宏觀經(jīng)濟(jì)分析張文燁-

房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告----（以2014年房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況為主）姓名：張文燁班級(jí)：工商1202學(xué)號(hào)：120420205教師：王瑩日期：2015年10月18日摘要：受房地產(chǎn)調(diào)控政策和貨幣政策等因素影響，2014年我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)總體呈低迷狀態(tài)，庫(kù)存量高，影響新開(kāi)工作節(jié)奏，房地產(chǎn)投資下滑，房地產(chǎn)銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售額同比大幅降低，全國(guó)各大中城市中房?jī)r(jià)下跌城市不斷增加。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷調(diào)整，各地地方政府從6月開(kāi)始取消限購(gòu)，不斷放松宏觀調(diào)控，中央則采取以穩(wěn)為主，央行也最終放松首套房認(rèn)定政策，釋放改善性需求。2015年，房地產(chǎn)新常態(tài)下的投資增速預(yù)期會(huì)進(jìn)一步下降，房地產(chǎn)市場(chǎng)將持續(xù)調(diào)整，房?jī)r(jià)會(huì)繼續(xù)趨向合理，庫(kù)存進(jìn)一步被消化。多輪調(diào)整促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)化轉(zhuǎn)型，深化改革建立長(zhǎng)效機(jī)制。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)市場(chǎng)，宏觀調(diào)控，建立長(zhǎng)效機(jī)制，去庫(kù)存，新常態(tài)

目錄：一：全國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀二：全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況分析三：西安市宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展和房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀四：房地產(chǎn)市場(chǎng)整體運(yùn)行趨勢(shì)展望五：總結(jié)正文：一：全國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀我國(guó)經(jīng)濟(jì)基本面依然較好，外部環(huán)境趨于改善，市場(chǎng)預(yù)期不斷好轉(zhuǎn)，體制機(jī)制改革有望激發(fā)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)活力2014年，我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有基本面良好、外部環(huán)境趨于改善、市場(chǎng)預(yù)期好轉(zhuǎn)等有利條件。我國(guó)經(jīng)濟(jì)基本面依然較好。總體看，我國(guó)仍處于工業(yè)化、城市化、消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)、收入較快增長(zhǎng)階段，且一些新的增長(zhǎng)拉動(dòng)因素正在形成，經(jīng)濟(jì)基本面仍然良好。一方面，內(nèi)需增長(zhǎng)仍有廣闊空間。從消費(fèi)方面看，對(duì)文化、教育、醫(yī)療、養(yǎng)老和旅游等服務(wù)類(lèi)需求增長(zhǎng)迅猛，智能手機(jī)、平板電腦、信息家電等已形成新的消費(fèi)熱點(diǎn)，住房汽車(chē)等消費(fèi)持續(xù)增長(zhǎng)。網(wǎng)購(gòu)等新興業(yè)態(tài)的發(fā)展則有力地促進(jìn)消費(fèi)潛能的釋放。從投資看，我國(guó)在城市軌道交通、環(huán)境治理、城市排水、保障房（包括棚戶(hù)區(qū)改造）和農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施等方面存在著極為迫切的需求。另一方面，要素供給質(zhì)量明顯提高。從人力資本積累看，2013年我國(guó)普通高校畢業(yè)生達(dá)到699萬(wàn)人以上，勞動(dòng)力整體素質(zhì)持續(xù)提高。從研發(fā)投入看，近年來(lái)中國(guó)研發(fā)投入增長(zhǎng)較快，保持在20%左右，2012年研發(fā)投入占國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的比重達(dá)到1.98%，絕對(duì)量為世界第二。從資本存量質(zhì)量看，近年來(lái)我國(guó)建設(shè)了一大批具有國(guó)際一流水平的重大裝備、重要基礎(chǔ)設(shè)施，為長(zhǎng)期發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。按照要素供給測(cè)算，2014年我國(guó)潛在增長(zhǎng)率與2013年基本持平甚至略高，這為2014年的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)提供了良好基礎(chǔ)。二：全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況分析（2014年以來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)主要運(yùn)行特點(diǎn)）整體：2014年房地產(chǎn)市場(chǎng)終于步入由局部地區(qū)調(diào)整發(fā)展到向全國(guó)調(diào)整。國(guó)房景氣指數(shù)不斷下滑，一、二線城市也開(kāi)始進(jìn)入調(diào)整狀態(tài)。投資增速放緩，銷(xiāo)售額和銷(xiāo)售面積均呈現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，且增幅不斷擴(kuò)大，房?jī)r(jià)下降趨勢(shì)也不斷從三、四線擴(kuò)展到一、二線，從新建住宅擴(kuò)展到二手房。具體：1----房地產(chǎn)資金來(lái)源方面2010年——2014年全國(guó)房地產(chǎn)資金來(lái)源圖數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局總體來(lái)講，信貸投放趨穩(wěn)、超額貨幣減少緩解房?jī)r(jià)上行勢(shì)頭，信貸投放趨穩(wěn)、超額貨幣減少緩解房?jī)r(jià)上行勢(shì)頭。歷史數(shù)據(jù)顯示，貨幣投放對(duì)房?jī)r(jià)影響顯著。2008年以來(lái)，超額貨幣投放是房?jī)r(jià)持續(xù)走高的重要推動(dòng)力。2013年，新一屆政府明確表示未來(lái)不可能出現(xiàn)如2009年的大規(guī)模貨幣發(fā)放，超額貨幣增速放緩具有一定的必然性。因此，在貨幣政策逐步回歸中性的背景下，房產(chǎn)價(jià)格的漲幅縮小是大概率事件。2014年1-10月房地產(chǎn)資金來(lái)源增幅大幅下滑，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金100241億元，比去年同期低24.1個(gè)百分點(diǎn)。其中，國(guó)內(nèi)貸款17735億元，增長(zhǎng)11.1%；利用外資489億元，增長(zhǎng)17.6%；自籌資金42232億元，增長(zhǎng)13.8%；其他資金39786億元，下降9.0%。在其他資金中，定金及預(yù)收款24213億元，下降11.2%；個(gè)人按揭貸款10895億元，下降4.3%。國(guó)內(nèi)貸款、其他資金等仍在繼續(xù)下滑，但是國(guó)外資金出現(xiàn)快速增長(zhǎng)。2----商品房和住宅房方面政府主導(dǎo)加大市場(chǎng)供應(yīng)，全國(guó)供求關(guān)系緩和平抑房?jī)r(jià)上漲。自新一屆政府執(zhí)政以來(lái)，房地產(chǎn)調(diào)控方向由抑制需求轉(zhuǎn)向加大供應(yīng)。2013年以來(lái)，隨著銷(xiāo)售面積增速持續(xù)放緩，新開(kāi)工增速止跌回升，價(jià)格漲幅在供求關(guān)系緩解的背景下逐步收窄。預(yù)計(jì)2014年這一趨勢(shì)將繼續(xù)延續(xù)，在供應(yīng)加大的背景下價(jià)格漲幅收窄，全年商品房銷(xiāo)售均價(jià)同比漲幅在7.0%-7.6%間，略低于2013年。中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)2009年——2014年銷(xiāo)售額3----從主要的各大城市的指標(biāo)來(lái)看全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局房地產(chǎn)價(jià)格是反應(yīng)房地產(chǎn)市場(chǎng)最重要的指標(biāo)，2014年也出現(xiàn)一定的松動(dòng)，下行趨勢(shì)明顯，房?jī)r(jià)下跌趨勢(shì)從個(gè)別城市擴(kuò)展到全國(guó)，房?jī)r(jià)下跌從一手房擴(kuò)展到二手房。受高地價(jià)推動(dòng)，少數(shù)熱點(diǎn)城市商品房?jī)r(jià)格上漲壓力依然較大。2013年，全國(guó)住宅用地樓面地價(jià)TOP10地塊的價(jià)格水平全面提升，由2012年的19000-40000元/平方米上浮至27000-73000元/平方米，單價(jià)最高的北京農(nóng)展館8號(hào)地塊樓面均價(jià)達(dá)73099元/平方米。高地價(jià)對(duì)所在城市房?jī)r(jià)的推漲作用不容忽視，2014年少數(shù)熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)上漲壓力依然較大。70個(gè)大中城市商品房?jī)r(jià)格從環(huán)比來(lái)看，新建商品住宅環(huán)比價(jià)格下降的城市有69個(gè)，持平的城市有1個(gè)。環(huán)比價(jià)格變動(dòng)中，最小降幅為0.4%，最大降幅為1.9%。二手住宅價(jià)格環(huán)比全部下降。環(huán)比價(jià)格變動(dòng)中，最小降幅為0.5%，最大降幅為2.0%。4------保障房建設(shè)方面2014年的保障房建設(shè)提前3個(gè)月完成了年度任務(wù)。分別達(dá)到年度目標(biāo)任務(wù)的103%和98%，完成投資10700億元。這意味著，雖然2014年全國(guó)保障性安居工程建設(shè)進(jìn)展良好，但同時(shí)也存在一些例如：有些地方資金沒(méi)有完全落實(shí)項(xiàng)目開(kāi)工不齊；已建成的保障性住房出現(xiàn)部分閑置，沒(méi)有賣(mài)出去；房子的規(guī)劃、功能、質(zhì)量等方面也不夠完善等等。三：西安市宏觀經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀分析西安，古稱(chēng)長(zhǎng)安、京兆，舉世聞名的世界四大古都之一。是中華文明的發(fā)祥地，中華民族的搖籃，中華文化的杰出代表，是絲綢之路的東方起點(diǎn)。西安是中國(guó)歷史上建都時(shí)間最長(zhǎng)，建都朝代最多，影響力最大的都城，居中國(guó)古都之首，歷史上最為強(qiáng)盛的周、秦、漢、隋、唐等朝代均建都于西安，是十三朝古都。西安是聯(lián)合國(guó)教科文組織最早確定的“世界歷史名城”和國(guó)務(wù)院最早公布的國(guó)家歷史文化名城之一，世界著名旅游勝地，被譽(yù)為“天然歷史博物館”。如今的西安是陜西省省會(huì)，中國(guó)六大國(guó)家區(qū)域中心城市之一，亞洲知識(shí)技術(shù)創(chuàng)新中心，新歐亞大陸橋中國(guó)段和黃河流域最大的中心城市，中國(guó)大飛機(jī)的制造基地?？萍紝?shí)力僅次于北京、上海，居全國(guó)第三位。2011年國(guó)務(wù)院《全國(guó)主體功能區(qū)規(guī)劃》將西安確定為“全國(guó)歷史文化基地”，著力打造西安為國(guó)際化大都市。國(guó)際化大都市就意味著經(jīng)濟(jì)的發(fā)達(dá)與產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的又時(shí)刻決定著西安的經(jīng)濟(jì)發(fā)展方向和經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的健康，可謂是休戚相關(guān)根據(jù)調(diào)查顯示2010年以來(lái)，陜西的經(jīng)濟(jì)增速呈現(xiàn)逐季下滑趨勢(shì)。西安市的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)亦是如此。但隨著2013年宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境向好，預(yù)計(jì)西安市在投資、消費(fèi)、出口都將有較大幅度增長(zhǎng)，經(jīng)濟(jì)增速將出現(xiàn)顯著回升。西安市房地產(chǎn)市場(chǎng)在近幾年來(lái)穩(wěn)步增長(zhǎng)的基礎(chǔ)上繼續(xù)保持穩(wěn)定，緩慢增長(zhǎng)，發(fā)展穩(wěn)定的態(tài)勢(shì)，市場(chǎng)形勢(shì)較好。西安房地產(chǎn)業(yè)方興未艾，市場(chǎng)潛力很大，市場(chǎng)總體呈穩(wěn)定緩慢增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。數(shù)據(jù)來(lái)源：陜西省統(tǒng)計(jì)局陜西省2010年-2014年消費(fèi)水平情況數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局從上圖可以得出西安的經(jīng)濟(jì)雖然還不是很發(fā)達(dá)，卻一直處于發(fā)展和壯大當(dāng)中，雖然陜西整體是下滑趨勢(shì)的，但是發(fā)展勢(shì)頭喜人數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局從西安市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r來(lái)看，整體與全國(guó)態(tài)勢(shì)相同。宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境向好，西安市在投資、消費(fèi)、出口方面均有較大幅度的增長(zhǎng)。而西安作為陜西省重要的消費(fèi)城市，隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)也會(huì)穩(wěn)定的走向繁榮。陜西省2007年—2012年房地產(chǎn)行業(yè)資產(chǎn)總計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)源：陜西省統(tǒng)計(jì)局四：房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行趨勢(shì)展望1--繼續(xù)調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)2015年的經(jīng)濟(jì)發(fā)展會(huì)有很多的不確定性，但隨著經(jīng)濟(jì)進(jìn)入新常態(tài)，房地產(chǎn)調(diào)控既不會(huì)將房地產(chǎn)過(guò)度打壓；也不會(huì)繼續(xù)將房地產(chǎn)采取過(guò)度刺激政策以拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)。中長(zhǎng)期來(lái)看，政策會(huì)從“過(guò)緊”回歸到“常態(tài)”。在政策不會(huì)出現(xiàn)大的變動(dòng)下，房地產(chǎn)市場(chǎng)不會(huì)有反彈的空間。預(yù)計(jì)2015年，房企也會(huì)抓住機(jī)會(huì)改善住房需求，加快去庫(kù)存步伐。2----房地產(chǎn)投資繼續(xù)下降，受房地產(chǎn)投資和銷(xiāo)售量下滑的影響，房地產(chǎn)市場(chǎng)也明顯進(jìn)入新常態(tài)加劇去庫(kù)存的進(jìn)度和降低房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資速度。這可能會(huì)直接導(dǎo)致房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商買(mǎi)地?zé)崆榇蠓陆担M(jìn)而直接影響2015年開(kāi)發(fā)投資力度。因此，2015年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資在房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入新常態(tài)下投資應(yīng)該會(huì)進(jìn)一步下降。3-----房?jī)r(jià)下降差異大繼2014年房?jī)r(jià)的調(diào)整從三四線城市波及到一二線城市，從新建住宅波及到二手房，2015年的房地產(chǎn)市場(chǎng)雖然政策從“過(guò)緊”回歸常態(tài)，但是像2008年那種強(qiáng)刺激政策不會(huì)再現(xiàn)。房?jī)r(jià)繼續(xù)進(jìn)行調(diào)整的趨勢(shì)難以改變。4-----做好房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期引導(dǎo)目前全國(guó)已供土地和待售房屋庫(kù)存壓力均大，要搞清楚房地產(chǎn)市場(chǎng)需求量和市場(chǎng)所擁有的社會(huì)量，進(jìn)行正確的社會(huì)預(yù)測(cè)的引導(dǎo)，還必須研究影響市場(chǎng)各種因素，如人口、分配政策、購(gòu)買(mǎi)心理等許多不可控制的因素。同時(shí)還要研究企業(yè)可控因素，如產(chǎn)品、分銷(xiāo)促銷(xiāo)政策變化對(duì)市場(chǎng)需求的影響。5----繼續(xù)完善保障性住房進(jìn)一步研究完善已建成的保障性住房使用和管理體制機(jī)制；做好保障性安居工程的資金、土地等方面準(zhǔn)備。以租金補(bǔ)貼方式為主提供住房保障，進(jìn)一步提高住房保障的針對(duì)性和實(shí)效性；發(fā)揮市場(chǎng)機(jī)制作用，引導(dǎo)更多社會(huì)資金參與投資建設(shè)、管理保障性住房。6---合理引導(dǎo)住房市場(chǎng)供給由于社會(huì)各階層對(duì)于住房需求存在差異，導(dǎo)致住房供給應(yīng)滿(mǎn)足不同層次的需求。對(duì)于高端市場(chǎng)，比如別墅用地，應(yīng)充分考慮我國(guó)人多地少的國(guó)情給予較嚴(yán)格的控制，主要通過(guò)土地供給和稅收環(huán)節(jié)影響其供給。從中長(zhǎng)期看，我國(guó)中低端需求市場(chǎng)在很多城市化水平較低的區(qū)域還具有一定空間，因此要加強(qiáng)這部分需求的引導(dǎo)和合理滿(mǎn)足。四：總結(jié)近年來(lái)我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，人民生活水平有了巨大的提升，消費(fèi)能力也明顯增長(zhǎng)，消費(fèi)結(jié)構(gòu)也在發(fā)生著改變，對(duì)于住房的需求越來(lái)越強(qiáng)烈和大眾化，使得住房供應(yīng)