商業(yè)房地產(chǎn)概念其開發(fā)經(jīng)營(yíng)特征

本文格式為Word版，下載可任意編輯——商業(yè)房地產(chǎn)概念其開發(fā)經(jīng)營(yíng)特征商業(yè)房地產(chǎn)的概念及其開發(fā)經(jīng)營(yíng)的特征

一、商業(yè)房地產(chǎn)的概念

在房地產(chǎn)的進(jìn)展過(guò)程中，住宅房地產(chǎn)一向占有重要的地位，但是隨著經(jīng)濟(jì)進(jìn)展商業(yè)房地產(chǎn)重要性日益凸顯。交通的進(jìn)展、私家車的普及、住宅的郊區(qū)化，這些都是城市經(jīng)濟(jì)進(jìn)展的結(jié)果，同時(shí)也促進(jìn)了商業(yè)業(yè)態(tài)的轉(zhuǎn)化，為商業(yè)房地產(chǎn)的進(jìn)展供給了根基，也提出了要求。2022年，大型ShoppingMall在北京、上海、廣州紛紛興建，越來(lái)越多的專業(yè)商業(yè)房地產(chǎn)公司不斷涌現(xiàn)。在商業(yè)房地產(chǎn)飛速進(jìn)展的同時(shí)，投資開發(fā)創(chuàng)辦管理上也展現(xiàn)了不少問(wèn)題，迫切需要理論的指導(dǎo)，同時(shí)商業(yè)房地產(chǎn)進(jìn)展的閱歷也需要理論的總結(jié)。就商業(yè)房地產(chǎn)本身而言，除了具有房地產(chǎn)的共性之外，在好多方面都有著自身的特點(diǎn)，這也為商業(yè)房地產(chǎn)的特意研究供給了根基。

房地產(chǎn)可以按不同的標(biāo)準(zhǔn)劃分為不同的類別。諸如，按房產(chǎn)建筑形式可以分為平房、多層樓房、高層樓房、超高層樓房和花園別墅；按建筑面積可以分為普遍標(biāo)準(zhǔn)住宅、高標(biāo)準(zhǔn)住宅；按房齡可以分為期房和現(xiàn)房；按用途可以分為居住房地產(chǎn)、寫字樓房地產(chǎn)、商業(yè)房地產(chǎn)、工業(yè)房地產(chǎn)四大類及其他房地產(chǎn)。這里所說(shuō)的商業(yè)房地產(chǎn)主要就是指按照用途劃分的用作商業(yè)用途的房地產(chǎn)，包括酒店、超市、臨街商鋪、大型住宅工程的商業(yè)配套、購(gòu)物中心、特色商業(yè)街區(qū)、商業(yè)廣場(chǎng)、專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)、ShoppingMall等用途的房地產(chǎn)。本文所研究的商業(yè)房地產(chǎn)主要是指其中的大型住宅工程的商業(yè)配套（以下稱為社區(qū)商業(yè)）、大型商廈（包括購(gòu)物中心、商業(yè)廣場(chǎng)、特色商業(yè)街區(qū)和ShoppingMall），這個(gè)片面的商業(yè)房地產(chǎn)除了作為商業(yè)用途以外，還具有投資規(guī)模對(duì)比大、投資回收周期對(duì)比長(zhǎng)、開發(fā)建成后經(jīng)營(yíng)管理要求對(duì)比高、對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)影響對(duì)比大的特點(diǎn)。表11細(xì)致列出了各種房地產(chǎn)類型及每種類型的分類。表11房地產(chǎn)類型及分類類型衡量單位分類住宅房地產(chǎn)住宅單元單用戶

二、商業(yè)房地產(chǎn)及其開發(fā)經(jīng)營(yíng)的特點(diǎn)

相對(duì)于住宅房地產(chǎn)而言，商業(yè)房地產(chǎn)具有大量特點(diǎn)：

（1）收益性強(qiáng)。住宅用房地產(chǎn)收益主要在售價(jià)與建立本金的差價(jià)上，而商業(yè)房地產(chǎn)那么主要是租金收入。租金收入的上下主要并不在于售出價(jià)與建立本金的比較，而受到多種因素的影響。地段的繁華程度、建成后的經(jīng)營(yíng)管理、商業(yè)企業(yè)的品牌商譽(yù)都會(huì)對(duì)租金收入產(chǎn)生影響。同時(shí)，商業(yè)房地產(chǎn)的收益性還來(lái)自物業(yè)價(jià)值的上升，更加是在一些大都市，如我國(guó)的北京、上海、廣州、重慶等。住宅用房地產(chǎn)的收益是一次性的，雖然推行分期付款，但是只是收款期的延后，收益依舊是房屋出售時(shí)就確定的。商業(yè)房地產(chǎn)收益那么是一系列的現(xiàn)金流，而且具有不確定性的特點(diǎn)。

（2）經(jīng)營(yíng)方式多種多樣，以租賃經(jīng)營(yíng)為主。住宅房地產(chǎn)一般采用出售的方式，就算有住宅租賃的存在，也是租賃商先向房地產(chǎn)開發(fā)商添置后舉行租賃，一般不存在房地產(chǎn)商直接興修住宅租賃的現(xiàn)象。而商業(yè)房地產(chǎn)那么以租賃為主，通過(guò)將各個(gè)店鋪出租給商業(yè)經(jīng)營(yíng)主體獲取收益和價(jià)值補(bǔ)償。商鋪只租不售可以科學(xué)地對(duì)整個(gè)商場(chǎng)舉行業(yè)態(tài)業(yè)種配置，并能保證實(shí)時(shí)舉行商業(yè)布局調(diào)整。這是商業(yè)經(jīng)營(yíng)發(fā)揮集聚效應(yīng)的首要條件，有利于順?biāo)於冗^(guò)商場(chǎng)培育期。

（3）風(fēng)險(xiǎn)大。住宅用房地產(chǎn)在房屋出售后，開發(fā)商就可以獲得價(jià)值補(bǔ)償和收益，而商業(yè)房地產(chǎn)的回收期更長(zhǎng)，甚至延續(xù)到整個(gè)商業(yè)房地產(chǎn)的存續(xù)期。住宅房地產(chǎn)在建筑完工房屋售出后就可以確定損益，價(jià)格的上下主要受到區(qū)位、建筑布局、建筑面積等因素的影響，這些因素在施工之前可以預(yù)先確定，施工和售出過(guò)程中不會(huì)發(fā)生太大的變化；而商業(yè)房地產(chǎn)的收益除了受上述因素的影響外，還會(huì)受到其他因素的影響。例如，在商業(yè)房地產(chǎn)很長(zhǎng)的投資回收期內(nèi)，周邊經(jīng)濟(jì)環(huán)境、交通狀況、人流狀況、居住人群乃至政府的政策都會(huì)對(duì)收益產(chǎn)生極大的影響。此外，建成后商業(yè)房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)狀況也會(huì)大大影響收益。而且，商業(yè)房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)一般要經(jīng)過(guò)2年~3年的過(guò)渡期才能趨于成熟，在這一期間內(nèi)隨時(shí)可能面臨調(diào)整和虧損。因此，商業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)對(duì)比大。

（4）投資規(guī)模大。購(gòu)物中心、特色商業(yè)區(qū)、ShoppingMall等的創(chuàng)辦一般都需要大量的資金，而且，如前所述，商業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)一般還要經(jīng)過(guò)2年～3年的過(guò)渡期，需要有雄厚的資金打定。而且，投資收益的回收期較長(zhǎng)也需要占用大量的資金。

（5）經(jīng)營(yíng)管理要求高。住宅用房地產(chǎn)在售出后，主要是物業(yè)管理方面的內(nèi)容，而商業(yè)房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)，其成敗直接關(guān)系到商業(yè)房地產(chǎn)的盈利狀況。同時(shí)，商業(yè)經(jīng)營(yíng)直接面向市場(chǎng)，本身就具有極大的風(fēng)險(xiǎn)，競(jìng)爭(zhēng)也相當(dāng)強(qiáng)烈，因而對(duì)商業(yè)房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)管理要求對(duì)比高。目前的商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)商或者將商場(chǎng)出租給商業(yè)集團(tuán)，或者引進(jìn)具有豐富商業(yè)閱歷的高級(jí)人才舉行商業(yè)管理，將商業(yè)作為房地產(chǎn)之后的后續(xù)投資工程。

（6）經(jīng)營(yíng)內(nèi)容多種多樣。在同一宗商業(yè)房地產(chǎn)中，往往會(huì)有不同的經(jīng)營(yíng)內(nèi)容，即包括各種各樣的商業(yè)經(jīng)營(yíng)方式和商品，有時(shí)還會(huì)涵蓋大片面第三產(chǎn)業(yè)的內(nèi)容。餐飲、消遣、金融等服務(wù)業(yè)都會(huì)展現(xiàn)在商業(yè)房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)中。

商業(yè)房地產(chǎn)的這些特點(diǎn)對(duì)于商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)提出了大量要求。商業(yè)房地產(chǎn)投資有兩種含義：一種是指對(duì)一項(xiàng)已建成的商業(yè)房地產(chǎn)的添置或者對(duì)商業(yè)房地產(chǎn)工程的股權(quán)債權(quán)投資，投資者為個(gè)人或者非房地產(chǎn)投資機(jī)構(gòu)，并不實(shí)際參與房地產(chǎn)的創(chuàng)辦活動(dòng)，通過(guò)投入資金取得房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)獲得未來(lái)收益的權(quán)利；另一種是指商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的投資活動(dòng)，通過(guò)各種渠道集中資金，開發(fā)建成商業(yè)房地產(chǎn)工程，通過(guò)商業(yè)房地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)或者出售獲取收益。本書所講的商業(yè)房地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營(yíng)主要是指后者。對(duì)于這種類型的商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)投資而言，具有以下的特點(diǎn)：

（1）開發(fā)商務(wù)必具備雄厚的資金實(shí)力。商業(yè)房地產(chǎn)的投資規(guī)模對(duì)比大，投資周期對(duì)比長(zhǎng)，另外還有商業(yè)經(jīng)營(yíng)過(guò)渡周期，這些都對(duì)開發(fā)商的資金實(shí)力提出了相當(dāng)高的要求。

（2）建筑規(guī)劃與商業(yè)經(jīng)營(yíng)的精細(xì)結(jié)合。商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)是一項(xiàng)系統(tǒng)的工程，要求商業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的精細(xì)結(jié)合。對(duì)于開發(fā)商而言，不僅要具有雄厚的實(shí)力和房地產(chǎn)開發(fā)的閱歷，而且要深諳商業(yè)經(jīng)營(yíng)之道。在商業(yè)房地產(chǎn)的開發(fā)過(guò)程中，牽頭的應(yīng)當(dāng)是商業(yè)專家，商業(yè)定向、商業(yè)規(guī)劃、商業(yè)計(jì)劃等環(huán)節(jié)務(wù)必在商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)的全過(guò)程中起到領(lǐng)軍作用，只有這樣才能保證工程的告成。在這一系統(tǒng)中，房地產(chǎn)以及建筑規(guī)劃等環(huán)節(jié)倒應(yīng)當(dāng)處于附屬地位。而且，在建筑設(shè)計(jì)之初就要舉行商業(yè)市場(chǎng)調(diào)查，使建筑規(guī)劃與日后的商業(yè)經(jīng)營(yíng)相吻合，否那么，由于前述房地產(chǎn)利用方向變更的困難性，會(huì)造成巨大的損失。

（3）政府的合作支持。如前所述，房地產(chǎn)業(yè)具有極強(qiáng)的外部性和積聚效應(yīng)，受到政府法律、法規(guī)的嚴(yán)格約束。商業(yè)房地產(chǎn)中大型商廈的創(chuàng)辦經(jīng)營(yíng)更是對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)進(jìn)展產(chǎn)生著重大影響。政府會(huì)在確定程度上對(duì)商業(yè)房地產(chǎn)的進(jìn)展舉行扶持。同時(shí)，商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的成敗也與政府政策息息相關(guān)，政府政策對(duì)于商業(yè)房地產(chǎn)的區(qū)位選擇和未來(lái)的進(jìn)展前景有很大影響。因此，商業(yè)房地產(chǎn)的開發(fā)理應(yīng)積極地與政府合作，爭(zhēng)取獲得政府的支持。在好多商業(yè)房地產(chǎn)的創(chuàng)辦工程中，政府都或者作為股東，或者作為中介人存在。

（4）區(qū)位選擇和市場(chǎng)調(diào)查的重要性。商業(yè)房地產(chǎn)工程一旦實(shí)施就需要巨

大的資金投入，而且房地產(chǎn)位置的固定性、異質(zhì)性、利用更改的困難性都使得決策之前的市場(chǎng)調(diào)查奇怪重要。商業(yè)房地產(chǎn)直面商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)，區(qū)位對(duì)于商業(yè)經(jīng)營(yíng)成敗有時(shí)甚至?xí)芯駬裥杂绊憽Ｒ虼?，工程?shí)施前務(wù)必舉行周密的市場(chǎng)調(diào)查和可行性分析論證。

而從商業(yè)房地產(chǎn)投資的角度，商業(yè)房地產(chǎn)與住宅房地產(chǎn)的識(shí)別