第四章評估方法課件

第四章評估方法課件第四章評估方法課件1第四章評估方法課件第四章評估方法課件學習目標

1.了解資產(chǎn)評估三種方法的基本原理2.了解資產(chǎn)評估三種方法應用的前提3.掌握資產(chǎn)評估三種方法的具體應用學習目標1.了解資產(chǎn)評估三種方法的基本原理【本章重點和難點】【三種基本方法】市場法、成本法和收益法【市場法】可比性的理解類比調(diào)整法的運用等【收益法】折現(xiàn)方法的理解和運用，不要死記公式【成本法】成本法的基本原理參數(shù)的計算方法【本章重點和難點】【三種基本方法】市場法、成本法和收益法資產(chǎn)評估基本途徑和方法市場途徑成本途徑評估基準日過去未來成本法市場法收益法收益途徑資產(chǎn)評估基本途徑和方法市場途徑成本途徑評估基準日過去未來成本案例導引

汽車評估案例分析2014年3月23日，陜西省高級人民法院受理交通銀行陜西省分行與T集團貸款合同糾紛一案，扣押了T集團的考斯特BB42L大客車一輛，委托某評估事務所指派專業(yè)人員進行鑒定估價。接到委托書后，評估人員對車輛本身進行現(xiàn)場勘驗。首先查驗該車的手續(xù)，此車車牌號為陜AXXXXX，型號：考斯特BB42L，車型為普通大客車，初次登記日期為2012年7月24日，發(fā)動機號：XXXXXXX；車架號：XXXXXXX，年檢有效期至2014年4月，養(yǎng)路費至2014年6月，保險至2014年4月29日，車輛購置附加費真實有效。接著對車上的發(fā)動機號和車架號的進行查驗，核實該號碼與行車證上的發(fā)動機號和車架號完全一致，證實此車確為鑒定評估的對象。通過對車輛的進一步，評估人員認定該車為日本原裝豐田公司制造，考斯特柴油大客車，車身左、右兩邊都有擦痕，車身的左前側(cè)有撞傷的痕跡，但現(xiàn)已修復，車箱里面的座椅及內(nèi)飾均完好無損，發(fā)動車輛，儀表燈光均工作正常，通過里程表數(shù)據(jù)得知該車至今已行駛了43256公里。操作過程：用力踩油門，車輛提速較快，發(fā)動機運行良好；掛擋行車，離合器分離較好，換擋平順，行駛平穩(wěn)；工作緊急制動檢查，方向稍向右跑偏，但屬正常情況之列。從查看、操作等方面來看，車輛技術(shù)狀況較好。看完車輛后，評估人員又與車輛的駕駛員進行交談，得知該車為T集團接送職工上下班的車輛，長年工作在市區(qū)內(nèi)，工作條件較好。從車輛使用年限和累計行駛公里數(shù)看，年平均行駛2萬多公里，使用強度不大，車輛不工作時一般都停在車庫里，并有專人維護和保養(yǎng)，所以該車日常維護、保養(yǎng)較好。案例導引汽車評估案例本次評估的目的是什么？本次評估的價格是正常市場價嗎？案例思考對評估價格有無特別說明的事項？本次評估的結(jié)果可以一直有效嗎？本次評估的目的是什么？本次評估的價格是正常市場價嗎？案例思考主要內(nèi)容第一節(jié)成本法1第二節(jié)市場法2第三節(jié)收益法3第四節(jié)評估方法的選擇4主要內(nèi)容第一節(jié)成本法1第二節(jié)市場法2第三節(jié)收益法第一節(jié)、成本法成本法是指首先估測被評估資產(chǎn)的重置成本，然后估測被評估資產(chǎn)業(yè)已存在的各種貶損因素，并將其從重置成本中予以扣除，而得到被評估資產(chǎn)價值的各種評估方法的總稱。它是從成本取得和成本構(gòu)成的角度對被評估資產(chǎn)的價值進行的分析和判斷。第一節(jié)、成本法成本法是指首先估測被評估資產(chǎn)的重置成本，然后一、成本法的基本原理（一）、成本法的理論基礎(chǔ)生產(chǎn)費用價值論：資產(chǎn)的價值取決于購建時的成本耗費。即在條件允許的情況下，任何一個潛在的投資者在決定投資某項資產(chǎn)時，他所愿意支付的價格不會超過購建該項資產(chǎn)的現(xiàn)行購建成本。1、資產(chǎn)的價值取決于資產(chǎn)的成本。資產(chǎn)的取得成本越高，相應的資產(chǎn)的價值越大。2、資產(chǎn)的價值是一個變量。資產(chǎn)的價值隨資產(chǎn)本身的運動和其他因素的變化而相應變化。一、成本法的基本原理（一）、成本法的理論基礎(chǔ)x—功能價值指數(shù)[0.資產(chǎn)評估中收益額的特點

（1）是資產(chǎn)未來預期收益額

（2）是資產(chǎn)的客觀收益資產(chǎn)價值與其功能呈線性關(guān)系(正比例)的情況，通常被稱作生產(chǎn)能力比例法。=參照物重置成本×（）n重置成本定義

現(xiàn)行市場條件重新構(gòu)建全新資產(chǎn)全部合理成本預計該狀況還需持續(xù)3年，若折現(xiàn)率為10%，試計算經(jīng)濟性貶值率和經(jīng)濟性貶值額成本法是指首先估測被評估資產(chǎn)的重置成本，然后估測被評估資產(chǎn)業(yè)已存在的各種貶損因素，并將其從重置成本中予以扣除，而得到被評估資產(chǎn)價值的各種評估方法的總稱。五、收益法的主要技術(shù)方法（四）經(jīng)濟性貶值第四節(jié)評估方法的選擇（2）評估結(jié)果易于被各方面理解和接受。②數(shù)學式表達

資產(chǎn)評估價值=參照物成交價格×（1價格折扣率）（五）已知未來若干年后資產(chǎn)價格的條件下也叫類比調(diào)整法，具體種類②數(shù)學式表達

資產(chǎn)評估價值=參照物成交價格×（1價格折扣率）=20000×100×（1－70%）×（1－25%）×2.（二）、成本法的評估思路：重新建造或購置被評估資產(chǎn)的成本，扣除使用損耗等貶值因素作為該資產(chǎn)的評估價值。

評估值＝重置成本-各項貶值基本公式為：資產(chǎn)評估值＝資產(chǎn)的重置成本－資產(chǎn)實體性貶值－資產(chǎn)功能性貶值－資產(chǎn)經(jīng)濟性貶值＝重置成本×成新率－功能性貶值－經(jīng)濟性貶值＝重置成本×綜合成新率x—功能價值指數(shù)[0.（二）、成本法的評估思路：注意事項成本法經(jīng)常被用于評估新的或完工不久的資產(chǎn)，或評估計劃將要建設(shè)的項目。成本的估計通常設(shè)定了市場參與者為該資產(chǎn)所愿支付金額的上限。成本法也常用于評估那些很少進行交易的特殊資產(chǎn)或有特殊用途的資產(chǎn)。成本法如果用于評估較舊的資產(chǎn)，可能會由于對成本和損耗的估計缺乏足夠的市場資料支持，評估結(jié)果所反映的不是市場價值。注意事項成本法經(jīng)常被用于評估新的或完工不久的資產(chǎn)，或評估計劃二、重置成本法的前提和范圍重置成本法的基本前提：認為資產(chǎn)交易的購買方在購買某項資產(chǎn)時，會把該項資產(chǎn)與具有同樣生產(chǎn)能力的新資產(chǎn)直接進行比較，從而判斷資產(chǎn)的價格。購買者愿意付出的價格絕不會超過具有相同效能的全新資產(chǎn)的最低成本。按照這種思維邏輯，應用重置成本法時，應具備以下六個前提條件：1、購買者對擬購買的資產(chǎn)不改變其原有用途。2、評估對象的實體特征、內(nèi)部結(jié)構(gòu)、功能效用必須與假設(shè)重置的全新資產(chǎn)具有可比性。3、評估對象必須是可以再生或復制的，否則．不能采用重置成本法評估其價格。例如，土地、礦藏等資源性資產(chǎn)不宜使用成本法。4、評估對象必須是隨著時間的推移，會發(fā)生陳舊、貶值等價值損耗的資產(chǎn)，否則不能運用重置成本法進行評估。例如，古董、文物等特殊資產(chǎn)不宜使用成本法。5、形成資產(chǎn)價值的耗費是必須的、有效的、平均的，不能是無效的、個別的。6、被評估資產(chǎn)處于持續(xù)使用狀態(tài)或被假定處于持續(xù)使用狀態(tài)。二、重置成本法的前提和范圍重置成本法的基本前提：認為資產(chǎn)交易

根據(jù)重置成本法的前提條件，重置成本法主要適用于以下情況：1、可以重新建造或購買，具有有形損耗、無形損耗特性的單項資產(chǎn)，如房屋、建筑物、機器設(shè)備、專利權(quán)等資產(chǎn)。2、可重建或購買的整體資產(chǎn)，如企業(yè)、飯店、劇院等。但與整體資產(chǎn)相關(guān)的土地不能采用重置成本法評估，對于包含固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)和流動資產(chǎn)等各類單項資產(chǎn)的整體資產(chǎn)，應分化為各個單項資產(chǎn)進行評估。因此，重置成本法最適用于難以確定收益，市場上又很難找到交易參照物的評估對象。因為這些資產(chǎn)（如公路、橋梁等）既無法運用收益現(xiàn)值法，又不能用現(xiàn)行市價法進行評估。根據(jù)重置成本法的前提條件，重置成本法主要適用三、成本法的基本要素（一）資產(chǎn)的重置成本1.重置成本定義

現(xiàn)行市場條件重新構(gòu)建全新資產(chǎn)全部合理成本2.重置成本分類復原重置成本和更新重置成本3.兩種重置成本運用中注意事項

（1）優(yōu)選更新重置成本。（2）相同點資產(chǎn)本身的功能，資產(chǎn)的現(xiàn)時價格，不同點技術(shù)、設(shè)計、標準方面的差異。

（3）一般而言，復原重置成本大于更新重置成本。

（4）如果選用了復原重置成本，則復原重置成本和更新重置成本的差額視作是功能性貶值的一部分。三、成本法的基本要素（一）資產(chǎn)的重置成本三、成本法的基本要素（二）實體性貶值使用及自然力資產(chǎn)物理性能的損耗或下降（三）功能性貶值技術(shù)進步，資產(chǎn)功能相對落后（四）經(jīng)濟性貶值外部條件，資產(chǎn)閑置、收益下降三、成本法的基本要素（二）實體性貶值資產(chǎn)購建時同類資產(chǎn)定基物價指數(shù)）×100%參照物年生產(chǎn)能力時間、地域、功能、實體特征、交易條件……純收益按等比級數(shù)遞增，收益年期有限③計算公式

被評估對象的市價總額=（參照物的）市盈率*（被評估對象的）凈利潤1、可以重新建造或購買，具有有形損耗、無形損耗特性的單項資產(chǎn)，如房屋、建筑物、機器設(shè)備、專利權(quán)等資產(chǎn)。評估值＝參照物價格＋功能差異值②物價指數(shù)的各種表述方法資產(chǎn)實體功能不足和過剩對價格的影響。下列關(guān)于折現(xiàn)率的說法正確的有（）資產(chǎn)評估中收益額的特點

（1）是資產(chǎn)未來預期收益額

（2）是資產(chǎn)的客觀收益市場法中涉及的相關(guān)因素經(jīng)濟性貶值額=資產(chǎn)年收益損失額×（1－所得稅率）×（P/A，r，n）經(jīng)濟性貶值率=[1－（資產(chǎn)預計可被利用的生產(chǎn)能力÷資產(chǎn)原設(shè)計生產(chǎn)能力）x]×100%4、評估對象必須是隨著時間的推移，會發(fā)生陳舊、貶值等價值損耗的資產(chǎn)，否則不能運用重置成本法進行評估。的數(shù)據(jù)資料及主要經(jīng)濟技術(shù)參數(shù)能否搜集（3）風險報酬率

根據(jù)所投資的行業(yè)所面臨的行業(yè)增減、財務風險、市場風險、經(jīng)營風險等各種風險要素測算這項交易所承擔的風險。交易動機也對資產(chǎn)交易價格有影響。在評估方法的選擇過程中應注意以下因素：四、評估程序1、確定待評估資產(chǎn)的范圍，并估算重置成本2、確定待評估資產(chǎn)的使用年限3、估算損耗或貶值額4、計算資產(chǎn)的評估價值資產(chǎn)購建時同類資產(chǎn)定基物價指數(shù)）×100%四、評估程序1、確五、具體評估方法（一）重置成本1、重置核算法成本核算的原理購買型現(xiàn)行購買價＋運雜費＋安裝調(diào)試費＋其他必要費用自建型料、工、費＋必要的資金費用＋制造者的合理收益

五、具體評估方法（一）重置成本（一）重置成本2、價格指數(shù)法物價指數(shù)法是利用資產(chǎn)相關(guān)的價格變動指數(shù)，將被估資產(chǎn)的歷史成本（賬面價值）調(diào)整為重置成本的一種方法。重置成本=資產(chǎn)的賬面原值×（1+物價變動指數(shù)）=資產(chǎn)的賬面原值×調(diào)整系數(shù)定基（評估基準日同類資產(chǎn)定基物價指數(shù)÷資產(chǎn)購建時同類資產(chǎn)定基物價指數(shù)）×100%環(huán)比環(huán)比價格指數(shù)連乘積（一）重置成本2、價格指數(shù)法（一）重置成本【例】某被評估資產(chǎn)購建于2004年1月1日，賬面原值為50000元，購建時該類資產(chǎn)的物價指數(shù)為95%，該類資產(chǎn)價格時逐年上升5%，評估時點為2010年1月1日，評估時該類物價指數(shù)為160%。被估資產(chǎn)重置成本=50000×（160%÷95%）×100%=84210（元）【注意】價格指數(shù)法復原重置成本，不適用于技術(shù)進步較快的資產(chǎn)重置核算法復原重置成本和更新重置成本（一）重置成本【例】某被評估資產(chǎn)購建于2004年1月1日（一）重置成本3、功能價值類比法（1）生產(chǎn)能力比例法被評估資產(chǎn)重置成本被評估資產(chǎn)年生產(chǎn)能力=參照物重置成本×參照物年生產(chǎn)能力假定資產(chǎn)成本與生產(chǎn)能力存在線性關(guān)系（2）規(guī)模經(jīng)濟效益指數(shù)法被評估資產(chǎn)年生產(chǎn)能力=參照物重置成本×（）n參照物年生產(chǎn)能力（一）重置成本3、功能價值類比法（一）重置成本4、統(tǒng)計分析法—企業(yè)整體資產(chǎn)或相同類型的資產(chǎn)1）核實數(shù)量，適當分類2）抽取樣本資產(chǎn)，估算重置成本3）計算分類資產(chǎn)的調(diào)整系數(shù)4）估算被評估資產(chǎn)的重置成本（一）重置成本4、統(tǒng)計分析法（二）實體性貶值的估算1、觀察法專業(yè)評估人員與資產(chǎn)完好標準比較，與全新設(shè)備比較2、使用年限法實體性貶值率=實際已使用年限÷總使用年限實際已使用年限=名義已使用年限×資產(chǎn)利用率實體性貶值=（重置成本—預計殘值）×實體性貶值率3、修復費用法實體性貶值=修復金額實體性貶值率=修復金額÷重置成本（二）實體性貶值的估算1、觀察法專業(yè)評估人員（三）功能性貶值的估算1、建造成本超支額（超額投資成本）

=復原重置成本－更新重置成本【例】被評估資產(chǎn)為一棟層高為4米的住宅，其復原重置成本為1600元/平方米，而評估基準日，由于替代材料的出現(xiàn)，相同效用的住宅，重置成本只需1500元/平方米，如被評估資產(chǎn)為2000平方米，試計算該資產(chǎn)的功能性貶值。功能性貶值=2000×（1600－1500）=20（萬元）【注意】如評估中使用更新重置成本，則不需考慮超額投資成本所形成的功能性貶值。（三）功能性貶值的估算1、建造成本超支額（超額投資成本）重置成本法的基本前提：認為資產(chǎn)交易的購買方在購買某項資產(chǎn)時，會把該項資產(chǎn)與具有同樣生產(chǎn)能力的新資產(chǎn)直接進行比較，從而判斷資產(chǎn)的價格。在未來多長時間資產(chǎn)能夠給所有者帶來未來預期收益。（2）類比調(diào)整法是市場法中最基本的評估方法。資產(chǎn)價值與其功能呈線性關(guān)系(正比例)的情況，通常被稱作生產(chǎn)能力比例法。個別因素主要包括資產(chǎn)的實體特征和質(zhì)量。評估方法的選擇受各種評估方法運用所需2、分析測算被評估對象未來預期收益不論選擇哪種評估方法進行評估，都應保證評估目的，評估時所依據(jù)的各種假設(shè)和條件與評估所使用的各種參數(shù)數(shù)據(jù)，及其評估結(jié)果在性質(zhì)和邏輯上的一致4）估算被評估資產(chǎn)的重置成本2014年3月23日，陜西省高級人民法院受理交通銀行陜西省分行與T集團貸款合同糾紛一案，扣押了T集團的考斯特BB42L大客車一輛，委托某評估事務所指派專業(yè)人員進行鑒定估價。資產(chǎn)的現(xiàn)實實際收益

E.但與整體資產(chǎn)相關(guān)的土地不能采用重置成本法評估，對于包含固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)和流動資產(chǎn)等各類單項資產(chǎn)的整體資產(chǎn)，應分化為各個單項資產(chǎn)進行評估。交易情況主要包括交易的市場條件和交易條件。（2）對信息資料的數(shù)量和質(zhì)量要求比較高，而且要求評估人員有較豐富的評估經(jīng)驗、市場閱歷和評估技巧。因為這些資產(chǎn)（如公路、橋梁等）既無法運用收益現(xiàn)值法，又不能用現(xiàn)行市價法進行評估。（6）土地單價評估值＝3,330×1.參照物年生產(chǎn)能力4、計算資產(chǎn)的評估價值一是某些方法的應用前提不具備；當評估對象與參照物之間只有區(qū)域因素的影響時，被評估資產(chǎn)的價值可用下式表示為市盈率是上市公司股價與每股收益（年）的比值。（三）功能性貶值的估算2、運營成本超支所形成的功能性貶值1）表現(xiàn)材料、能源、工時消耗的增加，廢品率的上升，等級率下降2）具體步驟A、與功能相同且當前普遍使用的同類新資產(chǎn)的年運營成本進行比較B、計算年超額運營成本凈額C、預測并估計被評估資產(chǎn)的剩余使用年限D(zhuǎn)、計算功能性貶值3）公式功能性貶值=年運營成本超支額×（1－所得稅率）×（P/A,r,n）重置成本法的基本前提：認為資產(chǎn)交易的購買方在購買某項資產(chǎn)時，（三）功能性貶值的估算4）應用舉例【例】被評估資產(chǎn)需要6名技術(shù)操作人員，而目前同類普遍應用的新式控制裝置僅需4名技術(shù)操作人員，假定操作人員的人均年工資費用為12000元，待評估資產(chǎn)還可以使用3年，所得稅稅率為25%年超額運營成本=（6－4）×12000=24000（元）年超額運營成本凈額=24000×（1－25%）

=18000（元）功能性貶值=18000×（P/A，10%，3）=44782（元）（三）功能性貶值的估算4）應用舉例（四）經(jīng)濟性貶值1、成因外部客觀原因2、資產(chǎn)利用率下降，資產(chǎn)運營收益額下降3、公式經(jīng)濟性貶值率=[1－（資產(chǎn)預計可被利用的生產(chǎn)能力÷資產(chǎn)原設(shè)計生產(chǎn)能力）x]×100%經(jīng)濟性貶值額=資產(chǎn)年收益損失額×（1－所得稅率）×（P/A，r，n）x—功能價值指數(shù)[0.6，0.7]n—預計外部條件影響期與資產(chǎn)剩余經(jīng)濟壽命孰短原則（四）經(jīng)濟性貶值1、成因外部客觀原因4、應用舉例【例】某被評估資產(chǎn)年設(shè)計生產(chǎn)能力為20000臺，因市場疲軟，實際利用率只有70%，若每臺利潤為100元，該企業(yè)為正常納稅企業(yè)，所得稅稅率為25%。預計該狀況還需持續(xù)3年，若折現(xiàn)率為10%，試計算經(jīng)濟性貶值率和經(jīng)濟性貶值額經(jīng)濟性貶值率=[1－（資產(chǎn)預計可被利用的生產(chǎn)能力÷資產(chǎn)原設(shè)計生產(chǎn)能力）x]×100%=[1－（70%）0.6]×100%=19%經(jīng)濟性貶值額=資產(chǎn)年收益損失額×（1－所得稅率）×（P/A，r，n）=20000×100×（1－70%）×（1－25%）×2.4869=1119105（元）4、應用舉例六、成本法應用舉例被評估資產(chǎn)購建于2006年6月，賬面原值為100萬元，會計折舊年限為8年，2010年6月30日進行評估，已知1、2006年以來，設(shè)備類定基價格指數(shù)分別為105%、110%、110%、115%、120%2、被評估設(shè)備的月人工成本比同類設(shè)備節(jié)約1000元3、評估前，該設(shè)備的利用率為60%，該企業(yè)為正常納稅企業(yè)，所得稅稅率為25%。預計該設(shè)備尚可使用6年，折現(xiàn)率為10％，預計未來設(shè)備的利用率正常。【要求】用成本法評估該設(shè)備的價值。六、成本法應用舉例被評估資產(chǎn)購建于2006年6月，１、重置成本=100×(120%÷105%)=114.29（萬元）

2、有形損耗率=4×60%÷(6+4×60%）

=28.57%

有形損耗=114.29×28.57%=32.65（萬元）

3、功能性貶值=?1000×12×(1?25%）×(P/A，10%，6）=?39197（元）

=?3.92（萬元）

4、資產(chǎn)評估值=114.29?32.65?(?3.92)=85.56（萬元）１、重置成本=100×(120%÷105%)第二節(jié)、市場法市場法也叫現(xiàn)行市價法、市場比較法、比較法、交易案例比較法、買賣實例比較法、交易實例比較法、市場比較法、市場資料比較法。市場法是指利用市場上同樣或類似資產(chǎn)的近期交易價格，經(jīng)過直接比較或類比分析，以估測資產(chǎn)價值的各種評估技術(shù)方法的總稱。一、市場法的應用前提1、充分發(fā)達活躍的資產(chǎn)市場（公開市場）需要有一個充分發(fā)達活躍的資產(chǎn)市場。資產(chǎn)市場上，資產(chǎn)交易越頻繁，與被評估資產(chǎn)相類似資產(chǎn)的價格越容易獲得。2、資產(chǎn)及其交易的可比性（參照物）公開市場上要有可比的資產(chǎn)及其交易活動。資產(chǎn)及其交易的可比性，是指選擇的可比資產(chǎn)及其交易活動在近期公開市場上已經(jīng)發(fā)生過，且與被評估資產(chǎn)及資產(chǎn)業(yè)務相同或相似。第二節(jié)、市場法市場法也叫現(xiàn)行市價法、市場比較法、比較法、交易19寸，三星，1500元19寸，聯(lián)想，？元第一節(jié)市場法比較調(diào)整

被評估資產(chǎn)參照物

【基本思路】19寸，三星，1500元19寸，聯(lián)想，？元第一節(jié)

資產(chǎn)及其交易的可比性具體體現(xiàn)在以下幾個方面：（1）參照物與評估對象在功能上具有可比性（包括用途、性能上的相同或相似）。資產(chǎn)的功能越好，其價值越高，反之亦然。（2）參照物與被評估對象面臨的市場條件具有可比性。市場條件主要包括供求條件和交易條件。交易數(shù)量不同，交易對象的價格就可能不同。交易動機也對資產(chǎn)交易價格有影響。在不同時間交易，資產(chǎn)的交易價格也會有差別。市場條件上的差異對資產(chǎn)價值的影響應引起評估人員足夠的關(guān)注。（3）參照物成交時間與評估基準日間隔時間不能過長，應在一個適度的時間范圍內(nèi)。同時，時間對資產(chǎn)價值的影響是可以調(diào)整的。市場途徑主要適用于單項資產(chǎn)的評估，如對機器設(shè)備、運輸設(shè)備、原材料的評估。由于在市場上很難找到兩個相類似的企業(yè)，所以企業(yè)價值評估一般很難采用市場途徑進行評估。資產(chǎn)及其交易的可比性具體體現(xiàn)在以下幾個方面：二、市場比較法的基本程序及有關(guān)指標確定被評估資產(chǎn)選擇參照物比較差異因素調(diào)整差異指標綜合分析得出結(jié)果1.參照物的可比性：功能、市場條件、資產(chǎn)實體特征和質(zhì)量、成交時間等。2.參照物數(shù)量：三個以上。1.選擇差異因素：根據(jù)資產(chǎn)種類，選擇對資產(chǎn)價值影響較大的因素。2.指標對比、量化差異。以參照物成交價格為基礎(chǔ)，將各項差異指標進行調(diào)整，得出初評結(jié)果。對初評結(jié)果進行分析，用統(tǒng)計分析或其他方法判斷結(jié)果的合理性。二、市場比較法的基本程序及有關(guān)指標確定被評估資產(chǎn)選擇參照物1.時間因素。參照物交易時間與被評估資產(chǎn)評估基準日時間上的不一致所導致的差異。——物價變動時間、地域、功能、實體特征、交易條件……評估值＝參照物價格×交易時間差異修正系數(shù)評估值＝參照物價格＋時間差異值市場法中涉及的相關(guān)因素1.時間因素。參照物交易時間與被評估資產(chǎn)評估基準日時間上的不2.區(qū)域因素?！Y產(chǎn)所在地區(qū)或地段條件對價格的影響差異。評估值＝參照物價格×區(qū)域因素修正系數(shù)

評估值＝參照物價格＋區(qū)域差異值2.區(qū)域因素。3.功能因素。資產(chǎn)實體功能不足和過剩對價格的影響。評估值＝參照物價格×功能差異修正系數(shù)評估值＝參照物價格＋功能差異值4．交易情況。（1）市場條件?！欠窆_市場、市場供求狀況。（2）交易條件：交易批量、動機等。評估值＝參照物價格×交易情況修正系數(shù)評估值＝參照物價格＋交易情況差異值3.功能因素。資產(chǎn)實體功能不足和過剩對價格的影響。4．交易5．個別因素。——主要包括資產(chǎn)的實體特征和質(zhì)量。評估值＝參照物價格×個別因素修正系數(shù)評估值＝參照物價格＋個別因素差異值5．個別因素。三、市場法中的具體方法（一）直接比較法1.基本原理P792.優(yōu)點該方法直觀簡潔，便于操作。3.適用條件

對可比性要求比較高，參照物與評估對象之間達到相同或者基本相同的程度，或者二者的差異主要體現(xiàn)在某幾項明顯的因素上。三、市場法中的具體方法（一）直接比較法4.基本計算公式

（1）如果參照物與被評估對象可比因素完全一致

評估對象價值＝參照物合理成交價格（2）參照物與被評估對象只有一個可比因素不一致評估對象價值

＝參照物成交價格×(評估對象可比因素特征值÷參照物可比因素特征值)=參照物成交價格×修正系數(shù)4.基本計算公式（1）如果參照物與被評估對象可比因素完全一其中一個可比因素不一致①現(xiàn)行市價法。②市價折扣法。③功能價值類比法。（線性；指數(shù)）④價格指數(shù)調(diào)整法。（定基指數(shù)；環(huán)比指數(shù)）⑤成新率價格調(diào)整法。其中一個可比因素不一致①現(xiàn)行市價法。其中若干因素存在差異①市場售價類比法②價值比率法成本市價法市盈率倍數(shù)法—主要適用于企業(yè)價值評估其中若干因素存在差異①市場售價類比法（1）現(xiàn)行市價法當評估對象本身具有現(xiàn)行市場價格或與評估對象基本相同的參照物具有現(xiàn)行市場價格的時候，可以直接利用評估對象或參照物在評估基準日的現(xiàn)行市場價格作為評估對象的評估價值。（1）現(xiàn)行市價法（2）市價折扣法①原理

以參照物成交價格為基礎(chǔ)，考慮到評估對象在銷售條件、銷售時限等方面的不利因素，憑評估人員的經(jīng)驗或有關(guān)部門的規(guī)定，設(shè)定一個價格折扣率來估算評估對象價值的方法。②數(shù)學式表達

資產(chǎn)評估價值=參照物成交價格×（1價格折扣率）（2）市價折扣法當評估對象與參照物之間只有功能因素的差異時，被評估資產(chǎn)的價值可用下式表示為資產(chǎn)價值與其功能呈指數(shù)關(guān)系的情況，通常被稱作規(guī)模經(jīng)濟效益指數(shù)法。4、資產(chǎn)評估值=114.資產(chǎn)實體功能不足和過剩對價格的影響。掌握資產(chǎn)評估三種方法的具體應用本質(zhì)

折現(xiàn)率是一個期望的投資報酬率。二、重置成本法的前提和范圍環(huán)比環(huán)比價格指數(shù)連乘積資產(chǎn)評估基本途徑和方法×100%=84210（元）功能性貶值=18000×（P/A，10%，3）=44782（元）實體性貶值=（重置成本—預計殘值）×實體性貶值率1、購買者對擬購買的資產(chǎn)不改變其原有用途。資產(chǎn)評估價值=評估對象（企業(yè)）相關(guān)財務指標×（企業(yè)）價值比率優(yōu)點：收益現(xiàn)值法是國際上公認的資產(chǎn)評估的基本方法之一。五是評估師的職業(yè)判斷有誤。有形損耗=114.4、資產(chǎn)評估值=114.預計該狀況還需持續(xù)3年，若折現(xiàn)率為10%，試計算經(jīng)濟性貶值率和經(jīng)濟性貶值額資產(chǎn)評估方法之間的區(qū)別【例1】評估某擬快速變現(xiàn)資產(chǎn)，在評估基準日與其完全相同的資產(chǎn)正常變現(xiàn)價為10萬元，經(jīng)評估師綜合分析，認為快速變現(xiàn)的折扣率應為40%，因此，擬求快速變現(xiàn)資產(chǎn)價值？【解析】資產(chǎn)評估價值=10×（140%）=6（萬元）當評估對象與參照物之間只有功能因素的差異時，被評估資產(chǎn)的價值【習題1】評估某擬快速變現(xiàn)資產(chǎn)，在評估基準日與其完全相同的資產(chǎn)正常變現(xiàn)價為20萬元，經(jīng)評估師綜合分析，認為快速變現(xiàn)的折扣率應為30%，求其快速變現(xiàn)資產(chǎn)價值？【習題1】（3）功能價值類比法

①定義

以參照物的成交價格為基礎(chǔ)，考慮參照物與評估對象之間的功能差異進行調(diào)整來估算評估對象價值的方法。

功能指的是生產(chǎn)能力，生產(chǎn)能力越大，則價值就越大。（3）功能價值類比法

①定義

以參照物的成交價格為基②分類

根據(jù)資產(chǎn)的功能與其價值之間的關(guān)系可分為線性關(guān)系和指數(shù)關(guān)系兩種情況Ⅰ.資產(chǎn)價值與其功能呈線性關(guān)系(正比例)的情況，通常被稱作生產(chǎn)能力比例法。

數(shù)學表達式一般表述為②分類

根據(jù)資產(chǎn)的功能與其價值之間的關(guān)系可分為線性關(guān)系【例2】某待估資產(chǎn)為一機器設(shè)備，年生產(chǎn)能力為150噸。評估基準日為2008年2月1日。評估人員從市場上收集到一個該類設(shè)備近期交易的案例，該設(shè)備的年生產(chǎn)能力為210噸，市場成交價格為160萬元。

【解析】評估值=160×150/210=114.29(萬元)

【例2】某待估資產(chǎn)為一機器設(shè)備，年生產(chǎn)能力為150噸。評估基Ⅱ.資產(chǎn)價值與其功能呈指數(shù)關(guān)系的情況，通常被稱作規(guī)模經(jīng)濟效益指數(shù)法。數(shù)學表達式一般表述為XⅡ.資產(chǎn)價值與其功能呈指數(shù)關(guān)系的情況，通常被稱作規(guī)模經(jīng)濟效益【例3】被評估資產(chǎn)年生產(chǎn)能力為90噸，參照資產(chǎn)的年生產(chǎn)能力為120噸，評估基準日參照資產(chǎn)的市場價格為10萬元，該類資產(chǎn)的功能價值指數(shù)為0.7,由此請確定被評估資產(chǎn)價值?！窘馕觥抠Y產(chǎn)評估價值=10×（90÷120）0.7=8.18(萬元)【例3】被評估資產(chǎn)年生產(chǎn)能力為90噸，參照資產(chǎn)的年生產(chǎn)能力為【習題2】被評估資產(chǎn)年生產(chǎn)能力為121噸，參照資產(chǎn)的年生產(chǎn)能力為100噸，評估基準日參照資產(chǎn)的市場價格為20萬元，該類資產(chǎn)的功能價值指數(shù)為0.5,由此請確定被評估資產(chǎn)價值。注意先寫公式后計算?！玖曨}2】被評估資產(chǎn)年生產(chǎn)能力為121噸，參照資產(chǎn)的年生產(chǎn)能（4）價格指數(shù)法（物價指數(shù)法）

①定義

價格指數(shù)調(diào)整法是以參照物價格為基礎(chǔ)，考慮參照物的成交時間與評估對象的評估基準日之間的時間間隔對資產(chǎn)價值的影響，利用價格指數(shù)調(diào)整估算評估對象價值的方法。（4）價格指數(shù)法（物價指數(shù)法）

①定義

價格指數(shù)調(diào)整②物價指數(shù)的各種表述方法Ⅰ.定基物價指數(shù)

是以基期的物價為100，其他期的物價都和它比較而得到的物價指數(shù)。②物價指數(shù)的各種表述方法

Ⅱ.環(huán)比物價指數(shù)（記作a1，a2等）

第二年的定基物價指數(shù)與第一年定基物價指數(shù)的商。（綜合)物價指數(shù)（又叫價格指數(shù)）

=a1×a2×……×an

資產(chǎn)評估值=參照物成交價格×a1×a2×……×an

Ⅱ.環(huán)比物價指數(shù)（記作a1，a2等）

第二年的定基物價指數(shù)【例4】某地區(qū)某類房地產(chǎn)2009年4月至10月的價格指數(shù)分別為79.6，74.7，76.7，85.0，89.2，92.5，98.1（以2008年1月為100）其中某宗房地產(chǎn)在2009年6月的價格為18000元/平方米，請對其進行交易日期修正，將其修正到2009年10月的價格？

【解析】

18000×98.1/76.7=23022（元/平方米）【例4】某地區(qū)某類房地產(chǎn)2009年4月至10月【例5】某地區(qū)某類房地產(chǎn)2009年4月至10月的價格指數(shù)分別為0.996，0.947，0.967，1.050，1.092，1.125，1.181（均以上個月為1）其中某宗房地產(chǎn)在2009年6月的價格為20000/平方米，請對其進行交易日期修正，將之修正到2009年10月的價格？

【解析】

20000×1.05×1.092×1.125×1.181=30468（元/平方米）【例5】某地區(qū)某類房地產(chǎn)2009年4月至10月7,由此請確定被評估資產(chǎn)價值。B、計算年超額運營成本凈額=20000×100×（1－70%）×（1－25%）×2.公開市場上要有可比的資產(chǎn)及其交易活動。參照物的可比性：功能、市場在收益永續(xù)，各因素不變的條件下

P＝A/r（4）剩余年限修正系數(shù)：該地屬無償劃撥，取修正系數(shù)為1。明顯地，這是一個衡量上市公司股票的價格與價值的比例指標。x—功能價值指數(shù)[0.以參照物成交價格為基礎(chǔ)，將各項差異指標進行調(diào)整，得出初評結(jié)果。（6）土地單價評估值＝3,330×1.3、確定折現(xiàn)率或本金化率環(huán)比環(huán)比價格指數(shù)連乘積=20000×100×（1－70%）×（1－25%）×2.評估某擬快速變現(xiàn)資產(chǎn)，在評估基準日與其完全相同的資產(chǎn)正常變現(xiàn)價為20萬元，經(jīng)評估師綜合分析，認為快速變現(xiàn)的折扣率應為30%，求其快速變現(xiàn)資產(chǎn)價值？經(jīng)調(diào)查了解，待估設(shè)備的尚可使用年限為13年，參照資產(chǎn)已使用年限為8年，尚可使用年限為15年，求待評估資產(chǎn)的評估值。三、成本法的基本要素三個主要經(jīng)濟技術(shù)參數(shù)是：收益額、折現(xiàn)率、獲利期限（3）功能價值類比法

①定義

以參照物的成交價格為基礎(chǔ)，考慮參照物與評估對象之間的功能差異進行調(diào)整來估算評估對象價值的方法。物價指數(shù)法是利用資產(chǎn)相關(guān)的價格變動指數(shù)，將被估資產(chǎn)的歷史成本（賬面價值）調(diào)整為重置成本的一種方法。③計算公式

被評估對象的市價總額=（參照物的）市盈率*（被評估對象的）凈利潤(5)成新率價格調(diào)整法資產(chǎn)評估價值=參照物成交價格*（評估對象成新率/參照物成新率）資產(chǎn)的成新率=資產(chǎn)的尚可使用年限（資產(chǎn)的已使用年限+資產(chǎn)的尚可使用年限）7,由此請確定被評估資產(chǎn)價值。(5)成新率價格調(diào)整法資產(chǎn)評估【例5】待估資產(chǎn)為某機器設(shè)備，其生產(chǎn)時間為2005年6月，評估基準日為2013年1月。搜集到一交易案例，該機器設(shè)備和待估設(shè)備型號相同，屬同一廠家生產(chǎn)，交易時間為2012年12月，交易價格為124000元，該機器設(shè)備的生產(chǎn)時間為2004年12月。

經(jīng)調(diào)查了解，待估設(shè)備的尚可使用年限為13年，參照資產(chǎn)已使用年限為8年，尚可使用年限為15年，求待評估資產(chǎn)的評估值?！纠?】待估資產(chǎn)為某機器設(shè)備，其生產(chǎn)時間為2005年6月，評【解析】

1.待估資產(chǎn)成新率=待估資產(chǎn)尚可使用年限/（待估資產(chǎn)已使用年限+待估資產(chǎn)尚可使用年限）×100%=13÷(7.5+13)=63%2.參照資產(chǎn)的成新率=15÷(8+15)×100%=65%3.待估設(shè)備的評估值=參照物成交價格×（評估對象成新率/參照物成新率）

=124000×(63%÷65%)=120184.62(元)【解析】1.待估資產(chǎn)成新率=待估資產(chǎn)尚可使用年限/（待估資(6)市盈率乘數(shù)法

①基本原理

以參照物（企業(yè)）的價值比率（如市盈率）作為乘數(shù)（倍數(shù)），以此乘數(shù)與評估對象的相關(guān)的財務指標（如收益額）相乘估算評估對象價值的方法。市盈率是上市公司股價與每股收益（年）的比值。即：市盈率=股價/每股收益（年）。明顯地，這是一個衡量上市公司股票的價格與價值的比例指標?？梢院唵蔚卣J為，市盈率高的股票，其價格與價值的背離程度就越高。也就是說市盈率越低，其股票越具有投資價值。(6)市盈率乘數(shù)法市盈率是上市公司股價與每股收益（年）的②主要適用對象—企業(yè)價值評估

③計算公式

被評估對象的市價總額=（參照物的）市盈率*（被評估對象的）凈利潤資產(chǎn)評估價值=評估對象（企業(yè)）相關(guān)財務指標×（企業(yè)）價值比率②主要適用對象—企業(yè)價值評估【例9】某被估企業(yè)的年凈利潤為200萬元，評估時點資產(chǎn)市場上同類企業(yè)平均市盈率為50倍，請確定企業(yè)的評估價值?！窘馕觥勘辉u估對象的市價總額=（參照物的）市盈率*（被評估對象的）凈利潤=50*200萬=10000萬

【例9】某被估企業(yè)的年凈利潤為200萬元，評估時點資產(chǎn)市場上也叫類比調(diào)整法，具體種類類比調(diào)整法市場售價類比法價值比率法：

成本市價法

其中：若干因素存在差異也叫類比調(diào)整法，具體種類類比調(diào)整法市場售價類比法其中：若干因1.類比調(diào)整法適用條件（1）不要求參照物與評估對象必須一樣或基本一樣。只要參照物與評估對象在大的方面基本相同或相似。

（2）對信息資料的數(shù)量和質(zhì)量要求比較高，而且要求評估人員有較豐富的評估經(jīng)驗、市場閱歷和評估技巧。其中：若干因素存在差異1.類比調(diào)整法適用條件其中：若干因素存在差異2.類比調(diào)整法的原理

類比法，又叫市場成交價格比較法，是在公開市場上無法找到與被評估資產(chǎn)完全相同的參照物時，可以選擇若干個類似資產(chǎn)的交易案例作為參照物，通過分析比較評估對象與各個參照物成交案例的因素差異，并對參照物的價格進行差異調(diào)整，來確定被評估資產(chǎn)價值的方法。

該法類似于直接比較法。只不過這次調(diào)整的因素不是一個，而是多個（主要是功能、交易時間、新舊、交易情況等），①將每一個因素得到的調(diào)整系數(shù)相乘，得到綜合的調(diào)整系數(shù)；②或者把各個因素的評估值的影響額確定出來，然后相加，得到被評估資產(chǎn)的價值。2.類比調(diào)整法的原理

類比法，又叫市場成交價格比較法，是3.類比調(diào)整法的特點

（1）適用性強，應用廣泛。

（2）類比調(diào)整法是市場法中最基本的評估方法。3.類比調(diào)整法的特點

（1）適用性強，應用廣泛。

（（1）市場售價類比法

資產(chǎn)評估價值=參照物售價+功能差異值+時間差異值+…+交易情況差異值或資產(chǎn)評估值=參照物售價×功能差異修正系數(shù)×…×時間差異修正系數(shù)（1）市場售價類比法

資產(chǎn)評估價值=參照物售價+功能差異（2）參照物與被評估對象面臨的市場條件具有可比性。交易動機也對資產(chǎn)交易價格有影響。實體性貶值率=修復金額÷重置成本被評估資產(chǎn)年生產(chǎn)能力（綜合)物價指數(shù)（又叫價格指數(shù)）

=a1×a2×……×an

資產(chǎn)評估值選擇差異因素：根據(jù)資產(chǎn)種類，選擇對資產(chǎn)價值影響較大的因素。3、評估對象必須是可以再生或復制的，否則．不能采用重置成本法評估其價格。3、確定折現(xiàn)率或本金化率（2）相同點資產(chǎn)本身的功能，資產(chǎn)的現(xiàn)時價格，類比調(diào)整法的運用等不要死記公式參照物的可比性：功能、市場②物價指數(shù)的各種表述方法的數(shù)據(jù)資料及主要經(jīng)濟技術(shù)參數(shù)能否搜集1）表現(xiàn)材料、能源、工時消耗的增加，廢品率的上升，等級率下降2014年3月23日，陜西省高級人民法院受理交通銀行陜西省分行與T集團貸款合同糾紛一案，扣押了T集團的考斯特BB42L大客車一輛，委托某評估事務所指派專業(yè)人員進行鑒定估價。即：市盈率=股價/每股收益（年）。功能因素是指資產(chǎn)實體功能過剩和不足對價格的影響。了解資產(chǎn)評估三種方法應用的前提參照物的主要差異因素包括①時間因素時間因素是指參照物交易時間與被評估資產(chǎn)評估基準日時間上的不一致所導致的差異。如果評估對象與參照物之間只有時間因素的影響時，被評估資產(chǎn)的價值可用下式表示為評估值＝參照物價格×交易時間差異修正系數(shù)（2）參照物與被評估對象面臨的市場條件具有可比性。參照物的主②區(qū)域因素區(qū)域因素是指資產(chǎn)所在地區(qū)或地段條件對資產(chǎn)價格的影響差異。地域因素對房地產(chǎn)價格的影響尤為突出。當評估對象與參照物之間只有區(qū)域因素的影響時，被評估資產(chǎn)的價值可用下式表示為評估值＝參照物價格×區(qū)域因素修正系數(shù)②區(qū)域因素③功能因素功能因素是指資產(chǎn)實體功能過剩和不足對價格的影響。當評估對象與參照物之間只有功能因素的差異時，被評估資產(chǎn)的價值可用下式表示為評估值＝參照物價格×功能差異修正系數(shù)③功能因素④交易情況交易情況主要包括交易的市場條件和交易條件。市場條件主要是指參照物成交時的市場條件與評估時的市場條件是屬于公開市場或非公開市場以及市場供求狀況。交易條件主要包括交易批量、動機、時間等。當評估對象與參照物之間只有交易情況的差異時，被評估資產(chǎn)的價值可用下式表示為評估值＝參照物價格×交易情況修正系數(shù)④交易情況⑤個別因素個別因素主要包括資產(chǎn)的實體特征和質(zhì)量。資產(chǎn)的實體特征主要是指資產(chǎn)的外觀、結(jié)構(gòu)、規(guī)格型號等。資產(chǎn)的質(zhì)量主要是指資產(chǎn)本身的建造或制造的工藝水平。當評估對象與參照物之間只有個別因素的差異時，被評估資產(chǎn)的價值可用下式表示為評估值＝參照物價格×個別因素修正系數(shù)⑤個別因素⑵成本市價法①基本原理以評估對象的現(xiàn)行合理成本為基礎(chǔ)，利用參照物的成本市價比率來估算對象的價值的方法。②計算公式

資產(chǎn)評估價值=參照物成交價格×（評估對象現(xiàn)行合理成本÷參照物現(xiàn)行合理成本）⑵成本市價法[優(yōu)點]（1）能夠客觀反映資產(chǎn)目前的市場情況，其評估的參數(shù)、指標直接從市場獲得，評估值更能反映市場現(xiàn)實價格；（2）評估結(jié)果易于被各方面理解和接受。[缺點]（1）需要有公開活躍的市場作為基礎(chǔ)，有時因缺少可對比數(shù)據(jù)難以應用；（2）不適用于專用機器設(shè)備和大部分的無形資產(chǎn)，以及受到地區(qū)、環(huán)境等嚴格限制的一些資產(chǎn)評估。[優(yōu)點]第三節(jié)收益法一、收益法的基本含義收益法是指通過估測被評估資產(chǎn)未來預期收益的現(xiàn)值，來判斷資產(chǎn)價值的各種評估方法的總稱。二、收益法的基本前提1.收益法涉及到三個基本因素

（1）被評估資產(chǎn)的預期收益

（2）折現(xiàn)率或者本金化率

（3）被評估資產(chǎn)取得預期收益的持續(xù)時間第三節(jié)收益法一、收益法的基本含義2.應用收益法的前提條件（1）被評估資產(chǎn)的未來預期收益可以預測并可以用貨幣衡量（2）資產(chǎn)擁有者獲得預期收益所承擔的風險也可以預測并可以用貨幣衡量（3）被評估資產(chǎn)預期獲利年限可以預測2.應用收益法的前提條件（1）被評估資產(chǎn)的未來預期收益可以預三、收益法的基本程序5、分析確定評估結(jié)果4、用折現(xiàn)率或本金化率將評估對象未來預期收益折算成現(xiàn)值3、確定折現(xiàn)率或本金化率2、分析測算被評估對象未來預期收益1、搜集并驗證數(shù)據(jù)三個主要經(jīng)濟技術(shù)參數(shù)是：收益額、折現(xiàn)率、獲利期限

三、收益法的基本程序5、分析確定評估結(jié)果4、用折現(xiàn)率或本金化四、收益法的基本參數(shù)（一）收益額1.收益額是資產(chǎn)在正常情況下所能得到的歸其產(chǎn)權(quán)主體的所得額2.資產(chǎn)評估中收益額的特點

（1）是資產(chǎn)未來預期收益額

（2）是資產(chǎn)的客觀收益3.資產(chǎn)的收益額表現(xiàn)形式有多種，不同種類資產(chǎn)的收益額表現(xiàn)形式不同，需要合理選擇收益額的種類。

四、收益法的基本參數(shù)（一）收益額（二）折現(xiàn)率1.本質(zhì)

折現(xiàn)率是一個期望的投資報酬率。2.構(gòu)成

（1）折現(xiàn)率＝無風險報酬率＋風險報酬率

（2）無風險報酬率

指沒有投資限制和障礙，任何投資者都可以投資并能夠獲得（事實上，就是沒有風險）的投資報酬率。（3）風險報酬率

根據(jù)所投資的行業(yè)所面臨的行業(yè)增減、財務風險、市場風險、經(jīng)營風險等各種風險要素測算這項交易所承擔的風險。（二）折現(xiàn)率1.本質(zhì)

折現(xiàn)率是一個期望的投資報酬率。3.資本化率與折現(xiàn)率的關(guān)系

（1）在本質(zhì)上是沒有區(qū)別的。

（2）但是二者適用場合不同。折現(xiàn)率——有限期預期收益折現(xiàn)；資本化率——未來永續(xù)性預期收益折成現(xiàn)值

（3）二者是否相等，主要取決于同一資產(chǎn)在未來長短不同的時期所面臨的風險是否相同（三）收益期限在未來多長時間資產(chǎn)能夠給所有者帶來未來預期收益。3.資本化率與折現(xiàn)率的關(guān)系（1）在本質(zhì)上是沒有區(qū)別的收益法評估的基本前提條件主要是（）

A.被評估的資產(chǎn)的未來預期收益可以預測并可以用貨幣衡量

B.未來市場交易條件可預測

C.資產(chǎn)擁有者獲的預期收益所承擔的風險也可以預測并可以用貨幣衡量

D.被評估資產(chǎn)預期獲利年限可以預測資產(chǎn)未來預期收益可預測多項選擇題答案：ACD收益法評估的基本前提條件主要是（）

A.被評估的資產(chǎn)的未資產(chǎn)評估中，收益法中的收益額指（）

A.資產(chǎn)的歷史收益

B.資產(chǎn)的未來收益

C.資產(chǎn)的客觀收益

D.資產(chǎn)的現(xiàn)實實際收益

E.收益額是資產(chǎn)在正常情況下所能夠得到的歸其產(chǎn)權(quán)主體的所得額多項選擇題答案：BCE資產(chǎn)評估中，收益法中的收益額指（）

A.資產(chǎn)的歷史收益

B下列關(guān)于折現(xiàn)率的說法正確的有（）A.一般來說，折現(xiàn)率應由無風險報酬率和風險報酬率構(gòu)成B.資本化率與折現(xiàn)率是否相等，主要取決于同一資產(chǎn)在未來長短不同的時期所面臨的風險是否相同，二者可能是不相等的C.資本化率與折現(xiàn)率在本質(zhì)上沒有區(qū)別，在收益額確定的情況下，折現(xiàn)率越高，收益現(xiàn)值越低D.本質(zhì)上講，折現(xiàn)率是一個期望的投資報酬率E.折現(xiàn)率是將未來有限期的預期收益折算成現(xiàn)值的比率，資本化率則是將未來永續(xù)性預期收益折算成現(xiàn)值的比率多項選擇題答案：ABCDE下列關(guān)于折現(xiàn)率的說法正確的有（）多項選擇題答案：ABCD五、收益法的主要技術(shù)方法（一）純收益不變1.在收益永續(xù)，各因素不變的條件下

P＝A/r2.在收益年期有限，資本化率大于零的條件下3.在收益年限有期限，資本化率等于零的條件下

P＝A×n

五、收益法的主要技術(shù)方法（一）純收益不變（二）純收益在若干年后保持不變

1.無限年期收益

2.有限年期收益（二）純收益在若干年后保持不變（三）純收入按等差級數(shù)變化1.純收益等差級數(shù)遞增，收益年期無限2.純收益按等差級數(shù)遞增，收益年期有限

（三）純收入按等差級數(shù)變化1.純收益等差級數(shù)遞增，收益年期無（三）純收入按等差級數(shù)變化3.純收益按等差級數(shù)遞減，收益年期無限4.純收益按等差級數(shù)遞減，收益年期有限（三）純收入按等差級數(shù)變化3.純收益按等差級數(shù)遞減，收益年期（四）純收益按等比級數(shù)變化1.純收益按等比級數(shù)遞增，收益年期無限2.純收益按等比級數(shù)遞增，收益年期有限（四）純收益按等比級數(shù)變化1.純收益按等比級數(shù)遞增，收益年期（四）純收益按等比級數(shù)變化3.純收益按等比級數(shù)遞減，收益年期無限4.純收益按等比級數(shù)遞減，收益年期有限（四）純收益按等比級數(shù)變化3.純收益按等比級數(shù)遞減，收益年期（五）已知未來若干年后資產(chǎn)價格的條件下（五）已知未來若干年后資產(chǎn)價格的條件下

【例】評估某企業(yè)，經(jīng)評估人員分析預測，該企業(yè)評估基準日后未來3年的預期凈利潤分別為200萬元、220萬元、230萬元，從未來第四年至第十年企業(yè)凈利潤將保持在230萬元水平上，企業(yè)在未來第十年末的資產(chǎn)預計變現(xiàn)價值為300萬元，假定企業(yè)適用的折現(xiàn)率與資本化率均為10％，該企業(yè)的股東全部權(quán)益評估值最接近于(

)萬元。

A.1377B.1493

C.1777D.l900【例】評估某企業(yè)，經(jīng)評估人員分析預測，該企業(yè)評估基準日后未第一段第1～3年，

P1＝200×(P/F,10％,1)＋220×(P/F,10％,2)＋230×(P/F,10％,3)

＝200×0.9091＋220×0.8264＋230×0.7513

＝536.427（萬元）第二段第4～10年

P2＝230×（P/A,10％,7）×（P/F,10％,3）

＝230×4.8684×0.7513

＝841.25（萬元）第三段將第十年末的預計變現(xiàn)值300萬元折現(xiàn)P3＝300×（P/F,10％,10）

＝300×0.3855＝115.65萬元評估值＝P1＋P2＋P3＝536.427＋841.25＋115.65

＝1493.327（萬元）第一段第1～3年，

P1＝200×(P/F,10％,1)＋2四、對收益法的評價優(yōu)點：收益現(xiàn)值法是國際上公認的資產(chǎn)評估的基本方法之一。對于具有連續(xù)提供收益能力的資產(chǎn)，特別是整體資產(chǎn)價值的評估，評估結(jié)果真實可靠并且簡便。還能解決重置成本和現(xiàn)行市價法所不能解決的某些問題。例如：重置成本法中，確定超額運營成本導致的功能性貶值，必須借助于收益現(xiàn)值法；現(xiàn)行市價法中確定功能性營運費用差異的現(xiàn)值，也需要借助收益現(xiàn)值法。特別是在投資決策過程中，應用此法評估的資產(chǎn)價值易為交易雙方所接受。缺點：在預期收益額的確定上，難度較大，受較強的主觀判斷和未來收益不可預見的影響。適用范圍也存在一定的局限性，對于沒有獨立收益能力或不能連續(xù)獲得收益，或收益達不到一定水平的資產(chǎn)，則不宜采用收益現(xiàn)值法進行價值評估。1、該方法適用范圍：⑴、資產(chǎn)的購建成本與其獲利能力不對稱的情況；⑵、成本費用無法或難以計算的資產(chǎn)。2、該方法的局限性：⑴、收益、風險都必須可以預測，并用貨幣計量。⑵、含有一定的主觀性。四、對收益法的評價第四節(jié)評估方法的選擇評估方法體系的內(nèi)在關(guān)系不同評估方法得出結(jié)果存在差異的原因

一是某些方法的應用前提不具備；二是分析過程有缺陷；三是結(jié)構(gòu)分析有問題；四是某些支撐評估結(jié)果的信息依據(jù)出現(xiàn)失真；五是評估師的職業(yè)判斷有誤。成本法市場法收益法結(jié)構(gòu)基礎(chǔ)比較機制預期約束如果前提條件成立，三種方法得到的結(jié)果趨同評估方法資產(chǎn)評估方法之間的區(qū)別由于評估的特定目的的不同，評估時市場條件上的差別，以及評估時對評估對象使用狀態(tài)設(shè)定的差異，需要評估的資產(chǎn)價值類型也是有區(qū)別的。評估方法由于自身的特點在評估不同類型的資產(chǎn)價值時，就有了效率上和直接程度上的差別，評估人員應具備選擇最直接且最有效率的評估方法完成評估任務的能力第四節(jié)評估方法的選擇評估方法體系的內(nèi)在關(guān)系不同評估方法得出評估方法的選擇評估方法的選擇要與評估目的，評估時的市場條件，被評估對象在評估過程中所處的狀態(tài)，以及由此所決定的資產(chǎn)評估價值類型相適應評估方法的選擇受評估對象的類型、理化狀態(tài)等因素制約評估方法的選擇受各種評估方法運用所需的數(shù)據(jù)資料及主要經(jīng)濟技術(shù)參數(shù)能否搜集的制約資產(chǎn)評估方法的多樣性，為評估人員選擇適當?shù)脑u估方法，有效地完成評估任務提供了現(xiàn)實可能。在評估方法的選擇過程中應注意以下因素：不論選擇哪種評估方法進行評估，都應保證評估目的，評估時所依據(jù)的各種假設(shè)和條件與評估所使用的各種參數(shù)數(shù)據(jù)，及其評估結(jié)果在性質(zhì)和邏輯上的一致評估方法的選擇評估方法的選擇要與評估目的，評估時的市場評估方本章小節(jié)通過本章的學習，要求明確了資產(chǎn)評估市場法、收益法和成本法的基本原理、操作思路和具體應用方法，目前三種方法的主要區(qū)別與聯(lián)系，為進一步應用于各項具體資產(chǎn)的評估打下了堅實的基礎(chǔ)?，F(xiàn)對三種方法總結(jié)如下：現(xiàn)對三種方法總結(jié)如下：圖4-1成本法結(jié)構(gòu)本章小節(jié)通過本章的學習，要求明確了資產(chǎn)評估市場法、收益法圖4-1收益法結(jié)構(gòu)圖4-1收益法結(jié)構(gòu)圖4-3市場法結(jié)構(gòu)圖4-3市場法結(jié)構(gòu)（3）個別因素修正系數(shù)個別因素標準值因素狀況評分面積1較大1.3形狀1多邊形0.9地勢1平坦1.2地質(zhì)1一般0.8寬深比1合適1臨街深度1寬1進深度1一般1合計7

7.2個別因素修正系數(shù)＝7.2÷7＝1.03（4）剩余年限修正系數(shù)：該地屬無償劃撥，取修正系數(shù)為1。（5）容積率修正系數(shù)：該宗地容積率較高，取修正系數(shù)為1.36。（6）土地單價評估值＝3,330×1.06×1.03×1×1.36＝4,944.54元／㎡（7）土地總價評估值＝7,349.79×4,944.54＝36,341,331元（3）個別因素修正系數(shù)個別因素標準值因素狀況評分面積1較大1第四章評估方法課件第四章評估方法課件101第四章評估方法課件第四章評估方法課件學習目標

1.了解資產(chǎn)評估三種方法的基本原理2.了解資產(chǎn)評估三種方法應用的前提3.掌握資產(chǎn)評估三種方法的具體應用學習目標1.了解資產(chǎn)評估三種方法的基本原理【本章重點和難點】【三種基本方法】市場法、成本法和收益法【市場法】可比性的理解類比調(diào)整法的運用等【收益法】折現(xiàn)方法的理解和運用，不要死記公式【成本法】成本法的基本原理參數(shù)的計算方法【本章重點和難點】【三種基本方法】市場法、成本法和收益法資產(chǎn)評估基本途徑和方法市場途徑成本途徑評估基準日過去未來成本法市場法收益法收益途徑資產(chǎn)評估基本途徑和方法市場途徑成本途徑評估基準日過去未來成本案例導引

汽車評估案例分析2014年3月23日，陜西省高級人民法院受理交通銀行陜西省分行與T集團貸款合同糾紛一案，扣押了T集團的考斯特BB42L大客車一輛，委托某評估事務所指派專業(yè)人員進行鑒定估價。接到委托書后，評估人員對車輛本身進行現(xiàn)場勘驗。首先查驗該車的手續(xù)，此車車牌號為陜AXXXXX，型號：考斯特BB42L，車型為普通大客車，初次登記日期為2012年7月24日，發(fā)動機號：XXXXXXX；車架號：XXXXXXX，年檢有效期至2014年4月，養(yǎng)路費至2014年6月，保險至2014年4月29日，車輛購置附加費真實有效。接著對車上的發(fā)動機號和車架號的進行查驗，核實該號碼與行車證上的發(fā)動機號和車架號完全一致，證實此車確為鑒定評估的對象。通過對車輛的進一步，評估人員認定該車為日本原裝豐田公司制造，考斯特柴油大客車，車身左、右兩邊都有擦痕，車身的左前側(cè)有撞傷的痕跡，但現(xiàn)已修復，車箱里面的座椅及內(nèi)飾均完好無損，發(fā)動車輛，儀表燈光均工作正常，通過里程表數(shù)據(jù)得知該車至今已行駛了43256公里。操作過程：用力踩油門，車輛提速較快，發(fā)動機運行良好；掛擋行車，離合器分離較好，換擋平順，行駛平穩(wěn)；工作緊急制動檢查，方向稍向右跑偏，但屬正常情況之列。從查看、操作等方面來看，車輛技術(shù)狀況較好。看完車輛后，評估人員又與車輛的駕駛員進行交談，得知該車為T集團接送職工上下班的車輛，長年工作在市區(qū)內(nèi)，工作條件較好。從車輛使用年限和累計行駛公里數(shù)看，年平均行駛2萬多公里，使用強度不大，車輛不工作時一般都停在車庫里，并有專人維護和保養(yǎng)，所以該車日常維護、保養(yǎng)較好。案例導引汽車評估案例本次評估的目的是什么？本次評估的價格是正常市場價嗎？案例思考對評估價格有無特別說明的事項？本次評估的結(jié)果可以一直有效嗎？本次評估的目的是什么？本次評估的價格是正常市場價嗎？案例思考主要內(nèi)容第一節(jié)成本法1第二節(jié)市場法2第三節(jié)收益法3第四節(jié)評估方法的選擇4主要內(nèi)容第一節(jié)成本法1第二節(jié)市場法2第三節(jié)收益法第一節(jié)、成本法成本法是指首先估測被評估資產(chǎn)的重置成本，然后估測被評估資產(chǎn)業(yè)已存在的各種貶損因素，并將其從重置成本中予以扣除，而得到被評估資產(chǎn)價值的各種評估方法的總稱。它是從成本取得和成本構(gòu)成的角度對被評估資產(chǎn)的價值進行的分析和判斷。第一節(jié)、成本法成本法是指首先估測被評估資產(chǎn)的重置成本，然后一、成本法的基本原理（一）、成本法的理論基礎(chǔ)生產(chǎn)費用價值論：資產(chǎn)的價值取決于購建時的成本耗費。即在條件允許的情況下，任何一個潛在的投資者在決定投資某項資產(chǎn)時，他所愿意支付的價格不會超過購建該項資產(chǎn)的現(xiàn)行購建成本。1、資產(chǎn)的價值取決于資產(chǎn)的成本。資產(chǎn)的取得成本越高，相應的資產(chǎn)的價值越大。2、資產(chǎn)的價值是一個變量。資產(chǎn)的價值隨資產(chǎn)本身的運動和其他因素的變化而相應變化。一、成本法的基本原理（一）、成本法的理論基礎(chǔ)x—功能價值指數(shù)[0.資產(chǎn)評估中收益額的特點

（1）是資產(chǎn)未來預期收益額

（2）是資產(chǎn)的客觀收益資產(chǎn)價值與其功能呈線性關(guān)系(正比例)的情況，通常被稱作生產(chǎn)能力比例法。=參照物重置成本×（）n重置成本定義

現(xiàn)行市場條件重新構(gòu)建全新資產(chǎn)全部合理成本預計該狀況還需持續(xù)3年，若折現(xiàn)率為10%，試計算經(jīng)濟性貶值率和經(jīng)濟性貶值額成本法是指首先估測被評估資產(chǎn)的重置成本，然后估測被評估資產(chǎn)業(yè)已存在的各種貶損因素，并將其從重置成本中予以扣除，而得到被評估資產(chǎn)價值的各種評估方法的總稱。五、收益法的主要技術(shù)方法（四）經(jīng)濟性貶值第四節(jié)評估方法的選擇（2）評估結(jié)果易于被各方面理解和接受。②數(shù)學式表達

資產(chǎn)評估價值=參照物成交價格×（1價格折扣率）（五）已知未來若干年后資產(chǎn)價格的條件下也叫類比調(diào)整法，具體種類②數(shù)學式表達

資產(chǎn)評估價值=參照物成交價格×（1價格折扣率）=20000×100×（1－70%）×（1－25%）×2.（二）、成本法的評估思路：重新建造或購置被評估資產(chǎn)的成本，扣除使用損耗等貶值因素作為該資產(chǎn)的評估價值。

評估值＝重置成本-各項貶值基本公式為：資產(chǎn)評估值＝資產(chǎn)的重置成本－資產(chǎn)實體性貶值－資產(chǎn)功能性貶值－資產(chǎn)經(jīng)濟性貶值＝重置成本×成新率－功能性貶值－經(jīng)濟性貶值＝重置成本×綜合成新率x—功能價值指數(shù)[0.（二）、成本法的評估思路：注意事項成本法經(jīng)常被用于評估新的或完工不久的資產(chǎn)，或評估計劃將要建設(shè)的項目。成本的估計通常設(shè)定了市場參與者為該資產(chǎn)所愿支付金額的上限。成本法也常用于評估那些很少進行交易的特殊資產(chǎn)或有特殊用途的資產(chǎn)。成本法如果用于評估較舊的資產(chǎn)，可能會由于對成本和損耗的估計缺乏足夠的市場資料支持，評估結(jié)果所反映的不是市場價值。注意事項成本法經(jīng)常被用于評估新的或完工不久的資產(chǎn)，或評估計劃二、重置成本法的前提和范圍重置成本法的基本前提：認為資產(chǎn)交易的購買方在購買某項資產(chǎn)時，會把該項資產(chǎn)與具有同樣生產(chǎn)能力的新資產(chǎn)直接進行比較，從而判斷資產(chǎn)的價格。購買者愿意付出的價格絕不會超過具有相同效能的全新資產(chǎn)的最低成本。按照這種思維邏輯，應用重置成本法時，應具備以下六個前提條件：1、購買者對擬購買的資產(chǎn)不改變其原有用途。2、評估對象的實體特征、內(nèi)部結(jié)構(gòu)、功能效用必須與假設(shè)重置的全新資產(chǎn)具有可比性。3、評估對象必須是可以再生或復制的，否則．不能采用重置成本法評估其價格。例如，土地、礦藏等資源性資產(chǎn)不宜使用成本法。4、評估對象必須是隨著時間的推移，會發(fā)生陳舊、貶值等價值損耗的資產(chǎn)，否則不能運用重置成本法進行評估。例如，古董、文物等特殊資產(chǎn)不宜使用成本法。5、形成資產(chǎn)價值的耗費是必須的、有效的、平均的，不能是無效的、個別的。6、被評估資產(chǎn)處于持續(xù)使用狀態(tài)或被假定處于持續(xù)使用狀態(tài)。二、重置成本法的前提和范圍重置成本法的基本前提：認為資產(chǎn)交易

根據(jù)重置成本法的前提條件，重置成本法主要適用于以下情況：1、可以重新建造或購買，具有有形損耗、無形損耗特性的單項資產(chǎn)，如房屋、建筑物、機器設(shè)備、專利權(quán)等資產(chǎn)。2、可重建或購買的整體資產(chǎn)，如企業(yè)、飯店、劇院等。但與整體資產(chǎn)相關(guān)的土地不能采用重置成本法評估，對于包含固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)和流動資產(chǎn)等各類單項資產(chǎn)的整體資產(chǎn)，應分化為各個單項資產(chǎn)進行評估。因此，重置成本法最適用于難以確定收益，市場上又很難找到交易參照物的評估對象。因為這些資產(chǎn)（如公路、橋梁等）既無法運用收益現(xiàn)值法，又不能用現(xiàn)行市價法進行評估。根據(jù)重置成本法的前提條件，重置成本法主要適用三、成本法的基本要素（一）資產(chǎn)的重置成本1.重置成本定義

現(xiàn)行市場條件重新構(gòu)建全新資產(chǎn)全部合理成本2.重置成本分類復原重置成本和更新重置成本3.兩種重置成本運用中注意事項

（1）優(yōu)選更新重置成本。（2）相同點資產(chǎn)本身的功能，資產(chǎn)的現(xiàn)時價格，不同點技術(shù)、設(shè)計、標準方面的差異。

（3）一般而言，復原重置成本大于更新重置成本。

（4）如果選用了復原重置成本，則復原重置成本和更新重置成本的差額視作是功能性貶值的一部分。三、成本法的基本要素（一）資產(chǎn)的重置成本三、成本法的基本要素（二）實體性貶值使用及自然力資產(chǎn)物理性能的損耗或下降（三）功能性貶值技術(shù)進步，資產(chǎn)功能相對落后（四）經(jīng)濟性貶值外部條件，資產(chǎn)閑置、收益下降三、成本法的基本要素（二）實體性貶值資產(chǎn)購建時同類資產(chǎn)定基物價指數(shù)）×100%參照物年生產(chǎn)能力時間、地域、功能、實體特征、交易條件……純收益按等比級數(shù)遞增，收益年期有限③計算公式

被評估對象的市價總額=（參照物的）市盈率*（被評估對象的）凈利潤1、可以重新建造或購買，具有有形損耗、無形損耗特性的單項資產(chǎn)，如房屋、建筑物、機器設(shè)備、專利權(quán)等資產(chǎn)。評估值＝參照物價格＋功能差異值②物價指數(shù)的各種表述方法資產(chǎn)實體功能不足和過剩對價格的影響。下列關(guān)于折現(xiàn)率的說法正確的有（）資產(chǎn)評估中收益額的特點

（1）是資產(chǎn)未來預期收益額

（2）是資產(chǎn)的客觀收益市場法中涉及的相關(guān)因素經(jīng)濟性貶值額=資產(chǎn)年收益損失額×（1－所得稅率）×（P/A，r，n）經(jīng)濟性貶值率=[1－（資產(chǎn)預計可被利用的生產(chǎn)能力÷資產(chǎn)原設(shè)計生產(chǎn)能力）x]×100%4、評估對象必須是隨著時間的推移，會發(fā)生陳舊、貶值等價值損耗的資產(chǎn)，否則不能運用重置成本法進行評估。的數(shù)據(jù)資料及主要經(jīng)濟技術(shù)參數(shù)能否搜集（3）風險報酬率

根據(jù)所投資的行業(yè)所面臨的行業(yè)增減、財務風險、市場風險、經(jīng)營風險等各種風險要素測算這項交易所承擔的風險。交易動機也對資產(chǎn)交易價格有影響。在評估方法的選擇過程中應注意以下因素：四、評估程序1、確定待評估資產(chǎn)的范圍，并估算重置成本2、確定待評估資產(chǎn)的使用年限3、估算損耗或貶值額4、計算資產(chǎn)的評估價值資產(chǎn)購建時同類資產(chǎn)定基物價指數(shù)）×100%四、評估程序1、確五、具體評估方法（一）重置成本1、重置核算法成本核算的原理購買型現(xiàn)行購買價＋運雜費＋安裝調(diào)試費＋其他必要費用自建型料、工、費＋必要的資金費用＋制造者的合理收益

五、具體評估方法（一）重置成本（一）重置成本2、價格指數(shù)法物價指數(shù)法是利用資產(chǎn)相關(guān)的價格變動指數(shù)，將被估資產(chǎn)的歷史成本（賬面價值）調(diào)整為重置成本的一種方法。重置成本=資產(chǎn)的賬面原值×（1+物價變動指數(shù)）=資產(chǎn)的賬面原值×調(diào)整系數(shù)定基（評估基準日同類資產(chǎn)定基物價指數(shù)÷資產(chǎn)購建時同類資產(chǎn)定基物價指數(shù)）×100%環(huán)比環(huán)比價格指數(shù)連乘積（一）重置成本2、價格指數(shù)法（一）重置成本【例】某被評估資產(chǎn)購建于2004年1月1日，賬面原值為50000元，購建時該類資產(chǎn)的物價指數(shù)為95%，該類資產(chǎn)價格時逐年上升5%，評估時點為2010年1月1日，評估時該類物價指數(shù)為160%。被估資產(chǎn)重置成本=50000×（160%÷95%）×100%=84210（元）【注意】價格指數(shù)法復原重置成本，不適用于技術(shù)進步較快的資產(chǎn)重置核算法復原重置成本和更新重置成本（一）重置成本【例】某被評估資產(chǎn)購建于2004年1月1日（一）重置成本3、功能價值類比法（1）生產(chǎn)能力比例法被評估資產(chǎn)重置成本被評估資產(chǎn)年生產(chǎn)能力=參照物重置成本×參照物年生產(chǎn)能力假定資產(chǎn)成本與生產(chǎn)能力存在線性關(guān)系（2）規(guī)模經(jīng)濟效益指數(shù)法被評估資產(chǎn)年生產(chǎn)能力=參照物重置成本×（）n參照物年生產(chǎn)能力（一）重置成本3、功能價值類比法（一）重置成本4、統(tǒng)計分析法—企業(yè)整體資產(chǎn)或相同類型的資產(chǎn)1）核實數(shù)量，適當分類2）抽取樣本資產(chǎn)，估算重置成本3）計算分類資