2022下半年房地產(chǎn)會(huì)好于上半年的原因分析

下半年房地產(chǎn)會(huì)好于上半年的原因分析2022年的房地產(chǎn)市場明顯比較冷，從各大媒體報(bào)道的一些新聞以及依據(jù)全國住宅成交面積數(shù)據(jù)來看。宇博智業(yè)的數(shù)據(jù)顯示：全國住宅成交面積大幅下降了18.9%;十大城市二手房總成交32.29萬套，較去年同期大幅下跌了41.77%;全國商品房新開工面積為8.01億元，也同比下降了16.4%。所以從這些數(shù)據(jù)很簡單就看出上半年的房地產(chǎn)市場在下滑，并且下滑的比較明顯。

但是購買房產(chǎn)往往都是投資將來。面對(duì)相同的市場環(huán)境，有投資前瞻性的專家往往能看到不一樣的風(fēng)景。7月16號(hào)進(jìn)行的博鰲論壇就拋出“房地產(chǎn)市場新常態(tài)是波動(dòng)，下半年樓市將轉(zhuǎn)好”的推斷。

每個(gè)人都有自己的推斷。我個(gè)人特別認(rèn)同秦主任的觀點(diǎn)。無論從城鎮(zhèn)化率亦或是人口紅利等，當(dāng)前的市場調(diào)整與崩盤還相距甚遠(yuǎn)。這一輪調(diào)整更多的僅是結(jié)構(gòu)性調(diào)整，或者說樓市階段性的消化不良。從住建部陳政高部長的三點(diǎn)看法也能看：“千方百計(jì)的消化庫存;進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)調(diào)整;完善房地產(chǎn)項(xiàng)目周邊配套設(shè)施?！?/p>

也恰恰由于市場的深度觀望，為部分有前瞻眼光的投資者供應(yīng)了最佳窗口期。從大的方向而言，本輪房地產(chǎn)調(diào)整將呈現(xiàn)大U型的走勢。但各個(gè)城市的U型底部的長度各不相同。一線城市的調(diào)整時(shí)間相對(duì)較短，二三線城市的調(diào)整時(shí)間較長。尤其是對(duì)于一線城市的北京，基于得天獨(dú)厚的醫(yī)療、教育、文化等配套資源，其投資窗口期更是有限，短則幾個(gè)月，長則半年，而現(xiàn)在已經(jīng)過去了2個(gè)月。看看中指數(shù)據(jù)的數(shù)字也能佐證相關(guān)推斷，6月份北京商品住宅(不含保障房)市場成交均價(jià)為26,232元/㎡，環(huán)比上漲7.9%，同比上漲14.38%。6月份北京商業(yè)市場共成交15.24萬㎡，環(huán)比增長了63.87%，同比上漲了96.14%。

數(shù)據(jù)的背后往往是市場規(guī)律的梳理。之所以推斷下半年會(huì)好于上半年，主要基于信貸市場放寬、地方政府松綁以及開發(fā)商促銷這三大驅(qū)動(dòng)力。

1、市場調(diào)整起源于信貸市場的收緊，但下半年信貸環(huán)境會(huì)明顯好于上半年

中央的信貸投放已經(jīng)從過去的年度管理調(diào)整為當(dāng)前的月度管理和額度管理，信貸投放的實(shí)效性和敏捷性將增加;二者，基于上半年經(jīng)濟(jì)增速的不樂觀，下半年政府的微刺激將會(huì)更加密集出臺(tái)。甚至不排解降低利率的可能。

2、城市確定取消或者放寬了限購

典型的城市如武漢，已經(jīng)不再限購大戶型;呼和浩特已正式取消限購;蘇州更徹底的開放90㎡的大戶型和90㎡以下的精裝小戶型;重慶對(duì)于90㎡以下的貸款首付比例降至20%;鄭州推出住房公積金組合貸;蕪湖允許二套房申請(qǐng)貼息貸款;北京公積金提取從一年一次提高至3個(gè)月一次等。估計(jì)下半年地方政府各種曲線救市的政策將間續(xù)出臺(tái)。限購的取消將推高成交量和市場活躍度。

3、下半年品牌開發(fā)商主動(dòng)降價(jià)促銷的現(xiàn)象將更多

雖然市場成交低迷，但上市房企的高管絕不敢在年中就下調(diào)今年的銷售目標(biāo)，否則資本市場會(huì)用腳投票。更有可能的是在近期選擇一兩個(gè)項(xiàng)目降價(jià)沖全年的銷售業(yè)績，尤其是選擇個(gè)別非核心區(qū)域的、降價(jià)能大幅去化的樓盤或個(gè)別項(xiàng)目的尾房。如近期熱銷的昌平區(qū)的首開國風(fēng)美唐，通過一萬抵減三萬以及老客戶帶新客戶大幅優(yōu)待等變相降價(jià)的方式，提升銷售業(yè)績。

總體而言，今年下半年對(duì)于一線城市的投資者而言是最佳的