房地產(chǎn)企業(yè)商業(yè)模式課件

房地產(chǎn)企業(yè)商業(yè)模式研究1關(guān)于商業(yè)模式3房地產(chǎn)企業(yè)的商業(yè)模式12香港模式22美國(guó)模式28

內(nèi)容頁(yè)數(shù)2關(guān)于商業(yè)模式13

商業(yè)模式是為了實(shí)現(xiàn)客戶價(jià)值最大化，將能使企業(yè)運(yùn)行的內(nèi)外各要素整合起來(lái)，形成一個(gè)完整的、高效率的、具有獨(dú)特核心競(jìng)爭(zhēng)力的運(yùn)行系統(tǒng)，并通過(guò)提供產(chǎn)品和服務(wù)使系統(tǒng)持續(xù)達(dá)成贏利目標(biāo)的整體解決方案。什么是商業(yè)模式4商業(yè)模式的分類運(yùn)營(yíng)性商業(yè)模式策略性商業(yè)模式運(yùn)營(yíng)性商業(yè)模式創(chuàng)造企業(yè)的核心優(yōu)勢(shì)、能力、關(guān)系和知識(shí)：產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈定位：企業(yè)處于什么樣的產(chǎn)業(yè)鏈條中，在這個(gè)鏈條中處于何種地位，企業(yè)結(jié)合自身的資源條件和發(fā)展戰(zhàn)略應(yīng)如何定位。贏利模式設(shè)計(jì)：收入來(lái)源、收入分配等，如企業(yè)從哪里獲得收入，獲得收入的形式有哪幾種，這些收入以何種形式和比例在產(chǎn)業(yè)鏈中分配，企業(yè)是否對(duì)這種分配有話語(yǔ)權(quán)。策略性商業(yè)模式涉及企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的方方面面：業(yè)務(wù)模式：企業(yè)向客戶提供什么樣的價(jià)值和利益，包括品牌、產(chǎn)品等。渠道模式：企業(yè)如何向客戶傳遞業(yè)務(wù)和價(jià)值，包括渠道倍增、渠道集中/壓縮等。組織模式：企業(yè)如何建立先進(jìn)的管理控制模型，比如建立面向客戶的組織結(jié)構(gòu)，通過(guò)企業(yè)信息系統(tǒng)構(gòu)建數(shù)字化組織等。5價(jià)值鏈分拆模式定位于分拆后價(jià)值鏈中的最優(yōu)環(huán)節(jié)案例：微軟切入IBM一體化PC價(jià)值鏈價(jià)值鏈擠壓模式將價(jià)值鏈的某個(gè)片段外包出去案例:耐克運(yùn)動(dòng)鞋的制造環(huán)節(jié)外包價(jià)值鏈修補(bǔ)模式改善那些阻礙企業(yè)創(chuàng)造價(jià)值的業(yè)績(jī)不良的上下游企業(yè)案例：豐田通過(guò)培育供應(yīng)商實(shí)現(xiàn)即時(shí)上線模式價(jià)值鏈重新整合模式重新整合價(jià)值鏈，控制系統(tǒng)中的盈利點(diǎn)案例：可口可樂(lè)從經(jīng)營(yíng)價(jià)值鏈的20%（原漿和廣告）發(fā)展到經(jīng)營(yíng)價(jià)值鏈的80%（從原料到分銷）★價(jià)值鏈模式6利潤(rùn)轉(zhuǎn)移模式利潤(rùn)從所有客戶分布變成大部分客戶沒(méi)有盈利案例：銀行對(duì)不同客戶采用差別定價(jià)、差別服務(wù)和差別投資微型分割模式客戶得到的產(chǎn)品或服務(wù)由相同到不同，再到獨(dú)一無(wú)二案例：保險(xiǎn)業(yè)根據(jù)年齡、收入水平或其他變量收取不同保險(xiǎn)費(fèi)權(quán)力轉(zhuǎn)移模式客戶與供應(yīng)商之間的市場(chǎng)定價(jià)權(quán)力優(yōu)勢(shì)會(huì)來(lái)回交替變動(dòng)案例：沃爾瑪利用渠道優(yōu)勢(shì)逼使供應(yīng)商降低價(jià)格重新定位模式從舊的客戶世界到新的你希望的客戶世界案例：GE將其客戶由采購(gòu)部經(jīng)理轉(zhuǎn)移到高級(jí)管理人員★客戶模式7渠道倍增模式將同一產(chǎn)品通過(guò)不同渠道以不同價(jià)格銷售案例：圖書銷售渠道由書店擴(kuò)張到機(jī)場(chǎng)、超市、報(bào)攤、禮品店以及網(wǎng)站渠道集中模式從數(shù)量眾多的細(xì)小渠道到少量的大規(guī)模渠道案例：家樂(lè)福將多種多樣的商店集中到一個(gè)超級(jí)市場(chǎng)內(nèi)渠道壓縮模式/直銷模式取消多余環(huán)節(jié)，與客戶建立直接聯(lián)系案例：戴爾計(jì)算機(jī)直銷模式配電盤模式在分銷系統(tǒng)中創(chuàng)造出新的增值服務(wù)環(huán)節(jié)案例：eBay電子拍賣平臺(tái)區(qū)域領(lǐng)先模式在某個(gè)區(qū)域內(nèi)構(gòu)建產(chǎn)品銷售市場(chǎng)的絕對(duì)優(yōu)勢(shì)案例：啤酒★渠道模式8技能轉(zhuǎn)移模式將獲利重點(diǎn)和資源從一種職能轉(zhuǎn)到別一種職能案例：諾基亞將核心技能由硬件工程轉(zhuǎn)向軟件工程金字塔—網(wǎng)絡(luò)模式使組織與外界的接觸最大化案例：ABB公司構(gòu)建了數(shù)以萬(wàn)計(jì)的利潤(rùn)中心與每一市場(chǎng)的客戶密切相連基石建設(shè)模式整個(gè)組織從某個(gè)戰(zhàn)略性強(qiáng)項(xiàng)開(kāi)始，加強(qiáng)，再加強(qiáng)案例：微軟從BASIC到DOS到WINDOWS到OFFICE到NT數(shù)字化企業(yè)設(shè)計(jì)模式將所有無(wú)形（信息、溝通、知識(shí)）的業(yè)務(wù)專移到電子管理案例：戴爾數(shù)字化采購(gòu)、銷售、物流模式★組織模式9資源模式優(yōu)勢(shì)資源模式/寄居蟹模式/資源整合模式/創(chuàng)業(yè)家模式知識(shí)模式-經(jīng)驗(yàn)曲線模式（GE六西格瑪模式）-從產(chǎn)品到客戶知識(shí)模式（沃爾瑪按消費(fèi)者習(xí)性開(kāi)發(fā)精確銷售模式）-從經(jīng)營(yíng)到知識(shí)模式（酒店托管模式）-從知識(shí)到產(chǎn)品模式（SAP軟件，企業(yè)出書，出售培訓(xùn)課件）巨型模式-走為上模式（英特爾忍痛退出蕊片制造）-趨同模式（計(jì)算機(jī)、電視、電訊行業(yè)開(kāi)始爭(zhēng)奪客戶-行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)模式（微軟、英特爾、思科）-技術(shù)改變格局模式★其他商業(yè)模式10商業(yè)模式持續(xù)贏利利原則融資有效效性原則資源整合合原則風(fēng)險(xiǎn)控制制原則組織管理理高效率原原則創(chuàng)新原則則合理避稅稅原則客戶價(jià)值值最大化原原則成功的商商業(yè)模式式應(yīng)符合合八大核核心原則則11房地產(chǎn)企企業(yè)的商商業(yè)模式式212房企商業(yè)業(yè)模式選選擇三原原則香港模式式美國(guó)模式式13房地產(chǎn)企企業(yè)商業(yè)模式式價(jià)值鏈模模式HOW產(chǎn)品業(yè)態(tài)態(tài)模式WHAT區(qū)域發(fā)展展模式WHERE房地產(chǎn)企企業(yè)選擇擇商業(yè)模模式遵循循三個(gè)原原則14物業(yè)出租規(guī)劃設(shè)計(jì)招標(biāo)投標(biāo)標(biāo)施工組織織進(jìn)度質(zhì)量量成本營(yíng)銷管理物業(yè)管理理土地開(kāi)發(fā)市場(chǎng)研究究投資決策策土地獲取取市場(chǎng)定位位產(chǎn)品策劃劃土地開(kāi)發(fā)發(fā)階段決策拿地地階段規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)階段項(xiàng)目施工工階段銷售服務(wù)務(wù)階段單一價(jià)值值鏈環(huán)節(jié)節(jié)—地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)型陸家嘴有限價(jià)值值鏈集成成（主導(dǎo)導(dǎo)模式））——房產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)型型（萬(wàn)科科）——物業(yè)業(yè)持有型型（國(guó)貿(mào)貿(mào)）——金融融投資型型（凱德德置地））完整價(jià)值值鏈集成成—綜合運(yùn)運(yùn)作型金融街★價(jià)值鏈模模式15

房產(chǎn)開(kāi)發(fā)型價(jià)價(jià)值鏈物業(yè)出租規(guī)劃設(shè)計(jì)招標(biāo)投標(biāo)施工組織進(jìn)度質(zhì)量成本本營(yíng)銷管理物業(yè)管理市場(chǎng)研究投資決策土地獲取市場(chǎng)定位產(chǎn)品策劃決策拿地階段段規(guī)劃設(shè)計(jì)階段段項(xiàng)目施工階段段銷售服務(wù)階段段房產(chǎn)開(kāi)發(fā)型價(jià)價(jià)值鏈包括決決策拿地、規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)、項(xiàng)項(xiàng)目施工和銷銷售服務(wù)四個(gè)個(gè)階段，在四四個(gè)階段中，，決策拿地和和規(guī)劃設(shè)計(jì)階階段的增值幅幅度最大；在在各價(jià)值鏈環(huán)環(huán)節(jié)中，投資資決策和土地地獲取環(huán)節(jié)最最為關(guān)鍵，企企業(yè)必須自己己擁有，其它它環(huán)節(jié)原則上上均可以選擇擇外包；同時(shí)時(shí)由于環(huán)節(jié)比比較多，對(duì)組組織資源的依依賴高于其它它盈利模式，，需要投入相相對(duì)多的人力力資源。16

物業(yè)持有型價(jià)價(jià)值鏈物業(yè)管理規(guī)劃設(shè)計(jì)招標(biāo)投標(biāo)施工組織進(jìn)度質(zhì)量成本本經(jīng)營(yíng)管理市場(chǎng)研究投資決策土地獲取市場(chǎng)定位產(chǎn)品策劃決策拿地階段段規(guī)劃設(shè)計(jì)階段段項(xiàng)目施工階段段經(jīng)營(yíng)管理階段段物業(yè)持有型價(jià)價(jià)值鏈增值主主要來(lái)源于優(yōu)優(yōu)質(zhì)投資物業(yè)業(yè)的長(zhǎng)期投資資增值，該種種模式降低了了開(kāi)發(fā)企業(yè)的的持續(xù)發(fā)展風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)，不會(huì)因因?yàn)槿狈ν恋氐囟归_(kāi)發(fā)業(yè)業(yè)務(wù)中斷；同同時(shí)這種模式式對(duì)組織資源源和管理團(tuán)隊(duì)隊(duì)的要求遠(yuǎn)不不如房產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)型那么強(qiáng)烈烈，可以在更更廣闊的范圍圍內(nèi)選擇投資資持有對(duì)象；；持有物業(yè)的最最大問(wèn)題是它它會(huì)占有相當(dāng)當(dāng)多的財(cái)務(wù)資資源，需要極極強(qiáng)大的資金金實(shí)力和籌資資能力，因此此，持有物業(yè)業(yè)的數(shù)量、結(jié)結(jié)構(gòu)需要根據(jù)據(jù)企業(yè)的發(fā)展展戰(zhàn)略、投資資戰(zhàn)略保持一一個(gè)合理的比比例；與房產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)型價(jià)值值鏈一樣，投投資決策和土土地獲取兩個(gè)個(gè)環(huán)節(jié)最為關(guān)關(guān)鍵，需企業(yè)業(yè)自己擁有，，其它環(huán)節(jié)可可以選擇外包包。17

金融投資型價(jià)價(jià)值鏈開(kāi)發(fā)控制財(cái)務(wù)監(jiān)控投資收回?cái)M投資項(xiàng)目研研究投資決策投資洽商簽訂契約投資分析階段段投資確定階段段投資管理階段段金融投資型價(jià)價(jià)值鏈的特點(diǎn)點(diǎn)是投資于房房地產(chǎn)項(xiàng)目，，只派出有限限的管理人員員（如財(cái)務(wù)人人員等），著著眼于獲取投投資收益的盈盈利模式，這這種模式大大大節(jié)省組織資資源，從資本角度涉涉足于房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)，通過(guò)過(guò)開(kāi)發(fā)外包與與經(jīng)營(yíng)管理外外包實(shí)現(xiàn)增值值，注重資產(chǎn)產(chǎn)增值與現(xiàn)金金回收；其盈盈利來(lái)源貫穿穿房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)鏈各環(huán)節(jié)，，既有短期參參與開(kāi)發(fā)銷售售回收投資，，也有長(zhǎng)期租租金收入，總總體盈利豐厚厚；主價(jià)值鏈鏈上的投資分分析、投資決決策和投資管管理等各個(gè)價(jià)價(jià)值鏈環(huán)節(jié)都都是關(guān)鍵環(huán)節(jié)節(jié)，都需要企企業(yè)具備相應(yīng)應(yīng)能力；這種種價(jià)值鏈?zhǔn)菄?guó)國(guó)外房地產(chǎn)運(yùn)運(yùn)營(yíng)的主要模模式之一，國(guó)國(guó)內(nèi)隨市場(chǎng)發(fā)發(fā)展未來(lái)前景景寬闊。18

房地產(chǎn)企業(yè)價(jià)價(jià)值鏈導(dǎo)向的的業(yè)務(wù)模型物業(yè)經(jīng)營(yíng)規(guī)劃設(shè)計(jì)招標(biāo)管理工程管理營(yíng)銷管理物業(yè)管理土地開(kāi)發(fā)及獲取項(xiàng)目策劃項(xiàng)目預(yù)算綜合運(yùn)作型地產(chǎn)開(kāi)發(fā)型房產(chǎn)開(kāi)發(fā)型物業(yè)持有型金融投資型19★產(chǎn)品業(yè)態(tài)態(tài)模式公益型物業(yè)：：學(xué)校、醫(yī)院等等生產(chǎn)型物業(yè)：：工業(yè)廠房、倉(cāng)倉(cāng)儲(chǔ)物流居住型物業(yè)：：普通住宅、公公寓、別墅商業(yè)型物業(yè)：：寫字樓、購(gòu)物物中心經(jīng)營(yíng)型物業(yè)：：酒店、汽車旅旅館、服務(wù)式公寓不同業(yè)態(tài)類型型商業(yè)模式各異異20★區(qū)域發(fā)展展模式

土地交易公開(kāi)開(kāi)化為房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)跨區(qū)域域發(fā)展掃清了了障礙。企業(yè)業(yè)在綜合權(quán)衡衡資源和能力力的情況下，，進(jìn)入哪個(gè)區(qū)區(qū)域、哪個(gè)城城市，已成為為一項(xiàng)重要的的戰(zhàn)略選擇。。房地產(chǎn)企業(yè)的的區(qū)域發(fā)展模式式異地?cái)U(kuò)張戰(zhàn)略略進(jìn)行異地?cái)U(kuò)張張，選擇合適適的市場(chǎng)，可可以有效地避避免房地產(chǎn)企企業(yè)在本地市市場(chǎng)的殘酷競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)，并提高高企業(yè)資源的的利用效率。。進(jìn)行異地?cái)U(kuò)張張，有可能實(shí)實(shí)現(xiàn)企業(yè)資產(chǎn)產(chǎn)

和規(guī)模在在較短時(shí)期內(nèi)內(nèi)的高速增長(zhǎng)長(zhǎng)，

從而增增強(qiáng)企業(yè)抗拒拒市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的的能力，成成為具有全國(guó)國(guó)性影響的房房地產(chǎn)企業(yè)固守戰(zhàn)略利用企業(yè)在本本地市場(chǎng)多年年經(jīng)營(yíng)的優(yōu)勢(shì)勢(shì)，增加土地地儲(chǔ)備，確保保企業(yè)在未來(lái)來(lái)3-5年內(nèi)內(nèi)可以在本地地市場(chǎng)保持足足夠的開(kāi)發(fā)量量，鞏固企業(yè)業(yè)的市場(chǎng)地位位，也增強(qiáng)與與外來(lái)競(jìng)爭(zhēng)者者進(jìn)行對(duì)抗的的籌碼。整合企業(yè)的所所有資源，集集中投入在本本地市場(chǎng)和房房地產(chǎn)行業(yè)，，放棄異地投投資和大規(guī)模模多元化發(fā)展展目標(biāo)，進(jìn)一一步增強(qiáng)企業(yè)業(yè)在當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)地位位，主動(dòng)適應(yīng)應(yīng)更加激烈的的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，，爭(zhēng)取競(jìng)爭(zhēng)的的主動(dòng)權(quán)聯(lián)盟戰(zhàn)略利用企業(yè)熟悉悉本地市場(chǎng)和和公關(guān)、政府府等方面的優(yōu)優(yōu)勢(shì)，與先進(jìn)進(jìn)的企業(yè)或者者強(qiáng)大的外來(lái)來(lái)競(jìng)爭(zhēng)者結(jié)成成戰(zhàn)略聯(lián)盟，，或者選擇并并購(gòu)、交互持持股、整體出出售等方式，，發(fā)揮各自的的優(yōu)勢(shì)，力求求”雙贏“的的結(jié)果21房企商業(yè)模式式選擇三原則則香港模式美國(guó)模式22什么是香港模模式所謂的香港模模式，即綜合合開(kāi)發(fā)模式，，是房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)的全部流流程，從買地地、建造、賣賣房、管理都都由一家開(kāi)發(fā)發(fā)商獨(dú)立完成成，房子建好好后，地產(chǎn)公公司不持有物物業(yè)，直接出出售。香港房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)商以相對(duì)對(duì)廉價(jià)的資金金取得土地為為經(jīng)營(yíng)導(dǎo)向。。這主要源于香香港土地資源源嚴(yán)重稀缺，，土地高度壟壟斷，商品住住宅產(chǎn)品供不應(yīng)求。香港模式的一一個(gè)顯著特點(diǎn)點(diǎn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)商更多依賴賴于銀行提供供資金。20世紀(jì)80年代以來(lái)，，中國(guó)內(nèi)地大大部分房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)基本屬屬于這種模式式23香港模式的背背景和特點(diǎn)—地皮最值錢。。香港擁有660萬(wàn)人口，，卻只是1070平方公公里的彈丸之之地，而作為為中國(guó)人口高高密度最高的的上海，1700萬(wàn)人卻卻擁有6340平方公里里。對(duì)香港地地產(chǎn)商而言，，有地才是生生存的硬道理理。—長(zhǎng)期作為支柱柱產(chǎn)業(yè)。作為亞太地區(qū)區(qū)的國(guó)際貿(mào)易易、金融和航航運(yùn)中心，城城邦經(jīng)濟(jì)的特特性使港府財(cái)財(cái)政倚重房地地產(chǎn)業(yè)。二戰(zhàn)戰(zhàn)至今，香港港房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)經(jīng)歷了五次盛盛衰，雖然幾幾經(jīng)起伏，但但房地產(chǎn)業(yè)一一直是香港經(jīng)經(jīng)濟(jì)的支柱之之一，占GDP的比重在在20%以上上，是香港經(jīng)經(jīng)濟(jì)的“晴雨雨表”?！恋貕艛嘈越?jīng)經(jīng)營(yíng)。政府高度壟斷斷土地，大開(kāi)開(kāi)發(fā)商高度壟壟斷市場(chǎng)，房房地產(chǎn)發(fā)展商商占有了最具具稀缺性的土土地資源后，，其它行業(yè)和和社會(huì)財(cái)富自自動(dòng)聚攏而來(lái)來(lái)。24—地產(chǎn)巨巨頭全全能運(yùn)運(yùn)作。。即開(kāi)發(fā)發(fā)商利利用大大量銀銀行資資金拿拿地、、蓋房房、銷銷售、、物管管一條條龍式式的斂斂財(cái)滾滾動(dòng)開(kāi)開(kāi)發(fā)模模式，，可稱稱作““全能能開(kāi)發(fā)發(fā)商””。長(zhǎng)長(zhǎng)江實(shí)實(shí)業(yè)、、新鴻鴻基地地產(chǎn)、、新世世界發(fā)發(fā)展、、恒基基兆業(yè)業(yè)等十十家地地產(chǎn)集集團(tuán)開(kāi)開(kāi)發(fā)量量約占占香港港總開(kāi)開(kāi)發(fā)量量的80%左右右，市市場(chǎng)集集中度度非常常高。?！诜糠款A(yù)預(yù)售售制制。。1953年年，，在在香香港港嚴(yán)嚴(yán)重重供供小小于于求求的的買買方方市市場(chǎng)場(chǎng)下下，，李李嘉嘉誠(chéng)誠(chéng)首首創(chuàng)創(chuàng)賣賣樓樓花花的的游游戲戲規(guī)規(guī)劃劃，，從從而而在在資資金金要要求求上上大大大大降降低低了了開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)商商的的入入行行門門檻檻，，有有效效促促進(jìn)進(jìn)了了開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)速速度度和和開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)規(guī)規(guī)模模。。香港港模模式式的的背背景景和和特特點(diǎn)點(diǎn)（（續(xù)續(xù)））25香港港房房地地產(chǎn)產(chǎn)企企業(yè)業(yè)的的發(fā)發(fā)展展經(jīng)經(jīng)歷歷四四個(gè)個(gè)階階段段—第一一階階段段：：50、、60年年代代，，市市場(chǎng)場(chǎng)分分散散，，魚(yú)魚(yú)龍龍混混雜雜。?！诘诙A階段段：70年年代代，，小小型型地地產(chǎn)產(chǎn)公公司司被被淘淘汰汰，，大大型型地地產(chǎn)產(chǎn)公公司司在在競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)中中開(kāi)開(kāi)始始出出現(xiàn)現(xiàn)。。這這一一階階段段主主要要影影響響因因素素有有如如下下三三個(gè)個(gè)方方面面：：（1））市市區(qū)區(qū)舊舊樓樓重重建建基基本本完完成成，，小小幅幅地地皮皮大大大大減減少少；；（2））工工業(yè)業(yè)樓樓宇宇的的興興建建需需要要申申請(qǐng)請(qǐng)比比較較大大幅幅的的土土地地，，加加上上香香港港當(dāng)當(dāng)局局批批租租住住宅宅用用地地呈呈現(xiàn)現(xiàn)大大型型化化發(fā)發(fā)展展趨趨勢(shì)勢(shì)，，競(jìng)競(jìng)投投需需要要付付巨巨款款，，（3））新新建建樓樓宇宇造造價(jià)價(jià)不不斷斷提提高高，，超超過(guò)過(guò)了了小小型型地地產(chǎn)產(chǎn)公公司司的的承承受受能能力力26—第三三階階段段：：大型型地地產(chǎn)產(chǎn)公公司司通通過(guò)過(guò)資資本本運(yùn)運(yùn)作作開(kāi)開(kāi)始始加加強(qiáng)強(qiáng)其其優(yōu)優(yōu)勢(shì)勢(shì)地地位位。。（1））上上市市，，增增強(qiáng)強(qiáng)資資本本實(shí)實(shí)力力；；（2））通通過(guò)過(guò)資資本本市市場(chǎng)場(chǎng)上上的的換換股股、、收收購(gòu)購(gòu)、、合合并并等等活活動(dòng)動(dòng)使使資資本本進(jìn)進(jìn)一一步步集集中中—第第四四階階段段：：壟斷斷發(fā)發(fā)展展階階段段。。80年年代代以以來(lái)來(lái)，，香香港港房房地地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)已已逐逐漸漸為為大大集集團(tuán)團(tuán)所所壟壟斷斷，，"長(zhǎng)長(zhǎng)江江實(shí)實(shí)業(yè)業(yè)"、、"新新鴻鴻基基地地產(chǎn)產(chǎn)"、、"新新世世界界發(fā)發(fā)展展"、、"恒恒基基兆兆業(yè)業(yè)"、、"合合和和"、、"太太古古"、、"九九龍龍倉(cāng)倉(cāng)"等等最最大大的的10家家地地產(chǎn)產(chǎn)集集團(tuán)團(tuán)的的市市值值約約占占地地產(chǎn)產(chǎn)建建筑筑類類上上市市公公司司總總市市值值的的七七成成，，開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)量量約約占占總總開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)量量的的80%左左右右，，市市場(chǎng)場(chǎng)集集中中度度相相當(dāng)當(dāng)高高。。27房企企商商業(yè)業(yè)模模式式選選擇擇三三原原則則香港港模模式式美國(guó)模模式28房地產(chǎn)發(fā)展展的美國(guó)模模式，其特特點(diǎn)在于房房地產(chǎn)金融融產(chǎn)業(yè)鏈、、開(kāi)發(fā)產(chǎn)業(yè)鏈、中介介產(chǎn)業(yè)鏈和和流通產(chǎn)業(yè)業(yè)鏈非常完完整并相互互協(xié)調(diào)發(fā)展展，以房地產(chǎn)基金（（REITs）為主的金金融產(chǎn)業(yè)鏈鏈非常發(fā)達(dá)達(dá)，開(kāi)發(fā)商商是吸引資資金、把控中中介和流通通的組織者者。在這種模式式下，房地地產(chǎn)的核心心是金融運(yùn)運(yùn)作而非開(kāi)開(kāi)發(fā)營(yíng)建，，房地產(chǎn)基基金或者投資商商成為房地地產(chǎn)市場(chǎng)的的主導(dǎo)者，，地產(chǎn)建造造商或中介介商只不過(guò)過(guò)是圍繞房房地產(chǎn)基金金的配套環(huán)環(huán)節(jié)。美國(guó)模式的的本質(zhì)特征征，是以實(shí)實(shí)際研究消消費(fèi)群的購(gòu)購(gòu)買力及需需求細(xì)分為為經(jīng)營(yíng)導(dǎo)向。。其原因在在于美國(guó)的的土地資源源幾乎無(wú)限限供應(yīng)。什么是美國(guó)國(guó)模式29—土地自由供供應(yīng)。理論上講，，在1990年代初日本本地產(chǎn)泡沫沫最大的時(shí)時(shí)候，東京京賣掉可以以買下整個(gè)個(gè)美國(guó)，由由此可知日日本地價(jià)之之高，美國(guó)國(guó)地價(jià)之低低。如果再再追溯一下下歷史，當(dāng)當(dāng)年美國(guó)西西部大開(kāi)發(fā)發(fā)時(shí)，只須須交納10美元手續(xù)費(fèi)費(fèi)就可以免免費(fèi)獲得無(wú)無(wú)人居住土土地160英畝，只要要定居和開(kāi)開(kāi)墾5年，土地就就永遠(yuǎn)歸私私人所有；；由此形成成美國(guó)62％土地私有有的格局。?！叨葘I(yè)化化。開(kāi)發(fā)模式走走的則是另另一條專業(yè)業(yè)化道路，，投資、開(kāi)開(kāi)發(fā)、物業(yè)業(yè)經(jīng)營(yíng)等各各業(yè)務(wù)板塊塊相對(duì)獨(dú)立立。專業(yè)化化程度越高高，社會(huì)化化大生產(chǎn)的的效率也就就越高，同同時(shí)也是充充分市場(chǎng)化化的明證。。美國(guó)模式的的背景和特特點(diǎn)30—融資多元化化。在美國(guó)，融融資方式除除銀行提供供貸款外，，還依靠退退休基金、、不動(dòng)產(chǎn)信信貸等多種種金融工具具，只有15％左右是銀銀行資金，，70％是社會(huì)大大眾的資金金，其中35％是退休基基金，35％是不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)基金?！找娲蟊娀?。美國(guó)的房地地產(chǎn)行業(yè)是是長(zhǎng)期投資資型的，基基本屬于全全民投資型型的產(chǎn)業(yè)，，追求股東東權(quán)益的最最大化，由由于利潤(rùn)被被民眾攤平平，所以開(kāi)開(kāi)發(fā)商難以以斂聚暴利利，也就不不會(huì)出現(xiàn)危危害行業(yè)健健康的行為為。美國(guó)模式的的背景和特特點(diǎn)（續(xù)））31典型美國(guó)房房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)分析美國(guó)四大房地產(chǎn)公司司PulteHomes:基于客戶細(xì)細(xì)分和產(chǎn)品品設(shè)計(jì)、建建造能力關(guān)關(guān)注價(jià)值鏈鏈的前端依靠客戶細(xì)細(xì)分進(jìn)行產(chǎn)產(chǎn)品設(shè)計(jì)建建造，滿足足最大多數(shù)數(shù)客戶的需需求依靠縱向整整合價(jià)值鏈鏈降低原材材料成本提高質(zhì)量Lennar:基于融、投投資和營(yíng)銷銷能力選擇擇了價(jià)值鏈鏈中的土地地和銷售通過(guò)獨(dú)特的的期權(quán)和建建立松散的的合作關(guān)系系的方式來(lái)擴(kuò)大土土地資源的的來(lái)源--多渠道及雙雙營(yíng)銷模式式促進(jìn)銷售售--向顧客提供供完善的金金融服務(wù)Centex:基于原材料料生產(chǎn)和房房屋建造優(yōu)勢(shì)，，選擇價(jià)值值鏈的中段段強(qiáng)化房屋建建設(shè)為中心心的主營(yíng)業(yè)業(yè)務(wù)，注重重提提高房房屋質(zhì)量和和運(yùn)營(yíng)效率率發(fā)揮一貫的的在原材料料生產(chǎn)上的的優(yōu)勢(shì)，降降低生產(chǎn)成成本Horton:基于其源于于家族企業(yè)業(yè)管控能力力而選擇價(jià)價(jià)值鏈的前前后端--建筑外外包，監(jiān)督督人員負(fù)責(zé)責(zé)監(jiān)控所有有房屋的建設(shè)設(shè)并參與重重要的設(shè)計(jì)計(jì)決策--實(shí)現(xiàn)在在分散化經(jīng)經(jīng)營(yíng)中的產(chǎn)產(chǎn)品個(gè)性化化與規(guī)?；a(chǎn)的統(tǒng)一一32

PulteHomes企業(yè)概況33

PulteHomes發(fā)展歷程34

PulteHomes的最佳實(shí)踐踐始終堅(jiān)持““能力第一一，機(jī)會(huì)第第二”。從公司的發(fā)發(fā)展歷程可可以印證，，PulteHomes之之所以能夠夠成為美國(guó)國(guó)第一大房房地產(chǎn)商,它的所有有重大突破破都圍繞一一個(gè)基本的的戰(zhàn)略信念念：始終強(qiáng)強(qiáng)調(diào)公司卓卓越的競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)能力始終如一地地提供超越越期望的客客戶體驗(yàn)是唯一一個(gè)個(gè)全美客戶戶滿意度連連續(xù)四年排排名第一的的房地產(chǎn)公公司注重長(zhǎng)期持持續(xù)的股東東回報(bào)—?jiǎng)?chuàng)下了連連續(xù)53年年持續(xù)盈利利的記錄，，從1994年到2002年年，PulteHomes公司的每股股盈利復(fù)合合年增長(zhǎng)率率高達(dá)26%—管理層最最重要的責(zé)責(zé)任就是決決定怎樣最最好地把公公司的資源源有效地進(jìn)進(jìn)行投資，以保保證業(yè)務(wù)的的長(zhǎng)期成功功，并讓PulteHomes公司司股東的利利益最大化35

Centex企業(yè)概況36

Centex發(fā)展歷程37

Centex的最佳實(shí)踐踐強(qiáng)調(diào)“正直直”的Centex之道Centex公司格格外強(qiáng)調(diào)商商業(yè)的基本本準(zhǔn)則：通通過(guò)正確的的途徑獲得得成功。Centex之道：：有闖勁的的、具想象象力的、足足智多謀的的，并且永永遠(yuǎn)遵循商商業(yè)倫理和商業(yè)公平平性。CentexWay有三個(gè)基基礎(chǔ)：首先先，所有的的員工，特特別是Centex的領(lǐng)導(dǎo)人必必須始終不不渝地遵循循。其次，，所有的員員工能夠跟跟蹤監(jiān)督商商業(yè)行為的的執(zhí)行情況。。第三，最最為重要的的是，Centex提醒同自自己合作的的每一個(gè)客客戶也要遵循商業(yè)行行為準(zhǔn)則。。以制度和流流程設(shè)計(jì)促促進(jìn)增長(zhǎng)Centex公司的的戰(zhàn)略是為為增長(zhǎng)而設(shè)設(shè)計(jì)的，背背后是系統(tǒng)統(tǒng)而嚴(yán)格的的設(shè)計(jì)：它它強(qiáng)調(diào)非常常嚴(yán)格的制制度約束，，強(qiáng)調(diào)非常常專注、堅(jiān)堅(jiān)定的態(tài)度度以及長(zhǎng)期期承諾。嚴(yán)格的制度度和流程是是Centex公司司在管理上上——尤其其是處理并并購(gòu)事務(wù)時(shí)時(shí)強(qiáng)有力的的基礎(chǔ)。Centex公司的的努力獲得得了顯著的的回報(bào)。近近五年來(lái)，，其組合收收益增長(zhǎng)率率為29%；股票業(yè)業(yè)績(jī)是同期期S&P500指數(shù)數(shù)的140%。38

Horton企業(yè)概況39

Horton發(fā)展歷程40

Horton的最佳實(shí)踐踐大規(guī)模并購(gòu)購(gòu)從1994年到2002年，，Horton公司司連續(xù)開(kāi)展展了17項(xiàng)項(xiàng)并購(gòu)活動(dòng)動(dòng)。Horton公司通通過(guò)并購(gòu)當(dāng)當(dāng)?shù)爻墒斓牡墓緦?shí)現(xiàn)現(xiàn)快速地域域擴(kuò)張。價(jià)值鏈專業(yè)業(yè)化Horton公司只只控制價(jià)值值鏈的前后后兩端：專專注于設(shè)計(jì)計(jì)、質(zhì)量和和售后服務(wù)務(wù)的控制。。在前端，，靈活設(shè)計(jì)計(jì)房屋和處處理細(xì)節(jié)的的能力，以以及在提供供低廉價(jià)格格住房方面面的努力，，讓Horton公公司成為全全美最佳的的居民住宅宅建筑公司司之一。在在后端，對(duì)對(duì)客戶友好好謙恭的服服務(wù)也是贏贏得青睞和和業(yè)務(wù)的賣賣點(diǎn)。Horton公司對(duì)價(jià)價(jià)值鏈前后后兩端的控控制，使其其能夠?qū)Ｗ⒆⒂谙蝾櫩涂吞峁┯形Φ漠a(chǎn)產(chǎn)品，減少少公司的管管理成本，，提高公司司的運(yùn)營(yíng)效效率，從而而實(shí)現(xiàn)快速速的擴(kuò)張行行動(dòng)。分散化經(jīng)營(yíng)營(yíng)Horton公司的的分散化經(jīng)經(jīng)營(yíng)有三個(gè)個(gè)重要特征征:第一是是簡(jiǎn)單的組組織機(jī)構(gòu)。。公司有48個(gè)單獨(dú)獨(dú)的運(yùn)營(yíng)單單元，第二二是直接的的激勵(lì)機(jī)制制。第三是是明確的總總分部管控控體系。41

Lennar企業(yè)概況42

Lennar發(fā)展歷程43

Lennar的最佳實(shí)踐踐“關(guān)懷”和和“溝通””的企業(yè)文文化公司自成立立之初的文文化基調(diào)：：對(duì)人的關(guān)關(guān)懷，把關(guān)關(guān)懷客戶和和員工作為為公司存在在的首要基基礎(chǔ)。Lennar公司向客客戶承諾：：ICare。把把質(zhì)量、簡(jiǎn)簡(jiǎn)單、價(jià)值值、創(chuàng)新、、人性作為為客戶關(guān)系系的基石。。簡(jiǎn)單而一致致的管理系系統(tǒng)—流程管理理：建立了了有序的分分權(quán)組織和和嚴(yán)密的運(yùn)運(yùn)營(yíng)管控體體系。將土土地確認(rèn)、、社區(qū)開(kāi)發(fā)發(fā)、住房設(shè)設(shè)計(jì)、住房房建設(shè)、住住房營(yíng)銷和和銷售等具具體權(quán)力下下放給各地地分支機(jī)構(gòu)構(gòu)，公司總總部在公司司整體戰(zhàn)略略、土地并并購(gòu)和獲取取、風(fēng)險(xiǎn)控控制、融資資、現(xiàn)金流流管理、信信息系統(tǒng)等等決策方面面保持總體體的控制和和把握?！獦I(yè)務(wù)管理理：通過(guò)各各業(yè)務(wù)模塊塊的資產(chǎn)負(fù)負(fù)債表管理理，加強(qiáng)各各地分公司司體系的有有效運(yùn)行。。Lennar認(rèn)為為，并購(gòu)資資產(chǎn)的價(jià)值值在于良好好的定位，，資產(chǎn)的流流動(dòng)性根植植于持續(xù)穩(wěn)穩(wěn)健的資產(chǎn)產(chǎn)負(fù)債管理理?！谫Y管理理：流動(dòng)性性、多元化化、不斷努努力。資產(chǎn)產(chǎn)的流動(dòng)性性帶動(dòng)了長(zhǎng)長(zhǎng)期的增長(zhǎng)長(zhǎng)，同時(shí)讓讓Lennar的收收益保持增增長(zhǎng)；多樣樣化的長(zhǎng)期期負(fù)債給Lennar提供了了長(zhǎng)期的穩(wěn)穩(wěn)定性；不不斷的努力力保證了Lennar穩(wěn)固的的資產(chǎn)基礎(chǔ)礎(chǔ)。449、靜夜夜四無(wú)無(wú)鄰，，荒居居舊業(yè)業(yè)貧。。。12月月-2212月月-22Saturday,December24,202210、雨中中黃葉葉樹(shù)，，燈下下白頭頭人。。。01:57:4501:57:4501:5712/24/20221:57:45AM11、以我我獨(dú)沈沈久，，愧君君相見(jiàn)見(jiàn)頻。。。12月月-2201:57:4501:57Dec-2224-Dec-2212、故人江江海別，，幾度隔隔山川。。。01:57:4501:57:4501:57Saturday,December24,202213、乍見(jiàn)翻翻疑夢(mèng)，，相悲各各問(wèn)年。。。12月-2212月-2201:57:4501:57:45December24,202214、他鄉(xiāng)生白發(fā)發(fā)，舊國(guó)見(jiàn)青青山。。24十二月月20221:57:45上午01:57:4512月-2215、比不了得得就不比，，得不到的的就不要。。。。十二月221:57上上午12月-2201:57December24,202216、行動(dòng)出成成果，工作作出財(cái)富。。。2022/12/241:57:4501:57:4524December202217、做做前前，，能能夠夠環(huán)環(huán)視視四四周周；；做做時(shí)時(shí)，，你你只只能能或或者者最最好好沿沿著著以以腳腳為為起起點(diǎn)點(diǎn)的的射射線線向向前前。。。。1:57:45上上午午1:57上上午午01:57:4512月月-229、沒(méi)有失敗，，只有暫時(shí)停停止成功！。。12月-2212月-22Saturday,December24,202210、很多事情努努力了未必有有結(jié)果，但是是不努力卻什什么改變也沒(méi)沒(méi)有。。01:57:4501:57:4501:5712/24/20221:57:45AM11、成功功就是是日復(fù)復(fù)一日日那一一點(diǎn)點(diǎn)點(diǎn)小小小努力力的積積累。。。12月月-2201:57:4501:57Dec-2224-Dec-2212、世間間成事事，不不求其其絕對(duì)對(duì)圓