商鋪分割商鋪利益最大化策略

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□主題的原那么

例如：

假設(shè)工程將來的定位是以服裝、音像業(yè)為主，那么那些進深與開間之比大于4:1的商鋪銷售不會有太大困難，由于經(jīng)營服裝、音像業(yè)不需要太寬的門面，而商鋪的后部又可以用來存貨?？墒羌僭O(shè)工程將來的主要商業(yè)定位是以餐飲、零售業(yè)為主，那么幾乎可以斷定目前存在的那些進深與開間之比大于4:1的商鋪將會由于餐飲、零售業(yè)主考慮到不適合自己將來經(jīng)營或者出租而拒絕添置，由于這些種類的商業(yè)要求務(wù)必有較寬的門面，而很深的進深對它們幾乎沒有什么用處。因此，商鋪的分割務(wù)必結(jié)合功能主題來舉行。

□人性化的原那么例如：

目前來說，現(xiàn)有分割出的商業(yè)單位110個，其中一層53個（包括復(fù)式）、二層41個，三層9個，四層8個。按照目前路段的商鋪租金價格25元/㎡/月來計算，平均每個商鋪將來經(jīng)營要負擔的月租金是2500元，而按照最少10%的利潤來計算，每個商鋪業(yè)主平均要達成30000元的月營業(yè)額才有可能保本和盈利。假設(shè)每個上門的客戶平均消費15-20元（視業(yè)種業(yè)態(tài)不同而定），那么月上門客戶量需保持在1500-2000人次，這就是盈虧平衡點。也就是每個商鋪平均日人流量需要達成50-70人次（即平均每小時5-7人），而整個商業(yè)片面的日人流量就是5000-7000人，即平均每小時通過500-700人次，每分鐘通過8-11人次。通路和樓梯占用的面積即理應(yīng)按照此標準舉行設(shè)計調(diào)配。

□科學利用的原那么例如：

樓梯、道路、廁所、休閑空地、設(shè)備間、綠化、停車場都屬于輔佐功能區(qū)范圍。

二、商鋪分割存在問題

□商鋪分割

進深與開間之比大于4：1

□輔佐功能區(qū)

三多：樓梯太多、廁所太多、空閑場地太多

□通道分割

五多：過道、樓梯、回廊、拐角、分叉

三、商鋪分割建議

□降低公攤提高使用率有效方法

１、包括：縮窄過道、取消片面樓梯、取消休息場所、利用電動扶梯下部的空間等等

２、大型商家進駐經(jīng)營如：超市、百貨、大型酒樓等等

四、購物中心業(yè)態(tài)組合（七步法）

□商圈研究

消費才能和業(yè)態(tài)競爭狀況，核心商圈的消費研究

如：不同的區(qū)域、不同的體量、不同的目標市場定位及不同的市場細分，會抉擇購物中心業(yè)態(tài)的不同組合及組合的不同比例。

□業(yè)態(tài)分類

1、不同零售店鋪布局特點與經(jīng)營形式不同

如：服務(wù)商圈范圍、目標市場、經(jīng)營商品的品類、商品組合的寬度與深度、對物業(yè)硬件的要求、對人流的帶動作用、經(jīng)營盈利水平、租金支撐才能、服務(wù)方式都各不一致。

□租戶權(quán)重

1、不同業(yè)種收益才能與租金承受才能不同

如：租金承受才能從高到低的業(yè)態(tài)：珠寶首飾、打扮品、女子時裝、體育用品、書店、男子時裝、電器、餐飲、家具、百貨等等

□業(yè)態(tài)配比

購物占比：57%-65%；餐飲占比：25%-20%；消遣占比：10%-15；配套占比：3%-5%

□分區(qū)布局

處理好各業(yè)種相輔相成關(guān)系，客流共享，經(jīng)營商品相容互補，合理的業(yè)態(tài)組合商鋪資源整合可以帶動人流循環(huán)與店之間的交流

□租約與期限

1、保持業(yè)態(tài)調(diào)整的主動

2、極具品牌號召力、能夠以點帶面、拉動周邊店鋪營業(yè)額的旗艦店，可賦予中期租賃合約

3、利潤增長點、具有動態(tài)性