基本建筑指標及控制要求

8/81、建筑容積率（容積率）

指建筑物地面以上各層建筑面積的總和與建筑基地面積的比值。

2、建筑密度

指建筑物底層占地面積與建筑基地面積的比率（用百分比表示）

3、道路紅線

一般指城市支路以上的道路邊界線。

4、綠線

指城市各類公共綠地、生產(chǎn)防護綠地、道路紅線外防護或景觀綠地、生態(tài)廊道等邊界線。

5、藍線

指河流、湖泊等水域與防護設(shè)施用地邊界線。3、建筑基地面積計算

（1）建筑基地邊界

建筑基地應(yīng)與掌握性簡略規(guī)劃相連接，限定在單個鄰居范圍以內(nèi)。建筑基地四至邊界應(yīng)以城市道路、河流等自然邊界和相鄰建筑基地邊界為界限。

鄰居內(nèi)建設(shè)用地性質(zhì)不同類的，應(yīng)在掌握性簡略規(guī)劃中細分地塊。

（2）建筑基地面積

建筑基地面積以城市規(guī)劃行政主管部門正式劃定用地范圍的面積為準。

不計入建筑基地面積的用地，主要包括：3000平方米以上公共綠地和居住小區(qū)以上級公共綠地；獨立的公益設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施用地，如中學(xué)、學(xué)校和幼托用地；獨立的市政設(shè)施用地，如10KV以上變電站、污水泵站等；城市規(guī)劃劃定的有關(guān)掌握線范圍內(nèi)的用地；城市道路用地。

中心城范圍內(nèi)，由開發(fā)單位實施的沿城市道路設(shè)置的公共綠地，公共綠地總面積的50%可以納入建筑基地面積，但增加的建筑面積應(yīng)不超過核定建筑面積（原建筑基地面積乘以核定建筑容積率）的20%。

5、建筑面積計算

按國家有關(guān)建筑面積的計算規(guī)章計算。對高度在2.2米以下（含2.2米）的設(shè)備層，可不計建筑面積；對設(shè)備層兼作避難層的，其高度可適當放寬。

6、建筑容積率計算

（1）在計算容積率時，地下室的建筑面積不計；屋頂層建筑面積不超過標準層建筑面積1/8的不計；半地下室在室外地面以上部分的高度不超過1.5米的不計。

（2）住宅層高不宜超過3.6米,辦公建筑層高不宜超過3.9米。超出部分在核算綜合技術(shù)經(jīng)濟指標時按其層高折算增加面積指標，但發(fā)證面積不計其增加值。住宅局部共享空間及辦公共享空間不計增加面積指標。

（3）半地下室在室外地面以上部分的高度超過1.5米的，按下式計算建筑面積：

A’＝K×A

式中：A’—折算的建筑面積，K—半地下室地面以上的高度與其層高之比，A—半地下室建筑面積。

（4）市政設(shè)施用地選址確有困難的，可在一環(huán)以內(nèi)的建筑基地內(nèi)，設(shè)置為地區(qū)服務(wù)的市政公用設(shè)施（如變電站、電話局等）。設(shè)置在擬建建筑物內(nèi)的，在計算容積率時，可不計該設(shè)施的建筑面積；單獨設(shè)置的，在計算容積率時，可不計該設(shè)施的建筑面積和占地面積，但在計算建筑密度時，必須計入該設(shè)施占地面積。

（5）商住綜合樓的容積率掌握指標，按不同性質(zhì)的建筑面積比例換算合成，其建筑密度依據(jù)表二中商業(yè)、辦公建筑的建筑密度指標規(guī)定執(zhí)行。高層商住綜合樓商業(yè)用房的建筑面積應(yīng)至少占總建筑面積的10％，不足10％的，其容積率和建筑密度的掌握指標按高層居住建筑的規(guī)定執(zhí)行；多層商住綜合樓商業(yè)用房應(yīng)至少占兩層以上（含兩層），僅設(shè)底層商店的，其容積率和建筑密度掌握指標按多層居住建筑的規(guī)定執(zhí)行。

（6）高、多層民用建筑底層設(shè)架空層用作通道、停車、布置綠化小品、居民休閑設(shè)施等公共用途的，其建筑面積可不計入建筑容積率，但應(yīng)計入總建筑面積。架空層不應(yīng)圍合封閉改作他用或出售、出租。

（7）建設(shè)基地范圍內(nèi)，有部分用地被劃入規(guī)劃城市道路用地范圍，且上述道路用地是建設(shè)單位負責(zé)拆遷并無償供應(yīng)作城市道路用地的，則可適當增加允許建筑的建筑面積。

已取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證或建設(shè)工程規(guī)劃許可證，或已簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同的建設(shè)基地，如后來因規(guī)劃道路紅線調(diào)整造成建設(shè)基地面積縮小的，其已批準的建筑面積允許不變。房地產(chǎn)開發(fā)程序1.確定開發(fā)項目，簽定項目合作意向書或協(xié)議。2.向規(guī)劃局申報《規(guī)劃要點》3.向計、建委申報、審批《項目建議書》（立項）。4.《項目建議書》批復(fù)后，向規(guī)劃局申報選址定點（《選址規(guī)劃意見通知書》《規(guī)劃設(shè)計條件通知書》4.委托設(shè)計單位做出《規(guī)劃設(shè)計方案》，辦理人防審核、消防審核，向規(guī)劃局、首規(guī)委申報審定《規(guī)劃設(shè)計方案》（《審定設(shè)計方案通知書》）。5.委托勘察、設(shè)計單位進行勘察、設(shè)計，申報審定初步設(shè)計。向公用局、市政局、供電局、電信局、自來水公司、熱力公司、煤氣公司等落實、報審市政公用設(shè)施配套方案，以及落實商委、訓(xùn)練、郵政、派出所、街道

辦事處等的配套審查意見房地產(chǎn)開發(fā)程序6.申報《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》。7.向規(guī)劃局領(lǐng)取《建設(shè)用地釘樁通知單》，委托北京市測繪院進行用地釘樁，取得《釘樁坐標成果通知單》。8.向房地局提交國有土地使用權(quán)出讓申請，委托有資質(zhì)的機構(gòu)進行地價評估，辦理土地出讓審批，簽定《國有土地使用權(quán)出讓合同》。繳納全部款后領(lǐng)取《國有土地使用證》房地產(chǎn)開發(fā)程序9.交納地價款后，到計建兩委辦理項目轉(zhuǎn)正手續(xù)，列入年度開工計劃。（開發(fā)項目在《可行性報告》批復(fù)后即列入年度預(yù)備項目大本。）10.出施工圖。向城建檔案館報送工程檔案資料，交納檔案保證金。消防局辦理消防審核意見表。人防辦辦理《人防工程設(shè)計審核批準通知單》。11.規(guī)劃局核發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。12.辦理有關(guān)拆遷手續(xù)。實施拆遷。辦理招投標手續(xù)。招、投標，簽定《工程承包合同》辦理質(zhì)量監(jiān)督手續(xù)，領(lǐng)取《北京市建設(shè)工程開工證》開工。13辦理《商品房預(yù)售許可證》，銷售?？⒐を炇?。辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。北京市房地產(chǎn)開發(fā)項目開發(fā)流程選址商量，尋找合作伙伴，簽訂合作意向，協(xié)議及合同書↓向規(guī)劃管理部門申領(lǐng)規(guī)劃要點，以獵取規(guī)劃要點通知書，編制項目建議書↓向計委申報立項報告↓計委函至規(guī)劃局↓規(guī)劃局會簽返計委↓計委下文同意立項并要求可行商量，此文經(jīng)建委開發(fā)辦會簽↓運用“房地產(chǎn)市場信息評估系統(tǒng)”“房地產(chǎn)投資專家系統(tǒng)”進行項目投資的簡略可研測算，編制可研報告計委、建委、首規(guī)委及各專業(yè)局審查可研報告↓對可研批復(fù)，兩委會簽，即下達規(guī)劃設(shè)計任務(wù)；運用“營銷策劃展現(xiàn)設(shè)計系統(tǒng)”進行融資運作↓北京市房地產(chǎn)開發(fā)項目開發(fā)流程據(jù)此辦理征地及前期規(guī)劃籌備工作，開規(guī)劃設(shè)計任務(wù)通知↓規(guī)劃局法征地意見函↓到土地管理部門及土地使用部門征求意見┏━━━━━━━━━━━┻━━━━━━━━━━━┓新征地到土地局、規(guī)劃局、鄉(xiāng)政府、村公所舊城改造到區(qū)地政科結(jié)果報市房地局結(jié)果報市房管局┗━━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━┛市政府下文批地↓┏━━━━━━━━━━━━━━╋━━━━━━━━━━━━━━┓畫樁位給釘樁條件，測繪院規(guī)劃局辦理建設(shè)用地規(guī)劃據(jù)此到地政部門辦理用地釘樁，成果給設(shè)計人許可證批準書,評估項目建設(shè)用地地價││北京市房地產(chǎn)開發(fā)項目開發(fā)流程申請確定規(guī)劃設(shè)計條件凍結(jié)戶口并抄戶口,交納地價款,取得│土地使用證按規(guī)劃設(shè)計條件征詢意│見表到區(qū)配套部門征求意見地政部門審查安置方案、安置房││規(guī)劃局審查后下規(guī)劃條件通知單發(fā)拆遷許可證││委托進行規(guī)劃方案設(shè)計動遷會及拆遷安置││到規(guī)劃局領(lǐng)設(shè)計方案送審書場地三通一平，領(lǐng)取房地產(chǎn)開發(fā)手冊││規(guī)劃局審方案提出意見1.到園木局申請伐樹許可證│2.了解線路情況與供電局運行班協(xié)商修改后送首規(guī)委審圖改造、移線方案│3.煤氣、道路、上下水改路由首規(guī)委召開市政協(xié)調(diào)會4.到供電局業(yè)擴處申請用電報表，做正式出市政會議紀要供電方案，申請臨時施工用電，委托施工北京市房地產(chǎn)開發(fā)項目開發(fā)流程┗━━━━━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━━━━┛進行個體設(shè)計（大公共建筑首規(guī)委審查）┏━━━━━━━━━━━━━━━━━┻━━━━━━━━━━━━━━━━━┓領(lǐng)建筑工程規(guī)劃許可證出施工圖開節(jié)能證明│││運用“營銷策劃展現(xiàn)設(shè)計系統(tǒng)”到計委申請，列入到稅務(wù)局取稅單制作資料計劃（建委會簽）│││報價小組審查，領(lǐng)取銷售到建委工程處領(lǐng)開工持年度計劃、稅單到區(qū)計、經(jīng)委領(lǐng)許可證審批表投資許可證登記卡，登記并取得許可證│建委、物價局下文批價│運用“營銷策劃展現(xiàn)設(shè)計系統(tǒng)”┗━━━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━━┛“房地產(chǎn)銷售管理系統(tǒng)”銷售到市政部門蓋章，證明市政條件落實│四源費繳納│到開發(fā)辦市政處核實任務(wù)開發(fā)辦工程處同意招標│填招標申請書并到市招標辦登記│招標辦看現(xiàn)場│運用“投資項目概預(yù)算系統(tǒng)”編制標底│招標辦審查標底│開標會│定合同，寫評標報告，發(fā)中標通知書│招標辦蓋章同意┏━━━━━━┳━━━━━━┳━━━━━━┳━━━━━━┓施工單位質(zhì)量總站受理市統(tǒng)計局市審查局審核市開發(fā)辦秘書同意施工質(zhì)量監(jiān)督落實任務(wù)資金來源，任處登記務(wù)來源及一切手續(xù)┗━━━━━━┻━━━━━━┳━━━━━━┻━━━━━━┛建委工程處同意開工，辦理開工許可證施工單位進場開頭施工，小區(qū)紅線內(nèi)市政報裝上下水、道路、煤氣、電、委托設(shè)計、施工↓┏━━━━━━┳━━━━━━┳━━━━━━┳━━━━━━┳━━━━━━┳━━━━━━┓1.小區(qū)內(nèi)線1.通知區(qū)園1.按道路1.到自來1.到熱力（自建鍋1.到煤氣公司路委托設(shè)林局綠化方案進水業(yè)務(wù)公司報爐房）報裝計辦行施工科報裝裝1.環(huán)保2.到規(guī)劃科定2.委托施工2.交綠化費2.市政辦委托線2.委托線局同線路方案3.配電室土3.綠化施工事處養(yǎng)路設(shè)計、路設(shè)計意鍋3.設(shè)計建工程驗路隊驗施工及3.施工及爐房4.看現(xiàn)場收收驗收驗收規(guī)劃5.施工4.設(shè)備安裝2.到市政位置6.業(yè)務(wù)科檢驗及驗收監(jiān)理所2.委托同意接氣5.送電下水報設(shè)計7.憑通氣單到裝3.到勞動管網(wǎng)所辦固3.規(guī)劃設(shè)局報裝定資產(chǎn)轉(zhuǎn)移