2022年住房租賃行業(yè)政策盤點與分析

2022年住房租賃行業(yè)政策盤點與分析據(jù)邁點研究院統(tǒng)計，截至2022年12月23日，我國累計出臺157條與住房租賃行業(yè)相關的政策，其中中央政策占比15%、地方政策占比85%，表現(xiàn)了各級政府對于發(fā)展租賃住房市場的決心。2022，保障性租賃住房正式從供給端發(fā)力，必將持續(xù)改善新市民、新青年住房困難的現(xiàn)狀。中央政策2022年，中央政府從政策培育、金融支持、市場監(jiān)管、資金補助、租金減免等方面支持和規(guī)范住房租賃市場發(fā)展。其中，政策支持占比43%；其次是金融支持政策，占比33%。相比2021年，金融支持政策明顯增多，占比增加14%。1、政策培育方面，自2021年7月《關于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》發(fā)布以來，保租房熱度不減，相關配套設施陸續(xù)出臺。至今，超過40個城市分別制定了保租房擴大供給的發(fā)展規(guī)劃和落地方案。從目前的增速幅度來看，“十四五”最終實現(xiàn)供應的保租房數(shù)量將快速達到預期目標。2022年，《“十四五”公共服務規(guī)劃》作為第一季度保租房政策的開篇，將保租房納入公共服務范疇，再次強調(diào)了保租房對于國家發(fā)展的重要性。1月10日，國家發(fā)展改革委、住房和城鄉(xiāng)建設部等21部門聯(lián)合發(fā)布《“十四五”公共服務規(guī)劃》，保租房正式“破圈”，上升至公共服務發(fā)展的國家重點任務。1月11日，住建部在新聞發(fā)布會上快速跟進，表示于“十四五”期間，40個重點城市初步計劃新增650萬套（間），預計可緩解1300萬新市民、青年人的住房困難問題。2月24日，國新辦就推動住房和城鄉(xiāng)建設高質(zhì)量發(fā)展舉行發(fā)布會，住建部副部長在會上表示，2022年將繼續(xù)大力增加保租房的供給，全國將新籌集240萬套，比去年有大幅度增長。3月10日，國家發(fā)展改革委關于印發(fā)《2022年新型城鎮(zhèn)化和城鄉(xiāng)融合發(fā)展重點任務》，提高住房用地中保租房用地比例，單列租賃住房用地供應計劃，主要安排在產(chǎn)業(yè)園區(qū)及周邊、軌道交通站點附近、城市重點建設片區(qū)等區(qū)域，有利于加強住房租賃保障，深入推進以人為核心的新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略。7月12日，國家發(fā)改委發(fā)布《“十四五”新型城鎮(zhèn)化實施方案》，提出盤活存量住房資源，擴大租賃住房供給，幫助租購住房在享受公共服務上具備同等的權(quán)利，進一步培育發(fā)展住房租賃市場。12月14日，中共中央、國務院正式發(fā)布《擴大內(nèi)需戰(zhàn)略規(guī)劃綱要(2022-2035年)》，明確持續(xù)提升傳統(tǒng)消費，促進居住消費健康發(fā)展。堅持“房住不炒”定位，加強房地產(chǎn)市場預期引導，探索新的發(fā)展模式，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，穩(wěn)妥實施房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展長效機制，支持居民合理自住需求，遏制投資投機性需求，穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期。2、金融支持方面，支持性金融政策的增加為保障性租賃住房的發(fā)展保駕護航，營造了適合發(fā)展的經(jīng)濟條件。2月，國家推出兩大重磅金融支持政策：《關于保障性租賃住房有關貸款不納入房地產(chǎn)貸款集中度管理的通知》、《關于銀行保險機構(gòu)支持保障性租賃住房發(fā)展的指導意見》，為保租房的發(fā)力提供了關鍵的動力。規(guī)定銀行業(yè)金融機構(gòu)向持有保租房項目認定書的保租房項目發(fā)放的有關貸款不納入房地產(chǎn)貸款集中度管理；另外，構(gòu)建多層次、廣覆蓋、風險可控、業(yè)務可持續(xù)的保障性租賃住房金融服務體系，各類銀行保險機構(gòu)提供針對性金融產(chǎn)品和服務。3月，銀保監(jiān)會、人民銀行發(fā)布《關于加強新市民金融服務工作的通知》，鼓勵銀行保險機構(gòu)優(yōu)化住房金融服務，助力增加保障性住房供給，支持住房租賃市場健康發(fā)展，滿足新市民安居需求。其中，以發(fā)行公募REITs的形式盤活相關資產(chǎn)、擴大保租房投資成為2022年金融支持政策施行的主要方向。自從2020年4月，證監(jiān)會、國家發(fā)改委聯(lián)合發(fā)布了《關于推進基礎設施領域不動產(chǎn)投資信托基金REITs試點相關工作的通知》正式啟動REITs試點以來，2022年，有關REITs的相關政策迎來快速落地。5月，證監(jiān)會、發(fā)改委聯(lián)合發(fā)布《關于規(guī)范做好保障性租賃住房試點發(fā)行REITs有關工作的通知》，強調(diào)了推動保障性租賃住房REITs業(yè)務規(guī)范有序開展。7月，滬深交易所發(fā)布施行《公開募集基礎設施證券投資基金(REITs)規(guī)則適用指引第4號——保障性租賃住房(試行)》文件，對保租房REITs的上市發(fā)行和持續(xù)監(jiān)管進行規(guī)范和引導，引領保租房REITs快速落地。隨后不久，證監(jiān)會在2022年系統(tǒng)年中監(jiān)管工作會議暨巡視整改常態(tài)化長效化動員部署會議上也提到，穩(wěn)步擴大REITs試點范圍，加快推進REITs常態(tài)化發(fā)行，促進存量資產(chǎn)盤活以支持實體經(jīng)濟發(fā)展。8月31上午，華夏北京保障房REIT、中金廈門安居REIT和紅土深圳安居REIT同步上市，投資機構(gòu)均表現(xiàn)出極大的買入熱情。2022年，中央各部門高度重視保租房發(fā)展，不斷加大對住房租賃市場發(fā)展的支持力度。中央政府確立大保障租賃體系，在明確基本制度、加大金融支持政策、推進土地供給政策、盤活存量住房資源、落實資金補助和租金減免政策方面，加快培育和發(fā)展住房租賃市場。地方政策2022年，地方政府緊跟中央政策方向，共發(fā)布涉及住房租賃的政策134項，主要從供應政策和監(jiān)管政策兩個方面落實中央租賃政策，進一步培育和規(guī)范地方住房租賃市場的健康發(fā)展。而供應政策中，保障性租賃住房相關的政策占比最多，其次是存量盤活政策和房源籌集政策。從各地方政府來看，北京、廣州、杭州、深圳、上海、成都、濟南是發(fā)布政策最多的城市。相比2021年，住房租賃供應政策占比增加了28%，監(jiān)管政策下降了17%。有關保障性租賃住房政策大幅上升，住房租賃市場的規(guī)劃、存量盤活、房源籌集等培育政策也密集發(fā)布，而監(jiān)管政策發(fā)行力度相對降低。說明隨著2021年監(jiān)管力度的加強，高收低租的現(xiàn)象大幅度減少，住房租賃市場秩序進一步規(guī)范。2022年住房租賃政策端以規(guī)劃和指導為主，其他供應端的配套政策也陸續(xù)跟進，整體住房租賃市場開始走向平穩(wěn)發(fā)展。1、監(jiān)管政策：著重制度管理，進入規(guī)范化、制度化的穩(wěn)定發(fā)展時期地方監(jiān)管政策動態(tài)方面，隨著前期市場監(jiān)管政策的發(fā)布與落實，2022年多城市重點聚焦租賃監(jiān)管政策打補丁，著重制度建設和運營監(jiān)管，以期防范風險、保證供應。地方監(jiān)管政策方面，市場監(jiān)管政策主要集中在制度管理，加強對住房租賃企業(yè)、經(jīng)濟機構(gòu)、中介機構(gòu)、承租人等進行規(guī)范監(jiān)管。2022年，北京、青島、深圳、成都、杭州等多地發(fā)布市場監(jiān)管政策。北京加強共有產(chǎn)權(quán)房的出租管理、針對租賃企業(yè)發(fā)布虛假房源建立了相關行政處罰的裁量基準、通過住房租賃合同示范文本明確了出租、承租住房應當遵守的相關規(guī)定，規(guī)范了合同簽訂問題；青島在全市范圍內(nèi)建立房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)和住房租賃企業(yè)信用檔案，細化信用信息管理，提升從業(yè)人員素質(zhì)；深圳市發(fā)布2022年度房屋租賃價格參考；成都則加強住房租賃企業(yè)及從業(yè)人員信用信息管理，對未辦理租賃合同網(wǎng)簽備案、發(fā)布虛假房源信息、惡意克扣押金租金、隨意漲租、強迫和誘導租客使用租金貸、采用暴力恐嚇斷水斷電等行為驅(qū)趕租客等行為進行信用扣分；杭州明確了本市非居住用地建設的保障性租賃住房水電氣價格標準，按照民用水電氣價格標準執(zhí)行，有效降低非居住用地建設保障性租賃住房的企業(yè)運營成本，減輕新市民、青年人租房成本。資金監(jiān)管政策方面，資金監(jiān)管政策主要側(cè)重于資金監(jiān)管和運營監(jiān)管，加強對出租人、住房租賃企業(yè)進行資金監(jiān)管。其中廣州、杭州和武漢等多地發(fā)布資金監(jiān)管政策，進一步規(guī)范市場秩序。廣州提出加強和規(guī)范住房租賃資金監(jiān)管，提倡出租人按月收取租金，超額租金、押金將納入監(jiān)管提倡按月收取租金，租賃合同中不得包含“租金貸”。杭州對本年度租賃資金監(jiān)管對象分類管控申報工作。申報企業(yè)要求為列入杭州已落實住房租賃資金監(jiān)管要求公示名單中的“托管式”住房租賃企業(yè)。武漢將超3個月租金及超1個月押金存入監(jiān)管賬戶。綜上看來，2022年各類地方監(jiān)管政策主要是對2021年密集出臺的監(jiān)管政策的延續(xù)和補充。隨著各級政策的引導發(fā)展落地，住房租賃市場的管理逐漸進入規(guī)范化、制度化的穩(wěn)定發(fā)展時期。有利于大大減少灰色地帶，推進住房租賃行業(yè)健康可持續(xù)性發(fā)展。2、供應政策：多項政策齊頭并進，各地多渠道籌集房源地方供應方面，2022年，供應政策出臺頻繁，多渠道籌集房源。主要圍繞存量盤活政策和房源籌集政策，其中以存量盤活政策最為多見。主要從利用城市更新、企事業(yè)單位自有閑置土地、產(chǎn)業(yè)園區(qū)中的配建用地、綜合交通樞紐改造、文化體育場館和閑置土地等方面，加快形成保障性租賃住房有效供應。其中，長沙、成都、西安在租售并舉方面提出了靈活措施。2022年5月，長沙率先發(fā)布《關于推進長沙市租賃住房多主體供給多渠道保障盤活存量房的試點實施方案》：存量房屋盤活供作租賃住房后，不納入家庭住房套數(shù)計算。全面打通新房、二手房、租賃住房市場“通道”，調(diào)動長沙整體房地產(chǎn)市場的積極性。據(jù)公開資料報道，長沙5月出臺政策以來，已有5000戶以上家庭申請將存量房納入保障性租賃住房。成都緊隨其后，支持居民將自有存量住房用于保障性租賃住房，進一步增加保障性租賃住房供給。2022年10月，成都發(fā)布了《關于居民自愿將自有住房用于保障性租賃住房操作指南》，明確住房納入保障性租賃住房房源庫后，居民即可申請在出租住房所在限購區(qū)域取得新增購買一套住房資格。建筑面積在144平方米(含)以上的住房，申請用于保障性租賃住房后，應按間出租，保障性租賃住房租金標準不超過市場租金的90%。另外，8月，西安出臺新規(guī)《西安市保障性租賃住房資格審核及分配暫行規(guī)定》中，居民限購區(qū)內(nèi)存量住房可納入保障性租賃住房體系，由國資控股企業(yè)試點運營。簽訂“認定書”并簽訂租賃合同后，可在限購區(qū)新購1套住房。綜上，以長沙和成都為首的創(chuàng)新措施是對租賃住房發(fā)展建設過程中“因城施策”方針的具體落實，盤活存量房可以有效降低存量房的空置率，提升社會效率，也能增加保障性租賃住房供給，滿足不同類型人群的租住需求，緩解政府在存量房配建方面的供給壓力。3、保障性租賃住房：各地加快籌集，實現(xiàn)快速增長2022年，保租房供給端步入高速發(fā)展期，各地迎來保租房加快籌集的階段。從各地政策發(fā)布時間來看，2022年保障性租賃住房的政策發(fā)布明顯加快，延續(xù)了自2021年下半年以來的保障性租賃住房建設的快速發(fā)展速度。各省市地方積極響應國家號召，陸續(xù)推出保租房的規(guī)劃和落地的相關政策，地方政府共發(fā)布涉及住房租賃的供應政策政策95項，其中保障性租賃住房相關的政策有65條，平均每5天就有不同城市推出保租房發(fā)展政策。2022年，從中央到地方政府高度重視保障性租賃住房發(fā)展，大力增加保障性租賃住房供給。“十四五”時期，住建部提出40城擬增加650萬套保障性租賃住房，各地加速落實保障性租賃住房政策。圍繞保障性租賃住房的管理與落地，北京、成都、廣州、杭州、南京、青島、上海、蘇州、天津等城市出臺保租房實施方案、項目認定辦法、建設標準、租金管理等細化政策，加速推進了保租房籌建。在實施方案方面，目前一線城市從重目標轉(zhuǎn)向重執(zhí)行，新一線城市在制定供應目標的同時，逐步分解目標及細化實施方案。據(jù)統(tǒng)計，2022年，將近30個省市出臺租賃實施方案相關政策，主要圍繞指導思想、基礎制度、支持政策、運營管理、保障措施等方向。各地加速推進保障性租賃住房建設進度，預計接下來將迎來保障性租賃住房發(fā)展的爆發(fā)期。在認定方法方面，有6個城市出臺了保障性租賃住房項目認定辦法，包括上海、廣州、北京、西安、南京和鄭州。明確了保障性租賃住房項目準入條件、運營標準、退出規(guī)則以及審批事項和環(huán)節(jié)等，構(gòu)建聯(lián)合審查、快速審批的工作機制，確?！笆奈濉北Ｕ闲宰赓U住房目標按時保質(zhì)保量完成。其中，上海市發(fā)布《上海市保障性租賃住房項目認定辦法（試行）》與《上海市保障性租賃住房租賃管理辦法（試行）》，領先全國率先推出面向市場的保障性租賃住房落地執(zhí)行政策；《北京市關于加快發(fā)展保障性租賃住房的實施方案》聚焦保障性租賃住房的產(chǎn)品和生活配套上，有利于進一步推動保障性租賃住房在解決民眾居住問題的作用，加速租住生活方式的形成?！逗贾菔斜Ｕ闲宰赓U住房租賃管理辦法（試行）》《杭州市保障性租賃住房項目認定指導意見（試行）》同期出臺，明確了“十四五”期間力爭建設籌集保障性租賃住房33萬套（間）的目標任務，建立了“企業(yè)申報、區(qū)級認定、市級備案”的三級管理流程，并率先將藍領公寓、人才專項租賃房直接轉(zhuǎn)化認定為保障性租賃住房。2022年是保租房實現(xiàn)快速增長的關鍵一年。2022年40個城市計劃籌集建設240萬套（間）保租房，數(shù)量相較去年的目標即94.2萬套（間）增長了2.55倍，占十四五目標650萬套（間）的36.92%。發(fā)展保障性租賃住房將成為房地產(chǎn)市場長期健康發(fā)展的壓艙石和穩(wěn)定器。保障性租賃住房的建設的穩(wěn)步推進，有利于促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，進入良性循環(huán)。小結(jié)隨著各級政府的政策先后落地，中國租賃住房行業(yè)的民生屬性進一步強化。2022年，在面對市場混亂期和疫情影響期的挑戰(zhàn)之后，中央層面的住房租賃行業(yè)政策發(fā)展以方向性的規(guī)劃、培育政策和支持性的金融政策為主，為保租房的發(fā)展制定了明確的目標，并打造了適合發(fā)展的經(jīng)濟條件。各級政府對于租賃市場的政策也進一步完善，住房租賃市場也將迎來更廣闊的發(fā)展空間。經(jīng)過近幾年的探索