2022年我國房地產(chǎn)行業(yè)分析

年我國房地產(chǎn)行業(yè)分析據(jù)了解：近十年來，我國的房產(chǎn)價(jià)格始終處于猛增態(tài)勢(shì)，雖然政府經(jīng)受了幾次“釜底抽薪式”調(diào)控政策，但消費(fèi)者的感覺依舊越調(diào)越漲。所以導(dǎo)致了樓市走向兩個(gè)極端，從過熱快速走向過冷，并威逼到經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定的過程。

2022年房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策已基本完成預(yù)期目標(biāo)，調(diào)控深化的可能性依舊很大，可以確定，因2022年國內(nèi)房?jī)r(jià)的“桀驁不馴”，2022年樓市無疑將接受政府的“再教育”。

展望2022年，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)政策走勢(shì)趨向于穩(wěn)的基調(diào)，局部可能會(huì)消失微調(diào)與收緊現(xiàn)象。2022年的樓市表現(xiàn)可能形式多變、綜合簡(jiǎn)單，在政府的強(qiáng)力維穩(wěn)下，樓市短期的心情低落和小幅調(diào)整或不行避開。但總體保持平穩(wěn)微調(diào)，市場(chǎng)分化背離連續(xù)，房?jī)r(jià)穩(wěn)中有升。現(xiàn)對(duì)2022年我國房地產(chǎn)行業(yè)分析如下：

一、2022年限購令政策不會(huì)退出

近年來以限購、限貸、限價(jià)等為手段的行政化調(diào)控的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，有形之手無處不在隨時(shí)顯現(xiàn)。行政手段簡(jiǎn)潔敏捷反應(yīng)直接，出手快見效也快，簡(jiǎn)單實(shí)現(xiàn)短期目標(biāo)，這是其突出優(yōu)點(diǎn)。

目前全國已經(jīng)出臺(tái)限購令的城市共有45個(gè)，包括北京、上海、天津、重慶4個(gè)直轄市、26個(gè)省會(huì)級(jí)城市和大連、寧波、廈門、青島、深圳5個(gè)方案單列市，以及無錫、蘇州、三亞、佛山等熱點(diǎn)城市。

以“限購令”為代表的行政手段退出，也是漸進(jìn)的過程。以廣州為例，廣州在年底剛剛加碼樓市限購措施，隨后又提出2022年將連續(xù)加大住宅用地和一般商品住房供應(yīng)，探究逐步取消限價(jià)、限購等行政干預(yù)措施，很明顯，關(guān)于限購何時(shí)退出房地產(chǎn)市場(chǎng)又成為市場(chǎng)焦點(diǎn)問題。

二、2022年將是行政性調(diào)控向市場(chǎng)化改革的過渡

2022年區(qū)域分化的態(tài)勢(shì)將連續(xù)，一二線供求格局難改，房?jī)r(jià)上漲壓力下仍是調(diào)控焦點(diǎn)區(qū)域，三四線城市房地產(chǎn)問題的解決在于新型城鎮(zhèn)化的建設(shè)力度。房地產(chǎn)調(diào)控連續(xù)收緊，地產(chǎn)調(diào)控政策在2022年處于摸石頭階段，各地開頭試點(diǎn)。事實(shí)上，新一屆政府始終在關(guān)注房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化，不提“調(diào)控”不代表不調(diào)控了。

2022年，樓市調(diào)控政策會(huì)在很大程度上影響房?jī)r(jià)變動(dòng)，尤其是不動(dòng)產(chǎn)登記、房產(chǎn)稅如何實(shí)施以及對(duì)農(nóng)村土地入市的推動(dòng)，都將給這個(gè)敏感行業(yè)帶來更多的未知數(shù)。同時(shí)，要連續(xù)做好房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管，堅(jiān)持開展房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)分析，討論房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的長(zhǎng)遠(yuǎn)機(jī)制。此外，包括經(jīng)濟(jì)降速、制度變革、需求透支等風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步積聚，在2022年商品房量?jī)r(jià)創(chuàng)下歷史新高后，成交量已接近潛在上限，將來理性回歸勢(shì)在必行。

2022年是我國整個(gè)房地產(chǎn)新一輪改革的元年，我們將來整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入了一個(gè)新的周期，眾多房企對(duì)中國經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整轉(zhuǎn)型特別期盼。毋庸諱言，在現(xiàn)實(shí)版的調(diào)控政策訴求上，我們明顯過多地強(qiáng)調(diào)了短期調(diào)控目標(biāo)，尤其是房?jī)r(jià)掌握目標(biāo)。

閱讀發(fā)布的《2022-2022年房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)進(jìn)展格局及投資前景調(diào)查分析報(bào)告》

三、2022年不同城市的量?jī)r(jià)走勢(shì)和政策導(dǎo)向的分化連續(xù)加劇

十八屆三中全會(huì)召開，各個(gè)城市也都密集的推出了“京七條”、“滬七條”、“深八條”，這些熱點(diǎn)城市響應(yīng)國家政策，都在做區(qū)域性或者自發(fā)性的調(diào)控，這些動(dòng)作到2022年還是會(huì)產(chǎn)生一些后續(xù)性作用。從大經(jīng)濟(jì)環(huán)境來看，經(jīng)濟(jì)會(huì)議上釋放的信號(hào)也是穩(wěn)中求進(jìn)，貨幣政策不會(huì)很寬松，或者立刻流淌性增加，這就意味著房地產(chǎn)這種資金密集型的行業(yè)，不會(huì)消失大幅度的波動(dòng)?；貧w到市場(chǎng)層面，2022年樓市走向會(huì)更趨向于市場(chǎng)化，尤其是北京市場(chǎng)，將來會(huì)向著更加敬重市場(chǎng)的角度進(jìn)展。政策調(diào)控這只無形的手會(huì)漸漸的撤出市場(chǎng)，并通過自住型商品房等轉(zhuǎn)變供應(yīng)結(jié)構(gòu)來實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)的自我平衡。

面對(duì)2022年房地產(chǎn)市場(chǎng)將連續(xù)趨涼，全年商品房的銷售面積和銷售金額跟去年相比不會(huì)有起色，所以2022年房地產(chǎn)企業(yè)的利潤同比增速幾乎沒有或者略微下降。

2022年房地產(chǎn)將會(huì)消失新的量?jī)r(jià)走勢(shì)，每個(gè)地區(qū)的房?jī)r(jià)走勢(shì)和當(dāng)?shù)氐恼邔⑦B續(xù)加劇。一線城市和熱點(diǎn)二線城市供不應(yīng)求壓力將持續(xù)，房?jī)r(jià)上漲壓力依舊突出，政策有加碼的可能性。與此同時(shí)，多數(shù)二線城市供需均衡、價(jià)格平穩(wěn);大多數(shù)三四線城市供應(yīng)充分，部分城市需警惕供應(yīng)過剩和價(jià)格下行風(fēng)險(xiǎn)，少數(shù)城市或?qū)⑦B續(xù)松綁政策鼓舞需求。

四、房地產(chǎn)宏觀調(diào)控受《打算》的影響仍將持續(xù)

無論是十八屆三中全會(huì)公報(bào)，還是《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問題的打算》(以下簡(jiǎn)稱《打算》)，本次會(huì)議相關(guān)文獻(xiàn)提及房地產(chǎn)的內(nèi)容有限，有關(guān)表述往往簡(jiǎn)明扼要甚至輕描淡寫，如何推斷和猜測(cè)三中全會(huì)后房地產(chǎn)政策的新趨向?三中全會(huì)《打算》提出市場(chǎng)在資源配置中的打算性作用，并強(qiáng)調(diào)經(jīng)濟(jì)體制改革的全部領(lǐng)域均須遵循這條規(guī)律?？梢灶A(yù)期，去行政化調(diào)控，回歸市場(chǎng)化方向?qū)⒊蔀榉康禺a(chǎn)政策的必定選項(xiàng)。

由于房地產(chǎn)的特別行業(yè)屬性，這些從宏觀全局到相關(guān)特地領(lǐng)域的綜合系統(tǒng)改革將不同程度地對(duì)其產(chǎn)生影響，甚至將深刻轉(zhuǎn)變行業(yè)進(jìn)展格局。比如《打算》對(duì)于政府與市場(chǎng)關(guān)系的厘定，對(duì)于市場(chǎng)在資源配置中打算性作用的強(qiáng)調(diào)將有助于扭轉(zhuǎn)房地產(chǎn)調(diào)控中的行政化偏向;提出鼓舞金融創(chuàng)新，提高直接融資比重必將轉(zhuǎn)變房地產(chǎn)行業(yè)融資環(huán)境;對(duì)于新型城鎮(zhèn)化的改革推動(dòng)將根本轉(zhuǎn)變我國城鄉(xiāng)格局、城市格局從而轉(zhuǎn)變房地產(chǎn)市場(chǎng)格局等。

注意短期目標(biāo)，忽視長(zhǎng)期訴求給行業(yè)進(jìn)展帶來的弊端是顯而易見的，它簡(jiǎn)單導(dǎo)致政策的短期化取向，關(guān)注短期效應(yīng)，追求短平快，忽視中長(zhǎng)期的供求平衡問題和結(jié)構(gòu)調(diào)整問題，忽視基礎(chǔ)制度的完善優(yōu)化，忽視長(zhǎng)效機(jī)制的構(gòu)建與改進(jìn)。

五、2022年全國的房?jī)r(jià)又會(huì)呈現(xiàn)房?jī)r(jià)不斷上漲

2022年房?jī)r(jià)還會(huì)連續(xù)上漲，沒有可能下跌的。2022年房?jī)r(jià)沒有下降的理由，一是基于經(jīng)濟(jì)體制改革之需要，沒有房地產(chǎn)，保增長(zhǎng)不行能實(shí)現(xiàn)。二是基于調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制建立短期不行能，因其土地制度與戶籍制度及財(cái)稅制度需要進(jìn)行改革。

對(duì)于2022年房地產(chǎn)市場(chǎng)的猜測(cè)不絕于耳，“看漲”、“看跌”、“看穩(wěn)健”。2022年，紅麥輿情在一項(xiàng)關(guān)于“假如2022年你出手買房，緣由是什么?”的調(diào)查顯示，認(rèn)為“投資賺錢”占比24.85%;“個(gè)人自主需求占比29.45%;“結(jié)婚，不得不買”占比14.11%;“改善居住環(huán)境”占比19.33%;其它12.27%。另外，在“你覺得明年房?jī)r(jià)走勢(shì)如何?”的調(diào)查中，認(rèn)為“連續(xù)大幅上漲”占比31.29%;認(rèn)為“下跌”占比23.93%;認(rèn)為“上漲，但漲幅收窄”占比23.31%;而“不好說與現(xiàn)在持平”占比21.47%。

從目前的形式來看，2022年房?jī)r(jià)走勢(shì)上漲趨勢(shì)明顯，當(dāng)然假如政府重磅出擊，房?jī)r(jià)也會(huì)有下跌的可能。對(duì)于2022年房?jī)r(jià)猜測(cè)，沒有人的答案是完成正確的，由于樓市本就布滿變數(shù)。至于現(xiàn)在是否適合買房，只要資金充分，有購房需求，確定是可以買的。

實(shí)際上房?jī)r(jià)全國基本都在漲，這是和國家整個(gè)經(jīng)濟(jì)進(jìn)展的大趨勢(shì)相全都的。假如經(jīng)濟(jì)不好沒有錢，老百姓沒錢，銀行沒錢，房地產(chǎn)就不行。這是一個(gè)方面，其次方面是我們現(xiàn)在的經(jīng)濟(jì)進(jìn)展階段打算的。講市場(chǎng)供求關(guān)系，拿“供”來解決“求”的問題，目前在中國行不通，由于它的“求”全集中在大城市，中小城市則沒有出路。

六、2022年房產(chǎn)稅征收會(huì)漸行漸近，高端樓市或?qū)⑹艿椒慨a(chǎn)稅的強(qiáng)力沖擊

中國地產(chǎn)在房地產(chǎn)領(lǐng)域更注意于用市場(chǎng)化手段或規(guī)律來調(diào)整2022年進(jìn)展思路，把握經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的進(jìn)展脈絡(luò)作出精確?????的投資。最終，筆者結(jié)合當(dāng)前的房地產(chǎn)稅、長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)、樓市調(diào)控思路綻開。

1、2022年房地產(chǎn)形勢(shì)總體會(huì)呈現(xiàn)先熱后平，升溫后穩(wěn)的趨勢(shì)，市場(chǎng)分化的距離會(huì)漸漸拉平。

房產(chǎn)稅個(gè)別城市開征，但不是影響房?jī)r(jià)的主要因素，世界上沒有一個(gè)國家由于房產(chǎn)稅征收而導(dǎo)致房?jī)r(jià)下跌。雖然房產(chǎn)稅及土地制度改革的影響短期只在局部試點(diǎn)，影響有限，但改革勝利之前難免有中期陣痛，對(duì)不確定性的焦慮又將制約板塊估值。懸而未決的房產(chǎn)稅也始終被關(guān)注，財(cái)政部財(cái)政科學(xué)討論所所長(zhǎng)賈康表示，目前在許多城市來看，新一屆管理層還沒有通篇講“調(diào)控”這兩個(gè)字。

同時(shí)，房產(chǎn)稅擴(kuò)容和征繳力度可能加大。北京師范高校金融討論中心主任鐘偉則不認(rèn)為，房地產(chǎn)稅可能是地方稅，其對(duì)中國房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)利益格局的重大調(diào)整，肯定是影響中國房地產(chǎn)運(yùn)行的巨大沖擊。即便是千分之五的房地產(chǎn)稅，即便是只對(duì)多套房當(dāng)中某一部分征稅，它也將導(dǎo)致中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的崩潰性下跌。房產(chǎn)稅落地，意味著今日這個(gè)房子是你的，明天這個(gè)房子的1/3便是政府的。這會(huì)損害富有人群的利益，“我估量房地產(chǎn)稅將來三年里推出的可能性很小。”

2、2022年擴(kuò)容房產(chǎn)稅將成為樓市調(diào)控的主要手段。

2022年房地產(chǎn)市場(chǎng)中國地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)留意，在政府的強(qiáng)力維穩(wěn)下，樓市消失階段性的波動(dòng)與調(diào)整不行避開。一方面是房地產(chǎn)調(diào)控面臨著改革，市場(chǎng)分化，調(diào)控差別化。譬如推動(dòng)房產(chǎn)稅試點(diǎn)，土地制度改革的概念與草案會(huì)明確、住房保障體系完善等。

2022年，隨著供應(yīng)增加和消費(fèi)需求更新，優(yōu)質(zhì)商業(yè)稀缺的狀況將改觀，市場(chǎng)將呈供需兩旺勢(shì)頭，并進(jìn)入結(jié)構(gòu)性更新時(shí)期。是房?jī)r(jià)上漲背后的緣由是最需要解決的，主要是供求關(guān)系，首先是用地供應(yīng)。每次住宅用地負(fù)增長(zhǎng)之后，房?jī)r(jià)都會(huì)消失大幅度的上漲。其次是房源供應(yīng)，分為商品房與保障房。從土地轉(zhuǎn)變成房子上市銷售，形成市場(chǎng)有效的供應(yīng)，短則1年半以上長(zhǎng)則2年。

此外，市場(chǎng)化進(jìn)展成方向，行政化調(diào)控漸行漸遠(yuǎn)。其深層次的緣由在于，他們?cè)诜康禺a(chǎn)調(diào)控中的利益訴求與中央未必全都，而中央在調(diào)控政令上又往往要求地方保持步調(diào)全都。這種局面隨著市場(chǎng)分化的加劇已漸漸打破，取而代之的將是以差異化對(duì)策應(yīng)對(duì)分化的市場(chǎng)，這必定要求轉(zhuǎn)變地方政府的調(diào)控角色，提高地方的調(diào)控自主權(quán)。

3、2022年房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)有望取得實(shí)質(zhì)進(jìn)展。

在2022年的房地產(chǎn)調(diào)控中，決策層曾經(jīng)提出過諸如“兩個(gè)促使”的調(diào)控進(jìn)展目標(biāo)：即“促使房?jī)r(jià)合理回歸，促使房地產(chǎn)回歸平穩(wěn)健康進(jìn)展軌道”。諸多信號(hào)表明，房地產(chǎn)政策正處于調(diào)整進(jìn)行時(shí)，市場(chǎng)化進(jìn)展將成方向，政策訴求將由短期化趨向長(zhǎng)期化，地方調(diào)控的自主權(quán)將增加，外部綜將重塑房地產(chǎn)格局。筆者認(rèn)為，宏觀政策和微觀政策既要穩(wěn)也要活，這樣房地產(chǎn)政策才會(huì)相對(duì)穩(wěn)定。

假如要從根子上解決房?jī)r(jià)問題，就必需建立房地產(chǎn)調(diào)控的長(zhǎng)效機(jī)制，就要對(duì)當(dāng)前的土地制度和戶籍制度及金融制度、財(cái)稅制度、住房保障制度進(jìn)行改革。購政策最好的替代政策是稅收制度調(diào)整，但現(xiàn)在調(diào)整稅收制度還比較難。

主要緣由是房產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制建立的前提基礎(chǔ)涉及到稅法修改、不動(dòng)產(chǎn)登記制度、住宅房屋聯(lián)網(wǎng)系統(tǒng)、全國住宅房屋普查、房產(chǎn)稅擴(kuò)容城市基礎(chǔ)工作等多方面內(nèi)容，去年與2022年短期之內(nèi)很難形成完整方案并落地，不過，土地、金融、財(cái)稅等方面的改革信號(hào)已此起彼伏。同時(shí)，房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)的基礎(chǔ)缺乏，依舊是圍圍著完善其配套政策上做文章。從目前決策層這種共識(shí)到確立長(zhǎng)效機(jī)制之間還有段距離。

一、新開工大幅低于預(yù)期。前2月新開工同比下降27.4%,大幅低于預(yù)期,新開工很少在年初消失負(fù)增長(zhǎng)的狀況,上一次消失在09年,但幅度也只有14.8%。新開工大幅低于預(yù)期的緣由目前只能解釋為經(jīng)受了幾輪地產(chǎn)周期后,企業(yè)反映更為敏感,也即對(duì)今年的銷售持悲觀態(tài)度,年初即縮減新開工以應(yīng)對(duì)可能發(fā)生資金緊急狀況?？紤]在去年6月份之前新開工都未見起色,基數(shù)較低,估計(jì)今年上半年新開工的同比增速將會(huì)在目前基礎(chǔ)上逐步回升,我們將全年新開工增速的推斷從8%下調(diào)至1.5%。

二、投資增速符合預(yù)期。1-2月房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)19.3%,增速同比下降3.5個(gè)百分點(diǎn),基本符合預(yù)期。在新開工消失較大幅度下滑狀況下,投資表現(xiàn)出剛性的緣由在于新開工變動(dòng)僅占整體在建量的較小比例,例如今年前兩月這一比例僅為3.2%。展望全年投資的變動(dòng),我們依舊認(rèn)為不會(huì)消失明顯下滑,由于去年新開工大幅增長(zhǎng)13.5%,所以今年整體在建量規(guī)模較大,這部分投資具有剛性,并且去年較大的土地購置費(fèi)用會(huì)在今年支付,所以今年投資不會(huì)消失明顯波動(dòng)。當(dāng)然,考慮到今年新開工低于預(yù)期,我們將全年投資增速從18.6%下調(diào)至17.8%。

三、銷售基本符合預(yù)期。商品房銷售面積和金額分別同比增長(zhǎng)-0.1%和-3.7%,消失負(fù)增長(zhǎng)是由于去年年初正是地產(chǎn)銷售最為火爆的時(shí)期,基數(shù)較高。今年估計(jì)上半年銷售不會(huì)好轉(zhuǎn),下半年房?jī)r(jià)消失回調(diào),會(huì)肯定幅度釋放成交量,我們估計(jì)全年銷售面積同比增長(zhǎng)3%。

四、資金來源增速明顯下滑:前兩月企業(yè)資金來源增速為12.4%,相比去年同期的33.7%和全年的26.5%都消失明顯下滑。詳細(xì)分析資金來源結(jié)構(gòu),其中銀行開發(fā)貸款并未消失明顯下降,依舊增長(zhǎng)了24.8%,而另外兩項(xiàng)主要資金來源定金和預(yù)收款以及個(gè)人按揭貸款增速則大幅下降,其中定金和預(yù)收款同比增長(zhǎng)6.3%,增速同比下降60.2個(gè)百分點(diǎn),個(gè)人按揭貸款同比增長(zhǎng)2.9%,增速同比下滑55.9個(gè)百分點(diǎn),這兩項(xiàng)資金來源的下滑是銷售不好和銀行發(fā)放按揭貸款額度限制所導(dǎo)致。

投資策略

兩會(huì)對(duì)地產(chǎn)傳遞的政策信息偏正面,例如沒有提到房?jī)r(jià),并且表示要穩(wěn)定供求關(guān)系不太抱負(fù)的三四線城市,這也是板塊近期表現(xiàn)強(qiáng)于市場(chǎng)的緣由。展望上半年地產(chǎn)的行情,我們認(rèn)為其基本面將處于滯漲期,即成交無起色而房?jī)r(jià)逐步調(diào)整的過程,在這一過程中,地產(chǎn)股的市場(chǎng)表現(xiàn)會(huì)消失反復(fù),我們依舊維持之前的觀點(diǎn),地產(chǎn)股的機(jī)會(huì)在房?jī)r(jià)真正消失調(diào)整之后。近期重點(diǎn)公司推舉萬科、招商地產(chǎn)、深長(zhǎng)城、泛海建設(shè)、華業(yè)地產(chǎn)、北京城建。

、宇博智業(yè)市場(chǎng)討論員表示，綜合當(dāng)前媒體報(bào)道猜測(cè)，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)重現(xiàn)房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期的市場(chǎng)背景下，中央對(duì)待房地產(chǎn)的態(tài)度已經(jīng)