商業(yè)地產(chǎn)SHOPPING MALL合作雙贏

本文格式為Word版，下載可任意編輯——商業(yè)地產(chǎn)SHOPPINGMALL合作雙贏——銅鑼灣總裁、金源新燕莎MALL副董事長(zhǎng)陳智

陳智:大家好,分外欣喜在這里有機(jī)遇跟大家做一個(gè)交流,對(duì)我們也是一個(gè)分外好的學(xué)習(xí)機(jī)遇。我想今天的招商論壇,商業(yè)地產(chǎn)搞的聚會(huì)也對(duì)比多,今天是招商論壇是分外有針對(duì)性,我覺得分外有創(chuàng)意,另外在商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)里,我想大家知道有一個(gè)分外核心的問題,這個(gè)招商能不能告成,就會(huì)分外大的程度上十足將來(lái)的后勁有沒有,有沒有長(zhǎng)久穩(wěn)定的經(jīng)營(yíng)生存的才能。

我在這里講的話題就是商業(yè)地產(chǎn)如何合作雙贏的話題。

我介紹一下我們公司的處境,我們工資主要是以SHOPPINGMALL為主的,也有一些百貨公司,現(xiàn)在我們有19家,在廣東四家,深圳兩家,在外省,有長(zhǎng)沙、株洲、大連、天津、武漢、太原、重慶、海口、蕪湖、成都、煙臺(tái)、呼和浩特、烏魯木齊、庫(kù)爾勒。除此之外,還有一些單獨(dú)的百貨店。

我們公司從1996年開頭搞SHOPPINGMALL,是對(duì)比早的,我們對(duì)國(guó)外的這些工程舉行了好多的研究,我們覺得這種業(yè)態(tài)對(duì)中國(guó)是一種新生的業(yè)態(tài),也是照樣的業(yè)態(tài),我們97年就抉擇干這個(gè)事,而且我們定了一個(gè)品牌,就是CMALL。

我更加介紹一下我們新燕莎,大家知道金源時(shí)代購(gòu)物中心68萬(wàn)平方米,一期是55萬(wàn)平方米,二期是13萬(wàn)平方米,一期內(nèi)裝修已經(jīng)根本完成了,二期也在封頂,也是有望同期開業(yè)的地方。在這個(gè)里面,我們跟新燕莎投資的占20萬(wàn)平方米,假設(shè)按停車面積分?jǐn)偟脑?我們有23萬(wàn)平方米這樣的概念。

我想,我們現(xiàn)在說不定在10月1號(hào)開業(yè),昨天開了董事會(huì),夢(mèng)想大家有機(jī)遇在開業(yè)的時(shí)候,或者是開業(yè)的初期來(lái)看一下,可以更多的指示。

我首先講講SHOPPINGMALL跟商業(yè)地產(chǎn)的關(guān)系。

在中國(guó)是先有SHOPPINGMALL,才有地產(chǎn)的展現(xiàn),以前大家都搞了商業(yè)物業(yè),但是以前由于這樣的概念沒有展現(xiàn),所以說沒有形成產(chǎn)業(yè),可能會(huì)做過商業(yè)物業(yè),也做過綜合性的,但是商業(yè)地產(chǎn)這個(gè)概念,這個(gè)產(chǎn)業(yè)沒有形成,我們得到一個(gè)權(quán)威的資料,就是2022年的3、4月份才正式在中國(guó)展現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)這樣的概念。SHOPPINGMALL在97年首次展現(xiàn),我們的研究認(rèn)為,這樣早于商業(yè)地產(chǎn),在國(guó)外這個(gè)進(jìn)展的也對(duì)比早,中國(guó)一塊一向是處于對(duì)比低的水平,這個(gè)行業(yè)沒有大規(guī)模的進(jìn)展。但是由于中國(guó)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力不斷的增加,中國(guó)的國(guó)際地位也是分外穩(wěn)固,中國(guó)的國(guó)內(nèi)形勢(shì)分外穩(wěn)定,所以經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)近幾年來(lái)一向在分外高的增長(zhǎng)速度,更加是這幾年由于增長(zhǎng)的基數(shù)對(duì)比大,在十與九這樣之間,我們?cè)鲩L(zhǎng)的額已經(jīng)分外大了。

那么居民的收入也是大幅度的增長(zhǎng),大家在九幾年的時(shí)候,還是有好多人沒有自己的私家車,或者是自己的住房,那時(shí)還處于分房的狀態(tài),現(xiàn)在我們大家都看到了,已經(jīng)是普遍的現(xiàn)象,好多人都會(huì)擁有自己的車和房子,這種處境下,他們生活的理念,他們消費(fèi)的模式,他們的價(jià)值觀就會(huì)變化,就是說,在這種處境下,他們對(duì)商業(yè)的需求,已經(jīng)不能停留在那種純購(gòu)物純物質(zhì)需求的水平,理應(yīng)是實(shí)現(xiàn)一站式的消費(fèi)?，F(xiàn)在我們雙休日,中國(guó)的地域?qū)Ρ却?假設(shè)說雙休日又跑到外面去旅游,可能性又不大,一般城市又沒有更多的經(jīng)典,那么可能就是周末帶著孩子老婆,去一個(gè)相比較較近的,或者郊區(qū)的地方,一個(gè)綜合性的大型購(gòu)物中心里,可以實(shí)現(xiàn)好多的消費(fèi)了,這樣的話,就可以還自己一次愿,這種模式的展現(xiàn)是必然的。

這種購(gòu)物中心大規(guī)模的展現(xiàn)之后,購(gòu)物中心的展現(xiàn),對(duì)中國(guó)現(xiàn)代商貿(mào)的流通來(lái)說,也是一場(chǎng)革命性的。另外這個(gè)展現(xiàn)之后,不僅只得志一般居民的需求,從整個(gè)國(guó)家的經(jīng)濟(jì)來(lái)看,他的意義是分外深的,我們以前在中國(guó),哪怕是六七年前,你要看到國(guó)內(nèi)的能稱得上品牌的服裝、連鎖供給商不多,但是近幾年涌現(xiàn)出的商業(yè)品牌是分外多的,包括各種各樣的品牌都在國(guó)內(nèi)大規(guī)模展現(xiàn),我曾經(jīng)問過連鎖協(xié)會(huì),他們成立是1996年,到現(xiàn)在為止,這種連鎖的進(jìn)展,已經(jīng)是驚人的速度在進(jìn)展,我想我們購(gòu)物中心的展現(xiàn),對(duì)培育中國(guó)本地的商業(yè)品牌會(huì)起到巨大的作用,從某種意義上講,極大的推動(dòng)了中國(guó)經(jīng)濟(jì)的進(jìn)展。

假設(shè)說我們都停留在一種傳統(tǒng)的商場(chǎng)或普遍的超市里,那我們有可能培養(yǎng)出這種分外好的服裝嗎?還有餐飲品牌,這些都是沒有可能的。所以說,他們的作用是分外大的,由于SHOPPINGMALL的展現(xiàn),在這時(shí),原有的商業(yè)物業(yè)已經(jīng)不能得志這種經(jīng)營(yíng)商對(duì)物業(yè)的需求,作為這種連鎖和經(jīng)營(yíng)零售的這種公司,他們就不容許把大規(guī)模的基金投放在一個(gè)屬于地產(chǎn)開發(fā)的產(chǎn)業(yè)鏈,所以在這個(gè)時(shí)候,就給地產(chǎn)商留下了巨大的市場(chǎng)空白,這時(shí)就展現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)了,商業(yè)地產(chǎn)這個(gè)名詞理應(yīng)說是在2022年才正式展現(xiàn),到現(xiàn)在才2年多的時(shí)間,但是看到這是一股巨大的潮流,可以看得到這個(gè)產(chǎn)業(yè)的生命力。

我講他們之間的合作,首先我們看看他們有什么資本,首先SHOPPINGMALL,他自己有什么資本,他怎么跟商業(yè)地產(chǎn)舉行對(duì)接和合作。

我想經(jīng)過好多年的運(yùn)作的商業(yè)運(yùn)營(yíng)商,他們會(huì)形成分外多的商業(yè)資本的積累,首先是品牌,他有分外強(qiáng)大的一個(gè)品牌,這個(gè)品牌不僅僅是一個(gè)商號(hào),他代表著好多的內(nèi)容。還有運(yùn)營(yíng)商的運(yùn)營(yíng)閱歷,這方面也不是一年兩年能夠建立的,我想這是他們的閱歷也是分外的名貴,經(jīng)過多年的運(yùn)作的運(yùn)營(yíng)商,他擁有的客戶的資源,跟供給商的平臺(tái)

、網(wǎng)絡(luò),這點(diǎn)的話也是我們招商最重要最核心的東西。

商業(yè)地產(chǎn)商本身的開發(fā),由于他是地產(chǎn)商,他并沒有在這個(gè)行業(yè)里建立起分外強(qiáng)大的供給商的聯(lián)系網(wǎng),商家對(duì)他們的信仰也是不能建立的,所以在號(hào)召力上,專業(yè)的運(yùn)營(yíng)商在這方面也是擁有很大的優(yōu)勢(shì)。

SHOPPINGMALL在中國(guó)是一個(gè)新興的行業(yè),原來(lái)也沒有人才上的培養(yǎng),我想這個(gè)團(tuán)隊(duì)跟人才對(duì)他是分外重要的,這方面在中國(guó)對(duì)人才相對(duì)來(lái)說對(duì)比缺,我們公司也是一邊做一面摸索,一邊培養(yǎng),不斷的到國(guó)外學(xué)習(xí)、考察,做研究。我們很難說在其他地方挖人,本來(lái)是一個(gè)很新興的產(chǎn)業(yè),很難挖人。

還有SHOPPINGMALL的管理體系,對(duì)主力店的吸引力,可能都是他商業(yè)資本重要的組成片面。我們好多時(shí)候講,購(gòu)物中心可能看起來(lái)都是在出租店鋪,實(shí)際上SHOPPINGMALL的運(yùn)作要求是很高的,他是資金密集型的一個(gè)行業(yè),對(duì)專業(yè)運(yùn)營(yíng)商來(lái)說,這個(gè)也技術(shù)對(duì)比高的行業(yè),我們?cè)诮?jīng)營(yíng)購(gòu)物中心的時(shí)候,我們自己也想在超市方面有所進(jìn)展,但是我們做細(xì)致的研究之后,察覺技術(shù)含量分外高的,不是說做百貨就能做超市,并不是那么回事,所以專業(yè)很重要。

還有建立一套分外成熟的運(yùn)營(yíng)的流程和規(guī)章制度,這也是將來(lái)購(gòu)物中心競(jìng)爭(zhēng)力的很重要的方面,這些都是專業(yè)運(yùn)營(yíng)商所擁有的資本。

那么商業(yè)開發(fā)商擁有什么呢?

我想,從方才講的這些因素的話,我們都看不到我們商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商不大會(huì)擁有上面的資源,在他們的開發(fā)閱歷,在他們的工程管理,對(duì)他們商業(yè)工程開發(fā)的過程,一個(gè)整體的管理,還有他們擁有土地資源,還有他們獲得土地的才能,這些都成為他們重要的核心競(jìng)爭(zhēng)力,開發(fā)人才這方面,也是商業(yè)地產(chǎn)商所擁有的重要的運(yùn)作資本。

我曾經(jīng)聽過一個(gè)零售商說,想追求一個(gè)商家加地產(chǎn)的運(yùn)作的方式,就是他自己既經(jīng)營(yíng)一個(gè)零售公司,但是有關(guān)他同時(shí)有察覺商業(yè)地產(chǎn)的商機(jī),這樣他又搞了一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)的公司,當(dāng)他拿了第一塊地的時(shí)候,他就想干成類似SHOPPINGMALL的工程,他報(bào)批花了17個(gè)月,在跑的過程中,他連處長(zhǎng)還沒見的上,就是說這個(gè)水分外的深,這個(gè)過程不熟諳,人脈關(guān)系也沒有,就是他的本金分外的高,結(jié)果分外頭痛。

我問了別的一些專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)商,假設(shè)按照他們來(lái)說,這樣的過程就兩個(gè)半月就可以辦完了,一般人要半的話可能17個(gè)月都辦不了,這個(gè)不古怪的。

我前幾天在深圳的時(shí)候,正好我們的市領(lǐng)導(dǎo)召集大家座談的時(shí)候,其中甚至體改辦的干部講了一些東西,我很有感想。就是說,我們對(duì)規(guī)劃的改革,體改辦以為是形同虛設(shè),沒有作用的,但是后來(lái)我才知道,他們對(duì)市政府發(fā)揮的作用分外大的,在創(chuàng)辦部門里,需要蓋65個(gè)公章的這樣一道程序,他把全體的程序都砍掉結(jié)果成為一個(gè)程序,這個(gè)就是審批流程的改革,他們從60多個(gè)到40多個(gè),已經(jīng)引起很大部門的反彈,結(jié)果研究,不對(duì),還可以砍,結(jié)果一向就砍掉一個(gè),結(jié)果有一個(gè)強(qiáng)硬的人,就是那了一個(gè)創(chuàng)辦規(guī)劃什么什么用地的證,結(jié)果這個(gè)事情引起很大的一個(gè)反彈,但是,我們說看得到的,這個(gè)事情不是輕易可以進(jìn)入的。

我想我們的商業(yè)地產(chǎn)跟SHOPPINGMALL如何合作雙贏呢?

我想首先,商業(yè)地產(chǎn)跟SHOPPINGMALL的合作,要相信專業(yè)分工。不要全部給自己賺了,中國(guó)有好多優(yōu)秀的中介機(jī)構(gòu),或者參謀、代理、規(guī)劃、設(shè)計(jì),都有分外多的專業(yè),甚至現(xiàn)在已經(jīng)開頭SHOPPINGMALL的招商模式,這種專業(yè)分工在國(guó)外是最相信這一點(diǎn)的,專業(yè)分工能夠創(chuàng)造對(duì)比高的效益,我想中國(guó)歷來(lái)都相信一腳踢,就是包打天下,事實(shí)上不是這樣的。

另外,要變更一個(gè)運(yùn)作的流程,首先要接觸專業(yè)運(yùn)營(yíng)商,他們供給專業(yè)成套的證明,這些也是很重要的。

另外,關(guān)于這種商業(yè)地產(chǎn)能不能賣,我想,商業(yè)地產(chǎn)他不是一個(gè)可以零售的東西,這是由行業(yè)所注定的,但是在中國(guó),由于投融資體系,到目前的話都對(duì)比差,融資的渠道很少,大家看到中國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)上市公司就談不上了,更多的是貸款,一旦遇到宏觀調(diào)控的話,我想就很難了,所以說,他們都?jí)粝胧栈刭Y金,他們就都賣一片面店鋪,問題是我們所賣的比例是不是在可操縱的范圍之內(nèi),假設(shè)說我們要把一個(gè)商業(yè)物業(yè)開發(fā)出來(lái)之后,我們計(jì)劃是整體賣,賣了再說,這斷定是100%死,不成能有生的機(jī)遇。我們?cè)谏钲谘芯窟^全體的商業(yè)物業(yè),只要100%出售的,都是100%的倒閉,沒有一家會(huì)生的。所以這個(gè)也是很重要的一個(gè)。

由于周邊地產(chǎn)商都是一般有實(shí)力才會(huì)做地產(chǎn),他們立足的都是長(zhǎng)遠(yuǎn)的經(jīng)營(yíng)和有序的經(jīng)營(yíng),假設(shè)我們做短期的行為可能就會(huì)損害我們長(zhǎng)遠(yuǎn)的進(jìn)展。我曾經(jīng)接觸很大的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商,他們副總裁講,雖然我們現(xiàn)在也有問題,但是我們的地產(chǎn)操作是分外告成的,我們的商業(yè)操作算是對(duì)比失敗的,我就講,我不認(rèn)為,我覺得你地產(chǎn)開發(fā)也一是對(duì)比失敗的,假設(shè)你立足一個(gè)短期行為斷定是沒問題的,你賣完了就走了,誰(shuí)也找不到你,但是立足于有序經(jīng)營(yíng)的公司來(lái)說,你始終是跑不掉的,結(jié)果倒楣還是你自己。你們買樓的時(shí)候,第一要承受回購(gòu)責(zé)任,其次對(duì)銀行的貸款也承受連帶責(zé)任擔(dān)保,買店鋪的人,一年租不出去,沒有錢再交的話,這時(shí)他們所能做的事就是靜坐示威,給你更多的干擾,這樣的話,你還是要承受責(zé)任的。不是說你地產(chǎn)開發(fā)告成了,商業(yè)

運(yùn)作失敗了,就證明你還有一半的告成,實(shí)際不是。

我們商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的核心價(jià)值在商業(yè),我們商業(yè)地產(chǎn)開發(fā),我覺得理應(yīng)追求的最正確的目標(biāo),理應(yīng)是追求物業(yè)資金源源不斷的升值跟物業(yè)價(jià)值源源不斷的升值,這個(gè)是我們追求的目標(biāo),假設(shè)我們追求的是出售率的話,斷定會(huì)有問題,但是由于中國(guó)的現(xiàn)狀是這樣,所以我覺得,我們?cè)陂_發(fā)的時(shí)候,是不是要留神,你賣多少,賣的這些店鋪是不是在可操縱的范圍內(nèi),賣出去的店鋪,一旦不按照我們規(guī)劃經(jīng)營(yíng)的時(shí)候,影響不影響整個(gè)購(gòu)物中心的經(jīng)營(yíng),假設(shè)做到這點(diǎn)的話,我相信賣一點(diǎn)的話,不會(huì)對(duì)購(gòu)物中心產(chǎn)生很大的沖擊。

是不是你拿到地就可以做購(gòu)物中心,而是我們拿到多少,有多少出售,多少出租,這個(gè)很重要。假設(shè)一個(gè)四萬(wàn)平方米的購(gòu)物中心,假設(shè)說我們要賣掉大片面,主力店也進(jìn)不了,那我想后勁沒有,結(jié)果也無(wú)法獲得告成的。

我講這樣一個(gè)案例,長(zhǎng)沙的銅鑼灣廣場(chǎng)也是跟一個(gè)上市公司合作,雖然他分外有錢,但是也回避不了賣店鋪的問題,我們當(dāng)時(shí)同意他能夠賣一小片面,在規(guī)劃上我們做的分外嚴(yán)格的要求,這