秦皇島海港區(qū)海鮮批發(fā)市場項目策劃書

海港區(qū)海鮮批發(fā)市場

指導老師：賈廣社組員：張海成023701段緒斌023709安鵬021216

——秦皇島海港區(qū)海鮮批發(fā)市場顧問組

項目策劃書項目總綱一、項目建議書二、項目實施計劃書一、項目建議書（1）項目總論序言可行性創(chuàng)新性價值性政府政策與規(guī)劃趨式面臨的資源開發(fā)和經濟價值項目的主要建設指標

（2）產品定位篇社會價值定位文化價值定位產品功能定位（3）市場營銷篇市場分析營銷戰(zhàn)略目標客戶定位分析整體形象策劃推廣項目視覺識別系統(tǒng)形象的延展及運用廣告總體策略（4）經濟效益篇項目建設進度項目資金投入與資金籌措經濟效益分析項目投資價值判斷特別說明管理費用的支出二、項目實施計劃書

1WBS

2項目編碼

3項目工作進度及甘特圖

4組織管理

5風險分析項目總論序言：建設“秦皇島海鮮批發(fā)市場”是秦皇島經濟社會的一件大事，項目建設在即將興起的國家著名的旅游區(qū)——秦皇島，被秦皇島市政府列為發(fā)展“海上秦皇島”的龍頭項目，項目建成后將產生明顯的社會效益和巨大的經濟效益。本策劃書在“效益，謹慎，創(chuàng)新”的原則下，注重項目的可行性、創(chuàng)新性、價值性、集中性、信息性和安全性。一、可行性該策劃是結合房地產市場營銷理論和實踐方法，從項目初始就導入策劃營銷，充分結合項目的實際情況，涵蓋投資、設計、質量、工期、形象、營銷推廣等多項內容,作為指導項目操作的重要依據(jù)，注重項目實施過程中的技術性和可操作性。雖然本策劃有別于“項目可行性研究報告”，但也是基于項目的可行而進行的，項目不可行，任何的策劃都將失去意義。二、創(chuàng)新性創(chuàng)新是事物得以發(fā)展的動力，是人類賴以生存和發(fā)展的主要手段。美國學者S·阿瑞提普說：“單單靠科學上的創(chuàng)造力是不能解決人類一切領域里的不幸和苦惱的，甚至可能給世界上的生活增加潛在的危險。而在倫理學、政治學、社會學和宗教方面的創(chuàng)新能夠回答……人與人之間的信任以及互相幫助而提出來的問題?！笨梢?，優(yōu)化生存環(huán)境，策劃人間動態(tài)，創(chuàng)新性原則首當其沖，這也是本項目策劃的一個最基本的出發(fā)點之一。本策劃從產品定位、市場營銷、效益分析、管理模式等諸多方面進行了有益的探索和創(chuàng)新。三、價值性任何一項策劃必然以價值量的形式來衡量，一個優(yōu)秀的項目策劃其價值一定很大，相反，無價值的項目策劃，不能稱之為一個好的策劃。策劃的結果都要能創(chuàng)造一定的價值，只有這樣，策劃才能體現(xiàn)其自身的價值所在。本策劃根據(jù)企業(yè)目前的資產、市場、管理等實際情況，對如何發(fā)揮各自內在價值潛力做出了科學的、可操作性的價值回報方案，并對每一個項目進行組合，更便于企業(yè)領導決策。四、政府政策與規(guī)劃趨式秦皇島市是中國沿海開放城市之一，是中國的旅游勝地和國家機關暑期辦公地，交通發(fā)達，高樓林立，賓館、飯店、商場比比皆是。

海港區(qū)是秦皇島全市政治、經濟、文化中心，依山面海，地理位置優(yōu)越，風景優(yōu)美，氣候宜人，是游客住宿、購物的重要集散地。區(qū)內有我國著名的能源大港秦皇島港。港口水深港闊，萬噸巨輪可四季出入，是中國北方的不凍良港。

五、面臨臨的資源源開發(fā)和和經濟價價值（一）可可依賴的的秦皇島島港載體體目前海港港區(qū)還沒沒有一處處大規(guī)模模、高檔檔次的大大型海鮮鮮交易場場所，在在海港區(qū)區(qū)按照高高起點規(guī)規(guī)劃、高高標準建建設、高高效能管管理的原原則，建建設一處處大型海海鮮、水水產品交交易場所所及休閑閑旅游消消費場所所，將對對海港區(qū)區(qū)海洋捕捕撈、水水產養(yǎng)殖殖業(yè)的發(fā)發(fā)展、城城市功能能的完善善以及滿滿足市民民對水產產品的需需求產生生重大影影響。五、面臨臨的資源源開發(fā)和和經濟價價值（二）可可借助的的旅游資資源本項目緊緊臨北戴戴河風景景區(qū)，，環(huán)境優(yōu)優(yōu)美，水水域遼闊闊，每年年吸引數(shù)數(shù)萬游客客，而周周圍缺乏乏相應的的配套服服務設施施及旅游游項目。。本項目目作為其其“近鄰鄰”實現(xiàn)現(xiàn)了優(yōu)勢勢互補。。北戴河北戴河碧碧螺塔五、面臨臨的資源源開發(fā)和和經濟價價值（三）可可改變的的海上漁漁業(yè)傳統(tǒng)統(tǒng)交易漁港產漁漁季節(jié)，，每日清清晨日出出前，在在距港口口十多公公里外的的?？?，，深海歸歸來的漁漁船與海海港區(qū)的的水產批批發(fā)、零零售商進進行大批批的海上上水產品品交易。。在海港港區(qū)建設設批發(fā)市市場具有有極大的的開發(fā)潛潛力與消消費市場場。海港港區(qū)批發(fā)發(fā)市場的的建成，，不但可可以滿足足海港區(qū)區(qū)的水產產品消費費，周邊邊地區(qū)因因地理位位置靠近近，也會會來此進進行水產產交易。。五、面臨臨的資源源開發(fā)和和經濟價價值（四）珍珍貴的經經濟價值值本項目是是進入海海港區(qū)兩兩條道路路入口的的交會位位置，占占地利；；項目符符合城市市群體““下午經經濟與周周末經濟濟、特色色經濟，，假期經經濟”體體會漁港港休閑生生活的特特定場所所，更是是漁產品品批發(fā)零零售、廉廉價海鮮鮮餐飲的的聚集地地，有人人和六、項目目的主要要建設指指標（一）項項目選址址秦皇島港港緊鄰秦秦皇度假假村，求求仙入海海處，東東山浴場場，西側側往北戴戴河方向向。海港港區(qū)海鮮鮮批發(fā)市市場就在在建國路路的末端端，緊鄰鄰秦皇度度假村。。附：秦皇皇島港概概況秦皇島港港是世界界上最大大的煤炭炭輸出港港之一，，也是中中國對外外貿易的的綜合性性大港。。1898年建建港，至至今已有有兩年歷歷史。港港口吞吐吐量多年年位居全全國沿海海港口前前列，1997年全港港完成吞吞吐量7862萬噸。。港口實實現(xiàn)利潤潤、人均均創(chuàng)利等等多項經經濟指標標多年居居全國同同行業(yè)首首位。秦秦皇島島港有優(yōu)優(yōu)越的自自然條件件，素以以不凍、、不淤、、水深、、浪小著著稱。有有4條鐵鐵路干線線直達港港口，京京秦高速速公路正正在修建建，大慶慶至秦皇皇島輸油油管線直直達碼頭頭前沿。。秦皇島島港已與與世界上上80多多個國家家和地區(qū)區(qū)的港口口保持著著經常性性的貿易易往來。。秦皇島港港是國家家重點建建設和發(fā)發(fā)展的港港口，也也是國家家唯一直直接管理理的港口口。主要要承擔著著煤炭、、原油、、雜質等等運輸任任務。港港口擁有有固定資資產原值值85.4億億元，全全港共有有碼頭泊泊位49個，其其中生產產泊位28個，，年設計計通過能能力1.24億噸噸。港口口的生產產配屬設設施較為為齊全，，有先進進的裝機機械、、自營鐵鐵路、港港作船舶舶等，能能為船方方貨主提提供優(yōu)質質服務。。秦皇島港港不斷拓拓展港口口功能，，提高企企業(yè)素質質，港口口的經濟濟效益得得到穩(wěn)步步發(fā)展。。近幾年年來，曾曾榮獲““國家二二級企業(yè)業(yè)”、““國家級級衛(wèi)生港港”、““國家企企業(yè)技術術進步獎獎”、““全國五五一勞動動獎狀””等多種種榮譽稱稱號。被被榮列““國有企企業(yè)500強””和“國國務院512戶戶國有重重點企業(yè)業(yè)”。秦秦皇島島港的發(fā)發(fā)展藍圖圖是宏偉偉的，它它將沿著著多功能能、全方方位、綜綜合性、、現(xiàn)代化化的方向向發(fā)展。。到本世世紀末，，港口規(guī)規(guī)劃通過過能力可可達到1.3億噸，，從而躋躋身于世世界大港港的行列列。（二）建建設規(guī)模模及功能能標準1、建筑筑面積和和內容本項目擬擬建設為為綜合商商業(yè)項目目，初步步規(guī)劃總總建筑面面積其中中臨街商商鋪22000平方米米（原來來是12000平米，，建議增增加10000平米）），批發(fā)發(fā)市場60000平方方米，一一期30000平方米米，冷庫庫10000平平方米，，酒店12000平方方米。其其中臨街街商鋪部部分是項項目開發(fā)發(fā)中的優(yōu)優(yōu)質版塊塊，建議議借鑒外外地成形形市場調調整規(guī)劃劃，如有有難度，，可申請請減少批批發(fā)市場場建筑面面積，以以達到容容積率指指數(shù)不變變。（二）建建設規(guī)模模及功能能標準2、功能能設施標標準本項目開開發(fā)的沿沿街商鋪鋪，是整整個工程程創(chuàng)造經經濟效益益的主體體部分，，注重人人性化的的設計，，以滿足足業(yè)主的的居住需需求，在在舒適、、配套、、環(huán)境、、起居、、通風等等方面都都有一定定要求。。建筑便便于分割割組合；；排煙、、排污、、通風、、采光在在戶型設設計上要要重點考考慮；應應設有廚廚衛(wèi)，以以便于投投資業(yè)主主和經營營業(yè)戶投投資于不不同的業(yè)業(yè)態(tài)?；締误w體戶型設設計為建建筑面積積150平方米米、100平方方米、50平方方米三種種，進深深10米米，廚衛(wèi)衛(wèi)齊全。。（批發(fā)發(fā)市場等等部分未未做介紹紹）（三）建建設方案案總體規(guī)劃劃布局工程總平平面呈斜斜梯形布布局，西西向緊靠靠北戴河河風景區(qū)區(qū)，南向向緊靠秦秦皇島港港，沿項項目四邊邊建筑低低層商鋪鋪，中心心建造漁漁產品批批發(fā)市場場，項目目西北角角緊鄰秦秦皇度假假村。項項目設主主入口一一個，次次入口三三個，其其中，商商鋪布局局主次分分明，各各有優(yōu)勢勢，并處處于秦皇皇島市海海港區(qū)兩兩條主路路之間。。項目總總體布局局合理，，突出體體現(xiàn)了功功能性與與實用性性。（1）商業(yè)服服務配套設施施齊全。（2）商鋪戶戶型設計適應應“商住兩用用”需求。（3）體現(xiàn)獨獨特的漁港建建筑風格。（4）注重漁漁港漁碼頭的的景觀設計。。附建設技術經經濟指標附建設技術經經濟指標序號項目指標1總用地面積72480平方米2總建筑面積110000平方米3地下建筑面積7680平方米4地上建筑面積104000平方米其中：度假酒店12000平方米低層商鋪22000平方米市場60000平方米住宅10000平方米5建筑總高其中：度假酒店50米低層商鋪10米市場8米住宅20米6建筑層數(shù)其中：度假酒店15層低層商鋪3層市場2層住宅6層建筑方案設計計本工程設計涉涉及建筑、結結構、防火、、節(jié)能、隔音音、采光、照照明、給排水水、通風等各各種專業(yè)，設設計時需遵循循有關的規(guī)范范或規(guī)定，單單體設計時還還應符合國家家現(xiàn)行的有關關強制性標準準的規(guī)定。本本項目地塊緊緊靠海港與北北戴河旅游景景區(qū)，項目總總體構思應涵涵蓋旅游、消消費、文化、、美食等多重重含義。同時時應考慮到，，由于社會經經濟的發(fā)展，，人們的審美美觀念也隨之之變化，對現(xiàn)現(xiàn)代建筑功能能環(huán)境的要求求以及建筑技技術、材料都都提出了更高高的要求，因因此，項目在在建筑上應采采用簡練的現(xiàn)現(xiàn)代構成手法法，體現(xiàn)建筑筑的時代氣息息，為業(yè)主裝裝修裝飾成漁漁家特色的店店鋪打好基礎礎。特別提示示的是環(huán)境保保護：停車場場汽車排放尾尾氣對地面周周圍空氣的污污染。漁產品品變質腐爛對對周圍空氣的的污染。商業(yè)業(yè)、餐飲業(yè)、、旅游業(yè)生活活污水、固體體垃圾處理等等產品定位本篇由社會價價值定位、文文化價值定位位、產品功能能定位組成，，為實現(xiàn)項目目企業(yè)的效益益最大化，其其中建筑布局局定位中建議議改變原產品品設計，敬請請決策層高度度重視。社會價值定位位本項目的開發(fā)發(fā)，將旅游、、海洋文化與與地產項目緊緊密結合，引引領了海港區(qū)區(qū)的特色消費費新觀念。在在景觀上，注注重造景提升升建筑品質；；在建筑上，，著力體現(xiàn)海海洋文化，建建設一處極具具海港特色的的建筑豐碑，，讓“建筑銘銘刻歷史、讓讓建筑改變生生活”。文化價值定位位秦皇島市是沿沿海城市，但但海洋文化和和漁文化并不不突出，我們們在項目策劃劃中重點突出出海洋文化、、漁文化，以以極少的投資資為項目穿上上蔚藍文化的的外衣，從而而創(chuàng)造出不可可預估的商業(yè)業(yè)價值。住漁漁村、觀海港港景色、吃海海鮮，聞覽漁漁家風俗。來來到漁碼頭，，你可以去參參觀專門打造造鐵錨、船舵舵的作坊，可可以去看一看看漁文化博物物館里千奇百百怪海洋生物物標本，可以以到腌制作坊坊里嘗試制作作糟魚和釀酒酒，甚至你還還可以從漁人人碼頭隨漁船船出海打漁，，并親手烹飪飪捕回的海鮮鮮……產品功能定位位產品的設計涉涉及項目的利利潤，在符合合政府規(guī)劃的的前提下，應應盡量優(yōu)化產產品的布局，，最大程度促促進投入資金金增值和資金金周轉速度的的加快，如設設計方案已呈呈報，應采用用公關方法調調整。（一）主路入入口景觀---趕海大道道在建國路與河河北大街路交交叉口將建一一個具有藝術術感的漁港大大門，請書法法名家題字““海港區(qū)海鮮鮮批發(fā)市場””。沿路向南南路邊綠化帶帶中擺有若干干漁文化景觀觀小品，如海海神雕塑、漁漁人雕塑等，，命名為“趕趕海大道”，，總長度為450米左右右。作為項目目標志性引導導，可配合政政府公建配套套操作。（二）入口廣廣場景區(qū)---“漁港船船歌”趕海大道向南南200米左左右，即本項項目沿街商品品房部分和整整個項目的入入口，建議在在此設置小型型廣場---“漁港之歌歌”。作為““造景升值””的重要部分分，在建筑成成本適當?shù)姆斗秶鷥染拇虼蛟?。項目主主入口作為中中心廣場，主主景為“漁港港船歌”大型型雕塑，雕塑塑著力表現(xiàn)漁漁民們在晨霧霧中推船出海海的場景，成成為廣場標志志；圍繞“漁漁港船歌”雕雕塑設有綠地地、霧噴、花花壇、木棧道道等景觀小品品；沿趕海大大道兩側商鋪鋪前退線50米寬綠化帶帶可做為中心心廣場的輔助助廣場,按北北斗七星方位位布局成七個個小型廣場,安放北斗斗七星激光地地燈與北極星星激光地燈,以散置卵石石鋪設廣場小小路,設激光光地燈、旱噴噴、地燈道、、花壇等景觀觀小品。北斗斗七星廣場用用現(xiàn)代造景手手法夸張地表表現(xiàn)漁民們出出海打魚時靠靠北斗七星位位導航的場景景。（三）海鮮餐餐飲街區(qū)開發(fā)發(fā)---“漁漁舟唱晚”“漁舟唱晚””為港口休閑閑與餐飲集中中的景區(qū)，是是整個項目中中的亮點。秦秦皇島市雖然然是濱海城市市，但多數(shù)市市民尚未領略略到濱海風情情，將此部分分開發(fā)并啟動動物美價廉的的海鮮美食、、特色小吃、、休閑娛樂的的專業(yè)街區(qū)，，不但可以滿滿足商品房的的商業(yè)空間，，也填補了秦秦皇島市的市市場空白，更更能帶動已經經成型的冷藏藏廠開發(fā)和后后期大型批發(fā)發(fā)市場的銷售售開發(fā)工作。。建議調整整規(guī)劃，在沿沿街部分增加加“背靠、天天井”式商鋪鋪，增大開發(fā)發(fā)面積，商鋪鋪的開發(fā)應注注重建筑自身身的品質與功功能性，以落落地窗，煙道道，商住兩用用等功能增加加銷售賣點；；建議商鋪開開發(fā)為雙層，，涵蓋海鮮湖湖鮮美食、漁漁文化民俗、、海洋生物展展覽、漁港特特色紀念品、、水手酒吧等等旅游相關內內容；單位面面積不宜過大大，以便業(yè)主主隨意分割，，基本戶型設設計為：A型型，建筑面積積150平方方米和B型100平方米米左右兩種，，C戶型50米，進深均均10米左右右。（四）大型海海鮮批發(fā)市場場----““漁家賣場””建筑于項目的的中心位置，，總規(guī)劃面積積六萬平方米米，是項目開開發(fā)的核心區(qū)區(qū)，由于啟動動批發(fā)市場不不確定因素較較多，建議分分步開發(fā)，前前期開發(fā)控制制在三萬平方方米以內，二二期作為儲備備項目。產品品布局不但要要考慮市場的的形成，更要要考慮便于項項目的銷售，，盡量采取““產權”式銷銷售，便于資資金的回籠。。有兩種設計計方案：一種種建設“單體體結構市場””，降低業(yè)主主入住門檻，，以改變漁民民“路邊店店”傳統(tǒng)經經營模式。該該方案受益期期長，但投資資回報慢。另另一種是不違違被政府總體體規(guī)劃原則下下，設計分體體街區(qū)式市場場。建議結合合國內大型漁漁業(yè)批發(fā)市場場經驗，聘請請規(guī)劃設計專專家調整。（五）小型公公寓---““漁人之家””項目規(guī)則中的的住宅部分，，總建筑面積積10080平方米，由由于地理位置置所限，本地地人口稀少，，建議戶型面面積在六十--八十平方方米/套,總總體銷售價格格不超過十萬萬元左右；可可作為海港區(qū)區(qū)漁民的經濟濟適用房開發(fā)發(fā)；可用來出出租為度假或或者外來人口口的臨時公寓寓；居住小區(qū)區(qū)應注重漁村村景觀設計；；考慮漁民漁漁需用品倉儲儲的實際情況況，可視開發(fā)發(fā)情況，增建建倉儲室，減減少車庫。市場營銷本篇主要分為為“市場分析析和營銷戰(zhàn)略略”兩個內容容，核心思路路是“通過市市場的啟動帶帶動和促進房房產的銷售””策劃過程嚴嚴謹，涉及核核心內容的操操作不做過多多的文字描述述。市場分析一、全國房地地產市場現(xiàn)狀狀國家宏觀經濟濟形勢良好，，經濟增長勢勢頭強勁，社社會安定，工工業(yè)企業(yè)生產產效益明顯好好轉，居民收收入和消費信信心增加，這這些無可非議議地成為房地地產市場活躍躍的基礎，商商品房有效效需求不斷被被激發(fā)。銀行行儲蓄利率的的降低和股票票、期貨等項項目投資風險險的加大，使使人們轉向相相對穩(wěn)定的房房地產投資，，全國正掀起起大眾百姓（（中等收入家家庭）買房的的熱潮，全國國房地產市場場發(fā)展總體呈呈上升趨勢，，有些城市和和地區(qū)的房價價持續(xù)上漲。。如山東青島島的住宅價格格平均已達6000元/平方米以上上，廈門、珠珠海、蘇州等等地專業(yè)市場場的鋪面價格格已高達1.5萬/平方方米以上。個個人購房者中中的絕大多數(shù)數(shù)又以置業(yè)投投資為目的，，因此，當前前中國房地產產熱是由個人人投資置業(yè)消消費的有效需需求所推動的的。秦皇島商業(yè)地地產市場現(xiàn)狀狀隨著城市經營營戰(zhàn)略的實施施，地價迅猛猛上漲，掀起起秦皇島房地地產開發(fā)的新新一輪高潮。。調查表明，，秦皇島商品品房價格呈總總體上漲趨勢勢，其中住宅宅10年間從從800多元元/平方米漲漲到現(xiàn)在2000元/平平方米左右；；商鋪10年年間從1000多元/平平方米漲到現(xiàn)現(xiàn)在的3000-4000元/平方方米左右。本本項目個性鮮鮮明，是秦皇皇島為數(shù)不多多的海鮮批發(fā)發(fā)市場，項目目集多種功能能于一身，不不但是秦皇島島當?shù)丶跋嚓P關漁民、水產產品經營商戶戶的首要考慮慮，還將是秦秦皇島人民投投資置業(yè)的重重要選擇。三、本項目優(yōu)優(yōu)劣勢與機會會分析劣勢分析：項目周邊暫時時不能形成規(guī)規(guī)模龐大的人人流、物流和和商流。一是是項目位置偏偏遠，水電路路訊等基礎設設施相對落后后，近期難以以形成良好的的周邊環(huán)境；；二是海港區(qū)區(qū)常駐人口較較少，近期難難以吸引資金金和人才；三三是海港區(qū)近近海海洋資源源較少，養(yǎng)殖殖規(guī)模小，養(yǎng)養(yǎng)殖業(yè)品種單單一。營銷戰(zhàn)略根據(jù)本項目市市場定位和開開發(fā)特點，項項目的營銷推推廣策略分為為以下四個部部分。一、目標客戶戶定位分析（一）目標客客戶區(qū)域暫時鎖定整個個秦皇島市海海港區(qū)，以經經營業(yè)戶和投投資業(yè)主兩個個類別分析，，還要充分考考慮以漁業(yè)為為生的外來人人士。（二）目標客客戶特征按當前秦皇島島市海港區(qū)商商品房價格和和此項目位置置等綜合因素素分析，沿街街商鋪每套總總價在20萬萬左右，按揭揭付款首付40%即8萬萬元左右，每每月還款千元元左右；產權權式批發(fā)市場場可劃分為10—100平方米的不不同面積，單單價在1.4萬-14萬萬/套左右。。通過調查表表明，秦皇島島市海港區(qū)市市民中家有存存款5萬元以以上，年收入入在3萬元以以上的人群將將成為產權式式批發(fā)市場投投資置業(yè)的首首選客戶，其其中居住在秦秦皇島市海港港區(qū)周邊的漁漁民由于長期期漂泊在外，，對于“一代代商鋪養(yǎng)三代代”的理解尤尤為嚴重，他他們必將成為為該市場的第第一批投資置置業(yè)業(yè)主。（三）目標客客戶細分根據(jù)以上目標標客戶特征，，此項目的目目標客戶可細細分為以下幾幾類人群：1、秦皇島市市海港區(qū)原來來以漁業(yè)為生生的居民2、在秦皇島島市海港區(qū)停?？康臐O船老老板、流動的的漁民3、秦皇島市市海港區(qū)管理理局、漁政部部門、邊防、、社區(qū)的工作作人員及海洋洋與水產局的的職工4、自身經營營水產品或餐餐飲行業(yè)的人人群5、二次置業(yè)業(yè)的人群6、秦皇島市市海港區(qū)年收收入在3萬元元以上的人群群二、整體形象象策劃推廣項目形象，主主要指該項目目視覺識別，，其核心部分分包括項目的的名稱、標志志、標準色、、標準字體等等。要求造型型設計既要富富有意境，又又要突出個性性，形象鮮明明，便于記憶憶，便于宣傳傳，以統(tǒng)一運運用于項目形形象包裝。（一）項目視視覺識別系統(tǒng)統(tǒng)1、名稱（1）項目名名一個好的項目目名稱，使人人有親切喜愛愛之感，讓人人印象深刻，，讓人們注意意、記憶、喜喜愛、傳播。。好的項目首首先要有一個個響亮易記的的項目名稱，，目前的項目目名稱暫定為為“秦皇島市市海港區(qū)海鮮鮮批發(fā)市場””考慮到地理理位置，項目目特點等因素素，在名稱方方面應高度重重視，可以聘聘請風水先生生、起名大師師參與甚至借借機炒作宣傳傳。（2）道路名名項目東側沿秦秦皇島市海港港區(qū)的大路向向政府爭取冠冠名權，命名名為“XX趕趕海大道”。。（3）建筑名名項目主廣場命命名為“漁港港船歌”主題題廣場三條商業(yè)街命命名為“漁舟舟唱晚”海濱濱休閑渡假、、海鮮美食街街；住宅區(qū)命命名為“漁人人之家”公寓寓大型海鮮批發(fā)發(fā)零售市場命命名為“漁家家賣場”酒店和洗浴中中心命名為鑫鑫奧特海洋渡渡假村（二）形象的的延展及運用用1、工地環(huán)境境包裝視覺（1）建筑物物主體開工建設后，，在建筑物主主體框架或建建筑腳架上懸懸掛醒目的項項目噴繪巨幅幅廣告，突出出項目整體形形象，吸引到到現(xiàn)場參觀人人群的注意力力。（2）工地圍圍墻工地圍墻現(xiàn)在在通用的方式式是用彩鋼圍圍墻，設置項項目噴繪廣告告，宣傳項目目公司情況、、項目賣點、、項目整體形形象、渲染現(xiàn)現(xiàn)場氣氛。（3）主路網網及參觀路線線在通向項目工工地的主要交交通路線設置置宣傳項目的的路標或廣告告牌，在項目目入口設置醒醒目廣告牌，，在路兩側燈燈桿上懸掛宣宣傳項目的彩彩噴吊旗。2、售樓接待待中心的設置置與包裝設計計在項目現(xiàn)場臨臨時建設或利利用原來建筑筑改建項目銷銷售接待中心心，要求內部部環(huán)境明亮整整潔，里面設設置項目展示示區(qū)與客戶洽洽談區(qū)及大客客戶接待處、、銷售管理人人員辦公區(qū)等等，在項目展展示區(qū)內設置置項目整體沙沙盤、房子模模型、戶型結結構圖等，展展示整個項目目的建成效果果，建筑布局局等；客戶洽洽談區(qū)要有座座位和飲水機機等設施，便便于客戶休憩憩和詳細了解解項目情況，，客戶接待中中心墻面懸掛掛項目宣傳展展板、項目平平面圖、項目目銷售情況表表等，要表現(xiàn)現(xiàn)出項目紅火火的銷售狀況況，引發(fā)客戶戶的購買欲望望，增強客戶戶的購買信信心（公司有有條件的話，，對于商鋪和和公寓樓的銷銷售可以設置置樣板間，給給客戶身臨其其境的感覺，，增強客戶購購買信心）。。附：接接待中中心的的設計計要求求詳表表序號內容設計要求1接待中心室內外展示室外巨幅噴繪廣告、燈箱、導視牌等2接待中心功能分區(qū)項目展示區(qū)、客戶洽談區(qū)、大客戶接待處、銷售人員辦公區(qū)3接待中心大門橫眉項目公司名稱和醒目的接待中心標志4接待中心形象墻項目公司標志5臺面設計項目視覺標準色的利用6展板設計分類展示商業(yè)街、市場、酒店、公寓的形象和項目的詳細介紹7接待中心導視牌標志字體醒目8銷售人員服裝與項目標準色的協(xié)調和統(tǒng)一、9銷售用品系列手提袋、水杯、椅子、茶幾等都作為項目視覺系統(tǒng)的運用10樣板房的設計結構、面積、裝飾與建成后符合（三））廣告告總體體策略略1、廣廣告宣宣傳階階段廣告宣宣傳要要針對對確定定的目目標群群體，，根據(jù)據(jù)不同同的銷銷售階階段，，制定定相應應的廣廣告策策略，，按計計劃、、分階階段、、系統(tǒng)統(tǒng)地對對項目目的整整體形形象和和“賣賣點””集中中進行行宣傳傳和推推介。。一般般按以以下五五個階階段發(fā)發(fā)布：：銷售準準備階階段首次次公公開開展展銷銷和和跟跟進進銷銷售售階階段段二次次公公開開展展銷銷及及跟跟進進銷銷售售階階段段三次次公公開開展展銷銷及及跟跟進進銷銷售售階階段段掃尾尾階階段段銷銷售售公司司安安排排專專人人對對各各個個時時期期廣廣告告效效果果進進行行監(jiān)監(jiān)控控和和調調查查評評估估，，及及時時向向公公司司反反饋饋信信息息，，便便于于對對下下期期廣廣告告策策略略的的修修正正和和發(fā)發(fā)布布。。2、、媒媒介介策策略略根據(jù)據(jù)不不同同的的目目標標客客戶戶群群體體，，調調查查了了解解各各種種媒媒體體的的受受眾眾情情況況和和價價格格，，綜綜合合受受眾眾比比例例和和媒媒體體價價格格后后組組合合選選擇擇廣廣告告媒媒體體，，以以較較小小的的廣廣告告投投入入起起到到最最大大的的宣宣傳傳效效果果。。（1））媒媒體體建建議議（（項項目目公公司司可可根根據(jù)據(jù)實實際際情情況況選選擇擇運運用用））媒體分類媒體選擇投放形式及頻率目標區(qū)域和特點現(xiàn)場廣告工地圍墻、接待中心室內外、參觀路線、項目入口噴繪廣告和展板、導視牌到現(xiàn)場參觀的客戶、秦皇島市海港區(qū)當?shù)鼐用?、停靠漁民戶外廣告在西城顯著位置人群聚集之處或主要交通干道設置單立柱廣告巨幅形象廣告受眾面廣，媒體費較高報紙雜志秦皇島日報、勝利日報、電視周報、齊魯晚報、魯中晨報等形象廣告和軟性文字資料，按銷售周期分階段發(fā)布受眾面廣，價格相對便宜電視廣告秦皇島電視臺、勝利電視臺、有線臺等專題片、形象廣告分階段發(fā)布受眾廣泛，廣告效果明顯電臺廣告秦皇島廣播電臺交通頻道和新聞時段黃金時段投放乘坐出租車的顧客直郵資料印刷品和信函郵寄到達或專人投放目標明確，有車族和重點客戶，如餐飲經營業(yè)主、水產品經營業(yè)主、?？繚O船等宣傳畫冊樓書、宣傳單頁等接待中心、銷售網絡、展銷會、及專人定點發(fā)送來訪客戶、重點客戶網絡宣傳公司網站、秦皇島信息港、勝利局域網及國內招商網站項目網頁受眾廣泛、價格優(yōu)惠其他宣傳自備看樓車，上噴項目廣告流動廣告、發(fā)放宣傳單頁、組織活動用重點客戶（2））印印刷刷品品的的種種類類序號分類1購房須知2詳細價格表3銷售控制表4樓書5宣傳海報、折頁6認購書7正式合同8交房標準9物業(yè)管理內容10物業(yè)管理公約3、、公公關關活活動動策策劃劃（1））內內部部認認購購在項項目目建建設設開開工工后后、、預預售售證證辦辦理理前前，，采采取取直直銷銷方方式式或或小小范范圍圍組組織織客客戶戶對對項項目目進進行行內內部部認認購購，，簽簽定定《《內內部部認認購購書書》》，，收收取取訂訂金金，，增增強強項項目目銷銷售售信信心心。。（2））舉舉辦辦展展銷銷會會開盤盤后后，，在在市市區(qū)區(qū)選選擇擇合合適適場場所所組組織織大大型型展展銷銷會會，，全全面面展展示示項項目目，，吸吸引引目目標標客客戶戶購購買買。。（3））集集團團認認購購面向向集集團團客客戶戶如如某某地地財財團團進進行行項項目目的的整整體體招招商商，，或或制制訂訂優(yōu)優(yōu)惠惠的的團團購購政政策策，，鼓鼓勵勵水水產產品品市市場場的的所所有有經經營營業(yè)業(yè)戶戶或或秦秦皇皇島島市市海海港港區(qū)區(qū)居居民民進進行行團團體體購購買買。。（4））開開工工儀儀式式邀請請秦秦皇皇島島市市海海港港區(qū)區(qū)主主要要領領導導、、水水產產局局領領導導等等參參加加，，媒媒體體同同時時進進行行采采訪訪報報道道，，以以擴擴大大項項目目知知名名度度，，引引起起目目標標客客戶戶注注意意。。（5））開開盤盤儀儀式式組織織策策劃劃大大型型公公關關活活動動，，除除組組織織市市級級領領導導參參與與外外，，還還可可組組織織體體現(xiàn)現(xiàn)海海文文化化、、漁漁文文化化的的大大型型文文藝藝活活動動，，邀邀請請媒媒體體參參與與宣宣傳傳，，進進一一步步擴擴大大項項目目知知名名度度，，增增強強目目標標客客戶戶對對項項目目的的認認知知度度，，促促進進銷銷售售。。4、、營營銷銷推推廣廣費費用用預預算算（（費費用用待待定定））項目費用內容費用估算備注現(xiàn)場包裝

工地圍墻廣告、接待中心設置，形象廣告運用8萬元

印刷品

樓書，宣傳單頁，海報等10萬元

媒介投放

電視廣告，報紙廣告，電臺廣告，戶外廣告，網絡宣傳等20萬元

公關活動

活動組織策劃費用10萬元

其他費用

看樓車的購置、裝飾，網站制作等8萬元

合計

56萬元按項目收入的0.5%投入廣告費三、、銷銷售售招招商商策策略略執(zhí)執(zhí)行行（一一））項項目目賣賣點點分分析析1、、““無無憂憂置置業(yè)業(yè)””。。投投資資后后由由專專業(yè)業(yè)公公司司統(tǒng)統(tǒng)一一租租賃賃，，并并給給予予投投資資者者每每年年6%的的三三年年租租金金回回報報；；2、、秦秦皇皇島島市市海海港港區(qū)區(qū)唯唯一一的的大大型型漁漁產產品品批批發(fā)發(fā)零零售售市市場場；；3、、秦秦皇皇島島市市海海港港區(qū)區(qū)唯唯一一的的大大型型專專業(yè)業(yè)經經營營海海鮮鮮的的美美食食街街（二二））銷銷售售策策略略1、、沿沿街街商商鋪鋪銷銷售售策策略略為了了體體現(xiàn)現(xiàn)開開發(fā)發(fā)商商在在市市場場啟啟動動的的可可靠靠性性和和保保證證性性，，以以給給予予投投資資業(yè)業(yè)主主一一定定比比例例的的租租金金回回報報，，來來打打消消其其關關于于市市場場啟啟動動的的顧顧慮慮。。具具體體是是引引進進一一家家市市場場經經營營管管理理公公司司，，與與投投資資業(yè)業(yè)主主簽簽訂訂租租賃賃協(xié)協(xié)議議，，全全面面責責運運營營市市場場，，并并向向業(yè)業(yè)主主支支付付固固定定的的租租金金，，即即““返返租租回回報報””方方式式。。“返返租租回回報報””啟啟動動市市場場的的銷銷售售方方式式與與傳傳統(tǒng)統(tǒng)銷銷售售方方式式的的比比較較：：（（以以100平平方方米米商商鋪鋪為為例例））對比內容“先銷售后承租回報”方式傳統(tǒng)銷售方式市場形成確保市場的啟動和形成，第一年向社會招商免租金，市場迅速形成，第二年和第三年收取租金合計收18000元（保守）。自發(fā)形成有難度，且業(yè)態(tài)混亂，房價偏低。建筑面積100平方米100平方米建筑成本相同，在800元/平方米左右相同，在800元/平方米左右定價1750元/平方米1600元/平方米總售價175000元160000元額外回報帶三年租賃協(xié)議，固定租金回報31500元無銷售速度快，資金迅速回籠慢，且無法預料價值分析收入：房價差15000+租金收入18000=33000元；三年租金支出：31500元，有贏余。

結論采用“先銷售后承租”方式，以啟動市場促進商鋪銷售的方式，銷售利潤基本是相同的，如果根據(jù)市場反映及時調整銷售價格和租金收入兩個敏感點，將獲得意外收獲，具體運作方式和價格根據(jù)實際情況調整。2、、產產權權式式海海鮮鮮市市場場的的銷銷售售銷售售策策略略采采取取““先先出出售售產產權權、、后后整整體體租租賃賃””的的運運作作模模式式，，對對整整個個市市場場進進行行整整體體經經營營，，統(tǒng)統(tǒng)一一對對外外招招商商招招租租。。適適用用于于大大型型封封閉閉市市場場，，操操作作方方法法是是將將市市場場按按區(qū)區(qū)域域劃劃分分為為10————50平平方方米米的的小小產產權權進進行行銷銷售售，，回回收收大大量量資資金金，，然然后后通通過過返返租租的的方方法法從從購購房房者者手手中中取取得得經經營營權權。。其其返返租租利利率率一一般般定定在在總總投投資資的的5％％-7％％。。市市場場整整租租模模式式對對中中小小投投資資者者具具有有極極大大的的誘誘惑惑力力，，他他們們購購得得海海鮮鮮市市場場小小戶戶產產權權，，由由專專門門的的市市場場管管理理運運營營公公司司（（開開發(fā)發(fā)商商控控股股））返返租租整整體體經經營營，，降降低低了了投投資資者者的的投投資資風風險險，，將將大大大大提提高高項項目目銷銷售售速速度度。。3、““漁人人之家家”公公寓的的銷售售“漁人人之家家”住住宅項項目的的劣勢勢在于于緊靠靠海鮮鮮批發(fā)發(fā)市場場，周周圍環(huán)環(huán)境嘈嘈雜，，優(yōu)勢勢在于于“雙雙水景景”的的獨特特景觀觀，一一面看看海，，另一一面看看湖。。為促促進其其銷售售，可可以先先期進進行市市場調調查，，了解解目標標客戶戶對項項目的的需求求，然然后采采取先先預定定后銷銷售的的方式式對外外銷售售。4、酒酒店的的開發(fā)發(fā)酒店的的位置置優(yōu)越越，如如做成成商鋪鋪將獲獲得不不菲的的經濟濟價值值，現(xiàn)現(xiàn)在開開發(fā)為為時尚尚早。。（三））市場場啟動動與招招商招招租成立專專門的的市場場經營營管理理公司司，可可在省省外注注冊，，如浙浙江某某某漁漁產品品市場場經營營管理理公司司，名名義上上是與與開發(fā)發(fā)商沒沒有任任何關關聯(lián)的的外來來公司司，實實際上上由開開發(fā)商商控股股，該該公司司負責責與投投資業(yè)業(yè)主的的具體體接洽洽，簽簽定三三年租租賃協(xié)協(xié)議，，統(tǒng)一一經營營管理理市場場。1、政政府優(yōu)優(yōu)惠政政策。。向政政府爭爭取凡凡是來來此經經營的的業(yè)戶戶享受受減免免相關關稅費費、簡簡化手手續(xù)辦辦理的的相關關優(yōu)惠惠政策策。2、招招商招招租政政策。。為便便于招招商和和啟動動，第第一年年房租租免房房費，，第二二年、、第三三年均均以優(yōu)優(yōu)惠價價格面面向經經營業(yè)業(yè)戶招招商招招租。?？蛇m適當收收取少少量履履約保保證金金（如如5000元）），約約定經經營業(yè)業(yè)戶后后兩年年繼續(xù)續(xù)租賃賃。3、招招商對對象：：經營營水產產品批批發(fā)、、海鮮鮮餐飲飲、旅旅游產產品、、漁具具漁需需用品品的業(yè)業(yè)戶和和大的的經營營業(yè)戶戶乃至至有意意投資資的大大財團團；4、招招商范范圍：：全國國沿海海省份份，河河北省省內各各城市市，秦秦皇島島市海海港區(qū)區(qū)及周周邊縣縣區(qū)；；5、招招商方方式：：在上上述地地區(qū)相相關的的經營營場所所發(fā)放放宣傳傳單，，重點點大客客戶當當面洽洽談；；在秦秦皇島島市召召開招招商大大會，，宣布布招商商優(yōu)惠惠政策策，吸吸引經經營業(yè)業(yè)戶入入住，，迅速速啟動動市場場。6、其其他建建議：：為帶帶動市市場的的快速速形成成，市市場經經營管管理公公司可可率先先選擇擇優(yōu)越越位置置開店店經營營，營營造市市場氣氣氛，，等招招租完完成，，市場場形成成后，，根據(jù)據(jù)實際際情況況繼續(xù)續(xù)經營營或對對外承承包。。（四））價格格定位位及策策略1、定定價方方法主要按按期房房價、、現(xiàn)房房價、、綜合合價、、集團團購買買價、、并考考慮地地段位位置、、鋪面面朝向向等因因素綜綜合定定價。。突出出項目目“賣賣點””和項項目整整體環(huán)環(huán)境、、地段段位置置、鋪鋪面朝朝向等等購房房因素素的差差異。。2、優(yōu)優(yōu)惠條條款1付款款方式式一次性性付款款的優(yōu)優(yōu)惠幅幅度、、分期期付款款的優(yōu)優(yōu)惠幅幅度2集團團購買買一次性性購買買五戶戶以上上可視視為集集團購購買，，給予予一定定優(yōu)惠惠3選擇擇購買買購買較較大面面積商商鋪、、產權權市場場或購購買偏偏僻位位置的的客戶戶給予予相應應優(yōu)惠惠4特殊殊消費費對象象重點客客戶、、關系系客戶戶等5其他他措施施展銷會會期間間優(yōu)惠惠促銷銷價6變相相優(yōu)惠惠鑒于秦秦皇島島市海海港區(qū)區(qū)距離離東西西城位位置較較遠的的實際際情況況，對對于一一次性性購買買300平平方米米商鋪鋪或400平方方米市市場攤攤位的的業(yè)主主，可可以贈贈送一一輛價價值25000元左左右的的微型型車等等3、價價格分分期策策略內部認認購價價格內部認認購期期間屬屬于期期房，，此時時房價價不宜宜定高高，從從建筑筑成本本和現(xiàn)現(xiàn)在秦秦皇島島市海海港區(qū)區(qū)房地地產行行情看看，沿沿街商商鋪定定價為為1600元/平方方米，，市場場攤位位定價價為1300元元/平平方米米較為為合適適。入市價價格開盤銷銷售一一個月月內，，為吸吸引客客戶，，商鋪鋪價格格上浮浮到1650-1700元/平方方米，，市場場攤位位上浮浮到1350-1400元/平方方米。。價格浮浮動策策略為體現(xiàn)現(xiàn)房產產升值值，增增強投投資者者信心心，吸吸引更更多客客戶購購房，，在銷銷售擴擴張期期建議議每兩兩個月月上浮浮20元，，爭取取在預預定銷銷售期期內，，商鋪鋪價格格上浮浮到1800元元/平平方米米以上上，市市場攤攤位價價格上上浮到到1500元/平方方米以以上。。附表1：項項目銷銷售前前準備備工作作進度度計劃劃表序號工作事項時間負責部門備注1銷售部門組建

項目公司與策劃商合作2銷售人員招聘、培訓和專項培訓

銷售部

3銷售接待中心設置

項目公司沙盤、模型、展板4宣傳單頁印刷

項目公司項目形象、賣點5樓書設計制作

銷售部項目形象、賣點展示6排號認購活動策劃

銷售部

7廣告營銷計劃

銷售部

8宣傳單頁派送

銷售部

9銷售價格表制定

項目公司

10東西城售樓處設置

項目公司

11廣告計劃實施

12樓書派送

銷售部包括講解銷售部部13物業(yè)管理的制定

項目公司

14銷售文件準備

項目公司認購書、五證二書、、合同等15銷售物品計劃和準備

銷售部

16業(yè)主培訓活動策劃

銷售部購房知識、項目介紹17施工圍墻、現(xiàn)場氣氛營造

銷售部

18胸卡、名片、手提袋

銷售部

19銷售環(huán)境布置

銷售部旗幟、導視牌等20服裝選型、定做

銷售部統(tǒng)一服裝21業(yè)主培訓活動實施

銷售部

22銷售要點、統(tǒng)一說辭的培訓

銷售部

23銷售收款計劃

項目公司

24銷售人員安排

銷售部

25按揭銀行及方式確定

項目公司

26樣板房裝修

項目公司銷售建議附表2：銷銷售資資料的的準備備序號資料分類詳細資料1批文公司營業(yè)執(zhí)照國有土地使用證建設用地規(guī)劃許可證建設工程規(guī)劃許可證建筑工程開工證《房屋質量保證書》商品房銷售（預售）許可證2項目說明書項目統(tǒng)一說詞項目平面圖交樓標準選用建筑材料物業(yè)管理內容3價格體系價目表付款方式按揭辦理辦法利率表辦理產權證有關程序及費用入住流程入住收費明細表物業(yè)管理收費標準

合同文本預定書（內部認購書）銷售合同標準文本個人商品房抵押合同個人商品房商業(yè)性借款合同保險合同公證書經濟效效益篇篇概述：：本篇篇由項項目建建設進進度、、資金金投入入與籌籌措、、產出出效益益分析析和風風險分分析四四部分分組成成，并并綜合合考慮慮市場場多方方面因因素，，通過過價格格、銷銷售進進度等等的不不同變變化，，優(yōu)化化組合合成多多種投投入產產出方方案，，旨在在通過過對項項目建建設進進度、、投資資與收收益的的分析析等，，測算算出各各投資資期產產品的的不同同價格格、不不同銷銷售進進度情情況下下項目目的盈盈虧保保本點點，從從而幫幫助企企業(yè)進進行正正確的的資金金運作作，降降低投投資風風險，，最大大限度度地獲獲得既既得利利益。。為便便于企企業(yè)融融資，，此部部分還還附有有金融融機構構項目目借款款程序序和有有關說說明。。一、項項目建建設進進度該項目目工程程施工工準備備分為為四期期進行行滾動動開發(fā)發(fā)。項項目總總建設設期為為兩年年半，，合計計30個月月，工工期從從2006年3月開開始，，至2009年年12月底底結束束。一期開開發(fā)分分成兩兩部分分同時時進行行。一一部分分為全全部規(guī)規(guī)劃區(qū)區(qū)土地地的平平整、、綠化化、亮亮化，，停車車場、、“漁漁港船船歌””及市市場進進口的的修建建、地地上附附著物物的拆拆除等等前期期工程程，同同時建建設售售樓接接待中中心、、開展展大規(guī)規(guī)模的的宣傳傳炒作作。另另一部部分為為海鮮鮮美食食休閑閑街－－－““漁舟舟唱晚晚”的的開發(fā)發(fā)建設設。工工期預預計為為6個個月，，2006年3月動動工至至2006年9月結結束。。二期為10000－－30000平方米米海鮮批發(fā)發(fā)市場－－－“漁家賣賣場”的建建設。工期期預計為6個月，2007年年3月動工工至2007年9月月結束。三期為建設設四棟住宅宅樓－－““漁人之家家”?？紤]慮到資金狀狀況，住宅宅樓的開發(fā)發(fā)建設可在在二期海鮮鮮批發(fā)交易易市場啟動動后鋪開。。工期預計計為6個月月，2007年6月月動工至2007年年12月結結束。四期為“鑫鑫奧特海洋洋渡假村””的開發(fā)建建設。工期期預計為12個月，，2008年1月動動工至2008年12月結束束。二、項目資資金投入與與資金籌措措一期工程初初步估算靜靜態(tài)投資為為1740萬元，其其中第一部部分工程總總投資約為為200萬萬元;第二二部分靜態(tài)態(tài)總投資約約為1540萬元。。二期工程靜靜態(tài)投資為為700－－2100萬元?？伎紤]到該部部分如果全全部建為批批發(fā)交易市市場投資額額較大（按按700元元/平方米米計算，60000平方米需需要投資4200余余萬元），，且按一個個出售單位位50平方方米計算，，將有1200余個個經營攤位位，這樣大大的規(guī)模不不但秦皇島島市場一時時難以消化化，即使再再向周邊輻輻射，也一一時難以做做到，風險險相對較大大。因此按按照審慎的的原則，擬擬先期進行行試探性建建設，即可可先期建設設200個個－600個單位的的攤位，建建筑面積為為10000－30000平平方米。該該部分計劃劃投資700－2100萬元元三期工程靜靜態(tài)投資為為700萬萬元。計劃劃建設住宅宅樓四座，，建筑面積積10000平方米米，每戶住住宅面積75平方米米,約可住住133戶戶。該部分分按每平方方米700元建筑成成本計算，，需投入資資金700萬元。四期工程靜靜態(tài)投資為為2000萬元。該該酒店總建建筑面積約約12000平方米米，總投資資約2000萬元。。（需要說明明的是，該該項目投資資時考慮的的是靜態(tài)因因素，不考考慮時間對對投入的影影響以及建建筑原材料料價格的可可能變化。。）總投資估算算表如下：：總投資估算表單位：萬元項目全部規(guī)劃區(qū)土地的平整、綠化、亮化，停車場、“漁港船歌”廣場及市場大門的修建、地上附著物的拆除等前期造景工程，售樓接待中心的建設和大規(guī)模的廣告宣傳炒作海鮮美食街商鋪的開發(fā)建設海鮮批發(fā)市場的建設住宅建設“海鮮大酒店”的開發(fā)建設建設時間2006年2006－2007年2007年2007年2008年投資額2001540700－21007002000總投資5140－6540該項目靜態(tài)態(tài)總投資為為5140－6540萬元。。資金投入計計劃與資金金籌措方式式：該該項目目開發(fā)投資資的資金來來源有三個個渠道：一一是自有資資金，二是是銀行貸款款，三是預預售收入用用于投資部部分。資金金運作方式式如下：自有資金全全部用于投投資；預售售收入扣除除與銷售的的關稅費后后用于投資資；此外若若還缺資金金，則向銀銀行貸款。。具體工程程資金投入入、需求與與資金籌集集方式如下下：一期工程：：公公司自籌籌資金及工工程總包單單位融資，，其中第一一部分，即即完成全部部規(guī)劃區(qū)土土地的平整整、綠化、、亮化，停停車場、““海港之歌歌”廣場及及市場大門門的修建、、地上附著著物的拆除除等前期造造景工程，，同時建設設售樓處和和相應廣告告宣傳、炒炒作約需200萬元元，由公司司自有資金金解決。第第二部分即即22000平方米米上下雙層層商鋪的開開發(fā)建設，，公司自籌籌資金投入入300萬萬元及工程程總包單位位融資，完完成進度至至商鋪封頂頂，約1540萬元元。由于一一期工程所所需資金量量較大，建建設單位如如墊資300－500萬元，，加上內部部認購的部部分資金（（暫定為100萬元元）可以全全部投入，，則還有將將近700－900萬元的資資金缺口，，該資金缺缺口可以企企業(yè)目前所所有的開發(fā)發(fā)項目土地地所有權或或在建工程程作抵押向向銀行申請請房地產抵抵押貸款。。二期工程：：此此期工程程由于受規(guī)規(guī)劃限制，，目前暫定定兩種方式式可供選擇擇，一是先先期建設200個交交易攤位，，建筑面積積為10000平方方米；二是是一次建設設600個個攤位，建建筑面積30000平方米。。兩種方式式各有利弊弊，前者雖雖可降低風風險但不容容易形成規(guī)規(guī)模，后者者容易形成成規(guī)模但風風險相對較較大，資金金需求量也也較大。在在此分別進進行估算。。首先計算10000平方米海海鮮交易攤攤位的建設設資金投入入和資金來來源。資金投入：：700元元/平方米米×10000平方方米＝700萬元資金籌措：：上述700萬元可可由一期工工程建設所所產生的利利潤解決，，按照慣例例，700萬元的工工程，企業(yè)業(yè)只需要出出資30%，即210萬元左左右即可開開工建設，，此210萬元資金金來源為售售出第一期期的部分商鋪利利潤。其次計算30000平方米海海鮮交易攤攤位的建設設資金投入入和資金來來源。資金投入：：700元元/平方米米×30000平方方米＝2100萬元元資金籌措：：上述2100萬元元可由一期期工程建設設所產生的的利潤解決決，按照慣慣例，2100萬元元的工程，，企業(yè)只需需要出資30%，即即630萬萬元即可開開工建設，，此630萬元資金金來源為售售出第一期期的部分商商鋪利潤。。三期工程資金投入：：700元元/平方米米×10000平方方米＝700萬元資金籌措：：上述700萬元可可由二期工工程建設所所產生的利利潤解決，，按照慣例例，700萬元的工工程，企業(yè)業(yè)只需要出出資30%，即210萬元即即可開工建建設，此210萬元元資金來源源為售出第第二期的交交易攤位利利潤。四期工程以三期工程程回款作為為四期工程程的建設投投入資金，，完成四期期工程的建建設。四四期期工程視前前三期開發(fā)發(fā)實際效果果暫不進行行具體估算算，只假定定一個1000萬元元的利潤目目標。四、經濟效效益分析（一）價格格分析雖然從目前前來看，該該項目還存存在諸如水水、電、路路、訊等基基礎設施落落后、常駐駐人口較少少、海洋資資源較少等等不容忽視視的問題，，但總的說說來還是一一個人氣問問題，只要要前期“造造景升值，，分步開發(fā)發(fā)”能按照照計劃進行行，則可實實現(xiàn)既定利利潤目標。。從建筑市市場原材料料及各種費費用價格來來看，沿街街商鋪及海海鮮批發(fā)市市場和酒店店建筑成本本完全可控控制在700元/平平方米左右右。前期炒炒作工作結結束后，該該項目的升升值空間將將十分巨大大。保守的的估計，上上述部分建建設項目建建成后售價價能上升一一倍，即平平均達到1500元元/平方米米，利潤空空間十分巨巨大。在本本篇第三部部分我們已已經對不同同價格下的的銷售收入入和利潤情情況進行了了詳細分析析和測算，，這里不再再贅述。（二）總利利潤分析一期工程：：如定價每平平方米1400元，，則全部售售出后銷售利潤：：（1400－700）×22000平方米＝＝1540萬元如定價每平平方米1500元，，則全部售售出后銷售利潤：：（1500－700）×22000平方米＝＝1760萬元如定價每平平方米1600元，，則全部售售出后銷售利潤：：（1600－700）×22000平方米＝＝1980萬元二期工程：：建設10000平方方米交易市市場時：如定價每平平方米1300元，，則全部售售出后銷售利潤：：（1300－700）×10000平方米＝＝600萬萬元如定價每平平方米1400元，，則全部售售出后銷售利潤：：（1400－700）×10000平方米＝＝700萬萬元如定價每平平方米1500元，，則全部售售出后銷售利潤：：（1500－700）×10000平方米＝＝800萬萬元建設30000平方方米交易市市場時：如定價每平平方米1300元，，則全部售售出后銷售利潤：：（1300－700）×30000平方米＝＝1800萬元如定價每平平方米1400元，，則全部售售出后銷售利潤：：（1400－700）×30000平方米＝＝2100萬元如定價每平平方米1500元，，則全部售售出后銷售利潤：：（1500－700）×30000平方米＝＝2400萬元二、項目實實施計劃書書三期工程：：如定價每平平方米1100元，，則全部售售出后銷售利潤