沈陽(yáng)鐵西地下商業(yè)街的項(xiàng)目的的策劃的報(bào)告書課件

沈陽(yáng)鐵西地下商業(yè)街項(xiàng)目

策劃報(bào)告書沈陽(yáng)鐵西地下商業(yè)街項(xiàng)目

策劃報(bào)告書報(bào)告框架一、沈陽(yáng)市市場(chǎng)研究二、項(xiàng)目定位三、營(yíng)銷策略建議四、公司簡(jiǎn)介報(bào)告框架一、沈陽(yáng)市市場(chǎng)研究第一部分沈陽(yáng)市市場(chǎng)研究1、沈陽(yáng)市概況2、宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)3、現(xiàn)有商業(yè)及特征4、鐵西區(qū)商業(yè)格局第一部分沈陽(yáng)市市場(chǎng)研究1、沈陽(yáng)市概況沈陽(yáng)是遼寧省的省會(huì)；東北地區(qū)的經(jīng)濟(jì)、文化、交通和商貿(mào)中心；國(guó)家的工業(yè)重鎮(zhèn)，總面積1.3萬(wàn)平方公里；市區(qū)面積3495平方公里；總?cè)丝?40萬(wàn)人；沈陽(yáng)是聞名遐邇的歷史文化名城，因地處古沈水（渾河支流）之北而得名，建城至今已近2300年。這里蘊(yùn)育了遼河流域的早期文化，是中華民族的發(fā)祥地之一，素有“一朝發(fā)祥地，兩代帝王城”之稱。市場(chǎng)研究——城市概況沈陽(yáng)是遼寧省的省會(huì)；市場(chǎng)研究——城市概況與朝陽(yáng)、遼陽(yáng)主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)對(duì)比市場(chǎng)篇——城市概況對(duì)比項(xiàng)目沈陽(yáng)市遼陽(yáng)市朝陽(yáng)市市區(qū)總?cè)丝?00萬(wàn)72萬(wàn)32萬(wàn)城市居民人均可支配收入11651元（2019年）9649元（2019年）7425元（2019年）農(nóng)村居民純收入5713元4600元3380元社會(huì)消費(fèi)品零售總額1048.7億元103.6億元154.3億元作為省會(huì)城市，雖然在人均收入上沒(méi)有較大的差距，但受人口等多個(gè)因素影響，沈陽(yáng)市的零售市場(chǎng)總體量遠(yuǎn)高于朝陽(yáng)、遼陽(yáng)兩市，而且尚有較高的市場(chǎng)潛力可待挖掘。與朝陽(yáng)、遼陽(yáng)主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)對(duì)比市場(chǎng)篇——城市概況對(duì)比項(xiàng)目沈陽(yáng)市國(guó)際化趨勢(shì)——美國(guó)信貸危機(jī)引發(fā)全球化金融危機(jī)，全球經(jīng)濟(jì)進(jìn)入衰退期，眾多大國(guó)出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)負(fù)增長(zhǎng)。

08年中國(guó)——股市急劇下挫、降息刺激消費(fèi)、4萬(wàn)億拉動(dòng)內(nèi)需…..市場(chǎng)篇——宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)房地產(chǎn)行業(yè)——不可否認(rèn)的寒冬期。沈陽(yáng)區(qū)域——振興東北老工業(yè)基地的機(jī)遇與建設(shè)遼寧中部城市群國(guó)際化趨勢(shì)——美國(guó)信貸危機(jī)引發(fā)全球化金融危機(jī)，全球經(jīng)濟(jì)進(jìn)入衰市場(chǎng)篇——現(xiàn)有商業(yè)【商圈分布】就目前沈陽(yáng)市的商業(yè)格局，基本上以和平區(qū)和沈河區(qū)為中心的商業(yè)核心區(qū)域。形成太原街、中街兩大核心商圈，北行、金廊、五愛、鐵西、南塔五區(qū)域商圈。其中太原街商圈和中街商圈是沈陽(yáng)市兩大主力商圈，其輻射范圍大，對(duì)周邊城市吸引力強(qiáng)，這兩個(gè)商圈的發(fā)展對(duì)提升沈陽(yáng)商業(yè)形象和增強(qiáng)沈陽(yáng)商業(yè)輻射力有重大意義。市場(chǎng)篇——現(xiàn)有商業(yè)【商圈分布】【商圈特征/中街】中街商圈以中街步行街為核心，東起小什字街、西至西順城、北起北順城，南至南順城，由中街、小東路、北中街、南中街、沈陽(yáng)路、正陽(yáng)街、朝陽(yáng)街組成。這些街區(qū)從功能角度沒(méi)有比較明確的功能區(qū)分，這與中街商圈是沈陽(yáng)市歷史最悠久的一個(gè)商業(yè)區(qū)有直接的關(guān)系。中街商圈的規(guī)劃發(fā)展情況以及以打造“東北第一街”的發(fā)展態(tài)勢(shì)來(lái)看，中街商圈以“4A級(jí)商貿(mào)文化旅游區(qū)”的定位與太原街在定位的層面上形成了較大的差異。建設(shè)正陽(yáng)街和朝陽(yáng)街地下通道；結(jié)合故宮周邊環(huán)境綜合整治，完成標(biāo)志性建筑裝修改造；中心廟廣場(chǎng)、名人景觀大道、步道式精品街的建設(shè)工程、建設(shè)休閑廣場(chǎng)，北中街商住開發(fā)項(xiàng)目的實(shí)施充分展現(xiàn)了中街商圈建成東北中心影響東北亞經(jīng)濟(jì)圈的國(guó)際商貿(mào)旅游交易平臺(tái)的決心。

代表商業(yè)：興隆大家庭、沈陽(yáng)商業(yè)城、沈陽(yáng)春天、新瑪特中街店、0101流行館市場(chǎng)篇——現(xiàn)有商業(yè)【商圈特征/中街】市場(chǎng)篇——現(xiàn)有商業(yè)【商圈特征/太原街】太原街商圈是沈陽(yáng)市未來(lái)大力規(guī)劃發(fā)展的市級(jí)商業(yè)區(qū)。商圈集中了千余間商鋪的規(guī)模，以太原街、中華路“一橫一豎”為主軸，東起和平北大街，西至勝利大街，南起南五馬路，北至北五馬路；由太原步行街、中華路商業(yè)街、中山路日俄景觀街、美術(shù)牌匾街、體育用品街、南一風(fēng)味美食街、開明商業(yè)街等街區(qū)組成來(lái)打造“具有都市時(shí)尚的現(xiàn)代化國(guó)際商業(yè)區(qū)”。

代表性商場(chǎng)：中興商廈、百盛、聯(lián)營(yíng)商場(chǎng)、新世界百貨（1、2、3店）、商貿(mào)精品坊、時(shí)尚地下商業(yè)城、東舜商城、萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)等。市場(chǎng)篇——現(xiàn)有商業(yè)【商圈特征/太原街】市場(chǎng)篇——現(xiàn)有商業(yè)【北行商圈】北行商圈是皇姑區(qū)的商業(yè)中心，以長(zhǎng)江街為中心，全力打造長(zhǎng)江商貿(mào)中心區(qū)，通過(guò)把長(zhǎng)江街建成集住宿、休閑、購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)、文化交流于一體的大型商業(yè)街；2019年全面實(shí)施長(zhǎng)江街改造，重點(diǎn)整治交通環(huán)境，并將建設(shè)長(zhǎng)江圖書大廈、科技文化交流中心等項(xiàng)目，啟動(dòng)國(guó)際精品超市、體育健身中心、電子商城等項(xiàng)目來(lái)打造350000平方米的中心商貿(mào)區(qū)。同時(shí)建設(shè)皇姑區(qū)科技創(chuàng)業(yè)中心，發(fā)展高科技產(chǎn)業(yè)的發(fā)展態(tài)勢(shì)將實(shí)現(xiàn)沈陽(yáng)最具現(xiàn)代發(fā)展水平的商圈。與太原街商圈、中街商圈一同構(gòu)筑沈陽(yáng)全新的商業(yè)格局。

市場(chǎng)篇——現(xiàn)有商業(yè)【北行商圈】市場(chǎng)篇——現(xiàn)有商業(yè)【興順商圈】

以鐵西興華街為主，主力商家是“沈陽(yáng)鐵百、大連友誼沈陽(yáng)店、家樂(lè)福、維華商業(yè)廣場(chǎng)”，功能以滿足鐵西區(qū)日常消費(fèi)為主，對(duì)其他商圈影響不大?！灸纤倘Α康靥幧蜿?yáng)郊縣之一東陵區(qū)城區(qū)部分，緊鄰沈河區(qū)界，以鞋類、日雜、家電批發(fā)為主，分割部分低端客流。【五愛商圈】

以五愛批發(fā)市場(chǎng)為核心，經(jīng)營(yíng)品種除金銀珠寶類外，基本與中街各商家經(jīng)營(yíng)的品種檔次重合。其對(duì)外輻射能力逐步下降，交易額已從200億元下降到160億元，批發(fā)轉(zhuǎn)而進(jìn)行零售已是不得已的辦法，同時(shí)在調(diào)整品種檔次后，對(duì)大眾百貨形成殺傷力。市場(chǎng)篇——現(xiàn)有商業(yè)【興順商圈】市場(chǎng)篇——現(xiàn)有商業(yè)【金廊商圈】

2019年提出規(guī)劃，北起北京街經(jīng)青年大街到五里河，目前沈陽(yáng)家樂(lè)福文化店已投入使用，沈陽(yáng)卓展、沈陽(yáng)百聯(lián)購(gòu)物中心、沈陽(yáng)華悅銅鑼灣購(gòu)物中心等既將在1年內(nèi)開業(yè)。這個(gè)商圈以高檔消費(fèi)為主，一方面將起到制約中街和太原街商圈發(fā)展的作用，同時(shí)也有推進(jìn)中街和太原街明確定位和加速調(diào)整的作用。

【西塔商圈】有明顯朝鮮和韓國(guó)特色的商業(yè)街區(qū)，是在沈朝鮮韓國(guó)人的商業(yè)天堂，餐飲、娛樂(lè)發(fā)達(dá)是沈陽(yáng)重要的商業(yè)街。

【三好街商圈】地處沈陽(yáng)南部，東北地區(qū)最大的電腦及相關(guān)產(chǎn)業(yè)集散地。

市場(chǎng)篇——現(xiàn)有商業(yè)【金廊商圈】市場(chǎng)篇——現(xiàn)有商業(yè)市場(chǎng)篇——現(xiàn)有商業(yè)商圈名稱商鋪名稱面積規(guī)劃說(shuō)明太原街商圈時(shí)尚地下負(fù)2層10～20平，負(fù)1層3～10平流行服飾、飾品等集中區(qū)域，面積一般較小，對(duì)本案有所參考參茸市場(chǎng)參茸市場(chǎng)20～30平專業(yè)市場(chǎng)，較為冷清，東北汽配城20～40平專業(yè)市場(chǎng)，一、二層售完，現(xiàn)在售三層商鋪五愛街商圈服裝城4～10平，個(gè)別精品屋面積較大，達(dá)200平專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)，單店品種較少量大，面積需求不高針紡城10～20平專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)，限于產(chǎn)品的擺放，面積規(guī)劃稍大國(guó)際小商品城6～20平，個(gè)別精品屋面積較大，達(dá)200平展示區(qū)域需求較大，有部分大店面需求中街商圈沈陽(yáng)春天（大）10～20平流行服飾零售，面積需求不高沈陽(yáng)春天（?。?～20平流行服飾、日常用品零售，面積需求不高流行前線8～15平流行服飾零售，面積需求不高小商品大世界10～20平，個(gè)別店鋪面積較大達(dá)到200平流行服飾、日常用品零售，面積需求不高商鋪規(guī)劃及經(jīng)營(yíng)狀況對(duì)比市場(chǎng)篇——現(xiàn)有商業(yè)商圈名稱商鋪名稱面積規(guī)劃說(shuō)明太原街商圈時(shí)尚市場(chǎng)篇——現(xiàn)有商業(yè)商鋪出租及租金狀況對(duì)比商圈名稱商鋪名稱租金租售情況太原街商圈時(shí)尚地下負(fù)2層350元/平/月、600元/平/月，負(fù)1層1000元/平/月100%租出參茸市場(chǎng)—1樓汽配市場(chǎng)已關(guān)閉，2樓參茸市場(chǎng)月90%租出，但客流量極少。東北汽配城購(gòu)買者經(jīng)營(yíng)不出租在售，售價(jià)6000～7000元/平五愛街商圈服裝城500～1000元/平/月100%租出針紡城500～800元/平/月100%租出國(guó)際小商品城170～500元/平/月100%租出，部分業(yè)戶再次向外出租，賺取差價(jià)中街商圈沈陽(yáng)春天（大）200～300元/平/月100%租出沈陽(yáng)春天（小）100～300元/平/月80%租出，其余20%正在裝修流行前線300～500元/平/月100%租出小商品大世界300～500元/平/月100%租出市場(chǎng)篇——現(xiàn)有商業(yè)商鋪出租及租金狀況對(duì)比商圈名稱商鋪名稱租金【商業(yè)特征】百貨店引領(lǐng)潮流；社區(qū)商業(yè)滯后；國(guó)內(nèi)外知名大型商業(yè)項(xiàng)目進(jìn)駐；商業(yè)整體擴(kuò)張迅速，競(jìng)爭(zhēng)激烈，城市商業(yè)格局即將變革；消費(fèi)者購(gòu)物習(xí)慣已經(jīng)養(yǎng)成；引領(lǐng)周邊城市消費(fèi)，已經(jīng)形成的消費(fèi)者忠誠(chéng)度較高。市場(chǎng)篇——現(xiàn)有商業(yè)【商業(yè)特征】市場(chǎng)篇——現(xiàn)有商業(yè)市場(chǎng)篇——鐵西【鐵西概況】人口102萬(wàn)，轄區(qū)128平方公里【商業(yè)格局】商業(yè)項(xiàng)目分布在興華街沿線，呈南北分布態(tài)勢(shì)；北街項(xiàng)目以樂(lè)購(gòu)、家世界、聯(lián)華超市、大連友誼、麥德龍、百安居、百聯(lián)購(gòu)物、易家購(gòu)物（在建）等興華南街商業(yè)物業(yè)有鐵西百貨、家樂(lè)福、大商新瑪特、輕工市場(chǎng)、國(guó)美、蘇寧以及在建的沈陽(yáng)萬(wàn)達(dá)購(gòu)物中心、茂業(yè)百貨等。市場(chǎng)篇——鐵西【鐵西概況】人口102萬(wàn)，轄區(qū)128平方公里【商業(yè)特征】鐵西商業(yè)以大型百貨公司、超市、專營(yíng)店為主，多數(shù)為自營(yíng)或聯(lián)營(yíng)經(jīng)營(yíng)模式街邊上鋪經(jīng)營(yíng)顯現(xiàn)為自發(fā)性、隨意性和無(wú)序性，檔次較低，影響了區(qū)域商業(yè)的整體形象；受區(qū)域開發(fā)影響，北街商業(yè)物業(yè)多數(shù)為新近開發(fā)，整體購(gòu)物環(huán)境較好，南街商業(yè)物業(yè)集中在鐵百周邊，物業(yè)略顯陳舊，但客流量較大；鐵西商業(yè)南北戰(zhàn)線過(guò)長(zhǎng)，客流分散，難以形成規(guī)模效應(yīng)；新興的商業(yè)物業(yè)對(duì)現(xiàn)有商業(yè)格局存在沖突，未來(lái)走勢(shì)不明；區(qū)域內(nèi)消費(fèi)群體特征——外散性，由以青年群體為重，多年來(lái)習(xí)慣了去中街或太原街購(gòu)物，區(qū)域內(nèi)購(gòu)物習(xí)慣有待養(yǎng)成；區(qū)域內(nèi)商品特征——中低檔商品及生活類消費(fèi)產(chǎn)品為主市場(chǎng)篇——鐵西【商業(yè)特征】市場(chǎng)篇——鐵西第二部分項(xiàng)目定位1、項(xiàng)目自述2、swot分析3、項(xiàng)目目標(biāo)4、項(xiàng)目定位第二部分項(xiàng)目定位1、項(xiàng)目自述項(xiàng)目篇——項(xiàng)目自述項(xiàng)目屬于地下人防工程，由興華南路鐵西百貨至家樂(lè)福路段，全長(zhǎng)1.6公里；項(xiàng)目北端與沈陽(yáng)地鐵工程鐵西站相連，南端為家樂(lè)福超市；擬定建成后與地面現(xiàn)有商業(yè)設(shè)施的地下部分都設(shè)有連接處。項(xiàng)目篇——項(xiàng)目自述項(xiàng)目屬于地下人防工程，由興華南路鐵西百貨至{優(yōu)勢(shì)}：本案所屬的鐵西區(qū)屬于沈陽(yáng)市人口最多，面積最大的區(qū)，隨著城區(qū)改造進(jìn)程加快，區(qū)域內(nèi)經(jīng)濟(jì)、人口等都將有大幅度提升；本案位于鐵西商圈核心地段，周圍商業(yè)配套豐富，發(fā)展?jié)摿薮?；沈?yáng)市地下工程的代表項(xiàng)目——時(shí)尚購(gòu)物已經(jīng)成為沈陽(yáng)及周邊城市青年群體潮流購(gòu)物首選；項(xiàng)目具有后天發(fā)展優(yōu)勢(shì)和獨(dú)特地下商業(yè)的風(fēng)格特色作為地下人防工程，本項(xiàng)目可辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)，增強(qiáng)了項(xiàng)目?jī)r(jià)值點(diǎn)；{機(jī)會(huì)}：與地鐵相連，“地鐵經(jīng)濟(jì)”所能帶來(lái)的增值效應(yīng)無(wú)可估量；區(qū)域內(nèi)新進(jìn)大型商業(yè)項(xiàng)目多，商業(yè)項(xiàng)目聯(lián)動(dòng)，商圈對(duì)整個(gè)沈陽(yáng)市場(chǎng)的輻射能力提高，為項(xiàng)目帶來(lái)更多的價(jià)值點(diǎn)；消費(fèi)人群斷層與商圈商品和消費(fèi)服務(wù)空白點(diǎn)為項(xiàng)目帶來(lái)更多的競(jìng)爭(zhēng)空間。周圍沒(méi)有同類項(xiàng)目項(xiàng)目篇——SWOT分析{優(yōu)勢(shì)}：項(xiàng)目篇——SWOT分析{劣勢(shì)}：沈陽(yáng)城市整體商業(yè)規(guī)模較大，中街、太原街對(duì)區(qū)域內(nèi)消費(fèi)人群拉動(dòng)力較大，項(xiàng)目與其他商圈的同類項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)中處于下風(fēng)；區(qū)域內(nèi)商業(yè)較為分散，難以形成有力的規(guī)模競(jìng)爭(zhēng)力；項(xiàng)目出售模式為項(xiàng)目后續(xù)經(jīng)營(yíng)埋下隱患；{威脅}：與項(xiàng)目同期開發(fā)的地下商業(yè)項(xiàng)目09年又三處之多，項(xiàng)目從自身?xiàng)l件上沒(méi)有優(yōu)勢(shì)；城市商業(yè)整體放量過(guò)大，即將進(jìn)入商業(yè)發(fā)展的遲緩期恰逢全球性商業(yè)危機(jī)，市民消費(fèi)緊縮，無(wú)論投資者與經(jīng)營(yíng)者相對(duì)謹(jǐn)慎；項(xiàng)目篇——SWOT分析{劣勢(shì)}：項(xiàng)目篇——SWOT分析項(xiàng)目篇——項(xiàng)目目標(biāo)開發(fā)商目標(biāo)：

11年實(shí)現(xiàn)銷售面積1萬(wàn)平米銷售額不低于3個(gè)億項(xiàng)目篇——項(xiàng)目目標(biāo)開發(fā)商目標(biāo)：

在定位之前，我們需要考慮兩點(diǎn)：

1、市場(chǎng)缺少什么？

區(qū)域內(nèi)商業(yè)多數(shù)為大型百貨和超市形態(tài)，缺少一條可以“逛”的街。2、消費(fèi)者需要什么？

占市場(chǎng)主導(dǎo)消費(fèi)的青年群體需要一個(gè)“吃、喝、玩、樂(lè)”一站式消費(fèi)的“集結(jié)號(hào)”。項(xiàng)目篇——項(xiàng)目定位在定位之前，我們需要考慮兩點(diǎn)：項(xiàng)目篇——項(xiàng)目定我們需要做到：項(xiàng)目篇——項(xiàng)目定位打造理想的投資回報(bào)公式，吸引投資者從消費(fèi)者需求角度出發(fā)，填補(bǔ)市場(chǎng)空白點(diǎn)經(jīng)營(yíng)者層面投資者層面我們需要做到：項(xiàng)目篇——項(xiàng)目定位打造理想的投資回報(bào)公式，吸引項(xiàng)目篇——項(xiàng)目定位時(shí)尚/潮流/流動(dòng)/窗口/體驗(yàn)/生活

滿足：流動(dòng)性/秩序性/聯(lián)動(dòng)性/視窗性應(yīng)該具備的元素定位為鐵西時(shí)尚潮流集結(jié)地鐵西商業(yè)的聯(lián)結(jié)紐帶項(xiàng)目篇——項(xiàng)目定位時(shí)尚/潮流/流動(dòng)/窗口/體驗(yàn)/生活

滿足【主流消費(fèi)群體定位】——以區(qū)域內(nèi)青年群體為主，輻射走遍區(qū)域的同類人群。項(xiàng)目篇——項(xiàng)目定位【主流消費(fèi)群體定位】——項(xiàng)目篇——項(xiàng)目定位【形象定位】——鐵西時(shí)尚潮流集結(jié)地COPY太原街“時(shí)尚地下”，為鐵西的青年群體量身打造一條集購(gòu)物、休閑、餐飲、娛樂(lè)為一體的地下商街。項(xiàng)目篇——項(xiàng)目定位【形象定位】——鐵西時(shí)尚潮流集結(jié)地項(xiàng)目篇——項(xiàng)目定位【功能定位】——區(qū)域商業(yè)聯(lián)結(jié)紐帶充分認(rèn)識(shí)到項(xiàng)目另外一個(gè)功能——地下通道，合理利用地鐵帶來(lái)的增值效應(yīng)，充分挖掘與每個(gè)商場(chǎng)連接處的價(jià)值點(diǎn)，成為區(qū)域商業(yè)聯(lián)動(dòng)的最大收益者。項(xiàng)目篇——項(xiàng)目定位【功能定位】——區(qū)域商業(yè)聯(lián)結(jié)紐帶項(xiàng)目篇——項(xiàng)目定位第三部分營(yíng)銷策略建議1、開發(fā)策略2、銷售策略3、推廣策略4、價(jià)格策略5、業(yè)種規(guī)劃第三部分營(yíng)銷策略建議1、開發(fā)策略強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，訂單模式運(yùn)作

采取訂單運(yùn)作模式，尋找與項(xiàng)目切合的商業(yè)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)企業(yè)進(jìn)行合作洽談，在緩解項(xiàng)目資金壓力，亦能增強(qiáng)商戶信心。由北至南，分段開發(fā)

根據(jù)項(xiàng)目地表現(xiàn)有商業(yè)狀況，我們建議從先期開發(fā)鐵百至新瑪特地段。合理布局，與周邊大型商業(yè)形成錯(cuò)位，整合區(qū)域商業(yè)，填補(bǔ)區(qū)域商業(yè)功能空白，豐富業(yè)態(tài)和店鋪規(guī)格檔次

地上臨街商業(yè)的減少和大型商業(yè)的集中，導(dǎo)致區(qū)域商業(yè)模式化、單一化，商業(yè)街區(qū)形式的商業(yè)是城市中心區(qū)不可或缺的集休閑、娛樂(lè)、購(gòu)物、文化消費(fèi)一體的體現(xiàn)城市文化風(fēng)格的商業(yè)體，建議項(xiàng)目在既定主題下，充分借鑒商業(yè)步行街區(qū)的規(guī)劃和功能布局特點(diǎn)，建成一個(gè)具有豐富城市特色的功能齊全的商業(yè)體。策略篇——開發(fā)策略強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，訂單模式運(yùn)作策略篇——開發(fā)策略多種銷售模式結(jié)合

定向銷售、帶租約銷售、回租模式等等，不同區(qū)域采取不同的做法，保證項(xiàng)目資金快速回籠和順利運(yùn)作。批次銷售，掌控節(jié)奏

銷售階段需要給予充分的客戶積累溝通時(shí)間，分批次階段性推出店鋪，保持合理的市場(chǎng)節(jié)奏，控制銷售率。投資客戶的引導(dǎo)與挖掘；

宏觀調(diào)控下住宅投資空間的壓縮、股市低迷、銀行利率減少，使商鋪面臨新的投資機(jī)會(huì)，高于住宅的租金回報(bào)率也是吸引客戶投資商鋪的一個(gè)重要因素策略篇——銷售策略多種銷售模式結(jié)合策略篇——銷售策略主題性推廣

明確項(xiàng)目未來(lái)發(fā)展方向，告訴消費(fèi)者要把項(xiàng)目打造成“沈陽(yáng)第二個(gè)時(shí)尚地下，鐵西的時(shí)尚地下”。

依托于鐵西改造作市場(chǎng)引導(dǎo)

以區(qū)域改造為背景，借勢(shì)周圍大型商業(yè)項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)和開業(yè)，擴(kuò)大鐵西商業(yè)中心的影響，通過(guò)宣傳區(qū)域前景為項(xiàng)目鍍金。充分打造地鐵經(jīng)濟(jì)

地鐵作為項(xiàng)目最大的價(jià)值點(diǎn)之一，也是項(xiàng)目先期推廣的賣點(diǎn)之一。老帶新的客戶模式應(yīng)用

利用口碑傳播，通過(guò)適當(dāng)給與現(xiàn)金獎(jiǎng)勵(lì)的方式，做好老客戶帶新客戶的工作。策略篇——推廣策略主題性推廣策略篇——推廣策略媒體組合合理利用項(xiàng)目自身的戶外媒體資源，通過(guò)項(xiàng)目施工圍擋、售樓處等作正常展示，也可提前興建地下通道入口，增加項(xiàng)目昭示度。策略篇——推廣策略媒體組合策略篇——推廣策略在目前全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷的大環(huán)境下，建議采取低開高走的價(jià)格策略。先把附加值低的區(qū)域推向市場(chǎng)，進(jìn)行前期的市場(chǎng)試水。通過(guò)市場(chǎng)反應(yīng)驗(yàn)證價(jià)格策略的可行性，并通過(guò)客戶積累的情況適時(shí)進(jìn)行調(diào)整。銷售價(jià)格根據(jù)銷售速度和銷售比率，也逐步提高。策略篇——價(jià)格策略在目前全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷的大環(huán)境下，建議采取價(jià)格測(cè)算策略篇——價(jià)格策略暫略價(jià)格測(cè)算策略篇——價(jià)格策略暫略策略篇——業(yè)種規(guī)劃暫略策略篇——業(yè)種規(guī)劃暫略順祝11年新春快樂(lè)，萬(wàn)事如意！Theend順祝11年新春快樂(lè)，萬(wàn)事如意！Theend謝謝你的閱讀知識(shí)就是財(cái)富豐富你的人生謝謝你的閱讀知識(shí)就是財(cái)富38沈陽(yáng)鐵西地下商業(yè)街項(xiàng)目

策劃報(bào)告書沈陽(yáng)鐵西地下商業(yè)街項(xiàng)目

策劃報(bào)告書報(bào)告框架一、沈陽(yáng)市市場(chǎng)研究二、項(xiàng)目定位三、營(yíng)銷策略建議四、公司簡(jiǎn)介報(bào)告框架一、沈陽(yáng)市市場(chǎng)研究第一部分沈陽(yáng)市市場(chǎng)研究1、沈陽(yáng)市概況2、宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)3、現(xiàn)有商業(yè)及特征4、鐵西區(qū)商業(yè)格局第一部分沈陽(yáng)市市場(chǎng)研究1、沈陽(yáng)市概況沈陽(yáng)是遼寧省的省會(huì)；東北地區(qū)的經(jīng)濟(jì)、文化、交通和商貿(mào)中心；國(guó)家的工業(yè)重鎮(zhèn)，總面積1.3萬(wàn)平方公里；市區(qū)面積3495平方公里；總?cè)丝?40萬(wàn)人；沈陽(yáng)是聞名遐邇的歷史文化名城，因地處古沈水（渾河支流）之北而得名，建城至今已近2300年。這里蘊(yùn)育了遼河流域的早期文化，是中華民族的發(fā)祥地之一，素有“一朝發(fā)祥地，兩代帝王城”之稱。市場(chǎng)研究——城市概況沈陽(yáng)是遼寧省的省會(huì)；市場(chǎng)研究——城市概況與朝陽(yáng)、遼陽(yáng)主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)對(duì)比市場(chǎng)篇——城市概況對(duì)比項(xiàng)目沈陽(yáng)市遼陽(yáng)市朝陽(yáng)市市區(qū)總?cè)丝?00萬(wàn)72萬(wàn)32萬(wàn)城市居民人均可支配收入11651元（2019年）9649元（2019年）7425元（2019年）農(nóng)村居民純收入5713元4600元3380元社會(huì)消費(fèi)品零售總額1048.7億元103.6億元154.3億元作為省會(huì)城市，雖然在人均收入上沒(méi)有較大的差距，但受人口等多個(gè)因素影響，沈陽(yáng)市的零售市場(chǎng)總體量遠(yuǎn)高于朝陽(yáng)、遼陽(yáng)兩市，而且尚有較高的市場(chǎng)潛力可待挖掘。與朝陽(yáng)、遼陽(yáng)主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)對(duì)比市場(chǎng)篇——城市概況對(duì)比項(xiàng)目沈陽(yáng)市國(guó)際化趨勢(shì)——美國(guó)信貸危機(jī)引發(fā)全球化金融危機(jī)，全球經(jīng)濟(jì)進(jìn)入衰退期，眾多大國(guó)出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)負(fù)增長(zhǎng)。

08年中國(guó)——股市急劇下挫、降息刺激消費(fèi)、4萬(wàn)億拉動(dòng)內(nèi)需…..市場(chǎng)篇——宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)房地產(chǎn)行業(yè)——不可否認(rèn)的寒冬期。沈陽(yáng)區(qū)域——振興東北老工業(yè)基地的機(jī)遇與建設(shè)遼寧中部城市群國(guó)際化趨勢(shì)——美國(guó)信貸危機(jī)引發(fā)全球化金融危機(jī)，全球經(jīng)濟(jì)進(jìn)入衰市場(chǎng)篇——現(xiàn)有商業(yè)【商圈分布】就目前沈陽(yáng)市的商業(yè)格局，基本上以和平區(qū)和沈河區(qū)為中心的商業(yè)核心區(qū)域。形成太原街、中街兩大核心商圈，北行、金廊、五愛、鐵西、南塔五區(qū)域商圈。其中太原街商圈和中街商圈是沈陽(yáng)市兩大主力商圈，其輻射范圍大，對(duì)周邊城市吸引力強(qiáng)，這兩個(gè)商圈的發(fā)展對(duì)提升沈陽(yáng)商業(yè)形象和增強(qiáng)沈陽(yáng)商業(yè)輻射力有重大意義。市場(chǎng)篇——現(xiàn)有商業(yè)【商圈分布】【商圈特征/中街】中街商圈以中街步行街為核心，東起小什字街、西至西順城、北起北順城，南至南順城，由中街、小東路、北中街、南中街、沈陽(yáng)路、正陽(yáng)街、朝陽(yáng)街組成。這些街區(qū)從功能角度沒(méi)有比較明確的功能區(qū)分，這與中街商圈是沈陽(yáng)市歷史最悠久的一個(gè)商業(yè)區(qū)有直接的關(guān)系。中街商圈的規(guī)劃發(fā)展情況以及以打造“東北第一街”的發(fā)展態(tài)勢(shì)來(lái)看，中街商圈以“4A級(jí)商貿(mào)文化旅游區(qū)”的定位與太原街在定位的層面上形成了較大的差異。建設(shè)正陽(yáng)街和朝陽(yáng)街地下通道；結(jié)合故宮周邊環(huán)境綜合整治，完成標(biāo)志性建筑裝修改造；中心廟廣場(chǎng)、名人景觀大道、步道式精品街的建設(shè)工程、建設(shè)休閑廣場(chǎng)，北中街商住開發(fā)項(xiàng)目的實(shí)施充分展現(xiàn)了中街商圈建成東北中心影響東北亞經(jīng)濟(jì)圈的國(guó)際商貿(mào)旅游交易平臺(tái)的決心。

代表商業(yè)：興隆大家庭、沈陽(yáng)商業(yè)城、沈陽(yáng)春天、新瑪特中街店、0101流行館市場(chǎng)篇——現(xiàn)有商業(yè)【商圈特征/中街】市場(chǎng)篇——現(xiàn)有商業(yè)【商圈特征/太原街】太原街商圈是沈陽(yáng)市未來(lái)大力規(guī)劃發(fā)展的市級(jí)商業(yè)區(qū)。商圈集中了千余間商鋪的規(guī)模，以太原街、中華路“一橫一豎”為主軸，東起和平北大街，西至勝利大街，南起南五馬路，北至北五馬路；由太原步行街、中華路商業(yè)街、中山路日俄景觀街、美術(shù)牌匾街、體育用品街、南一風(fēng)味美食街、開明商業(yè)街等街區(qū)組成來(lái)打造“具有都市時(shí)尚的現(xiàn)代化國(guó)際商業(yè)區(qū)”。

代表性商場(chǎng)：中興商廈、百盛、聯(lián)營(yíng)商場(chǎng)、新世界百貨（1、2、3店）、商貿(mào)精品坊、時(shí)尚地下商業(yè)城、東舜商城、萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)等。市場(chǎng)篇——現(xiàn)有商業(yè)【商圈特征/太原街】市場(chǎng)篇——現(xiàn)有商業(yè)【北行商圈】北行商圈是皇姑區(qū)的商業(yè)中心，以長(zhǎng)江街為中心，全力打造長(zhǎng)江商貿(mào)中心區(qū)，通過(guò)把長(zhǎng)江街建成集住宿、休閑、購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)、文化交流于一體的大型商業(yè)街；2019年全面實(shí)施長(zhǎng)江街改造，重點(diǎn)整治交通環(huán)境，并將建設(shè)長(zhǎng)江圖書大廈、科技文化交流中心等項(xiàng)目，啟動(dòng)國(guó)際精品超市、體育健身中心、電子商城等項(xiàng)目來(lái)打造350000平方米的中心商貿(mào)區(qū)。同時(shí)建設(shè)皇姑區(qū)科技創(chuàng)業(yè)中心，發(fā)展高科技產(chǎn)業(yè)的發(fā)展態(tài)勢(shì)將實(shí)現(xiàn)沈陽(yáng)最具現(xiàn)代發(fā)展水平的商圈。與太原街商圈、中街商圈一同構(gòu)筑沈陽(yáng)全新的商業(yè)格局。

市場(chǎng)篇——現(xiàn)有商業(yè)【北行商圈】市場(chǎng)篇——現(xiàn)有商業(yè)【興順商圈】

以鐵西興華街為主，主力商家是“沈陽(yáng)鐵百、大連友誼沈陽(yáng)店、家樂(lè)福、維華商業(yè)廣場(chǎng)”，功能以滿足鐵西區(qū)日常消費(fèi)為主，對(duì)其他商圈影響不大?！灸纤倘Α康靥幧蜿?yáng)郊縣之一東陵區(qū)城區(qū)部分，緊鄰沈河區(qū)界，以鞋類、日雜、家電批發(fā)為主，分割部分低端客流?！疚鍚凵倘Α?/p>

以五愛批發(fā)市場(chǎng)為核心，經(jīng)營(yíng)品種除金銀珠寶類外，基本與中街各商家經(jīng)營(yíng)的品種檔次重合。其對(duì)外輻射能力逐步下降，交易額已從200億元下降到160億元，批發(fā)轉(zhuǎn)而進(jìn)行零售已是不得已的辦法，同時(shí)在調(diào)整品種檔次后，對(duì)大眾百貨形成殺傷力。市場(chǎng)篇——現(xiàn)有商業(yè)【興順商圈】市場(chǎng)篇——現(xiàn)有商業(yè)【金廊商圈】

2019年提出規(guī)劃，北起北京街經(jīng)青年大街到五里河，目前沈陽(yáng)家樂(lè)福文化店已投入使用，沈陽(yáng)卓展、沈陽(yáng)百聯(lián)購(gòu)物中心、沈陽(yáng)華悅銅鑼灣購(gòu)物中心等既將在1年內(nèi)開業(yè)。這個(gè)商圈以高檔消費(fèi)為主，一方面將起到制約中街和太原街商圈發(fā)展的作用，同時(shí)也有推進(jìn)中街和太原街明確定位和加速調(diào)整的作用。

【西塔商圈】有明顯朝鮮和韓國(guó)特色的商業(yè)街區(qū)，是在沈朝鮮韓國(guó)人的商業(yè)天堂，餐飲、娛樂(lè)發(fā)達(dá)是沈陽(yáng)重要的商業(yè)街。

【三好街商圈】地處沈陽(yáng)南部，東北地區(qū)最大的電腦及相關(guān)產(chǎn)業(yè)集散地。

市場(chǎng)篇——現(xiàn)有商業(yè)【金廊商圈】市場(chǎng)篇——現(xiàn)有商業(yè)市場(chǎng)篇——現(xiàn)有商業(yè)商圈名稱商鋪名稱面積規(guī)劃說(shuō)明太原街商圈時(shí)尚地下負(fù)2層10～20平，負(fù)1層3～10平流行服飾、飾品等集中區(qū)域，面積一般較小，對(duì)本案有所參考參茸市場(chǎng)參茸市場(chǎng)20～30平專業(yè)市場(chǎng)，較為冷清，東北汽配城20～40平專業(yè)市場(chǎng)，一、二層售完，現(xiàn)在售三層商鋪五愛街商圈服裝城4～10平，個(gè)別精品屋面積較大，達(dá)200平專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)，單店品種較少量大，面積需求不高針紡城10～20平專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)，限于產(chǎn)品的擺放，面積規(guī)劃稍大國(guó)際小商品城6～20平，個(gè)別精品屋面積較大，達(dá)200平展示區(qū)域需求較大，有部分大店面需求中街商圈沈陽(yáng)春天（大）10～20平流行服飾零售，面積需求不高沈陽(yáng)春天（?。?～20平流行服飾、日常用品零售，面積需求不高流行前線8～15平流行服飾零售，面積需求不高小商品大世界10～20平，個(gè)別店鋪面積較大達(dá)到200平流行服飾、日常用品零售，面積需求不高商鋪規(guī)劃及經(jīng)營(yíng)狀況對(duì)比市場(chǎng)篇——現(xiàn)有商業(yè)商圈名稱商鋪名稱面積規(guī)劃說(shuō)明太原街商圈時(shí)尚市場(chǎng)篇——現(xiàn)有商業(yè)商鋪出租及租金狀況對(duì)比商圈名稱商鋪名稱租金租售情況太原街商圈時(shí)尚地下負(fù)2層350元/平/月、600元/平/月，負(fù)1層1000元/平/月100%租出參茸市場(chǎng)—1樓汽配市場(chǎng)已關(guān)閉，2樓參茸市場(chǎng)月90%租出，但客流量極少。東北汽配城購(gòu)買者經(jīng)營(yíng)不出租在售，售價(jià)6000～7000元/平五愛街商圈服裝城500～1000元/平/月100%租出針紡城500～800元/平/月100%租出國(guó)際小商品城170～500元/平/月100%租出，部分業(yè)戶再次向外出租，賺取差價(jià)中街商圈沈陽(yáng)春天（大）200～300元/平/月100%租出沈陽(yáng)春天（小）100～300元/平/月80%租出，其余20%正在裝修流行前線300～500元/平/月100%租出小商品大世界300～500元/平/月100%租出市場(chǎng)篇——現(xiàn)有商業(yè)商鋪出租及租金狀況對(duì)比商圈名稱商鋪名稱租金【商業(yè)特征】百貨店引領(lǐng)潮流；社區(qū)商業(yè)滯后；國(guó)內(nèi)外知名大型商業(yè)項(xiàng)目進(jìn)駐；商業(yè)整體擴(kuò)張迅速，競(jìng)爭(zhēng)激烈，城市商業(yè)格局即將變革；消費(fèi)者購(gòu)物習(xí)慣已經(jīng)養(yǎng)成；引領(lǐng)周邊城市消費(fèi)，已經(jīng)形成的消費(fèi)者忠誠(chéng)度較高。市場(chǎng)篇——現(xiàn)有商業(yè)【商業(yè)特征】市場(chǎng)篇——現(xiàn)有商業(yè)市場(chǎng)篇——鐵西【鐵西概況】人口102萬(wàn)，轄區(qū)128平方公里【商業(yè)格局】商業(yè)項(xiàng)目分布在興華街沿線，呈南北分布態(tài)勢(shì)；北街項(xiàng)目以樂(lè)購(gòu)、家世界、聯(lián)華超市、大連友誼、麥德龍、百安居、百聯(lián)購(gòu)物、易家購(gòu)物（在建）等興華南街商業(yè)物業(yè)有鐵西百貨、家樂(lè)福、大商新瑪特、輕工市場(chǎng)、國(guó)美、蘇寧以及在建的沈陽(yáng)萬(wàn)達(dá)購(gòu)物中心、茂業(yè)百貨等。市場(chǎng)篇——鐵西【鐵西概況】人口102萬(wàn)，轄區(qū)128平方公里【商業(yè)特征】鐵西商業(yè)以大型百貨公司、超市、專營(yíng)店為主，多數(shù)為自營(yíng)或聯(lián)營(yíng)經(jīng)營(yíng)模式街邊上鋪經(jīng)營(yíng)顯現(xiàn)為自發(fā)性、隨意性和無(wú)序性，檔次較低，影響了區(qū)域商業(yè)的整體形象；受區(qū)域開發(fā)影響，北街商業(yè)物業(yè)多數(shù)為新近開發(fā)，整體購(gòu)物環(huán)境較好，南街商業(yè)物業(yè)集中在鐵百周邊，物業(yè)略顯陳舊，但客流量較大；鐵西商業(yè)南北戰(zhàn)線過(guò)長(zhǎng)，客流分散，難以形成規(guī)模效應(yīng)；新興的商業(yè)物業(yè)對(duì)現(xiàn)有商業(yè)格局存在沖突，未來(lái)走勢(shì)不明；區(qū)域內(nèi)消費(fèi)群體特征——外散性，由以青年群體為重，多年來(lái)習(xí)慣了去中街或太原街購(gòu)物，區(qū)域內(nèi)購(gòu)物習(xí)慣有待養(yǎng)成；區(qū)域內(nèi)商品特征——中低檔商品及生活類消費(fèi)產(chǎn)品為主市場(chǎng)篇——鐵西【商業(yè)特征】市場(chǎng)篇——鐵西第二部分項(xiàng)目定位1、項(xiàng)目自述2、swot分析3、項(xiàng)目目標(biāo)4、項(xiàng)目定位第二部分項(xiàng)目定位1、項(xiàng)目自述項(xiàng)目篇——項(xiàng)目自述項(xiàng)目屬于地下人防工程，由興華南路鐵西百貨至家樂(lè)福路段，全長(zhǎng)1.6公里；項(xiàng)目北端與沈陽(yáng)地鐵工程鐵西站相連，南端為家樂(lè)福超市；擬定建成后與地面現(xiàn)有商業(yè)設(shè)施的地下部分都設(shè)有連接處。項(xiàng)目篇——項(xiàng)目自述項(xiàng)目屬于地下人防工程，由興華南路鐵西百貨至{優(yōu)勢(shì)}：本案所屬的鐵西區(qū)屬于沈陽(yáng)市人口最多，面積最大的區(qū)，隨著城區(qū)改造進(jìn)程加快，區(qū)域內(nèi)經(jīng)濟(jì)、人口等都將有大幅度提升；本案位于鐵西商圈核心地段，周圍商業(yè)配套豐富，發(fā)展?jié)摿薮?；沈?yáng)市地下工程的代表項(xiàng)目——時(shí)尚購(gòu)物已經(jīng)成為沈陽(yáng)及周邊城市青年群體潮流購(gòu)物首選；項(xiàng)目具有后天發(fā)展優(yōu)勢(shì)和獨(dú)特地下商業(yè)的風(fēng)格特色作為地下人防工程，本項(xiàng)目可辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)，增強(qiáng)了項(xiàng)目?jī)r(jià)值點(diǎn)；{機(jī)會(huì)}：與地鐵相連，“地鐵經(jīng)濟(jì)”所能帶來(lái)的增值效應(yīng)無(wú)可估量；區(qū)域內(nèi)新進(jìn)大型商業(yè)項(xiàng)目多，商業(yè)項(xiàng)目聯(lián)動(dòng)，商圈對(duì)整個(gè)沈陽(yáng)市場(chǎng)的輻射能力提高，為項(xiàng)目帶來(lái)更多的價(jià)值點(diǎn)；消費(fèi)人群斷層與商圈商品和消費(fèi)服務(wù)空白點(diǎn)為項(xiàng)目帶來(lái)更多的競(jìng)爭(zhēng)空間。周圍沒(méi)有同類項(xiàng)目項(xiàng)目篇——SWOT分析{優(yōu)勢(shì)}：項(xiàng)目篇——SWOT分析{劣勢(shì)}：沈陽(yáng)城市整體商業(yè)規(guī)模較大，中街、太原街對(duì)區(qū)域內(nèi)消費(fèi)人群拉動(dòng)力較大，項(xiàng)目與其他商圈的同類項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)中處于下風(fēng)；區(qū)域內(nèi)商業(yè)較為分散，難以形成有力的規(guī)模競(jìng)爭(zhēng)力；項(xiàng)目出售模式為項(xiàng)目后續(xù)經(jīng)營(yíng)埋下隱患；{威脅}：與項(xiàng)目同期開發(fā)的地下商業(yè)項(xiàng)目09年又三處之多，項(xiàng)目從自身?xiàng)l件上沒(méi)有優(yōu)勢(shì)；城市商業(yè)整體放量過(guò)大，即將進(jìn)入商業(yè)發(fā)展的遲緩期恰逢全球性商業(yè)危機(jī)，市民消費(fèi)緊縮，無(wú)論投資者與經(jīng)營(yíng)者相對(duì)謹(jǐn)慎；項(xiàng)目篇——SWOT分析{劣勢(shì)}：項(xiàng)目篇——SWOT分析項(xiàng)目篇——項(xiàng)目目標(biāo)開發(fā)商目標(biāo)：

11年實(shí)現(xiàn)銷售面積1萬(wàn)平米銷售額不低于3個(gè)億項(xiàng)目篇——項(xiàng)目目標(biāo)開發(fā)商目標(biāo)：

在定位之前，我們需要考慮兩點(diǎn)：

1、市場(chǎng)缺少什么？

區(qū)域內(nèi)商業(yè)多數(shù)為大型百貨和超市形態(tài)，缺少一條可以“逛”的街。2、消費(fèi)者需要什么？

占市場(chǎng)主導(dǎo)消費(fèi)的青年群體需要一個(gè)“吃、喝、玩、樂(lè)”一站式消費(fèi)的“集結(jié)號(hào)”。項(xiàng)目篇——項(xiàng)目定位在定位之前，我們需要考慮兩點(diǎn)：項(xiàng)目篇——項(xiàng)目定我們需要做到：項(xiàng)目篇——項(xiàng)目定位打造理想的投資回報(bào)公式，吸引投資者從消費(fèi)者需求角度出發(fā)，填補(bǔ)市場(chǎng)空白點(diǎn)經(jīng)營(yíng)者層面投資者層面我們需要做到：項(xiàng)目篇——項(xiàng)目定位打造理想的投資回報(bào)公式，吸引項(xiàng)目篇——項(xiàng)目定位時(shí)尚/潮流/流動(dòng)/窗口/體驗(yàn)/生活

滿足：流動(dòng)性/秩序性/聯(lián)動(dòng)性/視窗性應(yīng)該具備的元素定位為鐵西時(shí)尚潮流集結(jié)地鐵西商業(yè)的聯(lián)結(jié)紐帶項(xiàng)目篇——項(xiàng)目定位時(shí)尚/潮流/流動(dòng)/窗口/體驗(yàn)/生活

滿足【主流消費(fèi)群體定位】——以區(qū)域內(nèi)青年群體為主，輻射走遍區(qū)域的同類人群。項(xiàng)目篇——項(xiàng)目定位【主流消費(fèi)群體定位】——項(xiàng)目篇——項(xiàng)目定位【形象定位】——鐵西時(shí)尚潮流集結(jié)地COPY太原街“時(shí)尚地下”，為鐵西的青年群體量身打造一條集購(gòu)物、休閑、餐飲、娛樂(lè)為一體的地下商街。項(xiàng)目篇——項(xiàng)目定位【形象定位】——鐵西時(shí)尚潮流集結(jié)地項(xiàng)目篇——項(xiàng)目定位【功能定位】——區(qū)域商業(yè)聯(lián)結(jié)紐帶充分認(rèn)識(shí)到項(xiàng)目另外一個(gè)功能——地下通道，合理