《物權法》第七十四條的規(guī)定及其問題,物權法論文

(物權法）第七十四條的規(guī)定及其問題,物權法論文本篇論文目錄導航：【題目】【導言】【第一章】(物權法〕第七十四條的規(guī)定及其問題【2.1】【2.22.3】【第三章】【結束語/以下為參考文獻】第一章(物權法〕第七十四條的規(guī)定及其問題普遍以為，(物權法〕對小區(qū)內車位、車庫的權屬規(guī)定改變了(物權法〕施行之前車位、車庫權屬混亂的現(xiàn)象，使得車位、車庫的權利歸屬有了相對明確的法律根據(jù)，是我們國家物權法立法進程中的里程碑。但是，由于其還處在探尋求索階段，規(guī)定難免有不完善之處，造成實踐中的糾紛和爭議。本章將對(物權法〕第七十四條對小區(qū)內車位、車庫權屬問題之規(guī)定進行概述，肯定其對于明晰小區(qū)內車位、車庫權屬和解決現(xiàn)實糾紛有重要的進步意義，同時提出華而不實值得進一步討論和完善的三個問題，即小區(qū)車位、車庫的分類、規(guī)劃的車位、車庫的權屬和占有業(yè)主共有部分的車位的權屬，為構建相對完善的車位、車庫權屬規(guī)定提供基礎。第一節(jié)(物權法〕第七十四條解析。一、(物權法〕第七十四條規(guī)定內容〔一〕第一款的規(guī)定。(物權法〕第七十四條第一款規(guī)定了規(guī)劃的車位、車庫的處分原則，即應當首先知足業(yè)主的需要，即業(yè)主優(yōu)先的原則。本款的規(guī)定為我們國家小區(qū)車位、車庫的權利歸屬定下了首先保障業(yè)主的停車需求的基調。對于怎樣操作能夠算是符合了法律上首先知足業(yè)主的需要之要求，(建筑物區(qū)分所有權解釋〕作出了進一步的規(guī)定，即按配置比例將車位、車庫處分給業(yè)主。此規(guī)定對開發(fā)商處分小區(qū)內規(guī)劃的車位、車庫進行了一定的限制。在如今業(yè)主停車需求日益增長和房地產(chǎn)迅速增值的矛盾局面下，該等限制對于保障小區(qū)業(yè)主的停車利益有著特別正面的影響。開發(fā)商是追逐利益的群體，假如沒有該等限制，在房地產(chǎn)市場供不應求和小區(qū)車位、車庫日漸緊俏的市場狀況下，開發(fā)商必然會為了追求更高層次的利潤而將小區(qū)內的車位、車庫出售給出價更高層次的買方。假如此時小區(qū)業(yè)主無力購買，則很容易出現(xiàn)開發(fā)商將小區(qū)規(guī)劃的車位、車庫出售給小區(qū)業(yè)主以外的第三人的情況。此時，無法保障小區(qū)業(yè)主的停車利益，還會給開發(fā)商抬高價格，隨意處分小區(qū)規(guī)劃的車位、車庫以合理的基礎，造成惡性循環(huán)。(物權法〕該應當首先知足業(yè)主的需要之規(guī)定的意圖就在于遏制開發(fā)商隨意處分小區(qū)車位、車庫的行為，知足業(yè)主的停車需求，保障業(yè)主的利益，旨在平衡業(yè)主的需要與開發(fā)商的利益的問題?！捕车诙畹囊?guī)定。(物權法〕第七十四條第二款規(guī)定了規(guī)劃的車位、車庫之權屬界定原則，即其權屬能夠由當事人約定，且約定的方式能夠為出售、附贈或者出租等，采用的是約定歸屬的原則。規(guī)劃的含義是指在建設工程之初，在建設工程規(guī)劃許可后所附的建設圖紙上標明作為停車之功用的車位、車庫。隨著小區(qū)內地面停車資源越來越稀缺，越來越多的開發(fā)商著眼于開發(fā)其他小區(qū)業(yè)主共有之部分作為停車之用，譬如小區(qū)內的裙房屋頂。由于該等車位是在小區(qū)建設之初就已經(jīng)規(guī)劃，開發(fā)商大多以為，該等車位是規(guī)劃內的車位，應當根據(jù)(物權法〕第七十四條第二款之規(guī)定，所有權能夠為開發(fā)商保存。但是，業(yè)主卻持有明確相反的觀點，業(yè)主以為該等車位占用的是業(yè)主共有的場地，應當根據(jù)(物權法〕第七十四條第三款由全體業(yè)主共有。筆者將在下文對該類車位的權屬問題單獨進行討論。基于本款約定歸屬的前提，并結合不動產(chǎn)登記之規(guī)則，本款所指的規(guī)劃的車位、車庫，應當理解為僅指規(guī)劃于非業(yè)主共有部分之上的車位、車庫，即能夠設置獨立的所有權之車位、車庫。該類車位、車庫由于占用的不是業(yè)主共有的土地使用權，其所占用的土地使用權能夠分割而獨立登記，所有權能先為開發(fā)商所保存隨后另行單獨處分?！踩车谌畹囊?guī)定。(物權法〕第七十四條第三款規(guī)定了占用業(yè)主共有道路或其他場地的車位由業(yè)主共有。該規(guī)定正式明確規(guī)定了法定的共有停車位類型，即占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位。該類車位在(建筑物區(qū)分所有權解釋〕中被明確解釋為在規(guī)劃之外占用業(yè)主共有的道路或者其他場地而增設的車位。根據(jù)前述規(guī)定能夠進一步理解，該等車位在小區(qū)建設規(guī)劃時，并未規(guī)劃用于停車之功能，因此不會具體表現(xiàn)出在小區(qū)建設工程的規(guī)劃圖紙之上，而是隨著小區(qū)的發(fā)展和使用需要，逐步被用于停放車輛之用的業(yè)主共有的道路或其他場地。該等空間具有停車之實際功能和用處，但是其并未經(jīng)過正式的規(guī)劃及建設審批，通常只經(jīng)過簡單劃線、簡易圍欄或其他方式進行區(qū)分。此類車位互相之間及與外界空間并沒有封閉的物理隔離，所占用的是小區(qū)業(yè)主共有的小區(qū)住宅宗地號的土地使用權，本質仍然屬于業(yè)主共有的道路或其他場地，也應當根據(jù)業(yè)主共有的道路或其他場地之規(guī)則來對其權屬進行界定，即有全體業(yè)主共有該等車位的所有權。二、(物權法〕第七十四條的評價(物權法〕第七十四條對規(guī)劃的車位、車庫之權屬秉持了約定歸屬和業(yè)主優(yōu)先兩大原則，并強迫規(guī)定占有業(yè)主共有部分的車位由全體業(yè)主所共有。這樣的規(guī)定是在總結了實踐經(jīng)歷體驗并吸收借鑒相關地方性法規(guī)，在保障業(yè)主利益的前提下，兼顧開發(fā)商的利益后對我們國家小區(qū)內車位、車庫權屬界定作出的探尋求索，其為小區(qū)內車位、車庫的權屬界定提供了一定的法律根據(jù)，是我們國家物權立法上的一個里程碑，其主要意義在于下面幾點：第一，(物權法〕第七十四條的規(guī)定有利于明晰產(chǎn)權、減少糾紛。(物權法〕第七十四條初次對專有和共有的車位、車庫進行區(qū)分，并明確了其權屬界定的基本原則。隨后，(建筑物區(qū)分所有權解釋〕愈加具體地界定了在建筑物區(qū)分所有制度下的業(yè)主專有部分和共有部分之含義，使(物權法〕第七十四條中的概念愈加明確。按(物權法〕第七十四條之理解，規(guī)劃的車位、車庫應當屬于能夠為業(yè)主專有的車位、車庫，而占用業(yè)主共有部分的車位應當屬于全體業(yè)主共有。在(物權法〕施行之前，小區(qū)內車位、車庫的權屬界定并無明確的法律根據(jù)，隨處可見權屬混亂的情況。根據(jù)(物權法〕第七十四條和(建筑物區(qū)分所有權解釋〕的規(guī)定，在結合司法實踐的基礎上，聯(lián)絡日常生活實際，已經(jīng)能夠對小區(qū)內的車位、車庫權屬進行明確界定，實屬一大進步。但是，這樣的分類似乎并不完全，遺漏了規(guī)劃在業(yè)主共有部分上的車位類型。對于此問題，筆者將在下文另行闡述。第二，(物權法〕第七十四條的規(guī)定具體表現(xiàn)出了私法自治的原則。(物權法〕第七十四條第二款確立了規(guī)劃的車位、車庫之約定歸屬的原則，是尊重當事人意志的具體表現(xiàn)出，符合當事人的利益。私法自治原則是民法的基本原則，給予了當事人最大的自由和空間。法律固然是人們的行為準則，但是并不應該在牽涉當事人親身利益時替當事人作出判定和選擇，否則有越俎代庖之嫌疑。由于各個小區(qū)的配置比例和商品房銷售情況不同，并且各個業(yè)主所專有的建筑物面積也不同，法律要對規(guī)劃的車位、車庫權屬直接進行統(tǒng)一界定存在著操作上的困難。因而，將規(guī)劃的車位、車庫之權利歸屬留給當事人自個決定，是當前可行的最佳方案。不過，本規(guī)定仍有很多爭議之處，包括約定歸屬的合理性、沒有約定或約定不明的處理等，還是那樣需要繼續(xù)討論及完善。第三，(物權法〕第七十四條的規(guī)定確立了優(yōu)先保障業(yè)主需要的價值取向。(物權法〕第七十四條第一款中對規(guī)劃的車位、車庫提出了應當首先知足業(yè)主的需要的要求，使開發(fā)商為了追求更多利潤而向小區(qū)業(yè)主以外的第三人處分小區(qū)內的車位、車庫高價處分給之現(xiàn)象得到一定遏制，是對小區(qū)內車位、車庫之處分作出的必要限制，是為了維護最廣泛的業(yè)主利益而對市場進行的強迫干涉。在如今開發(fā)商處于強勢地位的房地產(chǎn)市場中，對業(yè)主而言是一大福音。但是，(物權法〕的業(yè)主優(yōu)先原則僅僅是一個方向性、指導性的規(guī)定，缺乏詳細的操作規(guī)則，極大減弱了該原則在實踐中的可操作性，有待進一步細化和完善，以實現(xiàn)做到保障業(yè)主利益的立法目的。最后，(物權法〕的規(guī)定既考慮到了當事人利益平衡，又激發(fā)了開發(fā)商的開發(fā)熱情。小區(qū)車位、車庫作為業(yè)主生活中必不可少的配套設施，其功能上首先應當服務于整個小區(qū)無疑。但是，在社會經(jīng)濟不斷發(fā)展，居民汽車所有量不斷增加，而土地資源逐步稀缺，停車難問題日益凸顯的大背景下，鼓勵開發(fā)商積極投資建設車位、車庫也是必要的措施。(物權法〕第七十四條秉持的業(yè)主優(yōu)先的原則，在最大程度上構建了一個保障業(yè)主利益的大框架，并且采取了平衡雙方利益之途徑，以兼顧開發(fā)商及業(yè)主雙方利益為出發(fā)點，采取約定歸屬的原則，即允許開發(fā)商和業(yè)主之間通過約定來決定規(guī)劃的車位、車庫之所有權歸屬。在這里層面下，開發(fā)商就有了保存規(guī)劃的車位、車庫之所有權的基礎，必將極大地激發(fā)其投資建設小區(qū)車位、車庫的積極性，進而能為業(yè)主創(chuàng)造更多優(yōu)質的停車資源，緩解日益嚴峻的停車難問題，到達良性循環(huán)。第二節(jié)(物權法〕第七十四條存在的問題。一、車位分類問題〔一〕車位分類的疏忽。(物權法〕第七十四條第一款及第二款針對的是規(guī)劃的車位、車庫，第三款針對的是占用業(yè)主共有道路和其他場地的車位。華而不實規(guī)劃的車位、車庫權屬能夠由當事人進行約定，而占用業(yè)主共有道路和其他場地的車位權屬是法定由業(yè)主共有。如上文所述，在現(xiàn)實中，能夠看到有一種類型的車位是存在于規(guī)劃和占用業(yè)主共有部分的穿插范圍內，就是規(guī)劃于業(yè)主共有部分之上的車位。隨著小區(qū)地面資源越來越稀缺，很多新型小區(qū)開場重視開發(fā)處地面之外的其他業(yè)主共有的部位作為停車空間，譬如小區(qū)的裙房屋頂。該等車位的建設通常也需要建筑規(guī)劃，單從(物權法〕的條文上看，此類車位類型既屬于規(guī)劃的車位，又屬于占用業(yè)主共有部分的車位，其權屬應當由當事人約定還是法定由業(yè)主共有未明確規(guī)定，屬于立法上的疏忽，時常引發(fā)業(yè)主與開發(fā)商之爭議。但是在實踐操作中，其與占用業(yè)主共有部分的車位一樣，由于所占用的土地使用權是由業(yè)主共有而無法分割獨立登記的，實際上其權屬也只能由業(yè)主共有，很多爭議案例之法院判決也確認了這一觀點。但是，(物權法〕第七十四條對該等車位類型的疏忽，導致了該等車位權屬界定理解的混淆：從法條上解釋，該等車位的權屬既屬于由當事人約定又屬于法定共有的范圍；而在實踐操作中，由于其所占用的土地使用權無法獨立分割登記，其必然是屬于業(yè)主共有。〔二〕遺漏之后果。1.案例簡介2018年，全國首例屋頂停車場確權糾紛案件發(fā)生在上海金甌萬國大廈業(yè)主委員會及其開發(fā)商上海國宏置業(yè)有限公司之間。案件焦點之一就在于，經(jīng)過建筑規(guī)劃設計而在業(yè)主共有的裙房屋頂上設置的停車場之所有權在沒有約定的情況下，應當由全體業(yè)主所有還是由開發(fā)商保存。最終法院判決，該設置在小區(qū)裙房屋頂上的停車場應當由全體業(yè)主所共有。2.案例分析--(物權法〕第七十四條第二款和第三款的矛盾根據(jù)(物權法〕第七十四條第二款的規(guī)定，該等設置在小區(qū)裙房屋頂上的停車場是經(jīng)過建筑規(guī)劃設計而建設的，應當屬于本款中所指規(guī)劃的車位、車庫,其所有權能夠由當事人約定。在沒有約定的情況下，該停車場之所有權應當由開發(fā)商保存。根據(jù)(物權法〕第七十四條第三款的規(guī)定，結合(建筑物區(qū)分所有權解釋〕，小區(qū)的裙房屋頂屬于業(yè)主的共有部分，則設置在小區(qū)裙房屋頂上的停車場應當屬于本款中所指占用小區(qū)業(yè)主共有部分的車位,其所有權應當由全體業(yè)主共有。由此可見，(物權法〕第七十四條之表述對小區(qū)車位、車庫之分類并未明確規(guī)劃建設于小區(qū)業(yè)主共有部分上的車位，導致了實踐中的開發(fā)商和業(yè)主理解不一、爭議不斷。3.結論如前文所述，(物權法〕第七十四條將小區(qū)內的車位、車庫分為規(guī)劃的車位、車庫和占用業(yè)主共有部分的車位兩種類型。華而不實遺漏了現(xiàn)實中還廣泛存在著一種類型，就是規(guī)劃于業(yè)主共有部分的車位。根據(jù)(物權法〕第七十四條的規(guī)定，規(guī)劃的車位、車庫權屬能夠由當事人進行約定，而占用業(yè)主共有部分的車位權屬是法定由業(yè)主共有。規(guī)劃于業(yè)主共有部分的車位具有規(guī)劃的車位和占用業(yè)主共有部分的車位兩種屬性之結合，(物權法〕對其權屬沒有明確規(guī)定。單從(物權法〕第七十四條的條文理解，該等車位之權屬是由當事人進行約定還是法定由業(yè)主共有也不明確。該等車位占用的是業(yè)主共有的土地使用權，〔三〕解決途徑。在實踐中，基于其所占用的土地使用權無法分割而獨立登記，設置在業(yè)主共有部分之上的車位無法設立獨立的所有權進行權屬登記，而無論其能否經(jīng)過建筑規(guī)劃。該等車位的權屬實際上是特別明確的，即與(物權法〕第七十四條第三款所規(guī)定的占用業(yè)主共有部分的車位之權屬一致，應當是屬于全體業(yè)主共有的。對于該類車位，應當側重于考慮其占用業(yè)主共有部分之屬性，而淡化其規(guī)劃之屬性。否則，假如因其經(jīng)過規(guī)劃，而認定其所有權能夠為開發(fā)商所保存，則違犯了業(yè)主共有部分之根本性質。陳華彬教授也以為，該等規(guī)劃設計時就是占用業(yè)主共有部分區(qū)域的車位，應當與(物權法〕第七十四條第三款規(guī)定的共有車位類型一樣，認定其權屬由業(yè)主共有。因而，本文將不對此類車位的權屬問題進行單獨的研究。實踐中存在很多相關爭議的主要原因在于，對(物權法〕第七十四條第二款和第三款中規(guī)劃內的車位、車庫及占用業(yè)主共有部分的理解矛盾?；谝陨戏治觯?物權法〕第七十四條第二款中規(guī)劃內的車位、車庫應當理解為僅限于規(guī)劃在非業(yè)主共有部分上的車位、車庫，其能夠進行獨立的權屬登記，由此才能由當事人對其權屬進行約定，因而應當被排除在(物權法〕第七十四條第二款中所指規(guī)劃的范圍之外。而(物權法〕第七十四條第三款中占用業(yè)主共有部分的車位,即便經(jīng)過規(guī)劃，也無法具有獨立的所有權，無約定歸屬的權利基礎，應當屬于法定由業(yè)主共有的車位。為明晰起見，可對(物權法〕第七十四條第二款和第三款之規(guī)定就此問題作出進一步的解釋，以減少對法律條文理解的爭議。二、規(guī)劃的車位、車庫的權屬問題〔一〕約定歸屬的利弊問題。根據(jù)(物權法〕的規(guī)定，規(guī)劃的車位、車庫的權屬能夠由當事人進行約定，約定的方式是出售、附贈或者出租等，符合合同約定講.約定歸屬的規(guī)定在實踐和學界中一直爭議不斷，一方面，其尊重當事人意志和利益選擇的出發(fā)點值得肯定，另一方面，其確認了開發(fā)商能夠保存規(guī)劃的車位、車庫之權屬，也有可能損害業(yè)主的利益，導致小區(qū)內車位、車庫無法實現(xiàn)其服務于小區(qū)之功能。以為約定歸屬可能損害業(yè)主利益的主要理由在于，我們國家房地產(chǎn)市場急劇升溫，無論是商品房，還是車位、車庫買賣市場都是賣方市場，供不應求，而開發(fā)商相對于業(yè)主而言，其擁有完備的法律團隊并把握了全面的市場交易信息。此種交易地位的懸殊必然導致業(yè)主和開發(fā)商不可能站在對等的平臺上進行商品房買賣合同的商量，部分學者以為，(物權法〕的該等規(guī)定忽視了業(yè)主和開發(fā)商之間的地位不平等，并沒有起到保衛(wèi)弱勢一方的業(yè)主的利益之作用，對此提出了批評?！捕呈紫戎銟I(yè)主需要的問題。1.缺乏對首先知足的內涵規(guī)定對于首先知足內涵，學界一直以來就有多種理解，存在著很多爭議。有學者以為首先知足是對于車位、車庫的優(yōu)先購買權；也有學者以為首先知足是對車位、車庫的優(yōu)先使用權；有學者以為首先知足是優(yōu)先購買權和優(yōu)先使用權兼具；還有學者以為首先知足應該是不分條件的知足。27眾講紛紜，都沒有能達成一致的觀點。2.缺乏對首先知足規(guī)范的定性(物權法〕沒有對首先知足規(guī)范進行定性，很可能導致在司法實踐當中，假如發(fā)生開發(fā)商在沒有首先知足業(yè)主的情況下將規(guī)劃的車位、車庫處分給第三人的情況，業(yè)主卻無法根據(jù)(物權法〕的規(guī)定主張該等處分的合同無效，使得業(yè)主的停車需求無法得到知足，利益遭到損害而無法彌補，也使(物權法〕該首先知足的規(guī)定成為了一紙空文，違犯了其立法意圖。3.缺乏首先知足的操作細則普遍以為，該規(guī)定具有特別重要的進步意義，為小區(qū)車位、車庫制定了必須首先知足業(yè)主需要的原則，有利于保障小區(qū)業(yè)主的權利，禁止開發(fā)商為了牟取暴利而利用其強勢地位隨意處分小區(qū)車位、車庫。但是，該規(guī)定又過于籠統(tǒng)，對首先知足的內涵沒有作出詳細規(guī)定。固然，(建筑物區(qū)分所有權解釋〕以按配置比例處分作為能否首先知足業(yè)主需要的判定標準，但是這一判定標準能否充分、合理，值得進一步考慮。4.未明確處分給第三人的限制現(xiàn)實中我們能夠看到，由于房地產(chǎn)市場中車位、車庫價格迅速增長，甚至由于開發(fā)商利用市場優(yōu)勢地位單方面決定銷售價格和銷售方案，導致很多實際有停車需求的業(yè)主無力購買車位、車庫。開發(fā)商為了盡快收回成本、獲取利潤，更是變本加厲地提高小區(qū)車位、車庫的價格，甚至很可能在業(yè)主無力購買導致車位、車庫閑置的情況下出租給小區(qū)業(yè)主以外的第三人。若是出于合理配置土地資源、充分利用閑置車庫的意圖，將小區(qū)內閑置的車位、車庫處分給小區(qū)業(yè)主以外的第三人似乎無可厚非。但是如今造成這種情況的原因是小區(qū)業(yè)主無力購買，而不是沒有停車需求。這時，就應當對開發(fā)商將小區(qū)車位、車庫處分第三人的行為作出明確而合理的限制，在保障小區(qū)業(yè)主停車利益的前提下，幫助開發(fā)商盡快收回成本、充分利用車位、車庫資源，也能夠緩解小區(qū)周邊的停車難問題?！捕硾]有約定或約定不明的問題。我們國家現(xiàn)行(物權法〕刪除了(物權法〕〔草案〕中曾經(jīng)對沒有約定或約定不明的車位、車庫權屬應當歸屬于全體業(yè)主之規(guī)定。這樣的變動是權衡各方利益之下作出的妥協(xié)，看似是保衛(wèi)了意思自治，實際上卻是留下了一塊立法空白，在實踐中產(chǎn)生了眾多糾紛卻無法律根據(jù)可循。法律是人們的行為準則，因而不應當在對有爭議的問題避而不談，而應當作出明確規(guī)定，以減少爭議。三、占用業(yè)主共有部分的車位的權屬問題〔一〕其他場地含義的問題。(物權法〕第七十四條對車位、車庫將車位、車庫分為了建筑區(qū)劃內規(guī)劃的車位、車庫和占用業(yè)主共有部分的車位，兩種分類標準并不一致，由此也導致了車位、車庫類型的穿插及權屬界定的理解矛盾，譬如前文中所述的規(guī)劃在業(yè)主共有部分上的車位問題。因而，明確其他場地之含義對明確判定小區(qū)內車位、車庫之權屬而言至關重要，有助于明確(物權法〕第七十四條對車位、車庫之分類的標準。有部分觀點以為，其他場地應當是指(物權法〕第七十四條第一款和第二款規(guī)定之外的場地，即小區(qū)建筑區(qū)劃外的場地。也有觀點以為，其他場地仍然是指業(yè)主共有的土地。還有觀點以為，其他場地應當是指規(guī)劃之外用于停放車輛的場地?！捕抽_發(fā)商配建義務的問題。隨著建筑物類型的不斷革新，業(yè)主共有的部分也不再限于小區(qū)內的公共道路。在實踐中，越來越多的小區(qū)發(fā)展出了很多