大型游樂(lè)場(chǎng)項(xiàng)目報(bào)告

大型游樂(lè)場(chǎng)項(xiàng)目分析報(bào)告2010年12月目錄一、項(xiàng)目地塊分析二、淮安商業(yè)市場(chǎng)細(xì)分三、項(xiàng)目市場(chǎng)定位四、大型游樂(lè)場(chǎng)案例一、項(xiàng)目地塊分析

項(xiàng)目地塊位于淮安開(kāi)發(fā)區(qū)，西面隔河與南京路相鄰、東臨鐵路、北靠迎賓大道高架橋、南面為未拆遷的農(nóng)村。占地面積約300畝，整個(gè)地塊呈上窄下寬的梯形狀。地塊特性分析1、地塊位于淮安城市地圖的中心板塊，東接開(kāi)發(fā)區(qū)、北靠清河新區(qū)、西接淮安市中心，南靠生態(tài)商務(wù)新城，鐵路、高速、機(jī)場(chǎng)環(huán)繞、區(qū)位優(yōu)勢(shì)十分明顯。2、附近區(qū)域以住宅小區(qū)以及舊廠(chǎng)房為主，隨著舊廠(chǎng)房的改造，周邊以后以住宅和商業(yè)為主，是開(kāi)發(fā)區(qū)的核心區(qū)域。

3、地塊北面即是火車(chē)南站，隨著淮安鐵路規(guī)劃的發(fā)展，未來(lái)南站將吸引越來(lái)越多的客流。

4、地塊北靠迎賓大道高架橋，東臨鐵路，車(chē)來(lái)車(chē)往非常密集，昭示性好5、佛教圣地景文寺以及中華文字藝術(shù)園，均于2013年底竣工，與本地塊隔橋相望，將來(lái)會(huì)大大提升本地塊的旅游價(jià)值。二、淮安商業(yè)市場(chǎng)細(xì)分

江蘇省淮安市，地處江蘇省北部中心地域，位于經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的長(zhǎng)江三角洲經(jīng)濟(jì)區(qū)，屬中國(guó)東部沿海經(jīng)濟(jì)帶，東距黃海海岸線(xiàn)僅100多公里，至北京、上海分別只需8小時(shí)、3.5小時(shí)，至南京、連云港分別只需2.5小時(shí)、1.5小時(shí)。淮安市境北接徐州，東北接連云港，東接鹽城市,南接揚(yáng)州市,西北連宿遷市，西南靠近南京。無(wú)論是從地域、交通還是經(jīng)濟(jì)地位上來(lái)講，淮安正在迅速崛起為蘇北地區(qū)的中心城市。

全市行政面積1.01萬(wàn)平方公里，總?cè)丝诩s530萬(wàn)；其中市建成區(qū)面積達(dá)120平方公里，人口達(dá)100萬(wàn)?；窗步?jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)成立于1992年，位于市區(qū)東側(cè)，南接楚州，西連清浦區(qū)，北接清河區(qū)及淮陰區(qū)，處于整個(gè)淮安市的中心區(qū)域。面積143平方公里，常住人口20萬(wàn)人。本著“城區(qū)東擴(kuò)，中心東移”的城市發(fā)展戰(zhàn)略，淮安正加大力度對(duì)開(kāi)發(fā)區(qū)進(jìn)行城市配套及環(huán)境建設(shè)，以吸引大量人口的導(dǎo)入?；窗查_(kāi)發(fā)區(qū)已升級(jí)為國(guó)家級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)，成為集休閑、商務(wù)、娛樂(lè)、居住、生態(tài)旅游為一體的城市新的中心。目前開(kāi)發(fā)區(qū)已建成和在建中的大型配套有比如奧特萊斯購(gòu)物廣場(chǎng)、七星旅游島、古淮河公園、汽車(chē)博覽城、開(kāi)發(fā)區(qū)文體中心、開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)等大型公共設(shè)施。另外，開(kāi)發(fā)區(qū)集中了淮安出口加工區(qū)、富士康工業(yè)園、留學(xué)生創(chuàng)業(yè)園、高教園區(qū)、韓國(guó)工業(yè)園、民營(yíng)工業(yè)園區(qū)、物流園區(qū)、商貿(mào)綜合功能區(qū)等高新產(chǎn)業(yè)區(qū)域，是淮安未來(lái)發(fā)展最主要的經(jīng)濟(jì)動(dòng)脈，是淮安最具有活力的經(jīng)濟(jì)體?？梢哉f(shuō)，淮安開(kāi)發(fā)區(qū)正成為淮安乃至整個(gè)蘇北地區(qū)最值得投資及居住的區(qū)域。1、淮安區(qū)域概況——一個(gè)大型游樂(lè)場(chǎng)，其所在地必須要有超前的城市規(guī)劃與百萬(wàn)級(jí)以上的人口淮安境內(nèi)公路、鐵路、水路、航空四通八達(dá)。公路：京滬、寧宿徐、淮鹽、宿淮、寧淮等高速公路鐵路：新長(zhǎng)鐵路、宿淮鐵路、連淮城際鐵路、淮揚(yáng)鎮(zhèn)鐵路、滬徐鐵路航空：淮安漣水機(jī)場(chǎng)

2、淮安交通優(yōu)勢(shì)——一個(gè)大型游樂(lè)場(chǎng)，必須要能夠吸引四面八方的游客，使他們方便到達(dá)。

淮安正迅速形成一個(gè)集公路、鐵路、水路以及航空為一體的立體交通網(wǎng)絡(luò)，輻射范圍四面八方，北承以津京為主的隴海經(jīng)濟(jì)帶，南接以上海為中心的長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)體，淮安已經(jīng)成為江蘇乃至全國(guó)重要的交通樞紐，為將來(lái)吸引大量的外來(lái)消費(fèi)者提供了優(yōu)越的交通條件。3、淮安主要商業(yè)及旅游景點(diǎn)分布區(qū)域概況一、淮海路商圈：大型超市、新亞、金鷹等購(gòu)物中心、服裝、餐飲、住宿、休閑等主流消費(fèi)，已經(jīng)很成熟，未來(lái)還有蘇寧、雨潤(rùn)等城市地標(biāo)，是淮安CBD三、大學(xué)城商圈：汽車(chē)南站、餐飲、住宿、休閑娛樂(lè)等，未來(lái)潛力巨大二、萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、缽池山公園板塊：未來(lái)城市中心，集中了會(huì)展中心、星級(jí)酒店、城市綠地、高檔住宅、大型商業(yè)Shopping-Mall等高檔商業(yè)。四、清河新區(qū)生態(tài)休閑旅游商務(wù)區(qū)：奧特萊斯購(gòu)物廣場(chǎng)、紅星美凱龍、汽車(chē)博覽城、七星生態(tài)島、古黃河生態(tài)園、淮揚(yáng)菜博物館等眾多商業(yè)及人文公建配套，未來(lái)是淮安市主要旅游度假區(qū)域。五、淮安森林公園、綠地世紀(jì)城板塊：2400畝森林公園、淮安大劇院、圖書(shū)館、美術(shù)館等，是未來(lái)淮安最大的城市公園。六、富士康科技園板塊：以富士康及周邊高科技園區(qū)消費(fèi)人口為主，目前沒(méi)有大型的人文公建旅游設(shè)施，以住宅小區(qū)、沿街商業(yè)、工業(yè)區(qū)以及建材五金市場(chǎng)為主，未來(lái)有發(fā)展成為城市東區(qū)CBD的可能。七、楚州老城：周恩來(lái)故居、吳承恩故居、河下古鎮(zhèn)，以旅游、餐飲業(yè)為主，人口密集。八、淮陰城區(qū)：人口密集區(qū)、商業(yè)配套以傳統(tǒng)商業(yè)為主。九、其他縣城：漣水、洪澤、金湖、盱眙。有部分名勝古跡；人口眾多，傳統(tǒng)商業(yè)清河新區(qū)生態(tài)休閑旅游商務(wù)區(qū)開(kāi)發(fā)區(qū)富士康科技園淮安森林公園汽車(chē)南站、大學(xué)城4、淮安主要商業(yè)及旅游資源一覽表大型購(gòu)物中心新亞廣場(chǎng)、金鷹、萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、奧特萊斯大型超市樂(lè)天瑪特、沃爾瑪、華潤(rùn)蘇果建材市場(chǎng)大長(zhǎng)江、博德、紅星美凱龍、宜家、錦繡國(guó)際、歐蓓莎汽車(chē)、汽配淮安國(guó)際汽車(chē)城、浩源汽車(chē)博覽城機(jī)電、鋼鐵仕泰隆國(guó)際機(jī)電模具城、國(guó)際鋼貿(mào)城商貿(mào)城福喜來(lái)商貿(mào)城、淮安國(guó)際商城綜合商業(yè)廣場(chǎng)弘康、紅豆商務(wù)城、億豐時(shí)代廣場(chǎng)、魅力東方星級(jí)酒店、賓館鼎立、神旺、國(guó)信；以及眾多連鎖快捷酒店已經(jīng)入駐淮安洗浴、KTV很多家……生態(tài)公園清河生態(tài)園、古黃河生態(tài)園、淮安森林公園、缽池山公園、楚秀園、景文寺、中華文字藝術(shù)園

名勝古跡周恩來(lái)故居、吳承恩故居、鐵山寺、梁紅玉祠、河下古鎮(zhèn)生態(tài)公園清河生態(tài)園、古黃河生態(tài)園、淮安森林公園、缽池山公園、楚秀園名勝古跡周恩來(lái)故居、吳承恩故居、鐵山寺、梁紅玉祠、河下古鎮(zhèn)三、項(xiàng)目市場(chǎng)定位

根據(jù)對(duì)淮安商業(yè)及旅游市場(chǎng)的調(diào)研，我們看到目前淮安的商業(yè)配套已經(jīng)非常齊全，涵蓋了餐飲、娛樂(lè)、住宿、裝飾建材、購(gòu)物中心、大賣(mài)場(chǎng)等等，旅游資源也非常豐富，主要以名勝古跡與生態(tài)公園為主。所以，進(jìn)行項(xiàng)目商業(yè)定位，關(guān)鍵在于尋找市場(chǎng)的空白點(diǎn)，進(jìn)行差異化的市場(chǎng)定位。差異化定位

以游樂(lè)場(chǎng)為主的大型主題公園，輔以餐飲、住宿、休閑、購(gòu)物等功能。形象定位蘇北第一大游樂(lè)場(chǎng)、淮安又一城市名片客群定位1、淮安市區(qū)消費(fèi)者（市民、工業(yè)區(qū)員工等）2、周邊縣城消費(fèi)者3、周邊城市消費(fèi)者（徐州、連云港、宿遷、鹽城等）4、主要以青少年為主，老少皆宜。功能定位1、游樂(lè)設(shè)施為主的主題公園2、涵蓋餐飲、購(gòu)物、休閑等功能的商業(yè)街3、具有一定規(guī)模的星級(jí)酒店項(xiàng)目市場(chǎng)定位內(nèi)容項(xiàng)目目SWOT分分析析S（優(yōu)勢(shì)）1、項(xiàng)目地塊優(yōu)勢(shì)：交通主干道，城市中心，昭示性好，能方便到達(dá)。2、300畝的土地，比較適中，為建造游樂(lè)場(chǎng)創(chuàng)造先天條件。3、周邊有火車(chē)南站、中華文字藝術(shù)園、景文寺等大型公建，此區(qū)域有成為淮安重要旅游景區(qū)的潛力。W（劣勢(shì)）1、開(kāi)發(fā)模式及經(jīng)營(yíng)模式，需要進(jìn)一步分析；2、成本投入及未來(lái)盈利模式需要進(jìn)行評(píng)估認(rèn)證；3、南面是農(nóng)田及部分未拆遷農(nóng)房，影響整體形象。O（機(jī)會(huì)）1、淮安市超一流的規(guī)劃，必將提升淮安的整體知名度，從而帶來(lái)大批的消費(fèi)人群；2、整個(gè)蘇北地區(qū)缺少一個(gè)規(guī)模性的主題公園游樂(lè)場(chǎng)，填補(bǔ)空白3、政府提倡拉動(dòng)內(nèi)需，促進(jìn)人民消費(fèi)4、隨著生活水平不斷提高，人們對(duì)休閑娛樂(lè)的需求日益高漲T（威脅）1、淮安知名度還不夠，當(dāng)?shù)鼐用裣M(fèi)理念需要進(jìn)一步提高；2、需加強(qiáng)與周邊城市的交通聯(lián)系，吸引外地消費(fèi)者；3、游樂(lè)場(chǎng)的成功主要在于經(jīng)營(yíng)管理；四、、國(guó)國(guó)內(nèi)內(nèi)大大型型游游樂(lè)樂(lè)場(chǎng)場(chǎng)案案例例分分析析1、、上上海海錦錦江江樂(lè)樂(lè)園園占地地面面積積：：170畝畝開(kāi)業(yè)業(yè)時(shí)時(shí)間間：：1985年年2月月1日日主營(yíng)營(yíng)項(xiàng)項(xiàng)目目：：30余余項(xiàng)項(xiàng)游游樂(lè)樂(lè)項(xiàng)項(xiàng)目目和和10余余家家餐餐廳廳、、茶茶室室、、咖咖啡啡屋屋、、禮禮品品屋屋、、小小超超市市、、零售售商商店店。。消費(fèi)費(fèi)人人群群：：適適合合各各種種年年齡齡游游客客游游玩玩，，每每年年接接待待游游客客100萬(wàn)萬(wàn)人人次次左左右右。。2、、上上海海歡歡樂(lè)樂(lè)谷谷占地地面面積積：：1300畝畝開(kāi)業(yè)業(yè)時(shí)時(shí)間間：：2009年年8月月16日日主營(yíng)營(yíng)項(xiàng)項(xiàng)目目：：包包含含了了““陽(yáng)陽(yáng)光光港港、、歡歡樂(lè)樂(lè)時(shí)時(shí)光光、、颶颶風(fēng)風(fēng)灣灣、、金金礦礦鎮(zhèn)鎮(zhèn)、、螞螞蟻蟻王王國(guó)國(guó)、、上上海海灘灘、、香格格里里拉拉””七七個(gè)個(gè)主主題題區(qū)區(qū)，，百百余余項(xiàng)項(xiàng)娛娛樂(lè)樂(lè)及及觀(guān)觀(guān)賞賞項(xiàng)項(xiàng)目目3、、蕪蕪湖湖方方特特歡歡樂(lè)樂(lè)世世界界方特特歡歡樂(lè)樂(lè)世世界界坐坐落落于于安安徽徽省省蕪蕪湖湖市市蕪蕪湖湖長(zhǎng)長(zhǎng)江江大大橋橋開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)區(qū)區(qū)，，是是中中國(guó)國(guó)目目前前規(guī)規(guī)模模最最大大的的第第四四代代主主題題公公園園，，總總面面積積約約125萬(wàn)萬(wàn)平平方方米米，，其其中中陸陸地地面面積積約約53萬(wàn)萬(wàn)平平方方米米，，水水面面面面積積約約72萬(wàn)萬(wàn)平平方方米米，，總總投投資資超超過(guò)過(guò)15億億元元人人民民幣幣，，屬屬于于蕪蕪湖湖華華強(qiáng)強(qiáng)旅旅游游城城的的一一部部分分。。Theend9、靜夜夜四無(wú)無(wú)鄰，，荒居居舊業(yè)業(yè)貧。。。12月月-2212月月-22Friday,December23,202210、雨中中黃葉葉樹(shù)，，燈下下白頭頭人。。。10:22:3810:22:3810:2212/23/202210:22:38AM11、以以我我獨(dú)獨(dú)沈沈久久，，愧愧君君相相見(jiàn)見(jiàn)頻頻。。。。12月月-2210:22:3810:22Dec-2223-Dec-2212、故故人人江江海海別別，，幾幾度度隔隔山山川川。。。。10:22:3810:22:3810:22Friday,December23,202213、乍見(jiàn)翻翻疑夢(mèng)，，相悲各各問(wèn)年。。。12月-2212月-2210:22:3810:22:38December23,202214、他鄉(xiāng)生生白發(fā)，，舊國(guó)見(jiàn)見(jiàn)青山。。。23十十二月202210:22:38上上午10:22:3812月-2215、比比不不了了得得就就不不比比，，得得不不到到的的就就不不要要。。。。。。十二二月月2210:22上上午午12月月-2210:22December23,202216、行行動(dòng)動(dòng)出出成成果果，，工工作作出出財(cái)財(cái)富富。。。。2022/12/2310:22:3810:22:3823December202217、做做前前，，能能夠夠環(huán)環(huán)視視四四周周；；做做時(shí)時(shí)，，你你只只能能或或者者最最好好沿沿著著以以腳腳為為起起點(diǎn)點(diǎn)的的射射線(xiàn)線(xiàn)向向前前。。。。10:22:38上上午午10:22上上午午10:22:3812月月-229、沒(méi)有失失敗，只只有暫時(shí)時(shí)停止成成功！。。12月-2212月-22Friday,December23,202210、很很多多事事情情努努力力了了未未必必有有結(jié)結(jié)果果，，但但是是不不努努力力卻卻什什么么改改變變也也沒(méi)沒(méi)有有。。。。10:22:3810:22:3810:2212/23/202210:22:38AM11、成功就就是日復(fù)復(fù)一日那那一點(diǎn)點(diǎn)點(diǎn)小小努努力的積積累。。。12月-2210:22:3810:22Dec-2223-Dec-2212、世間成成事，不不求其絕絕對(duì)圓滿(mǎn)滿(mǎn)，留一一份不足足，可得得無(wú)限完完美。。。10:22:3810:22:3810:22Friday,December23,202213、不不知知香香積積寺寺，，數(shù)數(shù)里里入入云云峰峰。。。。12月月-2212月月-2210:22:3810:22:38December23,202214、意志堅(jiān)強(qiáng)的的人能把世界界放在手中像像泥塊一樣任任意揉捏。23十二月月202210:22:38上午午10:22:3812月-2215、楚塞三湘接接，荊門(mén)九派派通。。。十二月2210:22上上午12月-2210:22December23,202216、少年年十五五二十十時(shí)，，步行行奪得得胡馬馬騎。。。2022/12/2310:22:3810:22:3823December202217、空山新雨后后，天氣晚來(lái)來(lái)秋。。10:22:38上午午10:22上上午10:22:3812月-229、楊柳散和和風(fēng)，青山山澹吾慮。。。12月-2212月-22Friday,December23,202210、閱讀一切切好書(shū)如同同和過(guò)去最最杰出的人人談話(huà)。10:22:3810:22:3810:2212/23/202210:22:38AM11、越越是是沒(méi)沒(méi)有有本本領(lǐng)領(lǐng)的的就就越越加加自自命命不不凡凡。。12月月-2210:22:3810:22Dec-2223-Dec-2212、越是是無(wú)能能的人人，越越喜歡歡挑剔剔別人人的錯(cuò)錯(cuò)兒。。10:22:3810:22:3810:22Friday,December23,202213