黃驊新城 畝土地地塊考察及初步判定報(bào)告

渤海新區(qū)黃驊新城起步區(qū)畝土地地塊考察及初步判定報(bào)告一、 地塊位置綜述本次考察地塊位于滄州渤海新區(qū)黃驊新城中部區(qū)域，在黃驊市和中捷產(chǎn)業(yè)園區(qū)之間，距離現(xiàn)黃驊市東約公里，中捷產(chǎn)業(yè)園區(qū)西約公里，東向到渤海海灘約公里，西側(cè)距離中捷產(chǎn)業(yè)園區(qū)國(guó)際高爾夫球場(chǎng)約米;地塊靠自然村落。二、 地塊現(xiàn)狀情況分析1、 地塊地質(zhì)地貌描述：地塊面積約為畝（紅線圖尚未確定），地形為邊線齊整的四邊形，現(xiàn)狀為農(nóng)用空地，尚未進(jìn)行平整，地塊南側(cè)有公路。（如圖示：）2、 環(huán)境污染情況1〉空氣：空氣狀況良，基本無浮塵；空氣中有淡淡海腥味。2〉噪音：周圍較為寧?kù)o，考察時(shí)間段內(nèi)（下午3：20-4：00）無噪音。3〉土地：無垃圾污染。3、 地塊用地性質(zhì)1〉本地塊用地性質(zhì)為：商住用地。2〉本地塊東西兩側(cè)地塊皆為商住性質(zhì)，其中規(guī)劃建設(shè)一個(gè)，由投資；已引入大型工業(yè)項(xiàng)目有。4、 地塊優(yōu)劣勢(shì)分析優(yōu)勢(shì)：1〉地塊位于渤海新區(qū)近年來經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)發(fā)展迅猛的黃驊新城區(qū)，具備商住以及旅游地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)先天條件。2〉地塊5公里半徑內(nèi)休閑度假資源較為豐富（世博歡樂谷、天然南大港濕地、高爾夫球場(chǎng)、星級(jí)酒店、萬噸級(jí)貨運(yùn)碼頭等）。

3〉渤海新區(qū)黃驊大港的動(dòng)工，將加速區(qū)域之間的融合，優(yōu)美的濕地景觀資源與相對(duì)低廉的房?jī)r(jià)，必將成就“黃驊新城”的開發(fā)和建設(shè)。4〉區(qū)域地塊沒有進(jìn)行限制性規(guī)劃，在取得土地之后，對(duì)建筑容積率的調(diào)整有一定主動(dòng)權(quán)。5〉作為黃驊新城招商引資開發(fā)項(xiàng)目，可以享受到一系列的政策優(yōu)惠，如拿地成本的協(xié)商控制，有關(guān)開發(fā)政策性費(fèi)用的減免，政府專人全程對(duì)接和手續(xù)辦理等。6〉本地塊附近其他地塊近期拍出，區(qū)域內(nèi)上千畝的地塊開發(fā)規(guī)模效應(yīng)，可使本地塊的市政配套進(jìn)一步加快。7〉集團(tuán)雄厚的企業(yè)實(shí)力，同時(shí)自主建設(shè)施工，可降低地塊整體開發(fā)成本。劣勢(shì)：1〉地塊區(qū)域2公里內(nèi)無任何市政配套，地塊七通一平現(xiàn)狀均尚未達(dá)到，一方面影響地塊開發(fā)工程進(jìn)度，另一方面會(huì)影響樓盤的銷售，從而使地塊開發(fā)周期和營(yíng)銷周期拖長(zhǎng)，并額外增加開發(fā)成本。渤海新區(qū)在京津冀區(qū)位國(guó)、2〉本地塊距離國(guó)家級(jí)中海油煉油廠6公里多，在進(jìn)行樓盤箜推廣過程中，會(huì)因?yàn)闊捰蛷S的存在而造成消費(fèi)群體一定的影響，如形成市場(chǎng)連鎖反應(yīng)，本地塊的開發(fā)有一定投資風(fēng)險(xiǎn)。

渤海新區(qū)在京津冀區(qū)位國(guó)、3〉周邊上千畝地塊的如若同時(shí)開發(fā)，會(huì)使區(qū)域內(nèi)的樓盤項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)壓力增加，無形會(huì)增加營(yíng)銷成本。三、 地塊交通及配套規(guī)劃情況1、渤海新區(qū)的建設(shè)項(xiàng)目介紹：滄州渤海新區(qū)位于河北省東南部，處于環(huán)渤海、環(huán)京津中心位置，是中國(guó)第三經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)極的核心地帶。滄州渤海新區(qū)于2007年2月15日經(jīng)河北省人民政府批準(zhǔn)設(shè)立，7月20日正式揭牌。新區(qū)包括黃驊市、中捷產(chǎn)業(yè)園區(qū)、南大港產(chǎn)業(yè)園區(qū)和臨港化工園區(qū)“一市三園”，總面積2400平方公里，海岸線130公里，人口達(dá)55萬。以黃驊大港為龍頭，區(qū)內(nèi)鐵路、高速公路、集疏港路及國(guó)、省道縱橫交織，渤海新區(qū)已成為河北省中南部重要的交通樞紐。渤海新區(qū)的建設(shè)和發(fā)展格局，突出港口、產(chǎn)業(yè)和城市的協(xié)調(diào)統(tǒng)一，三者相輔相成、互動(dòng)發(fā)展。能夠?qū)崿F(xiàn)以港口為依托，以城市為基地，多產(chǎn)業(yè)聚集的區(qū)域特色。2、渤海新區(qū)黃驊港的建設(shè)（如圖）黃驊綜合大港自2008年開工建設(shè)以來，已累計(jì)完成投資近70億元，2010年8月18日已正式通航。黃驊港將成為冀中南地區(qū)最便捷、最經(jīng)濟(jì)的出?？?。黃驊港綜合港區(qū)起步工程總投資127.

5億元，開辟一條新航道，建設(shè)8個(gè)10萬噸級(jí)通用雜貨泊位，設(shè)計(jì)通航能力5000萬噸，被國(guó)家定位為亞歐大陸橋新通道橋頭堡，是迄今為止中國(guó)建港史上年度投入最大的港口。擴(kuò)建后的黃驊港將打通通向國(guó)際的海上通道，有利于華北腹地及周邊地區(qū)農(nóng)、牧、漁、果蔬以及煤炭、石油、鋼鐵、木材、化肥等礦產(chǎn)資源等的輸出和輸入；有利于完善山東半島港口布局，促進(jìn)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展；港口擴(kuò)建后，港口吸引半徑必將有所擴(kuò)大?！鳇S驊市城市總體規(guī)刻(2QQ8—2Q2。)\rnm3、黃驊新城起步區(qū)的建設(shè)根據(jù)《總規(guī)》，黃驊新城又投資6000萬元完成了29個(gè)城市專項(xiàng)規(guī)劃設(shè)計(jì)、5平方公里的核心區(qū)城市設(shè)計(jì)和50平方公里的起步區(qū)城市設(shè)計(jì)，為新城建設(shè)發(fā)展提供了科學(xué)依據(jù)。新城起步區(qū)，總面積26平方公里，先期基礎(chǔ)設(shè)施投資150億元，由科教園區(qū)、商務(wù)休閑區(qū)和綜合服務(wù)區(qū)三大版塊構(gòu)成。

4、 世博歡樂谷項(xiàng)目的建設(shè)世博歡樂谷位于黃驊新城區(qū)起步區(qū)內(nèi)，項(xiàng)目總投資約20多億元，以引入捷克館和斯洛伐克管為特點(diǎn)，包括：世博主題展館展示長(zhǎng)廊、博物館群、兒童產(chǎn)業(yè)、動(dòng)漫產(chǎn)業(yè)、產(chǎn)權(quán)式酒店、產(chǎn)權(quán)式酒店公寓、會(huì)務(wù)中心及其配套設(shè)施等。目前世博歡樂谷項(xiàng)目已經(jīng)進(jìn)入論證階段，并將于今年很快破土動(dòng)工，整個(gè)項(xiàng)目建成后，該項(xiàng)目將成為目前滄州地區(qū)首個(gè)集休閑、健身、旅游、辦公、購(gòu)物為一體的高檔綜合旅游景區(qū)。5、 黃驊新城區(qū)國(guó)際高爾夫球場(chǎng)的建設(shè)中國(guó)名人高爾夫俱樂部有限公司位于河北省滄州市中捷友誼農(nóng)場(chǎng)，是我國(guó)由國(guó)家旅游局批準(zhǔn)的首家高爾夫球場(chǎng)項(xiàng)目，由中國(guó)國(guó)際企業(yè)合作公司（黃驊公司）、中捷友誼農(nóng)場(chǎng)、江蘇興隆房地產(chǎn)投資公司、厄瓜多爾李洪升進(jìn)出口貿(mào)易公司四家共同投資經(jīng)營(yíng)的中外合資企業(yè)，總投資額21億元。名人高爾夫俱樂部占地約5000畝，具有國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)54洞的球場(chǎng)和配套完整的賓館、娛樂、會(huì)館、SPA水療、餐飲設(shè)施等以期集運(yùn)動(dòng)、娛樂、旅游、休閑一體化符合國(guó)際水準(zhǔn)的高爾夫球場(chǎng)。預(yù)計(jì)5年內(nèi)完成所有配套設(shè)施。首期投入建設(shè)的國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)18洞球場(chǎng)、1個(gè)練球場(chǎng)及110棟歐美式別墅。二期、三期工程將建造另外2個(gè)國(guó)際錦標(biāo)賽級(jí)的18洞球場(chǎng)，一座具有100間隱秘且獨(dú)立的天然露天之冷熱湯泉（SPA又稱水療），同時(shí)將建設(shè)外國(guó)語學(xué)校，招收從小學(xué)到高中學(xué)生。并在球場(chǎng)設(shè)立一國(guó)際級(jí)的高爾夫?qū)W院，專門培育高爾夫?qū)I(yè)人才。五星級(jí)酒店內(nèi)含網(wǎng)球場(chǎng)、保齡球館、游泳館、健身房、臺(tái)球室、卡拉OK夜總會(huì)、酒吧、中西餐廳等，不僅能滿足世界水平的比賽要求，還是一個(gè)會(huì)議、社交、餐飲、健身、休閑的場(chǎng)所。6、其他項(xiàng)目的建設(shè)另外在黃驊新城起步區(qū)內(nèi)，還將規(guī)劃建設(shè)博海公園及博海大橋工程、企業(yè)總部工程、綜合服務(wù)區(qū)配套路網(wǎng)工程、科教園區(qū)工程、商務(wù)休閑區(qū)工程、東興化工園區(qū)搬遷工程、教育醫(yī)療配套工程、三橫兩縱道路大配套工程、港城通道工程、百萬平米住宅啟動(dòng)工程等十大工程。四、黃驊新城區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展綜述黃驊新城區(qū)地產(chǎn)市場(chǎng)是隨著黃驊新城區(qū)的設(shè)立而發(fā)展起來的，隨著市政府搬遷和黃驊大港建設(shè)而逐漸升溫。一些有遠(yuǎn)見的外地開發(fā)商紛紛涌入，搶灘黃驊新城區(qū)市場(chǎng)。如果考慮到該區(qū)域地塊的稀缺性和長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，目前的規(guī)劃設(shè)計(jì)顯然不夠超前，對(duì)土地的利用率不夠，難免出現(xiàn)重復(fù)建設(shè)的情況。從目前地塊的周邊配套和居住環(huán)境來看，短時(shí)間內(nèi)不適宜居住，客戶購(gòu)買也多半是為了投資，自住的很少。1、區(qū)域定位主要是用于旅游度假投資之用，隨著黃驊新城區(qū)三橫兩縱道路大配套工程的修建，從黃驊現(xiàn)城區(qū)、黃驊港口到起步區(qū)只需要10分鐘的車程。因?yàn)槲磥睃S驊新城區(qū)要?jiǎng)潥w河北省直轄，越來越多的開發(fā)商在此開發(fā)項(xiàng)目，帶動(dòng)了其他地方的購(gòu)房團(tuán)來黃驊新城區(qū)投資置業(yè)。2、 地段的價(jià)值高黃驊新城區(qū)的各種資源配置比較豐富，這些得天獨(dú)厚的自然條件使得地產(chǎn)的價(jià)值變得越來越高。很多開發(fā)商都看好這片黃金寶地，在此開發(fā)項(xiàng)目，并且黃驊新城區(qū)起步區(qū)又將成為行政中心，更會(huì)提升此地地段價(jià)值。3、 本地開發(fā)商大量開發(fā)開發(fā)商以滄州地區(qū)本地的居多，還有部分外地的開發(fā)商，黃驊新城區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)是近年才發(fā)展起來的，隨著新城區(qū)的規(guī)劃迅速發(fā)展，很像滄州西部新城區(qū)的房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀。發(fā)展的起點(diǎn)比較高，速度比較快，存在一定的市場(chǎng)泡沫。4、戶型面積普遍較大不僅有成片的別墅區(qū)，還有社區(qū)的多層樓房，陸續(xù)大約有3000套的供應(yīng)量，別墅面積都在200平米以上。另外100平米以上的中大戶型所占的比重很大，90平米以下的中小戶型相對(duì)要少。。5、 建筑形態(tài)豐富在開發(fā)的項(xiàng)目中，別墅、聯(lián)排別墅、多層、小高層、高層都有，還有酒店式公寓等。都以一梯兩戶的板式住宅為多，房屋的使用率很高，采光效果不錯(cuò)。小區(qū)的綠化率相對(duì)要高，容積率低，很適合居住。6、 小區(qū)的相關(guān)配套不夠到位因?yàn)辄S驊新城區(qū)起步區(qū)本身就是一個(gè)新興的區(qū)域，房地產(chǎn)開發(fā)的年限很短，整個(gè)區(qū)域的生活配套很不到位。包括采暖、商業(yè)、醫(yī)院、教育、交通、供水等設(shè)施，都需要逐漸完善。不過隨著新城區(qū)的快速發(fā)展，這樣的狀況會(huì)很快解決的。7、 銷售狀況逐漸看好包括幾個(gè)別墅項(xiàng)目在內(nèi)的高檔項(xiàng)目的銷售情況不錯(cuò)，客戶投資很注重項(xiàng)目的檔次和品質(zhì)，看好項(xiàng)目的長(zhǎng)遠(yuǎn)投資。一般在XX投資置業(yè)的客戶應(yīng)該算得上是中產(chǎn)階級(jí)，比較富裕，有私家車。五、 黃驊新城區(qū)地塊競(jìng)拍價(jià)對(duì)比黃驊新城區(qū)拍賣價(jià)格（公示）樓面地價(jià)（估算）萬/畝元/平米萬/畝元/平米萬/畝元/平米萬/畝元/平米六、 本地塊拿地程序1、 黃驊新城區(qū)拿地程序：領(lǐng)導(dǎo)簽批——規(guī)劃局提方案——建設(shè)局評(píng)估測(cè)算——掛牌——領(lǐng)取出讓文件——交納保證金一一競(jìng)拍一一繳足剩余土地出讓金——取得土地2、 開發(fā)公司在規(guī)劃設(shè)計(jì)方案報(bào)批過程中需提供物業(yè)管理方案，同時(shí)繳納維修基金（元/肝），配套費(fèi)（元/m\含天然氣、暖氣配套，否則為元/肝）人防費(fèi)（9層以下：一層面積元/平米；10層以上：一層面積元/平米）七、 地塊投資成本預(yù)算（概算）1、說明：本地塊總投資的基本構(gòu)成和整體建設(shè)的開發(fā)投入的計(jì)劃安排，是經(jīng)過初步統(tǒng)計(jì)和歸納出對(duì)本開發(fā)成本的分期投入和區(qū)內(nèi)道路的占地面積以及公共建筑配套、市政基礎(chǔ)設(shè)施的統(tǒng)一分?jǐn)傇瓌t，并根據(jù)此原則對(duì)地塊分期開發(fā)和投資成本的分期投入進(jìn)行安排建議。各類投資成本的分期發(fā)