房地產(chǎn)前期手續(xù)

房地產(chǎn)法律實(shí)務(wù)房地產(chǎn)與房地產(chǎn)業(yè)的概念房地產(chǎn)法律體系簡介房地產(chǎn)開發(fā)用地1.土地一級(jí)開發(fā)2.土地二級(jí)開發(fā)建設(shè)用地供應(yīng)與儲(chǔ)備制度五、建設(shè)用地出讓中的法律問題1.信息公開制度2.競價(jià)申請(qǐng)制度3.土地出讓方式的確定4.規(guī)劃條件與建設(shè)條件對(duì)所有參與者具有約束力5.確定中標(biāo)人與簽訂出讓合同6.繳納土地出讓金與辦理土地使用證7.建設(shè)用地的交付8.土地開發(fā)建設(shè)與監(jiān)管9.建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿的續(xù)期問題10.違約行為與責(zé)任出讓土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓劃撥土地供應(yīng)與流轉(zhuǎn)制度房地產(chǎn)開發(fā)前期手續(xù)固定資產(chǎn)投資立項(xiàng)制度辦理規(guī)劃許可手續(xù)辦理國有土地使用證辦理施工許可證辦理預(yù)售許可證

一、房地產(chǎn)與房地產(chǎn)業(yè)的概念房地產(chǎn)是指房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱，包括土地和土地上永久建筑物及其所衍生的權(quán)利。房產(chǎn)是指建筑在土地上的各種房屋，包括住宅、廠房、倉庫和商業(yè)、服務(wù)、文化、教育、衛(wèi)生、體育以及辦公用房等。地產(chǎn)是指土地及其上下一定的空間，包括地下的各種基礎(chǔ)設(shè)施、地面道路等。房地產(chǎn)由于其自己的特點(diǎn)即位置的固定性和不可移動(dòng)性，在經(jīng)濟(jì)學(xué)上又被稱為不動(dòng)產(chǎn)?？梢杂腥N存在形態(tài)：即土地、建筑物、房地合一。房地產(chǎn)業(yè)是指；是以土地和建筑物為經(jīng)營對(duì)象，從事房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營、管理以及維修、裝飾和服務(wù)的集多種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)為一體的綜合性產(chǎn)業(yè)，是具有先導(dǎo)性、基礎(chǔ)性、帶動(dòng)性和風(fēng)險(xiǎn)性的產(chǎn)業(yè)。主要包括；土地開發(fā)、房屋的建設(shè)、維修、管理，土地使用權(quán)的有償劃撥、轉(zhuǎn)讓、房屋所有權(quán)的買賣、租賃、房地產(chǎn)的抵押貸款，以及由此形成的房地產(chǎn)市場。在實(shí)際生活中，人們習(xí)慣于上將從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的行業(yè)稱為房地產(chǎn)業(yè)。二、房地產(chǎn)法律體系簡介房地產(chǎn)法律體系主要是指國家出臺(tái)的有關(guān)住宅與房地產(chǎn)業(yè)方面的法律、行政法規(guī)、部門規(guī)章和規(guī)范性文件以及相關(guān)法規(guī)，主要包括《憲法》《城市房地產(chǎn)管理法》《建筑法》《土地管理法》《招標(biāo)投標(biāo)法》以及其它的行政法規(guī)和部門規(guī)章，國務(wù)院關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場的一系列規(guī)范性文件。三、房地產(chǎn)開發(fā)用地<一>、土地一級(jí)開發(fā)土地一級(jí)開發(fā)，是指由政府或其授權(quán)委托的企業(yè)，對(duì)一定區(qū)域范圍內(nèi)的城市國有土地、鄉(xiāng)村集體土地進(jìn)行統(tǒng)一的征地、拆遷、安置、補(bǔ)償，并進(jìn)行適當(dāng)?shù)氖姓涮自O(shè)施建設(shè)，使該區(qū)域范圍內(nèi)的土地達(dá)到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建設(shè)條件（熟地），再對(duì)熟地進(jìn)行有償出讓或轉(zhuǎn)讓的過程。1、開發(fā)流程1.1原土地所有者或使用者在征得區(qū)縣和鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或上級(jí)主管部門的同意后向市國土局提出土地一級(jí)開發(fā)申請(qǐng)。1.2市國土局受理申請(qǐng)并進(jìn)行土地開發(fā)項(xiàng)目預(yù)審。/xzspweb/webcenternologin/findBszn.action?paramItemId=44985/view/77d661cca1c7aa00b52acba9.html?from=related1.3通過土地預(yù)審的項(xiàng)目，根據(jù)項(xiàng)目的性質(zhì)，委托市、區(qū)縣土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)組織編制土地儲(chǔ)備開發(fā)實(shí)施方案，開發(fā)實(shí)施方案主要包括：待儲(chǔ)備開發(fā)地塊的范圍、土地面積、控規(guī)條件、地上物狀況、儲(chǔ)備開發(fā)成本、土地收益、開發(fā)計(jì)劃、實(shí)施方式等?！就恋貎?chǔ)備機(jī)構(gòu)，《土地儲(chǔ)備管理辦法》（國土資發(fā)2007--277號(hào)），第三條規(guī)定：“土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)應(yīng)為市、縣人民政府批準(zhǔn)成立，具有獨(dú)立法人資格，隸屬于國土資源管理部門，統(tǒng)一承擔(dān)本行政轄區(qū)內(nèi)土地儲(chǔ)備工作的事業(yè)單位?！薄俊緰|莞市土地儲(chǔ)備中心是受市政府委托，在市城市建設(shè)工作領(lǐng)導(dǎo)小組的領(lǐng)導(dǎo)下，實(shí)施土地收購、儲(chǔ)備以及前期開發(fā)準(zhǔn)備工作的副處級(jí)非盈利性事業(yè)單位，是東莞市土地收購儲(chǔ)備工作的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，具有獨(dú)立的法人資格，歸口市國土資源局管理，接受市城市建設(shè)工作領(lǐng)導(dǎo)小組的指導(dǎo)和監(jiān)管。該中心內(nèi)設(shè)綜合科、收購科、招商科，均為正科級(jí)建制官方網(wǎng)站/】1.4編制了開發(fā)實(shí)施方案的項(xiàng)目上由市國土局會(huì)同市發(fā)展改革、規(guī)劃、建設(shè)、交通、環(huán)保等部門參加的聯(lián)審會(huì)，通過會(huì)審，對(duì)建設(shè)項(xiàng)目土地一級(jí)開發(fā)的實(shí)施方案中土地、產(chǎn)業(yè)政策、城市規(guī)劃、建設(shè)資質(zhì)、交通及環(huán)保等條件提出原則意見。1.5通過聯(lián)審會(huì)的項(xiàng)目確定土地開發(fā)主體1.5.1土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)實(shí)施土地開發(fā)的，由土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)籌措資金、辦理規(guī)劃、項(xiàng)目核準(zhǔn)、征地拆遷及大市政建設(shè)等手續(xù)并組織實(shí)施。其中通過招標(biāo)方式選擇開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)土地開發(fā)具體管理的，開發(fā)企業(yè)的管理費(fèi)用不高于土地儲(chǔ)備開發(fā)成本的2%。以招標(biāo)方式確定開發(fā)企業(yè)后，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)與中標(biāo)開發(fā)企業(yè)簽訂土地一級(jí)開發(fā)管理委托協(xié)議。1.5.2通過招標(biāo)方式選擇開發(fā)企業(yè)實(shí)施土地開發(fā)的，由開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)籌措資金、辦理規(guī)劃、項(xiàng)目核準(zhǔn)、征地拆遷和大市政建設(shè)等手續(xù)并組織實(shí)施。招標(biāo)底價(jià)包括土地儲(chǔ)備開發(fā)的預(yù)計(jì)總成本和利潤，利潤率不高于預(yù)計(jì)成本的8%。通過招標(biāo)方式確定開發(fā)企業(yè)后，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)與中標(biāo)開發(fā)企業(yè)簽訂土地一級(jí)開發(fā)委托協(xié)議1.6土地儲(chǔ)備開發(fā)實(shí)施單位向市規(guī)劃部門辦理規(guī)劃意見，向市國土部門辦理用地手續(xù)，向市發(fā)展和改革委員會(huì)辦理核準(zhǔn)手續(xù)，涉及交通、園林、文物、環(huán)保和市政專業(yè)部門的，應(yīng)按照有關(guān)規(guī)定辦理相應(yīng)手續(xù)1.7如果開發(fā)項(xiàng)目涉及新增集體土地辦理農(nóng)用地征收、農(nóng)轉(zhuǎn)用手續(xù)或存量國有建設(shè)用地收回國有土地使用權(quán)的，土地儲(chǔ)備開發(fā)實(shí)施單位依法辦理相關(guān)手續(xù)，并獲得市人民政府的批準(zhǔn)。1.8在取得市人民政府的批準(zhǔn)文件后由土地儲(chǔ)備開發(fā)實(shí)施單位到相關(guān)委辦局辦理征地、拆遷、市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等相關(guān)手續(xù)。組織實(shí)施征地、拆遷和市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。危改、文保、綠隔等項(xiàng)目需按規(guī)定承擔(dān)回遷房建設(shè)。1.9組織驗(yàn)收建設(shè)項(xiàng)目的土地一級(jí)開發(fā)完成后由市國土局組織相關(guān)委辦局進(jìn)行驗(yàn)收，驗(yàn)收審核的內(nèi)容：（1）審核土地一級(jí)開發(fā)成本（2）組織驗(yàn)收土地開發(fā)程度是否達(dá)到合同的要求（3）根據(jù)委托合同支付相應(yīng)土地開發(fā)費(fèi)或管理費(fèi)（4）納入市土地儲(chǔ)備庫2、開發(fā)模式從空間上來講，土地一級(jí)開發(fā)主要可分為成片（或連片）開發(fā)及分片開發(fā)兩類。當(dāng)然，這只是一種約定俗成的說法，在法律上還沒有明確的規(guī)模指標(biāo)界定；從時(shí)間上來講，一種是可以先做一級(jí)開發(fā)、再做二級(jí)開發(fā)，即一、二級(jí)開發(fā)分離的形式，另一種是一級(jí)開發(fā)包含在二級(jí)開發(fā)之中的形式；從性質(zhì)上來講，一類是存量一級(jí)開發(fā)，包括舊城改造、舊村改造、城中村改造及退二進(jìn)三（工業(yè)廠區(qū)改商業(yè)、住宅等第三產(chǎn)業(yè)）項(xiàng)目，另一種是增量一級(jí)開發(fā)，包括征用和農(nóng)轉(zhuǎn)用土地，有些是已納入城市總體規(guī)劃的成片征地開發(fā)，有些是總體規(guī)劃區(qū)以外單獨(dú)立項(xiàng)基建類項(xiàng)目。

根據(jù)土地一級(jí)開發(fā)涉及的類型不同及發(fā)展歷程，當(dāng)前土地一級(jí)開發(fā)的開發(fā)模式主要有五種：

第一、割臘肉式：誰看上哪一塊就割給誰，開發(fā)商、用地單位自行做一級(jí)和二級(jí)開發(fā)。這種方式的好處是政府無需投入，缺點(diǎn)是政府收益也低，城市整體規(guī)劃難以實(shí)施，開發(fā)進(jìn)度無法掌控、保障。盡管國家三令五申強(qiáng)調(diào)，今后經(jīng)營性城市建設(shè)用地將一律先由政府進(jìn)行一級(jí)開發(fā)，再進(jìn)入土地市場，但割臘肉式仍將會(huì)延續(xù)相當(dāng)長的時(shí)間。這是無可奈何的事情，在缺乏大額保證資金的情況下，很多制度是蒼白的。

第二、指婚式（即五統(tǒng)一）：成立土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)或指定專門成立的國有公司承擔(dān)一級(jí)開發(fā)，好處是政府收益相對(duì)豐厚，缺點(diǎn)是政府需要大量鋪墊資金，開發(fā)進(jìn)度慢，沒錢的地方玩不起，更等不起。

第三、招親式：政府公開招標(biāo)方案優(yōu)、成本廉的企業(yè)承擔(dān)一級(jí)開發(fā)，根據(jù)土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移與否及分利辦法不同，在實(shí)際操作中又衍生為多種形式，如一級(jí)開發(fā)不發(fā)生土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的委托式，實(shí)際上相當(dāng)于工程承包，也可以發(fā)生兩次土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移，即政府將生地出讓給一級(jí)開發(fā)商，開發(fā)成熟后再由一級(jí)開發(fā)商轉(zhuǎn)讓給二級(jí)開發(fā)商，另一種叫“生地出讓-熟地回購”，即一級(jí)開發(fā)成熟后再由政府收儲(chǔ)統(tǒng)一上市。在政府與一級(jí)開發(fā)商的分利辦法上有固定收益、溢價(jià)分成、固定收益+溢價(jià)分成及完全市場操作等幾種，在惠州市政府與中信深圳集團(tuán)一級(jí)開發(fā)合作中，政府作出了土地增值收益全部歸中信的承諾。

第四、新城公司式：直接成立新的城區(qū)公司壟斷一級(jí)開發(fā)經(jīng)營，好處是政府主導(dǎo)，缺點(diǎn)是與市場脫節(jié)，甚至滋生腐敗。

第五、借殼上市式：目前國內(nèi)土地證券仍為空白，可與境外有信譽(yù)、有資質(zhì)機(jī)構(gòu)合作土地一級(jí)開發(fā)，借殼上市融資，其缺點(diǎn)是政府容易陷入被動(dòng)。如香港華潤曾經(jīng)操作的10平方公里海南石梅灣項(xiàng)目采用的就是這一形式.3、基礎(chǔ)設(shè)施配套基礎(chǔ)設(shè)施配套常常概括為“三通一平”、“七通一平”“九通一平”?！叭ㄒ黄健敝福和ㄋ?、通路、通電、平整地面。“七通一平”指：通上水、通下水、通電、通訊、通氣、通熱、通路、平整地面。“九通一平”：“一平”為土地自然地貌平整，“九通”為通市政道路、雨水、污水、自來水、天然氣、電力、電信、熱力及有線電視管線。<二>土地二級(jí)開發(fā)（市場）土地使用者將達(dá)到規(guī)定可以轉(zhuǎn)讓的土地通過流通領(lǐng)域進(jìn)行交易的過程。包括土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押等。以房地產(chǎn)為例，房地產(chǎn)二級(jí)市場，是土地使用者經(jīng)過開發(fā)建設(shè)，將新建成的房地產(chǎn)進(jìn)行出售和出租的市場。即一般指商品房首次進(jìn)入流通領(lǐng)域進(jìn)行交易而形成的市場。房地產(chǎn)二級(jí)市場也包括土地二級(jí)市場，即土地使用者將達(dá)到規(guī)定可以轉(zhuǎn)讓的土地，進(jìn)入流通領(lǐng)域進(jìn)行交易的市場。關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準(zhǔn)入和管理的意見2006年7月，六部委出臺(tái)了《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準(zhǔn)入和管理的意見》。在該意見中，禁止投資者以境外直接持有中國物業(yè)的方式投資中國房地產(chǎn)，堵住外資以股權(quán)投資直接向國內(nèi)投資。同時(shí)規(guī)定境外人士只有在境內(nèi)工作、學(xué)習(xí)時(shí)間超過1年，才可以購買符合實(shí)際需要的自用、自住商品房，但不得購買非自用、非自住商品房。外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄（2007年修訂）國家發(fā)改委和商務(wù)部公布了《外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄（2007年修訂）》，新增限制外資進(jìn)入房地產(chǎn)二級(jí)市場交易及房地產(chǎn)中介或經(jīng)紀(jì)公司。新的《外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄》規(guī)定，從2007年12月1日起，外資將不再鼓勵(lì)進(jìn)入普通住宅的開發(fā)建設(shè)，同時(shí)外資被限制進(jìn)入房地產(chǎn)二級(jí)市場交易（存量房交易）及房地產(chǎn)中介或經(jīng)紀(jì)公司。其實(shí)，為積極促進(jìn)作為國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，在2002年和2004年的《外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄》中，都鼓勵(lì)外資對(duì)國內(nèi)普通住宅的開發(fā)建設(shè)。而在限制范圍上，也一直鎖定在土地成片開發(fā)（限于合資、合作），高檔賓館、別墅、高檔寫字樓和國際會(huì)展中心的建設(shè)、經(jīng)營上。國內(nèi)資金明顯流動(dòng)性過剩，開發(fā)建設(shè)普通住宅的國內(nèi)資金已足夠充裕。四、建設(shè)用地供應(yīng)與儲(chǔ)備制度土地收購儲(chǔ)備機(jī)制包括土地收購、儲(chǔ)備和供應(yīng)三個(gè)環(huán)節(jié)，它是在法律規(guī)范下的土地使用權(quán)調(diào)節(jié)轉(zhuǎn)換機(jī)制，具體由土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)依據(jù)政府委托，通過征、收、購、換等方式，把集體土地轉(zhuǎn)歸國有或者把國有存量土地從分散的土地使用者手中集中起來，進(jìn)行控制性規(guī)劃設(shè)計(jì)、房屋拆遷、“三通一平”等土地開發(fā)整理，然后根據(jù)年度土地供應(yīng)計(jì)劃、政府發(fā)展計(jì)劃及市場需求，依法供給用地者?！秶鴦?wù)院關(guān)于加強(qiáng)國有土地資產(chǎn)管理的通知》(國發(fā)[2001]15號(hào))強(qiáng)調(diào)，“為增強(qiáng)政府對(duì)土地市場的調(diào)控能力，有條件的地方政府要對(duì)建設(shè)用地試行收購儲(chǔ)備制度”。

廣東省政府《關(guān)于加快建立和完善土地儲(chǔ)備制度的通知》（粵府辦〔2003〕34號(hào)）和廣東省國土資源廳、財(cái)政廳、中國人民銀行廣州分行《轉(zhuǎn)發(fā)國土資源部財(cái)政部中國人民銀行關(guān)于印發(fā)<土地儲(chǔ)備管理辦法>的通知》（粵國土資利用發(fā)〔2008〕44號(hào)）五、建設(shè)用地出讓中的法律問題1.信息公開制度國有建設(shè)用地出讓應(yīng)當(dāng)遵循公開、公平、公正和城市信用原則。公開原則要求出讓人向社會(huì)公開出讓計(jì)劃、出讓公告、出讓結(jié)果、土地開發(fā)利用信息、違法違規(guī)用地查處結(jié)果等信心，使社會(huì)公眾哦及時(shí)了解并進(jìn)行監(jiān)督。國土資源部《關(guān)于嚴(yán)格落實(shí)房地產(chǎn)用地宏觀調(diào)控政策促進(jìn)土地市場健康發(fā)展有關(guān)問題的通知》（國土資發(fā)2010-204號(hào)）競價(jià)申請(qǐng)制度中國境內(nèi)的自然人、法人、其它組織，除法律、法規(guī)另有規(guī)定外，均可申請(qǐng)參加國有建設(shè)用地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓活動(dòng)。申請(qǐng)人可以單獨(dú)申請(qǐng)，也可以聯(lián)合申請(qǐng)。聯(lián)合申請(qǐng)的，應(yīng)當(dāng)提交下列文件：a聯(lián)合申請(qǐng)各方共同簽署的申請(qǐng)書；b聯(lián)合申請(qǐng)各方的有效身份證明文件；c聯(lián)合競買、競投協(xié)議，協(xié)議要規(guī)定聯(lián)合各方的權(quán)利、義務(wù)，包括聯(lián)合各方的出資比例，并明確簽訂“國有土地使用權(quán)出讓合同”時(shí)的受讓人；d申請(qǐng)人委托他人辦理的，應(yīng)提交授權(quán)委托書及委托代理人的有效身份證明文件；f保證金繳納憑證；g其他。（國務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房價(jià)過快上漲的通知國發(fā)2010--10號(hào)）參加土地競買的單位或個(gè)人，必須說明資金來源并提供相應(yīng)證明。土地出讓方式的確定建設(shè)用地出讓分為競價(jià)出讓預(yù)協(xié)議出讓，競價(jià)方式分為招標(biāo)、拍賣、掛牌。根據(jù)《物權(quán)法》第137條與《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》（國發(fā)2008--3號(hào)）工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂、商品住宅等經(jīng)營性用地（包括配套的辦公、科研、培訓(xùn)等用地）以及同一宗土地有兩個(gè)以上意向用地者的，都必須實(shí)行招標(biāo)拍賣掛牌等方式公開出讓?！墩袠?biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)范》（試行）規(guī)劃條件與建設(shè)條件對(duì)所有參與者具有約束力根據(jù)《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》，國有建設(shè)用地出讓之前，城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門應(yīng)當(dāng)提出出讓地塊的規(guī)劃條件，未確定規(guī)劃條件的地塊不得出讓；國有建設(shè)用地劃撥之前，建設(shè)單位應(yīng)向城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門申請(qǐng)核發(fā)選址意見書與建設(shè)用地規(guī)劃許可證。規(guī)劃條件未納入建設(shè)用地出讓合同的，該出讓合同無效。規(guī)劃條件應(yīng)當(dāng)明確出讓宗地的面積、土地使用性質(zhì)、容積率、建筑密度、停車泊位、主要出入口、綠地比例、必須配置的公共設(shè)施和市政基礎(chǔ)設(shè)施、建筑接線，開發(fā)期限等要求。附圖應(yīng)當(dāng)標(biāo)明宗地區(qū)位與現(xiàn)狀、地塊坐標(biāo)及標(biāo)高、道路紅線坐標(biāo)及標(biāo)高、出入口位置、建筑界線以及周圍地區(qū)的環(huán)境與基礎(chǔ)設(shè)施條件。根據(jù)國土資源部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)用地和建設(shè)管理調(diào)控的通知》（國土資發(fā)2010--151號(hào)），除城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門提出規(guī)劃條件之外，市、縣住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門要提出限價(jià)商品房的控制性銷售價(jià)位、商品住房建設(shè)項(xiàng)目中保障性住房的配建比例、配建套數(shù)、套型面積、設(shè)施條件和項(xiàng)目開竣工時(shí)間及建設(shè)周期等建設(shè)條件。建設(shè)項(xiàng)目建成后，城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門對(duì)建設(shè)工程是否符合規(guī)劃條件予以核實(shí)，未經(jīng)核實(shí)或者經(jīng)核實(shí)不符合規(guī)劃條件的，建設(shè)單位不得組織竣工驗(yàn)收。確定中標(biāo)人與簽訂出讓合同國土資源部、國建工商總局《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同（GF-2008-2601）》示范文本繳納土地出讓金與辦理土地使用證財(cái)政部、國土資源部等五部委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)土地出讓收支管理的通知》（財(cái)綜2009-74號(hào)）再次對(duì)土地出讓金繳納行為進(jìn)行規(guī)范：市縣國土資源管理部門與土地受讓人在土地出讓合同中依法對(duì)約定的分期繳納全部土地出讓價(jià)款的期限原則上不超過一年。經(jīng)當(dāng)?shù)赝恋爻鲎寘f(xié)調(diào)決策機(jī)構(gòu)集體認(rèn)定，特殊項(xiàng)目可以約定在兩年內(nèi)全部繳清。首次繳納比例不得低于全部土地出讓價(jià)款的50%國土資源部發(fā)布的《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)用地供應(yīng)和監(jiān)管有關(guān)問題的通知》（國土資發(fā)2010--34號(hào)）：土地出讓成交后，必須在10個(gè)工作日內(nèi)簽訂出讓合同，合同簽訂后1個(gè)月內(nèi)必須繳納出讓價(jià)款50%的首付款，余款要按合同約定及時(shí)繳納，最遲付款時(shí)間不得超過一年。建設(shè)用地的交付8.土地開發(fā)建設(shè)與監(jiān)管9.建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿的續(xù)期問題10.違約行為與責(zé)任七、房地產(chǎn)開發(fā)前期手續(xù)房地產(chǎn)企業(yè)在競得建設(shè)用地后應(yīng)當(dāng)首先辦理固定資產(chǎn)投資立項(xiàng)手續(xù)，之后依次辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證、國有土地使用證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證，具備預(yù)售條件后再辦理預(yù)售許可證。同時(shí)根據(jù)項(xiàng)目具體情況辦理環(huán)境、交通、節(jié)能影響評(píng)價(jià)手續(xù)、辦理消防設(shè)計(jì)審核、人防建設(shè)審查、文物保護(hù)審查、衛(wèi)生條件審查等手續(xù)。<一>固定資產(chǎn)投資立項(xiàng)制度建設(shè)單位取得建設(shè)用地之后，應(yīng)當(dāng)首先辦理立項(xiàng)手續(xù)。2004年7月16日，國務(wù)院發(fā)布了《國務(wù)院關(guān)于投資體制改革的決定》（國發(fā)--2004--20）改革項(xiàng)目審批制度，落實(shí)企業(yè)投資自主權(quán)，徹底改革不分投資主體、不分資金來源、不分項(xiàng)目性質(zhì)，一律按投資規(guī)模大小分別由各級(jí)政府及有關(guān)部門審批的企業(yè)投資管理辦法。對(duì)于企業(yè)不適用政府投資建設(shè)的項(xiàng)目，一律不再實(shí)行審批制，而是區(qū)別不同情況實(shí)行核準(zhǔn)制和備案制。企業(yè)不使用政府性資金投資建設(shè)的重大和限制類固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目，實(shí)行核準(zhǔn)制。企業(yè)投資建設(shè)實(shí)行核準(zhǔn)制的項(xiàng)目，僅需向政府提交項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告，不再經(jīng)過批準(zhǔn)項(xiàng)目建議書、可行性研究報(bào)告和開工報(bào)告的程序。對(duì)于外商投資項(xiàng)目，政府還要從市場準(zhǔn)入、資本項(xiàng)目管理等方面進(jìn)行核準(zhǔn)。核準(zhǔn)制投資項(xiàng)目一國務(wù)院批準(zhǔn)實(shí)施的《政府核準(zhǔn)的投資項(xiàng)目目錄》（2004年）為準(zhǔn)?！墩藴?zhǔn)的投資項(xiàng)目目錄》以外的企業(yè)投資項(xiàng)目，除國家法律法規(guī)和國務(wù)院專門規(guī)定禁止投資的項(xiàng)目以外，實(shí)行備案制。除國家另有規(guī)定外，由企業(yè)按屬地原則向地方政府投資主管部門備案。備案具體辦法由省級(jí)政府自行制定。政府投資項(xiàng)目的審批程序?qū)嵭袑徟频恼顿Y項(xiàng)目，項(xiàng)目單位應(yīng)首先向發(fā)展改革等項(xiàng)目審批部門報(bào)送項(xiàng)目建議書，依據(jù)項(xiàng)目建議書批復(fù)文件分別向城鄉(xiāng)規(guī)劃、國土資源和環(huán)境保護(hù)部門申請(qǐng)辦理規(guī)劃選址、用地預(yù)審和環(huán)境影響評(píng)價(jià)審批手續(xù)。完成相關(guān)手續(xù)后項(xiàng)目單位根據(jù)項(xiàng)目論證情況向發(fā)展改革等項(xiàng)目審批部門報(bào)送可行性研究報(bào)告（需要審批初步設(shè)計(jì)和概算投資的已經(jīng)審批初步設(shè)計(jì)和概算投資），并附規(guī)劃選址、用地預(yù)審和環(huán)評(píng)審批文件。項(xiàng)目單位根據(jù)可行性研究報(bào)告批復(fù)文件再向城鄉(xiāng)規(guī)劃部門申請(qǐng)辦理規(guī)劃許可手續(xù)，向國土資源部門申請(qǐng)辦理正式用地手續(xù)。申請(qǐng)核準(zhǔn)實(shí)行核準(zhǔn)制的企業(yè)投資項(xiàng)目，項(xiàng)目單位分別向城鄉(xiāng)規(guī)劃、國土資源和環(huán)境保護(hù)部門申請(qǐng)辦理規(guī)劃選址、用地預(yù)審和環(huán)評(píng)審批手續(xù)。完成相關(guān)手續(xù)后，項(xiàng)目單位向項(xiàng)目核準(zhǔn)機(jī)關(guān)報(bào)送項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告，并附規(guī)劃選址、用地預(yù)審和環(huán)評(píng)審評(píng)文件。項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告應(yīng)主要包括以下內(nèi)容：a項(xiàng)目申報(bào)單位情況；b擬建項(xiàng)目情況；c建設(shè)用地與相關(guān)規(guī)劃；d資源利用與能源耗用情況；e生態(tài)環(huán)境影響分析；f經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效果分析。項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告一式五份，應(yīng)由具備相應(yīng)工程咨詢資格的機(jī)構(gòu)編制。項(xiàng)目單位依據(jù)項(xiàng)目核準(zhǔn)文件，辦理土地使用、資源利用、城市規(guī)劃、安全生產(chǎn)、設(shè)備進(jìn)口和減免稅確認(rèn)等手續(xù)。未經(jīng)核準(zhǔn)的，相關(guān)部門不得辦理手續(xù)，金融機(jī)構(gòu)不得發(fā)放貸款。核準(zhǔn)文件效力未2年?？缮暾?qǐng)延期。（國發(fā)2004-20號(hào)）文改革了原投資管理體制，招標(biāo)內(nèi)容的核準(zhǔn)制度也需相應(yīng)調(diào)整。國家發(fā)改委《關(guān)于我委辦理工程建設(shè)項(xiàng)目審批（核準(zhǔn)）時(shí)核準(zhǔn)招標(biāo)內(nèi)容的意見的通知》（發(fā)改辦法規(guī)2005-824號(hào)）。根據(jù)該通知，實(shí)行核準(zhǔn)制與審批制的投資項(xiàng)目，項(xiàng)目單位應(yīng)當(dāng)申報(bào)可行性研究報(bào)告或投資或資金申請(qǐng)報(bào)告、項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告一并報(bào)送項(xiàng)目招標(biāo)方案核準(zhǔn)申請(qǐng)書。目前東莞房地產(chǎn)項(xiàng)目立項(xiàng)多采用核準(zhǔn)制，（關(guān)于核準(zhǔn)制與備案制的標(biāo)準(zhǔn)，需要具體咨詢東莞市發(fā)展與改革局）核準(zhǔn)制的辦理指南見附件一<二>辦理規(guī)劃許可手續(xù)辦理立項(xiàng)手續(xù)之后，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)根據(jù)《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》的相關(guān)規(guī)定辦理規(guī)劃許可手續(xù)、接受規(guī)劃管理與監(jiān)督，確保建設(shè)活動(dòng)符合城鄉(xiāng)規(guī)劃。依城鄉(xiāng)規(guī)劃管理的時(shí)序劃分，城鄉(xiāng)規(guī)劃管理分為城鄉(xiāng)規(guī)劃的制定與城鄉(xiāng)規(guī)劃的實(shí)施。需要制定的城鄉(xiāng)規(guī)劃包括城鎮(zhèn)體系規(guī)劃、城市規(guī)劃、鎮(zhèn)規(guī)劃、鄉(xiāng)規(guī)劃和村莊規(guī)劃。城鎮(zhèn)體系規(guī)劃分為全國城鎮(zhèn)體系規(guī)劃與省域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃；城市規(guī)劃、鎮(zhèn)規(guī)劃分為總體規(guī)劃和詳細(xì)規(guī)劃；詳細(xì)規(guī)劃分為控制性詳細(xì)規(guī)劃和修建性詳細(xì)規(guī)劃。城鄉(xiāng)規(guī)劃的實(shí)施是指城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門為建設(shè)項(xiàng)目核發(fā)“一書兩證”，即選址意見書、建設(shè)用地規(guī)劃許可證與建設(shè)工程規(guī)劃許可證。依城鄉(xiāng)規(guī)劃管理的實(shí)施地域劃分，城鄉(xiāng)規(guī)劃管理分為國有土地上的規(guī)劃管理與鄉(xiāng)村規(guī)劃區(qū)內(nèi)的規(guī)劃管理。國有土地上的建設(shè)項(xiàng)目需要辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證與建設(shè)工程規(guī)劃許可證，以劃撥方式提供國有土地的批準(zhǔn)類或核準(zhǔn)類建設(shè)項(xiàng)目還應(yīng)在立項(xiàng)之前辦理選址意見書。鄉(xiāng)村規(guī)劃區(qū)內(nèi)建設(shè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、鄉(xiāng)村公共設(shè)施和公益事業(yè)，應(yīng)當(dāng)申請(qǐng)核發(fā)鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證；鄉(xiāng)村規(guī)劃區(qū)內(nèi)使用原有宅基地建設(shè)農(nóng)村村民住宅，根據(jù)省級(jí)制定的規(guī)劃管理辦法確定。依城鄉(xiāng)規(guī)劃管理的實(shí)施內(nèi)容劃分，城鄉(xiāng)規(guī)劃管理分為建設(shè)用地規(guī)劃管理與建設(shè)工程規(guī)劃管理。前者是指城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門為出讓土地上的建設(shè)項(xiàng)目提出規(guī)劃條件與辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證；為劃撥土地上的建設(shè)項(xiàng)目核發(fā)選址意見書與建設(shè)用地規(guī)劃許可證，確定建設(shè)用地的位置、面積與范圍。后者是指城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門為建設(shè)項(xiàng)目核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證，審定修建性詳細(xì)規(guī)劃或建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案、竣工驗(yàn)收規(guī)劃條件，對(duì)工程建設(shè)進(jìn)行控制、引導(dǎo)語協(xié)調(diào)。建設(shè)用地規(guī)劃管理出讓土地的用地規(guī)劃管理流程為：提出規(guī)劃條件（城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門）——出讓建設(shè)用地（國土資源部門）——訂立出讓合同——辦理立項(xiàng)手續(xù)——領(lǐng)取建設(shè)用地規(guī)劃許可證。土地出讓前提出規(guī)劃條件《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第38條第一款：在城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)以出讓方式提供國有土地使用權(quán)的，在國有土地使用權(quán)出讓前，城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門應(yīng)當(dāng)依據(jù)控制性詳細(xì)規(guī)劃，提出出讓地塊的位置、使用性質(zhì)、開發(fā)強(qiáng)度等條件，作為國有土地使用權(quán)出讓合同的組成部門；未確定規(guī)劃條件的地塊，不得出讓國有土地使用權(quán)。領(lǐng)取建設(shè)用地規(guī)劃許可證建設(shè)用地規(guī)劃許可證時(shí)城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門確認(rèn)建設(shè)項(xiàng)目位置和范圍符合城市規(guī)劃的法定憑證?！冻青l(xiāng)規(guī)劃法》第38條第二、三款規(guī)定：以出讓方式取得國有土地使用權(quán)的建設(shè)項(xiàng)目，在簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同后，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)持建設(shè)項(xiàng)目的批準(zhǔn)、核準(zhǔn)、備案文件和國有土地使用權(quán)出讓合同，向城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門領(lǐng)取建設(shè)用地規(guī)劃許可證。城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門不得在建設(shè)用地規(guī)劃許可證中，擅自改變作為國有土地使用出讓合同組成部分的規(guī)劃條件。（建設(shè)用地規(guī)劃許可證必須符合規(guī)劃條件）3、劃撥土地的用地規(guī)劃管理劃撥土地的用地規(guī)劃管理流程為：核發(fā)選址意見書——辦理立項(xiàng)手續(xù)——核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證——申請(qǐng)用地——?jiǎng)潛芡恋亍冻青l(xiāng)規(guī)劃法》第36條、37條建設(shè)用地規(guī)劃許可證辦證指南見附件二建設(shè)工程規(guī)劃管理建設(shè)工程規(guī)劃管理的內(nèi)容分為核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證、嚴(yán)格管理變更規(guī)劃行為、組選址竣工規(guī)劃驗(yàn)收。核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第40條：在城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)進(jìn)行建筑物、構(gòu)筑物、道路、管線和其他工程建設(shè)的，建設(shè)單位或者個(gè)人應(yīng)當(dāng)向城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門或者省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定的鎮(zhèn)人民政府申請(qǐng)辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證。對(duì)符合控制性詳細(xì)規(guī)劃和規(guī)劃條件的，由城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門或者省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定的鎮(zhèn)人民政府核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證。未取得的后果：《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第64條2、規(guī)劃變更的申請(qǐng)與審批：《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第43條變更程序：《關(guān)于加強(qiáng)建設(shè)用地容積率管理和監(jiān)督檢查的通知》（建規(guī)2008-227號(hào)）核實(shí)規(guī)