電商沖擊下的商業(yè)地產新常態(tài)

電商沖擊下的商業(yè)地產新常態(tài)唐沰2014年11月26日14:26來源：人民網-房產頻道手機看新聞打印網摘糾錯商城分享推薦字號人民網廣州11月26日電（唐沰）雙十一淘寶交出了一份驚人的答卷，然而這份驚人的答卷卻給商業(yè)地產的從業(yè)人員帶來莫大的壓力。面對電子商業(yè)的巨大沖擊，一線商業(yè)地產的老總坦言這兩年中國的商業(yè)真的得了一種叫做“電商恐懼癥”的病。商業(yè)地產會何去何從，參與2014觀點商業(yè)地產年會的眾多嘉賓為此展開了討論。其中，被眾多嘉賓提及最多的關鍵詞更加貼近互聯(lián)網思維：體驗，O2O，數(shù)據……體驗式的消費模式正如廣州商業(yè)總會會長荀振英先生所闡述的，“體驗”是商業(yè)的靈魂，體驗只有做到豐富、新奇、情感，商業(yè)才能夠永遠是春天。中購聯(lián)購物中心發(fā)展委員會主任郭增利認為商業(yè)地產要學會普遍性地借鑒互聯(lián)網的核心優(yōu)勢?！霸谏虡I(yè)地產時代、購物中心時代當中，一個核心的特征是‘崇尚體驗式的生活方式’。我們通過用戶體驗的分析，找到用戶需要解決的問題，通過我們的服務實現(xiàn)用戶體驗的完成。”新城發(fā)展控股有限公司高級副總裁歐陽捷表示，購物中心會成為職場與家庭之外的第三空間，私人影院、私家廚房、私人美容室、密友健身房、密友書吧、兒童歡樂谷等都會在購物中心中誕生，并且會誕生主題性、兒童性、時尚性等各類的購物中心?！拔覀冇X得多元化和個性化的需求，同行的競爭，新技術與新媒體的推波助瀾，以及電商的擠壓，都促進體驗式購物的蓬勃發(fā)展?！睔W陽捷補充道，“新城控股打造體驗式購物中心的理念是：人本思想、人本商業(yè)、人文特色、人文關懷?！眾W園地產也已經將“體驗式消費”運用到項目中去，奧園地產集團股份有限公司總裁助理顧海濤介紹，2010年奧園地產確定商住雙線戰(zhàn)略布局，商業(yè)占比提升，并形成了三大系列的產品，主要是奧園廣場系列、城市天地系列，以及一些住宅的商業(yè)底商。值得一提的是，城市天地系列是一個體驗式的主題商業(yè)街區(qū)，加商業(yè)的公寓、寫字樓、酒店的結合?！霸跇I(yè)態(tài)上我們提供了吃喝玩樂，就是體驗式的消費，適當?shù)貕嚎s了零售業(yè)態(tài)的比例，加強了餐飲、兒童、KTV、酒吧街的比例。這個項目到目前為止，公司內部評價認為是成功的。”佳兆業(yè)商業(yè)集團總裁助理湯文釗稱，這兩年關于體驗這個詞大家已經提得非常多，“但是我認為體驗業(yè)態(tài)的放大是正確的，現(xiàn)在我們在運營的籌備期的項目盡量放大體驗式的業(yè)態(tài)，包括餐飲娛樂、休閑等等，盡量縮小零售方面的業(yè)態(tài)組合，這是需要改變的。”雖然大多數(shù)嘉賓都贊同體驗式消費，但是也有反對的聲音，廣州景豪坊購物中心總經理楊軍艇認為購物中心還是應該以購物為主?！澳闳绻际浅缘?，就變成了餐飲中心，如果都是賣書的，就變成了購書中心，都是玩的就變成了娛樂中心。我說你賣衣服，你怎么搞體驗？你不能把它變成餐飲的就叫有體驗了。”中國房地產業(yè)協(xié)會商業(yè)地產專業(yè)委員會秘書長蔡云表示，體驗型消費作為商業(yè)地產的一個救命稻草，如果同一條街區(qū)全都是兒童體驗消費，全都是海洋館，勢必就會出現(xiàn)一個同質化在體驗式消費當中的競爭。因此要明確商業(yè)地產或者是商業(yè)不動產的差異化經營，才是方向。線上線下相結合深圳市卓越商業(yè)管理有限公司總經理張尚學斷定，在商業(yè)地產接下來的發(fā)展，它一定是線上線下相結合的趨勢，“人是社會人，他是回避不了現(xiàn)實社會中的一切的行為，所以他還是要回歸到生活的本質上去?！彼€表示，電商既是一個虛擬的營運平臺，也是一個實體營銷的平臺，在價格上形成一致的情況下，把電商里面的便捷和服務在實體商業(yè)中都解決了。華創(chuàng)證券新產業(yè)趨勢部總經理楊現(xiàn)領稱，如果有一筆錢可以投資，O2O是會被列入優(yōu)先考慮的行業(yè)。“我們討論商業(yè)地產和互聯(lián)網的結合，我們都從自己的角度出發(fā)。互聯(lián)網已經在很快的融入我們的世界，打入我們的城墻了，我們還在討論融合。O2O的核心就是線上跟線下的結合，真正要做到這么一種消費體驗、購物的體驗，核心是要打造一個非常強有力的線下的團隊?；ヂ?lián)網公司現(xiàn)在已經渡過了鍵盤改變世界的時代，現(xiàn)在是鍵盤+水泥，互聯(lián)網公司不光懂鍵盤，還要懂水泥?！惫隼麖娬{，智能手機出現(xiàn)之后，有更多的人開始離不開手機了，也就意味著新的O2O的2.0的時代，有可能是從實體行業(yè)到線上的轉化?！拔艺J為更可以落地，更可以持續(xù)?！焙銉|集團則展示了O2O平臺搭建的階段性成果。恒億智匯科技有限公司總裁羅钁鐇表示，未來將沒有線上線下的區(qū)分，消費將發(fā)生如下三個方面的轉變，從時尚少女消費到社區(qū)家庭消費再到兒童消費的轉變；從賣商品到賣生活方式的轉變；從賣商品到經營人到轉變（通過用戶／數(shù)據賺錢）。他還認為，未來O2O會干掉B2C，通過粉絲經濟的客戶數(shù)據統(tǒng)計形式，實現(xiàn)預約消費的零庫存，增強智能化的購物體驗。大數(shù)據應用楊現(xiàn)領認為，數(shù)據是有累積效應的，數(shù)據越多的公司會越來越值錢。“例如，在美國有一家做商業(yè)地產信息搜集的公司，它做的就是把全美大部分的商鋪信息、購物中心的租金信息做一個整合、搜集。它最大的競爭力在于下面有很多的工程師、經濟學家來分析這個數(shù)據，給你價格的預測?！比f達電影院線股份有限公司總經理曾茂軍則分享了萬達影院在大數(shù)據應用上取得的成果。購物中心里的wifi功能，可以進行數(shù)據的采集?！拔覀冊诖髷?shù)據方面的應用主要在三個方面：過程指導、精準會員營銷、電子商務發(fā)力。我們通過大數(shù)據的分析，以四象限定位分析梳理賣品經營，并點對點細化賣品經營指導策略?！睋ぃf達電影院擁有的會員數(shù)超過2300萬，會員對我們票房的貢獻度超過了70%，人均觀影頻次一年超過6次。萬達的會員黏性和消費頻次是遠遠高于同行的。曾茂軍認為，過去是大眾營銷，未來一定要做精準營銷。“要做會員精準營銷，就要有會演的三部曲。第一，你要知道會員的基本行為的DNA；其次將這些行為分析放到所有的維度里面進行分類；最后，開發(fā)一個精準營銷的模型，指導我們的影城來做精準營銷。舉個例子，如果說你是對主創(chuàng)人員感興趣的，比如說你喜歡徐崢演的電影，我們就會推送這個信息，告訴他最近有徐崢的電影要上映了，最后帶來的會員的回座率超過20%以上。對價格敏感的客戶，我們在上映第三周、第四周的時候啟動價格優(yōu)惠策略，讓沒有看過這個電影的人過來看電影。”2015商業(yè)地產進入“新常態(tài)”：業(yè)內預測未來五大趨勢贏商網手機客戶端：隨時隨地看新聞贏商網2015年03月30日14:06核心提示：2009年至2013年，中國商業(yè)營業(yè)用房峻工面積平均增速為14.2%，并在2015年達到第一個供應高峰，投入運營的購物中心將達到約4500個。面臨這樣大的變局，商業(yè)地產也將在2015年進入一個“新常態(tài)”。2015年，對中國商業(yè)地產（專題閱讀）發(fā)展影響最大的有三個因素：1、商業(yè)項目供應出現(xiàn)高峰：2008年，隨著宏觀經濟刺激政策的實施，商業(yè)地產也開始了一輪建設熱潮。2009年至2013年，中國商業(yè)營業(yè)用房峻工面積平均增速為14.2%，并在2015年達到第一個供應高峰，投入運營的購物中心（專題閱讀）將達到約4500個。2、零售市場在電商沖擊下出現(xiàn)明顯拐點，百貨等傳統(tǒng)零售門店閉店數(shù)量達到歷史新高;3、住宅地產從高速增長的黃金時代進入利潤率下降、增速下降的白銀時代。面臨這樣大的變局，商業(yè)地產也將在2015年進入一個“新常態(tài)”。一、市場出現(xiàn)明顯分化，并在可預見的未來一直保持下去一線城市依舊是黃金市場：消費能力強、市場容量大，人均商業(yè)面積相對合理。雖然項目的絕對數(shù)量不少，但商家和商業(yè)項目的經營情況還是明顯好于其它城市。二線城市供大于求，經營面臨較大困境：相比一線城市，消費能力有明顯差距;商業(yè)項目增速大大高于消費力的增速(新開業(yè)購物中心的90%來自二線城市);人均商業(yè)面積超過行業(yè)警戒線(重慶、杭州、長沙、成都等16個城市超過1.5平，沈陽、呼和浩特等甚至超過4平)。我們判斷，今后相當長的時期內，二線城市都會面臨空置率上升、坪效下降的困難局面。比如，沈陽優(yōu)質零售物業(yè)的空置率就已經超過15%，成都寫字樓空置率已高達36%。在這些城市從事商業(yè)運營的同行們會面臨長期艱苦的局面。三四線城市會有機會：這些地方正處于商業(yè)升級換代的一個關口，傳統(tǒng)的商業(yè)項目陸續(xù)讓位于購物中心等現(xiàn)代化商業(yè)形態(tài)。如果有切合三四線城市的模式和產品模型的出現(xiàn)，商業(yè)地產在三四線城市仍然是大有可為。嘉凱城在浙江所做的“名鎮(zhèn)天下”產品系列，我認為是比較好的探索。二、商業(yè)地產與資本開始真正結合到目前為止，真正靠追求長期回報的資本來支撐商業(yè)地產發(fā)展的企業(yè)還非常少。但是隨著住宅行業(yè)的利潤率越來越低，會有更多資本選擇商業(yè)地產。2014年，萬科相繼和凱雷資本、東方資產、領匯合作，萬達與光大、嘉實基金、快錢等金融機構合作，東方資產收購上海證大，都是傳統(tǒng)的商業(yè)地產企業(yè)與資本進行結合的嘗試。雖然國內適合商業(yè)地產發(fā)展特點的金融工具仍然匱乏，相信會有更多的商業(yè)地產企業(yè)尋求與資本的結合，回歸商業(yè)地產行業(yè)金融的本質，也會有更多的資本認真尋找投資商業(yè)地產的模式和方法。這個趨勢會延續(xù)并加強。短則兩三年，長則三五年，商業(yè)地產與金融資本在中國應該會出現(xiàn)真正意義上的結合。三、O2O等互聯(lián)網技術和思維會得到廣泛應用互聯(lián)網思維和技術，已經成為中國經濟新常態(tài)的關鍵因素，也正在成為中國商業(yè)地產開發(fā)和運營中的一個必不可少的要素。但是到底是自己去做O2O，還是用什么方式來采用這些技術，各個企業(yè)都在進行探索?，F(xiàn)在看來，最有可能會成功的領域會有：購物中心的現(xiàn)場管理;社區(qū)商業(yè)和物業(yè)管理;網購的線下體驗;品牌推廣。四、業(yè)態(tài)和品牌組合會出現(xiàn)較大變化發(fā)達國家中社會零售總額60%以上是產生于服務類業(yè)態(tài)，真正的零售類業(yè)態(tài)只占30%左右。隨著中國經濟的發(fā)展，經濟結構發(fā)生變化，消費結構也會隨之發(fā)生變化，零售比例下降、服務業(yè)態(tài)大大提高將是一個必然和長期的趨勢，不可逆轉。同時，由于零售網購已占社會零售總額的10%左右，而且每年還在以兩位數(shù)的比例增長，中低端零售品牌、標準化程度高的商品(電器等)、傳統(tǒng)百貨商店甚至是大型超市都受到嚴重沖擊，有的甚至會逐漸退出終端渠道。所以，購物中心的業(yè)態(tài)和品牌組合，包括主力店的類型，都正在出現(xiàn)較大變化，誰能發(fā)現(xiàn)并運用好新業(yè)態(tài)、新品牌，誰就在競爭中占得先機。五、行業(yè)格局基本確定，新模式才能有機會第一，商業(yè)地產開發(fā)和運營的第一梯隊已經形成，短期內不會有新的企業(yè)加入。第二，今后能在商業(yè)地產行業(yè)有所作為的其它企業(yè)必須具備兩個要素：有實力，模式新。比如說萬科的小股操盤、輕資產的模式，嘉凱城的小城鎮(zhèn)城市客廳模式等。第三，資產管理的作用和重要性會逐漸被行業(yè)認可和接受，具有商業(yè)運營能力和資本通道的不動產資產管理公司會在2015年里涌現(xiàn)。旭美會是其中一個杰出代表。新常態(tài)下的商業(yè)地產業(yè)態(tài)會越來越豐富2015年01月28日09:15:37來源：新華網分享到：0回望2014年，中國經濟進入了GDP增速放緩、經濟結構優(yōu)化、以及消費需求逐步上升的新常態(tài)。如同過去十多年以兩位數(shù)高速增長的中國經濟，近幾年進入提質增效的新階段一樣，快速發(fā)展的中國商業(yè)地產，如今也步入了一個新常態(tài)?！靶鲁B(tài)在商業(yè)地產來講，現(xiàn)在你會看到商業(yè)地產領域，會說到一些新的商業(yè)項目，在這幾年的變化最重要的就是業(yè)態(tài)增多了，除了購物以外，還有文化類、餐飲類，兒童類，體驗的東西以及大型的超市，而且超市里面的產品也是琳瑯滿目，業(yè)態(tài)越來越豐富。”在商業(yè)地產從業(yè)多年的主管中國區(qū)商鋪及零售服務部的第一太平戴維斯副董事長朱兆榮深有感觸。在朱兆榮看來，商業(yè)地產除了應對“電商沖擊”之外，近兩年供應量大增導致同業(yè)競爭日益加劇也是一個不容忽視的問題。不過他同時表示，雖然一方面是“全世界最大的商業(yè)地產開發(fā)量”，但是另一方面，中國的購物者消費能力也在日益增強，所以零售商還是很看好中國這個市場，尤其是上海，未來一段時間仍會有新的品牌入駐。他最后表示，大型購物中心若是能把“體驗式”業(yè)態(tài)做好，同時能更加“接地氣”地適應消費需求，那么2015年還會有一個較好的發(fā)展。以下為第一太平戴維斯副董事長朱兆榮接受新華有約專訪文字實錄（有刪減）：新華房產：朱總，您好，過去一年有一個詞語特別流行，叫做“新常態(tài)”。在房地產大家也會講這個話題，那么您覺得商業(yè)地產的新常態(tài)是什么？朱兆榮：我從業(yè)商業(yè)地產大概有二十幾年了，現(xiàn)在我們普遍在市場看到的一些物業(yè)，都是上個世紀九十年代批的地，過去五年、十年內建成的。我們是整個市場第一代的商業(yè)地產，在上海，舉個例子有來福士廣場，中信泰富，恒隆，港匯，這些地塊的取得都是九幾年的，建成的時候是兩千年以后，到今天，我們把這一批的項目都稱為是第一代的商業(yè)地產。那么新常態(tài)在我們商業(yè)地產來講，現(xiàn)在你會看到商業(yè)地產領域，會說到一些新的商業(yè)項目，在這幾年的變化最重要的就是業(yè)態(tài)增多了，除了購物以外，還有文化類、餐飲類，兒童類，體驗的東西以及大型的超市，而且超市里面的產品也是琳瑯滿目，變成就是說業(yè)態(tài)越來越豐富。新華房產：您剛才講商業(yè)地產最重要的一點是業(yè)態(tài)越來越豐富，可能以前是購物為主，現(xiàn)在增加了很多，是不是我們反過來可以這樣理解，這個是不是商業(yè)地產應對電商沖擊的一種好方法？朱兆榮：電商肯定是一個很大的沖擊了，這種業(yè)態(tài)的豐富，包括業(yè)態(tài)種類的增加，肯定是面對電商一個很好的策略。另外，從整個中國的商業(yè)地產的供應量來講也是非常大的，在中國商業(yè)地產的開發(fā)的數(shù)量，是全世界最大的物業(yè)量。因為每一個商鋪本身會有競爭，所以比如某個開發(fā)商在一個區(qū)域的開發(fā)，為了同時間面對在兩三年內有其他商鋪的出現(xiàn)，所以大家都會把自己的項目的業(yè)態(tài)盡可能豐富。新華房產：也就是說除了要應對電商，可能還有同業(yè)之間的競爭？朱兆榮：對。新華房產：2014年整個樓市是一個調整的狀態(tài)，住宅這方面就不用說了，商業(yè)地產其實也會受到影響，您剛才講全國可能也是供應過大，那么上?？隙ㄓ凶约旱奶厣?，相較于全國有什么機遇和挑戰(zhàn)呢？朱兆榮：上海跟其他的城市有一個很大的分別，我們公司會引進一些比較新的零售商，無論從歐洲、美國、韓國，有一些新的零售的概念進來中國了，比如有十個客人來，有八個到九個都會選擇上海，以前會考慮上海跟北京或者廣州，現(xiàn)在很大部分的客戶都會來上海，先把我的店開出來，上海就等于面對外國零售商的最前面的市場，上海是中國的金融中心，上海以后也會是我們亞洲最重要的金融中心，在這個大前提以下，只要（零售商）在上海的發(fā)展的模式做的好，品牌進來上海生意做好了，可能對中國的市場的信心就會比較足一點。新華房產：也可以利于它在全國推廣？朱兆榮：對，上海比較時尚，中國流行一些什么東西，就往上?？?。新華房產：您剛才講國際品牌，以前是歐美，包括現(xiàn)在的韓國，是不是國際大牌還看好中國市場？其中哪些正在進駐中國，他們在中國除了上海之外，還有什么樣的布局？朱兆榮：我們有幾個比較實在的例子，上海這個城市是絕大部分的新的牌子要進來的城市，中國的市場是全世界的零售商都盯著的市場，我們有個通俗的說法，哪一個零售商無論在世界各地，沒有中國的故事，它的股票的價格肯定上不去，無論你現(xiàn)在來中國的發(fā)展是處于一個比較前期的階段，還是一個比較成熟的階段，中國在全球來講都是一個非常非常有機會的市場。有一些客戶來了之后做的生意特別好，有一些客戶來了可能要花幾年的功夫。但是中國無論如何是一個所有零售商眼睛都看著的市場。新華房產：但是我們注意到，前幾天有個統(tǒng)計數(shù)據說，受十八大以來反腐的影響，奢侈品的消費水平在中國是繼續(xù)下降的，而且這種下降的幅度還在增大，奢侈品也是購物當中的一部分，你怎么看這個現(xiàn)象？朱兆榮：我覺得過去大概十年是奢侈品牌在中國快速增長的時間，從北京、上海，包括現(xiàn)在奢侈品已經到了二、三線的城市，他們發(fā)展的速度非常快，反腐是影響這個業(yè)務的一個原因。另外一個原因就是在中國奢侈品的價錢跟國外相比來講可能高了25%-30%，但是現(xiàn)在中國人富起來了，他們也常常去旅游，現(xiàn)在尤其是年輕人，他們往歐美或者歐洲旅游，一年至少有一次，出去旅游和觀光的人越來越多了，往往他們在旅游的時候也把購物完成了，包括還有一些代購的服務也出現(xiàn)了，這些東西都會影響到中國內部的奢侈品銷售的業(yè)績。新華房產：您綜合來看，整體中國現(xiàn)在的消費實力是什么樣的？朱兆榮：我從兩方面來看：如果你去到倫敦，今天我們參加倫敦的街頭，在某一個百貨公司，你看到進去買東西的絕大部分的可能是中國人，去到美國的第五大道，你看到這些店里面的很多都是中國人，所以這個就證明了中國人的購買力是非常大的。而且很多地方，你看到店里面服務的一些人員都是講普通話的，因為很大部分的客戶來購買商品，尤其是奢侈品，都是中國人，這個明顯看到中國人的購買能力是很強的。另外也會看到一個數(shù)據，可能跟商業(yè)地產沒有很大的關系，在過去的兩年到三年，在國內到海外購買物業(yè)的人士也越來越多了，無論去澳大利亞、倫敦、新西蘭，這些地方都是我們中國人去買房地產投資的主要的城市，增加的數(shù)量還是每年都有一個比較大的增幅，這個也證明中國人富起來。新華房產：回到剛才那個話題，你剛才講一個觀點可能認為短時間之內，中國甚至是上海，可能這種商業(yè)項目供應有一些多，但實際上您同時又表述說中國人的消費人群的購買力還是存在的，遠的一點不說，就說眼前，春節(jié)馬上就要來了，這每年這個時候都是一個購物的熱季，您覺得上海的購物中心，或者是一些大百貨，他們有沒有一些應對的策略？朱兆榮：我自己覺得，過去在做零售的，無論是商場也好，百貨公司也好，或者零售商也好，過去做生意可能是比較簡單一點的，我們貨到了，開了個店，生意就可以做了?，F(xiàn)在有幾個東西要做好，一個是商場的經營者，他們的體驗性要強、業(yè)態(tài)要豐富一點，因為競爭激烈，還包括網購的沖擊。另外有一點，從價錢上面看，要薄利多銷。以前聽到有些店開出來，這個店每一次的交易額都會很大，有一些有錢的人會進來買幾樣東西，（相對別的店）這個店的兩三天的業(yè)績都做完了，我覺得這個模式稍微要變一下，要比較正?；稽c，中國人很多，現(xiàn)在中國人對外面的市場也比較了解，現(xiàn)在消費的人比較年輕，買的東西都不一定是最貴的，對牌子的追求不是很無理的，已經日趨理性化，如果你的價錢是很離譜的，那人們還不如去香港買了，不如讓朋友在英國幫我買了。所以我們要從這個量上開始做好，以前可能開一個店，一個月做十個客戶就可以了，每一單的交易量很大，以后每個店從數(shù)量來講做50個客戶，但是每一個單價不要太高，把這個量先做出來，不要希望有一個客戶突然之間走進一個店里花幾十萬，這種生意的機會也不大。新華房產：您剛才的觀點是從消費者的角度來講，他的購物的觀念越來越理性，單價高的原因是不是因為品牌的原因？或者還是因為一些商品在中國比較少，而且它的利潤比較豐厚？朱兆榮：中國過去是一個比較密封性的市場，對價錢的敏感度不是很高，我今天要買一份禮物送給我太太，走進一個商場，對這個品牌不是很認識，我只是聽到朋友說這個品牌很好，我其實不知道這個品牌到底有多好，今天要做這個事情我就做了?，F(xiàn)在客戶比較理性，我先在網上看一看，我打個電話問我一些朋友，或者我的小孩從外國讀書回來，他很清楚的，這個品牌在美國其實很便宜的，對貨品的價錢的了解會比較多一點點，以至于中國的零售價錢如果比較理性一點，這些客人還是會留得住的。新華房產：所以可能將來的購物中心的業(yè)態(tài)是更平民一點？朱兆榮：對，比較接地氣一點。這一點也是我們在業(yè)內經常討論的，不一定高端的商場就一定會成功，我們在上海有幾個比較好的例子，高端的商場，比如南京西路的恒隆，到虹橋的LV等，其實高端的商場已經不少了，你會看到有一些商場生意特別好，它的業(yè)態(tài)比較豐富，有一些商場雖然有很高端的貨品，但是不一定生意很好。我們從這個例子也看得出來，高端不一定就是必贏的方法。新華房產：我們觀察到去年一年，尤其是上海出現(xiàn)了多宗的商業(yè)物業(yè)的大宗交易買賣，我們看到有很多的海外基金公司到中國來買物業(yè)，您認為這是什么原因？另外海外資金的不斷涌入，對國內的商業(yè)地產的發(fā)展會不會產生某些影響？朱兆榮：去年其實在海外進來或者在本土的商業(yè)地產的交易不算太多，因為我覺得從投資的回報的角度來講，相比歐洲、美國或者澳大利亞，中國的回報率相對來講還是比較低一點，大概在3%-4%左右。但是說回來，零售商怎么看中國的零售市場？零售商都看好。其實基金或者投資者跟這些零售商都很熟，你也會發(fā)覺有一些投資基金背后也是一些有零售背景的投資人，其實他們長遠都看好中國，問題就是哪個時候進來，這是一個很關鍵的問題。最近這一兩年中國有點供應量過大，價錢合算的時間，現(xiàn)在選擇也比較對，從今年開始，海外或者本土的基金對商業(yè)房地產的投資也會增多。新華房產：會不會促使價格上升？朱兆榮：價格的這個事情可能要看看哪一個物業(yè)，普遍來講這個價錢不會上漲的太高，供應量還是挺大的，但是交易的量，我認為今年會比去年好。新華房產：最后一個問題，您幫我們預測一下今年商業(yè)地產的走勢，會不會商業(yè)地產體驗式的會增加的越來越多，這會變成普遍的現(xiàn)象嗎？朱兆榮：體驗式的或者這個商場的面積會比較大的一些會出現(xiàn)，綜合體的商業(yè)地產會越來越多，因為證明綜合體的經營還是對商業(yè)比較有利，另外一點，去年是市場轉變的特別快的一年，無論從銷售和供應量來講，是產生了比較大的變化。做商業(yè)地產的人知道，去年是比較艱難的一年，我們覺得外面來中國要開店的或者從事零售行業(yè)的一些零售商，數(shù)量比較小。今年會有一個比較大的發(fā)展，是一個機會，其實因為去年租金有往下的走勢，租金有所調整，機會點也比較多，我也碰到很多零售商，他們其實在過去因為租金的上漲比較高的緣故，也越來越保守，但是在去年年底到今年年初，跟很多零售商聊天，2015年，他們對中國的零售還是比較樂觀。新華房產：也就是說對2015年的中國的商業(yè)地產還是看好的？朱兆榮：對，但是因為