地鐵商業(yè)步行街開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)專業(yè)培訓(xùn)講義課件

1地鐵商業(yè)街開(kāi)發(fā)及運(yùn)營(yíng)培訓(xùn)講義楊寶民主講清華大學(xué)國(guó)際商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)班客座教授中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟專家委員深圳市新摩爾商業(yè)管理有限公司總經(jīng)理1地鐵商業(yè)街開(kāi)發(fā)及運(yùn)營(yíng)培訓(xùn)講義楊寶民先生介紹研究方向：基于知識(shí)創(chuàng)新的商業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與策劃；商業(yè)地產(chǎn)與IT復(fù)合型知識(shí)結(jié)構(gòu)現(xiàn)代批發(fā)和零售業(yè)創(chuàng)新經(jīng)營(yíng)研究城市商業(yè)規(guī)劃與城市設(shè)計(jì)以及土地一級(jí)開(kāi)發(fā)現(xiàn)任新加坡星聯(lián)國(guó)際機(jī)構(gòu)董事，商業(yè)總規(guī)劃師，深圳市摩爾商業(yè)管理有限公司總經(jīng)理，清華大學(xué)國(guó)際商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)班客座教授，中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟專家委員。2011年中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)十大杰出操盤手曾任茂業(yè)百貨集團(tuán)公司副總經(jīng)理，新世界地產(chǎn)營(yíng)銷總監(jiān)，物業(yè)管理總公司總經(jīng)理，王志綱工作室高級(jí)策劃師等高級(jí)職務(wù)。EMAIL:hcy71420@本人核心競(jìng)爭(zhēng)力：商業(yè)地產(chǎn)創(chuàng)新經(jīng)營(yíng)與策劃業(yè)態(tài)規(guī)劃、營(yíng)銷與商業(yè)運(yùn)營(yíng)楊寶民先生介紹研究方向：基于知識(shí)創(chuàng)新的商業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與策劃；地鐵商業(yè)步行街開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)專業(yè)培訓(xùn)講義NEWMALL商業(yè)管理公司簡(jiǎn)介星聯(lián)國(guó)際深圳市新摩爾商業(yè)管理有限公司是一家中日韓三國(guó)合作的專業(yè)商業(yè)管理公司，由楊寶民先生與日本及韓國(guó)商業(yè)專家共同創(chuàng)辦的專業(yè)購(gòu)物中心與商業(yè)步行街運(yùn)營(yíng)管理公司，擁有中日韓三國(guó)商業(yè)專家，在商業(yè)房地產(chǎn)與旅游房地產(chǎn)策劃方面具有核心競(jìng)爭(zhēng)力。與NEWMALL擁有一批多學(xué)科高級(jí)人材，注重學(xué)科雜交與實(shí)際策劃效果，在旅游房地產(chǎn)與商業(yè)房地產(chǎn)和大型千畝住宅區(qū)策劃方面，制定了專業(yè)流程。NEWMALL商業(yè)管理公司簡(jiǎn)介星聯(lián)國(guó)際深圳市新摩爾商業(yè)管理江禾先生中國(guó)社會(huì)科學(xué)院金融所博士。星聯(lián)國(guó)際機(jī)構(gòu)中國(guó)區(qū)總裁代表項(xiàng)目：青島頤和星苑百萬(wàn)平方米大盤，青島機(jī)場(chǎng)商業(yè)規(guī)劃江禾先生中國(guó)社會(huì)科學(xué)院金融所博士。地鐵商業(yè)街區(qū)的特點(diǎn)地鐵商業(yè)需要充分利用人流優(yōu)勢(shì)地鐵商業(yè)需要洋流布局地鐵商業(yè)需要在設(shè)計(jì)階段提前介入地鐵商業(yè)街區(qū)的特點(diǎn)地鐵商業(yè)需要充分利用人流優(yōu)勢(shì)洋流學(xué)說(shuō)與商業(yè)步行街布局

洋流的形成有許多原因，主要原因是由于長(zhǎng)期定向風(fēng)的推動(dòng)。世界各大洋的主要洋流分布與風(fēng)帶有著密切的關(guān)系，但洋流流動(dòng)的方向和風(fēng)向一致，在北半球向右偏，南半球向左偏。世界四大漁場(chǎng)均分布在洋流回旋地帶。從經(jīng)濟(jì)地理角度分析1、

洋流流暢區(qū)資源流通過(guò)速，難以停留累積，成為魚類遷徙的路徑，無(wú)其它特殊條件很難形成資源聚集，如果有沙塵暴等帶來(lái)大量浮游生物資源，那么會(huì)吸引魚類聚集。2、

反之，洋流回旋使大量生物滯留，回旋區(qū)內(nèi)食物豐富，吸引魚類；由此產(chǎn)生食物鏈，對(duì)各種物種產(chǎn)生吸引，從而形成資源富饒區(qū)域如：漁場(chǎng)、海底礦藏?？梢?jiàn)回旋使資源和生物聚集。

洋流學(xué)說(shuō)與商業(yè)步行街布局洋流的形成有許多原因，主要原因是由

精品百貨店中檔購(gòu)物中心文化娛樂(lè)休閑街二樓空中步行道二樓空中步行道中上檔購(gòu)物中心中低檔百貨店購(gòu)物、娛樂(lè)、餐飲

理想的商業(yè)步行街與購(gòu)物中心布局模型

精品百貨店中檔購(gòu)物中心文化娛樂(lè)休閑街二樓空中步行道二樓空中地鐵購(gòu)物中心與商業(yè)街可行性研究1.4金融支持與財(cái)務(wù)分析（１）

購(gòu)物中心的位置能否獲得足夠的商業(yè)銷售和利潤(rùn)，在市場(chǎng)上是否有競(jìng)爭(zhēng)力。（２）

購(gòu)物中心是否能夠租出去，有足夠的承租戶交納足夠的租金。（３）

對(duì)資本投入、遠(yuǎn)期收益、經(jīng)營(yíng)成本、稅收、管理費(fèi)和更新裝修費(fèi)用的評(píng)價(jià)。1.5購(gòu)物中心人才需求分析與人才經(jīng)營(yíng)建議培育高級(jí)購(gòu)物中心管理人才是貫徹企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的根本保證，由于商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，商業(yè)人材普遍出現(xiàn)短缺。

１.6購(gòu)物中心發(fā)展戰(zhàn)略建議購(gòu)物中心發(fā)展戰(zhàn)略關(guān)系企業(yè)成敗，購(gòu)物中心必須從戰(zhàn)略上回答，如何為客戶提供滿意服務(wù)，如何與商戶建立長(zhǎng)期共贏關(guān)系，不僅要在招商上取得成功，更重要在運(yùn)營(yíng)上能夠長(zhǎng)期吸引客戶光顧，走可持續(xù)發(fā)展之路，而不是開(kāi)業(yè)轟動(dòng)一時(shí)，采取種種騙術(shù)套取商戶保證金，然后迅速倒閉引起和商戶種種糾紛。

地鐵購(gòu)物中心與商業(yè)街可行性研究1.4金融支持與財(cái)務(wù)分析購(gòu)物中心和步行街招商計(jì)劃購(gòu)物中心或步行街業(yè)態(tài)規(guī)劃與經(jīng)營(yíng)計(jì)劃，后做招商營(yíng)銷宣傳計(jì)劃，為保障大商家及供應(yīng)商利益，發(fā)展商要做好細(xì)致的準(zhǔn)備工作。商業(yè)運(yùn)營(yíng)公司要確定招商時(shí)間安排、主要招商場(chǎng)所、主要招商骨干、主要招商活動(dòng)、招商費(fèi)用，并得到發(fā)展商的支持。開(kāi)展實(shí)際招商工作之前，首先確定招商條件，然后確定商家檔次、規(guī)模。招商專家青山正人購(gòu)物中心和步行街招商計(jì)劃購(gòu)物中心或步行街業(yè)態(tài)規(guī)劃與經(jīng)營(yíng)計(jì)劃，招商工作1、招商工作流程是什么2、如何制定招商工作進(jìn)度表3、招商工作中各種表格匯總分析4、招商部崗位責(zé)任制5、如何強(qiáng)化培訓(xùn)招商部員工招商工作1、招商工作流程是什么招商工作流程1.制定招商計(jì)劃2.確定招商團(tuán)隊(duì)3.主力店招商【提前準(zhǔn)備】4.分散品牌商戶招商(需要把握好招商時(shí)機(jī)，根據(jù)入口人口情況進(jìn)行集中宣傳】招商工作流程1.制定招商計(jì)劃招商進(jìn)度表根據(jù)開(kāi)業(yè)時(shí)間采用倒推方法做好進(jìn)度表一般開(kāi)業(yè)前預(yù)留三個(gè)月裝修時(shí)間一般開(kāi)業(yè)前半年作為品牌商戶集中招商時(shí)間，可以集中開(kāi)展相關(guān)招商活動(dòng)長(zhǎng)沙奧林匹克購(gòu)物中心項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度建議科目?jī)?nèi)容和時(shí)間具體業(yè)態(tài)規(guī)劃設(shè)計(jì)項(xiàng)目定位和商業(yè)布局業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)策劃一個(gè)月提交初步方案二個(gè)月2007年９月－１０月商業(yè)建筑策劃三個(gè)月兩個(gè)月內(nèi)提交初步方案12月結(jié)束招商摸底與主力店招商四個(gè)月主力商家招商工作提前啟動(dòng)，根據(jù)商家要求完善商業(yè)設(shè)施及方案10—12月商業(yè)視覺(jué)形象VMD與初步裝飾方案一年2008年3月－６月建筑方案設(shè)計(jì)階段六個(gè)月12月—2008年４月招商工作展開(kāi)一年半施工圖設(shè)計(jì)四個(gè)月４月—8月工程開(kāi)工8月施工準(zhǔn)備一個(gè)月時(shí)間2008年3月開(kāi)工具體品牌招商工作啟動(dòng)大量品牌商家招商工作2008年９月裝飾方案設(shè)計(jì)八個(gè)月２００９年１－８月工程封頂９月2008年12月裝修及景觀施工五個(gè)月2009年1月-2009年5月內(nèi)部裝修工作三個(gè)月5月—7月試營(yíng)業(yè)一個(gè)月８-9月正式開(kāi)業(yè)5月主力店可以先開(kāi)業(yè)2009年10月招商進(jìn)度表根據(jù)開(kāi)業(yè)時(shí)間采用倒推方法做好進(jìn)度表長(zhǎng)沙奧林匹克購(gòu)物集中招商招商活動(dòng)策劃是招商策劃核心，應(yīng)該注重日常供應(yīng)商資源整合與集中開(kāi)展活動(dòng)相結(jié)合的原則，優(yōu)化供應(yīng)鏈效率，通過(guò)商業(yè)信息與零售知識(shí)共享與聯(lián)合營(yíng)銷，實(shí)現(xiàn)雙贏。

集中招商招商活動(dòng)策劃是招商策劃核心，應(yīng)該注重日常供應(yīng)商資源整10萬(wàn)平方米區(qū)域性購(gòu)物中心的主力店引進(jìn)問(wèn)題核心主力百貨店可能有兩個(gè)或兩個(gè)以上，因此，在招商策劃中，我們建議發(fā)展商最好委托MALL運(yùn)營(yíng)顧問(wèn)公司自營(yíng)一個(gè)主力店，由運(yùn)營(yíng)顧問(wèn)公司負(fù)責(zé)主力店招商任務(wù)，統(tǒng)籌考慮零售經(jīng)營(yíng)業(yè)戶與主力店的業(yè)態(tài)關(guān)系，加強(qiáng)對(duì)業(yè)態(tài)的調(diào)控能力。

10萬(wàn)平方米區(qū)域性購(gòu)物中心的主力店引進(jìn)問(wèn)題核心主力百貨店可能為什么說(shuō)招商不專業(yè)招了也白招？

◆1.結(jié)合地鐵商業(yè)特點(diǎn)根據(jù)業(yè)態(tài)方案招商避免好高騖遠(yuǎn)2.招商與經(jīng)營(yíng)需要統(tǒng)籌考慮，對(duì)于不適合地鐵商業(yè)的商戶或經(jīng)營(yíng)能力不佳的商戶，今后還是需要淘汰。對(duì)商戶信譽(yù)需要提前了解。為什么說(shuō)招商不專業(yè)招了也白招？

◆1.結(jié)合地鐵商業(yè)特點(diǎn)根據(jù)業(yè)租賃原則租賃經(jīng)營(yíng)采用放水養(yǎng)魚的原則。因?yàn)橘?gòu)物中心經(jīng)營(yíng)具有長(zhǎng)期性特點(diǎn)，采用基本租金＋浮動(dòng)租金與優(yōu)質(zhì)服務(wù)做法，浮動(dòng)租金與銷售額掛鉤，將整個(gè)購(gòu)物中心真正作旺。這樣，發(fā)展商與商戶才能一同成長(zhǎng)。放水養(yǎng)魚的原則可以理解為“先做人氣，再做生意，一起分享成長(zhǎng)空間"的原則。

租賃原則租賃經(jīng)營(yíng)采用放水養(yǎng)魚的原則。因?yàn)橘?gòu)物中心經(jīng)營(yíng)具有長(zhǎng)期業(yè)態(tài)與租金關(guān)系在上述工作中，我們運(yùn)用建筑策劃與NEWMALL購(gòu)物中心策劃流程發(fā)現(xiàn)了如下缺陷：發(fā)展商委托了一般的市場(chǎng)調(diào)查公司對(duì)成都商業(yè)進(jìn)行調(diào)查缺乏針對(duì)性，委托的調(diào)查公司缺乏商業(yè)經(jīng)營(yíng)專家，無(wú)法對(duì)成都商業(yè)發(fā)展趨勢(shì)進(jìn)行準(zhǔn)確預(yù)測(cè)，對(duì)消費(fèi)者分析不夠深入，例如白領(lǐng)消費(fèi)者的深入調(diào)查和分析不夠。通過(guò)我們的調(diào)查分析，成都是四川省會(huì)，西南一些大公司總部或分布多設(shè)在成都，白領(lǐng)人群多。成都自古就是四川文化中心，大專院校科研院所眾多，成都高新區(qū)也集中了白領(lǐng)人群。成都是著名的旅游休閑城市，吸引外地游客眾多，而這些游客中都是經(jīng)濟(jì)收入較高的白領(lǐng)人群。投資回報(bào)是商業(yè)建筑策劃的核心，由于SM集團(tuán)前期要求整個(gè)購(gòu)物中心能夠吸引高中低全部人群，事實(shí)上存在困難。從長(zhǎng)期可持續(xù)經(jīng)營(yíng)和提升租金角度，我們認(rèn)為沃爾瑪大賣場(chǎng)適合各類人流，但是百貨等主力業(yè)態(tài)必須能夠吸引白領(lǐng)人群，周邊消費(fèi)人群難以支撐13萬(wàn)多平方米的大型購(gòu)物中心規(guī)模，因此我們建議要重點(diǎn)吸引白領(lǐng)消費(fèi)者，所以SM城市廣場(chǎng)整個(gè)建筑風(fēng)格需要?jiǎng)?chuàng)新，具備較高建筑文化品味，而不是照搬SM廈門城市廣場(chǎng)的建筑風(fēng)格。業(yè)態(tài)與租金關(guān)系在上述工作中，我們運(yùn)用建筑策劃與NEWMAL業(yè)態(tài)理念

設(shè)計(jì)創(chuàng)新不僅住宅房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)存在戰(zhàn)略的創(chuàng)新問(wèn)題，而且大型商業(yè)房地產(chǎn)更存在戰(zhàn)略創(chuàng)新問(wèn)題。尋求項(xiàng)目開(kāi)發(fā)模式的突破，就是要打破房地產(chǎn)就是建筑與環(huán)境的局限，跳出房地產(chǎn)狹小的專業(yè)范疇，把握新世紀(jì)客戶的精神追求，挖掘區(qū)域文化的精華，將商業(yè)、旅游、體育、文化產(chǎn)業(yè)等與房地產(chǎn)大膽嫁接。開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略創(chuàng)新是根本目標(biāo)，專業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)創(chuàng)新是實(shí)施的手段，客戶的滿意才是成功的檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)。東方時(shí)代廣場(chǎng)作為大型MALL購(gòu)物中心，面對(duì)全球的顧客開(kāi)放，不僅接納購(gòu)物休閑人群，也面向世界接納旅游群體，不斷吸收國(guó)外商業(yè)文化精華，為我所用。我們以深圳人的熱情笑迎天下客，將儒家文化的人文關(guān)懷落實(shí)到服務(wù)細(xì)節(jié)。業(yè)態(tài)理念

設(shè)計(jì)創(chuàng)新不僅住宅房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)存在戰(zhàn)略的創(chuàng)新問(wèn)題，地鐵商業(yè)街區(qū)與購(gòu)物中心理念設(shè)計(jì)地鐵商業(yè)街區(qū)與購(gòu)物中心理念設(shè)計(jì)購(gòu)物中心與步行街的休閑娛樂(lè)策劃21世紀(jì)是海洋的世紀(jì)，大海是人類的故鄉(xiāng)。海洋不僅有無(wú)窮無(wú)盡的保障，而且遠(yuǎn)古人類就知道海水具有保健功能，不論是海水沐浴，還是利用深層海水開(kāi)發(fā)健康食品，人類對(duì)海洋的合理利用與開(kāi)發(fā)剛剛開(kāi)始，海水療法是人類提煉總結(jié)出來(lái)的有效健康保健方法。挖掘我國(guó)古老的海洋文化，提煉海洋保健的精華，運(yùn)用現(xiàn)代科學(xué)技術(shù)設(shè)備與手段，策劃獨(dú)具特色的海洋活水健康保養(yǎng)中心，讓“生命加油站，健康儲(chǔ)蓄所”成為現(xiàn)實(shí)。我們的策劃是以海洋保養(yǎng)中心和娛樂(lè)項(xiàng)目吸引人流，形成購(gòu)物、旅游、休閑一體化的新型購(gòu)物中心。購(gòu)物中心與步行街的休閑娛樂(lè)策劃21世紀(jì)是海洋的世紀(jì)，大海是業(yè)態(tài)布局設(shè)計(jì)

樓層經(jīng)營(yíng)內(nèi)容９層家居生活用品８層兒童服裝及用品７層運(yùn)動(dòng)世界６層休閑裝與皮具５層男裝與紳士用品３、４層女裝與女性用品2層青春少女裝1層璀璨時(shí)尚館（珠寶、精品、化妝品）負(fù)1層家電、超市東方時(shí)代廣場(chǎng)購(gòu)物中心業(yè)態(tài)布局

業(yè)態(tài)布局設(shè)計(jì)樓層經(jīng)營(yíng)內(nèi)容９層家居生活用品８層兒童服裝及用品地鐵商業(yè)步行街開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)專業(yè)培訓(xùn)講義國(guó)際先進(jìn)水平的業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)方法根據(jù)經(jīng)營(yíng)管理的預(yù)測(cè)與模擬分析進(jìn)行業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)預(yù)測(cè)方法：商業(yè)經(jīng)營(yíng)的實(shí)際經(jīng)驗(yàn)與知識(shí)，市場(chǎng)調(diào)查的經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)，根據(jù)消費(fèi)人口變化與特征，商業(yè)發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)因此，商業(yè)業(yè)態(tài)的設(shè)計(jì)需要豐富經(jīng)驗(yàn)的商業(yè)地產(chǎn)專家與零售業(yè)專家設(shè)計(jì)楊寶民＋青山正人＋許載寧模式業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)國(guó)際先進(jìn)水平的業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)方法根據(jù)經(jīng)營(yíng)管理的預(yù)測(cè)與模擬分析進(jìn)行業(yè)波浪型全接觸式動(dòng)線設(shè)計(jì)

通過(guò)立體空中購(gòu)物走廊設(shè)計(jì)，合理利用垂直電梯與扶梯，讓顧客進(jìn)入二層以上商場(chǎng)象進(jìn)入一層商場(chǎng)一樣方便。讓顧客與商鋪全接觸，提高商鋪的商業(yè)價(jià)值波浪型全接觸式動(dòng)線設(shè)計(jì)

通過(guò)立體空中購(gòu)物走廊設(shè)計(jì)，合理利用垂平面動(dòng)線立體動(dòng)線平面動(dòng)線立體動(dòng)線地下空間業(yè)態(tài)的合理規(guī)劃華夏城地下室業(yè)態(tài)規(guī)劃深入黃石與北京參考同類項(xiàng)目，運(yùn)用自身經(jīng)驗(yàn)獨(dú)創(chuàng)地下空間業(yè)態(tài)的合理規(guī)劃華夏城地下室業(yè)態(tài)規(guī)劃深入黃石與北京巴黎的地鐵開(kāi)發(fā)與舊城改造案例法國(guó)巴黎列阿萊(LesHalles)地區(qū)在巴黎的心臟部位，其西南側(cè)有羅浮宮，東南方的城島上有巴黎圣母院，南臨塞納河，原是一個(gè)食品交易和批發(fā)中心，后來(lái)批發(fā)中心功能漸漸衰退。巴黎的地鐵開(kāi)發(fā)與舊城改造案例法國(guó)巴黎列阿萊(LesHall地下商業(yè)的總體規(guī)劃為了充分利用本地優(yōu)越的交通條件和傳統(tǒng)的商業(yè)文化，巴黎市政府在1962年決定對(duì)中央廣場(chǎng)和整個(gè)列阿萊進(jìn)行改造，1971年動(dòng)遷完畢并做出新的規(guī)劃方案，建成地下四層，融商業(yè)、文化、休閑、娛樂(lè)等功能為一體的地下綜合體，地面則改建綠地。建成的綜合體分四層，地鐵、城郊鐵路、公交換乘站、車庫(kù)、商店、步道、游泳池等都被有序安排在地下，總面積超過(guò)20萬(wàn)平方米，成為世界上最成功的舊城改造范例。地下商業(yè)的總體規(guī)劃為了充分利用本地優(yōu)越的交通條件和傳統(tǒng)的商業(yè)法國(guó)巴黎的地鐵綜合體開(kāi)發(fā)案例列.阿萊地下綜合體連接巴黎最大的地鐵中轉(zhuǎn)站點(diǎn)，共計(jì)4層，有4萬(wàn)平方米的地下商業(yè)和2萬(wàn)平方米的地下步行道，并且設(shè)有3700個(gè)停車位等各種設(shè)施。下沉廣場(chǎng)13.5米，面積3000平方米。法國(guó)巴黎的地鐵綜合體開(kāi)發(fā)案例列.阿萊地下綜合體連接巴黎最大的地鐵商業(yè)的實(shí)際判斷方法與診斷結(jié)果現(xiàn)場(chǎng)診斷方法1.觀察地鐵周邊社區(qū)特點(diǎn)

2.假設(shè)業(yè)態(tài)3.論證業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)與商業(yè)建筑策劃結(jié)合

4.尋找到最佳方案香港太古廣場(chǎng)地鐵商業(yè)的實(shí)際判斷方法與診斷結(jié)果現(xiàn)場(chǎng)診斷方法香港太古廣場(chǎng)購(gòu)物中心與步行街的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)分割

圖１商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)分割流程消費(fèi)者投資偏好業(yè)態(tài)策劃與優(yōu)化商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)分割后動(dòng)線分析確定不同商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)分割比例不同分割方案銷售預(yù)測(cè)初步確定商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)分割方案通過(guò)合同委托測(cè)繪部門實(shí)際測(cè)繪確定分割方案

購(gòu)物中心與步行街的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)分割

消費(fèi)者投資偏好業(yè)態(tài)策劃與優(yōu)化商鋪分割原則a)

根據(jù)業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)優(yōu)化與顧客動(dòng)態(tài)流線的要求，按照洋流理論的回旋要求，合理分割商鋪，確保每個(gè)商鋪面向通道，沒(méi)有死角。b)

根據(jù)消費(fèi)者購(gòu)買力與投資能力、愿望，對(duì)商鋪進(jìn)行多種規(guī)格、面積的分割,參考已經(jīng)購(gòu)買商鋪面積要求統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，確定分割面積比例。c)

合理確定公共分?jǐn)偯娣e，確保用戶商鋪較高實(shí)用率，通過(guò)流線的合理設(shè)計(jì)最大限度分割出商鋪面積。d)

合理確定動(dòng)態(tài)流線，有利于開(kāi)業(yè)后實(shí)際運(yùn)營(yíng)工作。對(duì)于出售以后的大商鋪，客戶可以再分割，同類面積規(guī)格商鋪，客戶可以購(gòu)買多套組合。

商鋪分割原則a)

根據(jù)業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)優(yōu)化與顧客動(dòng)態(tài)流線在煙臺(tái)等地ＭＡＬＬ項(xiàng)目業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)與商鋪分割工作中，深感結(jié)構(gòu)形狀的重要性，在ＭＡＬＬ設(shè)計(jì)方案完成后一定要首先進(jìn)行業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)合初步商鋪分割，根據(jù)初步分割意見(jiàn)內(nèi)部結(jié)構(gòu)形狀進(jìn)行完善和修改，確保簡(jiǎn)單化以及可視化原則。在煙臺(tái)等地ＭＡＬＬ項(xiàng)目業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)與商鋪分割工作中，深感結(jié)構(gòu)形狀銷售比例銷售部分面積＝（項(xiàng)目投資額＋30%收益）%每平方米單價(jià)發(fā)展商要有能力開(kāi)發(fā)下一期項(xiàng)目。具體銷售要詳細(xì)根據(jù)市場(chǎng)情況進(jìn)行商鋪分割，詳細(xì)計(jì)算銷售哪些部分，制定價(jià)值策略，這是我們操作過(guò)的商鋪銷售策劃方案要系統(tǒng)回答的問(wèn)題。

銷售比例銷售部分面積＝（項(xiàng)目投資額＋30%收益）%每平方米單通過(guò)經(jīng)營(yíng)提升商鋪銷售價(jià)值通過(guò)經(jīng)營(yíng)提升商鋪銷售價(jià)值融資創(chuàng)新信托融資：以項(xiàng)目為杠桿招商主力店成功以后進(jìn)行信托融資香蜜湖水榭花都項(xiàng)目是深圳信托融資最成功的一個(gè)項(xiàng)目

融資創(chuàng)新信托融資：上海交通樞紐商業(yè)案例規(guī)劃中的虹橋綜合交通樞紐是包括城際鐵路、高速鐵路、軌道交通、長(zhǎng)途客運(yùn)、市內(nèi)公交等多種換乘方式于一體的交通“巨無(wú)霸”，近27平方公里的占地面積也使之成為將來(lái)上海最大的鐵路客運(yùn)站。在主體建筑內(nèi)的地下設(shè)置兩個(gè)城市地鐵車站，引入5條通往上海市區(qū)各個(gè)方向的地鐵線;在主體建筑的東西兩側(cè)分別設(shè)有交通廣場(chǎng)，分別設(shè)置長(zhǎng)途高速巴士、城市公交車站和出租汽車場(chǎng)地，區(qū)域內(nèi)還配置了足夠的社會(huì)車輛停車場(chǎng)。另外，在樞紐主體建筑內(nèi)的地下和地上分別設(shè)置了3條貫通整個(gè)建筑東西向的大通道，并布置商業(yè)、餐飲等設(shè)施。上海交通樞紐商業(yè)案例規(guī)劃中的虹橋綜合交通樞紐是包括城際鐵路、大連火車站勝利廣場(chǎng)成功案例大連勝利廣場(chǎng)位于大連火車站南側(cè),所在地區(qū)是大連商業(yè)中心,高層建筑較多,建筑密度較大,交通比較擁擠。原來(lái)并無(wú)廣場(chǎng),在開(kāi)發(fā)后形成一個(gè)廣場(chǎng),面積2.7萬(wàn)平方米,廣場(chǎng)下興建了目前全國(guó)最大的地下綜合體,有商業(yè)餐飲娛樂(lè)停車等多種功能,建筑面積12萬(wàn)平方米,地面上還有2座各1萬(wàn)平方米的塔樓。頂部的下沉廣場(chǎng)除了作為主要出入口以外,同時(shí)作為露天表演舞臺(tái),吸引許多大連市民前來(lái)休閑購(gòu)物。大連火車站勝利廣場(chǎng)成功案例大連勝利廣場(chǎng)位于大連火車站南側(cè),所全國(guó)地下商業(yè)經(jīng)營(yíng)的標(biāo)桿大連勝利目前共有近2000多名業(yè)戶在現(xiàn)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)，國(guó)際性連鎖店+本土化知名績(jī)優(yōu)連鎖店+上千家專門店及個(gè)體精品店，合理的業(yè)態(tài)定位奠定了購(gòu)物中心經(jīng)營(yíng)成功的基礎(chǔ)，目前廣場(chǎng)年出租率近100%，年出租租金收入近億元，業(yè)戶年?duì)I業(yè)額合計(jì)超RMB20億元。物業(yè)價(jià)值由最初的RMB14億元，攀升至45億元，翻了近3番。全國(guó)地下商業(yè)經(jīng)營(yíng)的標(biāo)桿大連勝利目前共有近2000多名業(yè)戶在現(xiàn)大連勝利廣場(chǎng)商業(yè)物業(yè)成功的主要經(jīng)驗(yàn)大連勝利廣場(chǎng)公司董事長(zhǎng)蔡寬民先生經(jīng)營(yíng)勝利廣場(chǎng)這么多年，得到了業(yè)內(nèi)人士和政府一定的認(rèn)可，也得出了一些經(jīng)驗(yàn)，歸納7條，供參考借鑒

----第一，選址很重要，非黃金地段不選；

----第二，客層定位最關(guān)鍵，要選準(zhǔn)富有個(gè)性的目標(biāo)客戶群；

----第三，量身訂做商場(chǎng)，在大量市場(chǎng)調(diào)研之后，根據(jù)客層定位量體裁衣，從商業(yè)角度建筑商場(chǎng)；

----第四，專業(yè)經(jīng)營(yíng)，“開(kāi)業(yè)才是問(wèn)題的開(kāi)始”，必須要擁有一支既懂得商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理、又具備金融投資才能的精英團(tuán)隊(duì)；

----第五，回租政策，統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，敢于自己承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)；

----第六，業(yè)戶是上帝，利益至上，以透明化管理凝聚業(yè)戶向心力；

----第七，合理銷售，以“做事業(yè)”的態(tài)度去創(chuàng)造盈利，實(shí)行永續(xù)經(jīng)營(yíng)。

----我相信以雄厚的資金做后盾，頂住培育期的巨大壓力，爾后才是收獲期。大連勝利廣場(chǎng)商業(yè)物業(yè)成功的主要經(jīng)驗(yàn)大連勝利廣場(chǎng)公司董事長(zhǎng)蔡寬現(xiàn)代商業(yè)步行街現(xiàn)代商業(yè)步行街的策劃是購(gòu)物、商業(yè)文化與休閑娛樂(lè)多種策劃的集成。運(yùn)用海洋的洋流理論對(duì)現(xiàn)代商業(yè)步行街布局進(jìn)行理性策劃，確保商業(yè)步行街的繁榮。法國(guó)巴黎現(xiàn)代商業(yè)步行街現(xiàn)代商業(yè)步行街的策劃是購(gòu)物、商業(yè)文化與休閑娛樂(lè)國(guó)際一流的商業(yè)步行街具有特征：

1、

硬件設(shè)施一流，包括市政、交通和商場(chǎng)乃至購(gòu)物環(huán)境的硬件設(shè)施。2、

它應(yīng)該是多功能的，比如購(gòu)物、休閑、文化、娛樂(lè)、餐飲、旅游六個(gè)方面。3、

商業(yè)步行街管理水平應(yīng)該是一流的，不僅要具備普通的商業(yè)物業(yè)管理功能，而且在步行街整體形象宣傳方面，公共服務(wù)與商業(yè)服務(wù)水準(zhǔn)方面也應(yīng)該使一流的。世界著名步行街具有較高的文化內(nèi)涵與藝術(shù)品味。

國(guó)際一流的商業(yè)步行街具有特征：

1、

硬件設(shè)施銀座商業(yè)街區(qū)在日本人的心目中，銀座是高級(jí)、名牌、流行、信用、品味、貨真價(jià)實(shí)、憧憬、時(shí)尚以及日本新潮購(gòu)物中心的代名詞。銀座業(yè)態(tài)特征擁有日本最多的商業(yè)老字號(hào)例如歷史悠久文明全國(guó)的木村屋世界最大的畫廊街日本最大的展覽設(shè)施街日本地方大眾媒體的中心銀行密度最高的商業(yè)中心銀座商業(yè)街區(qū)在日本人的心目中，銀座是高級(jí)、名牌、流行、信用、國(guó)內(nèi)商業(yè)步行街普遍存在如下問(wèn)題：1、經(jīng)營(yíng)序列矛盾。2、商業(yè)利潤(rùn)下滑。3、商業(yè)功能單一，文化休閑功能不強(qiáng)。空間序列和尺度與消費(fèi)者心理行為存在差異。

國(guó)內(nèi)商業(yè)步行街普遍存在如下問(wèn)題：王府井商業(yè)街將實(shí)施功能、結(jié)構(gòu)、檔次、形象的全面調(diào)整與提升。－－完善功能。從單一購(gòu)物的初級(jí)化市場(chǎng)，向購(gòu)物、旅游、休閑、娛樂(lè)、會(huì)展、文化等多樣性的高級(jí)化市場(chǎng)功能轉(zhuǎn)變。

－－調(diào)整結(jié)構(gòu)。將傳統(tǒng)的商業(yè)結(jié)構(gòu)向現(xiàn)代化、國(guó)際化商業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變。按照國(guó)際通行的中心商業(yè)區(qū)結(jié)構(gòu)和業(yè)態(tài)分布進(jìn)行調(diào)整，商業(yè)占３０－３５％，餐飲企業(yè)占２０－２５％，休閑、娛樂(lè)、酒店、服務(wù)等占３０－４０％。

－－提升檔次。

－－營(yíng)造環(huán)境。

－－加快發(fā)展數(shù)字王府井。王府井商業(yè)街將實(shí)施功能、結(jié)構(gòu)、檔次、形象的全面調(diào)整與提升。－東門步行街改造措施：1、改造交通設(shè)施，設(shè)置步行通道，禁止機(jī)動(dòng)車輛通行，交通改造分兩期，一期主要包括風(fēng)貌街、老街廣場(chǎng)、解放路等162、拆除違法建筑，改造部分建筑設(shè)施

3、注重文化設(shè)施建設(shè)

東門步行街改造措施：深圳東門步行街未來(lái)發(fā)展戰(zhàn)略的意見(jiàn)

1、決心拆除全部違法建筑，流出空地，增加綠地。2、運(yùn)用城市經(jīng)營(yíng)理論，不僅將東門市政建設(shè)相關(guān)內(nèi)容向企業(yè)開(kāi)放，而且通過(guò)政府政策調(diào)節(jié)，鼓勵(lì)企業(yè)拆除成片低矮老式建筑，集中建設(shè)高層建筑，多流出綠地，增加通透性。3、改革完善步行街管理體系，提高準(zhǔn)入門欄，將低素質(zhì)經(jīng)營(yíng)者淘汰出東門，讓優(yōu)秀的經(jīng)營(yíng)者近來(lái)，提升東門形象。4、加大交通治理力度與道路改造力度，拓寬美化周邊道路。

深圳東門步行街未來(lái)發(fā)展戰(zhàn)略的意見(jiàn)

1、決心拆除全部違法建筑，理念設(shè)計(jì)、文化定位、發(fā)展規(guī)劃

理念設(shè)計(jì)是商業(yè)步行街策劃的靈魂，理念設(shè)計(jì)的提出建立在充分的調(diào)查研究基礎(chǔ)上，步行街策劃要考慮步行街的商圈特征、消費(fèi)習(xí)慣、區(qū)域歷史文化、建筑與商業(yè)文化。理念的設(shè)計(jì)要在商業(yè)街歷史基礎(chǔ)上創(chuàng)新，兼顧歷史特點(diǎn)，更重要的是有利于未來(lái)發(fā)展。理念設(shè)計(jì)、文化定位、發(fā)展規(guī)劃

由于我國(guó)近五年來(lái)重新規(guī)劃設(shè)計(jì)的商業(yè)步行街較多，許多設(shè)計(jì)單位都在探索商業(yè)步行街的設(shè)計(jì)創(chuàng)新，許多國(guó)外一流設(shè)計(jì)公司開(kāi)始服務(wù)中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，例如，美國(guó)JERDE建筑設(shè)計(jì)公司就為中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)客戶提供服務(wù)，該公司設(shè)計(jì)的美國(guó)環(huán)球影城商業(yè)步行街項(xiàng)目就是一個(gè)典型的設(shè)計(jì)項(xiàng)目，其設(shè)計(jì)思想對(duì)于我國(guó)設(shè)計(jì)商業(yè)步行街具有啟示。商業(yè)步行街設(shè)計(jì)創(chuàng)新

美國(guó)環(huán)球影城商業(yè)步行街為例美國(guó)環(huán)球影城商業(yè)步行街總體效果照片

JERDE公司設(shè)計(jì)這個(gè)項(xiàng)目的思路是將環(huán)球影城商業(yè)步行街設(shè)計(jì)成為顧客的目的地，通過(guò)豐富的畫面引導(dǎo)顧客愿意向步行街的內(nèi)部走去，通過(guò)設(shè)計(jì)可參與性的業(yè)態(tài)，讓顧客停留更長(zhǎng)的時(shí)間。由于我國(guó)近五年來(lái)重新規(guī)劃設(shè)計(jì)的商業(yè)步行街較多，許多設(shè)計(jì)單位都美國(guó)環(huán)球影城商業(yè)步行街美國(guó)環(huán)球影城商業(yè)步行街總體效果照片

美國(guó)環(huán)球影城平面圖美國(guó)環(huán)球影城商業(yè)步行街美國(guó)環(huán)球影城商業(yè)步行街總體效果照片美環(huán)球影城步行街立面目的地參與性好奇心環(huán)球影城步行街立面目的地參與性好奇心地鐵商業(yè)步行街的環(huán)境設(shè)計(jì)

(1)室內(nèi)步行街能夠提供良好而舒適的小環(huán)境，使消費(fèi)者不再受自然氣候的困擾，隨時(shí)享受舒適的消費(fèi)過(guò)程。(2)在傳統(tǒng)商業(yè)淡季，室內(nèi)步行街對(duì)消費(fèi)者具有強(qiáng)大吸引力。

(3)室內(nèi)步行街?jǐn)U展了步行街的商業(yè)空間，在一定程度上滿足步行街對(duì)體量的要求。以深圳海岸購(gòu)物廣場(chǎng)室內(nèi)步行街為例，進(jìn)行創(chuàng)新策劃1.

室內(nèi)步行街中間地帶設(shè)立健康加油站，讓顧客得到充分休息。2.

以巴黎步行街風(fēng)情設(shè)置5個(gè)主題區(qū)域。3.

設(shè)置大小中庭作為共享空間，方便不同業(yè)態(tài)之間的轉(zhuǎn)換地鐵商業(yè)步行街的環(huán)境設(shè)計(jì)

(1)室內(nèi)步行街能夠提供良好而舒MALL＋商業(yè)步行街的招商策劃與代理鑒于目前商品品牌雷同現(xiàn)象嚴(yán)重，建議在差異化招商，不同品牌組合設(shè)計(jì)方面下功夫，實(shí)現(xiàn)招商創(chuàng)新，與商業(yè)文化主題相對(duì)應(yīng)，加大進(jìn)口品牌引進(jìn)的比例，與韓國(guó)日本及香港地區(qū)密切合作。招商代表收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)—一個(gè)月租金MALL＋商業(yè)步行街的招商策劃與代理鑒于目前商品品牌雷同現(xiàn)象地鐵商業(yè)步行街的經(jīng)營(yíng)管理

商業(yè)步行街管理機(jī)構(gòu)的最重要職責(zé)是提出發(fā)展戰(zhàn)略，制定好發(fā)展規(guī)劃，規(guī)劃好整個(gè)步行街的商業(yè)業(yè)態(tài)布局，根據(jù)功能定位合理組織商業(yè)、旅游、文化休閑等不同功能的分布比例，運(yùn)用城市經(jīng)營(yíng)理論，運(yùn)用市場(chǎng)手段，執(zhí)行建筑規(guī)劃，組織社會(huì)力量建設(shè)商業(yè)步行街。

商業(yè)街的具體管理工作如下：物業(yè)服務(wù)(2)交通秩序(3)步行街的外立面、整個(gè)建筑風(fēng)格的把握(4)業(yè)態(tài)方面根據(jù)顧客需求進(jìn)行整體比例調(diào)整。

地鐵商業(yè)步行街的經(jīng)營(yíng)管理商業(yè)步行街管理機(jī)構(gòu)的最重要職責(zé)是漢城樂(lè)天世界地鐵購(gòu)物中心位于漢城的樂(lè)天世界占地面積25000＊3.3多平方米，內(nèi)設(shè)樂(lè)天賓館和樂(lè)天百貨、樂(lè)天免稅店，連接地鐵2號(hào)線蠶室站，交通便利。

1.樂(lè)天探險(xiǎn)世界

（LotteworldAdventure）

2.魔幻島（MagicIsland）

3.樂(lè)天世界民俗博物館

（LotteWorldFolkMuseum）

4.樂(lè)天飯店（HotelLotteWorld）

5.樂(lè)天百貨公司（Jamsil）

（LotteDepartmentStore）

6.樂(lè)天世界百貨公司（World）

（LotteDepartmentStore）

7.樂(lè)天世界購(gòu)物區(qū)

（LotteWorldShoppingMall）

8.樂(lè)天世界體育中心

（LotteWorldSports）

9.樂(lè)天世界室內(nèi)游泳池

（LotteWorldSwimming）

10.樂(lè)天世界廣場(chǎng)

（LotteWorldPlaza）由樂(lè)天世界公司統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理漢城樂(lè)天世界地鐵購(gòu)物中心位于漢城的樂(lè)天世界占地面積25000韓國(guó)樂(lè)天購(gòu)物中心地鐵站商業(yè)街區(qū)時(shí)裳中心的時(shí)裝街有運(yùn)動(dòng)休閑服專賣店、裝飾品、流行雜貨等年輕人為對(duì)象的時(shí)裝街和男士西裝專賣店、A/V專賣店、休閑運(yùn)動(dòng)用品專賣店等，并且設(shè)有韓式餐廳<我們的故事>和家庭餐館、等。韓國(guó)樂(lè)天購(gòu)物中心地鐵站商業(yè)街區(qū)時(shí)裳中心的時(shí)裝街有運(yùn)動(dòng)休閑服專生活設(shè)計(jì)街區(qū)設(shè)有江南最大的書店<世宗文庫(kù)>的綜合文具專賣店，為兒童的快樂(lè)音樂(lè)學(xué)習(xí)場(chǎng)所<包裹>，能看到具有世界有名家具的<外國(guó)家具街>，還有傳統(tǒng)韓服、瓷器、寶石、鐘表高級(jí)時(shí)裝店等婚禮用品專賣店。生活設(shè)計(jì)街區(qū)設(shè)有江南最大的書店<世宗文庫(kù)>的綜合文具專賣店，深圳北站業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)與經(jīng)營(yíng)的思考設(shè)置專業(yè)的廣告街區(qū)，發(fā)揮深圳設(shè)計(jì)的優(yōu)勢(shì)將工業(yè)設(shè)計(jì)和平面設(shè)計(jì)成果綜合展示發(fā)揮火車站與地鐵物業(yè)最佳效果深圳北站業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)與經(jīng)營(yíng)的思考設(shè)置專業(yè)的廣告街區(qū)，發(fā)揮深圳設(shè)計(jì)商業(yè)運(yùn)營(yíng)創(chuàng)新—以深圳北站作為地鐵成功的亮點(diǎn)

堅(jiān)持文化營(yíng)銷路線，在管理方面下功夫，將五星級(jí)酒店服務(wù)與商業(yè)物業(yè)管理及運(yùn)營(yíng)服務(wù)相互結(jié)合，創(chuàng)造顧客、供應(yīng)商、步行街三贏模式。我們協(xié)助引進(jìn)日本先進(jìn)管理流程，結(jié)合深圳顧客的消費(fèi)偏好，制定出最佳商業(yè)管理制度與流程，由日本韓國(guó)商業(yè)專家為本地運(yùn)營(yíng)骨干提供專業(yè)培訓(xùn)，由深圳專家為本地普通干部和營(yíng)業(yè)人員提供分級(jí)培訓(xùn)。

商業(yè)運(yùn)營(yíng)創(chuàng)新—以深圳北站作為地鐵成功的亮點(diǎn)

堅(jiān)持文化營(yíng)銷路線業(yè)態(tài)創(chuàng)新的思考－吸引白領(lǐng)顧客參考案例１美國(guó)奧特萊斯種類多，很多創(chuàng)新的商店也是從美國(guó)開(kāi)始，通過(guò)比較研究美國(guó)多個(gè)奧特萊斯商店，作者認(rèn)為fashionoutlet是美國(guó)非常有特色的品牌折扣店，它將流行文化和商業(yè)展示完美結(jié)合。fashionoutlet位于美國(guó)拉斯維加斯，擁有１００多個(gè)一流設(shè)計(jì)師推出的最新款式時(shí)裝精品，號(hào)稱精品時(shí)尚總匯，折扣達(dá)到７５％。業(yè)態(tài)創(chuàng)新的思考－吸引白領(lǐng)顧客參考案例１準(zhǔn)確細(xì)分市場(chǎng)參考案例２韓國(guó)東大門市場(chǎng)（1）批發(fā)市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)可以吸取百貨經(jīng)營(yíng)的優(yōu)點(diǎn)，特別是陳列方面批發(fā)市場(chǎng)有自己特點(diǎn)，要充分重視設(shè)計(jì)作品展示。（2）中國(guó)也應(yīng)該有面向亞洲顧客群體的服裝批發(fā)市場(chǎng)，通過(guò)考察，我們架設(shè)了韓國(guó)服裝直接進(jìn)入中國(guó)批發(fā)市場(chǎng)和購(gòu)物中心以及百貨的橋梁，韓國(guó)的服飾也非常適合中國(guó)顧客。（3）韓國(guó)的商業(yè)經(jīng)營(yíng)與韓國(guó)文化傳播密切結(jié)合，“韓流”對(duì)中國(guó)的服飾潮流影響會(huì)加大。準(zhǔn)確細(xì)分市場(chǎng)參考案例２韓國(guó)東大門市場(chǎng)韓國(guó)東大門服裝批發(fā)視覺(jué)形象批發(fā)與視覺(jué)形象匹配，方便批發(fā)商采購(gòu)及品牌選擇。從1000個(gè)品牌降低到500個(gè)品牌韓國(guó)東大門服裝批發(fā)視覺(jué)形象批發(fā)與視覺(jué)形象匹配，方便批發(fā)商采購(gòu)以顧客的真實(shí)消費(fèi)為導(dǎo)向確定商業(yè)規(guī)劃商業(yè)布局與業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)是商業(yè)步行街開(kāi)發(fā)盈利與否的關(guān)鍵內(nèi)容。以顧客的真實(shí)消費(fèi)為導(dǎo)向確定商業(yè)規(guī)劃商業(yè)布局與業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)是商業(yè)步廣州流行前線及其中華廣場(chǎng)業(yè)態(tài)優(yōu)化案例深圳新摩爾商業(yè)管理有限公司2008年11月廣州流行前線及其中華廣場(chǎng)業(yè)態(tài)優(yōu)化案例深圳新摩爾商業(yè)管理有限公流行前線地處廣州市中心，中山三路與較場(chǎng)西路交匯處，是廣州市內(nèi)首家與地鐵直接連通的大型商場(chǎng)，由海印實(shí)業(yè)有限公司投資開(kāi)發(fā)；營(yíng)業(yè)面積15，000平方米，約500多間店鋪，總投資7，000萬(wàn)元人民幣。于1999年6月28日全面開(kāi)業(yè)。商潮涌動(dòng)我最流行——廣州流行前線分析總結(jié)流行前線以特有的經(jīng)營(yíng)理念、現(xiàn)代的購(gòu)物環(huán)境、鮮明的市場(chǎng)定位，使之成為個(gè)性鮮明的流行商場(chǎng)。經(jīng)過(guò)10年的運(yùn)營(yíng)，流行前線已成為廣州年輕人當(dāng)中無(wú)人不曉的休閑購(gòu)物天堂，是流行、時(shí)尚元素的集散地。目前租金水平：800—1500元/月流行前線地處廣州市中心，中山三路與較場(chǎng)西路交匯處，是廣州市內(nèi)消費(fèi)群體：15—25歲年輕時(shí)尚一族功能：購(gòu)物、餐飲美食、電玩娛樂(lè)為一體業(yè)態(tài)：時(shí)尚服飾、鞋帽、飾品、時(shí)尚化妝品、手表、手機(jī)、美容美甲、特色餐飲、美食等。麥當(dāng)勞及日本、美國(guó)、臺(tái)灣各類美食匯集于一堂，港臺(tái)、日韓的多家偶像專門店流行時(shí)尚產(chǎn)品多不勝數(shù)，時(shí)時(shí)走在流行最前線。U2、G2000、佐丹奴、NIKE、康威、無(wú)印良品、明廊眼鏡、麥當(dāng)勞、大和壽司Q-Gen、小豬班納、PUCC∧、米奇、貝蒂、佐丹奴（迪士尼）、ASTROBOY(阿童木)、迪士尼手表飾品店、QQBear、非比尋常等。項(xiàng)目定位女士購(gòu)物區(qū)：名店街→日本街/韓國(guó)街/歐洲街→精品街→蘭桂坊→老鼠街；男士購(gòu)物區(qū)：男士街→貼紙廊→前衛(wèi)街→精品街。電子游戲娛樂(lè)中心：南夢(mèng)宮業(yè)態(tài)規(guī)劃主要品牌消費(fèi)群體：15—25歲年輕時(shí)尚一族U2、G2000、佐丹奴、流行前線地鐵入口流行前線地鐵入口外店街外店街老鼠街老鼠街男士街男士街歐洲街歐洲街日本街日本街蘭桂坊蘭桂坊中華廣場(chǎng)接入口中華廣場(chǎng)接入口項(xiàng)目成功要素總結(jié)個(gè)性鮮明市場(chǎng)定位：以消費(fèi)群體作為定位的第一要素，打破傳統(tǒng)的按樓層（或區(qū)域）經(jīng)營(yíng)商品品類進(jìn)行定位的思路，把目檔消費(fèi)群體鎖定為15—25歲的年輕時(shí)尚一族。具有特色的商業(yè)規(guī)劃：在項(xiàng)目整體市場(chǎng)定位基礎(chǔ)上，規(guī)劃出融匯中西時(shí)尚文化元素的特色街區(qū)。暢通的客流動(dòng)線：除與地鐵出入口相連接外，在西側(cè)與中華廣場(chǎng)購(gòu)物中心下沉廣場(chǎng)相連通，形成東、西客流的吸納。完善的配套與服務(wù)：地下二層設(shè)寬敞停車場(chǎng)，為經(jīng)營(yíng)商家及消費(fèi)者提供免費(fèi)停車，同時(shí)引進(jìn)銀行結(jié)算系統(tǒng)及商鋪?zhàn)赓U權(quán)抵押貸款服務(wù)。統(tǒng)一出租的經(jīng)營(yíng)管理模式：只租不售，保證了經(jīng)營(yíng)權(quán)與業(yè)態(tài)調(diào)配權(quán)的高度統(tǒng)一，同時(shí)對(duì)租賃轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)進(jìn)行有效監(jiān)控，提供“引商”服務(wù)，保證商鋪所有者、承租方、具體經(jīng)營(yíng)商戶等多方利益。項(xiàng)目成功要素總結(jié)個(gè)性鮮明市場(chǎng)定位：以消費(fèi)群體作為定位的第一地鐵商業(yè)地產(chǎn)高級(jí)人才培養(yǎng)的一點(diǎn)思考1.智商與情商2.國(guó)際化視野3.理論聯(lián)系實(shí)際從2007年上海培訓(xùn)學(xué)員跟蹤調(diào)查反映出來(lái)的成長(zhǎng)問(wèn)題地鐵商業(yè)地產(chǎn)高級(jí)人才培養(yǎng)的一點(diǎn)思考1.智商與情商步行街經(jīng)營(yíng)管理人才的結(jié)構(gòu)經(jīng)營(yíng)總經(jīng)理招商營(yíng)銷財(cái)務(wù)步行街經(jīng)營(yíng)管理人才的結(jié)構(gòu)經(jīng)營(yíng)總經(jīng)理商業(yè)地產(chǎn)方向員工個(gè)人的學(xué)習(xí)1.尋訪名師，名師出高徒，學(xué)會(huì)站在巨人的肩膀上。2.根據(jù)崗位的需要進(jìn)行自學(xué)，對(duì)于崗位知識(shí)求精。3.從事商業(yè)地產(chǎn)工作需要廣博的知識(shí)面。認(rèn)真閱讀本領(lǐng)域?qū)W術(shù)期刊和博士論文，進(jìn)行系統(tǒng)的了解。與倪光南院士在省級(jí)技術(shù)成果鑒定會(huì)后留影商業(yè)地產(chǎn)方向員工個(gè)人的學(xué)習(xí)1.尋訪名師，名師出高徒，學(xué)會(huì)站在地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)人才的知識(shí)結(jié)構(gòu)地產(chǎn)高級(jí)經(jīng)營(yíng)人材應(yīng)該具備的知識(shí)結(jié)構(gòu)1.人材經(jīng)營(yíng)與組織創(chuàng)新知識(shí)2地產(chǎn)規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)與環(huán)境藝術(shù)設(shè)計(jì)知識(shí)3.智能建筑與IT運(yùn)用知識(shí)4.地產(chǎn)融資與財(cái)務(wù)管理知識(shí)5..建筑項(xiàng)目管理知識(shí)6.地產(chǎn)營(yíng)銷知識(shí)除了知識(shí)以外，具備企業(yè)家精神也是選拔的重要條件。其中具備戰(zhàn)略創(chuàng)新意識(shí)與能力是關(guān)鍵。地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)人才的知識(shí)結(jié)構(gòu)地產(chǎn)高級(jí)經(jīng)營(yíng)人材應(yīng)該具備的知識(shí)結(jié)商業(yè)地產(chǎn)人材的培養(yǎng)方法1.從商業(yè)建筑規(guī)劃與營(yíng)銷課程學(xué)習(xí)起步，圍繞商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值挖掘，集中參觀解剖重點(diǎn)項(xiàng)目，請(qǐng)專家講解。2.有計(jì)劃設(shè)定研究課題，例如Shoppingmall以及1000畝大盤社區(qū)商業(yè)策劃課題。3.注重多學(xué)科交叉學(xué)習(xí)，不同崗位鍛煉與實(shí)踐。4.建立完整培訓(xùn)體系，減少摸索時(shí)間，善于團(tuán)結(jié)同行專家，合理配置資源。商業(yè)地產(chǎn)人材的培養(yǎng)方法1.從商業(yè)建筑規(guī)劃與營(yíng)銷課程學(xué)習(xí)起步，美國(guó)地產(chǎn)業(yè)博士的培養(yǎng)MIT經(jīng)濟(jì)系城市與區(qū)域經(jīng)濟(jì)學(xué)聯(lián)邦、洲與地方政府高級(jí)金融經(jīng)濟(jì)學(xué)I高級(jí)金融經(jīng)濟(jì)學(xué)II高級(jí)金融經(jīng)濟(jì)學(xué)III斯隆管理學(xué)院金融理論投資市場(chǎng)與金融研究資本投資決策地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)地產(chǎn)業(yè)金融與投資地產(chǎn)業(yè)企業(yè)管理開(kāi)發(fā)過(guò)程的法律監(jiān)管MIT城市規(guī)劃與研究系城市設(shè)計(jì)與開(kāi)發(fā)，城市設(shè)計(jì)政策城市開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)，明天的城市地理位置與開(kāi)發(fā)原型環(huán)境設(shè)計(jì)政策與影響，土地使用法律與政策城市交通規(guī)劃，住宅與鄰居規(guī)劃住宅與通信服務(wù)市區(qū)規(guī)劃方法，地理信息系統(tǒng)美國(guó)地產(chǎn)業(yè)博士的培養(yǎng)MIT經(jīng)濟(jì)系零售業(yè)人才的培養(yǎng)商業(yè)零售專業(yè)人才知名零售企業(yè)工作經(jīng)驗(yàn)積累研究生課程：零售管理BarryBermanRetailingManagement/MichaelLevyBartonA.weitz超市管理，顧國(guó)建市場(chǎng)營(yíng)銷，科特勒市場(chǎng)營(yíng)銷管理—定位、聯(lián)盟，芮明杰，復(fù)旦大學(xué)出版社企業(yè)文化第四版，劉光明商業(yè)建筑規(guī)劃，曾堅(jiān)購(gòu)物中心開(kāi)發(fā)手冊(cè),美國(guó)土地利用學(xué)會(huì).提倡復(fù)合型知識(shí)結(jié)構(gòu)熱帶雨林主題中庭零售業(yè)人才的培養(yǎng)商業(yè)零售專業(yè)人才熱帶雨林主題中庭如何學(xué)習(xí)地產(chǎn)與開(kāi)發(fā)商業(yè)運(yùn)營(yíng)專著1.理論聯(lián)系自己的實(shí)際.2.注重動(dòng)手能力,設(shè)計(jì)業(yè)態(tài)方案,參與商業(yè)建筑規(guī)劃.3.對(duì)外授權(quán)講課,獲取較高投入產(chǎn)出.1000:10000如何學(xué)習(xí)地產(chǎn)與開(kāi)發(fā)商業(yè)運(yùn)營(yíng)專著1.理論聯(lián)系自己的實(shí)際.1.

室外商業(yè)步行街-

南京路的優(yōu)勢(shì)

1.高知名度

例如南京路有好八連2.人氣旺3.營(yíng)業(yè)額高支撐南京路優(yōu)勢(shì)的條件第一，悠久的歷史第二，獨(dú)特的風(fēng)景第三，有多種業(yè)態(tài)，同種業(yè)態(tài)不多，避免惡性同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)第四，有知名的品牌第五，有完善的基礎(chǔ)設(shè)施第六，有一個(gè)科學(xué)的管理機(jī)構(gòu)1.

室外商業(yè)步行街-南京路的優(yōu)勢(shì)

1.高知名度消費(fèi)行為的分析—新理論的基礎(chǔ)科特勒教授把人們的消費(fèi)行為劃分為三個(gè)階段：量的滿足、質(zhì)的滿足與感性滿足階段，消費(fèi)者看重的不是產(chǎn)品的數(shù)量與質(zhì)量，而是與他們自己的關(guān)系密切程度，他們購(gòu)買產(chǎn)品是為了一種感情上的渴望，或是追求商品與理想的自我概念的吻合。消費(fèi)行為的分析—新理論的基礎(chǔ)科特勒教授把人們的消費(fèi)行為劃分為服務(wù)營(yíng)銷服務(wù)策略中最核心的問(wèn)題，就是服務(wù)的定位。要進(jìn)行系統(tǒng)的服務(wù)定位第一是顧客的服務(wù)需求第二是自身的服務(wù)能力第三是競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的服務(wù)定位房地產(chǎn)現(xiàn)代服務(wù)營(yíng)銷的四個(gè)趨勢(shì)第一個(gè)趨勢(shì)從一般性服務(wù)轉(zhuǎn)向知識(shí)服務(wù)第二個(gè)趨勢(shì)，從單向服務(wù)轉(zhuǎn)向互動(dòng)服務(wù)第三個(gè)趨勢(shì)，從粗略服務(wù)轉(zhuǎn)向精細(xì)服務(wù)第四個(gè)趨勢(shì)，從普遍性服務(wù)轉(zhuǎn)向個(gè)性化服務(wù)服務(wù)營(yíng)銷服務(wù)策略中最核心的問(wèn)題，就是服務(wù)的定位。要進(jìn)行系統(tǒng)的體驗(yàn)營(yíng)銷—營(yíng)銷的新趨勢(shì)體驗(yàn)營(yíng)銷若干特點(diǎn)：第一，注重客戶的體驗(yàn)，并使體驗(yàn)成為客戶價(jià)值的必要組成成分。第二，戲劇化和互動(dòng)的概念，成為營(yíng)銷策劃的核心概念和指導(dǎo)方法。第三，體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)中的營(yíng)銷策劃、設(shè)計(jì)和創(chuàng)作，需要將科學(xué)和人文技術(shù)和藝術(shù)結(jié)合起來(lái)。體驗(yàn)營(yíng)銷—營(yíng)銷的新趨勢(shì)體驗(yàn)營(yíng)銷若干特點(diǎn)：地鐵商業(yè)步行街開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)專業(yè)培訓(xùn)講義商業(yè)地產(chǎn)業(yè)品牌連鎖經(jīng)營(yíng)有三種方式：(1）同一企業(yè)在不同區(qū)域進(jìn)行品牌連鎖經(jīng)營(yíng)(2）不同企業(yè)通過(guò)合資進(jìn)行連鎖經(jīng)營(yíng)，輸出品牌一方通過(guò)無(wú)形資產(chǎn)或少量資金入股。(3）擁有品牌的地產(chǎn)企業(yè)向購(gòu)買方通過(guò)輸出品牌與服務(wù)，就是通過(guò)輸出知識(shí)獲取利潤(rùn)的方式，這是最有實(shí)際意義的方式，也是筆者研究的重點(diǎn)。零售業(yè)連鎖經(jīng)營(yíng)是有形與無(wú)形的和諧統(tǒng)一，通過(guò)無(wú)形駕馭有形，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)與社會(huì)效益最大化。

商業(yè)地產(chǎn)業(yè)品牌連鎖經(jīng)營(yíng)有三種方式：商業(yè)地產(chǎn)業(yè)跨地域連鎖經(jīng)營(yíng)公式在重視低成本經(jīng)營(yíng)等傳統(tǒng)戰(zhàn)略的同時(shí)，采取戰(zhàn)略制勝策略，通過(guò)知識(shí)提煉管理將品牌變成可以管理傳遞的知識(shí)資產(chǎn)，通過(guò)人材經(jīng)營(yíng)手段，輸出零售業(yè)品牌和相關(guān)無(wú)形資產(chǎn)，突破零售業(yè)品牌連鎖經(jīng)營(yíng)瓶頸。作者在國(guó)內(nèi)提出零售業(yè)跨地域連鎖經(jīng)營(yíng)公式如下：品牌形象積累＋知識(shí)提煉管理＋人材經(jīng)營(yíng)＝成功的商業(yè)地產(chǎn)品牌連鎖經(jīng)營(yíng)商業(yè)地產(chǎn)業(yè)跨地域連鎖經(jīng)營(yíng)公式在重視低成本經(jīng)營(yíng)等傳統(tǒng)戰(zhàn)略的同時(shí)謝謝大家祝愿大家健康成長(zhǎng)，請(qǐng)同志們批評(píng)指正。謝謝大家祝愿大家健康成長(zhǎng)，請(qǐng)同志們批評(píng)指正。演講完畢，謝謝觀看！演講完畢，謝謝觀看！1地鐵商業(yè)街開(kāi)發(fā)及運(yùn)營(yíng)培訓(xùn)講義楊寶民主講清華大學(xué)國(guó)際商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)班客座教授中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟專家委員深圳市新摩爾商業(yè)管理有限公司總經(jīng)理1地鐵商業(yè)街開(kāi)發(fā)及運(yùn)營(yíng)培訓(xùn)講義楊寶民先生介紹研究方向：基于知識(shí)創(chuàng)新的商業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與策劃；商業(yè)地產(chǎn)與IT復(fù)合型知識(shí)結(jié)構(gòu)現(xiàn)代批發(fā)和零售業(yè)創(chuàng)新經(jīng)營(yíng)研究城市商業(yè)規(guī)劃與城市設(shè)計(jì)以及土地一級(jí)開(kāi)發(fā)現(xiàn)任新加坡星聯(lián)國(guó)際機(jī)構(gòu)董事，商業(yè)總規(guī)劃師，深圳市摩爾商業(yè)管理有限公司總經(jīng)理，清華大學(xué)國(guó)際商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)班客座教授，中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟專家委員。2011年中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)十大杰出操盤手曾任茂業(yè)百貨集團(tuán)公司副總經(jīng)理，新世界地產(chǎn)營(yíng)銷總監(jiān)，物業(yè)管理總公司總經(jīng)理，王志綱工作室高級(jí)策劃師等高級(jí)職務(wù)。EMAIL:hcy71420@本人核心競(jìng)爭(zhēng)力：商業(yè)地產(chǎn)創(chuàng)新經(jīng)營(yíng)與策劃業(yè)態(tài)規(guī)劃、營(yíng)銷與商業(yè)運(yùn)營(yíng)楊寶民先生介紹研究方向：基于知識(shí)創(chuàng)新的商業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與策劃；地鐵商業(yè)步行街開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)專業(yè)培訓(xùn)講義NEWMALL商業(yè)管理公司簡(jiǎn)介星聯(lián)國(guó)際深圳市新摩爾商業(yè)管理有限公司是一家中日韓三國(guó)合作的專業(yè)商業(yè)管理公司，由楊寶民先生與日本及韓國(guó)商業(yè)專家共同創(chuàng)辦的專業(yè)購(gòu)物中心與商業(yè)步行街運(yùn)營(yíng)管理公司，擁有中日韓三國(guó)商業(yè)專家，在商業(yè)房地產(chǎn)與旅游房地產(chǎn)策劃方面具有核心競(jìng)爭(zhēng)力。與NEWMALL擁有一批多學(xué)科高級(jí)人材，注重學(xué)科雜交與實(shí)際策劃效果，在旅游房地產(chǎn)與商業(yè)房地產(chǎn)和大型千畝住宅區(qū)策劃方面，制定了專業(yè)流程。NEWMALL商業(yè)管理公司簡(jiǎn)介星聯(lián)國(guó)際深圳市新摩爾商業(yè)管理江禾先生中國(guó)社會(huì)科學(xué)院金融所博士。星聯(lián)國(guó)際機(jī)構(gòu)中國(guó)區(qū)總裁代表項(xiàng)目：青島頤和星苑百萬(wàn)平方米大盤，青島機(jī)場(chǎng)商業(yè)規(guī)劃江禾先生中國(guó)社會(huì)科學(xué)院金融所博士。地鐵商業(yè)街區(qū)的特點(diǎn)地鐵商業(yè)需要充分利用人流優(yōu)勢(shì)地鐵商業(yè)需要洋流布局地鐵商業(yè)需要在設(shè)計(jì)階段提前介入地鐵商業(yè)街區(qū)的特點(diǎn)地鐵商業(yè)需要充分利用人流優(yōu)勢(shì)洋流學(xué)說(shuō)與商業(yè)步行街布局

洋流的形成有許多原因，主要原因是由于長(zhǎng)期定向風(fēng)的推動(dòng)。世界各大洋的主要洋流分布與風(fēng)帶有著密切的關(guān)系，但洋流流動(dòng)的方向和風(fēng)向一致，在北半球向右偏，南半球向左偏。世界四大漁場(chǎng)均分布在洋流回旋地帶。從經(jīng)濟(jì)地理角度分析1、

洋流流暢區(qū)資源流通過(guò)速，難以停留累積，成為魚類遷徙的路徑，無(wú)其它特殊條件很難形成資源聚集，如果有沙塵暴等帶來(lái)大量浮游生物資源，那么會(huì)吸引魚類聚集。2、

反之，洋流回旋使大量生物滯留，回旋區(qū)內(nèi)食物豐富，吸引魚類；由此產(chǎn)生食物鏈，對(duì)各種物種產(chǎn)生吸引，從而形成資源富饒區(qū)域如：漁場(chǎng)、海底礦藏。可見(jiàn)回旋使資源和生物聚集。

洋流學(xué)說(shuō)與商業(yè)步行街布局洋流的形成有許多原因，主要原因是由

精品百貨店中檔購(gòu)物中心文化娛樂(lè)休閑街二樓空中步行道二樓空中步行道中上檔購(gòu)物中心中低檔百貨店購(gòu)物、娛樂(lè)、餐飲

理想的商業(yè)步行街與購(gòu)物中心布局模型

精品百貨店中檔購(gòu)物中心文化娛樂(lè)休閑街二樓空中步行道二樓空中地鐵購(gòu)物中心與商業(yè)街可行性研究1.4金融支持與財(cái)務(wù)分析（１）

購(gòu)物中心的位置能否獲得足夠的商業(yè)銷售和利潤(rùn)，在市場(chǎng)上是否有競(jìng)爭(zhēng)力。（２）

購(gòu)物中心是否能夠租出去，有足夠的承租戶交納足夠的租金。（３）

對(duì)資本投入、遠(yuǎn)期收益、經(jīng)營(yíng)成本、稅收、管理費(fèi)和更新裝修費(fèi)用的評(píng)價(jià)。1.5購(gòu)物中心人才需求分析與人才經(jīng)營(yíng)建議培育高級(jí)購(gòu)物中心管理人才是貫徹企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的根本保證，由于商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，商業(yè)人材普遍出現(xiàn)短缺。

１.6購(gòu)物中心發(fā)展戰(zhàn)略建議購(gòu)物中心發(fā)展戰(zhàn)略關(guān)系企業(yè)成敗，購(gòu)物中心必須從戰(zhàn)略上回答，如何為客戶提供滿意服務(wù)，如何與商戶建立長(zhǎng)期共贏關(guān)系，不僅要在招商上取得成功，更重要在運(yùn)營(yíng)上能夠長(zhǎng)期吸引客戶光顧，走可持續(xù)發(fā)展之路，而不是開(kāi)業(yè)轟動(dòng)一時(shí)，采取種種騙術(shù)套取商戶保證金，然后迅速倒閉引起和商戶種種糾紛。

地鐵購(gòu)物中心與商業(yè)街可行性研究1.4金融支持與財(cái)務(wù)分析購(gòu)物中心和步行街招商計(jì)劃購(gòu)物中心或步行街業(yè)態(tài)規(guī)劃與經(jīng)營(yíng)計(jì)劃，后做招商營(yíng)銷宣傳計(jì)劃，為保障大商家及供應(yīng)商利益，發(fā)展商要做好細(xì)致的準(zhǔn)備工作。商業(yè)運(yùn)營(yíng)公司要確定招商時(shí)間安排、主要招商場(chǎng)所、主要招商骨干、主要招商活動(dòng)、招商費(fèi)用，并得到發(fā)展商的支持。開(kāi)展實(shí)際招商工作之前，首先確定招商條件，然后確定商家檔次、規(guī)模。招商專家青山正人購(gòu)物中心和步行街招商計(jì)劃購(gòu)物中心或步行街業(yè)態(tài)規(guī)劃與經(jīng)營(yíng)計(jì)劃，招商工作1、招商工作流程是什么2、如何制定招商工作進(jìn)度表3、招商工作中各種表格匯總分析4、招商部崗位責(zé)任制5、如何強(qiáng)化培訓(xùn)招商部員工招商工作1、招商工作流程是什么招商工作流程1.制定招商計(jì)劃2.確定招商團(tuán)隊(duì)3.主力店招商【提前準(zhǔn)備】4.分散品牌商戶招商(需要把握好招商時(shí)機(jī)，根據(jù)入口人口情況進(jìn)行集中宣傳】招商工作流程1.制定招商計(jì)劃招商進(jìn)度表根據(jù)開(kāi)業(yè)時(shí)間采用倒推方法做好進(jìn)度表一般開(kāi)業(yè)前預(yù)留三個(gè)月裝修時(shí)間一般開(kāi)業(yè)前半年作為品牌商戶集中招商時(shí)間，可以集中開(kāi)展相關(guān)招商活動(dòng)長(zhǎng)沙奧林匹克購(gòu)物中心項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度建議科目?jī)?nèi)容和時(shí)間具體業(yè)態(tài)規(guī)劃設(shè)計(jì)項(xiàng)目定位和商業(yè)布局業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)策劃一個(gè)月提交初步方案二個(gè)月2007年９月－１０月商業(yè)建筑策劃三個(gè)月兩個(gè)月內(nèi)提交初步方案12月結(jié)束招商摸底與主力店招商四個(gè)月主力商家招商工作提前啟動(dòng)，根據(jù)商家要求完善商業(yè)設(shè)施及方案10—12月商業(yè)視覺(jué)形象VMD與初步裝飾方案一年2008年3月－６月建筑方案設(shè)計(jì)階段六個(gè)月12月—2008年４月招商工作展開(kāi)一年半施工圖設(shè)計(jì)四個(gè)月４月—8月工程開(kāi)工8月施工準(zhǔn)備一個(gè)月時(shí)間2008年3月開(kāi)工具體品牌招商工作啟動(dòng)大量品牌商家招商工作2008年９月裝飾方案設(shè)計(jì)八個(gè)月２００９年１－８月工程封頂９月2008年12月裝修及景觀施工五個(gè)月2009年1月-2009年5月內(nèi)部裝修工作三個(gè)月5月—7月試營(yíng)業(yè)一個(gè)月８-9月正式開(kāi)業(yè)5月主力店可以先開(kāi)業(yè)2009年10月招商進(jìn)度表根據(jù)開(kāi)業(yè)時(shí)間采用倒推方法做好進(jìn)度表長(zhǎng)沙奧林匹克購(gòu)物集中招商招商活動(dòng)策劃是招商策劃核心，應(yīng)該注重日常供應(yīng)商資源整合與集中開(kāi)展活動(dòng)相結(jié)合的原則，優(yōu)化供應(yīng)鏈效率，通過(guò)商業(yè)信息與零售知識(shí)共享與聯(lián)合營(yíng)銷，實(shí)現(xiàn)雙贏。

集中招商招商活動(dòng)策劃是招商策劃核心，應(yīng)該注重日常供應(yīng)商資源整10萬(wàn)平方米區(qū)域性購(gòu)物中心的主力店引進(jìn)問(wèn)題核心主力百貨店可能有兩個(gè)或兩個(gè)以上，因此，在招商策劃中，我們建議發(fā)展商最好委托MALL運(yùn)營(yíng)顧問(wèn)公司自營(yíng)一個(gè)主力店，由運(yùn)營(yíng)顧問(wèn)公司負(fù)責(zé)主力店招商任務(wù)，統(tǒng)籌考慮零售經(jīng)營(yíng)業(yè)戶與主力店的業(yè)態(tài)關(guān)系，加強(qiáng)對(duì)業(yè)態(tài)的調(diào)控能力。

10萬(wàn)平方米區(qū)域性購(gòu)物中心的主力店引進(jìn)問(wèn)題核心主力百貨店可能為什么說(shuō)招商不專業(yè)招了也白招？

◆1.結(jié)合地鐵商業(yè)特點(diǎn)根據(jù)業(yè)態(tài)方案招商避免好高騖遠(yuǎn)2.招商與經(jīng)營(yíng)需要統(tǒng)籌考慮，對(duì)于不適合地鐵商業(yè)的商戶或經(jīng)營(yíng)能力不佳的商戶，今后還是需要淘汰。對(duì)商戶信譽(yù)需要提前了解。為什么說(shuō)招商不專業(yè)招了也白招？

◆1.結(jié)合地鐵商業(yè)特點(diǎn)根據(jù)業(yè)租賃原則租賃經(jīng)營(yíng)采用放水養(yǎng)魚的原則。因?yàn)橘?gòu)物中心經(jīng)營(yíng)具有長(zhǎng)期性特點(diǎn)，采用基本租金＋浮動(dòng)租金與優(yōu)質(zhì)服務(wù)做法，浮動(dòng)租金與銷售額掛鉤，將整個(gè)購(gòu)物中心真正作旺。這樣，發(fā)展商與商戶才能一同成長(zhǎng)。放水養(yǎng)魚的原則可以理解為“先做人氣，再做生意，一起分享成長(zhǎng)空間"的原則。

租賃原則租賃經(jīng)營(yíng)采用放水養(yǎng)魚的原則。因?yàn)橘?gòu)物中心經(jīng)營(yíng)具有長(zhǎng)期業(yè)態(tài)與租金關(guān)系在上述工作中，我們運(yùn)用建筑策劃與NEWMALL購(gòu)物中心策劃流程發(fā)現(xiàn)了如下缺陷：發(fā)展商委托了一般的市場(chǎng)調(diào)查公司對(duì)成都商業(yè)進(jìn)行調(diào)查缺乏針對(duì)性，委托的調(diào)查公司缺乏商業(yè)經(jīng)營(yíng)專家，無(wú)法對(duì)成都商業(yè)發(fā)展趨勢(shì)進(jìn)行準(zhǔn)確預(yù)測(cè)，對(duì)消費(fèi)者分析不夠深入，例如白領(lǐng)消費(fèi)者的深入調(diào)查和分析不夠。通過(guò)我們的調(diào)查分析，成都是四川省會(huì)，西南一些大公司總部或分布多設(shè)在成都，白領(lǐng)人群多。成都自古就是四川文化中心，大專院校科研院所眾多，成都高新區(qū)也集中了白領(lǐng)人群。成都是著名的旅游休閑城市，吸引外地游客眾多，而這些游客中都是經(jīng)濟(jì)收入較高的白領(lǐng)人群。投資回報(bào)是商業(yè)建筑策劃的核心，由于SM集團(tuán)前期要求整個(gè)購(gòu)物中心能夠吸引高中低全部人群，事實(shí)上存在困難。從長(zhǎng)期可持續(xù)經(jīng)營(yíng)和提升租金角度，我們認(rèn)為沃爾瑪大賣場(chǎng)適合各類人流，但是百貨等主力業(yè)態(tài)必須能夠吸引白領(lǐng)人群，周邊消費(fèi)人群難以支撐13萬(wàn)多平方米的大型購(gòu)物中心規(guī)模，因此我們建議要重點(diǎn)吸引白領(lǐng)消費(fèi)者，所以SM城市廣場(chǎng)整個(gè)建筑風(fēng)格需要?jiǎng)?chuàng)新，具備較高建筑文化品味，而不是照搬SM廈門城市廣場(chǎng)的建筑風(fēng)格。業(yè)態(tài)與租金關(guān)系在上述工作中，我們運(yùn)用建筑策劃與NEWMAL業(yè)態(tài)理念

設(shè)計(jì)創(chuàng)新不僅住宅房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)存在戰(zhàn)略的創(chuàng)新問(wèn)題，而且大型商業(yè)房地產(chǎn)更存在戰(zhàn)略創(chuàng)新問(wèn)題。尋求項(xiàng)目開(kāi)發(fā)模式的突破，就是要打破房地產(chǎn)就是建筑與環(huán)境的局限，跳出房地產(chǎn)狹小的專業(yè)范疇，把握新世紀(jì)客戶的精神追求，挖掘區(qū)域文化的精華，將商業(yè)、旅游、體育、文化產(chǎn)業(yè)等與房地產(chǎn)大膽嫁接。開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略創(chuàng)新是根本目標(biāo)，專業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)創(chuàng)新是實(shí)施的手段，客戶的滿意才是成功的檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)。東方時(shí)代廣場(chǎng)作為大型MALL購(gòu)物中心，面對(duì)全球的顧客開(kāi)放，不僅接納購(gòu)物休閑人群，也面向世界接納旅游群體，不斷吸收國(guó)外商業(yè)文化精華，為我所用。我們以深圳人的熱情笑迎天下客，將儒家文化的人文關(guān)懷落實(shí)到服務(wù)細(xì)節(jié)。業(yè)態(tài)理念

設(shè)計(jì)創(chuàng)新不僅住宅房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)存在戰(zhàn)略的創(chuàng)新問(wèn)題，地鐵商業(yè)街區(qū)與購(gòu)物中心理念設(shè)計(jì)地鐵商業(yè)街區(qū)與購(gòu)物中心理念設(shè)計(jì)購(gòu)物中心與步行街的休閑娛樂(lè)策劃21世紀(jì)是海洋的世紀(jì)，大海是人類的故鄉(xiāng)。海洋不僅有無(wú)窮無(wú)盡的保障，而且遠(yuǎn)古人類就知道海水具有保健功能，不論是海水沐浴，還是利用深層海水開(kāi)發(fā)健康食品，人類對(duì)海洋的合理利用與開(kāi)發(fā)剛剛開(kāi)始，海水療法是人類提煉總結(jié)出來(lái)的有效健康保健方法。挖掘我國(guó)古老的海洋文化，提煉海洋保健的精華，運(yùn)用現(xiàn)代科學(xué)技術(shù)設(shè)備與手段，策劃獨(dú)具特色的海洋活水健康保養(yǎng)中心，讓“生命加油站，健康儲(chǔ)蓄所”成為現(xiàn)實(shí)。我們的策劃是以海洋保養(yǎng)中心和娛樂(lè)項(xiàng)目吸引人流，形成購(gòu)物、旅游、休閑一體化的新型購(gòu)物中心。購(gòu)物中心與步行街的休閑娛樂(lè)策劃21世紀(jì)是海洋的世紀(jì)，大海是業(yè)態(tài)布局設(shè)計(jì)

樓層經(jīng)營(yíng)內(nèi)容９層家居生活用品８層兒童服裝及用品７層運(yùn)動(dòng)世界６層休閑裝與皮具５層男裝與紳士用品３、４層女裝與女性用品2層青春少女裝1層璀璨時(shí)尚館（珠寶、精品、化妝品）負(fù)1層家電、超市東方時(shí)代廣場(chǎng)購(gòu)物中心業(yè)態(tài)布局

業(yè)態(tài)布局設(shè)計(jì)樓層經(jīng)營(yíng)內(nèi)容９層家居生活用品８層兒童服裝及用品地鐵商業(yè)步行街開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)專業(yè)培訓(xùn)講義國(guó)際先進(jìn)水平的業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)方法根據(jù)經(jīng)營(yíng)管理的預(yù)測(cè)與模擬分析進(jìn)行業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)預(yù)測(cè)方法：商業(yè)經(jīng)營(yíng)的實(shí)際經(jīng)驗(yàn)與知識(shí)，市場(chǎng)調(diào)查的經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)，根據(jù)消費(fèi)人口變化與特征，商業(yè)發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)因此，商業(yè)業(yè)態(tài)的設(shè)計(jì)需要豐富經(jīng)驗(yàn)的商業(yè)地產(chǎn)專家與零售業(yè)專家設(shè)計(jì)楊寶民＋青山正人＋許載寧模式業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)國(guó)際先進(jìn)水平的業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)方法根據(jù)經(jīng)營(yíng)管理的預(yù)測(cè)與模擬分析進(jìn)行業(yè)波浪型全接觸式動(dòng)線設(shè)計(jì)

通過(guò)立體空中購(gòu)物走廊設(shè)計(jì)，合理利用垂直電梯與扶梯，讓顧客進(jìn)入二層以上商場(chǎng)象進(jìn)入一層商場(chǎng)一樣方便。讓顧客與商鋪全接觸，提高商鋪的商業(yè)價(jià)值波浪型全接觸式動(dòng)線設(shè)計(jì)

通過(guò)立體空中購(gòu)物走廊設(shè)計(jì)，合理利用垂平面動(dòng)線立體動(dòng)線平面動(dòng)線立體動(dòng)線地下空間業(yè)態(tài)的合理規(guī)劃華夏城地下室業(yè)態(tài)規(guī)劃深入黃石與北京參考同類項(xiàng)目，運(yùn)用自身經(jīng)驗(yàn)獨(dú)創(chuàng)地下空間業(yè)態(tài)的合理規(guī)劃華夏城地下室業(yè)態(tài)規(guī)劃深入黃石與北京巴黎的地鐵開(kāi)發(fā)與舊城改造案例法國(guó)巴黎列阿萊(LesHalles)地區(qū)在巴黎的心臟部位，其西南側(cè)有羅浮宮，東南方的城島上有巴黎圣母院，南臨塞納河，原是一個(gè)食品交易和批發(fā)中心，后來(lái)批發(fā)中心功能漸漸衰退。巴黎的地鐵開(kāi)發(fā)與舊城改造案例法國(guó)巴黎列阿萊(LesHall地下商業(yè)的總體規(guī)劃為了充分利用本地優(yōu)越的交通條件和傳統(tǒng)的商業(yè)文化，巴黎市政府在1962年決定對(duì)中央廣場(chǎng)和整個(gè)列阿萊進(jìn)行改造，1971年動(dòng)遷完畢并做出新的規(guī)劃方案，建成地下四層，融商業(yè)、文化、休閑、娛樂(lè)等功能為一體的地下綜合體，地面則改建綠地。建成的綜合體分四層，地鐵、城郊鐵路、公交換乘站、車庫(kù)、商店、步道、游泳池等都被有序安排在地下，總面積超過(guò)20萬(wàn)平方米，成為世界上最成功的舊城改造范例。地下商業(yè)的總體規(guī)劃為了充分利用本地優(yōu)越的交通條件和傳統(tǒng)的商業(yè)法國(guó)巴黎的地鐵綜合體開(kāi)發(fā)案例列.阿萊地下綜合體連接巴黎最大的地鐵中轉(zhuǎn)站點(diǎn)，共計(jì)4層，有4萬(wàn)平方米的地下商業(yè)和2萬(wàn)平方米的地下步行道，并且設(shè)有3700個(gè)停車位等各種設(shè)施。下沉廣場(chǎng)13.5米，面積3000平方米。法國(guó)巴黎的地鐵綜合體開(kāi)發(fā)案例列.阿萊地下綜合體連接巴黎最大的地鐵商業(yè)的實(shí)際判斷方法與診斷結(jié)果現(xiàn)場(chǎng)診斷方法1.觀察地鐵周邊社區(qū)特點(diǎn)

2.假設(shè)業(yè)態(tài)3.論證業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)與商業(yè)建筑策劃結(jié)合

4.尋找到最佳方案香港太古廣場(chǎng)地鐵商業(yè)的實(shí)際判斷方法與診斷結(jié)果現(xiàn)場(chǎng)診斷方法香港太古廣場(chǎng)購(gòu)物中心與步行街的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)分割

圖１商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)分割流程消費(fèi)者投資偏好業(yè)態(tài)策劃與優(yōu)化商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)分割后動(dòng)線分析確定不同商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)分割比例不同分割方案銷售預(yù)測(cè)初步確定商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)分割方案通過(guò)合同委托測(cè)繪部門實(shí)際測(cè)繪確定分割方案

購(gòu)物中心與步行街的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)分割

消費(fèi)者投資偏好業(yè)態(tài)策劃與優(yōu)化商鋪分割原則a)

根據(jù)業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)優(yōu)化與顧客動(dòng)態(tài)流線的要求，按照洋流理論的回旋要求，合理分割商鋪，確保每個(gè)商鋪面向通道，沒(méi)有死角。b)

根據(jù)消費(fèi)者購(gòu)買力與投資能力、愿望，對(duì)商鋪進(jìn)行多種規(guī)格、面積的分割,參考已經(jīng)購(gòu)買商鋪面積要求統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，確定分割面積比例。c)

合理確定公共分?jǐn)偯娣e，確保用戶商鋪較高實(shí)用率，通過(guò)流線的合理設(shè)計(jì)最大限度分割出商鋪面積。d)

合理確定動(dòng)態(tài)流線，有利于開(kāi)業(yè)后實(shí)際運(yùn)營(yíng)工作。對(duì)于出售以后的大商鋪，客戶可以再分割，同類面積規(guī)格商鋪，客戶可以購(gòu)買多套組合。

商鋪分割原則a)

根據(jù)業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)優(yōu)化與顧客動(dòng)態(tài)流線在煙臺(tái)等地ＭＡＬＬ項(xiàng)目業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)與商鋪分割工作中，深感結(jié)構(gòu)形狀的重要性，在ＭＡＬＬ設(shè)計(jì)方案完成后一定要首先進(jìn)行業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)合初步商鋪分割，根據(jù)初步分割意見(jiàn)內(nèi)部結(jié)構(gòu)形狀進(jìn)行完善和修改，確保簡(jiǎn)單化以及可視化原則。在煙臺(tái)等地ＭＡＬＬ項(xiàng)目業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)與商鋪分割工作中，深感結(jié)構(gòu)形狀銷售比例銷售部分面積＝（項(xiàng)目投資額＋30%收益）%每平方米單價(jià)發(fā)展商要有能力開(kāi)發(fā)下一期項(xiàng)目。具體銷售要詳細(xì)根據(jù)市場(chǎng)情況進(jìn)行商鋪分割，詳細(xì)計(jì)算銷售哪些部分，制定價(jià)值策略，這是我們操作過(guò)的商鋪銷售策劃方案要系統(tǒng)回答的問(wèn)題。

銷售比例銷售部分面積＝（項(xiàng)目投資額＋30%收益）%每平方米單通過(guò)經(jīng)營(yíng)提升商鋪銷售價(jià)值通過(guò)經(jīng)營(yíng)提升商鋪銷售價(jià)值融資創(chuàng)新信托融資：以項(xiàng)目為杠桿招商主力店成功以后進(jìn)行信托融資香蜜湖水榭花都項(xiàng)目是深圳信托融資最成功的一個(gè)項(xiàng)目

融資創(chuàng)新信托融資：上海交通樞紐商業(yè)案例規(guī)劃中的虹橋綜合交通樞紐是包括城際鐵路、高速鐵路、軌道交通、長(zhǎng)途客運(yùn)、市內(nèi)公交等多種換乘方式于一體的交通“巨無(wú)霸”，近27平方公里的占地面積也使之成為將來(lái)上海最大的鐵路客運(yùn)站。在主體建筑內(nèi)的地下設(shè)置兩個(gè)城市地鐵車站，引入5條通往上海市區(qū)各個(gè)方向的地鐵線;在主體建筑的東西兩側(cè)分別設(shè)有交通廣場(chǎng)，分別設(shè)置長(zhǎng)途高速巴士、城市公交車站和出租汽車場(chǎng)地，區(qū)域內(nèi)還配置了足夠的社會(huì)車輛停車場(chǎng)。另外，在樞紐主體建筑內(nèi)的地下和地上分別設(shè)置了3條貫通整個(gè)建筑東西向的大通道，并布置商業(yè)、餐飲等設(shè)施。上海交通樞紐商業(yè)案例規(guī)劃中的虹橋綜合交通樞紐是包括城際鐵路、大連火車站勝利廣場(chǎng)成功案例大連勝利廣場(chǎng)位于大連火車站南側(cè),所在地區(qū)是大連商業(yè)中心,高層建筑較多,建筑密度較大,交通比較擁擠。原來(lái)并無(wú)廣場(chǎng),在開(kāi)發(fā)后形成一個(gè)廣場(chǎng),面積2.7萬(wàn)平方米,廣場(chǎng)下興建了目前全國(guó)最大的地下綜合體,有商業(yè)餐飲娛樂(lè)停車等多種功能,建筑面積12萬(wàn)平方米,地面上還有2座各1萬(wàn)平方米的塔樓。頂部的下沉廣場(chǎng)除了作為主要出入口以外,同時(shí)作為露天表演舞臺(tái),吸引許多大連市民前來(lái)休閑購(gòu)物。大連火車站勝利廣場(chǎng)成功案例大連勝利廣場(chǎng)位于大連火車站南側(cè),所全國(guó)地下商業(yè)經(jīng)營(yíng)的標(biāo)桿大連勝利目前共有近2000多名業(yè)戶在現(xiàn)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)，國(guó)際性連鎖店+本土化知名績(jī)優(yōu)連鎖店+上千家專門店及個(gè)體精品店，合理的業(yè)態(tài)定位奠定了購(gòu)物中心經(jīng)營(yíng)成功的基礎(chǔ)，目前廣場(chǎng)年出租率近100%，年出租租金收入近億元，業(yè)戶年?duì)I業(yè)額合計(jì)超RMB20億元。物業(yè)價(jià)值由最初的RMB14億元，攀升至45億元，翻了近3番。全國(guó)地下商業(yè)經(jīng)營(yíng)的標(biāo)桿大連勝利目前共有近2000多名業(yè)戶在現(xiàn)大連勝利廣場(chǎng)商業(yè)物業(yè)成功的主要經(jīng)驗(yàn)大連勝利廣場(chǎng)公司董事長(zhǎng)蔡寬民先生經(jīng)營(yíng)勝利廣場(chǎng)這么多年，得到了業(yè)內(nèi)人士和政府一定的認(rèn)可，也得出了一些經(jīng)驗(yàn)，歸納7條，供參考借鑒

----第一，選址很重要，非黃金地段不選；

----第二，客層定位最關(guān)鍵，要選準(zhǔn)富有個(gè)性的目標(biāo)客戶群；

----第三，量身訂做商場(chǎng)，在大量市場(chǎng)調(diào)研之后，根據(jù)客層定位量體裁衣，從商業(yè)角度建筑商場(chǎng)；

----第四，專業(yè)經(jīng)營(yíng)，“開(kāi)業(yè)才是問(wèn)題的開(kāi)始”，必須要擁有一支既懂得商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理、又具備金融投資才能的精英團(tuán)隊(duì)；

----第五，回租政策，統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，敢于自己承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)；

----第六，業(yè)戶是上帝，利益至上，以透明化管理凝聚業(yè)戶向心力；

----第七，合理銷售，以“做事業(yè)”的態(tài)度去創(chuàng)造盈利，實(shí)行永續(xù)經(jīng)營(yíng)。

----我相信以雄厚的資金做后盾，頂住培育期的巨大壓力，爾后才是收獲期。大連勝利廣場(chǎng)商業(yè)物業(yè)成功的主要經(jīng)驗(yàn)大連勝利廣場(chǎng)公司董事長(zhǎng)蔡寬現(xiàn)代商業(yè)步行街現(xiàn)代商業(yè)步行街的策劃是購(gòu)物、商業(yè)文化與休閑娛樂(lè)多種策劃的集成。運(yùn)用海洋的洋流理論對(duì)現(xiàn)代商業(yè)步行街布局進(jìn)行理性策劃，確保商業(yè)步行街的繁榮。法國(guó)巴黎現(xiàn)代商業(yè)步行街現(xiàn)代商業(yè)步行街的策劃是購(gòu)物、商業(yè)文化與休閑娛樂(lè)國(guó)際一流的商業(yè)步行街具有特征：

1、

硬件設(shè)施一流，包括市政、交通和商場(chǎng)乃至購(gòu)物環(huán)境的硬件設(shè)施。2、

它應(yīng)該是多功能的，比如購(gòu)物、休閑、文化、娛樂(lè)、餐飲、旅游六個(gè)方面。3、

商業(yè)步行街管理水平應(yīng)該是一流的，不僅要具備普通的商業(yè)物業(yè)管理功能，而且在步行街整體形象宣傳方面，公共服務(wù)與商業(yè)服務(wù)水準(zhǔn)方面也應(yīng)該使一流的。世界著名步行街具有較高的文化內(nèi)涵與藝術(shù)品味。

國(guó)際一流的商業(yè)步行街具有特征：

1、

硬件設(shè)施銀座商業(yè)街區(qū)在日本人的心目中，銀座是高級(jí)、名牌、流行、信用、品味、貨真價(jià)實(shí)、憧憬、時(shí)尚以及日本新潮購(gòu)物中心的代名詞。銀座業(yè)態(tài)特征擁有日本最多的商業(yè)老字號(hào)例如歷史悠久文明全國(guó)的木村屋世界最大的畫廊街日本最大的展覽設(shè)施街日本地方大眾媒體的中心銀行密度最高的商業(yè)中心銀座商業(yè)街區(qū)在日本人的心目中，銀座是高級(jí)、名牌、流行、信用、國(guó)內(nèi)商業(yè)步行街普遍存在如下問(wèn)題：1、經(jīng)營(yíng)序列矛盾。2、商業(yè)利潤(rùn)下滑。3、商業(yè)功能單一，文化休閑功能不強(qiáng)?？臻g序列和尺度與消費(fèi)者心理行為存在差異。

國(guó)內(nèi)商業(yè)步行街普遍存在如下問(wèn)題：王府井商業(yè)街將實(shí)施功能、結(jié)構(gòu)、檔次、形象的全面調(diào)整與提升。－－完善功能。從單一購(gòu)物的初級(jí)化市場(chǎng)，向購(gòu)物、旅游、休閑、娛樂(lè)、會(huì)展、文化等多樣性的高級(jí)化市場(chǎng)功能轉(zhuǎn)變。

－－調(diào)整結(jié)構(gòu)。將傳統(tǒng)的商業(yè)結(jié)構(gòu)向現(xiàn)代化、國(guó)際化商業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變。按照國(guó)際通行的中心商業(yè)區(qū)結(jié)構(gòu)和業(yè)態(tài)分布進(jìn)行調(diào)整，商業(yè)占３０－３５％，餐飲企業(yè)占２０－２５％，休閑、娛樂(lè)、酒店、服務(wù)等占３０－４０％。

－－提升檔次。

－－營(yíng)造環(huán)境。

－－加快發(fā)展數(shù)字王府井。王府井商業(yè)街將實(shí)施功能、結(jié)構(gòu)、檔次、形象的全面調(diào)整與提升。－東門步行街改造措施：1、改造交通設(shè)施，設(shè)置步行通道，禁止機(jī)動(dòng)車輛通行，交通改造分兩期，一期主要包括風(fēng)貌街、老街廣場(chǎng)、解放路等162、拆除違法建筑，改造部分建筑設(shè)施

3、注重文化設(shè)施建設(shè)

東門步行街改造措施：深圳東門步行街未來(lái)發(fā)展戰(zhàn)略的意見(jiàn)

1、決心拆除全部違法建筑，流出空地，增加綠地。2、運(yùn)用城市經(jīng)營(yíng)理論，不僅將東門市政建設(shè)相關(guān)內(nèi)容向企業(yè)開(kāi)放，而且通過(guò)政府政策調(diào)節(jié)，鼓勵(lì)企業(yè)拆除成片低矮老式建筑，集中建設(shè)高層建筑，多流出綠地，增加通透性。3、改革完善步行街管理體系，提高準(zhǔn)入門欄，將低素質(zhì)經(jīng)營(yíng)者淘汰出東門，讓優(yōu)秀的經(jīng)營(yíng)者近來(lái)，提升東門形象。4、加大交通治理力度與道路改造力度，拓寬美化周邊道路。

深圳東門步行街未來(lái)發(fā)展戰(zhàn)略的意見(jiàn)

1、決心拆除全部違法建筑，理念設(shè)計(jì)、文化定位、發(fā)展規(guī)劃

理念設(shè)計(jì)是商業(yè)步行街策劃的靈魂，理念設(shè)計(jì)的提出建立在充分的調(diào)查研究基礎(chǔ)上，步行街策劃要考慮步行街的商圈特征、消費(fèi)習(xí)慣、區(qū)域歷史文化、建筑與商業(yè)文化。理念的設(shè)計(jì)要在商業(yè)街歷史基礎(chǔ)上創(chuàng)新，兼顧歷史特點(diǎn)，更重要的是有利于未來(lái)發(fā)展。理念設(shè)計(jì)、文化定位、發(fā)展規(guī)劃

由于我國(guó)近五年來(lái)重新規(guī)劃設(shè)計(jì)的商業(yè)步行街較多，許多設(shè)計(jì)單位都在探索商業(yè)步行街的設(shè)計(jì)創(chuàng)新，許多國(guó)外一流設(shè)計(jì)公司開(kāi)始服務(wù)中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，例如，美國(guó)JERDE建筑設(shè)計(jì)公司就為中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)客戶提供服務(wù)，該公司設(shè)計(jì)的美國(guó)環(huán)球影城商業(yè)步行街項(xiàng)目就是一個(gè)典型的設(shè)計(jì)項(xiàng)目，其設(shè)計(jì)思想對(duì)于我國(guó)設(shè)計(jì)商業(yè)步行街具有啟示。商業(yè)步行街設(shè)計(jì)創(chuàng)新

美國(guó)環(huán)球影城商業(yè)步行街為例美國(guó)環(huán)球影城商業(yè)步行街總體效果照片

JERDE公司設(shè)計(jì)這個(gè)項(xiàng)目的思路是將環(huán)球影城商業(yè)步行街設(shè)計(jì)成為顧客的目的地，通過(guò)豐富的畫面引導(dǎo)顧客愿意向步行街的內(nèi)部走去，通過(guò)設(shè)計(jì)可參與性的業(yè)態(tài)，讓顧客停留更長(zhǎng)的時(shí)間。由于我國(guó)近五年來(lái)重新規(guī)劃設(shè)計(jì)的商業(yè)步行街較多，許多設(shè)計(jì)單位都美國(guó)環(huán)球影城商業(yè)步行街美國(guó)環(huán)球影城商業(yè)步行街總體效果照片

美國(guó)環(huán)球影城平面圖美國(guó)環(huán)球影城商業(yè)步行街美國(guó)環(huán)球影城商業(yè)步行街總體效果照片美環(huán)球影城步行街立面目的地參與性好奇心環(huán)球影城步行街立面目的地參與性好奇心地鐵商業(yè)步行街的環(huán)境設(shè)計(jì)

(1)室內(nèi)步行街能夠提供良好而舒適的小環(huán)境，使消費(fèi)者不再受自然氣候的困擾，隨時(shí)享受舒適的消費(fèi)過(guò)程。(2)在傳統(tǒng)商業(yè)淡季，室內(nèi)步行街對(duì)消費(fèi)者具有強(qiáng)大吸引力。

(3)室內(nèi)步行街?jǐn)U展了步行街的商業(yè)空間，在一定程度上滿足步行街對(duì)體量的要求。以深圳海岸購(gòu)物廣場(chǎng)室內(nèi)步行街為例，進(jìn)行創(chuàng)新策劃1.

室內(nèi)步行街中間地帶設(shè)立健康加油站，讓顧客得到充分休息。2.

以巴黎步行街風(fēng)情設(shè)置5個(gè)主題區(qū)域。3.

設(shè)置大小中庭作為共享空間，方便不同業(yè)態(tài)之間的轉(zhuǎn)換地鐵商業(yè)步行街的環(huán)境設(shè)計(jì)

(1)室內(nèi)步行街能夠提供良好而舒MALL＋商業(yè)步行街的招商策劃與代理鑒于目前商品品牌雷同現(xiàn)象嚴(yán)重，建議在差異化招商，不同品牌組合設(shè)計(jì)方面下功夫，實(shí)現(xiàn)招商創(chuàng)新，與商業(yè)文化主題相對(duì)應(yīng)，加大進(jìn)口品牌引進(jìn)的比例，與韓國(guó)日本及香港地區(qū)密切合作。招商代表收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)—一個(gè)月租金MALL＋商業(yè)步行街的招商策劃與代理鑒于目前商品品牌雷同現(xiàn)象地鐵商業(yè)步行街的經(jīng)營(yíng)管理

商業(yè)步行街管理機(jī)構(gòu)的最重要職責(zé)是提出發(fā)展戰(zhàn)略，制定好發(fā)展規(guī)劃，規(guī)劃好整個(gè)步行街的商業(yè)業(yè)態(tài)布局，根據(jù)功能定位合理組織商業(yè)、旅游、文化休閑等不同功能的分布比例，運(yùn)用城市經(jīng)營(yíng)理論，運(yùn)用市場(chǎng)手段，執(zhí)行建筑規(guī)劃，組織社會(huì)力量建設(shè)商業(yè)步行街。

商業(yè)街的具體管理工作如下：物業(yè)服務(wù)(2)交通秩序(3)步行街的外立面、整個(gè)建筑風(fēng)格的把握(4)業(yè)態(tài)方面根據(jù)顧客需求進(jìn)行整體比例調(diào)整。

地鐵商業(yè)步行街的經(jīng)營(yíng)管理商業(yè)步行街管理機(jī)構(gòu)的最重要職責(zé)是漢城樂(lè)天世界地鐵購(gòu)物中心位于漢城的樂(lè)天世界占地面積25000＊3.3多平方米，內(nèi)設(shè)樂(lè)天賓館和樂(lè)天百貨、樂(lè)天免稅店，連接地鐵2號(hào)線蠶室站，交通便利。

1.樂(lè)天探險(xiǎn)世界

（LotteworldAdventure）

2.魔幻島（MagicIsland）

3.樂(lè)天世界民俗博物館

（LotteWorldFolkMuseum）

4.樂(lè)天飯店（HotelLotteWorld）

5.樂(lè)天百貨公司（Jamsil）

（LotteDepartmentStore）

6.樂(lè)天世界百貨公司（World）

（LotteDepartmentStore）

7.樂(lè)天世界購(gòu)物區(qū)

（LotteWorldShoppingMall）

8.樂(lè)天世界體育中心

（LotteWorldSports）

9.樂(lè)天世界室內(nèi)游泳池

（LotteWorldSwimming）

10.樂(lè)天世界廣場(chǎng)

（LotteWorldPlaza）由樂(lè)天世界公司統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理漢城樂(lè)天世界地鐵購(gòu)物中心位于漢城的樂(lè)天世界占地面積25000韓國(guó)樂(lè)天購(gòu)物中心地鐵站商業(yè)街區(qū)時(shí)裳中心的時(shí)裝街有運(yùn)動(dòng)休閑服專賣店、裝飾品、流行雜貨等年輕人為對(duì)象的時(shí)裝街和男士西裝專賣店、A/V專賣店、休閑運(yùn)動(dòng)用品專賣店等，并且設(shè)有韓式餐廳<我們的故事>和家庭餐館、等。韓國(guó)樂(lè)天購(gòu)物中心地鐵站商業(yè)街區(qū)時(shí)裳中心的時(shí)裝街有運(yùn)動(dòng)休閑服專生活設(shè)計(jì)街區(qū)設(shè)有江南最大的書店<世宗文庫(kù)>的綜合文具專賣店，為兒童的快樂(lè)音樂(lè)學(xué)習(xí)場(chǎng)所<包裹>，能看到具有世界有名家具的<外國(guó)家具街>，還有傳統(tǒng)韓服、瓷器、寶石、鐘表高級(jí)時(shí)裝店等婚禮用品專賣店。生活設(shè)計(jì)街區(qū)設(shè)有江南最大的書店<世宗文庫(kù)>的綜合文具專賣店，深圳北站業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)與經(jīng)營(yíng)的思考設(shè)置專業(yè)的廣告街區(qū)，發(fā)揮深圳設(shè)計(jì)的優(yōu)勢(shì)將工業(yè)設(shè)計(jì)和平面設(shè)計(jì)成果綜合展示發(fā)揮火車站與地鐵物業(yè)最佳效果深圳北站業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)與經(jīng)營(yíng)的思考設(shè)置專業(yè)的廣告街區(qū)，發(fā)揮深圳設(shè)計(jì)商業(yè)運(yùn)營(yíng)創(chuàng)新—以深圳北站作為地鐵成功的亮點(diǎn)

堅(jiān)持文化營(yíng)銷路線，在管理方面下功夫，將五星級(jí)酒店服務(wù)與商業(yè)物業(yè)管理及運(yùn)營(yíng)服務(wù)相互結(jié)合，創(chuàng)造顧客、供應(yīng)商、步行街三贏模式。我們協(xié)助引進(jìn)日本先進(jìn)管理流程，結(jié)合深圳顧客的消費(fèi)偏好，制定出最佳商業(yè)管理制度與流程，由日本韓國(guó)商業(yè)專家為本地運(yùn)營(yíng)骨干提供專業(yè)培訓(xùn)，由深圳專家為本地普通干部和營(yíng)業(yè)人員提供分級(jí)培訓(xùn)。

商業(yè)運(yùn)營(yíng)創(chuàng)新—以深圳北站作為地鐵成功的亮點(diǎn)

堅(jiān)持文化營(yíng)銷路線業(yè)態(tài)創(chuàng)新的思考－吸引白領(lǐng)顧客參考案例１美國(guó)奧特萊斯種類多，很多創(chuàng)新的商店也是從美國(guó)開(kāi)始，通過(guò)比較研究美國(guó)多個(gè)奧特萊斯商店，作者認(rèn)為fashionoutlet是美國(guó)非常有特色的品牌折扣店，它將流行文化和商業(yè)展示完美結(jié)合。fa