石家莊市建筑面積計算規(guī)范講解（附圖豐富）

石家莊市房屋面積測算規(guī)定第一章總則第一條：為了加強房產(chǎn)測繪管理工作，規(guī)范房屋面積測算行為，保護當事人的合法權益，根據(jù)《房產(chǎn)測量規(guī)范》等有關規(guī)定，結合石家莊市的實際情況，制定本規(guī)定。第二條：本規(guī)定適用于本市行政區(qū)域內(nèi)房產(chǎn)登記、交易、租賃、評估、抵押及其他房產(chǎn)管理等涉及的房產(chǎn)面積測算。第三條：石家莊市住房保障和房產(chǎn)管理局主管全市房產(chǎn)面積認定管理工作，并負責本制度的組織實施。市、縣（市）房地產(chǎn)行政主管部門負責本轄區(qū)內(nèi)房產(chǎn)面積認定管理工作。第二章一般規(guī)定第四條：房屋面積測算的內(nèi)容：房屋面積測算包括房屋建筑面積、使用面積、產(chǎn)權面積、共有建筑面積等的測算。第五條：房屋建筑面積

房屋建筑面積系指房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等，且層高在2.2米以上（含2.2米，下同），有上蓋，結構牢固的永久性建筑部分。第六條：房屋的使用面積房屋使用面積系指房屋戶內(nèi)全部可供使用空間的面積，按房屋的內(nèi)墻面水平投影面積計算。第七條：房屋的產(chǎn)權面積房屋的產(chǎn)權面積系指產(chǎn)權主依法擁有房屋所有權的房屋建筑面積。房屋產(chǎn)權面積由市、縣（市）房地產(chǎn)行政主管部門登記確權認定。第八條：房屋的共有建筑面積房屋共有建筑面積系指產(chǎn)權主共同占有或共同使用的建筑面積。第九條：計算全部建筑面積的范圍1、永久性結構的單層房屋，按一層計算建筑面積；多層房屋按各層建筑面積的總和計算。2、房屋內(nèi)的夾層、插層、技術層及其樓梯間、電梯間等，其層高在2.20米以上部分計算建筑面積。3、穿過房屋內(nèi)部的通道，房屋內(nèi)的門廳、大廳，均按一層計算面積。門廳、大廳內(nèi)的回廊部分，層高在2.20米以上的，按其水平投影面積計算建筑面積。4、樓梯間、電梯（觀光梯）井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然層計算建筑面積。房屋內(nèi)的大廳，按一層面積進行計算5、房屋天面上，屬永久性建筑，且層高在2.20米以上的樓梯間、水箱間、電梯機房、及斜屋面結構屋頂高度在2.20米以上的部位，按其外圍水平投影面積計算建筑面積。6、挑樓、全封閉陽臺按其外圍水平投影面積計算建筑面積。7、屬永久性結構的室外樓梯，按其在各樓層水平投影面積之和計算建筑面積。8、與房屋相連的有柱走廊，兩房屋間有上蓋和柱的走廊，均按其柱的外圍水平投影面積計算建筑面積。9、房屋間永久性的封閉的架空通廊，按其外圍水平投影面積計算建筑面積。挑樓、封閉陽臺按全面積進行計算10、地下室、半地下室及其相應出入口，層高在2.20米以上的，按其外墻（不包括采光井、防潮層及保護墻）外圍水平投影面積計算建筑面積。11、有柱或有圍護結構的門廊、門斗，按其柱或圍護結構的外圍水平投影面積計算建筑面積。12、玻璃幕墻、金屬幕墻及其他材料作為房屋外墻的，按其外圍水平投影面積假死建筑面積。同一樓層外墻，既有主墻，又有玻璃幕墻的，以主墻為準計算建筑面積，墻厚按主墻體計算。各樓層墻體厚度不同時，分層分別計算。13、屬永久性建筑有柱的車棚、貨棚等，按柱的外圍水平投影面積計算建筑面積。有柱門廊、有圍護結構的門斗，計算全面積14、依坡地建筑的房屋，利用吊腳所做的架空層，有圍護結構，層高在2.20米以上的部位計算建筑面積。15、有伸縮縫、沉降縫的房屋，若該縫與室內(nèi)任意一邊相通，具備房屋的一般條件，并能正常利用的，計算建筑面積。16、全封閉的陽臺、挑廊、架空通廊的外圍水平投影超過其底板外沿的，以底板水平投影面積計算建筑面積。17、對傾斜、弧狀等非垂直墻體的房屋，層高（高度）2.20米以上的部位計算建筑面積。房屋墻體向外傾斜，超出底板外沿的，以底板投影計算建筑面積。18、房屋其承重柱突出在墻體外圍的，按墻體外圍連線計算建筑面積。19、房屋內(nèi)天蓬（指房屋內(nèi)屋面整體設計為永久性透明頂蓬覆蓋的部分），按其水平投影計算面積。20、立體書庫、立體車庫、立體倉庫，無結構層的按一層計算，有結構層且層高在2.20米以上的應按其結構層面積分別計算。21、躍層房屋內(nèi)的樓梯以其水平投影面積乘以自然層數(shù)計算建筑面積，中空部分按一層計算建筑面積。22、房屋的落地窗，具有使用功能，按外墻的外邊線與落地窗圍護之間的水平投影計算建筑面積。落地窗，具有使用功能，計算全面積飄窗，不計算面積第十條：計算一半建筑面積的范圍1、與房屋相連的有上蓋無柱的走廊、檐廊，按其圍護結構外圍水平投影面積的一半計算建筑面積。2、獨立柱、單排柱的門廊、車棚、貨棚等屬于永久性建筑的，按上蓋水平投影面積的一半計算建筑面積。3、未封閉的陽臺、挑廊，按其圍護結構外圍水平投影面積的一半計算建筑面積。4、有頂蓋、不封閉的永久性的架空通廊，按其外圍水平投影面積的一半計算建筑面積。5、不封閉的入戶花園按其外圍水平投影面積的一半計算建筑面積。未封閉的陽臺、挑廊按一半面積計算第十一條：不計算建筑面積的范圍1、層高小于2.20米的夾層、插層、技術層和層高小于2.20米的地下室和半地下室。2、突出房屋墻面的構件、配件、空調(diào)室外機擱板（箱）、裝飾柱、裝飾性的玻璃幕墻、垛、勒腳、臺階、無柱雨棚等。3、房屋之間無上蓋的架空通廊。4、陽臺、無柱廊其上蓋設在隔層；陽臺頂蓋水平投影面積小于陽臺圍護結構水平投影面積的未封閉陽臺，均不計算建筑面積。5、房屋的天面、挑臺、天面上的花園、泳池、有柱雨篷、走廊等。6、建筑物內(nèi)的操作平臺、上料平臺及利用建筑物的空間安置箱、罐的平臺。7、騎樓、過街樓、臨街樓房、挑廊下的底層作為公共道路街巷通行的，不論其是否有柱，是否有圍護結構，均不計算建筑面積。8、架空層不計算建筑面積。9、利用引橋、高架路、高架橋路面或坡面作為頂蓋建造的房屋，室內(nèi)或室外樓梯、斜坡道下方再利用的空間。10、活動房屋、臨時房屋、簡易房屋。11、獨立煙囪、亭、塔、罐、池及地下人防干、支線。12、與房屋室內(nèi)不相通的房屋間伸縮縫。13、自動手扶電梯、自動人行道。14、地坑。15、用做通風采光的天井、地下室主墻以外的風井。16、與房屋相連的、有上蓋無柱無圍護的走廊或檐廊。17、與室內(nèi)不相通的類似于陽臺、挑廊、檐廊的建筑。18、樓梯已計算建筑面積的，其下方空間不論是否利用均不再計算建筑面積。19、其他不符合技術規(guī)范的建筑物。裝飾性幕墻，不計算面積陽臺、無柱廊頂蓋設在隔層，不計算面積陽臺頂蓋水平投影面積小于陽臺圍護的投影面積的未封閉陽臺，不計算面積無柱的檐廊，不計算面積屋頂?shù)幕▓@，泳池走廊等，不計算面積與室內(nèi)不相通的類似陽臺、挑廊、挑檐的建筑第四章成套房屋建筑面積測算第十二條：成套房屋建筑面積成套房屋建筑面積由成套房屋套內(nèi)建筑面積和分攤所得共有建筑面積兩部分組成。第十三條：成套房屋套內(nèi)建筑面積成套房屋套內(nèi)建筑面積由套內(nèi)使用面積、套內(nèi)墻體面積、套內(nèi)陽臺面積三部分組成。1、套內(nèi)房屋使用面積套內(nèi)房屋使用面積為套內(nèi)房屋使用空間的面積，以水平投影面積按以下規(guī)定計算：1）、套內(nèi)房屋使用面積為套內(nèi)臥室、起居室、過廳、過道、廚房、衛(wèi)生間、儲藏室、突出墻體外的壁柜等空間面積的總和。2）、套內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的面積總和計入使用面積。3）、不包括在結構面積內(nèi)的套內(nèi)煙囪、通風道、管道井均計入使用面積。4）、內(nèi)墻面裝飾厚度計入使用面積。2、套內(nèi)墻體面積套內(nèi)墻體面積是套內(nèi)使用空間周圍的圍護或承重墻體或其他承重支撐體所占的面積，其中各套之間的分隔墻按墻體水平投影面積的一半計入套內(nèi)墻體面積；套與公共建筑空間的分隔墻以及外墻（包括山墻）等共用墻體，均按該建筑標準層套與套之間的隔墻（高層建筑為最小厚度飛套間隔墻）一半厚度的水平投影面積計入套內(nèi)墻體面積。套內(nèi)自有墻體按水平投影面積全部計入套內(nèi)墻體面積。3、套內(nèi)陽臺面積套內(nèi)陽臺面積建筑面積均按陽臺外圍與房屋外墻之間的水平投影面積計算。其中全封閉陽臺按水平投影面積全部計算建筑面積，未封閉陽臺按水平投影面積的一半計算建筑面積。第十四條：共有建筑面積測算1、應分攤的共有建筑面積包括：樓梯間、電梯井、管道井、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳、過道、值班警衛(wèi)室等，以及為整幢房屋服務的公共用房和管理用房的建筑面積，以水平投影面積計算。共有建筑面積還包括套與公共建筑之間的分隔墻，以及部分外墻體。2、不計入共有建筑的范圍1）、建筑物內(nèi)機動、非機動車庫、車棚。2）、作為獨立使用空間的地下室。3）、為多幢服務的警務室、管理用房、公共用房、設備用房。4）、設計要求為設備用房，現(xiàn)場丈量時無設備的空房間。5）、消防連廊及室外消防樓梯。6）設備管道轉換層、結構轉換層、避難層。（該層中的有固定圍護結構的設備間除外）3、共有建筑面積的計算方法整幢房屋的建筑面積扣除整幢建筑物各套套內(nèi)建筑面積之和，并扣除以上第二款所列的六種建筑面積。第十五條：共有建筑面積的分攤方法1、共有建筑面積分攤原則及基本規(guī)定1）、產(chǎn)權各方有合法產(chǎn)權分割文件或協(xié)議的，按文件或協(xié)議規(guī)定執(zhí)行；無合法產(chǎn)權分割文件或協(xié)議的，可依相關房屋的建筑面積按比例進行分攤。2）、房屋共有建筑面積分攤以幢為單位，僅限于分攤本幢房屋內(nèi)的共有建筑面積。與本幢房屋不相連以及為多幢房屋服務的變電室、設備間、水泵房、門衛(wèi)房等房屋面積，不得分攤到本幢房屋內(nèi)。3）、房屋共有建筑面積分攤后，不劃分各戶分攤面積的具體部位。共有建筑面積一經(jīng)分攤，任何人不得侵犯或改變其原始設計的使用功能。2、共有建筑面積分攤計算公式按有關建筑面積進行共有面積分攤，計算公式如下：∑δSiK=------------------∑SiK----為共有建筑面積的分攤系數(shù)；∑Si-----為參與分攤的各單元套內(nèi)建筑面積總和，m2；∑δSi------為需要分攤的共有建筑面積總和，m2。3、住宅樓共有建筑面積的分攤方法住宅樓以幢為單元，依據(jù)第十五條的計算方法和公式，根據(jù)各套房屋的套內(nèi)建筑面積，求得各套房屋應分攤的共有建筑面積。4、商住樓共有建筑面積分攤的方法首先根據(jù)住宅和商業(yè)等不同的使用功能按各自的建筑面積將幢共有建筑面積分攤給住宅和商業(yè)兩部分，即住宅部分分攤得到的幢共有建筑面積和商業(yè)部分分攤得到的幢共有建筑面積。然后住宅和商業(yè)部分再各自進行分攤。住宅部分：將分攤得到的幢共有建筑面積，加上住宅部分本身共有建筑面積，依照上述方法和公式，按各套的套內(nèi)建筑面積分攤計算各套房屋的共有建筑面積。商業(yè)部分：將分攤得到的幢共有建筑面積，加上商業(yè)部分本身的共有建筑面積，根據(jù)各套房屋的套內(nèi)建筑面積按比例分攤至各套，求出各套房屋分攤得到的共有建筑面積。5、多功能綜合樓共有建筑面積的分攤方法首先按使用功能劃分成不同的功能區(qū)，再進行多級分攤。貫穿全樓的樓梯間、電梯間若與某功能區(qū)相通，則位于該功能區(qū)的樓梯間、電梯間的水平投影面積計入該功能區(qū)的共有建筑面積；若與某功能區(qū)不相通，則將位于該功能區(qū)的樓梯間、電梯間的水平投影面積計入幢共有建筑面積。由室外入口通達樓梯間、電梯間的門廳、大堂，以及電梯機房計入幢共有建筑面積。第五章測算精度及要求第十六條：測算精度房屋建筑面積測算中誤差Ms不超過下式計算結果：Ms=±（0.04√S+0.003S）式中：Ms-----房屋建筑面積測算中誤差，m2；S------房屋建筑面積，m2.房屋建筑面積測算的限差為兩倍中誤差。第十七條：測算要求量距應使用經(jīng)過檢定合格的鋼卷尺、激光測距儀或其他能達到相應精度的儀器和工具。各類房屋建筑面積測算必須獨立測算兩次，其較差應在規(guī)定的限差以內(nèi)，取中數(shù)作為最后結果；商品房銷售面積計算以及建筑面積分攤計算過程中，以“米”為計算單位。房屋建筑面積測算以平方米為單位，運算時保留4位小數(shù)，結果保留