大廈物業(yè)工程管理服務(wù)內(nèi)容

本文格式為Word版，下載可任意編輯——大廈物業(yè)工程管理服務(wù)內(nèi)容大廈物業(yè)工程管理服務(wù)內(nèi)容

管理處工程部負(fù)責(zé)整個(gè)大廈的設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)及操作，整個(gè)部門運(yùn)作是否正常將直接影響到大廈的正常運(yùn)營，所以為了提高管理水平、服務(wù)水平及經(jīng)濟(jì)效益，加強(qiáng)工程部人員管理及設(shè)備設(shè)施的管理將是整個(gè)物業(yè)管理一個(gè)重要方面。

工程管理目標(biāo)

1.完好設(shè)備，完好機(jī)房，完好系統(tǒng)的完好目標(biāo)。

目標(biāo)是最大限度的降低物業(yè)管理本金，建立良好的大廈形象。

2.完備資料，完備圖紙，完備操作的完備目標(biāo)。

目的是最大限度的積累物業(yè)管理原始資料，建立充分的軟件支持。

3.完整材料設(shè)備，完整技術(shù)檔案，完整操作規(guī)程的完整。目的是要求總分承包商按照合約完成安裝、調(diào)試工作、發(fā)揮大廈設(shè)備設(shè)施功能實(shí)現(xiàn)最大功能。

為執(zhí)行上述養(yǎng)護(hù)籌劃,本司將把大廈的全體設(shè)備開列在設(shè)備維護(hù)預(yù)定表上，而日常工作頻率將根據(jù)原廠的養(yǎng)護(hù)手冊確定。日后負(fù)責(zé)大廈的工程主管將親自擬定機(jī)電設(shè)備的保養(yǎng)及操作手冊，要細(xì)致至每項(xiàng)設(shè)備的保養(yǎng)工作程序表，使工程部能舉行系統(tǒng)化的養(yǎng)護(hù)工作。

設(shè)備設(shè)施日常管理工作

1.房屋、建筑設(shè)施

1.1工作程序

1.1.1設(shè)備主管

a.負(fù)責(zé)房屋、設(shè)施的技術(shù)資料、檔案的收集，負(fù)責(zé)零星材料的購買籌劃的編制，囑托修理的聯(lián)系工作；

b.每年12月按房屋完好處境制訂下一年度《房屋、設(shè)備、設(shè)施（年度）修理籌劃表》；

c.組織實(shí)施房屋、設(shè)施的修理保養(yǎng)工作，對房屋養(yǎng)護(hù)、修繕供給工作指導(dǎo)及檢查監(jiān)視；

d.對每次周期巡查養(yǎng)護(hù)記錄、修理記錄舉行檢查驗(yàn)證；

e.每季度組織修理工檢查房屋、設(shè)施的使用狀況，記錄《房屋、設(shè)施檢查表》，根據(jù)日常巡查及季度檢查記錄按照《房屋完好程度評定手段》，填寫《房屋完好程度鑒定表》、《房屋完好處境分類記錄表》，經(jīng)經(jīng)理審核后上報(bào)公司主管部門；

f.每年根據(jù)四個(gè)季度檢查處境，填寫《房屋完好處境匯總表》，上報(bào)公司主管部門。

1.2質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)

1.2.1主體布局

a.屋架、柱、梁、檀條及各承重磚墻平直完好，無傾斜、無裂縫展現(xiàn)；

b.鋼砼框架構(gòu)件完好堅(jiān)韌，養(yǎng)護(hù)層無剝落，主筋無外露現(xiàn)象，確保構(gòu)件的承載才能；

c.根基無老化、無腐蝕、無酥碎、無折斷現(xiàn)象，確保根基布局穩(wěn)定堅(jiān)韌。

1.2.2屋面

平整完好，屋面防水層根本完好，隔熱保溫板完好無缺，無裂縫，排水暢通，壓頂出線無起殼、裂縫，粉刷完好。

1.2.3外粉刷

外粉刷無起殼（包括各類線腳粉刷，雨蓬、陽臺等粉刷），無裂縫、無剝落、接縫平整、色調(diào)協(xié)調(diào)。

1.2.4內(nèi)粉刷

各種內(nèi)粉刷及踢腳線無剝落現(xiàn)象，粉刷完好。

1.2.5水、電

a.各種照明電器線路完好，無老化，開關(guān)、插座、燈泡正常工作。

b.上、下水管完好，用水正常，水箱流水暢通，排水系統(tǒng)暢通。

1.2.6落水

各種水落、水管無損壞，托鉤鐵腳完好，排水暢通。

2.供配電設(shè)備

2.1工作程序

2.1.1設(shè)備主管

a.負(fù)責(zé)設(shè)備的技術(shù)資料、檔案的收集、保管；負(fù)責(zé)零星設(shè)備的配件、材料的購買籌劃的編制，外囑托修理的聯(lián)系工作；

b.每年12月制訂下一年度《房屋、設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)籌劃表》，并按運(yùn)行處境制訂《房屋、設(shè)備、設(shè)施（年度）修理籌劃表》；

c.組織實(shí)施供配電設(shè)備的運(yùn)行管理及修理保養(yǎng)工作，并舉行指導(dǎo)，檢查；

d.每周巡查配電房設(shè)備,檢查巡查記錄、交接班記錄；

e.每月定期組織電工檢查供配電設(shè)備的運(yùn)行狀況，填寫《供配電系統(tǒng)檢查表》。按日常巡查記錄及定期檢查記錄，根據(jù)《設(shè)備完好率標(biāo)準(zhǔn)》填寫《設(shè)備完好率月度統(tǒng)計(jì)表》交經(jīng)理審核后報(bào)公司主管部門；

f.對每次周期檢查保養(yǎng)記錄、修理記錄、故障記錄舉行檢查驗(yàn)證；

g.每季匯總設(shè)備故障處境，填寫《設(shè)備故障記錄（季度）匯總表》，報(bào)經(jīng)理審核后，交公司主管部門；

h.按《應(yīng)急預(yù)案》規(guī)定負(fù)責(zé)處理應(yīng)急事情。

2.2質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)

2.2.1低壓開關(guān)柜

a.耐壓試驗(yàn)應(yīng)符合模范規(guī)定；

b.開關(guān)柜內(nèi)各元件應(yīng)齊全、完整、固定、牢靠，盤面油漆應(yīng)完好；

c.電器或端子排接線應(yīng)堅(jiān)韌，綁扎排列整齊，標(biāo)志明顯齊全；

d.接地線連接應(yīng)精細(xì)堅(jiān)韌，導(dǎo)電漆平勻無遺漏；

e.操作片面應(yīng)生動，接點(diǎn)和機(jī)械聯(lián)鎖的動作應(yīng)正確；

f.閘刀開關(guān)、負(fù)荷開關(guān)、空氣開關(guān)和熔斷器完好；

g.接觸器和各種繼電器完好，面板指示燈和按鈕完好；

h.雙電源箱能自動切換；

i.操縱箱手動和自動操作均能運(yùn)行。

2.2.2照明設(shè)備

a.燈具、開關(guān)、插座和照明配電箱等固定牢靠，清潔整齊；

b.開關(guān)是否切斷相線，單相三極插座接地線是否穩(wěn)當(dāng)，照明燈頭有無觸電危害；

c.照明線路的絕緣是否良好，接線頭不應(yīng)外露，燈具高度是否符合規(guī)定；

d.防爆潮濕場所是否應(yīng)用防爆防潮燈具；

2.2.3防雷接地裝置

a.接地電阻值應(yīng)符合要求；

b.接地線應(yīng)平直、堅(jiān)韌，不應(yīng)有上下起伏和彎曲現(xiàn)象；

c.接地體焊接應(yīng)堅(jiān)韌，防腐處理應(yīng)平勻。

2.2.4機(jī)房環(huán)境

a.消防設(shè)施完備，有效；

b.內(nèi)、外保持清潔，室內(nèi)照明、通風(fēng)良好，地面、墻壁、門窗、設(shè)備均無積塵、積水、油漬；

c.電工絕緣工具、絕緣鞋、接地線齊全、有效。

3.供氣設(shè)備

與煤氣公司保持聯(lián)系，每周巡檢，請煤氣公司定期專業(yè)保養(yǎng)，隨時(shí)舉行報(bào)修。

4.給排水設(shè)備

4.1工作程序

4.1.1設(shè)備主管

a.負(fù)責(zé)設(shè)備的技術(shù)資料，檔案的收集、保管，負(fù)責(zé)零星設(shè)備的配件，材料購買籌劃的編制，囑托修理的聯(lián)系工作；

b.每年12月制訂下一年度《房屋、設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)籌劃表》，并按運(yùn)行處境制訂《房屋、設(shè)備、設(shè)施（年度）修理籌劃表》；

c.組織實(shí)施給排水設(shè)備的運(yùn)行管理及修理保養(yǎng)工作，并舉行指導(dǎo)，檢查；

d.每周巡查水泵房設(shè)備,檢查巡查記錄、交接班記錄；

e.每月定期組織管道工檢查給排水設(shè)備的運(yùn)行狀況，填寫《給排水系統(tǒng)檢查表》。按日常巡查記錄及定期檢查記錄，根據(jù)《設(shè)備完好率標(biāo)準(zhǔn)》填寫《設(shè)備完好率月度統(tǒng)計(jì)表》交經(jīng)理審核后報(bào)公司主管部門；

f.對每次周期檢查保養(yǎng)記錄、修理記錄、故障記錄舉行檢查驗(yàn)證；

g.每季匯總設(shè)備故障處境，填寫《設(shè)備故障記錄（季度）匯總表》，報(bào)經(jīng)理審核后，交公司主管部門；

h.每年二次組織實(shí)施水箱清洗消毒及水質(zhì)檢測工作，記錄《水箱清洗消毒記錄表》；

i.按《應(yīng)急預(yù)案》規(guī)定負(fù)責(zé)處理應(yīng)急事情。

4.2質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)

4.2.1供水泵

a.各水泵運(yùn)行主要參數(shù)（流量、揚(yáng)程等）符合出廠要求；

b.管道上的各閥門、避震接頭、壓力表、止回閥等齊全有效，無泄漏，閥門啟閉生動；

c.各水泵運(yùn)行平穩(wěn)，無震撼，無奇怪聲，潤滑良好，無咬泵現(xiàn)象；

d.電氣操縱箱中各器件齊全，啟動、運(yùn)行正常穩(wěn)當(dāng)；

e.水泵、電機(jī)等接地裝置、防護(hù)罩等安好穩(wěn)當(dāng)，無缺損。

4.2.2水箱及附件

a.各浮球閥自動啟閉生動、穩(wěn)當(dāng)；

b.各進(jìn)出閥門啟閉活絡(luò)有效，無滲漏；

c.溢水管暢通，箱底排污閥良好；

d.減壓閥暢通完好，減壓閥前、后閥門壓力表、旁通閥齊全有效；

e.各管道設(shè)備等無銹蝕，無滲漏。

4.2.3排水系統(tǒng)

a.各排水（廢水）管道暢通，無滲漏、堵塞；

b.各排水（污水）管道暢通，無滲漏、堵塞；

c.各檢查口標(biāo)記領(lǐng)會，操作便當(dāng)；

d.各排水橫管無倒返水，排水暢通。

4.2.4污水處理系統(tǒng)

a.各專用鼓風(fēng)機(jī)運(yùn)行平穩(wěn)，無奇怪聲；

b.初濾機(jī)運(yùn)轉(zhuǎn)正常、無卡機(jī)、銹蝕現(xiàn)象；

c.壓濾機(jī)運(yùn)轉(zhuǎn)正常、完好；

d.各輸送、提升日流水泵運(yùn)行平穩(wěn)，主要技術(shù)參數(shù)符合出廠要求；

e.各專用污泥泵運(yùn)行平穩(wěn)，無堵塞；

f.各調(diào)理池、氧化池等完好，無堵塞滲漏現(xiàn)象；

g.氣浮除渣設(shè)備完好；

h.各電機(jī)絕緣性能符合規(guī)定；

i.電氣操縱箱中各元器件齊全，運(yùn)行正常穩(wěn)當(dāng)；

j.消毒裝置完好、有效；

k.電氣接地養(yǎng)護(hù)穩(wěn)當(dāng)、安好；

l.經(jīng)系統(tǒng)處理后，排放符合環(huán)保要求。

5.消防系統(tǒng)

5.1工作程序

5.1.1日常巡查

a.設(shè)備修理工每日一次按照《房屋、設(shè)備、設(shè)施巡查內(nèi)容與程序》巡查泵房設(shè)備，記錄《水泵房巡查記錄表》。設(shè)備發(fā)生奇怪和故障實(shí)時(shí)報(bào)告設(shè)備主管，記錄《設(shè)備故障記錄表》，并在設(shè)備主管協(xié)同下擯棄奇怪和故障；

b.安保人員負(fù)責(zé)消防設(shè)施的日常巡查，每月對各層面消防設(shè)施巡查一遍，將巡查結(jié)果記錄于消防栓、滅火機(jī)箱內(nèi)的記錄表內(nèi)。

5.1.2定期檢查

a.由設(shè)備修理工負(fù)責(zé)每月一次消火栓泵電源啟動測試，記錄《設(shè)備定期啟動記錄表》；

b.由工程主管組織，并由安保主管、安保人員和設(shè)備修理工參與操作，每年一次舉行消火栓舉行系統(tǒng)測試；電源、操縱聯(lián)動功能以及報(bào)警安好系統(tǒng)的測試。記錄《消火栓測試記錄表》。

5.1.3修理保養(yǎng)

a.設(shè)備修理工負(fù)責(zé)消防設(shè)施的修理保養(yǎng)工作；

b.設(shè)備機(jī)房每周清潔一次，機(jī)組每月清潔一次。消防泵"運(yùn)行"與"備用"每月定期啟動后交替更換一次；

c.按《房屋、設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)籌劃表》和《消防設(shè)備（設(shè)施）修理保養(yǎng)規(guī)程》的內(nèi)容要求舉行周期檢查、保養(yǎng)，并將結(jié)果記錄于《設(shè)備、設(shè)施周期檢查、保養(yǎng)記錄表》內(nèi)；

d.消防設(shè)備、設(shè)施修理工作記錄于《房屋、設(shè)備、設(shè)施修理記錄表》內(nèi)。

5.1.4設(shè)備主管

a.負(fù)責(zé)設(shè)備的技術(shù)資料，檔案的收集、保管，負(fù)責(zé)零星設(shè)備的配件，材料購買籌劃的編制，囑托修理的聯(lián)系工作；

b.每年12月制訂下一年度《房屋、設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)籌劃表》，并按運(yùn)行處境制訂《房屋、設(shè)備、設(shè)施（年度）修理籌劃表》；

c.組織實(shí)施消防設(shè)備的運(yùn)行管理及修理保養(yǎng)工作，并舉行指導(dǎo)，檢查；

d.每周巡查消防設(shè)備,檢查巡查記錄；

e.每月定期組織設(shè)備修理工檢查消防設(shè)備的運(yùn)行狀況，填寫《消防及報(bào)警系統(tǒng)檢查表》。按日常巡查記錄及定期檢查記錄，根據(jù)《設(shè)備完好率標(biāo)準(zhǔn)》填寫《設(shè)備完好率月度統(tǒng)計(jì)表》交經(jīng)理審核后報(bào)公司主管部門；

f.對每次周期檢查保養(yǎng)記錄、修理記錄、故障記錄舉行檢查驗(yàn)證；

g.每季匯總設(shè)備故障處境，填寫《設(shè)備故障記錄（季度）匯總表》，報(bào)經(jīng)理審核后，交公司主管部門。

5.2質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)

5.2.1消火栓泵

a.消火泵(流量、揚(yáng)程等主要參數(shù))符合出廠要求；

b.管道上的閥門、避震接頭、壓力表、旁通閥等齊全有效，無泄漏、閥門啟閉生動；

c.消火泵運(yùn)行平穩(wěn)、無振動，潤滑良好、無咬泵現(xiàn)象；

d.電氣操縱和各元件齊全，正常穩(wěn)當(dāng)，性能完好；

e.水泵、電機(jī)等接地裝置、防護(hù)罩安好穩(wěn)當(dāng)，無缺損；

f.管道設(shè)備等無銹蝕、無滲漏。

5.2.2增壓泵

增壓泵運(yùn)轉(zhuǎn)平穩(wěn)，各項(xiàng)運(yùn)行參數(shù)符合出廠標(biāo)準(zhǔn)。

5.2.3消火栓及配套設(shè)施

a.各層消火栓箱及附件齊全完好；

b.啟動報(bào)警按鈕完好、性能穩(wěn)當(dāng)；

c.各層消火栓出水壓力符合要求；

d.消防接合器齊全、有效，無泄漏；

e.戶外立式消火栓齊全有效，開啟生動；

f.消防進(jìn)水環(huán)網(wǎng)暢通，閥門便于操作，并有明顯標(biāo)記。

5.2.4消防報(bào)警

a.消火栓泵運(yùn)轉(zhuǎn)應(yīng)與報(bào)警聯(lián)動；

b.報(bào)警裝置應(yīng)穩(wěn)當(dāng)、正常，杜絕誤報(bào)。

6.弱電設(shè)備

6.1工作程序

6.1.1修理人員

a.按《房屋、設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)籌劃表》和《弱電設(shè)備（設(shè)施）修理保養(yǎng)規(guī)程》的內(nèi)容要求舉行周期檢查、保養(yǎng)，并將結(jié)果記錄于《設(shè)備、設(shè)施周期檢查、保養(yǎng)記錄表》內(nèi)；

b.弱電設(shè)備、設(shè)施修理工作記錄《房屋、設(shè)備、設(shè)施修理記錄表》；

c.弱電設(shè)備發(fā)生奇怪和故障實(shí)時(shí)報(bào)告設(shè)備主管，記錄《設(shè)備故障記錄表》，實(shí)時(shí)擯棄奇怪和故障。

6.1.2電工

a.每日按照《房屋、設(shè)備、設(shè)施巡查內(nèi)容與程序》巡查信號接收機(jī)房設(shè)備，記錄《信號收視設(shè)備巡查記錄表》；

b.察覺弱電設(shè)備奇怪和故障實(shí)時(shí)通知分承包方維保人員并報(bào)告設(shè)備主管，促使修理保養(yǎng)。

6.1.3保安人員

a.負(fù)責(zé)監(jiān)控中心設(shè)備的日常運(yùn)行操作，每班清潔監(jiān)控室及設(shè)備外觀，每次交接班時(shí)巡查周界報(bào)警系統(tǒng)探頭和設(shè)備，每班一次巡查攝像監(jiān)控系統(tǒng)、電子對講系統(tǒng)的設(shè)備，并記錄《監(jiān)控、對講設(shè)備巡查記錄表》；

b.察覺奇怪處境，實(shí)時(shí)報(bào)告保安主管、設(shè)備主管。

6.1.4設(shè)備主管

a.負(fù)責(zé)設(shè)備的技術(shù)資料、檔案的收集、保管，聯(lián)系囑托保養(yǎng)工作；

b.每年12月制訂下一年度《房屋、設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)籌劃表》，并按運(yùn)行處境制訂《房屋、設(shè)備、設(shè)施（年度）修理籌劃表》；

c.組織實(shí)施弱電設(shè)備的運(yùn)行管理并按《設(shè)備修理保養(yǎng)分承包方服務(wù)質(zhì)量監(jiān)管手段》對分承包方舉行監(jiān)管。對弱電設(shè)備修理保養(yǎng)工作舉行檢查、驗(yàn)證；

d.每周巡查弱電房設(shè)備,檢查巡查記錄；

e.每月定期組織分承包方維保人員和電工檢查弱電設(shè)備的運(yùn)行狀況，填寫《保安防盜系統(tǒng)檢查表》和《攝像監(jiān)控系統(tǒng)檢查表》。按日常巡查記錄及定期檢查記錄，根據(jù)《設(shè)備完好率標(biāo)準(zhǔn)》填寫《設(shè)備完好率月度統(tǒng)計(jì)表》交經(jīng)理審核后報(bào)公司公司主管部門；

f.對每次周期檢查保養(yǎng)記錄、修理記錄、故障記錄舉行檢查驗(yàn)證；

g.每季匯總設(shè)備故障處境，填寫《設(shè)備故障記錄（季度）匯總表》，報(bào)經(jīng)理審核后，交公司主管部門；

h.按《應(yīng)急預(yù)案》規(guī)定負(fù)責(zé)處理應(yīng)急事情；

i.輔助管理處主任做好分承包方的評審、評價(jià)和初選工作。

6.2質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)

6.2.1攝像監(jiān)控系統(tǒng)

a.操縱臺

-各操縱器件運(yùn)行正常，能實(shí)行切換定機(jī)、掃描式監(jiān)視等；

-操作鍵盤生動、穩(wěn)當(dāng)；

-電源鎖開關(guān)完好。

b.顯示屏

-各顯示屏上監(jiān)視器齊全、完好，顯像明顯，符合設(shè)計(jì)要求；

-各顯示器接線領(lǐng)會，無肆意拉接線；

-監(jiān)視器安裝堅(jiān)韌、穩(wěn)當(dāng)。

c.電源設(shè)備

-交流穩(wěn)壓電源工作正常、穩(wěn)定；

-各輸出電路熔絲配置合理，沒有不規(guī)矩行為；

-高、低壓電源嚴(yán)格分開，交、直流電源分隔明顯，無肆意拉線；

-二路電源切換正常、穩(wěn)當(dāng)；

-設(shè)備接地養(yǎng)護(hù)、防護(hù)等安好、穩(wěn)當(dāng)。

d.攝像機(jī)

-各攝像機(jī)工作正常，配置數(shù)量齊全；

-帶云臺、帶變焦的攝像機(jī)應(yīng)調(diào)理自如，符合性能要求；

-各攝像機(jī)防護(hù)罩應(yīng)齊全(更加是室外型)；

-各攝像機(jī)鏡頭的光圈調(diào)定正確，確保顯像明顯，符合設(shè)計(jì)要求。

e.錄像機(jī)

-所配錄像機(jī)齊全，性能良好，符合性能要求；

-各攝像監(jiān)視點(diǎn)的信號，均能切換到錄像機(jī)上舉行錄制(包括切換到備用錄像機(jī))。

6.2.2保安防盜系統(tǒng)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)

a.對講裝置

-戶內(nèi)對講裝置能與大門通話。信號良好；

-門衛(wèi)能與戶內(nèi)通話。聯(lián)系處境良好；

-電梯內(nèi)對講裝置能與門衛(wèi)通話。

b.電子防盜門

-閉門器開閉生動，快慢二檔行程明確，自動關(guān)門時(shí)能確保門鎖上；

-電子密碼鎖好，且密碼能修改；

-鍵盤無損壞，不滲漏；

-電源正常。

6.2.3巡更系統(tǒng)

a.主機(jī)、序號機(jī)功能完好；

b.電源、充電體充放電正常；

c.配套附件完好。

6.2.4周界報(bào)警系統(tǒng)

a.光電識別器性能良好；

b.信號傳輸線路良好；

c.聲光聯(lián)動操縱良好。

7.中央空調(diào)系統(tǒng)管理方案

7.1暖通及空調(diào)系統(tǒng)由風(fēng)系統(tǒng)、冷凍水系統(tǒng)、采暖水系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)、通風(fēng)系統(tǒng)、防排煙系統(tǒng)等組成。

7.2空調(diào)系統(tǒng)操作安好管理

世紀(jì)巴士大廈中央空調(diào)系統(tǒng)由制冷機(jī)組、空調(diào)機(jī)組、冷卻塔新風(fēng)機(jī)組、排風(fēng)機(jī)、風(fēng)機(jī)盤管組成，中央空調(diào)系統(tǒng)是物業(yè)工程管理的重要內(nèi)容，務(wù)必引起高度的重視，對空調(diào)系統(tǒng)的管理應(yīng)作好以下根本管理：

7.2.1建立健全各項(xiàng)必要而簡潔的規(guī)章制度并專心組織落實(shí)，務(wù)必有經(jīng)過專業(yè)培訓(xùn)的合格工程技術(shù)人員從事空調(diào)設(shè)備操作。

7.2.2制冷設(shè)備，其設(shè)備、管路、閥門、儀表等，都在確定的壓力下工作。更加是常用的制冷劑是有毒的，當(dāng)空氣中按體積計(jì)超過0.5~0.6%時(shí)，就會使人中毒。在這種濃度下，人假設(shè)停留半小時(shí)，就可能發(fā)生危害。同時(shí)與空氣混合，含量達(dá)成15.5~27%（體積計(jì)）時(shí)，遇明火還會發(fā)生爆炸。而氟利昂之類的制冷劑遇明火時(shí)，又會分解有毒氣體（光氣）。因此，在各類型制冷裝置中，均設(shè)有安好防護(hù)裝置。

7.3制冷設(shè)備檢修管理

7.3.1建立設(shè)備籌劃預(yù)修程序，囑托合格分承包方或自行組織氣力對空調(diào)系統(tǒng)所涉及設(shè)備舉行保養(yǎng)搶修。

7.3.2制冷系統(tǒng)設(shè)備的保養(yǎng)、對伐片、冷凍油、過濾器、密封性電器線路等舉行檢測或更換，對全體壓力操縱器設(shè)定值，電機(jī)絕緣值舉行檢測；

7.3.3冷凍、冷卻小泵的保養(yǎng)，對小泵軸封、軸承、葉輪、外殼等舉行檢測或保養(yǎng)；

7.3.4末端設(shè)備、分機(jī)盤管、空調(diào)箱舉行電機(jī)測試，皮帶、濾網(wǎng)、積水盤風(fēng)量調(diào)理閥等舉行保養(yǎng)；

7.4空調(diào)機(jī)組記錄數(shù)據(jù)管理

建立運(yùn)行日志，領(lǐng)會的記錄與反映空調(diào)運(yùn)行各狀態(tài)的各時(shí)間段數(shù)據(jù)，其主要記錄數(shù)據(jù)為：

7.4.1室外溫度

7.4.2壓縮機(jī)排氣壓力

7.4.3壓縮機(jī)吸氣壓力

7.4.4冷凝器進(jìn)出水水溫

7.4.5潤滑油油位

7.4.6設(shè)備運(yùn)行電流

7.4.7設(shè)備運(yùn)行電壓

7.4.8壓縮機(jī)上載級數(shù)

7.4.9水泵運(yùn)行電流

7.4.10水泵進(jìn)出水壓力

7.4.11供回水調(diào)配器進(jìn)出壓力

7.4.12其它數(shù)據(jù)

7.5中央空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)行數(shù)據(jù)操縱

7.5.1檢查水泵是否奇怪聲音震撼及過熱。

7.5.2記錄各表讀數(shù)，包括電流、出入水壓力。

7.5.3檢查水泵外殼保溫，如有損壞，應(yīng)立刻修補(bǔ)。

7.5.4檢查馬達(dá)運(yùn)行時(shí)電力負(fù)荷及對上月數(shù)字作一對比。

7.5.5檢查部件松緊，如漏水嚴(yán)重，重新修緊或更換部件，將后備泵轉(zhuǎn)為"運(yùn)行"泵。

7.5.6檢查水泵軸承潤滑油是否足夠，如缺乏夠，加油。

7.5.7檢查水泵壓力是否正常。

7.5.8清洗Y型濾網(wǎng)

7.5.9拆下軸承，清洗后檢查軸承，如察覺不妥，立刻更換。

7.5.10檢查泵軸、密封件、泵葉，如察覺磨損或腐蝕嚴(yán)重，立刻更換。

7.5.11檢查泵軸上下移動隙位和軸端隙位是否正常。

7.5.12檢查和校準(zhǔn)全體的儀表。

7.5.13檢查各閘閥、止回閥。

7.5.14除掉銹漬，刷上防銹油及面油。

7.6空調(diào)箱保養(yǎng)要求

7.6.1檢查空調(diào)箱運(yùn)行時(shí)是否有奇怪聲音、震撼及過熱心況。

7.6.2檢查冷凍水/熱水電閥是否操作正常。

7.6.3清洗隔塵濾網(wǎng)。

7.6.4測試各軸承潤滑油是否足夠，如缺乏夠，加油。

7.6.5檢查水泵軸承潤滑油是否足夠，如缺乏夠，加油。

7.6.6檢查各皮帶是否同一平面。

7.6.7清理冷凝水盤垃圾及冷凝水管臟物。

7.6.8檢查機(jī)身與風(fēng)管之軟接頭及消聲箱。

7.6.9清洗冷凍及采暖盤管。

7.6.10檢查及重新校對各操縱電路，及包括中控室之訊號調(diào)對及遙控功能/警報(bào)功能。

7.6.11檢查風(fēng)機(jī)機(jī)身保溫，如有損壞，應(yīng)加以修補(bǔ)，刷防銹油及面油。

7.6.12為機(jī)身、風(fēng)扇及支架除銹及刷防銹漆及面油。

7.6.13檢查風(fēng)扇是否平衡。

7.6.14測試馬達(dá)絕緣是否正常。

7.6.15為各節(jié)風(fēng)門刷防銹油及加連動部門潤滑油。

7.6.16測試各手動及電動閥可否全開及全閉，為各絲桿加油。

7.6.17檢查/修補(bǔ)冷凝水盤防水膜。

7.6.18消防聯(lián)動系統(tǒng)測試。

7.7冷水循環(huán)水泵保養(yǎng)管理

7.7.1檢查水泵是否奇怪聲音震撼及過熱。

7.7.2記錄各表讀數(shù)，包括電流、出入水壓力。

7.7.3檢查水泵外殼保溫，如有損壞，應(yīng)立刻修補(bǔ)。

7.7.4檢查馬達(dá)運(yùn)行時(shí)電力負(fù)荷及對上月數(shù)字作一對比。

7.7.5檢查部件松緊，如漏水嚴(yán)重，重新修緊或更換部件，將后備泵轉(zhuǎn)為"運(yùn)行"泵。

7.7.6檢查水泵軸承潤滑油是否足夠，如缺乏夠，加油。

7.7.7檢查水泵壓力是否正常。

7.7.8清洗Y型濾網(wǎng)

7.7.9拆下軸承，清洗后檢查軸承，如察覺不妥，立刻更換。

7.7.10檢查泵軸、密封件、泵葉，如察覺磨損或腐蝕嚴(yán)重，立刻更換。

7.7.11檢查泵軸上下移動隙位和軸端隙位是否正常。

7.7.12檢查和校準(zhǔn)全體的儀表。

7.7.13檢查各閘閥、止回閥。

7.7.14除掉銹漬，刷上防銹油及面油。

7.8空調(diào)箱保養(yǎng)要求

7.8.1檢查空調(diào)箱運(yùn)行時(shí)是否有奇怪聲音、震撼及過熱心況。

7.8.2檢查冷凍水/熱水電閥是否操作正常。

7.8.3清洗隔塵濾網(wǎng)。

7.8.4測試各軸承潤滑油是否足夠，如缺乏夠，加油。

7.8.5檢查水泵軸承潤滑油是否足夠，如缺乏夠，加油。

7.8.6檢查各皮帶是否同一平面。

7.8.7清理冷凝水盤垃圾及冷凝水管臟物。

7.8.8檢查機(jī)身與風(fēng)管之軟接頭及消聲箱。

7.8.9清洗冷凍及采暖盤管。

7.8.10檢查及重新校對各操縱電路，及包括中控室之訊號調(diào)對及遙控功能/警報(bào)功能。

7.8.11檢查風(fēng)機(jī)機(jī)身保溫，如有損壞，應(yīng)加以修補(bǔ)，刷防銹油及面油。

7.8.12為機(jī)身、風(fēng)扇及支架除銹及刷防銹洱及面油。

7.8.13檢查風(fēng)扇是否平衡。

7.8.14測試馬達(dá)絕緣是否正常。

7.8.15為各節(jié)風(fēng)門刷防銹油及加連動部門潤滑油。

7.8.16測試各手動及電動閥可否全開及全閉，為各絲桿加油。

7.8.17檢查/修補(bǔ)冷凝水盤防水膜。

7.8.18消防聯(lián)動系統(tǒng)測試。

7.9風(fēng)機(jī)盤管保養(yǎng)管理

7.9.1清洗塵網(wǎng)，損壞的更換。

7.9.2檢查溫控開關(guān)是否工作正常。

7.9.3檢查風(fēng)機(jī)運(yùn)轉(zhuǎn)中有沒有染音或噪音過大。

7.9.4檢查馬達(dá)外殼溫度是否正常。

7.9.5檢查冷凝水盤，如有積水應(yīng)實(shí)時(shí)疏通。

7.9.6除掉冷凝水雜物。

7.9.7修補(bǔ)損壞的保溫。

7.9.8清洗翅片，清洗風(fēng)葉和蝸殼。

7.10管道及閥門的保養(yǎng)要求

7.10.1巡查各水管及水閥是否有漏水的現(xiàn)象，如有問題，應(yīng)立刻校正。

7.10.2檢查及修理各空調(diào)風(fēng)管防火閥。

7.10.3檢查部件松緊，如漏水嚴(yán)重，重新修緊或更換部件，將后備泵轉(zhuǎn)為"運(yùn)行"泵。

7.10.4檢查水泵軸承潤滑油是否足夠，如缺乏夠，加油。

7.10.5檢查水泵壓力是否正常。

7.10.6清洗Y型濾網(wǎng)。

7.10.7拆下軸承，清洗后檢查軸承，如察覺不妥，立刻更換。

7.10.8檢查泵軸、密封件、泵葉，如察覺磨損或腐蝕嚴(yán)重，立刻更換。

7.10.9檢查泵軸上下移動隙位和軸端隙位是否正常。

7.10.10檢查和校準(zhǔn)全體的儀表。

8.電梯及自動扶梯系統(tǒng)管理方案

8.1電梯修理和保養(yǎng)

8.1.1每日巡查檢查

每日電梯投入正式運(yùn)行前，對電梯作打定性的試運(yùn)行。對電梯機(jī)械部件和電氣裝置作巡查性檢查和記錄。查看電梯運(yùn)行動作的正確性，運(yùn)行速度的穩(wěn)定性。消釋故障隱患，保持電梯的正常運(yùn)行。

8.1.2每周檢查保養(yǎng)

每周對電梯的機(jī)構(gòu)和部件做一次保養(yǎng)、檢查，并經(jīng)行全面的清潔、潤滑（制動器銷軸、導(dǎo)向輪、轎頂輪、對重輪軸承、轎廂門和廳門滑輪、交柵門各銷軸、自動門機(jī)構(gòu)傳動裝置、自動門機(jī)構(gòu)杠系統(tǒng)銷槽、安好觸板銷軸、門鎖開關(guān)銷軸）

8.1.3每月檢查保養(yǎng)

每月對電梯機(jī)構(gòu)和部件做一次檢查保養(yǎng)。專心檢查緊固部位的堅(jiān)韌性和磨損部位的完整性。并舉行必要的保養(yǎng)，潤滑，調(diào)整，調(diào)整工作務(wù)必按技術(shù)要求舉行。使每臺電梯的整體布局處于良好的狀態(tài)下舉行工作（蝸輪、蝸桿軸的滾動軸承、電動機(jī)滾動軸承、限速器銷軸和漲繩輪、極限開關(guān)漲繩輪、選層器運(yùn)動部位、門導(dǎo)軌、安好鉗傳動桿、安好鉗、補(bǔ)償裝置漲繩輪）。

8.1.4每季度檢查保養(yǎng)

每季度對電梯的季度保養(yǎng)機(jī)構(gòu)和部件做一次檢查保養(yǎng)。專心檢查機(jī)構(gòu)和部件的使用處境，并舉行必要的保養(yǎng)，潤滑，調(diào)整，調(diào)整工作按技術(shù)要求舉行（曳引鋼絲繩、自動門機(jī)構(gòu)鋼絲繩、安好鉗限速器鋼絲繩、行程