高星級酒店項目招標(biāo)及成本管控概要

高星級酒店項目招標(biāo)及成本管控概要二從后場設(shè)施，看酒店的建設(shè)定位三多方博弈，酒店項目建設(shè)期間管理特點四

高星級酒店項目建設(shè)成本與合約管理要務(wù)目錄

一

從無效成本，看酒店的建設(shè)成本管控?

酒店評定標(biāo)準(zhǔn)—

結(jié)合旅游飯店星級的劃分與評定?

酒店管理公司—

酒店建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)與管理需求?

酒店類型—

多樣化的酒店類型劃分標(biāo)準(zhǔn)高星級酒店概論???酒店的星級酒店管理公司酒店的類型

商務(wù)型以滿足大型會議或商務(wù)接待為主要目的。

度假型

以接待旅游度假為目的。

精品酒店

定位高端，如悅榕莊。

民宿

民居改造高星級酒店概論酒店的建造標(biāo)準(zhǔn)高星級酒店概論高星級酒店概論三星級：220四星級：320五星級：420功能室內(nèi)允許噪音級（單位：dB(A)）客房空氣聲隔音標(biāo)準(zhǔn)（單位：dB）部位白天夜間部位隔音標(biāo)準(zhǔn)客房≤40≤30客房之間隔墻、樓板＞50會議室≤35客房與走廊之間＞45多功能室≤40客房門≥30辦公室≤35客房外窗≥35餐廳、宴會廳≤50優(yōu)化機房隔聲做法機房隔聲處理優(yōu)化做法，放棄了圖紙標(biāo)準(zhǔn)圖集做法，值得形成日后的標(biāo)準(zhǔn)。一、從無效成本，看酒店的建設(shè)成本管控部位舉例典型隔音處理方式造價影響分析上下層樓板間隔音硬物（如鞋跟）撞擊客房入口玄關(guān)石材樓面增加軟墊物①增加軟墊物（如橡膠隔音墊）的造價②導(dǎo)致層高增加的造價橫向隔音客房之間隔墻的隔音處理隔壁住客高聲交談增加四層石膏板的間墻①增加填充物及附著物費用。②增加橫向分隔厚度導(dǎo)致增加的造價電梯豎井與客房之間電梯升降時對導(dǎo)軌產(chǎn)生的摩擦和停靠時的震動客房內(nèi)增加輕鋼龍骨雙層石膏板隔墻門來自客房走道噪音增加門與門之間的空氣層，并掛上軟性吸聲隔聲簾幕墻結(jié)構(gòu)酒店附近的環(huán)境噪聲，如交通道路噪聲?！糁锌詹Ａ粔Α裟粔εc樓板連接處保溫隔音棉◆幕墻豎框內(nèi)填充吸聲物料◆豎框兩面以石膏板遮蓋并以密封劑密封內(nèi)裝飾隔音輕鋼龍骨與梁、柱、地壟、幕墻接口處隔壁住客高聲交談輕鋼龍骨與梁、柱、地壟、幕墻接口處均填充橡塑隔音軟墊機電噪音坐便器廁所沖水生鐵水管外包隔音處理外包處理費用空調(diào)風(fēng)口風(fēng)機盤管噪音送風(fēng)管內(nèi)貼吸音棉內(nèi)貼附著物增加費用一、從無效成本，看酒店的建設(shè)成本管控以酒店客房為例的全方位隔音處理方式高跟鞋撞擊客房入口玄關(guān)石材隔音處理：增加隔音墊

隔壁住客高聲交談

隔音處理：增加四

層石膏板間墻客房走道噪音隔音處理：增加門與門之間的空氣層，并掛上軟性吸聲隔聲簾一、從無效成本，看酒店的建設(shè)成本管控隔音方案經(jīng)濟對比一、從無效成本，看酒店的建設(shè)成本管控標(biāo)段劃分需要考慮哪些因素？?

內(nèi)容：

?

?

?發(fā)承包模式的選擇；標(biāo)段劃分；總承包與專業(yè)分包之間、各專業(yè)分包之間、各標(biāo)段之間發(fā)承包范?

圍的界定；

擬采用的合同形式和合同范本。

?應(yīng)考慮因素：

項目的類型

?

規(guī)模及復(fù)雜程度

????進度要求建設(shè)單位的參與程度市場競爭狀況?相關(guān)風(fēng)險等因素?完成時點：項目發(fā)承包階段開始之前一、從無效成本，看酒店的建設(shè)成本管控

酒店合約策劃招標(biāo)范圍承發(fā)包模式

合同構(gòu)架合同分判采購方式招標(biāo)計劃標(biāo)段劃分工作界面

計價方式合同條款廚房設(shè)計要求?

面積大小設(shè)計合理，過大過小都可能增加投資?

不同菜系配不同灶具，便于使用，提高效率。?

及時用水排水，在合適位置設(shè)置單槽或雙槽水池。?

廚房燈光要充足實用，燈光夠亮廚房工作人員才能看得清楚。?

廚房與餐廳之間應(yīng)采用雙門雙道，起隔油煙、隔噪聲、隔高溫，還遮擋客人對廚房的視線。?

廚房與餐廳設(shè)在同一層，可縮短輸送流程，提高

工作效率，有利于保持菜品溫度，防止交叉污染，

還可以減少設(shè)備投資。一、從無效成本，看酒店的建設(shè)成本管控洗衣房二、從后場設(shè)施，看酒店的建設(shè)定位

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酒店設(shè)備房展示洗衣房二、從后場設(shè)施，看酒店的建設(shè)定位

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酒店設(shè)備房展示泳池循環(huán)系統(tǒng)二、從后場設(shè)施，看酒店的建設(shè)定位

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酒店設(shè)備房展示高星級酒店泳池造價關(guān)注點：???泳池系統(tǒng)：包括（給排水、水處理、加熱和恒溫、控制、通風(fēng)、消毒池、地暖）設(shè)備包括：按摩池設(shè)備、換熱機房主設(shè)備、除濕熱泵、干濕蒸房。裝飾面：泳池馬賽克（國產(chǎn)和進口價差較大）

、潮濕環(huán)境對立面造價的影響（全鋼龍骨石材飾面、防水處理）。設(shè)備銹蝕

鍋

爐

房

屋

面

滲

水二、從后場設(shè)施，看酒店的建設(shè)定位2

酒店改造要點（設(shè)備類）

酒店鍋爐房設(shè)備

設(shè)備管道保溫缺失及破損，閥門銹蝕

核心城市存量土地的減少存量酒店改造與升級型投資將更多集中于一線及新一線城市。高檔和中高檔酒店是存量改造與升級型投資的重點關(guān)注對象。

二、從后場設(shè)施，看酒店的建設(shè)定位

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酒店投資和資產(chǎn)管理發(fā)展趨勢存量酒店面臨設(shè)施老舊、風(fēng)格過時、競爭力低下

酒店投資將更偏重于存量物

業(yè)的升級改造。

成熟都市商圈是存量酒店改

造的熱點區(qū)域。

翻新或升級改造實現(xiàn)最佳定位和設(shè)施優(yōu)化三、多方博弈，酒店項目建設(shè)期間管理特點

業(yè)務(wù)定位-業(yè)主與酒店管理公司???酒店管理公司一般在酒店籌建階段介入項目，代表酒店物業(yè)開發(fā)商的成本控制部門，在前期即要與其發(fā)生業(yè)務(wù)關(guān)系。基于業(yè)務(wù)及利益出發(fā)點的不同，業(yè)主方與酒店管理公司往往成為一對矛盾體?？蓞⒖季频旯芾砉镜摹对O(shè)計指引》，針對性的了解其對造價的影響。這類《設(shè)計指引》僅為企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，可以結(jié)合具體項目改變。業(yè)主設(shè)計酒店策劃酒店運營1

機電二次設(shè)計，與機電招標(biāo)時點關(guān)系機電施工圖完成較早，開發(fā)據(jù)此招標(biāo)，實際在內(nèi)裝設(shè)計完成后會有數(shù)量、點位等調(diào)整，在招標(biāo)過程中及合同簽訂時如何約定相關(guān)條款及清單描述。2

施工圖設(shè)計與設(shè)備廠家土建提資以電梯為例，先做了預(yù)留，實際招標(biāo)的時間在土建的基坑完成后，造成部分基坑回填混凝土（增加了開挖、支護、回填的費用），解決方案：提前招標(biāo)確定品牌，按品牌提資進行施工圖設(shè)計。三、多方博弈，酒店項目建設(shè)期間管理特點酒店功能分

區(qū)客人區(qū)（前區(qū)）客房區(qū)客房（包括行政層客房和行政酒廊）、客房走廊、客用電梯間、消防一服務(wù)電梯間、疏散樓梯、前室、服務(wù)間組成公共區(qū)大堂、咖啡吧（或大堂吧）、餐廳、酒吧、宴會廳、多功能廳、會議室（廳）、健身娛樂區(qū)域后勤區(qū)（后區(qū)）員工生活區(qū)（包括員工餐廳、員工更衣淋浴間、培訓(xùn)教室、醫(yī)務(wù)室、值班休息室等）、酒店行政辦公區(qū)、工程維修車間、洗衣房、布草間、粗加工和冷庫、各類倉庫和設(shè)備機房組成。三、多方博弈，酒店項目建設(shè)期間管理特點3

酒店功能分區(qū)某五星級酒店典型功能分區(qū)示例三、多方博弈，酒店項目建設(shè)期間管理特點4

酒店開業(yè)HOE：Hotel

operation

equipment

酒店運營物資設(shè)備FFE：Furniture，F(xiàn)ixtures＆Equipment，就是家具，固定設(shè)施和設(shè)備軟裝飾+藝術(shù)品+酒店的運營所需的設(shè)施和設(shè)備（小冰箱、保險箱、床墊、液晶電視、電視機支架、垃圾桶）POB：Pre-Operating

Budget即開辦費，指酒店在籌建期發(fā)生的費用，包括人

員工資、辦公費用、培訓(xùn)費、差旅費、印刷費、注冊登記費，以及不計入固定

資產(chǎn)成本和無形資產(chǎn)成本的匯兌損益和利息等支出。三、多方博弈，酒店項目建設(shè)期間管理特點

西藏.拉薩.瑞吉酒店（視角：從酒店大廳遠(yuǎn)眺布達(dá)拉宮）該酒店裝飾設(shè)計師作者遇到的項目中比較有特色的，有機會去拉薩的話各位不妨體驗一下。四、高星級酒店項目建設(shè)成本與合約管理要務(wù)

1

合同標(biāo)底額

1.4

裝飾工程????進戶門（含閉門器及五金件）衛(wèi)生潔具（包括龍頭）石膏板（包括衛(wèi)生間防水石膏板）輕鋼龍骨隔墻、??家具地毯上海璞麗酒店??????墻紙木飾面石材飾面窗簾軟包布藝??裝飾燈具藝術(shù)品在前期招標(biāo)階段應(yīng)明確裝飾用材的品牌、規(guī)格四、高星級酒店項目建設(shè)成本與合約管理要務(wù)

1

合同標(biāo)底額

1.4

裝飾工程

1.4.3

重點區(qū)域的造價：

客房及走道造價關(guān)注點：序號合同內(nèi)容窗簾33酒店1-8F窗簾供貨、安裝合同34酒店窗簾供貨、安裝合同補充協(xié)議35酒店9-22F窗簾供貨、安裝合同室內(nèi)藝術(shù)品36酒店公共區(qū)域藝術(shù)品采購合同37藝術(shù)品補充協(xié)議38酒店藝術(shù)品家具采購合同地毯類39酒店大堂入口落客處防塵地供貨安裝工程合同40酒店石材垃圾桶采購合同41酒店1-23F地毯采購合同標(biāo)志標(biāo)牌42酒店外墻標(biāo)志標(biāo)牌采購合同43酒店室內(nèi)外標(biāo)牌供貨與安裝采購合同序號合同內(nèi)容園林綠化、雕塑、家具、石材地面等44酒店綠化植栽工程采購合同45綠化植栽工程采購合同補充協(xié)議-23F陽臺枯山水46酒店景觀工程石材供貨采購合同47酒店外場雕塑采購合同48酒店外場雕塑采購合同補充協(xié)議49酒店戶外家具供貨、安裝工程采購合同50酒店三樓游池屋頂防真草皮采購合同幕墻工程51酒店幕墻工程施工指定分包合同52酒店幕墻工程施工玻璃供貨補充協(xié)議書53酒店幕