2004-2013年住房公積金貸款額對房價影響,計量經(jīng)濟學論文

2004-2013年住房公積金貸款額對房價影響,計量經(jīng)濟學論文住房公積金制度是一項政策性的金融制度，起源于新加坡，是新加坡金融系統(tǒng)中重要組成部分。我們國家住房公積金制度于1994年7月開場要求在全國推行。住房公積金制度對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生了重要影響，是國家宏觀調控房價的重要手段之一。因而，研究住房公積金貸款對房價的影響具有重要意義。

眾所周知房地產(chǎn)價格受多種因素的影響，引起人們關注的因素主要有2-5類。最常見的分類方式方法就是根據(jù)影響范圍的大小分為一般因素〔經(jīng)濟因素〕、區(qū)域因素〔政治因素〕和個別因素三類〔社會因素〕[1-2].華而不實，在經(jīng)濟因素中最主要是商業(yè)貸款。楊正東選取2006-2018年70個大中城市面板數(shù)據(jù)，研究表示清楚商業(yè)貸款在一定程度上影響房價波動[3].廖湘岳針對1998-2005年個人住房貸款余額和房價作了實證檢驗，以為商業(yè)貸款資金是推動房屋價格走高的重要因素[4].這些研究中金融因素選取的都是商業(yè)貸款，而未用住房公積金貸款。僅有個別學者研究了公積金貸款對房價的影響，如賴一飛以武漢市為例，得出公積金貸款額和房地產(chǎn)銷售面積存在長期平衡關系[5],但模型擬合度較低；還有學者針對某一區(qū)域經(jīng)行研究，但其結果不一定能適用于長沙市。

總體而言，國內學者多對公積金的制度進行定性研究，定量較少；或者對房地產(chǎn)價格影響因素進行分析，但都忽視了一重要因素---住房公積金個人住房貸款〔簡稱住房公積金貸款〕。長沙市作為長株潭城市群核心城市，并且是是湖南省省會。因而，以長沙市為例，利用多元線性回歸模型討論2004-2020年住房公積金貸款額對房價影響，為部門制定住房公積金制度，解決民生問題和規(guī)范房地產(chǎn)市場穩(wěn)步發(fā)展提供可行的參考和根據(jù)。

一、數(shù)據(jù)來源和研究方式方法

1、數(shù)據(jù)來源

筆者以長沙市作為研究對象，選取2004-2020年度的住宅商品房均價、住房公積金貸款額、年末常住總人口、公積金貸款利率〔五年以上〕、人均可支配收入等數(shù)據(jù)。

住宅商品房均價來源于(長沙市房地產(chǎn)市場年報〕，年末常住總人口數(shù)和人均可支配收入來源于長沙市國民經(jīng)濟統(tǒng)計公報，公積金貸款額來源于長沙市住房公積金網(wǎng)的公積金管理中心公報和(湖南日報〕，公積金貸款利率〔五年以上〕來源于(中國金融統(tǒng)計年鑒〕。

2、研究方式方法

本文選用的方式方法是計量經(jīng)濟模型中的多元線性回歸模型，軟件版本是Eviews6.0.

二、長沙市住房公積金貸款對住宅房價的影響

1、長沙市公積金貸款對住宅房價情況分析

長沙市于1995年建立并推行住房公積金制度，1998年開場發(fā)放住房公積金貸款，當時額度為3-5萬元，并不斷發(fā)展壯大。截至2020年底，歸集住房公積金55.22億元，累計歸集住房公積金290.69億元；發(fā)放住房公積金個人貸款13094戶、38.01億元，累計發(fā)放個人貸款108253戶、193.00億元；2020-2020年度業(yè)務收入7.37億元，增值收益3.57億元。在促進長沙個人住房公積金制度和建設和諧長沙方面發(fā)揮了積極作用。

〔1〕長沙市公積金貸款的時間波動

從圖1看出，從2004年到2020年十年期間，長沙市公積金貸款額由3.69億元增長到38.01億元，增長了10.3倍。華而不實2004年、2005年和2006年的住房公金貸款額分別是3.69億元、4.78億元和5.76億元，增長率分別是148.95%、15%和20.5%,但是2007年有175億元，增長率為196%,這與住宅均價增長率最高的一年一致，盡管這兩年國六條和國十五條相繼出臺，但房地產(chǎn)市場還是那樣快速發(fā)展，并帶動公積金貸款增長態(tài)勢不容小覷。2008年公積金貸款額下降到10.33億元，增長率-39%,原因是遭到金融危機的影響，但是房價并沒有下降，講明長沙市公積金貸款額比擬敏感，相比于住宅均價增長率，住房公積金貸款額變化更明顯。經(jīng)濟危機一過，2018年貸款額快速回歸，到達22.94億元，增長率高達122%,而后2018-2020年這四年都穩(wěn)步增長，增長率最快的一年是2020年，增長率為44.3%.

〔2〕長沙市住宅商品房價的時間波動

2004-2020年十年期間，長沙房價持續(xù)上漲，年均增長率12%,全國平均水平為7%.長沙市住宅均價增長率變化范圍在1%-32%之間，起伏相對較大但對于公積金貸款額增長率來看，變化比擬平穩(wěn)。從2004-2020年長沙市住宅均價增長了159%;2004-2006年增速比擬平緩，但2007年3541元/平方米，增長率到達近十年最高值為31%,原因之一是當年土地開發(fā)投資額高達626022萬元，是最高的一年；2008年到2018年遭到金融危機影響增長率只要5.56%,增長幅度略有放緩，但2018年增長率到達21.51%,并從2018年開場近四年每年增長率幅度逐年下降，平均下降9個百分點，但總體而言都保持了較快的增長。在2020年11月22日，長沙市個人住房公積金貸款利率下調，華而不實五年下面〔含五年〕由4%下調至3.75%,五年以上由4.5%下調至4.25%,利率下調無疑會刺激樓市活潑踴躍。

2、相關性分析

設住房公積金貸款額〔億元〕為X,住宅商品房價格〔元〕為Y,求出兩者相關系數(shù)r=0.96講明兩者具有很高的關聯(lián)度。

小結：近十年住房公積金貸款額和房價都持續(xù)上漲，公積金貸款比房價反響更靈敏，公積金增長率起伏大；相關系數(shù)表示清楚兩者關系高度關聯(lián)。為了進一步得出長沙市公積金貸款對房價影響的定量變化，將運用多元線性回歸模型進行研究。

3、規(guī)律研究

〔1〕設立多元線性回歸方程模型

房地產(chǎn)市場房價分類諸多，但住宅房價是房地產(chǎn)市場重要部分，因而以住宅均價作為衡量房價的指標，長沙市住房公積金貸款遭到多方因素的影響，主要遭到住房公積金貸款利率〔五年以上〕、常住人口和人均可支配收入的影響[6],并且在影響住房公積金貸款的同時也影響著房價的波動。

華而不實由于公積金貸款一般期限大于五年，采用五年以上貸款利率作為分析變量，公積金貸款率是與上一年加權求得的十年平均數(shù)；所以采用人均可支配收入、年末常住人口數(shù)、公積金貸款率〔五年以上〕、住房公積金貸款額和住宅均價作為模型主要指標。對以上數(shù)據(jù)取對數(shù)，設多元線性回歸模型為：

③殘差分析

殘差圖中Actual代表實際值，F(xiàn)itted代表模型預測值，Residual代表殘差值，圖標中黑實線表示表示準確值，點表示偏差；從圖表來看，除開第三個數(shù)據(jù)略有偏差，整體殘差不存在自相關，在殘差中沒有沒被解釋的變量，講明模型解釋得很好。

〔3〕構建出長沙市房價計量經(jīng)濟模型：

過的；R是0.98表示擬合度非常高，能準確反映線性關系，修正R2也有0.96;Prob〔F-statistic〕=0.000270.05,表示具有研究統(tǒng)計意義。

即住房公積金貸款每增加1%,住宅商品房價格上漲0.05%,在全國處于中等水平。

結語

綜合上述研究結果表示清楚，長沙市住房公積金貸款和住宅房價存在正向的線性關系，長沙市住房公積金貸款對房價具有拉動作用，這種拉動作用影響顯著。

因而要完善住房公積金貸款機制，更有效地發(fā)揮住房公積金對保障住房和改善民生的作用。基于以上結論提出幾點政策建議：

一是擴大住房公積金覆蓋面。擴大政機關、事業(yè)單位等住房公積金管理范圍；對于企業(yè)的公積金覆蓋范圍應加強對非公有制企業(yè)的公積金制度管理，重點加強民營企業(yè)管理機制。

二是監(jiān)督民營企業(yè)不建不繳情況。如今長沙民營企業(yè)職工公積金不存不繳現(xiàn)象突出，應由長沙市部門、中國人民銀行和住房公積金管理中心等單位組成長期檢查小組，糾正住房公積金不建不繳、少繳漏繳和損害職工權益的突出問題并認真排查住房公積金管理中存在的資金風險問題。

三是完善住房公積金貸款利率政策。施行差異不同化的利率制度，可根據(jù)職工繳存年限、額度和家庭條件實行不同檔次的利率政策；在提高購房者購買能力的同時加強對職工住房公積金使用認知度的普及，尤其應傾向于中低收入家庭。

[以下為參考文獻]

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[2]葉劍平。我們國家房地產(chǎn)估價的發(fā)展趨勢與對策[J].中國房地產(chǎn)，2001〔8〕：76-78.

[3]楊正東。住房貸款利率政策調整對住房價格的影響[J].天津商業(yè)大