上海萬(wàn)源城都市大盤項(xiàng)目整體策劃報(bào)告學(xué)案

上海萬(wàn)源城都市大盤項(xiàng)目整體策劃報(bào)告學(xué)案背景品牌：十年城開的下一步？backdrop解讀三大核心命題，厘清項(xiàng)目開發(fā)品牌、項(xiàng)目總體形象和項(xiàng)目產(chǎn)品銷售之間的相互關(guān)聯(lián)，進(jìn)而精確定位項(xiàng)目上市時(shí)機(jī)和推廣之道，是本次匯報(bào)的主旨目的。形象：“百萬(wàn)”萬(wàn)源(城)是什么？目錄contents品牌思考項(xiàng)目思考目標(biāo)訴求企劃定位企劃執(zhí)行企劃策略第一篇章：項(xiàng)目總體思考與目標(biāo)任務(wù)第二篇章：企劃包裝與上市推廣VI&表現(xiàn)推廣執(zhí)行客戶研判價(jià)格策略第三篇章：銷售定位與執(zhí)行房展會(huì)售樓處第四篇章：基于一期上市推廣工作目標(biāo)的重要節(jié)點(diǎn)工作執(zhí)行計(jì)劃團(tuán)隊(duì)架構(gòu)認(rèn)知發(fā)展商已有品牌形象提升已有品牌形象高度打造項(xiàng)目上市推廣的品牌基礎(chǔ)是萬(wàn)源城項(xiàng)目整體營(yíng)銷的第一目標(biāo)品牌上海城開十年城開歷程1996-2006上海城開十年城開,以房地產(chǎn)開發(fā)為主營(yíng)業(yè)務(wù),不斷積累成長(zhǎng);十年城開,從單純的項(xiàng)目開發(fā)商走向多元復(fù)合的城市區(qū)域版圖刷新和城市核心資源的整合者;十年城開,從區(qū)域走向城市,逐步長(zhǎng)成為具備強(qiáng)烈社會(huì)責(zé)任感和城市使命感的城市制造者.19969899000102030405972006康健星辰宜仕怡家歡天喜地徐匯99西雅圖福源匯居十年城開,累計(jì)土地開發(fā)總量約250萬(wàn)；累計(jì)開發(fā)各類房屋及公共配套設(shè)施超過(guò)250萬(wàn)平米；資產(chǎn)總額逾54億元。品牌十年城開新篇章上海城開2006新徐匯：城市眼,都會(huì)芯

上海城市商務(wù)發(fā)展的多元聚合引擎，全球視覺(jué)矚目焦點(diǎn)的集散平臺(tái)。萬(wàn)源城：城市公園,公園城市上海理想城市人居發(fā)展的新里程，實(shí)現(xiàn)多元和諧生活形態(tài)的新范本。對(duì)于上海市－改善城市肌理，刷新城市版圖，提升城市形象；對(duì)于業(yè)內(nèi)同行－確立了房地產(chǎn)行業(yè)的產(chǎn)品新標(biāo)準(zhǔn)對(duì)于消費(fèi)者－上海中環(huán)線以內(nèi)的第一大盤，城開集團(tuán)的品質(zhì)象征對(duì)于城開集團(tuán)十年厚積薄發(fā)，樹立上海城開品牌新形象的轉(zhuǎn)折點(diǎn)；如何“弘揚(yáng)”品牌和提升形象成為新形勢(shì)新背景下上海城開的思考命題。品牌上海城開城開品牌思考上海城開理念－以人為本誠(chéng)信至善融入市場(chǎng)創(chuàng)造價(jià)值口號(hào)(Slogan)－創(chuàng)造燦爛明天futureachievingrefulgent上海城開·萬(wàn)源地產(chǎn)基礎(chǔ)特征－專業(yè)化/年輕化/有實(shí)力發(fā)展目標(biāo)－成為一級(jí)資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)商；具有綜合經(jīng)營(yíng)能力；具備獨(dú)立開發(fā)大型住宅區(qū)能力；創(chuàng)建有一支高效率的團(tuán)隊(duì)；創(chuàng)建一套房地產(chǎn)開發(fā)的有效機(jī)制。品牌思考1同創(chuàng)都市，共享生活品牌思考2上海永未建成；城市永未建成；夢(mèng)想永未建成。品牌思考3新版上海，同步世界品牌思考4圓形世界觀？對(duì)于城開集團(tuán)品牌基礎(chǔ)具備，亟待新一輪提升。對(duì)于萬(wàn)源地產(chǎn)脫胎于上海城開，尚不具備品牌識(shí)別。必將依托城開品牌，借勢(shì)項(xiàng)目開發(fā)，逐步形成品牌累積。品牌上海城開城開品牌思考萬(wàn)源城品牌線子項(xiàng)目產(chǎn)品線總體品牌形象塑造總體項(xiàng)目形象塑造上海城開·萬(wàn)源地產(chǎn)尚未形成品牌識(shí)別的知名項(xiàng)目開發(fā)商萬(wàn)源城項(xiàng)目品牌刷新城市區(qū)域版圖融匯先進(jìn)開發(fā)理念的城市級(jí)地產(chǎn)大盤上海城開高成長(zhǎng)性的知名房地產(chǎn)開發(fā)品牌對(duì)于城開品牌離開了項(xiàng)目形象的塑造和推廣，就會(huì)是空中樓閣，下盤虛??；對(duì)于萬(wàn)源城項(xiàng)目離開了城開母品牌的依托，也將會(huì)成為無(wú)源之水，無(wú)本之木；對(duì)于萬(wàn)源地產(chǎn)實(shí)際上是伴隨項(xiàng)目的成功開發(fā)和營(yíng)銷，水到渠成地形成自我品牌的積累和識(shí)別；品牌上海城開城開品牌思考萬(wàn)源城項(xiàng)目的品牌內(nèi)涵城市公園－城市與自然的和諧共生城市規(guī)劃－人與城市的諧調(diào)發(fā)展多元產(chǎn)品－人與社會(huì)的和諧發(fā)展萬(wàn)源城，精確定義了人與自然、人與城市、城市與自然的和諧共生。通過(guò)人、自然、城市的和諧共處創(chuàng)意出圓形世界觀核心創(chuàng)意概念1／綠色社會(huì)由生態(tài)意義的綠色擴(kuò)展到社會(huì)意義的綠色核心創(chuàng)意概念2／同心圓城市由公園直觀的空間結(jié)構(gòu)上升至公園象征的多元人群同一園心社會(huì)結(jié)構(gòu)基本表現(xiàn)邏輯／以“綠”實(shí)現(xiàn)“圓”核心表現(xiàn)要素1／代表共同價(jià)值的圓形；核心表現(xiàn)要素2／代表自然主義的綠色；以圓形及其背后的理念整合各個(gè)項(xiàng)目要素形成品牌形象，并匯集至項(xiàng)目的定位。核心理念——圓的世界觀世界是圓的/人類的共同價(jià)值是圓的。城開——城市共同價(jià)值的追求者夢(mèng)想是圓的/城市的共同價(jià)值是圓的。公園環(huán)境——從公園城市到綠色社會(huì)綠色是圓的/自然的共同價(jià)值是圓的。和諧生活主張——同心圓生活生活是圓的/社會(huì)的共同價(jià)值是圓的。多元結(jié)構(gòu)——6大街坊共構(gòu)的和諧城市萬(wàn)源是圓的/萬(wàn)源的本質(zhì)是圓的城市影響力大盤——中環(huán)線城市生活地標(biāo)西南中環(huán)線，城市1號(hào)圓心品牌概念生成品牌上海城開因此，我們以圓形世界觀的多元解構(gòu)來(lái)對(duì)接萬(wàn)源城項(xiàng)目的豐富內(nèi)涵和先進(jìn)理念來(lái)提升城開品牌的人文屬性和社會(huì)責(zé)任全面塑造和諧人居、和諧地產(chǎn)、和諧社會(huì)的新時(shí)代主旋律形成萬(wàn)源城項(xiàng)目整體營(yíng)銷的品牌主訴求品牌上海城開萬(wàn)源城項(xiàng)目由于其多元化的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)帶來(lái)多元化的客戶構(gòu)成多元產(chǎn)品分批上市帶來(lái)潛在的項(xiàng)目傳播和客戶溝通的矛盾一期產(chǎn)品位于整個(gè)產(chǎn)品鏈的末端入門級(jí)產(chǎn)品的開局事關(guān)整盤營(yíng)銷成敗因此，項(xiàng)目總體形象和一期產(chǎn)品的推廣策略應(yīng)有系統(tǒng)考量，避免“因小失大”。項(xiàng)目萬(wàn)源城項(xiàng)目萬(wàn)源城項(xiàng)目當(dāng)前工作任務(wù)－項(xiàng)目整體推廣&項(xiàng)目一期產(chǎn)品上市銷售萬(wàn)源城項(xiàng)目形象是本階段營(yíng)銷推廣核心，通過(guò)項(xiàng)目整體形象塑造，帶動(dòng)企業(yè)品牌和項(xiàng)目品牌的升華；同時(shí)也為子項(xiàng)目的銷售上市奠定基礎(chǔ)．企業(yè)品牌及項(xiàng)目品牌塑造在項(xiàng)目形象塑造中，通過(guò)廣告／活動(dòng)／口碑/新聞媒介互動(dòng)等多種媒介傳播逐步建立和鞏固．不僅本項(xiàng)目后續(xù)銷售獲益，更將作用于萬(wàn)源城后續(xù)其他項(xiàng)目的開發(fā)和銷售．E區(qū)推廣在本階段置于項(xiàng)目品牌和整體形象之下，是鑒于Ｅ街區(qū)與整盤產(chǎn)品在／定位／形象都存在一定落差，為避免對(duì)后續(xù)子項(xiàng)目造成不利影響,策略上以品牌推廣為主,帶動(dòng)子項(xiàng)目產(chǎn)品穩(wěn)步推出．銷售實(shí)現(xiàn)是營(yíng)銷推廣的最終目標(biāo)，不論長(zhǎng)期還是短期，本階段銷售對(duì)營(yíng)銷的要求是輔助Ｅ街區(qū)的客戶蓄水．從整盤推廣的角度思考，我們將其產(chǎn)品推廣押后，后置于開盤期．但盡量配合將銷售蓄水提前，以保障階段銷售目標(biāo)的實(shí)現(xiàn).項(xiàng)目如何塑造萬(wàn)源城項(xiàng)目總體形象核心關(guān)鍵詞－規(guī)模－生態(tài)－高檔(先進(jìn))－稀缺關(guān)鍵詞核心－規(guī)模：百萬(wàn)級(jí)城市中環(huán)大盤?！鞍偃f(wàn)”大盤的深刻剖析：百萬(wàn)大盤之于社區(qū)百萬(wàn)大盤之于區(qū)域百萬(wàn)大盤之于城市大規(guī)劃/大交通/大市政/大商業(yè)/大配套/大環(huán)境/大公園/大文化/大自然/大生活。。塑造“大形象”，形成差異化，屏蔽干擾競(jìng)爭(zhēng)。萬(wàn)源城項(xiàng)目如何推動(dòng)一期產(chǎn)品上市銷售厘清幾大關(guān)系－大與小的關(guān)系先與后的關(guān)系主與次的關(guān)系萬(wàn)源城是傳播重點(diǎn)先賣萬(wàn)源城，再賣萬(wàn)源城的某種產(chǎn)品，然后才是產(chǎn)品位置。（這是我們事先確定的邊際條件）

需要塑造萬(wàn)源城的的整體高端形象（因先進(jìn)而高級(jí)）

E地塊/是首期產(chǎn)品在萬(wàn)源城中的位置萬(wàn)源城項(xiàng)目一期產(chǎn)品上市推廣傳播路徑萬(wàn)源城規(guī)模生態(tài)高檔（先進(jìn)）稀缺A/B/C/D/E/FA/B/C/D/E/FA/B/C/D/E/FA/B/C/D/E/FE產(chǎn)品C產(chǎn)品B產(chǎn)品D產(chǎn)品F產(chǎn)品萬(wàn)源城因此，我們以百萬(wàn)級(jí)大盤形象筑底推動(dòng)首期產(chǎn)品上市銷售將首期個(gè)性化的產(chǎn)品特征置于規(guī)模品質(zhì)大盤的底座之上進(jìn)行項(xiàng)目傳播和產(chǎn)品銷售以此拉升首期筑底價(jià)格，確保整盤價(jià)格策略的順利實(shí)現(xiàn)形成項(xiàng)目營(yíng)銷和一期產(chǎn)品上市的主導(dǎo)策略項(xiàng)目萬(wàn)源城目標(biāo)訴求目標(biāo)訴求描述筑底品牌筑底：城開十年，花開萬(wàn)源形象筑底：城市中環(huán)，百萬(wàn)大盤造勢(shì)品牌造勢(shì)：和諧地產(chǎn)，10年圓城項(xiàng)目造勢(shì)：公園造城，夢(mèng)圓中環(huán)開局整體亮相：以規(guī)?；?、公園化、高品質(zhì)塑造“城市中環(huán)，1號(hào)圓心”一期開盤：以客戶為導(dǎo)向展開一期推廣總體形象筑底媒介輿論造勢(shì)項(xiàng)目(產(chǎn)品)錯(cuò)位上市目標(biāo)策略示意企劃概念生成我們的溝通對(duì)象Whoarewetalkingto?(ConsumerProfile)我們的商品/品牌Whoarewe?(U.S.P)我們的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手Whoarewecompeting?(BusinessOpportunity)消費(fèi)者價(jià)值取向(ConsumerInsights)定位(Position)傳播策略(Proposition)創(chuàng)意概念(CreativeConcept)政府及城開內(nèi)部關(guān)系客群區(qū)域升級(jí)二次置業(yè)客戶漕河涇開發(fā)區(qū)高級(jí)技術(shù)人員徐家匯地區(qū)職業(yè)經(jīng)理人群體我們的商品/品牌Whoarewe?(U.S.P)我們的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手Whoarewecompeting?(BusinessOpportunity)消費(fèi)者價(jià)值取向(ConsumerInsights)定位(Position)傳播策略(Proposition)創(chuàng)意概念(CreativeConcept)我們的溝通對(duì)象Whoarewetalkingto?(ConsumerProfile)秉承“新版上海，同步世界”理念打造的超大規(guī)模公園之城；位于西上海城市中環(huán)的最后一塊超大型城市居住區(qū)我們的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手Whoarewecompeting?(BusinessOpportunity)消費(fèi)者價(jià)值取向(ConsumerInsights)定位(Position)傳播策略(Proposition)創(chuàng)意概念(CreativeConcept)我們的溝通對(duì)象Whoarewetalkingto?(ConsumerProfile)我們的商品/品牌Whoarewe?(U.S.P)直接競(jìng)爭(zhēng)：/干擾競(jìng)爭(zhēng)：新時(shí)代富嘉花園環(huán)線競(jìng)爭(zhēng)：尚東國(guó)際/中環(huán)凱旋宮解決之道：發(fā)揮特色、錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)消費(fèi)者價(jià)值取向(ConsumerInsights)定位(Position)傳播策略(Proposition)創(chuàng)意概念(CreativeConcept)我們的溝通對(duì)象Whoarewetalkingto?(ConsumerProfile)我們的商品/品牌Whoarewe?(U.S.P)我們的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手Whoarewecompeting?(BusinessOpportunity)中環(huán)線大型社區(qū)/完備的公共配套/便捷的交通條件/突出的環(huán)境規(guī)劃優(yōu)勢(shì)/優(yōu)良的建材標(biāo)準(zhǔn)和智能化配/開發(fā)商品牌/物業(yè)的高成長(zhǎng)性和增值空間/公園化社區(qū)定位(Position)傳播策略(Proposition)創(chuàng)意概念(CreativeConcept)我們的溝通對(duì)象Whoarewetalkingto?(ConsumerProfile)我們的商品/品牌Whoarewe?(U.S.P)我們的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手Whoarewecompeting?(BusinessOpportunity)消費(fèi)者價(jià)值取向(ConsumerInsights)傳播策略(Proposition)創(chuàng)意概念(CreativeConcept)百萬(wàn)平米/公園生活/西南門戶。坐擁城市繁華與自然生態(tài)；城市珍稀品質(zhì)大盤我們的溝通對(duì)象Whoarewetalkingto?(ConsumerProfile)我們的商品/品牌Whoarewe?(U.S.P)我們的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手Whoarewecompeting?(BusinessOpportunity)消費(fèi)者價(jià)值取向(ConsumerInsights)定位(Position)面向社會(huì)公眾做影響力傳播+針對(duì)目標(biāo)客戶做購(gòu)買力傳播創(chuàng)意概念(CreativeConcept)我們的溝通對(duì)象Whoarewetalkingto?(ConsumerProfile)我們的商品/品牌Whoarewe?(U.S.P)我們的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手Whoarewecompeting?(BusinessOpportunity)消費(fèi)者價(jià)值取向(ConsumerInsights)定位(Position)傳播策略(Proposition)城市中環(huán)，城市1號(hào)圓心城市中環(huán)|公園生活|百萬(wàn)城邦居住在城市生活在公園政府及城開內(nèi)部關(guān)系客群區(qū)域升級(jí)二次置業(yè)客戶漕河涇開發(fā)區(qū)高級(jí)技術(shù)人員徐家匯地區(qū)職業(yè)經(jīng)理人群體秉承“新版上海，同步世界”理念打造的超大規(guī)模公園之城；位于西上海城市中環(huán)的最后一塊超大型城市居住區(qū)直接競(jìng)爭(zhēng)：/干擾競(jìng)爭(zhēng)：新時(shí)代富嘉花園環(huán)線競(jìng)爭(zhēng)：尚東國(guó)際/中環(huán)凱旋宮解決之道：發(fā)揮特色、錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)中環(huán)線大型社區(qū)/完備的公共配套/便捷的交通條件/突出的環(huán)境規(guī)劃優(yōu)勢(shì)/優(yōu)良的建材標(biāo)準(zhǔn)和智能化配/開發(fā)商品牌/物業(yè)的高成長(zhǎng)性和增值空間/公園化社區(qū)百萬(wàn)平米/公園生活/西南門戶。坐擁城市繁華與自然生態(tài)；城市珍稀品質(zhì)大盤面向社會(huì)公眾做影響力傳播+針對(duì)目標(biāo)客戶做購(gòu)買力傳播城市中環(huán)，城市1號(hào)圓心城市中環(huán)|公園生活|百萬(wàn)城邦居住在城市生活在公園總體傳播策略驚訝距離市區(qū)如此便捷的地方居然有如此超大規(guī)模的公園社區(qū)驚喜這樣坐擁公園美景又距離城市繁華近在咫尺的理想社區(qū)正是一直夢(mèng)想萬(wàn)源城喚起沖動(dòng)提高知曉知名接受選擇使用滿意基本傳播效果探索喜好目標(biāo)消費(fèi)者大眾層面影響力傳播購(gòu)買力傳播企劃思考動(dòng)線項(xiàng)目傳播內(nèi)容（形象/產(chǎn)品利基/適宜人群）傳播途徑（資源/PR/SP/炒作/客戶會(huì)…）執(zhí)行計(jì)劃（廣告計(jì)劃/媒介計(jì)劃…）搭建項(xiàng)目與消費(fèi)者的溝通橋梁，以最低成本實(shí)現(xiàn)整體營(yíng)銷目標(biāo)是企劃思考的核心目標(biāo)客戶1.內(nèi)容篇傳播內(nèi)容營(yíng)銷推廣主要訴求項(xiàng)目形象Slogan視覺(jué)案名產(chǎn)品標(biāo)簽…產(chǎn)品利基生態(tài)中環(huán)規(guī)模規(guī)劃…（目標(biāo)客戶）生活方式ⅢⅣE街坊B街坊…時(shí)效信息SP/PR活動(dòng)客服銷售信息工程信息…案名——萬(wàn)源城產(chǎn)品標(biāo)簽——*

城市中環(huán)，公園生活，百萬(wàn)城邦Slogan——*新版上海，同步世界。（項(xiàng)目高度）

*居住在城市，生活在公園。（生活形態(tài)）項(xiàng)目形象視覺(jué)表現(xiàn)——*（風(fēng)格）綠色為基調(diào)，穩(wěn)重、內(nèi)斂、精致、寫實(shí)*品牌概念、項(xiàng)目形象、子項(xiàng)目…（見(jiàn)后）

E街坊——逸郡B街坊——御墅命名原則：建筑形態(tài)+生活方式+目標(biāo)客群…

**項(xiàng)目利基中環(huán)——城市中環(huán)最后一塊平方公里級(jí)規(guī)模地塊整體開發(fā)，為居住者提供城市與社區(qū)雙重資源的最完美享受。規(guī)劃——理念上，對(duì)城市公共價(jià)值的追求，完全超越了普通城市房地產(chǎn)開發(fā)理念；對(duì)新理念，新科技和新材料的廣泛應(yīng)用。規(guī)模——百萬(wàn)級(jí)多元化城市居住地標(biāo)。以全新高度和豐富內(nèi)涵塑造同步世界的理想城市居住模型。生態(tài)——多元和諧共處的公園城市，精確定義了人與自然、人與城市、城市與自然的和諧共生。

產(chǎn)品利基＝子項(xiàng)目產(chǎn)品特質(zhì)＋項(xiàng)目利基萬(wàn)源城——客群定位。全齡化，多元化，共同特征：社會(huì)中高端階層，家庭穩(wěn)定，事業(yè)成功，大多擁有良好教育或國(guó)際化背景，注重健康生活方式（目標(biāo)客戶）生活方式E街坊——健康穩(wěn)定家庭生活＋城市公寓生活B街坊——健康穩(wěn)定家庭生活＋城市別墅生活……

工程信息——*實(shí)時(shí)報(bào)道，定期更新，樹立專業(yè)、誠(chéng)信形象。

*尋找營(yíng)銷亮點(diǎn)，制造話題，吸引關(guān)注。時(shí)效信息SP/PR活動(dòng)——*PR活動(dòng)，結(jié)合新聞媒體運(yùn)作，塑造企業(yè)品牌＋整盤形象；*SP活動(dòng)，針對(duì)子項(xiàng)目目標(biāo)客群，促銷手段和活動(dòng)方案?？头畔ⅰ?實(shí)時(shí)跟蹤報(bào)道“城開會(huì)”動(dòng)態(tài)。

*以專業(yè)團(tuán)隊(duì)統(tǒng)一說(shuō)辭，及時(shí)回復(fù)客戶和市場(chǎng)問(wèn)題。銷售信息——*兼顧短期銷售任務(wù)實(shí)現(xiàn)和項(xiàng)目整盤營(yíng)銷推廣；*平衡子項(xiàng)目和整盤形象的差異。

萬(wàn)源城——客群定位。全齡化，多元化，共同特征：社會(huì)中高端階層，家庭穩(wěn)定，事業(yè)成功，大多擁有良好教育或國(guó)際化背景，注重健康生活方式（目標(biāo)客戶）生活方式E街坊——健康穩(wěn)定家庭生活＋城市公寓生活B街坊——健康穩(wěn)定家庭生活＋城市別墅生活……

2.途徑篇傳播途徑企劃推廣通路及策略推廣節(jié)奏&執(zhí)行計(jì)劃常規(guī)通路城開資源易居資源媒介資源整合輿論造勢(shì)媒介炒作定向促銷SP形象塑造PRPR(SP)整合城開會(huì)易居會(huì)客戶資源整合易居資源城開資源常規(guī)通路生活周刊《財(cái)富地產(chǎn)》世界高爾夫《青年社交》《城開會(huì)》《上海城開》《新民晚報(bào)》《新聞晚報(bào)》《東方早報(bào)》《文匯報(bào)》《解放日?qǐng)?bào)》《溫州日?qǐng)?bào)》《經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)》《上海樓市》《租售情報(bào)》《東方航空》《南方航空》《港龍航空》《國(guó)泰航空》《地產(chǎn)星空》《新聞晨報(bào)》《房屋志》易居誠(chéng)信的門店資料架《生活速遞》《地鐵風(fēng)》《上海派》1fang網(wǎng)萬(wàn)源城網(wǎng)站搜房網(wǎng)報(bào)媒/雜志/內(nèi)刊戶外DM派發(fā)網(wǎng)絡(luò)蓮花路廣告牌虹橋路廣告牌外接待屋頂看板政府公告牌基地圍墻樓宇燈箱《易居會(huì)》《易居中國(guó)》常規(guī)通路城開資源易居資源媒介資源整合電臺(tái)電信易居資源城開資源常規(guī)通路TV《第一地產(chǎn)》《今日房產(chǎn)》《房屋買賣》《交通臺(tái)》《音樂(lè)臺(tái)》手機(jī)短信（現(xiàn)階段標(biāo)準(zhǔn)）西部區(qū)域移動(dòng)手機(jī)用戶月資費(fèi)400/1000公交徐家匯線路虹橋線路背景房地產(chǎn)新政的不斷出臺(tái)，社保基金案的波及，2006可謂上海房地產(chǎn)多事之年。我們的項(xiàng)目處于這樣大背景的壓力下，大盤的特質(zhì)讓他注定了需要與眾不同的營(yíng)銷模式。借助媒體勢(shì)力，炒熱整個(gè)區(qū)域板塊，繼而讓本案成為板塊的領(lǐng)軍樓盤運(yùn)用上海強(qiáng)勢(shì)媒體：《新聞晨報(bào)》、《第一財(cái)經(jīng)》、《搜房》…火力出擊預(yù)熱西南板塊；啟動(dòng)中環(huán)引擎；營(yíng)造和諧地產(chǎn)。1.中環(huán)線，未來(lái)城市重軸2.西上海，百萬(wàn)平米巨擎3.萬(wàn)源城，萬(wàn)國(guó)城（國(guó)際化）4.綠色社會(huì)，和諧地產(chǎn)定向促銷SP形象塑造PRPR(SP)整合輿論造勢(shì)媒介炒作目的模式媒體選擇主題易居會(huì)客戶資源平臺(tái)12萬(wàn)有效客戶借助上房自有有效資源，最直接的鎖定客戶群體，甚至進(jìn)行點(diǎn)對(duì)點(diǎn)的跟蹤營(yíng)銷。1.<易居生活>2.1fang網(wǎng)3.針對(duì)性SP活動(dòng)4.銷售人員點(diǎn)對(duì)點(diǎn)跟蹤營(yíng)銷城開會(huì)累積客戶資源？有效客戶依托城開集團(tuán)10年累積客戶資源，搭建城開會(huì)客戶平臺(tái)，直接追蹤鎖定客戶群體，點(diǎn)對(duì)點(diǎn)的跟蹤營(yíng)銷。1《城開會(huì)》刊物2.萬(wàn)源城網(wǎng)站3.針對(duì)性SP活動(dòng)4.銷售人員點(diǎn)對(duì)點(diǎn)跟蹤營(yíng)銷城開會(huì)易居會(huì)客戶資源整合背景目的直效通路3.執(zhí)行篇06-07年度大節(jié)點(diǎn)11月12月開盤房交會(huì)蓄水期調(diào)整期強(qiáng)銷期1月12月7日外接待模型入場(chǎng)12月30日11月15日強(qiáng)勢(shì)蓄水期12月15日基地接待中心未知11月1月12月外接待開放11月25日2月10月一、軟蓄期（11月5日—12月7日）——主打品牌+總體形象三、強(qiáng)銷期（12月30日—1月30日）——主打E街坊形象+E街坊產(chǎn)品四、調(diào)整期（1月15日—2月15日）——主打E街坊產(chǎn)品二、強(qiáng)勢(shì)蓄水期（12月7日—12月29日）——主打總形象+E街坊形象加強(qiáng)推廣力度削弱推廣力度推廣節(jié)奏及策略執(zhí)行計(jì)劃企劃推廣工作計(jì)劃廣告計(jì)劃廣告策略廣告計(jì)劃廣告計(jì)劃媒介策略媒介計(jì)劃活動(dòng)策略活動(dòng)計(jì)劃整盤銷售實(shí)現(xiàn)廣告計(jì)劃廣告策略廣告計(jì)劃企劃表現(xiàn)平面表現(xiàn)——*概念篇（見(jiàn)附錄）

*形象篇（見(jiàn)附錄）

*子項(xiàng)目產(chǎn)品篇——E街坊產(chǎn)品篇（見(jiàn)附錄）戶外陣地——*兩個(gè)陣地市區(qū)接待中心11/25開放；現(xiàn)場(chǎng)接待中心開放時(shí)間待定

*戶外廣告投放物料/道具——*樓書《公園啟示錄》《大城聚想》形象樓書、產(chǎn)品樓書

*《西上海生活指南》（規(guī)劃中）

*《上海城開》刊中刊（進(jìn)行中）基礎(chǔ)資料——*效果圖完善

*多媒體VI&表現(xiàn)（待資料）VI&表現(xiàn)（待資料）VI&表現(xiàn)（待資料）VI&表現(xiàn)（待資料）日一二三四五六11/5《世界高爾夫》封面跨版6《上海派》整版DM雙月刊7虹橋路廣告牌政府公告欄樓宇廣告8概念樓書《公園啟示錄》出版9《生活周刊》跨版10111213《東方早報(bào)》/《晨報(bào)》整版14接待中心看板15市區(qū)接待中心開放1617181920CF:房屋買賣21CF:房屋買賣22CF:房屋買賣23CF:房屋買賣24CF:房屋買賣25CF:房屋買賣2627《搜房》《1FANG》《萬(wàn)源地產(chǎn)》28293012/1政府公告欄樓宇廣告2媒介策略媒介計(jì)劃11月媒體計(jì)劃日一二三四五六12/3《青年社交》《財(cái)富地產(chǎn)》4《生活周刊》整版5《世界高爾夫》、《上海樓市》67房展會(huì)媒體跟蹤8房展會(huì)媒體跟蹤9房展會(huì)SP活動(dòng)媒體跟蹤10房展會(huì)媒體報(bào)導(dǎo)11基地圍墻12131415基地售樓中心開放市政路牌16171819202122232425短信祝福+開盤信息2627晨報(bào)整版晚報(bào)整版28晨報(bào)整版晚報(bào)整版文匯報(bào)整版29晨報(bào)整版晚報(bào)整版文匯報(bào)整版30開盤晨報(bào)整版晚報(bào)整版文匯報(bào)整版媒體輪番炒作《西上海生活指南》貫穿其中12月媒體計(jì)劃媒介策略媒介計(jì)劃日一二三四五六31流動(dòng)車體廣告持續(xù)1個(gè)月1/1虹橋路廣告牌政府公告欄樓宇廣告短信祝福+銷售信息2銷售軟文：《易居中國(guó)》《易居會(huì)》《城開會(huì)》3銷售軟文：《搜房》《1FANG》《萬(wàn)源城》4CF：《第一地產(chǎn)》《第一財(cái)經(jīng)》《房屋買賣》5《租售情報(bào)》整版《世界高爾夫》封面跨版《財(cái)富地產(chǎn)》跨版678易居誠(chéng)信門店放資料架/DM9《溫州日?qǐng)?bào)》《地鐵風(fēng)》1011《晨報(bào)》《經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)》12131415電臺(tái)（半個(gè)月）音樂(lè)臺(tái)交通臺(tái)16《溫州日?qǐng)?bào)》《地鐵風(fēng)》1718《晨報(bào)》《經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)》1920212223《溫州日?qǐng)?bào)》《地鐵風(fēng)》24252627媒介策略媒介計(jì)劃07年1月媒體計(jì)劃12月7日房交會(huì)借助現(xiàn)場(chǎng)高人流量，強(qiáng)勢(shì)蓄水；同時(shí)增強(qiáng)在業(yè)界的口碑。偉圖vs.司馬展會(huì)方案：緊扣圓形世界觀；緊扣綠色；緊扣大盤氣質(zhì)?，F(xiàn)場(chǎng)SP活動(dòng)配合媒體炒作（方案待定）時(shí)間目的方案重點(diǎn)公司選擇現(xiàn)場(chǎng)操作輿論造勢(shì)媒介炒作活動(dòng)策略活動(dòng)計(jì)劃偉圖方案返回銷售定位與執(zhí)行1、萬(wàn)源城E街坊整體客群定位以大古美、康健田林、莘莊板塊等西南地區(qū)居住升級(jí)客群及內(nèi)部關(guān)系客群為主力客群。E街坊客群定位2、以職業(yè)經(jīng)理人為次要客群。3、以新上海人為補(bǔ)充客群。主力客群次要客群補(bǔ)充客群E街坊客群客戶目標(biāo)對(duì)象收入與購(gòu)買力研判E街坊主力房型面積總價(jià)表房型面積總價(jià)首付（3層）月還款（30年）3房2廳2衛(wèi)約130平米143萬(wàn)元以上43萬(wàn)元5876元2房2廳1衛(wèi)約100平米111萬(wàn)元以上33萬(wàn)元4583元4房2廳2衛(wèi)約170平米187萬(wàn)元以上56萬(wàn)元7698元購(gòu)買力條件：從上表可見(jiàn)，購(gòu)買萬(wàn)源城E街坊家庭月收入在1~1.5萬(wàn)元以上，屬于中等偏上收入家庭，家庭收入年均12—20萬(wàn)元（人民幣）?？蛻裟繕?biāo)對(duì)象職業(yè)背景推導(dǎo)購(gòu)買力客戶類型職業(yè)背景富裕型客戶外資企業(yè)中高層、國(guó)內(nèi)上市公司高管、民營(yíng)企業(yè)總經(jīng)理、外資咨詢類企業(yè)高級(jí)咨詢顧問(wèn)、高科技行業(yè)高級(jí)技術(shù)人員，大型制造類行業(yè)的高級(jí)工程師、醫(yī)療衛(wèi)生機(jī)構(gòu)的高級(jí)醫(yī)師和管理人才、政府高級(jí)干部、金融機(jī)構(gòu)經(jīng)理等。中產(chǎn)型客戶歐美企業(yè)部門主管、非歐美企業(yè)經(jīng)理、上市公司經(jīng)理、民營(yíng)企業(yè)高管、私營(yíng)企業(yè)主、咨詢類企業(yè)高級(jí)咨詢顧問(wèn)、高科技行業(yè)高級(jí)技術(shù)人員，制造類行業(yè)的中級(jí)工程師、政府和事業(yè)單位中層干部、醫(yī)療衛(wèi)生機(jī)構(gòu)的中級(jí)醫(yī)師和管理人才、成功的自由職業(yè)者、高校副教授和教授、中學(xué)高級(jí)教師等。客戶目標(biāo)對(duì)象購(gòu)買動(dòng)機(jī)分析1謀求投資/改善居住環(huán)境的二次置業(yè)者由于對(duì)區(qū)域環(huán)境的熟悉程度已經(jīng)相當(dāng)高，對(duì)項(xiàng)目周邊的優(yōu)劣點(diǎn)和產(chǎn)品特性也因持續(xù)關(guān)注而充分了解。故這一人群對(duì)萬(wàn)源城E街坊具有明確的購(gòu)買意向和目的，也將成為最易成交的客群。內(nèi)部關(guān)系人群包括了參與過(guò)整個(gè)萬(wàn)源城建設(shè)、規(guī)劃的各類人群，由于其對(duì)項(xiàng)目未來(lái)愿景的高度了解和認(rèn)可，對(duì)項(xiàng)目推向市場(chǎng)的可實(shí)現(xiàn)價(jià)值和升值空間都有充分的認(rèn)識(shí)，故這一人群也將成為萬(wàn)源城E街坊商品房項(xiàng)目部分的主力客群；做為徐匯、閔行兩區(qū)的重要合作項(xiàng)目，萬(wàn)源城的開發(fā)建設(shè)從一開始就吸引了大量?jī)蓞^(qū)政府人員的關(guān)注度，通過(guò)對(duì)萬(wàn)源E街坊的對(duì)外銷售情況的觀察，這一人群將對(duì)萬(wàn)源城項(xiàng)目的品質(zhì)將進(jìn)一步清晰，跟買和投資將是其購(gòu)買萬(wàn)源城E街坊的重要原因；客戶目標(biāo)對(duì)象購(gòu)買動(dòng)機(jī)分析2新一輪徐家匯地區(qū)的大規(guī)模建設(shè)勢(shì)必將導(dǎo)入大量的職業(yè)經(jīng)理人階層。萬(wàn)源城的交通便捷性和生活空間的國(guó)際性將是吸引這一部分人群的重要因素，而萬(wàn)源城E街坊商品房項(xiàng)目部分的房型面積區(qū)段意味著對(duì)于個(gè)人月收入在5000-10000元之間這一人群具有相當(dāng)強(qiáng)的市場(chǎng)接受度。構(gòu)成漕河涇高科技開發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的人員普遍具有較高的文化素質(zhì)和穩(wěn)定的收入來(lái)源。由于萬(wàn)源城鄰近漕河涇高科技開發(fā)區(qū)，加之產(chǎn)品在區(qū)域市場(chǎng)的領(lǐng)先地位，勢(shì)必將吸引大量工作在漕河涇高科技開發(fā)區(qū)的人員購(gòu)買本物業(yè)。萬(wàn)源城E街坊商品房項(xiàng)目部分的補(bǔ)充客群以外地來(lái)上海發(fā)展并有一定基礎(chǔ)的新上海人客戶目標(biāo)對(duì)象需求區(qū)域鎖定其他類型動(dòng)拆遷客戶富貴三代富貴、三口富裕,中產(chǎn)，二老富裕,中產(chǎn),二口富裕,中產(chǎn),三代富裕,中產(chǎn),三口居住和生活在徐匯區(qū)域居住閔行區(qū)域居住市中心、長(zhǎng)寧居住浦西其他區(qū)域居住浦東客戶靶心客戶9環(huán)客戶8環(huán)客戶7環(huán)客戶6環(huán)客戶客戶目標(biāo)對(duì)象產(chǎn)品功能需求偏好主力戶型1：3房2廳2衛(wèi)目標(biāo)客戶年齡結(jié)構(gòu)：35—55歲，即都市新銳族、品質(zhì)家庭族、健康養(yǎng)老族。家庭結(jié)構(gòu)類型：幼小三口之家、中學(xué)三口之家、大學(xué)三口之家、三代同堂等。產(chǎn)品功能偏好：教育型、工作型、生活型、贍養(yǎng)型、運(yùn)動(dòng)休閑型等。主力戶型2：2房2廳1衛(wèi)目標(biāo)客戶年齡結(jié)構(gòu)：30—60歲，即都市新銳族、品質(zhì)家庭族、健康養(yǎng)老族。家庭結(jié)構(gòu)類型：已婚丁克、幼小三口之家、中學(xué)三口之家、大學(xué)三口之家等。產(chǎn)品功能偏好：教育型、工作型、生活型、養(yǎng)老型、運(yùn)動(dòng)休閑型等。主力戶型3：4房2廳2衛(wèi)目標(biāo)客戶年齡結(jié)構(gòu)：35—60歲，即都市新銳族、品質(zhì)家庭族、健康養(yǎng)老族。家庭結(jié)構(gòu)類型：、幼小三口之家、中學(xué)三口之家、大學(xué)三口之家、三代同堂等。產(chǎn)品功能偏好：教育型、工作型、生活型、贍養(yǎng)型、運(yùn)動(dòng)休閑型等。家庭構(gòu)成導(dǎo)出：目標(biāo)客戶年齡結(jié)構(gòu)是在30—60歲之間，以核心家庭為主力，兼顧若干丁克及三代同堂的家庭。客戶目標(biāo)對(duì)象媒體通路偏好建議1、易居會(huì)會(huì)員——種子客戶選擇置業(yè)需求在徐匯、閔行等西部區(qū)域的，年齡在30歲以上，家庭年收入在20萬(wàn)以上，或職位為中層干部、高層干部、私企老板、工程師、教師等專業(yè)人士。傳播手段：短信+DM直投+營(yíng)銷+推介會(huì)2、DM直投選擇生活在徐匯、閔行、長(zhǎng)寧等區(qū)域的1995年—2003年入住的小區(qū)業(yè)主進(jìn)行DM直投，挖掘2次置業(yè)的需求客戶。（業(yè)主名單可以進(jìn)行購(gòu)買）3、手機(jī)群發(fā)選擇生活在西部區(qū)域的移動(dòng)手機(jī)用戶，且月資費(fèi)在400元—1000元的用戶進(jìn)行短信群發(fā)。（性價(jià)比很高）4、通路媒體：可以選擇《中智》和《外服》的雇員內(nèi)刊進(jìn)行廣告發(fā)布，主要吸聚工作在市中心和其他區(qū)域的高級(jí)白領(lǐng)關(guān)注此項(xiàng)目。5、活動(dòng)營(yíng)銷：可以選擇徐匯和閔行的大型機(jī)構(gòu)、企業(yè)進(jìn)行活動(dòng)營(yíng)銷，比如交大、上海師大、華東理工、徐匯商圈的寫字樓、漕河涇園區(qū)、閔行園區(qū)大型企業(yè)、宜山路建材市場(chǎng)、九星建材市場(chǎng)、虹梅路輕紡市場(chǎng)等?？蛻艨蛻舨呗裕采w核心客戶＋主力客戶生活和工作在徐匯，生活在閔行、市中心或其他區(qū)域的富裕型、中產(chǎn)型的，年齡在30歲—60歲的的客戶，具有一次置業(yè)經(jīng)歷，二次置業(yè)目的為改善居住條件、孩子教育、工作需要、贍養(yǎng)父母、養(yǎng)老生活等需要，目標(biāo)客戶群體置業(yè)關(guān)注要素重點(diǎn)為：戶型舒適性、小區(qū)配套完善，生活便捷，子女教育設(shè)施齊備，生活品質(zhì)較高，投資增值的效應(yīng)。

點(diǎn)：戶外高炮線：道旗/交通指示牌/公交面：覆蓋社區(qū)和重點(diǎn)單位的DM直投客戶價(jià)格E區(qū)定價(jià)依據(jù)及價(jià)格推導(dǎo)1、鑒于萬(wàn)源城的整體規(guī)劃、規(guī)模、項(xiàng)目品質(zhì)、開發(fā)商等綜合因素，整個(gè)萬(wàn)源城是立足于整個(gè)上海市超大盤城市社區(qū)范疇，定價(jià)因基于整個(gè)上海市的高度考慮。2、鑒于萬(wàn)源城的品質(zhì)，已高于周邊區(qū)域板塊已建或在建項(xiàng)目，因此萬(wàn)源城定價(jià)因跳出周邊區(qū)域項(xiàng)目的價(jià)格區(qū)間。3、鑒于城市房地產(chǎn)正常增長(zhǎng)速率按每年7%的年增長(zhǎng)率推算，將于2010年后整體竣工建成的萬(wàn)源城，將較目前價(jià)格增長(zhǎng)約28%。結(jié)論：鑒于以上三方面考慮因素，參考周邊目前價(jià)格區(qū)間在9500元/每平方米的價(jià)格，基于萬(wàn)源的產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)建議提升10%；據(jù)項(xiàng)目的規(guī)劃、成熟市區(qū)超大盤的稀缺性建議再提升5%，因此建議E街坊先期的銷售以高于周邊市場(chǎng)15%，即每平米11000元的平均售價(jià)入市。同時(shí)，據(jù)上述第3條的增長(zhǎng)規(guī)律來(lái)看，到2010年萬(wàn)源城將達(dá)到14000元/每平方米行情，即相對(duì)e2街坊的開盤價(jià)而言，將為業(yè)主帶來(lái)至少3000元/每平方米的升值空間。價(jià)格價(jià)格價(jià)格銷售執(zhí)行E區(qū)全案銷售推案計(jì)劃一期：根據(jù)項(xiàng)目的工程進(jìn)度及坐落的位置，兼顧考慮到戶型的合理配比————2房、3房、4房等因素以及客戶群體的綜合需求。同時(shí)，配合合理的市場(chǎng)切入點(diǎn)和定價(jià)策略，快速實(shí)現(xiàn)前期市場(chǎng)推廣及資金回收，縮短銷售周期減少開發(fā)成本。因此，建議一期銷售5、6、8、13幢樓。二期：鑒于一期成功推廣的市場(chǎng)基礎(chǔ)，加上已積聚的人氣和品牌效應(yīng)，同時(shí)為了加快推動(dòng)二期房源的銷售進(jìn)度。根據(jù)小區(qū)景觀規(guī)劃方面的特點(diǎn)，略微提升價(jià)格適當(dāng)打開利潤(rùn)空間。因此，建議二期銷售4、7、9、11、12幢樓。三期：根據(jù)工程進(jìn)度的規(guī)定及景觀規(guī)劃上的優(yōu)勢(shì)，在前兩期銷售價(jià)格的基礎(chǔ)上，適當(dāng)提升價(jià)格，為發(fā)展商爭(zhēng)取最大的利潤(rùn)空間。建議銷售1、2、3、10幢樓。銷售執(zhí)行1棟樓的思考，試水啟動(dòng)。根據(jù)開發(fā)商提出的要求，先以1棟樓試探性的入市。一期入市的房源相當(dāng)重要，需要滿足不同客戶的購(gòu)買需求，為客戶提供充足的選擇?；谶@方面的考慮現(xiàn)有3、4、5

號(hào)樓3棟樓同時(shí)擁有2房、3房、復(fù)式等市場(chǎng)主流產(chǎn)品。建議發(fā)展商考慮4號(hào)樓作為先期銷售對(duì)象。推薦理由：1、考慮到工程進(jìn)度的原因，因此排除了3號(hào)樓。而由于4號(hào)樓進(jìn)度快于5號(hào)樓，有可能在銷售同時(shí)，可以更好的利用外立面作實(shí)物展示來(lái)展現(xiàn)萬(wàn)源城的優(yōu)秀品質(zhì)，加強(qiáng)客戶的購(gòu)買信心。2、根據(jù)目前E2街坊的規(guī)劃來(lái)看，4號(hào)樓是E2街坊唯一一棟南面正對(duì)主要水系景觀的建筑，將在先期的產(chǎn)品包裝、推廣中起到重要的作用?？紤]到4號(hào)樓前有E街坊主要的地下車庫(kù)出入口，希望用合理的包裝，強(qiáng)化賣點(diǎn)，弱化該缺點(diǎn)，為后期銷售規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。銷售執(zhí)行E區(qū)產(chǎn)品一期(5/6/8/13號(hào)樓)二期(4/7/9/11/12號(hào)樓)三期(1/2/3/10號(hào)樓)備注推案期:2006.12~2007.112006.08~2007.042007.04~2007.072007.07~2007.11E區(qū)全案推廣銷售節(jié)奏表2006.8~1010~1111~12月底2007.1~22~44~55~77~88~1010~1112項(xiàng)目啟動(dòng)蓄水一期<軟蓄>蓄水二期<強(qiáng)蓄>強(qiáng)銷期穩(wěn)固期尾盤期二期蓄水二期強(qiáng)銷二期穩(wěn)固二期尾盤三期蓄水三期強(qiáng)銷三期穩(wěn)固三期尾盤清盤集聚筑底推波創(chuàng)利推案原則銷售執(zhí)行E區(qū)全案銷售節(jié)奏及執(zhí)行計(jì)劃銷售階段工作時(shí)間推案進(jìn)度推案量階段工作目標(biāo)各單元建議均價(jià)（元/平方米）公示日銷售率總銷金額（萬(wàn)元）項(xiàng)目品牌推廣客戶蓄水期（外接待啟動(dòng)）2006.10-2006.12——依托城開已累積的客戶，通過(guò)“城開會(huì)”的事由有效的篩選意向客戶同時(shí)借助發(fā)展商及金豐易居的經(jīng)驗(yàn)與實(shí)力，合理運(yùn)用媒體將萬(wàn)源城的內(nèi)涵、定位、理念進(jìn)入市場(chǎng)并為本項(xiàng)目積累足夠的意向客戶。——夯實(shí)意向客戶（現(xiàn)場(chǎng)售樓處公開）2006.11-2006.12----篩選意向客戶，搜集準(zhǔn)客戶簽約、貸款相關(guān)資料----首期蓄水目標(biāo)：2500組銷售執(zhí)行一期強(qiáng)銷期2006.12底開盤-2007.1第一期重點(diǎn)去化5、6、8、13號(hào)單元總建面2.93萬(wàn)平方米（224套）媒體廣告的集束式投放和開盤轟動(dòng)效應(yīng)的延續(xù)，加上口碑傳播的效力，除了基本完成一期大部分去化，并為二期銷售積累600組意向客戶。5號(hào)6號(hào)110002006.1230%96698號(hào)13號(hào)一期持續(xù)期二蓄水期2007.2-2007.3媒體廣告的集束式投放和開盤轟動(dòng)效應(yīng)的延續(xù)，加上口碑傳播的效力，除了基本完成一期尾盤去化，并為二期銷售積累意向客戶。1100080%25784二期蓄水目標(biāo)：2000組以上銷售執(zhí)行一期尾盤期二期強(qiáng)銷期2007.4二期總建面3.72萬(wàn)平方米（270套）有效維護(hù)一期老客戶，除傳統(tǒng)平面媒體推廣外，輔以大量軟文炒作，成功樹立項(xiàng)目在上海樓市的旗艦地位。—期1100090%290074號(hào)7號(hào)9號(hào)110002007.730%1227611號(hào)12號(hào)一期全額資金回收二期持續(xù)期三期蓄水期2007.5-2007.6隨著項(xiàng)目整體形象的成功樹立及不斷提升，再加上頻繁的媒體視覺(jué)轟炸的配合，在完成一期的銷售的同時(shí)，去化大部分二期的房源。交出銷售間隙，積極做好三期的推廣及蓄水工作。一期11000100%322301100080%32736二期尾盤期三期強(qiáng)銷期2007.7第三期1、2、3、10號(hào)單元總建面2.99萬(wàn)平方米（236套）完成二期的尾盤銷售，加大三期銷售力度，制定合理績(jī)效策略保持員工最佳心態(tài)。全力以赴。二期

1100090%368281號(hào)1100030%98672號(hào)3號(hào)10號(hào)三期蓄水目標(biāo)：2000組銷售執(zhí)行二期全額資金回收三期持續(xù)期2007.8-2007.9

隨著項(xiàng)目整體形象的成功樹立及不斷提升，再加上頻繁的媒體視覺(jué)轟炸的配合，使得二期尾盤的順勢(shì)去化成為必然。同時(shí)加大三期銷售的推進(jìn)力度。二期

11000100%409201號(hào)1100080%263122號(hào)3號(hào)10號(hào)三期尾盤期2007.10——11

屏棄傳統(tǒng)的促銷手段，通過(guò)對(duì)高端客戶精神需求的研判，制定切實(shí)有效的促銷方案，快速完成整盤銷售。1號(hào)11000100%328902號(hào)3號(hào)10號(hào)三期全額資金回收2007.12

三期產(chǎn)品優(yōu)化建議培訓(xùn)計(jì)劃制訂人員招募現(xiàn)場(chǎng)售樓處啟動(dòng)時(shí)間軸：營(yíng)銷執(zhí)行計(jì)劃：發(fā)展商配合項(xiàng)目:設(shè)計(jì)定位確定房展會(huì)主訴求H