房地產(chǎn)銷售計劃書（2篇）

房地產(chǎn)銷售計劃書前?營銷是房地?產(chǎn)開發(fā)的龍?頭。19_?__年以來?，全國各城?市房地產(chǎn)閑?置率一直在?30—__?_%之間徘?徊，現(xiàn)實壓?力使廣大房?地產(chǎn)企業(yè)認?識到房地產(chǎn)?競爭很激烈?，粗放型經(jīng)?營已經(jīng)不行?了。房地產(chǎn)?企業(yè)要想在?日益激烈的?市場競爭中?占有一席之?地，必須了?解市場，熟?知市場，實?施“重心前?移”的市場?定位。這時?，國內(nèi)不少?房地產(chǎn)企業(yè)?，尤其是從?事地產(chǎn)代理?的企業(yè)，紛?紛投入人力?、物力，進?行房地產(chǎn)營?銷策劃問題?研究。之后?，全國大中?城市相繼展?開房地產(chǎn)市?場營銷大戰(zhàn)?，群雄逐鹿?品牌，使市?場營銷策劃?觀念不斷地?融入到企業(yè)?的經(jīng)營方針?中。實施前?營銷戰(zhàn)略更?成為諸多房?地產(chǎn)開發(fā)企?業(yè)打造自己?品牌的勢在?必行之事。?房地產(chǎn)營?銷策劃的重?要環(huán)節(jié)按?照現(xiàn)代市場?營銷觀念，?營銷策劃要?貫穿房地產(chǎn)?開發(fā)經(jīng)營的?始終。前營?銷與后期的?銷售(推銷?)一樣，都?是房地產(chǎn)營?銷鏈中不可?缺少的一環(huán)?。當開發(fā)商?有了投資意?向后，通過?對房地產(chǎn)市?場的供求、?軟環(huán)境的調(diào)?查與分析，?以及對市場?的定位，財?務上的可行?性分析等一?系列前營銷?活動，最終?作為投資決?策。由于前?營銷最能體?現(xiàn)“發(fā)現(xiàn)愿?望并滿足他?們”營銷的?本質(zhì)屬性，?因此，與房?地產(chǎn)開發(fā)的?后期推銷工?作相比，前?營銷還是房?地產(chǎn)策劃的?最重要的組?成部分。如?果沒有前營?銷的介入，?開發(fā)商就很?難真正把握?市場需求，?其開發(fā)出來?的商品房也?無法順利的?銷售，甚至?帶來商品房?長時間閑置?及資金積壓?的風險。?房地產(chǎn)營?銷策劃的最?前端房地?產(chǎn)開發(fā)大致?要經(jīng)歷如下?階段：投資?意向、地塊?選擇、市場?調(diào)查、產(chǎn)品?定位、投資?報酬分析、?投資決策、?方案設計、?建筑規(guī)劃、?廣告企劃、?業(yè)務行銷、?物業(yè)管理、?企業(yè)形象整?體策劃等，?對前___?個階段進行?的營銷策劃?活動就是“?前營銷”。?從房地產(chǎn)開?發(fā)整個過程?看，房地產(chǎn)?的前營銷與?后期的推銷?工作相比，?則處于整個?營銷策劃的?最前端。這?里應該說明?兩個問題。?第一，前?營銷不同于?房地產(chǎn)開發(fā)?的前期工作?。如房地產(chǎn)?估價師執(zhí)業(yè)?資格考試指?定輔導教材?里，把房地?產(chǎn)開發(fā)劃分?為房地產(chǎn)開?發(fā)投資機會?選擇與決策?、前期工作?、建設階段?、租售階段?、物業(yè)管理?等幾個階段?，認為前期?工作是在確?定了具體開?發(fā)地點與項?目之后，在?購買土地使?用權和開發(fā)?項目建設過?程開始以前?需要做的工?作。由此可?見，前營銷?是在“前期?工作”之前?進行的營銷?策劃活動。?第二，前?營銷是在“?拿到地塊”?之前進行的?營銷策劃活?動。洪建寧?在《前營銷?——房地產(chǎn)?開發(fā)制勝的?密訣》一文?論述房地產(chǎn)?前營銷的必?要性時指出?：“大多數(shù)?的開發(fā)商拿?到地塊后不?去認真做市?場調(diào)查工作?，而是憑自?己的感覺、?老經(jīng)驗得出?一些粗造的?產(chǎn)品概念”?，他實際上?把前營銷看?作是“拿到?地塊”之后?進行的營銷?策劃活動。?筆者認為，?前營銷是在?“拿到地塊?”之前，因?為拿到地塊?表明投資者?已經(jīng)做出了?投資的決策?。其實，如?果地產(chǎn)市場?是規(guī)范的，?“拿到土地?”也應包括?在前營銷里?。如當今使?用權的招投?標掛牌出讓?，土地使用?的位置、面?積、功能、?容積率等等?都已明白地?告訴投資者?，即便于給?投資者作決?策之用。至?于“擬應將?項目的總體?規(guī)劃、建筑?景觀設計劃?分在內(nèi)為宜?”的提法，?是不妥的，?這應是“前?期工作”的?內(nèi)容。房?地產(chǎn)企業(yè)發(fā)?展的長遠戰(zhàn)?略前營銷?盡管處于房?地產(chǎn)開發(fā)的?早期，是營?銷策劃的前?端，但是，?對于一個房?地產(chǎn)開發(fā)項?目來說，前?營銷做得好?壞，直接關?系到未來開?發(fā)建成的項?目是否能夠?成功地銷售?，是否能夠?按期收回投?資并為企業(yè)?帶來利潤，?可以說前營?銷是房地產(chǎn)?開發(fā)成本的?關鍵。對于?一個房地產(chǎn)?企業(yè)來說，?也只有通過?前營銷策劃?，找準目標?人群，進行?產(chǎn)品市場的?恰當定位，?通過成功的?房地產(chǎn)開發(fā)?項目來樹立?自己的產(chǎn)品?和企業(yè)品牌?，才能使企?業(yè)長久地立?于不敗之地?。因此，前?營銷也可以?說是房地產(chǎn)?企業(yè)成功謀?劃未來發(fā)展?的一個有效?的、長遠的?戰(zhàn)略。前?營銷策劃工?作的誤區(qū)與?問題在我?國，___?年和___?年上半年房?地產(chǎn)熱帶來?的后果還沒?有完全消除?，某些地方?遺留的“爛?尾樓”工程?還未清理完?畢的情況下?，進入__?_年之后，?整個宏觀經(jīng)?濟環(huán)境又漸?趨寬松，房?地產(chǎn)又開始?升溫，__?_年新一輪?房地產(chǎn)熱的?爭論與治理?又拉開序幕?。尤其是_?__—__?_年，房地?產(chǎn)開發(fā)的各?項指標增幅?均在___?%左右。據(jù)?有關部門統(tǒng)?計，___?年全國有_?__個省、?自治區(qū)和直?轄市房地產(chǎn)?開發(fā)投資增?幅超過__?_%，__?_個大中城?市中有__?_個城市投?資增幅超過?___%。?房地產(chǎn)投資?的過快增長?，勢必使房?地產(chǎn)開發(fā)數(shù)?量大大超過?居民對住房?的需求，房?地產(chǎn)的空置?率迅速上升?。造成房地?產(chǎn)投資盲目?增長和空置?率上升的原?因是多方面?的，但筆者?認為，房地?產(chǎn)開發(fā)商營?銷策劃不力?，尤其是前?營銷策劃的?極不到位是?其主要的原?因。其存?在的誤區(qū)與?問題主要表?現(xiàn)在：重?后期推銷?輕前期營銷?，本末倒置?盡管不少?開發(fā)商都知?道營銷在房?地產(chǎn)開發(fā)項?目中的重要?性，但卻不?知道什么是?營銷。甚至?把營銷等同?于推銷，常?見的做法有?如下幾點：?一是成立公?司、立項目?、選擇圖紙?和廣告宣傳?等工作幾乎?是同時進行?;二是前期?無任何營銷?策劃，在項?目建設過程?中直接做廣?告以便推銷?;三是征地?手續(xù)的辦理?和項目可行?性分析同時?進行;四是?開發(fā)前期雖?有市場調(diào)研?，但要么是?全國范圍的?資料，本市?資料不詳，?要么資料的?獲取缺乏可?靠的依據(jù)，?要么是可行?性報告的承?擔者為了應?付差事而做?的一篇“調(diào)?查報告”。?總之，他?們都不大重?視“前營銷?”，從而耽?誤了房地產(chǎn)?營銷策劃的?最佳起步期