瑞爾特X年月天士力淮安項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研及定位報(bào)告

天士力淮安項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研及定位報(bào)告瑞爾特房地產(chǎn)顧問(wèn)機(jī)構(gòu)2010年6月1目錄第一部分市場(chǎng)調(diào)查研究第二部分項(xiàng)目定位及規(guī)劃設(shè)想PART1城市投資環(huán)境分析PART2城市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析PART3區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析PART1地塊分析及運(yùn)營(yíng)思路PART2項(xiàng)目定位PART3規(guī)劃設(shè)想第三部分項(xiàng)目開(kāi)發(fā)模擬2第一部分市場(chǎng)調(diào)查研究

城市投資環(huán)境分析PART14淮安位于長(zhǎng)三角和淮海兩大經(jīng)濟(jì)圈，地理區(qū)位優(yōu)越。下轄清河、清浦、淮陰、楚州4區(qū)和漣水、洪澤、盱眙、金湖4縣?；窗彩械靥幗K省北部中心地域，面積10072平方公里，人口524萬(wàn)。市區(qū)建成區(qū)面積80平方公里，人口83萬(wàn)。一、城市解讀5一、城市解讀清浦新城——淮安中心城市的商住新區(qū)和休閑娛樂(lè)中心高檔居住區(qū)商務(wù)辦公區(qū)生活配套區(qū)生態(tài)休閑區(qū)綜合商貿(mào)區(qū)物流發(fā)展區(qū)預(yù)留用地高教園區(qū)清浦新城總規(guī)圖天士力淮安項(xiàng)目清浦最大的優(yōu)勢(shì)在于區(qū)位，作為淮安的南大門，交通便利，并具備空間優(yōu)勢(shì)，將建設(shè)成為現(xiàn)代物流中心、配送中心、倉(cāng)儲(chǔ)中心。清浦新城將逐步打造成淮安中心城市的商住新區(qū)和休閑娛樂(lè)中心。清浦新城規(guī)劃的實(shí)施將有力促進(jìn)項(xiàng)目所在區(qū)域的發(fā)展，打造景觀資源，逐漸完善生活配套設(shè)施；提高區(qū)域市場(chǎng)認(rèn)知度，促進(jìn)區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展。6二、城市經(jīng)濟(jì)淮安經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)處于飛速發(fā)展階段。1、淮安近年來(lái)GDP及增長(zhǎng)率近幾年淮安GDP增速均超過(guò)10%，2009年達(dá)13.5%，為1030億元。2、淮安近年來(lái)財(cái)政收支情況2007年、2008年財(cái)政收入增速超過(guò)30%，2009年受金融危機(jī)影響增長(zhǎng)率為25%。7二、城市經(jīng)濟(jì)淮安經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)處于飛速發(fā)展階段。3、淮安近年來(lái)城鎮(zhèn)人均可支配收入2009年城鎮(zhèn)居民可支配收入已經(jīng)突破15000元大關(guān)，達(dá)到15646元。4、淮安近年來(lái)居民儲(chǔ)蓄增長(zhǎng)情況2009年居民儲(chǔ)蓄達(dá)到450億元。8三、投資環(huán)境分析結(jié)論1、城市發(fā)展空間較大：2、宏觀經(jīng)濟(jì)支持房地產(chǎn)發(fā)展：3、居民購(gòu)房能力不斷增強(qiáng)：淮安作為蘇北交通樞紐城市，城市吸附能力不斷增強(qiáng)，特別是對(duì)周邊農(nóng)村人口的吸引，城市規(guī)模具備可持續(xù)擴(kuò)張能力。近年來(lái)淮安GDP年平均增幅超過(guò)15%，09年GDP總額達(dá)到1030億元。根據(jù)國(guó)際通用衡量標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，淮安目前處于房地產(chǎn)快速發(fā)展階段。財(cái)政收入保持高速增長(zhǎng)，政府加大對(duì)城市建設(shè)和市政配套的持續(xù)投入，促進(jìn)城市形象的提升，有利于房地差需求的引導(dǎo)。近年來(lái)淮安城鎮(zhèn)居民人均可支配收入持續(xù)快速增長(zhǎng)，居民的消費(fèi)能力、消費(fèi)意識(shí)全面提升，促使更多市民加入到購(gòu)房行列。9

城市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析PART210一、、房房地地產(chǎn)產(chǎn)政政策策在政政策策密密集集調(diào)調(diào)控控下下，，市市場(chǎng)場(chǎng)正正向向政政府府預(yù)預(yù)期期的的方方向向發(fā)發(fā)展展。。在眾多的的樓市調(diào)調(diào)控政策策中，影影響最大大的是：：4月17日國(guó)務(wù)院院的新政政，業(yè)內(nèi)內(nèi)稱“國(guó)十條”。影響深遠(yuǎn)遠(yuǎn)的“國(guó)國(guó)十條””：(一）統(tǒng)一一思想，，提高認(rèn)認(rèn)識(shí)。（（二）建建立考核核問(wèn)責(zé)機(jī)機(jī)制。（三）實(shí)實(shí)行更為為嚴(yán)格的的差別化化住房信信貸政策策。（（四）發(fā)發(fā)揮稅收收政策對(duì)對(duì)住房消消費(fèi)和房房地產(chǎn)收收益的調(diào)調(diào)節(jié)作用用。（五）增增加居住住用地有有效供應(yīng)應(yīng)。（（六）調(diào)調(diào)整住房房供應(yīng)結(jié)結(jié)構(gòu)。（七）確確保完成成2010年建設(shè)保保障性住住房300萬(wàn)套、各各類棚戶戶區(qū)改造造住房280萬(wàn)套的工工作任務(wù)務(wù)。（八）加加強(qiáng)對(duì)房房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)企業(yè)業(yè)購(gòu)地和和融資的的監(jiān)管。。（（九））加大交交易秩序序監(jiān)管力力度。（十）完完善房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)信息披披露制度度。政策分析析：新政“國(guó)十條”，主要針針對(duì)房?jī)r(jià)價(jià)上漲過(guò)過(guò)快的一一線城市市，重點(diǎn)點(diǎn)遏制投投機(jī)性購(gòu)購(gòu)房，同同時(shí)防范范房地產(chǎn)產(chǎn)泡沫向向二三線線城市蔓蔓延。目前市場(chǎng)場(chǎng)成交大大幅下滑滑，一線線城市房房?jī)r(jià)已經(jīng)經(jīng)出現(xiàn)松松動(dòng)；由由于淮安安房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)價(jià)格整體體不存在在虛高，，所以本本次調(diào)控控影響主主要在心心理上，，短期內(nèi)內(nèi)市場(chǎng)由由供需兩兩旺向觀觀望轉(zhuǎn)變變，預(yù)計(jì)本輪輪調(diào)控影影響將持持續(xù)1年左右，，到明年年年中市市場(chǎng)將逐逐步回暖暖，并開(kāi)開(kāi)始新一一輪行情情。11二、房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)表現(xiàn)一級(jí)市場(chǎng)場(chǎng)，2009年土地市市場(chǎng)““井噴””1、淮安近近年來(lái)土土地成交交信息從土地供供應(yīng)量來(lái)來(lái)看，2009年成交量量呈“井井噴式””激增，，并且單單幅大面面積土地地有所增增加，大大盤趨勢(shì)勢(shì)明顯。。12二級(jí)市場(chǎng)場(chǎng)，2009年市場(chǎng)供供銷兩旺旺2、淮安近近年來(lái)新新上市商商品房供供銷情況況2007年淮安市市商品房房的供銷銷比為1.26:1，2008年供銷比比為2.08:1，2009年供銷比比為0.89:1。2009年商品房房供銷兩兩旺，成成交量高高于上市市量，呈呈現(xiàn)供不不應(yīng)求的的態(tài)勢(shì)。。二、房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)表現(xiàn)13商品房成成交均價(jià)價(jià)平穩(wěn)上上漲，市市場(chǎng)理性性、健康康。從月銷售售均價(jià)表表現(xiàn)來(lái)看看，2009年全年價(jià)價(jià)格平穩(wěn)穩(wěn)上漲。。由于近近郊房源源大量上上市，整整體成交交均價(jià)并并未出現(xiàn)現(xiàn)大幅飆飆升，價(jià)價(jià)格理性性、市場(chǎng)場(chǎng)健康。。3、2009.02-2010.02淮安城區(qū)區(qū)商品房房月成交交均價(jià)數(shù)據(jù)來(lái)源源：淮安安市房管管局、《淮安市房房地產(chǎn)市市場(chǎng)月度度綜述》備注：中中心城區(qū)區(qū)范圍為為清河區(qū)區(qū)、清浦浦區(qū)二、房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)表現(xiàn)14市場(chǎng)潛在在供應(yīng)量量較大二、房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)表現(xiàn)淮安整個(gè)個(gè)市場(chǎng)可可預(yù)見(jiàn)的的潛在供供應(yīng)量近近1500萬(wàn)平方米米，按照照5年開(kāi)發(fā)完完成，年年供應(yīng)量量將在300萬(wàn)平方米米左右。。市場(chǎng)將呈呈現(xiàn)供需需基本平平衡、投投資需求求與剛性性需求并并重的態(tài)態(tài)勢(shì)。4、淮安市市四區(qū)未未來(lái)潛在在供應(yīng)量量備注：以以上數(shù)據(jù)據(jù)為清河河區(qū)、清清浦區(qū)、、開(kāi)發(fā)區(qū)區(qū)和淮陰陰區(qū)4個(gè)區(qū)的數(shù)數(shù)據(jù)15三、房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)企業(yè)多家一線線地產(chǎn)商商登陸淮淮安國(guó)內(nèi)一線線地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)商陸陸續(xù)登陸陸淮安開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)樓盤建筑面積（萬(wàn)平方米）萬(wàn)達(dá)萬(wàn)達(dá)城市廣場(chǎng)75綠地綠地世紀(jì)城300恒大恒大名都92綠城洽談中，未公開(kāi)萬(wàn)科洽談中，未公開(kāi)融僑已拿三塊地，未公開(kāi)國(guó)內(nèi)一線線地產(chǎn)商商陸續(xù)登登陸淮安安，一方方面帶來(lái)來(lái)淮安房房地產(chǎn)整整體開(kāi)發(fā)發(fā)水平的的快速提提升，另另一方面面也將加加劇市場(chǎng)場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)，對(duì)中中小開(kāi)發(fā)發(fā)商形成成擠壓。。16四、市場(chǎng)場(chǎng)分析結(jié)結(jié)論淮安房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)總體描描述1、房地產(chǎn)產(chǎn)調(diào)控向向政府預(yù)預(yù)期的方方向發(fā)展展，新一一輪行情情將出現(xiàn)現(xiàn)在1年后：2010年4月17日“國(guó)十十條”出出臺(tái)，房房貸收緊緊，購(gòu)買買資格限限制，遏遏制了投投資投機(jī)機(jī)性購(gòu)房房，減少少了改善善型需求求，短期期內(nèi)市場(chǎng)場(chǎng)進(jìn)入觀觀望期，，基本結(jié)結(jié)束了非非理性炒炒作狀態(tài)態(tài)，市場(chǎng)場(chǎng)向政府府預(yù)期的的方向理理性發(fā)展展；預(yù)計(jì)計(jì)將在1年后迎來(lái)來(lái)新一輪輪上升行行情。2、土地供供應(yīng)量較較大，有有效降低低了開(kāi)發(fā)發(fā)成本：：2009年土地交交易量井井噴式增增長(zhǎng)，多多幅大面面積地塊塊上市，，未來(lái)商商品房供供應(yīng)量較較大；由由于近郊郊土地的的大量供供應(yīng)，土土地成交交均價(jià)未未現(xiàn)大幅幅上漲，，土地成成本相對(duì)對(duì)不高，，未來(lái)商商品房的的成本得得以控制制。3、商品房房市場(chǎng)由由供需兩兩旺進(jìn)入入短期觀觀望階段段：2009年商品房房市場(chǎng)去去化量大大，去化化速度塊塊，市場(chǎng)場(chǎng)供不應(yīng)應(yīng)求，價(jià)價(jià)格平穩(wěn)穩(wěn)上漲；；目前市市場(chǎng)受新新政的影影響，短短期內(nèi)進(jìn)進(jìn)入觀望望。此階階段正是是本項(xiàng)目目做好產(chǎn)產(chǎn)品的時(shí)時(shí)機(jī)，項(xiàng)項(xiàng)目上市市時(shí)正是是市場(chǎng)恢恢復(fù)正常常狀態(tài)時(shí)時(shí)。4、一線地地產(chǎn)商的的加盟，，將提升升整體開(kāi)開(kāi)發(fā)水平平：國(guó)內(nèi)一線線地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)商加加速布局局淮安，，將直接接提升淮淮安房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)水平，，也將對(duì)對(duì)中小開(kāi)開(kāi)發(fā)商形形成擠壓壓，對(duì)開(kāi)開(kāi)發(fā)商的的專業(yè)水水平提出出了更高高要求。。17區(qū)域房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)分析PART318劃分依據(jù)據(jù)：該區(qū)域內(nèi)內(nèi)房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目在在本案銷銷售過(guò)程程中會(huì)產(chǎn)產(chǎn)生直接接競(jìng)爭(zhēng)，，而其他他區(qū)域?qū)?duì)本案影影響不明明顯。周邊樓盤盤：恒大名都都、華德德力·運(yùn)河城、、金滿·華府、京京河灣、、中央美美地、月月季花園園、學(xué)林林雅苑、、金榜花花園、東東方豪城城。調(diào)研時(shí)間間：數(shù)據(jù)采集集時(shí)間為為2010年5月17日。備注：本本報(bào)告將將著重分分析運(yùn)河河城、恒恒大名都都、京河河灣。運(yùn)河城運(yùn)河福邸金滿華府本案恒大名都京河灣中央美地月季花園學(xué)林雅苑金榜花園東方豪城區(qū)域界定定本項(xiàng)目競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)樓盤盤主要分分布在清清浦新城城和高教教園區(qū)19板塊房地地產(chǎn)項(xiàng)目目潛在供供應(yīng)量研研究數(shù)據(jù)來(lái)源源：淮安安網(wǎng)上樓樓市一、板塊塊概況板塊內(nèi)潛潛在供應(yīng)應(yīng)量較大大，存在在一定的的競(jìng)爭(zhēng)。。20截止2010年5月上旬，，板塊內(nèi)內(nèi)可以預(yù)預(yù)見(jiàn)的潛潛在供應(yīng)應(yīng)量289.76萬(wàn)㎡，除除去少量量商業(yè)面面積外，，住宅供供應(yīng)套數(shù)數(shù)預(yù)計(jì)在在23000套左右。?；拘畔⑾㈨?xiàng)目鳥瞰瞰圖項(xiàng)目實(shí)景景圖項(xiàng)目地址淮海南路188號(hào)開(kāi)發(fā)商淮安華德力置業(yè)有限公司聯(lián)系電目顧問(wèn)世聯(lián)地產(chǎn)占地面積29.4萬(wàn)㎡容積率1.7建筑面積56萬(wàn)㎡價(jià)格小高層：3800元/㎡

，多層：4100元/㎡

物業(yè)管理淮安愛(ài)家周邊配套農(nóng)行，江蘇銀行，啟英外校，城南小學(xué)，清浦小學(xué)，城南幼兒園物管費(fèi)小高層：1.3元/㎡·月多層：0.8元/㎡·月二、競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)個(gè)案1、華德力力·運(yùn)河城21詳細(xì)信息息市政配套市政公園、公交線路（1、14、17、22、23、83路）項(xiàng)目配套項(xiàng)目自帶商業(yè)、會(huì)所。戶型面積69.5㎡一房，82-85㎡兩房，119-129㎡三房。建筑形態(tài)多層花園洋房，退臺(tái)花園洋房，疊加別墅，小高層，高層。建筑風(fēng)格新古典建筑主義。園林景觀3300㎡中央萊茵湖，主入口軸線景觀，中心湖景觀，庭院景觀，商業(yè)街景觀。項(xiàng)目推廣利用項(xiàng)目規(guī)模、市政公園、運(yùn)河資源等因素，依靠大牌、報(bào)紙、公交車身、短信、DM直郵、房展會(huì)等宣傳手段來(lái)推廣項(xiàng)目?？萍寂c新材料中空玻璃。形象定位淮海路·56萬(wàn)平米異域風(fēng)情城邦。專業(yè)度與口碑在淮安清浦區(qū)比較有影響力和認(rèn)知度?？腿含F(xiàn)狀年齡段：集中在30-50歲之間；客群區(qū)域：以清浦區(qū)為主；客戶職業(yè)：以私營(yíng)業(yè)主、公務(wù)員、企業(yè)中層管理人員為主；購(gòu)房總價(jià)區(qū)間為30-50萬(wàn)；以改善性自住為主，部分投資。市場(chǎng)表現(xiàn)一期于2009年11月起至今共推出263套，分兩批推出，截至2010年5月17日已銷售194套，銷售率為73.76%。（以上數(shù)據(jù)來(lái)自于淮安網(wǎng)上樓市）二、競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)個(gè)案1、華德力力·運(yùn)河城22基本信息息項(xiàng)目實(shí)景景圖項(xiàng)目地址柯山路與北京南路交界處開(kāi)發(fā)商恒大地產(chǎn)聯(lián)系電話-銷售代理易居中國(guó)占地面積460畝，30.7萬(wàn)㎡價(jià)格-總建面積92萬(wàn)㎡項(xiàng)目配套會(huì)所、商業(yè)等容積率3.0周邊配套啟英外校，城南小學(xué)，銀行，第二醫(yī)院分院項(xiàng)目示意意圖二、競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)個(gè)案2、恒大名名都23基本信息息項(xiàng)目鳥瞰瞰圖項(xiàng)目售樓樓處項(xiàng)目地址北京南路，柯山路路口開(kāi)發(fā)商淮安市豪威房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司聯(lián)系電83825555銷售代理上海泰風(fēng)地產(chǎn)策略占地面積89105㎡容積率1.7總建面積151369㎡價(jià)格3500元/㎡（多層）物管費(fèi)0.85元/㎡·月（多層）周邊配套城南幼兒園，城南小學(xué)，清浦小學(xué)，啟英外校，農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，超市，銀行，醫(yī)院。二、競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)個(gè)案3、京河灣灣24詳細(xì)信息息市政配套市政公園、醫(yī)院、學(xué)校、公交線路（15、53、88路）項(xiàng)目配套商業(yè)街、會(huì)所戶型面積82㎡兩房、112㎡三房。建筑形態(tài)多層、小高層、商業(yè)建筑風(fēng)格北美風(fēng)情現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格園林景觀紅旗渠，柴米河生態(tài)水系，景觀走廊，親水廣場(chǎng)，文化小品。項(xiàng)目推廣利用戶型優(yōu)勢(shì)、項(xiàng)目品質(zhì)、自然資源等因素，依靠大牌、車身廣告、報(bào)紙、房展會(huì)等宣傳手段來(lái)推廣。科技與新材料中空玻璃形象定位私家雙重庭院尊享雙公園自然生活專業(yè)度與口碑專業(yè)度一般，在清浦區(qū)本地接受度較高，口碑較好。客群現(xiàn)狀以清浦區(qū)客戶為主，年齡集中在25-45歲之間，多數(shù)為私營(yíng)業(yè)主、周邊居民和企事業(yè)單位員工，接受總價(jià)范圍25-40萬(wàn)之間，屬于剛性需求。市場(chǎng)表現(xiàn)項(xiàng)目于2010年4月份開(kāi)盤，首批推出135套房源，已銷售近100套房源，客戶幾乎均為首次置業(yè)，貸款影響不大。（以上數(shù)據(jù)來(lái)自于淮安網(wǎng)上樓市）二、競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)個(gè)案3、京河灣灣25三、綜合合分析板塊市場(chǎng)場(chǎng)總述1、板塊內(nèi)內(nèi)集中了了近十個(gè)個(gè)樓盤，，將成為為淮安房房地產(chǎn)熱熱點(diǎn)板塊塊：板塊屬于于房地產(chǎn)產(chǎn)新興板板塊，隨隨著清浦浦新城建建設(shè)的推推進(jìn)，本本區(qū)域?qū)⒊蔀榛椿窗卜康氐禺a(chǎn)熱點(diǎn)點(diǎn)板塊；；板塊內(nèi)內(nèi)商品房房供應(yīng)主主要從2009年底開(kāi)始始，且多多個(gè)樓盤盤集中面面市，形形成了一一定的板板塊聯(lián)動(dòng)動(dòng)；同時(shí)時(shí)各樓盤盤之間存存在一定定競(jìng)爭(zhēng)。。2、板塊內(nèi)內(nèi)以剛性性需求為為主，市市場(chǎng)健康康，具備備可持續(xù)續(xù)發(fā)展動(dòng)動(dòng)力：板塊內(nèi)的的客戶以以剛性需需求為主主，投資資比例較較小，去去化速度度較快。。3、板塊內(nèi)內(nèi)商品房房定位以以中檔、、低檔為為主，為為本項(xiàng)目目的定位位提供了了參考：：以普通商商品房為為主，定定位為中中低檔為為主；戶戶型設(shè)計(jì)計(jì)以經(jīng)濟(jì)濟(jì)型、緊緊湊型為為主，基基本符合合市場(chǎng)的的需求。。26第二部分分項(xiàng)項(xiàng)目定定位及規(guī)規(guī)劃設(shè)想想地塊分析析及運(yùn)營(yíng)營(yíng)思路PART128大學(xué)城南擴(kuò)本案項(xiàng)目位于于淮安市市清浦區(qū)區(qū)柯山路路，距離離淮海路路中心商商圈約4公里，距距楚秀園園約2公里，北北依京杭杭大運(yùn)河河，屬于于清浦新新城中央央居住區(qū)區(qū)。淮海路商商圈水渡口CBD缽池山公公園楚秀園實(shí)小分校校恒大商業(yè)業(yè)汽車南站站東進(jìn)清浦新城城一、地塊塊分析城市東進(jìn)進(jìn)南擴(kuò)，，項(xiàng)目處處于城市市南擴(kuò)的的主方向向29運(yùn)河城京河灣恒大名都都金滿華府府運(yùn)河福邸邸月季花園園金榜花園園柯山路淮海路路明遠(yuǎn)清浦區(qū)政政府學(xué)林雅苑苑中央美地地南大學(xué)城陽(yáng)光湖生生態(tài)公園園區(qū)域樓盤盤：1、恒大名名都2、運(yùn)河城城3、京河灣灣4、金滿華華府5、運(yùn)河福福邸6、中央美美地7、月季花花園8、學(xué)林雅雅苑9、金榜花花園10、東方豪豪城東方豪城城本案一、地塊塊分析項(xiàng)目2公里范圍圍內(nèi)分布布有10多個(gè)樓盤盤30東：運(yùn)河河城安置置房南：柯山山路、城城南小學(xué)學(xué)西：恒大大名都北：運(yùn)南南路、大大運(yùn)河一、地塊塊分析地塊四至至，四周周為道路路，有利利于規(guī)劃劃31用地面積約305畝建筑面積約60萬(wàn)㎡容積率≤3.0用地性質(zhì)商住用地，商業(yè)面積不大于10%綠化率≥35%建筑密度≤30%一、地塊塊分析地塊現(xiàn)狀狀，內(nèi)部部為綠地地和廠房房32地塊周邊邊生活配配套尚不不完善；；有6路、13路公交經(jīng)經(jīng)過(guò)地塊塊南側(cè)柯柯山路；；周邊有有城南中中心小學(xué)學(xué)、城南南中學(xué)，，教育配配套尚可可；柯山山路設(shè)有有農(nóng)業(yè)銀銀行、江江蘇銀行行網(wǎng)點(diǎn)；；淮海南南路設(shè)有有市第二二醫(yī)院分分院；項(xiàng)項(xiàng)目北側(cè)側(cè)為京杭杭大運(yùn)河河，大運(yùn)運(yùn)河風(fēng)光光帶已有有規(guī)劃。。江蘇銀銀行農(nóng)業(yè)銀銀行啟英外外國(guó)語(yǔ)語(yǔ)學(xué)校校本案城南中中心小學(xué)第二人民醫(yī)醫(yī)院一、地地塊分分析周邊配配套，，生活活配套套尚不不完善善33SWOT分析優(yōu)勢(shì)Strength劣勢(shì)Weak成本優(yōu)勢(shì)：土地成本較低景觀優(yōu)勢(shì)：地塊北臨大運(yùn)河風(fēng)光帶客戶優(yōu)勢(shì)：天士力公司在當(dāng)?shù)鼐哂幸欢ǖ目蛻糍Y源主題優(yōu)勢(shì)：天士力為醫(yī)藥企業(yè)，具備打造健康概念的先決品牌條件自然天塹：項(xiàng)目位于大運(yùn)河南岸，淮安市民在心理上認(rèn)可尚需引導(dǎo)配套不足：周邊生活配套尚不完善人氣不旺：目前居住氛圍不足認(rèn)知度低：企業(yè)首次在淮安開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，市民對(duì)企業(yè)品牌認(rèn)知度低機(jī)會(huì)Opportunity結(jié)合項(xiàng)目條件，打造項(xiàng)目特色，進(jìn)行差異化競(jìng)爭(zhēng)規(guī)劃契機(jī)：政府推進(jìn)清浦新城建設(shè)，打造城市南部門戶板塊聯(lián)動(dòng)：柯山路區(qū)域板塊自發(fā)整合，良好的發(fā)展契機(jī)使該板塊的影響力正逐步顯現(xiàn)科技主題：科技、節(jié)能、環(huán)保主題生態(tài)概念：運(yùn)河風(fēng)光、陽(yáng)光湖生態(tài)公園、內(nèi)部環(huán)境健康理念：天士力藥業(yè)品牌效應(yīng)、會(huì)所健康生活示范威脅Threaten宏觀調(diào)控：4.17新政在未來(lái)一年內(nèi)可能持續(xù)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)壓制供應(yīng)量大：截至2010年4月，淮安商品房存量房及潛在供應(yīng)量約1500萬(wàn)㎡。競(jìng)爭(zhēng)激烈：區(qū)域市場(chǎng)新建項(xiàng)目數(shù)量較多，同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)激烈。一、地地塊分分析SWOT分析34（1）速度度與利利潤(rùn)的的平衡衡，速速度優(yōu)優(yōu)先。。企業(yè)追追求利利潤(rùn)始始終是是在運(yùn)運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)戰(zhàn)略高高度占占據(jù)重重要的的位置置，但但是從從企業(yè)業(yè)長(zhǎng)久久發(fā)展展的角角度來(lái)來(lái)看，，較快快的資資金回回籠、、較少少的資資金占占有、、穩(wěn)定定的利利潤(rùn)收收入對(duì)對(duì)企業(yè)業(yè)的發(fā)發(fā)展才才是最最重要要的。。一期期84畝地塊塊將以以快速速去化化為目目標(biāo)，，為企企業(yè)的的運(yùn)營(yíng)營(yíng)戰(zhàn)略略回籠籠資金金。（2）集團(tuán)團(tuán)地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)模式式創(chuàng)建建從集團(tuán)團(tuán)層面面上來(lái)來(lái)考慮慮，天天士力力在全全國(guó)眾眾多城城市有有著廠廠房，，隨著著各個(gè)個(gè)城市市經(jīng)濟(jì)濟(jì)建設(shè)設(shè)與城城市開(kāi)開(kāi)發(fā)的的發(fā)展展進(jìn)程程加快快，各各個(gè)廠廠址的的地段段開(kāi)始始逐步步成熟熟，廠廠址開(kāi)開(kāi)始進(jìn)進(jìn)行逐逐步遷遷入新新工業(yè)業(yè)園區(qū)區(qū)，那那么原原來(lái)的的廠址址土地地可以以通過(guò)過(guò)操作作轉(zhuǎn)為為商品品住宅宅用地地。本本項(xiàng)目目在住住宅方方面的的開(kāi)發(fā)發(fā)有利利于集集團(tuán)創(chuàng)創(chuàng)建新新的地地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)模模式，，成為為集團(tuán)團(tuán)新的的利潤(rùn)潤(rùn)增長(zhǎng)長(zhǎng)點(diǎn)。。項(xiàng)目的的戰(zhàn)略略目標(biāo)標(biāo)是什什么？？二、運(yùn)運(yùn)營(yíng)思思路戰(zhàn)略目目標(biāo)上上，兼兼顧速速度與與利潤(rùn)潤(rùn)35（1）一期期84畝地塊塊與大大二期期地塊塊之間間的關(guān)關(guān)系？？如何何運(yùn)作作？一期84畝地塊塊與大二期期地塊為為一個(gè)個(gè)項(xiàng)目目的兩兩個(gè)組組團(tuán)進(jìn)進(jìn)行開(kāi)開(kāi)發(fā)策策略的的思考考。在項(xiàng)目目開(kāi)發(fā)發(fā)運(yùn)營(yíng)營(yíng)中，，針對(duì)對(duì)性制制定“以84畝地塊塊打造造項(xiàng)目目品牌牌、樹(shù)樹(shù)立高高品質(zhì)質(zhì)形象象”的運(yùn)營(yíng)營(yíng)策略略，以先期期可以視視84畝地塊塊的成成功運(yùn)運(yùn)作帶帶動(dòng)后后期地地塊的的面市市。首期的的成功功可以以達(dá)到到二個(gè)個(gè)戰(zhàn)略略目標(biāo)標(biāo)：為為天士士力新新廠提提供建建設(shè)資資金；；為本本項(xiàng)目目在二二期上上進(jìn)行行轉(zhuǎn)讓讓、融融資等等資本本運(yùn)作作提供供品質(zhì)質(zhì)支撐撐。（2）一期期84畝地塊塊的開(kāi)開(kāi)發(fā)周周期考慮到到宏觀觀環(huán)境境及項(xiàng)項(xiàng)目的的前期期運(yùn)作作，一一期84畝地塊塊建議議在2011年年初初面市市，規(guī)規(guī)劃建建設(shè)中中適當(dāng)當(dāng)犧牲牲容積積率換換取項(xiàng)項(xiàng)目的的品質(zhì)質(zhì)感，，開(kāi)發(fā)發(fā)體量量建議議在13萬(wàn)㎡左左右。。共分3個(gè)批次次推出出，力力爭(zhēng)在在15-18個(gè)月完完成銷銷售目目標(biāo)。。一期84畝地塊塊與大大二期期地塊塊之間間的關(guān)關(guān)系？？如何何運(yùn)作作？84畝地塊塊的開(kāi)開(kāi)發(fā)周周期？？二、運(yùn)運(yùn)營(yíng)思思路開(kāi)發(fā)思思路上上，兼兼顧一一期實(shí)實(shí)際銷銷售與與二期期資本本運(yùn)作作36（1）健康康概念念：天士力力作為為一家家大型型上市市醫(yī)藥藥企業(yè)業(yè)，幫幫助病病人擺擺脫病病痛、、重返返健康康，倡倡導(dǎo)人人們重重視健健康、、和諧諧養(yǎng)生生。以以“追求天天人合一、、提高高生命命質(zhì)量量”為企業(yè)業(yè)信條條，追追求養(yǎng)養(yǎng)生文文化，，打造造健康康生活活。天天士力力堅(jiān)持持“以人為為本”，將健健康養(yǎng)養(yǎng)生之之道融融入建筑筑，讓讓人們們以更更親近近、更更自然然的方方式保保持健健康。。（2）集團(tuán)團(tuán)資源源：天士力力以雄雄厚的的集團(tuán)團(tuán)資源源作后后盾，，以精精益求求精的的態(tài)度度打造造健康康建筑筑，天天士力力品牌牌為項(xiàng)項(xiàng)目的的品質(zhì)質(zhì)提供供了堅(jiān)堅(jiān)實(shí)的的保障障。（3）開(kāi)發(fā)發(fā)經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)：天士力力在全全國(guó)范范圍內(nèi)內(nèi)運(yùn)作作了多多個(gè)地地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目，，在項(xiàng)項(xiàng)目運(yùn)運(yùn)作中中借鑒鑒健康康概念念融入入經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)。（4）本地地資源源：天士力力公司司在淮淮安本本土擁?yè)碛邢嘞鄳?yīng)的的政府府資源源、固固定的的客戶戶資源源，前前者可可以為為項(xiàng)目目的建建設(shè)提提供建建議和和便利利，后后者則則可以成為為支持持項(xiàng)目目的忠忠實(shí)客客戶。?！疤焓渴苛Α薄逼放婆颇芙o給我們們帶來(lái)來(lái)什么么？二、運(yùn)運(yùn)營(yíng)思思路品牌建建設(shè)上上，將將企業(yè)業(yè)品牌牌與項(xiàng)項(xiàng)目品品牌相相結(jié)合合37（1）一期期建設(shè)設(shè)的物物業(yè)除除應(yīng)售售物業(yè)業(yè)外，，還應(yīng)應(yīng)包含含樣板板展示示區(qū)、、樣板板房、、營(yíng)銷銷中心心等，，并于于開(kāi)盤盤前做做好；；目的：：a、減少少期房房在市市場(chǎng)中中的抗抗性，，加快快銷售售速度度。b、展現(xiàn)現(xiàn)開(kāi)發(fā)發(fā)企業(yè)業(yè)開(kāi)發(fā)發(fā)實(shí)力力，提提升企企業(yè)市市場(chǎng)認(rèn)認(rèn)知度度及認(rèn)認(rèn)可度度。c、為客客戶展展現(xiàn)未未來(lái)生生活場(chǎng)場(chǎng)景，，提升升客戶戶購(gòu)買買欲望望和信信心。。（2）一期期物業(yè)業(yè)是整整個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目對(duì)對(duì)外宣宣傳的的一個(gè)個(gè)窗口口，是是樹(shù)立立項(xiàng)目目形象象、企企業(yè)品品牌的的重要要一步步，為為整個(gè)個(gè)項(xiàng)目目建建立示示范作作用。。（3）一期期項(xiàng)目目物業(yè)業(yè)的資資金回回籠狀狀況，，對(duì)整整個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目的的成功功起到到至關(guān)關(guān)重要要的作作用，，并為為后期期物業(yè)業(yè)的滾滾動(dòng)開(kāi)開(kāi)發(fā)提提供資資金保保障。。一期開(kāi)發(fā)什什么物業(yè)類類型？二、運(yùn)營(yíng)思思路物業(yè)類型上上，以市場(chǎng)場(chǎng)為導(dǎo)向選選擇物業(yè)類類型38項(xiàng)目定位PART239檔次定位排排列本案與周邊邊項(xiàng)目有什什么關(guān)系？？本項(xiàng)目恒大名都（1）本項(xiàng)目與與恒大名都都、運(yùn)河城城緊鄰，因因此競(jìng)爭(zhēng)最最為直接，，彼此之間間重疊的產(chǎn)產(chǎn)品將面對(duì)對(duì)同一層次次的客戶群群體，項(xiàng)目目核心競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)力的塑造造決定這一一層次的客客戶流向，，因此建議議項(xiàng)目需要要打造2-3個(gè)獨(dú)有亮點(diǎn)點(diǎn)。（2）本項(xiàng)目與與大學(xué)城周周邊的學(xué)林林雅苑、中中央美地、、月季花園園主要是價(jià)價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)，，該類項(xiàng)目目依靠低價(jià)價(jià)銷售策略略攫取了大大量客戶資資源，因此此只有高品品質(zhì)及獨(dú)有有的核心競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)力才能能使項(xiàng)目在在價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)中脫穎而而出。運(yùn)河城京河灣學(xué)林雅苑中央美地月季花園整體定位目目標(biāo)檔次形象上上，緊隨領(lǐng)領(lǐng)跑者，打打造更高性性價(jià)比產(chǎn)品品40人群結(jié)構(gòu)金金字塔周邊項(xiàng)目客客群主體家庭年收入入（元）500002000080000150000較大規(guī)模私私企老板、、政府高級(jí)級(jí)干部、高高級(jí)專業(yè)技技術(shù)人員（（醫(yī)生）小私營(yíng)業(yè)主主、公務(wù)員員、教師、、企業(yè)中層層管理人員員、企事業(yè)業(yè)員工普通職員、、小私營(yíng)業(yè)業(yè)主、企業(yè)業(yè)普通員工工恒大名都運(yùn)河城京河灣學(xué)林雅苑中央美地月季花園金榜花園本案客群主主體從周邊項(xiàng)目目的客群主主體來(lái)看，，結(jié)合本案案現(xiàn)有條件件，項(xiàng)目主主要客群將將與恒大名名都、運(yùn)河河城、京河河灣等項(xiàng)目目的客群重重疊并產(chǎn)生生競(jìng)爭(zhēng)。一、客群定定位目標(biāo)客群挖挖掘41年齡相對(duì)集集中在25-45歲之間；是現(xiàn)代社會(huì)會(huì)中堅(jiān)力量量，他們代代表著時(shí)代代發(fā)展的方方向；職業(yè)生涯處處于上升期期，在事業(yè)業(yè)上處于打打拼期；大都受過(guò)良良好的教育育，并且以以知識(shí)和智智慧謀生；；是文化資本本的受益者者；已經(jīng)占有了了一定的社社會(huì)財(cái)富，，并且財(cái)富富指數(shù)隨著著工作的拼拼搏呈上升升趨勢(shì)；是現(xiàn)代城市市菁英階層層，具有較較高的文化化品位，適應(yīng)了繁華華喧鬧的都都市生活，，希望擁有有一個(gè)品味味的生活居居所。一、客群定定位目標(biāo)客群描描述42一、客群定定位目標(biāo)客戶詳詳細(xì)特征描描述43資源研判1、地價(jià)較低。2、城南板塊的的迅速崛起起，將拉近近與城區(qū)中中心的心理理距離。3、緊靠大運(yùn)河河，自然景景觀優(yōu)越。4、品牌企業(yè)業(yè)天士力，作為藥業(yè)企企業(yè)有做健康地產(chǎn)概念的優(yōu)勢(shì)；作為上市公公司，在當(dāng)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)具具有一定的的品牌影響響力，并掌掌握部分客客戶資源。5、靠近大學(xué)學(xué)城，人文文氛圍較好好。項(xiàng)目定位的的目標(biāo)與任任務(wù)以清浦新城城的建設(shè)為為契機(jī)，打打造具有一一定差異性性的精品住住宅項(xiàng)目及及品牌！本項(xiàng)目的開(kāi)開(kāi)發(fā)模式將將以生態(tài)、、科技、健健康為主題題，全面樹(shù)樹(shù)立產(chǎn)品差差異化！二、形象定定位我們有什么么？44從地緣優(yōu)勢(shì)勢(shì)出發(fā)——緊臨大運(yùn)河河風(fēng)光帶環(huán)環(huán)境優(yōu)美地塊位于大大運(yùn)河風(fēng)光光帶南側(cè)，，距正在建建設(shè)的陽(yáng)光光湖僅600米，距淮安安大學(xué)城僅僅1000多米，自然然景觀和人人文資源都都較優(yōu)越。。從區(qū)域規(guī)劃劃——將成為淮安安的CLD（中央生活活區(qū)）項(xiàng)目所在區(qū)區(qū)域作為政政府著力打打造的清浦浦新城區(qū)，，是政府規(guī)規(guī)劃的新的的商住新區(qū)區(qū)，多個(gè)大大型樓盤已已經(jīng)開(kāi)發(fā)建建設(shè)，逐漸漸成為淮安安城市南部部的中央居居住區(qū)。隨隨著生活配配套的日益益完善，房房產(chǎn)項(xiàng)目的的交付使用用，這一區(qū)區(qū)域房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值值將直線升升溫，未來(lái)來(lái)發(fā)展前景景較好。從營(yíng)銷學(xué)出出發(fā)——建立核心差差異化優(yōu)勢(shì)勢(shì)策略區(qū)域內(nèi)未來(lái)來(lái)大量樓盤盤集中上市市，競(jìng)爭(zhēng)不不可避免，，本案如能能將“科技健康康住宅”這一定位做做實(shí)，明顯顯區(qū)分其他他項(xiàng)目，做做到“唯一性、排排它性”，將會(huì)取得得一定的差差異化競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。從投入產(chǎn)出出對(duì)比三原原則——建立有效附附加值市場(chǎng)可閱讀讀性強(qiáng)，成成本可控，，可直接體體現(xiàn)在售價(jià)價(jià)上。二、形象定定位定位依據(jù)45綜合地緣優(yōu)優(yōu)勢(shì)、區(qū)域域規(guī)劃、營(yíng)營(yíng)銷學(xué)的差差異化策略略等方面，，結(jié)合項(xiàng)目目周邊生活活配套相對(duì)對(duì)欠缺等實(shí)實(shí)際情況，，項(xiàng)目定位位要有自己己鮮明的特特點(diǎn)，現(xiàn)定定位如下：：第一性科技領(lǐng)先唯一性健康地產(chǎn)以人為本法則新古典主義建筑，高科技健康人居二、形象定定位項(xiàng)目形象46新古典主義建筑高科技健康人居新古典主義義建筑：新古典風(fēng)格格，表現(xiàn)一種典典雅精美、、富有裝飾飾味的建筑筑風(fēng)格在林林林總總的的風(fēng)格流派派中，古典典風(fēng)格在文文化品位、、視覺(jué)沖擊擊力和價(jià)值值感等方面面均有其自自身獨(dú)特的的優(yōu)勢(shì)，能能充分滿足足大眾消費(fèi)費(fèi)層的需求求和口味。高科技健康康人居：在低碳概念念風(fēng)靡全球球的時(shí)代，，本項(xiàng)目緊緊跟時(shí)尚，，在小區(qū)內(nèi)內(nèi)部引入太太陽(yáng)能熱水水系統(tǒng)、直直飲水系統(tǒng)統(tǒng)、新風(fēng)系系統(tǒng)、智能能化系統(tǒng)等等，樹(shù)立項(xiàng)項(xiàng)目科技、、節(jié)能、環(huán)環(huán)保、健康康的居住理理念。二、形象定定位產(chǎn)品概念47硬件支持產(chǎn)品價(jià)值區(qū)位價(jià)值建筑風(fēng)格主題園林智能化系統(tǒng)統(tǒng)精裝大堂金牌戶型入戶花園/空中庭院定點(diǎn)電梯入入戶人車分流五星級(jí)會(huì)所所中央居住區(qū)區(qū)清浦新城大運(yùn)河風(fēng)光光帶科技應(yīng)用城南板塊運(yùn)河景觀直飲水系統(tǒng)統(tǒng)太陽(yáng)能系統(tǒng)統(tǒng)新風(fēng)系統(tǒng)二、形象定定位定位支撐48太陽(yáng)能光電電一體化熱熱水系統(tǒng)應(yīng)用原理：：采用設(shè)計(jì)壁掛式式太陽(yáng)能，可以垂直直外掛，在在技術(shù)上可以與廠廠家商量是是否可設(shè)置置不外掛。。49參考成本：：50-60元/平方米左右右。咨詢廠家：：山東東力力諾諾瑞瑞特特，，該該廠廠家家在在淮淮安安水水韻韻天天成成安安置置區(qū)區(qū)配配置置1000套該該系系統(tǒng)統(tǒng)（（淮淮安安有有辦辦事事處處））。。二、、形形象象定定位位三大大科科技技應(yīng)應(yīng)用用———太陽(yáng)陽(yáng)能能熱熱水水系系統(tǒng)統(tǒng)49應(yīng)用用原原理理：：科技技凈凈化化空空間間，，下下送送上上回回的的送送排排風(fēng)風(fēng)方方式式，，無(wú)無(wú)噪噪音音、、無(wú)無(wú)風(fēng)風(fēng)感感的的新新風(fēng)風(fēng)置置換換，，除除塵塵，，冬冬季季加加濕濕，，清清新新、、舒舒適適、、高高品品質(zhì)質(zhì)居居家家生生活活，，可可靠靠、、高高效效、、節(jié)節(jié)能能，，人人性性化化分分戶戶控控制制，，全全方方位位呵呵護(hù)護(hù)健健康康。。參考考成成本本：：20元/平方方米米左左右右。。咨詢?cè)儚S廠家家：：南京京圣圣島島。。該該公公司司服服務(wù)務(wù)的的項(xiàng)項(xiàng)目目有有南南京京銀銀河河灣灣、、瑞瑞陽(yáng)陽(yáng)尊尊邸邸、、亞亞?wèn)|東國(guó)國(guó)際際、、棲棲園園、、翠翠屏屏國(guó)國(guó)際際城城，，該該公公司司建建議議廠廠家家要要提提前前介介入入合合作作，，為為設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)院院提提供供設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)方方面面的的要要求求。。50二、、形形象象定定位位三大大科科技技應(yīng)應(yīng)用用———置換換式式新新風(fēng)風(fēng)系系統(tǒng)統(tǒng)50應(yīng)用用原原理理：：對(duì)有有效效水水體體進(jìn)進(jìn)行行分分層層次次篩篩分分與與凈凈化化，，讓讓水水質(zhì)質(zhì)達(dá)達(dá)到到直直接接飲飲用用標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，，滿滿足足高高品品質(zhì)質(zhì)生生活活需需求求。。在在項(xiàng)項(xiàng)目目主主體體完完工工后后，，水水電電安安裝裝前前，，提提前前介介入入管管道道布布置置。。參考成本：15元/平方米左右。。咨詢廠家：廣東立升。該該公司在全國(guó)國(guó)有20多個(gè)分公司，，最近的生產(chǎn)產(chǎn)基地在蘇州州。在淮安有有代理商，配配套過(guò)富士康康廚房，實(shí)聯(lián)聯(lián)化工等企業(yè)業(yè)，在淮安未未做過(guò)商品房房項(xiàng)目。51二、形象定位位三大科技應(yīng)用用——直飲水系統(tǒng)51新古典主義建建筑上海綠城鹽城錢江方舟舟三、產(chǎn)品定位位建筑形態(tài)意象象圖52泛會(huì)所景觀節(jié)點(diǎn)示意意組團(tuán)景觀組團(tuán)景觀三、產(chǎn)品定位位園林景觀形態(tài)態(tài)意象圖53泛會(huì)所景觀節(jié)點(diǎn)示意意中心景觀三、產(chǎn)品定位位園林景觀形態(tài)態(tài)意象圖54房型：三房二二廳二衛(wèi)建筑面積：119㎡＋＝＋實(shí)際享用空間間約135㎡贈(zèng)送5+9㎡空中院落贈(zèng)送2㎡生活陽(yáng)臺(tái)三、產(chǎn)品定位位戶型平面意象象圖55項(xiàng)目的核心競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)力是什么么？生態(tài)景觀優(yōu)勢(shì)勢(shì)：大運(yùn)河風(fēng)光帶帶、陽(yáng)光湖生態(tài)公公園新古典建筑風(fēng)風(fēng)格：凸顯尊貴感、、在淮安受歡迎迎三大科技運(yùn)用用：太陽(yáng)能熱水系系統(tǒng)、新風(fēng)系統(tǒng)、直直飲水系統(tǒng)，，容易展示、、傳播金牌創(chuàng)新戶型型：每戶贈(zèng)送5-10㎡、受市場(chǎng)歡迎四、項(xiàng)目核心心競(jìng)爭(zhēng)力56規(guī)劃設(shè)想PART35733層高層18層中高層11層小高層整體規(guī)劃思路路：遵循南低北高高，并且一期期84畝以小高層為為主，大二期期以高層為主主。在項(xiàng)目的的主干道沿線線布置底層商商業(yè)門面，增增加銷售收入入，同時(shí)增強(qiáng)強(qiáng)項(xiàng)目的生活活配套。在項(xiàng)目南側(cè)與與西側(cè)設(shè)置人人流車流主入入口，在項(xiàng)目目東側(cè)與東北北側(cè)酌情設(shè)置置車流入口。。在項(xiàng)目?jī)?nèi)部設(shè)設(shè)置會(huì)所及幼幼兒園，增加加項(xiàng)目的配套套功能。規(guī)劃布局概念念示意581、商業(yè)建設(shè)的作作用：提供配套服務(wù)務(wù)；提高規(guī)劃容積積率、獲取更高利潤(rùn)潤(rùn)。2、商業(yè)體量量多大？20000平方米左右可可滿足本項(xiàng)目目商業(yè)配套需需求。3、商業(yè)布置在什么位位置？為了更好的利利用空間，可可在沿街建筑筑規(guī)劃二層商商業(yè)門面。西西側(cè)道路級(jí)別別較高，未來(lái)來(lái)人流量較大大，且與恒大大商業(yè)相呼應(yīng)應(yīng)，設(shè)置二層層沿街商鋪；；南側(cè)臨柯山山路，同樣設(shè)設(shè)置二層沿街街商鋪。商業(yè)沿南側(cè)、、西側(cè)道路布布局商業(yè)規(guī)劃布局局59物業(yè)二層底商層高4.2+3.6m開(kāi)間4-4.5m進(jìn)深14m單套96-108㎡面積10000㎡左右物業(yè)一層底商面積2000㎡左右物業(yè)集中商業(yè)（二層）層高定制面積2000-3000㎡業(yè)態(tài)社區(qū)超市物業(yè)二層底商層高4.2+3.6m開(kāi)間4-4.5m進(jìn)深14m面積96-108㎡面積8000㎡左右商業(yè)規(guī)劃布局局601、會(huì)所、幼幼兒園建設(shè)的作用：：提供配套服務(wù)務(wù)，增加項(xiàng)目賣賣點(diǎn)。會(huì)所在項(xiàng)目銷銷售期內(nèi)，作作為營(yíng)銷中心心使用。2、