鹽城金大洋城市生活廣場(chǎng)商業(yè)項(xiàng)目定位報(bào)告

金大洋城市生活廣場(chǎng)讓城市生活更精彩不在城市商業(yè)旺區(qū)，主題？賣點(diǎn)？周邊的環(huán)境影響（西環(huán)路現(xiàn)狀）。項(xiàng)目規(guī)模大，商鋪集中，數(shù)量多。多種物業(yè)功能相結(jié)合，怎么設(shè)計(jì)？經(jīng)營(yíng)與銷售結(jié)合，可持續(xù)發(fā)展的問題。項(xiàng)目面臨的問題我們工作的關(guān)鍵項(xiàng)目發(fā)展策略及定位對(duì)規(guī)劃方案的調(diào)整項(xiàng)目營(yíng)銷推廣策略解決問題的思路與方法資料收集實(shí)地調(diào)研問卷調(diào)查客戶訪談市場(chǎng)分析項(xiàng)目條件及相關(guān)案例分析發(fā)展定位價(jià)格定位產(chǎn)品定位功能/業(yè)態(tài)定位目標(biāo)客戶定位主題專業(yè)經(jīng)驗(yàn)鹽城被國(guó)家提為國(guó)家發(fā)展戰(zhàn)略的重點(diǎn)城區(qū),也是蘇北區(qū)域中心，經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)，面臨巨大發(fā)展空間項(xiàng)目所在區(qū)域?yàn)辂}城新城行政、教育、文化中心項(xiàng)目商業(yè)規(guī)模大，且處于城市新發(fā)展區(qū)域區(qū)域分析鹽城面積l4983平方公里,總?cè)丝?95.61萬人,轄8縣(市)l區(qū)古老與新興的結(jié)合鹽城有2100年歷史。古有“淮夷地”之稱,漢置鹽瀆縣,東晉安帝時(shí)更名為鹽城縣,以“環(huán)城皆鹽場(chǎng)”而得名。1983年設(shè)立鹽城市革命勝地和旅游勝地新四軍根據(jù)地、丹頂鶴國(guó)家自然保護(hù)區(qū)、麋鹿國(guó)家自然保護(hù)區(qū)城市城市歷史徐州都市圈南京都市圈蘇錫常都市圈鹽城市受蘇錫常都市圈、南京都市圈、徐州都市圈三大都市圈的輻射，在振興蘇北的戰(zhàn)略中占有重要地位，面臨巨大的投資商機(jī)蘇南蘇北南北合作，鹽城面臨投資商機(jī)鹽城城市城市定位江蘇沿海中心城市新興工業(yè)城市海洋經(jīng)濟(jì)服務(wù)基地城市開放的鹽城.茉莉花節(jié)蓬勃發(fā)展的房地產(chǎn)業(yè)悅達(dá)產(chǎn)業(yè)，“以工興市”城市城市經(jīng)濟(jì)分析城市經(jīng)濟(jì)分析鹽城國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值和人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值增長(zhǎng)幅度連續(xù)保持11％以上，高于全國(guó)7.6％的增幅。2007年實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值1368億元，按可比價(jià)計(jì)算比上年增長(zhǎng)15%，增幅創(chuàng)“九五”以來的新高。按常住人口計(jì)算，全市人均GDP達(dá)18000元。（資料來源：鹽城市統(tǒng)計(jì)局）國(guó)民經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，固定資產(chǎn)投資快速增長(zhǎng)。城市經(jīng)濟(jì)城市經(jīng)濟(jì)狀況圖3：鹽城市歷年GDP總量（資料料來源源：鹽鹽城市市統(tǒng)計(jì)計(jì)局））國(guó)民經(jīng)濟(jì)收入穩(wěn)定,直奔小康生活。城市經(jīng)經(jīng)濟(jì)城市經(jīng)經(jīng)濟(jì)狀狀況圖5：鹽城市歷年人均可支配收入（資料料來源源：鹽鹽城市市統(tǒng)計(jì)計(jì)局））城市經(jīng)經(jīng)濟(jì)城市經(jīng)經(jīng)濟(jì)狀狀況人口狀狀況鹽城是是江蘇蘇第二二人口口大市市，城城鄉(xiāng)勞勞動(dòng)力力供給給總量量為392萬人人，其其中農(nóng)農(nóng)村勞勞動(dòng)力力285萬萬人。。具有有大專專以上上文化化程度度的2.6萬人人，高高中（（含中中專、、技校校、職職高））文化化程度度的26.5萬萬人，，初中中以上上文化化程度度的20.9萬萬人；；具備備中級(jí)級(jí)以上上職業(yè)業(yè)技能能的有有5.8萬萬人，，初級(jí)級(jí)職業(yè)業(yè)技能能的專專業(yè)人人員14.8萬萬人。。作為為鹽阜阜800萬萬人民民的中中心城城市，，到2010年年，鹽鹽城市市區(qū)人人口將將達(dá)到到100萬萬人。。（資料料來源源：鹽鹽城市市統(tǒng)計(jì)計(jì)局））人口增長(zhǎng)較快，第二產(chǎn)業(yè)所占比例逐年增強(qiáng)。城市人人口（資料來源：鹽城規(guī)劃局）（資料來源：鹽城規(guī)劃局）鹽城市區(qū)擴(kuò)大面臨巨大的發(fā)展空間城市人人口城市消消費(fèi)居民生生活、、消費(fèi)費(fèi)水平平分析析消費(fèi)需需求穩(wěn)穩(wěn)步增增長(zhǎng)。。2008年上上半年年，全全市社社會(huì)消消費(fèi)品品零售售總額額實(shí)現(xiàn)現(xiàn)252.99億元元，增增長(zhǎng)25.3%，扣扣除物物價(jià)因因素，，實(shí)際際增長(zhǎng)長(zhǎng)18%，，同比比提高高1.4個(gè)個(gè)百分分點(diǎn)。。從上上半年年情況況看，，零售售業(yè)增增勢(shì)強(qiáng)強(qiáng)勁，，保持持市場(chǎng)場(chǎng)主導(dǎo)導(dǎo)地位位。消費(fèi)需需求分分析區(qū)域消消費(fèi)者者特征征分析析鹽城市市區(qū)2000年年-2007年年人均均可支支配收收入逐逐年增增加，，人均均年末末存款款余額額穩(wěn)步步上升升，社社會(huì)消消費(fèi)品品零售售總額額穩(wěn)步步增長(zhǎng)長(zhǎng)。居民消費(fèi)購買力逐年增強(qiáng)，需求穩(wěn)步上升圖5：鹽城市歷年人均可支配收入鹽城市市區(qū)居居民人人均可可支配配收入入低于于常州州，但但同比比增長(zhǎng)長(zhǎng)幅度度高于于常州州（常常州比比鹽城城由1.71減減少到到1.39），，差距距在逐逐步縮縮小。。鹽城市市區(qū)居居民人人均消消費(fèi)低低于常常州，，同比比增幅幅也低低于常常州，，鹽城城和常常州人人均消消費(fèi)支支出同同比增增幅為為10.8和11.5。。鹽城消費(fèi)力有待培育，但蘊(yùn)含巨大商機(jī)消費(fèi)需需求分分析消費(fèi)需需求分分析鹽城消費(fèi)水平提升已達(dá)小康水平消費(fèi)需需求分分析2008年年5月月鹽城城8大大類消消費(fèi)支支出增增幅統(tǒng)統(tǒng)計(jì)，教育文化娛樂、食品、居住類消費(fèi)支出大，增幅較快。商業(yè)市市場(chǎng)分分析商業(yè)市市場(chǎng)分分析鹽城機(jī)機(jī)場(chǎng)通榆運(yùn)運(yùn)河宿淮鹽鹽高速速公路路寧靖鹽鹽高速速公路路連鹽通通高速速公路路204國(guó)道道新洋港港鹽城市市對(duì)外外交通通圖對(duì)外交交通鹽城對(duì)對(duì)外交交通發(fā)發(fā)達(dá)，，有航航空、、鐵路路、高高速公公路、、水路路等交通新長(zhǎng)鐵鐵路鹽城交通網(wǎng)絡(luò)非常完善區(qū)域功功能城中片片區(qū)新洋港港以南南、通通榆運(yùn)運(yùn)河以以東、、西環(huán)環(huán)路以以西、、青年年路以以北。。以商業(yè)業(yè)服務(wù)務(wù)和居居住功功能為為主城南片片區(qū)青年路路以南南、通通榆運(yùn)運(yùn)河以以東、、西環(huán)環(huán)路以以西、、新河河以北北。以居住住和行行政、、文化化、教教育功功能為為主。。保留留悅達(dá)達(dá)工業(yè)業(yè)園和和市開開發(fā)區(qū)區(qū)用地地，以以串場(chǎng)場(chǎng)河為為界，，維持持“東東工西西宿””的格格局。區(qū)域圖9：鹽城市區(qū)房地產(chǎn)板塊分布圖區(qū)域城市規(guī)規(guī)劃發(fā)發(fā)展方方向重點(diǎn)向南，，適度向西西，啟動(dòng)河河?xùn)|，有計(jì)計(jì)劃向北城市發(fā)展戰(zhàn)戰(zhàn)略規(guī)劃以工興市，，培育企業(yè)業(yè)性增長(zhǎng)極極，充分發(fā)發(fā)揮工業(yè)化化對(duì)城市化化的促進(jìn)作作用。本項(xiàng)目處在城市發(fā)展的重點(diǎn)區(qū)域本項(xiàng)目位于于鹽城老城城區(qū)、鹽都都新區(qū)和經(jīng)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)區(qū)之間，是是鹽城發(fā)展展的重點(diǎn)區(qū)區(qū)域。老城區(qū)鹽都新區(qū)本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)是聯(lián)系新老城區(qū)和開發(fā)區(qū)關(guān)系的紐帶項(xiàng)目位置商業(yè)狀況分分析解市政府e6666市中心路馬路西世中軍建紀(jì)大道環(huán)路進(jìn)東大路雙元路慶年青路路賓迎路躍路鹽放南路馬新體育館abdC說明：鹽城市區(qū)的的商業(yè)主要要集中在建建軍中路和和解放南路路的市中心心區(qū)域，專專業(yè)型和特特色商業(yè)市市場(chǎng)基本分分布在上圖圖的區(qū)域內(nèi)內(nèi)。本項(xiàng)目市場(chǎng)狀況分分析亭湖區(qū)板塊塊城西南板塊塊鹽都新區(qū)板板塊住宅板塊分分布明顯市場(chǎng)狀況分分析商業(yè)物業(yè)分分布狀況分布圖錦繡北苑錦繡苑東方花園鑫祥園悅達(dá)-都市市花園悅達(dá)—東東園牡丹花園永興佳園怡景花園-商業(yè)街中茵-海華華廣場(chǎng)世紀(jì)花園華興路步行行街建軍中路毓龍路沿街商鋪大型專業(yè)市市場(chǎng)主要分分布于汽車車站附近百貨商場(chǎng)主主要分布于于建軍中路路附近沿街商鋪主主要分布在在城市主干干道兩側(cè)和和新建住宅宅小區(qū)大型商業(yè)街、步行街亨達(dá)商業(yè)街街偉廈花園溫馨花園陽光世紀(jì)城城新都花園鴻基－奧園園－芝林廣廣場(chǎng)宏都花園本項(xiàng)目我們的思考考？項(xiàng)目不處在在商業(yè)集中中區(qū)域,我我們?nèi)绾未虼蛟焐虡I(yè)氣氣氛？市場(chǎng)狀況分分析亭湖區(qū)商圈圈地處傳統(tǒng)市市中心區(qū)域域主要區(qū)域范范圍：以建建軍路為中中心兩側(cè)汽車站次商商圈：該商圈特特殊案例鹽都新區(qū)商商圈地處原鹽都都縣中心區(qū)區(qū)域主要區(qū)域范范圍：毗鄰鄰解放南路路兩側(cè)鹽都新區(qū)商圈解放南路黃海海路路大慶慶中中路路解放放路路開放放大大道道本項(xiàng)目?jī)纱笊倘δ夏媳被?dòng)亭湖區(qū)商圈市場(chǎng)狀況分分析亭湖區(qū)商圈圈是鹽城最最主要的商商圈，鹽城城主要的商商業(yè)物業(yè)集集中在本商商圈業(yè)態(tài)商家專業(yè)市場(chǎng)高力裝飾城、招商場(chǎng)、城中城小商品市場(chǎng)、鴻基家具城大型超市上海華聯(lián)超市、上海農(nóng)工商超市、雅家樂超市商業(yè)街建軍中路商業(yè)街步行街華興路步行街、通榆北村步行街百貨商城鹽阜人民商場(chǎng)、文峰大世界沿街商鋪毓龍路、人民路亭湖區(qū)商圈圈市場(chǎng)狀況分分析建軍中路華興路毓龍路人民路業(yè)種業(yè)態(tài)百貨公司，民居底層商鋪時(shí)尚類服飾、鞋帽為主鮮花、婚紗攝影、服裝、眼鏡新型商業(yè)形態(tài)經(jīng)營(yíng)檔次中高檔中檔中檔代表品牌美特思邦威、playboy、金伯利鉆石、肯德基知名品牌較少，春竹、三槍精工眼鏡、金百合婚紗攝影百世德咖啡商鋪開間開間2-3米，進(jìn)深多為8-10米開間4米，進(jìn)深8米開間4-6米，進(jìn)深8-10米開間4-6米，進(jìn)深8-10米租售情況租賃為主，租賃價(jià)格約為RMB4-6元/m2/天；中茵海華售價(jià)3萬元/m2，亨達(dá)2萬元/m2銷售：100％；經(jīng)營(yíng)：一層90％，二層5％。以租為主,租金1.5元/天/m2零星商鋪,租金1.5-1.7元/天/m2點(diǎn)評(píng)傳統(tǒng)商業(yè)中心，商業(yè)地位進(jìn)一步鞏固建軍中路商業(yè)的延伸，定位同質(zhì)，經(jīng)營(yíng)較差主題相對(duì)集中,向東發(fā)展趨勢(shì)明顯為傳統(tǒng)商圈爭(zhēng)光添彩亭湖區(qū)商圈圈商業(yè)狀況況一覽表市場(chǎng)狀況分分析汽車站黃海海路路開放大大道商業(yè)分布：：開放大道與與黃海路交交匯處區(qū)域域開放大道沿沿線以大型型專業(yè)市場(chǎng)場(chǎng)為主，黃黃海路沿線線以大型超超市、主題題購物場(chǎng)所所和娛樂為為主亭湖區(qū)商圈圈—汽車站站次商圈市場(chǎng)狀況分分析亭湖區(qū)商圈圈特點(diǎn)輻射范圍：：步行街、沿沿街商鋪輻輻射市中心心區(qū)域；大大型專業(yè)市市場(chǎng)、商業(yè)業(yè)街、超市市、百貨商商場(chǎng)輻射整整個(gè)鹽城市市區(qū)經(jīng)營(yíng)定位：：受規(guī)模和檔檔次的局限限，定位模模糊，同質(zhì)質(zhì)化經(jīng)營(yíng)嚴(yán)嚴(yán)重。經(jīng)營(yíng)營(yíng)個(gè)性不強(qiáng)強(qiáng)消費(fèi)層次：：為鹽城消費(fèi)費(fèi)力最高費(fèi)費(fèi)區(qū)域，人人均單次消消費(fèi)額百元元左右業(yè)態(tài)發(fā)展：：新型商業(yè)物物業(yè)—酒店店式公寓(悅達(dá)東園園)已經(jīng)出出現(xiàn)我們的思考考？項(xiàng)目不在主主要商圈，，人流問題題如何解決決？經(jīng)營(yíng)又又如何差異異化定位？？項(xiàng)目的唯唯一性和核核心競(jìng)爭(zhēng)力力在哪里？？鹽都新區(qū)商商圈大慶中中路解放南南路西環(huán)路鹽都新區(qū)商圈市場(chǎng)狀況分分析該商圈內(nèi)的的商業(yè)物業(yè)業(yè)以大型專專業(yè)市場(chǎng)為為主（大世世界家具、、燈具、裝裝飾城，盛盛源裝飾材材料市場(chǎng)，，新都商貿(mào)貿(mào)城）。沿沿街商鋪主主要集中在在解放南路路兩側(cè)市場(chǎng)狀況分分析原有商業(yè)以以租賃為主主，新建物物業(yè)以出售售為主。新建商業(yè)出出售比例較較高，但經(jīng)經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀令令人擔(dān)憂。。供應(yīng)量大（（中茵海華華、繽紛亞亞洲、尚城城國(guó)際等）），競(jìng)爭(zhēng)日日趨激烈鹽城商業(yè)物物業(yè)供求分分析我們的思考考？我們?nèi)绾螌ふ沂袌?chǎng)的的空白點(diǎn)？？解決賣場(chǎng)場(chǎng)與開場(chǎng)的的問題？在在茫茫商海海中脫穎而而出？市場(chǎng)狀況分分析中茵·海華廣場(chǎng)(a)總建面16萬㎡商業(yè)12萬㎡住宅4萬㎡包租回報(bào)8.8%開盤時(shí)間2006.04項(xiàng)目進(jìn)度現(xiàn)房總面積(萬㎡)主力面積(㎡)價(jià)格（萬元/㎡）銷售率業(yè)態(tài)1F4.530-70395%數(shù)碼家電服飾餐飲購物廣場(chǎng)2F4.5自由分割2.6100%培訓(xùn)班餐飲娛樂城3F32.2100%主題訴求廣告語住宅尊貴稀缺優(yōu)質(zhì)品牌尊貴質(zhì)地渾然天成商業(yè)稀缺地段優(yōu)異繁華中心鹽城商業(yè)新高度項(xiàng)目簡(jiǎn)述項(xiàng)目是目前鹽城的中心地段，商業(yè)氛圍也相對(duì)最成熟。由于地理位置的優(yōu)越，交通的便利，人氣的旺盛，也是項(xiàng)目銷售率高的主要因素。市場(chǎng)狀況分分析永基·時(shí)代旺角(b)總建面3萬/㎡商業(yè)3萬/㎡住宅0包租回報(bào)8%（2-3樓）開盤時(shí)間2007.04項(xiàng)目現(xiàn)狀準(zhǔn)現(xiàn)房總面積(萬㎡)主力面積(㎡)價(jià)格（萬元/㎡）銷售率業(yè)態(tài)1F1.240—502.696%休閑餐廳服飾2F1100—200自由分割0.885%百貨公司（統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)）3F0.80.6主題訴求廣告語商業(yè)品牌商家進(jìn)駐帶租約銷售大品牌成就大財(cái)富搶占城能財(cái)富的第一桶金項(xiàng)目簡(jiǎn)述項(xiàng)目分為解放路與大慶路2部分，解放路沿線的一層商鋪售價(jià)為2.6萬元/㎡，大慶路沿線的一層售價(jià)為2.3萬元/㎡。目前的也是處于一個(gè)銷售收尾階段。項(xiàng)目通過引進(jìn)有品牌的商家，來提升自身的人氣，無形中也形成了一個(gè)小的生活商業(yè)圈。市場(chǎng)狀況分分析中天時(shí)尚米蘭廣場(chǎng)（c）總建面6萬㎡商業(yè)2.38萬㎡住宅3.62萬㎡包租回報(bào)9%開盤日期2007.04項(xiàng)目現(xiàn)狀準(zhǔn)現(xiàn)房總面積(萬㎡)主力面積(㎡)價(jià)格（萬元/㎡）銷售率業(yè)態(tài)1F1.77—401.7-1.965%百姓精品購物2F0.68自由分割0.9-1.148%SOHO辦公咖啡茶樓餐飲主題訴求廣告語商業(yè)低投入高回報(bào)老百姓買得起的商鋪項(xiàng)目簡(jiǎn)述項(xiàng)目位于鹽城體育館，主要未來的服務(wù)對(duì)象是生活在周邊的居民。所以項(xiàng)目對(duì)于周邊的居住區(qū)也是有一定輻射作用。市場(chǎng)狀況分分析繽紛亞洲（d）總建面6.8萬㎡商業(yè)6.8萬㎡住宅0萬㎡包租回報(bào)7%開盤日期2006.04項(xiàng)目現(xiàn)狀現(xiàn)房總面積(萬㎡)主力面積(㎡)價(jià)格（萬元/㎡）銷售率業(yè)態(tài)1F2.8自由分割0.778%書成文化禮品2F20.665%KTV旅店主題商業(yè)3F20.430%主題訴求廣告語商業(yè)品牌的商業(yè)運(yùn)作團(tuán)隊(duì)穩(wěn)定的收益吃喝玩樂新天地項(xiàng)目簡(jiǎn)述項(xiàng)目位于城南是距離市中心較遠(yuǎn)的純商業(yè)項(xiàng)目。項(xiàng)目主要是靠市政府的輻射，盡力打造城南的商業(yè)中心市場(chǎng)狀況分分析銷售價(jià)格：：首層18,000-26,000元元/㎡，，二層7,000－－8,000元/㎡㎡之間所屬商圈樓盤銷售單價(jià)亭湖區(qū)中茵－海華廣場(chǎng)底層30,000元/㎡尚城國(guó)際底層26,800元/㎡嘉元廣場(chǎng)底層26,800元/㎡，二層8,000元/㎡鑫祥苑18,000元/㎡（一、二層聯(lián)體）鹽都新區(qū)娛樂花園底層：10,800元/㎡繽紛亞洲底層：26,000元/㎡以上陽光世紀(jì)城底層：14,000元/㎡以上中庚花園底層13,000元/㎡，2層6,000元/㎡，以上每層遞減100元/㎡商業(yè)物業(yè)價(jià)價(jià)格分析租金水平:首層最高高3元/㎡/天天，大多為元元/㎡/天天；二層以上為為1-0.5元/㎡㎡/天市場(chǎng)狀況分分析購物廣場(chǎng)餐飲文化娛樂家居家具數(shù)碼電器皮具服飾主題商業(yè)裝飾材料汽件汽配百貨其他中茵·海華廣場(chǎng)★★★★★★★永基·時(shí)代旺角★★★商務(wù)休閑中天時(shí)尚米蘭廣場(chǎng)★★★產(chǎn)權(quán)商鋪國(guó)飛·尚城★★★★★酒店式公寓繽紛亞洲★★★★★/新高力國(guó)際裝飾城★/富安百貨★★假日酒店百易居★★/易初蓮花★★★/高力汽配城★★/仁和都市廣場(chǎng)★★★★住宅、寫字樓科俐文國(guó)際酒店產(chǎn)權(quán)式酒店

租金水平(元/m2/天)對(duì)應(yīng)銷售價(jià)格(元/m2)零售百貨11.4(底層散鋪)49,248超市0.6-0.83,780專業(yè)市場(chǎng)3.0-5.014,400專賣店5.0-10.032,400餐飲高檔2.4613,284中高檔1.9710,638中檔1.487,992休閑娛樂高檔2.5813,932中高檔2.0611,124中檔1.558,370

租金（元/m2

/天）1F11.42F5.73F3.44F2.35F2.3百貨商場(chǎng)各各樓層租金金：各商業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)租金與售售價(jià)水平對(duì)對(duì)照市場(chǎng)狀況分分析市場(chǎng)狀況分分析鹽城商業(yè)地地產(chǎn)小結(jié)：：產(chǎn)品：鹽城市區(qū)正正在經(jīng)營(yíng)的的商業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)已經(jīng)比較較齊全，經(jīng)經(jīng)營(yíng)的品種種上有一定定缺失，高高檔的一線線品牌較少少，主題會(huì)會(huì)所匱乏，，體育類的的休閑場(chǎng)所所幾乎沒有有，影劇院院很少，主主題風(fēng)情街街和專業(yè)培培訓(xùn)機(jī)構(gòu)也也很少。價(jià)格：目前從城中中也就是市市中心的商商鋪主要價(jià)價(jià)格為2.6—3.0萬元/㎡，租金金以150㎡計(jì)算一一年為30萬元。市場(chǎng)：總體的鹽城城樓市還是是受到經(jīng)濟(jì)濟(jì)的增長(zhǎng)的的帶動(dòng)影響響呈現(xiàn)出巨巨大的活力力，并且由由于經(jīng)濟(jì)已已經(jīng)進(jìn)入到到了一個(gè)通通貨膨脹時(shí)時(shí)期，那投投資樓市是是最為有效效的規(guī)避通通脹的一個(gè)個(gè)手段，所所以鹽城房房地產(chǎn)業(yè)還還將會(huì)繼續(xù)續(xù)增長(zhǎng)。市場(chǎng)消費(fèi)分分析市場(chǎng)分析市區(qū)居民消消費(fèi)偏好特特征分析性別特征年齡特征教育程度家庭月收入入市區(qū)居民消消費(fèi)偏好特特征分析外出消費(fèi)交交通工具月均消費(fèi)支支出單位：人消費(fèi)結(jié)構(gòu)總體消費(fèi)特特征助動(dòng)車與公公交車是鹽鹽城市民外外出消費(fèi)的的主要交通通工具,分分別占總樣樣本量的23.8%與41.7%;月消費(fèi)支出出基本上呈呈正態(tài)分布布,以501-1000元居居多;從消費(fèi)結(jié)構(gòu)構(gòu)來看,購購物：餐飲飲：休閑娛娛樂≈4：：3：3;鹽城居民消消費(fèi)結(jié)構(gòu)不不斷優(yōu)化升升級(jí),實(shí)物物型消費(fèi)比比重減少，，文化、餐餐飲、旅游游等享受型型消費(fèi)逐步步增加。消費(fèi)者日常常消費(fèi)習(xí)慣慣消費(fèi)需求分分析消費(fèi)目的性性強(qiáng)，以購購物為主，，平均單次次消費(fèi)在200元以以下,月消消費(fèi)500元以上的的多消費(fèi)者對(duì)鹽鹽城目前商商業(yè)的滿意意程度消費(fèi)需求分分析集餐飲、娛娛樂、購物物為一體的的商業(yè)形態(tài)態(tài)最受消費(fèi)費(fèi)者歡迎。。消費(fèi)需求分分析消費(fèi)意愿地方特色美美食廣場(chǎng)是是被消費(fèi)者者普遍接受受的商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)首選,約占意愿愿樣本總量量(355份)的50.4%;同時(shí),大型型超市、百百貨商場(chǎng)、、專賣店也也是消費(fèi)者者偏好商業(yè)業(yè)內(nèi)容,選選擇比例分分別為45.6%,44.2%與38.3%;餐飲類消費(fèi)費(fèi)除美食廣廣場(chǎng)外,中中餐館、咖咖啡店及茶茶室也存在在一定市場(chǎng)場(chǎng)需求;市居民對(duì)健健身運(yùn)動(dòng)、、桑拿洗浴浴、夜總會(huì)會(huì)及影劇院院類消費(fèi)意意愿不強(qiáng)。。消費(fèi)者購物物、餐飲、、休閑娛樂樂方面的主主要需求消費(fèi)需求分分析特色食街、、大型健身身館、卡拉拉OK/迪迪吧/酒吧吧和日常家家居用品服服裝鞋帽等等為消費(fèi)者者的主要消消費(fèi)需求。。消費(fèi)者對(duì)商商業(yè)的消費(fèi)費(fèi)意向消費(fèi)需求分分析中檔、中高高檔集購物物、餐飲和和娛樂為一一體的商業(yè)業(yè)形態(tài)是消消費(fèi)者對(duì)本本項(xiàng)目的最最大期望。。商業(yè)投資意意向商業(yè)投資意意向調(diào)研之經(jīng)營(yíng)營(yíng)者現(xiàn)有商商鋪情況消費(fèi)需求分分析經(jīng)營(yíng)1間商商鋪的比例例高達(dá)82％，積蓄蓄了較大的的投資群體體?，F(xiàn)有商鋪面面積主要集集中在50平米以下下。現(xiàn)有商鋪?zhàn)庾赓彵壤c與經(jīng)營(yíng)狀況況15或以下21%20-4029%50-8027%80-10015%100以上14%單位：元/平平方米.月每月租金單價(jià)價(jià)消費(fèi)需求分析析現(xiàn)有商鋪以租租賃為主，月月租金較低。。經(jīng)營(yíng)者對(duì)商場(chǎng)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的意向向消費(fèi)需求分析析經(jīng)營(yíng)者對(duì)本項(xiàng)項(xiàng)目的期望檔檔次為中檔和和中高檔，購購買意向達(dá)41％。經(jīng)營(yíng)者對(duì)面積積與租金方式式的選擇消費(fèi)需求分析析消費(fèi)者可接受受本項(xiàng)目商鋪鋪面積比較分分散，50平平米以下比例例稍多，租金付款方式式主要集中在在租鋪經(jīng)營(yíng)。。對(duì)區(qū)域的選擇擇及購商鋪考考慮因素選擇在亭湖區(qū)區(qū)的比例最高高對(duì)價(jià)格、地段段、交通最為為看重商鋪需求分析析消費(fèi)者對(duì)本項(xiàng)項(xiàng)目商業(yè)的消消費(fèi)意向消費(fèi)需求分析析中檔、中高檔檔集購物、餐餐飲和娛樂為為一體的商業(yè)業(yè)形態(tài)是消費(fèi)費(fèi)者對(duì)本項(xiàng)目目的最大期望望。目標(biāo)客戶群體體近交區(qū)域第一區(qū)域城中區(qū)、五星村、亭湖開發(fā)區(qū)、各級(jí)政府部門第二區(qū)域城南區(qū)、鹽城經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、國(guó)有企業(yè)、私營(yíng)企業(yè)第三區(qū)域鹽城市區(qū)其他區(qū)域主要目標(biāo)客源商人、白領(lǐng)、公務(wù)員、當(dāng)?shù)馗辉４迕襁h(yuǎn)攻區(qū)域第一區(qū)域東臺(tái)、大豐、建湖、阜寧、射陽、海濱、響水第二區(qū)域海安、姜堰和其他地區(qū)主要目標(biāo)客源商人小結(jié)鹽城國(guó)民經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展良好鹽城2002年到2007年，GDP基本保持持在兩位數(shù)增增長(zhǎng)，地區(qū)總總產(chǎn)值從2002年的的657億元元到2006年達(dá)到1174億元元，四年共增加加517億元，增幅達(dá)到78.69%，經(jīng)濟(jì)取得了了巨大的發(fā)展展。居民可支配收收入穩(wěn)定增長(zhǎng)長(zhǎng)鹽城居民人均均可支配收入入自2002年7274元到2007年的10978元，，增長(zhǎng)3704元，增幅達(dá)到50.92%，可支配收入入的增加勢(shì)必必改善當(dāng)?shù)鼐泳用竦纳钏剑瑥亩俅龠M(jìn)其他行業(yè)業(yè)發(fā)展。消費(fèi)潛力巨大大隨著當(dāng)?shù)鼐用衩竦目芍涫帐杖氲脑黾樱?，鹽城消費(fèi)支支出也在增長(zhǎng)長(zhǎng)：2002年人均消費(fèi)費(fèi)支出只有5507元，到2006年達(dá)到7378元，消費(fèi)支出增加加了1871元，增幅為33.97%，和可支配收收入的增長(zhǎng)相比相差差了1833元，增幅相差16.95%，可見當(dāng)?shù)鼐泳用竦睦碡?cái)方方式還是比較較保守，因此此能成功引導(dǎo)導(dǎo)當(dāng)?shù)鼐用竦牡南M(fèi)意識(shí)，，必將帶來巨巨大的消費(fèi)潛潛力。項(xiàng)目市場(chǎng)定位位項(xiàng)目SWOT分析優(yōu)勢(shì)——位于新城區(qū)，，屬城市重點(diǎn)點(diǎn)發(fā)展區(qū)域位置優(yōu)越，交交通便利周邊人文條件件較好沒有拆遷安置置問題沿街面長(zhǎng)，利利于發(fā)展商用用物業(yè)劣勢(shì)——項(xiàng)目周邊生活活配套尚未完完善本項(xiàng)目不處在在傳統(tǒng)的商業(yè)業(yè)中心，商業(yè)業(yè)人流不足西環(huán)路現(xiàn)狀對(duì)對(duì)項(xiàng)目有較大大的影響項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度度影響力不足足威脅——亭湖商圈和鹽鹽都商圈現(xiàn)有有商業(yè)的威脅脅后續(xù)商業(yè)的威威脅機(jī)會(huì)——處在新城區(qū)，，城市重點(diǎn)發(fā)發(fā)展區(qū)域市場(chǎng)需求由大大眾化向個(gè)性性化過渡，需需求形式發(fā)生生改變市場(chǎng)上缺少商商業(yè)形態(tài)新穎穎，經(jīng)營(yíng)管理理較好的商業(yè)業(yè)街項(xiàng)目市場(chǎng)定位位優(yōu)勢(shì)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)機(jī)會(huì)威脅劣勢(shì)發(fā)掘核心競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)力重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域域、人文條件件優(yōu)相關(guān)物業(yè)市場(chǎng)場(chǎng)機(jī)會(huì)新穎業(yè)態(tài)的缺缺乏主力消費(fèi)的需需求項(xiàng)目發(fā)展策略略與市場(chǎng)定位位區(qū)位價(jià)值最大大化、區(qū)位形形象的提升細(xì)分、捕捉可可發(fā)展空間抓住產(chǎn)品核心心競(jìng)爭(zhēng)力，創(chuàng)創(chuàng)建項(xiàng)目唯一一性產(chǎn)品，客戶，，營(yíng)銷，把握握有效市場(chǎng)機(jī)機(jī)會(huì)SWOT分析析小結(jié)項(xiàng)目商業(yè)規(guī)劃劃布局商業(yè)規(guī)劃布局局商業(yè)規(guī)劃布局局差異性經(jīng)營(yíng)功能定位經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)定位經(jīng)營(yíng)特色定位經(jīng)營(yíng)方式定位主題鮮突，引引領(lǐng)市場(chǎng)需求求整合資源，提提升區(qū)域價(jià)值值強(qiáng)化經(jīng)營(yíng)，帶帶動(dòng)項(xiàng)目銷售售注重品牌，保保持持續(xù)發(fā)展展項(xiàng)目發(fā)展策略略項(xiàng)目市場(chǎng)定位位城中片區(qū)以商業(yè)服務(wù)和和居住功能為為主城南片區(qū)以居住和行政政、文化、教教育功能為主主。新洋洋港港青年年路路城中片區(qū)城南片區(qū)本項(xiàng)目項(xiàng)目市場(chǎng)定位位我們的思考？？除了工業(yè)、商商業(yè)、行政、、教育、文化化，我們的城城市還缺少什什么呢？區(qū)域功能分析析傳統(tǒng)不明顯，，現(xiàn)代形象不不足；追求時(shí)時(shí)尚，但品味味不夠項(xiàng)目市場(chǎng)定位位項(xiàng)目市場(chǎng)定位位開辟新的領(lǐng)域域，確立本案案龍頭地位；；改變商圈弱勢(shì)勢(shì)，重新劃分分市場(chǎng)格局；；利用特殊地位位，展示項(xiàng)目目商業(yè)前景；；項(xiàng)目差異定位位，獲取市場(chǎng)場(chǎng)營(yíng)銷高度。。金大洋城市生生活廣場(chǎng)定格格為鹽城新城區(qū)生生活休閑區(qū)源源生地休閑美食項(xiàng)目市場(chǎng)定位位購物娛樂項(xiàng)目市場(chǎng)定位位發(fā)展理念創(chuàng)建鹽城乃至至蘇北地區(qū)標(biāo)標(biāo)志性、引領(lǐng)領(lǐng)性的主題式式商業(yè)項(xiàng)目全方位打造本本項(xiàng)目與鹽城城現(xiàn)有商業(yè)的的差異性，發(fā)發(fā)揮項(xiàng)目整體體優(yōu)勢(shì)，從而而產(chǎn)生強(qiáng)大的的內(nèi)聚力和輻輻射力，占據(jù)據(jù)市場(chǎng)的制高高點(diǎn)，獲得可可持續(xù)發(fā)展的的品牌效應(yīng)。。使項(xiàng)目成為展展示鹽城城市市新形象的名名片，實(shí)現(xiàn)公公司持續(xù)發(fā)展展、品牌提升升的戰(zhàn)略目標(biāo)標(biāo)。項(xiàng)目市場(chǎng)定位位鹽城地區(qū)最大大的餐飲、娛娛樂、休閑閑、文化、旅旅游主題式商商業(yè)街項(xiàng)目定位金大洋城市生生活廣場(chǎng)多元的、體驗(yàn)驗(yàn)的、豐富多多彩的、充滿滿活力的、享享受快樂的項(xiàng)目市場(chǎng)定位位多元的、體驗(yàn)驗(yàn)的、豐富多多彩的、充滿滿活力的、享享受快樂的項(xiàng)目市場(chǎng)定位位多元的、體驗(yàn)驗(yàn)的、豐富多多彩的、充滿滿活力的、享享受快樂的項(xiàng)目市場(chǎng)定位位市場(chǎng)需求：餐飲、娛樂、、休閑、文化化、旅游主題題式商業(yè)街在在鹽城乃至蘇蘇北地區(qū)尚未未出現(xiàn)。消費(fèi)需求：1）鹽城公款款消費(fèi)占據(jù)主主流，其中又又以餐飲、娛娛樂、休閑為為主。2）在鹽韓國(guó)國(guó)客人較多，，但符合他們們消費(fèi)愛好的的餐飲、休閑閑、娛樂場(chǎng)所所較少；區(qū)域需求：項(xiàng)目周邊主要要集中行政機(jī)機(jī)關(guān)、企事業(yè)業(yè)單位、學(xué)校校和住宅區(qū)等等，缺乏集餐餐飲、娛樂、、文化、休閑閑為一體的大大型的消費(fèi)場(chǎng)場(chǎng)所。項(xiàng)目需求：1）特色餐飲飲、娛樂、休休閑、文化、、旅游可以較較好聚集人氣氣；2）本定位便便于項(xiàng)目的炒炒作，符合經(jīng)經(jīng)營(yíng)運(yùn)作的需需要。定位依據(jù)步行街定位中低檔中檔中高檔中高檔主題式式消費(fèi)存在空空缺大型百貨和超超市基本飽和和，以本地消消費(fèi)為主。沿街商業(yè)和商商業(yè)街缺乏統(tǒng)統(tǒng)一規(guī)劃，購購物環(huán)境欠佳佳，檔次低。。中高檔主題式餐飲、休閑、娛樂商業(yè)街存在切入機(jī)會(huì)商業(yè)定位項(xiàng)目市場(chǎng)定位位商業(yè)部分方案案一：主力店店+美食＋休休閑中心＋特特色購物中心心商業(yè)部分方案案二：美食街街＋休閑中心心＋特色購物物中心＋商品批發(fā)中中心項(xiàng)目市場(chǎng)定位位項(xiàng)目市場(chǎng)定位位項(xiàng)目平面示意意圖A座業(yè)態(tài)規(guī)劃劃5F辦公室金大洋VIP會(huì)員俱樂部

4F健身中心休閑SPA美容連鎖酒店商務(wù)餐飲3F精品小商品旗艦店家居生活商務(wù)餐飲2F奧特萊斯旗艦店休閑餐飲1F奧特萊斯旗艦店休閑餐飲B1停車場(chǎng)大潤(rùn)發(fā)超市消防設(shè)備項(xiàng)目市場(chǎng)定位位項(xiàng)目平面示意意圖B座業(yè)態(tài)規(guī)劃劃4F孕婦用品大型兒童樂園兒童玩具兒童教育3F保健用品兒童服飾兒童用品休閑餐飲2F精品淑女服飾\皮具潮流小店休閑餐飲1F精品大潤(rùn)發(fā)超市潮流小店休閑餐飲B1停車場(chǎng)大潤(rùn)發(fā)超市機(jī)電設(shè)備項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位位項(xiàng)目平面示意意圖C座業(yè)態(tài)規(guī)劃劃4F休閑書吧國(guó)際影院量販KTV小型游藝中心3F精品潮流小店特色餐飲美食廣場(chǎng)2F女士精品運(yùn)動(dòng)服飾旗艦店潮流小店休閑餐飲1F男士精品休閑精品、服飾旗艦店潮流小店休閑餐飲B1停車場(chǎng)大潤(rùn)發(fā)超市機(jī)電設(shè)備休閑貫徹于所所有業(yè)態(tài)之中中,兼顧商業(yè)業(yè)的軟硬件環(huán)環(huán)境休閑百貨分別別設(shè)置在步行行街盡頭與步步行街之中,相隔200米左右;名品折扣店主主要面向青年年消費(fèi)

群體體,設(shè)置在步步行街內(nèi);休閑娛樂作為為區(qū)塊亮點(diǎn),總計(jì)

2.2萬平方米米,主要設(shè)置置在項(xiàng)目西西南之角,步步行街內(nèi)部。。商業(yè)規(guī)劃布局局項(xiàng)目類別面積(平方米)租戶數(shù)占總體量%國(guó)際美食各國(guó)特色餐廳1,2005～8

西式快餐店8003～5

甜品屋1001～2

咖啡休閑餐廳8003～4

小計(jì)2,90015～2321.48%中華滋味大型中餐廳3,0002～3

華夏風(fēng)味餐廳1,0004～5

快餐廳8001～2

茶藝天地8002～3

小計(jì)5,6009～1341.48%休閑地帶Disco5002

酒吧1,0003～4

小計(jì)1,5005～611.11%時(shí)尚品味藝術(shù)品店1001～2

現(xiàn)代畫廊3001

藍(lán)手樂器坊1001

發(fā)燒友音響店1501

美發(fā)沙龍5002～3

品牌專賣店5002～3

小計(jì)1,6508～1112.22%生活百味Ministore8001

影音天地2001

面包房1501～2

甜品屋1001～2

冰淇淋店1001

快餐廳5002～3

小計(jì)1,8506～913.70%總計(jì)

13,500約50家100.00%項(xiàng)目類別面積(平方米)租戶數(shù)占總體量%零售休閑百貨10,0002

大型超市22,0001

名品折扣店6,0001

品牌專賣店4,00030～40

畫廊及藝術(shù)品店3006～8

小型超市3002～3

小計(jì)42,60042～5554.55%餐飲大型中餐廳10,0005～6

大型西餐廳2,0004～5

快餐廳8001～2

地方特色餐館1,0005～6

小計(jì)13,80015～1917.67%休閑娛樂歌舞廳、KTV4,0002

夜總會(huì)5,0001

桑拿洗浴3,0001

電影院5,0001

Disco5002

茶藝天地8002～3

書城2,0001～2

酒吧1,0003～4

咖啡店4002～3

小計(jì)21,70015～1927.78%總計(jì)

78,100約80家100.00%項(xiàng)目客戶定位位項(xiàng)目客戶定位位青少年群體中青年群體老小群體按照消費(fèi)者特特征劃分劃分原則：按按照消費(fèi)者的的年齡和消費(fèi)費(fèi)的活躍性劃劃分。消費(fèi)者目標(biāo)消費(fèi)群體體：餐飲、娛娛樂、休閑以以中青年群體體為主；購物物以青少年和和中青年兩類類群體為主按照消費(fèi)者范范圍劃分核心消費(fèi)者：：如周邊政府府機(jī)關(guān)、企事事業(yè)單位、學(xué)學(xué)校、中庚花花園、明湖花花園等消費(fèi)者者。次級(jí)消費(fèi)者：：鹽城市區(qū)亭亭湖區(qū)和鹽都都新區(qū)消費(fèi)者者。游離消費(fèi)者：：鹽城地域區(qū)區(qū)縣和周邊等等外地消費(fèi)者者投資者經(jīng)營(yíng)者以鹽城市區(qū)投投資者為主，，蘇南、浙江江投資者為輔輔以鹽城市區(qū)和和所轄區(qū)域經(jīng)經(jīng)營(yíng)者為主銷售價(jià)格建議議商業(yè)規(guī)劃布局局商業(yè)區(qū)域因素直接比較表區(qū)域因素權(quán)重估價(jià)對(duì)象中茵海華繽紛亞洲尚城國(guó)際溫馨家園怡景花園成熟程度0.3100105104104102103交通條件0.2100105104104101100配套設(shè)施0.2100105102102100101環(huán)境條件0.11001041031039999城市規(guī)劃0.2100104103103100100小計(jì)1100104.7103.3103.3100.7101商業(yè)個(gè)別因素直接比較表個(gè)別因素權(quán)重估價(jià)對(duì)象中茵海華繽紛亞洲尚城國(guó)際溫馨家園怡景花園外觀0.21001041031039998公共裝修0.21001031021029796公建配套0.31001021021029698園林環(huán)境0.310010099999798小計(jì)1100102101.3101.397.197.6市場(chǎng)價(jià)格本項(xiàng)目商業(yè)價(jià)格市場(chǎng)比較法綜合修正系數(shù)表項(xiàng)目名稱修正因素

估價(jià)對(duì)象中茵海華繽紛亞洲尚城國(guó)際溫馨家園怡景花園標(biāo)準(zhǔn)報(bào)價(jià)（元/m2）

300002800028800880014000交易情況修正

100100100100100100交易時(shí)間修正

100100991009798區(qū)域因素修正

100104.7103.3103.7100.7101個(gè)別因素修正

100102101.3101.997.197.6本項(xiàng)目商業(yè)相對(duì)價(jià)格（元/m2）

280912692127796873013918本項(xiàng)目商業(yè)價(jià)格市場(chǎng)比較法銷售狀況權(quán)重系數(shù)修正表項(xiàng)目名稱

中茵海華繽紛亞洲尚城國(guó)際溫馨家園怡景花園商業(yè)相對(duì)價(jià)格（元/m2）

280912692127796873013918權(quán)重

100%10%10%10%25%20%加權(quán)后的相對(duì)價(jià)格（元/m2）

28092692277921822784本項(xiàng)目商業(yè)銷售價(jià)格（元/m2）

28091

本項(xiàng)目一樓商商鋪平均售價(jià)價(jià)目標(biāo)期望值值為28091元/平米米，取其整數(shù)數(shù)28000元/平米根據(jù)我司銷售售經(jīng)驗(yàn)，項(xiàng)目目銷售底價(jià)應(yīng)應(yīng)控制在目標(biāo)標(biāo)期望值的80％左右。。二樓商鋪銷銷售價(jià)格為一一樓的30％％－50％之之間，我們?nèi)∪?0％。即一樓商鋪銷銷售底價(jià)為28091××80％＝22400元元/平米。二樓商鋪銷售售底價(jià)為28091×40％＝11200元/平米。公寓部分的銷銷售底價(jià)參照照鹽城住宅價(jià)價(jià)格制定。項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位位商業(yè)街一層：：25000元/平米商業(yè)街二層：：15000元/平米商業(yè)街三層：：7800元/平米商業(yè)街四層：：6800元/平米項(xiàng)目平均價(jià)格格建議公寓：3800-4500元/平米商業(yè)街一層：：22400元/平米商業(yè)街二層：：11200元/平米商業(yè)街三層：：6800元/平米商業(yè)街四層：：5800元/平米項(xiàng)目銷售底價(jià)價(jià)建議公寓：3600-4200元/平米項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位位當(dāng)然我們?cè)趯?shí)實(shí)際銷售過程程中制定銷售售價(jià)格還必須須遵循以下定定價(jià)原則市場(chǎng)導(dǎo)向原則則以市市場(chǎng)場(chǎng)為為準(zhǔn)準(zhǔn)繩繩，，遵遵循循市市場(chǎng)場(chǎng)需需求求與與價(jià)價(jià)格格變變化化的的因因果果規(guī)規(guī)律律。。動(dòng)態(tài)態(tài)變變化化原原則則價(jià)格格制制定定并并非非一一成成不不變變，，而而是是根根據(jù)據(jù)銷銷售售進(jìn)進(jìn)度度和和銷銷售售業(yè)業(yè)績(jī)績(jī)不不斷斷調(diào)調(diào)整整的的過過程程，，開開始始的的價(jià)價(jià)格格制制定定會(huì)會(huì)不不斷斷調(diào)調(diào)整整。。持續(xù)續(xù)上上調(diào)調(diào)原原則則價(jià)格格應(yīng)應(yīng)持持續(xù)續(xù)上上調(diào)調(diào)，，幅幅度度視視情情況況而而定定，，給給客客戶戶形形成成該該案案升升值值潛潛力力無無限限的的感感覺覺。。項(xiàng)目目定定價(jià)價(jià)原原則則組團(tuán)團(tuán)式式定定價(jià)價(jià)策策略略根據(jù)據(jù)一一期期的的建建筑筑進(jìn)進(jìn)度度，，我我們們建建議議以以入入口口作作為為分分界界線線，，分分為為四四個(gè)個(gè)組組團(tuán)團(tuán)定定價(jià)價(jià)。。四組組團(tuán)團(tuán)間間的的定定價(jià)價(jià)策策略略遵遵循循自自西西向向北北逐逐漸漸遞遞減減的的原原則則。。價(jià)格格調(diào)調(diào)整整系系數(shù)數(shù)各單單元元商商鋪鋪的的銷銷售售價(jià)價(jià)格格根根據(jù)據(jù)系系數(shù)數(shù)來來調(diào)調(diào)整整，，系系數(shù)數(shù)包包括括：：需求求系系數(shù)數(shù)可可視視系系數(shù)數(shù)樓樓層層系系數(shù)數(shù)面面積積大大小小系系數(shù)數(shù)供供應(yīng)應(yīng)量量系系數(shù)數(shù)交交通通系系數(shù)數(shù)停停車車系系數(shù)數(shù)差價(jià)價(jià)大大幅幅拉拉開開原原則則由于于本本案案體體量量較較大大，，商商鋪鋪位位置置好好壞壞差差異異較較大大。。因因此此建建議議本本案案在在價(jià)價(jià)格格上上實(shí)實(shí)施施較較大大差差距距，，以以此此來來推推動(dòng)動(dòng)較較差差房房源源的的去去化化。。項(xiàng)目目定定價(jià)價(jià)原原則則資金金回回籠籠計(jì)計(jì)劃劃（（按按銷銷售售底底價(jià)價(jià)計(jì)計(jì)算算））時(shí)間節(jié)點(diǎn)一期商鋪二期商鋪公寓累計(jì)銷售比例銷售金額銷售比例銷售金額銷售比例銷售金額累計(jì)金額35%10%40%40%5%30%40%5%15%35%5%15%25%合計(jì)100%100%100%項(xiàng)目目資資金金回回籠籠計(jì)計(jì)劃劃項(xiàng)目目推推廣廣重重點(diǎn)點(diǎn)市場(chǎng)場(chǎng)推推廣廣推廣廣重重點(diǎn)點(diǎn)項(xiàng)目目的的投投資資價(jià)價(jià)值值理想想中中的的商商業(yè)業(yè)人人性性空空間間的的價(jià)價(jià)值值體體驗(yàn)驗(yàn)杜拉拉克克曾曾指指出出，，““獲獲取取利利潤(rùn)潤(rùn)的的唯唯一一途途徑徑，，就就是是給給客客戶戶提提供供他他們們認(rèn)認(rèn)為為有有價(jià)價(jià)值值的的并并情情愿愿為為此此而而付付出出的的東東西西。?！薄彼^繼續(xù)續(xù)說說道道：：““在在某某一一時(shí)時(shí)間間里里，，客客戶戶的的所所見見、、所所想想、、所所需需及及他他們們所所信信任任的的就就決決定定了了你你的的產(chǎn)產(chǎn)品品或或服服務(wù)務(wù)是是否否有有價(jià)價(jià)值值。。（1））商商鋪鋪投投資資的的穩(wěn)穩(wěn)定定性性特特點(diǎn)點(diǎn)（2））商商鋪鋪增增值值的的特特點(diǎn)點(diǎn)（3））商商鋪鋪投投資資回回報(bào)報(bào)率率較較高高（4））商商鋪鋪的的投投資資潛潛力力（5））商商鋪鋪可可出出租租、、可可經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)，，方方式式靈靈活活項(xiàng)目目推推廣廣重重點(diǎn)點(diǎn)一點(diǎn)產(chǎn)品自身身特點(diǎn)優(yōu)優(yōu)勢(shì)———鹽城地地區(qū)首家家“地中中海步行行商業(yè)街街”大型型商業(yè)娛娛樂購物物中心二線實(shí)現(xiàn)購房房者對(duì)區(qū)區(qū)域的認(rèn)認(rèn)同感項(xiàng)目所在在區(qū)域———中央央休閑區(qū)區(qū)（CRD）的的形成本項(xiàng)目作作為中央央休閑區(qū)區(qū)源生地地的認(rèn)同同城市往南南發(fā)展，，周邊大大型市政政不斷涌涌現(xiàn)，區(qū)區(qū)域配套套逐步完完善，大大量居民民遷入本項(xiàng)目的的高投資資回報(bào)率率結(jié)合招商商成果，，創(chuàng)造良良好的商商業(yè)環(huán)境境，以實(shí)實(shí)實(shí)在在在的經(jīng)營(yíng)營(yíng)預(yù)期和和實(shí)效吸吸引投資資客推廣線路路一點(diǎn)兩線線項(xiàng)目推廣廣重點(diǎn)推廣步驟驟增加區(qū)域