地塊項目-產(chǎn)品定位思路

臨港新城主城區(qū)居住小區(qū)（街坊編號WSW-C1地塊）產(chǎn)品定位思路版權(quán)聲明：本文僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國）有限公司所有，未經(jīng)世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國）有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機構(gòu)和個人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報告中的部分或全部內(nèi)容。謹呈：港城集團12/30/2022項目界定臨港新城主城區(qū)。50萬方。74/90限制。低密度現(xiàn)代歐式建筑風格。項目概況申港大道橄欖路茉莉路環(huán)湖西三路項目位于臨港新城主城區(qū)建設(shè)范圍內(nèi)第三環(huán)帶城市主軸申港大道西側(cè)規(guī)劃范圍：北至申港大道紅線、南到橄欖路（規(guī)劃D2道路）、西至茉莉路（規(guī)劃G1道路）、東到規(guī)劃城市行政中心用地西側(cè)的規(guī)劃道路全區(qū)一期二期規(guī)劃用地面積636654.89㎡243948.06㎡392706.83㎡總建面627637.18㎡281082.66㎡346554.53㎡住宅建筑面積459905.47212934.16246971.32容積率0.790.90.72建筑覆蓋率19.69%22.93%19.79%綠地率35.1%35.1%35.1%停車率11.090.92總戶數(shù)515323892764臨港新城—定位臨港新城定位上海城市輔城，要發(fā)展成為占位于大上海、具備產(chǎn)業(yè)支撐的綜合型濱海新城；功能定位

上海的輔城

托集裝箱國際深水樞紐港、亞太地區(qū)航空樞紐港和國家級現(xiàn)代裝備業(yè)園區(qū)，充分體現(xiàn)新世紀上海建設(shè)水平、相對獨立、功能完善的綜合型濱海新城。

社會、經(jīng)濟、環(huán)境、文化等高度協(xié)調(diào)發(fā)展的魅力都市、碧水藍天綠樹環(huán)抱的環(huán)境都市、能提供24小時活動的活力都市。

臨港新城是上海國際航運中心的重要組成部分。依托集裝箱國際深水樞紐港、國際航空樞紐港，將臨港新城建設(shè)成為社會、經(jīng)濟、文化和生態(tài)環(huán)境高度協(xié)調(diào)、功能完善、充滿活力的綜合型濱海新城和具有輔城地位的戰(zhàn)略重點發(fā)展區(qū)域，使其成為以現(xiàn)代裝備制造業(yè)為核心的重要產(chǎn)業(yè)基地之一。

集制造、物流、教育、城市生活等功能為一體的綜合性產(chǎn)業(yè)新城臨港新城—規(guī)劃綜合區(qū)物流園區(qū)主產(chǎn)業(yè)區(qū)臨港新城（主城區(qū)）重裝備產(chǎn)業(yè)區(qū)三環(huán)二環(huán)一環(huán)滴水湖臨港新城共分為：中心區(qū)（主城區(qū)）、主產(chǎn)業(yè)區(qū)、綜合區(qū)、重裝備產(chǎn)業(yè)區(qū)和物流園區(qū)四大片區(qū)。主城區(qū)先行的規(guī)劃理念：

環(huán)狀的空間布局滴水湖的幾條環(huán)形大道將主城區(qū)的空間分解了三個功能帶，形成“一個中心、三個城市環(huán)帶”和諧共生、科學發(fā)展的城市主導(dǎo)結(jié)構(gòu)框架。

優(yōu)美的生態(tài)環(huán)境在臨港新城，主色調(diào)不再是建筑的灰色，而是紅的花、青的草、綠的樹、飛翔的小鳥，加上藍天大海和新城超過40%的綠化覆蓋率，到處都是一幅美麗的風景畫，突顯優(yōu)美的生態(tài)環(huán)境。臨港新城—規(guī)劃臨港新城規(guī)劃具備堅實的政策支撐和發(fā)展戰(zhàn)略意義，同時具備綜合產(chǎn)業(yè)支撐的規(guī)劃前景政策支撐優(yōu)勢規(guī)劃建設(shè)臨港新城，是上海市委、市政府準確把握上海經(jīng)濟社會發(fā)展現(xiàn)狀，審時度勢，為實現(xiàn)經(jīng)濟跨越和城市持續(xù)發(fā)展而作出的一項重大戰(zhàn)略決策。城市戰(zhàn)略發(fā)展優(yōu)勢對于加快上?！八膫€中心”和現(xiàn)代國際大都市建設(shè)，對于發(fā)展先進制造業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，提升上海城市能級和綜合競爭力，對于上海拓展城市發(fā)展空間，優(yōu)化城鎮(zhèn)布局和功能布局，都具有舉足輕重的作用。城市戰(zhàn)略樞紐優(yōu)勢位于長江和杭州灣的交匯處與大、小洋山深水港區(qū)隔海相望。距離遠洋國際深水港32公里、浦東國際機場20公里、上海市中心70公里、上?；疖囌?5公里，海陸空“三位一體”的交通網(wǎng)絡(luò)，是其戰(zhàn)略樞紐的重要保證。綜合產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢以現(xiàn)代裝備產(chǎn)業(yè)為主體的國家級現(xiàn)代制造業(yè)基地；以物流產(chǎn)業(yè)為核心的國際生產(chǎn)服務(wù)業(yè)樞紐；以海洋文化為特色的城市生活服務(wù)業(yè)集聚區(qū)。形成集先進制造、現(xiàn)代物流、研發(fā)服務(wù)、出口加工、教育培訓(xùn)、城市生活等功能為一體的綜合性產(chǎn)業(yè)體系。

政府的重大戰(zhàn)略決策對上海的城市建設(shè)有舉足輕重的作用強大的產(chǎn)業(yè)支撐臨港新城是一個規(guī)劃立意起點高的新城臨港新城建設(shè)在世界范圍內(nèi)都是具有唯一性的、是獨一無二的得天獨厚的地理條件獨一無二的區(qū)位優(yōu)勢項目屬性界定政府規(guī)劃的濱海新區(qū)，未來的上海城市輔城產(chǎn)業(yè)園經(jīng)濟強力支撐區(qū)域發(fā)展軌道交通締結(jié)城區(qū)港口外延優(yōu)勢區(qū)域門戶位置大盤低密度品質(zhì)區(qū)域?qū)傩皂椖繉傩晕挥趶妱菀?guī)劃支撐，具備產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟拉升的陌生新城，依托軌道交通締結(jié)的大規(guī)模低密度房地產(chǎn)項目項目意義認知示范性

首個政府指導(dǎo)下的大規(guī)模7490項目。對于未來臨港新城的住宅發(fā)展模式起到模范的作用。項目對于港城集團的意義

引領(lǐng)性

開創(chuàng)差異化的居住理念和生活方式，開啟未來濱海居住新紀元。標桿性

在規(guī)劃、布局、產(chǎn)品品質(zhì)、新技術(shù)、管理方式等綜合方面具備前瞻性。成為片區(qū)乃至上海的風向標。新城住宅開發(fā)模式解讀世界的新城LetchworthWelwynGardenCityPortSunlight(英國/倫敦、利物浦)拉德芳斯副中心(法國/巴黎)筑波科學城千里新城多摩新鎮(zhèn)東京臨海副中心新城(日本/筑波、大阪、東京)RadburnColumbia(美國/紐約、馬里蘭州)臨港新城中國/上海沙田新市鎮(zhèn)中國/香港Canberra(澳大利亞/堪培拉)Brasilia(巴西/巴西利亞)典型新城分布依據(jù)新城發(fā)展展的內(nèi)在核心心驅(qū)動因素和和城市功能的的不同，可以以分為6大新新城發(fā)展模式式新城發(fā)展模式式國際案例Letchworth（英國，倫敦敦）WelwynGardenCity（英國，倫敦）資料來源：文文獻檢索、世世聯(lián)分析PortSunlight（（英國，利物物浦）筑波科學城（日本，筑波波）爾灣（美國，，）Radburn（美國，，紐約）Columbia哥倫比比亞新城（美國，馬里蘭蘭州）千里新城（日日本，大阪））多摩新鎮(zhèn)（日日本，東京都都）沙田新市鎮(zhèn)（（中國，香港港）Canberra（澳洲洲，堪培拉））Brasilia（巴西西，巴西利亞亞）田園新城邊緣新城新城發(fā)展模式TOD新城副中心新城東京臨海副中中心新城（日日本，東京））拉德芳斯副中中心（法國，，巴黎）行政中心新城城世界的新城產(chǎn)業(yè)新城產(chǎn)業(yè)新城11規(guī)劃注重規(guī)劃的合理性，充分參考社會各界的意見，并預(yù)留待發(fā)展用地立法和政策政府在立法和政策上對新城建設(shè)給予支持交通新城與中心城之間要有便捷的交通系統(tǒng)相連接新城內(nèi)部的交通要充分考慮公交系統(tǒng)、步行系統(tǒng)和主要交通干道的合理性和便捷性產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的非單一性、二、三產(chǎn)業(yè)都應(yīng)齊備功能具備生活、居住、工作、休閑等多重功能配套高標準、完善的各類配套環(huán)境環(huán)境優(yōu)美，能夠吸引中心城的人口過來居住資金大量的資金投入以保證新城的前期建設(shè)，資金來源于政府部門和其他私企新城模式成功功因素總結(jié)：：八大發(fā)展因因素支撐下的的新城市發(fā)展展模式新城大規(guī)模住住宅開發(fā)案例例：深圳萬科城上上海新浦江江城萬科城位于深深圳龍崗布吉吉鎮(zhèn)坂雪崗工工業(yè)園區(qū)內(nèi)，，具備良好的的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)支支撐，交通正正在逐步改善善，自駕車通通過梅觀高速速可在15分分鐘內(nèi)到達市市中心。開放式廣場九年制學校；；幼兒園寬景house情景洋房商業(yè)中心；LoftTOHO小高層總規(guī)模43萬萬平米，3萬萬平米商業(yè)，，多種創(chuàng)新產(chǎn)產(chǎn)品組合：Townhouse情景洋房寬景house透天小高層Loft工作作室（挑高））退臺式商鋪、、集中商業(yè)案例借鑒1：：萬科城形象鮮明，高高舉“新城市市主義”大旗旗四、強調(diào)街道的多功能能性，多數(shù)采用““機動車道+非機動車道道+綠化帶+人行道”模模式，社區(qū)內(nèi)內(nèi)道路網(wǎng)密度度較高，住戶戶可選擇出行行方向增多。。萬科城城——萬萬科里里程碑碑式項項目，，真正正步入入城市市運營營商的的行列列。居居住、、商業(yè)業(yè)及公公共配配套與與高新新產(chǎn)業(yè)業(yè)區(qū)形形成一一個““綜合合社區(qū)區(qū)”。。一、兩兩大組組團，組團團之間間開設(shè)設(shè)一條條市政政道路路，與與外界界形成成開放放性銜銜接，，將大大型商商業(yè)中中心、、幼兒兒園、、學校校、會會所、、泳池池都沿沿開放放性道道路布布置，，社區(qū)區(qū)居民民從社社區(qū)的的任何何一個個地方方，都都能實實現(xiàn)5分鐘鐘步行行距離離。二、、遵遵循循““公共共空空間間優(yōu)優(yōu)先先”原原則則，，首首先先把把社社區(qū)區(qū)內(nèi)內(nèi)的的公公共共區(qū)區(qū)域域規(guī)規(guī)劃劃清清楚楚，，然然后后才才圍圍繞繞公公共共區(qū)區(qū)域域去去布布置置房房屋屋；；三、萬科科城共分分4個鄰里單元元，每個單單元都實實現(xiàn)了居居住、購購物、娛娛樂的““多樣化化”；主題明確確，主線線清晰主題：一一座萬科科式生活活城主線：由由城市宏宏觀到社社區(qū)微觀觀，強勢勢引導(dǎo)白白領(lǐng)居住住理念深圳人，，未來生生活在哪哪里？萬科在建建一座城城大深圳格格局下的的萬科城城誰動了大大深圳的的居住觀觀？四季花城城，為坂坂雪崗準準備了什什么？深圳首個個大型TOHO社區(qū)，，親地社社居………1、深圳圳人未來來生活在在哪里？？出位廣告告搶得注注意力，，引發(fā)爭爭議，令令人印象象深刻。。2、基石石文章，，奠定軟軟文、廣廣告的基基調(diào)3、獨創(chuàng)創(chuàng)主題歌歌，以及及flash動動畫萬科城———統(tǒng)領(lǐng)領(lǐng)多種物物業(yè)類型型在鮮明的的營銷主主題統(tǒng)領(lǐng)領(lǐng)下突出出主力產(chǎn)產(chǎn)品形象象多功能社社區(qū)：以親地Townhouse產(chǎn)產(chǎn)品統(tǒng)領(lǐng)領(lǐng)寬景洋洋房、情情景洋房房、小高高層、Loft、商業(yè)業(yè)等；多頻次開開盤，以以產(chǎn)品創(chuàng)創(chuàng)新來引引導(dǎo)市場場。首先是一一個城，，有廣場場和商業(yè)業(yè)街，有有各色各各樣有聲聲有色的的建筑形形態(tài)。然然后才是是深圳首首個大型型Townhouse社區(qū)。。1.1容積率率、親地地性居住住。啟動即即推出出商業(yè)業(yè)及景景觀配配套和和所有有物業(yè)業(yè)類型型，盡盡展城城居生生活樣樣板間間寬景house情景洋洋房TownhouseLoft商鋪案例借借鑒2：城城市資資源共共享的的意大大利生生活樣樣板———上上海新新浦江江城項目背背景緊鄰上上海外外環(huán)，，距城城市中中心車車行距距離在在20分鐘鐘，遠遠期將將有地地鐵六六號線線經(jīng)過過項目目，但但目前前沒有有公交交線路路至此此該項目目是浦浦江板板塊的的首先先啟動動的房房地產(chǎn)產(chǎn)項目目，有有良好好的高高起點點規(guī)劃劃，但但當時時周邊邊城市市配套套匱乏乏2700畝畝的項項目，，低容容積率率的中中高檔檔社區(qū)區(qū)規(guī)劃劃VS區(qū)區(qū)域市市場、、缺乏乏消費費支撐撐持續(xù)續(xù)開發(fā)發(fā)項目簡簡介：：新浦江江城地地處上上海閔閔行區(qū)區(qū)浦江江鎮(zhèn)中中心城城區(qū)，，至人人民廣廣場15公公里，，距陸陸家嘴嘴約17公公里；；是規(guī)規(guī)劃劃的的浦浦江江鎮(zhèn)鎮(zhèn)中中心心城城區(qū)區(qū)的的示示范范區(qū)區(qū)，，將將被被建建成成一一個個高高尚尚的的、、低低密密度度、、生生態(tài)態(tài)型型的的居居住住城城區(qū)區(qū)；；將被被60平平方方公公里里世世博博森森林林（（規(guī)規(guī)劃劃））環(huán)環(huán)繞繞的的魅魅力力之之城城；；新浦浦江江城城規(guī)規(guī)劃劃有有80萬萬平平米米各各種種低低密密度度住住宅宅，，同同時時有有27萬萬平平米米都都市市產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)辦辦公公區(qū)區(qū)和和23萬萬平平米米綜綜合合商商業(yè)業(yè)區(qū)區(qū)。。低密密度度產(chǎn)產(chǎn)品品+拔拔高高容容積積率率的的產(chǎn)產(chǎn)品品組組合合構(gòu)構(gòu)成成豐豐富富的的產(chǎn)產(chǎn)品品線線，，不不斷斷擴擴大大客客戶戶層層面面產(chǎn)品：：低密度度產(chǎn)品品+拔拔高容容積率率的產(chǎn)產(chǎn)品組組合構(gòu)構(gòu)成豐豐富的的產(chǎn)品品線。。依托托最好好的資資源，，展示示部分分高端端產(chǎn)品品，帶帶動主主流的的中高高端產(chǎn)產(chǎn)品回回現(xiàn)，，高中中端產(chǎn)產(chǎn)品聯(lián)聯(lián)動推推售配套：：以生活活配套套先行行，后后期隨隨著區(qū)區(qū)域成成熟逐逐漸形形成具具有豐豐富的的城市市功能能的配配套設(shè)設(shè)施客戶：：從最初初的高高端定定位，，有限限的客客戶群群，到到后來來客戶戶層面面不斷斷擴大大，不不但沒沒有影影響項項目價價值，，反而而加快快了銷銷售速速度，，截至至2006.10底底整個個項目目還剩剩極少少量高高層，，其他他售罄罄。2005.52005.52005.12.大事記記時間軸軸第一批住宅院墅開盤，三天售罄OCT當代藝朮中心正式揭幕何香凝美朮館揭幕花園公寓開盤，當天上午售罄第一批聯(lián)排別墅開盤，當天上午基本售罄丹桂軒飲食集團進入聯(lián)排+小高層為主，特色創(chuàng)新產(chǎn)品：包括獨院別墅、寬景小高層、電梯公寓，水景公寓、院墅等，首先聯(lián)動推售獨院別墅＋小高層首期：商業(yè)（超市）、會所、幼兒園、國際中學，OCT當代藝朮中心、何香凝美朮館、、“丹桂軒”中餐廳；后期：醫(yī)院、學校、圖書館、劇院等一應(yīng)俱全最初定位：因考慮到無法以周邊產(chǎn)業(yè)支撐，力爭以藝術(shù)氣氛（建設(shè)何香凝藝術(shù)館）吸引藝術(shù)氣質(zhì)高尚人群，以產(chǎn)品走高吸引大富的有錢人（引入丹桂軒）成交客戶：第一居所為主，城市客戶為主，客戶層面不斷擴大主要來自以城市干道為導(dǎo)向的盧灣、徐匯、三林市區(qū)，追求居住舒適度、主動郊區(qū)化客戶，以及浦江鎮(zhèn)本地居民升級置業(yè)和產(chǎn)業(yè)人口帶來的居住需求配套產(chǎn)品價格7800元元/平平8200元元/平平8500元元/平平13000元/平24000元/平15800元/平8000元元/平平客戶19000元/平區(qū)域開開發(fā)理理念———新新城開開發(fā)，，建立立城市市意象象克服服新區(qū)區(qū)的客客戶支支撐不不足的的問題題造城－－立足于于全市市，主主動城城市化化，開開放的的社區(qū)區(qū)規(guī)劃劃，配配套資資源共共享，，建立立與城城市聯(lián)聯(lián)系，，利用用城市市機理理克服服新區(qū)區(qū)的客客戶支支撐不不足的的問題題。標志志性性的的景景觀觀大大道道城市市符符號號－－紅紅綠綠燈燈、、斑斑馬馬線線、、市市政政配配套套與城城市市相相連連的的路路網(wǎng)網(wǎng)地標標性性建建筑筑物物現(xiàn)代代、、國國際際化化的的風風格格，，天天際際線線打打造造開放放性性道道路路體體系系，，與與城城市市路路網(wǎng)網(wǎng)連連接接，，將將自自身身納納入入城城市市體體系系，，成成為為城城市市肌肌理理的的一一部部分分；；直線線形形的的道道路路規(guī)規(guī)劃劃，，強強調(diào)調(diào)對對現(xiàn)現(xiàn)代代城城市市交交通通特特點點的的尊尊重重；；城市標志的紅紅綠燈、斑馬馬線、市政配配套；把不同高度的的產(chǎn)品散落穿穿插，打造城城市意象的天天際線；明確的外圍邊邊界線區(qū)分區(qū)區(qū)域差別；強調(diào)城市公共共空間，區(qū)內(nèi)內(nèi)道路的各個個交叉處是形形態(tài)各不相同同的廣場；總體規(guī)劃突出出打造“生活活之城”的概概念，用國際際學校、水岸岸商街等豐富富的高品質(zhì)配配套給客戶信信心總規(guī)模及分期期總占地1.8平方公里，，總建面130平方米，，鄰里守望理理念引導(dǎo)的規(guī)規(guī)劃布局形式式；總體容積率0.726，，以中央河道道為界，以北北容積率在0.7以下，，以南容積率率在1.0以以上；基本生活配套套：建有滿足生活活需要的各種種功能設(shè)施，，除了大賣場場、幼兒園、、學校、健身身中心、餐飲飲、娛樂、鄰鄰里商業(yè)、高高檔俱樂部以以外，還規(guī)劃劃有劇院、圖圖書館等等。。各主要功能面面積中央河道南工業(yè)園區(qū)中意文化廣場場商業(yè)配套一期游艇俱樂部醫(yī)院水景公寓與小小碼頭國際學校臨水商業(yè)街一期各功能面積面積比例80萬平米住宅61.5%27萬平米辦公20.8%23萬平米商業(yè)17.7%營造一種不同同于普通城市市生活的氛圍圍，倡導(dǎo)意大大利生活方式式，持續(xù)吸引引城區(qū)客戶來來新區(qū)置業(yè)升級版配套：：在深圳享有盛盛譽的丹桂軒軒上海首家餐餐館也落戶新新浦江城，并并于12月中中旬開張營業(yè)業(yè)。著名大型健身身會所美格菲菲健身俱樂部部日前正式確確定入駐新浦浦江城。OCT當代藝藝術(shù)中心已經(jīng)經(jīng)于2004年進駐新浦浦江城的中意意文化廣場，，來自各個地地區(qū)不同類型型的藝術(shù)品都都先后在這里里進行展出。。無論是在亞德德里亞海灘的的花傘下度假假，在米蘭時時裝名品店購購物，在羅馬馬的教堂與博博物館內(nèi)流連連，在威尼斯斯的水岸咖啡啡館外休閑聊聊天，你都會會由衷的嘆息息——有一種種生活叫意大大利。啟動區(qū)一舉奠奠定高尚大盤盤形象，配套套先行，充分分展示，以高高端產(chǎn)品統(tǒng)領(lǐng)領(lǐng)綜合型物業(yè)業(yè)啟動新浦江城城1期規(guī)規(guī)劃圖花園公寓獨院別墅水景公寓聯(lián)排別墅臨水商業(yè)街北區(qū)廣場、超市、幼兒園國際私立中學一期啟動區(qū)規(guī)規(guī)模1期0.7平方方公里，，建面34萬平平米；開開盤，2期預(yù)計計06.7月開開盤啟動區(qū)產(chǎn)產(chǎn)品獨院別墅墅（53套）小高層（（10棟棟）水景公寓寓（4層層、帶電電梯）聯(lián)排別墅墅院墅（剩剩余）100套套左右，，面積區(qū)區(qū)間在200-500平米產(chǎn)品設(shè)計計新穎，，產(chǎn)品類類型豐富富，整體體城市氛氛圍感覺覺濃厚啟動區(qū)生活活配套先行行商業(yè)（6萬萬平米、包包租期3年年）、會所所、幼兒園園、中學（（國外私立立），06.12前前投入使用用啟動區(qū)展示示以何香凝美美術(shù)館作為為重點展示示，體現(xiàn)文文化格調(diào)創(chuàng)新創(chuàng)新樣樣板區(qū)道路、邊界界等展示新城大規(guī)模模住宅開發(fā)發(fā)案例給我我們的啟示示主動城市化化：與城市共共享配套資資源，建立立與城市聯(lián)聯(lián)系，利用用城市機理理，樹立項項目的地位位。產(chǎn)品多元化化：豐富的產(chǎn)產(chǎn)品線，不不斷擴大客客戶層面。。豐富產(chǎn)品品內(nèi)涵。生活差異化化：打造差差異化的生生活方式，，不同于普普通的城市市生活。展示先行化化：配套先行行，充分展展示，以高高品質(zhì)配套套給片區(qū)以以信心，本項目的產(chǎn)產(chǎn)品定位思思考上海的演變變前世世————松江江（（上上海海的的活活力力上上升升區(qū)區(qū)））今生生————黃浦浦江江（（百百年年外外灘灘繁繁華華））上海海的的演演變變明天天————東海海（（地地產(chǎn)產(chǎn)藍藍籌籌板板，，真真正正意意義義上上譜譜寫寫上上海海的的濱濱海海時時代代新新傳傳奇奇））而臨港港新新城城作為為東東海海乃乃至至上上海海的的最最后后一一塊塊不不可可復(fù)復(fù)制制的的寶寶地地如同同一一個個箭箭頭頭，，直直指指繁繁華華，，引引領(lǐng)領(lǐng)大大上上海海前前進進的的步步伐伐…………浦東東國國際際機機場場國際際化化的的航航空空配配送送中中心心洋山山深深水水港港國際化的物物流配送中中心這里有———真正意義上上的海濱區(qū)區(qū)域可夜賞黃浦浦夜色，可可朝看海上上旭日我是上海首首個真正的的濱海陸地地，讓上海海人享受真真正濱海的的生活；我身來具有有世界領(lǐng)先先的規(guī)劃血血統(tǒng)，真正正的國際化化生活原型型；我是未來將將居住12882人人，集商業(yè)業(yè)、幼兒園園、學校、、公寓與一一體的活力力社區(qū)；我現(xiàn)在是一一座新城，，未來將是是一座活力力濱海城邦邦。在世界，在在上海。在在臨港新城城，港城集集團將打造造一個濱海國際活活力新新城濱海國際活活力新城的的產(chǎn)品定位位原則產(chǎn)品居住舒舒適化面積控制合合理化產(chǎn)品創(chuàng)新理理性化濱海.國際際.活力.新城資源配置最最優(yōu)化根據(jù)地塊資資源條件布布局，由南南向北層層層遞進。形形成區(qū)域自自然分隔各產(chǎn)品類型型進行面積積段控制，，在豐富產(chǎn)產(chǎn)品線的同同時，避免免內(nèi)部競爭爭?？刂瓶偪們r。在面積控控制的同同時，強強調(diào)內(nèi)部部居住空空間的舒舒適度、、情趣性性。體現(xiàn)現(xiàn)可支付付的宜居居生活。。局部引入入較為成成熟的市市場先進進創(chuàng)新產(chǎn)產(chǎn)品，組組團內(nèi)形形成產(chǎn)品品梯度體現(xiàn)大盤盤的豐富富性和包包容性，，滿足客客戶需求求的擴展展。產(chǎn)品類型型多樣化化濱海國國際活活力力新新城布局原則則：資源配置置最優(yōu)化化根據(jù)地塊塊資源條條件布局局，由南南向北層層層遞進進。形成成區(qū)域自自然分隔隔。布置措施施：利用資源源條件由由北向南南，依次次遞增。。利用規(guī)規(guī)劃七路路自然形形成南北北分區(qū)。。南區(qū)：最南向布布置2萬萬平方米米排屋，，其余布布置高級級公寓。。北區(qū)：主要以普普通公寓寓為主，，利用資資源的配配置，輔輔以部分分青年公公寓（LOFT）、電電梯公寓寓、復(fù)式式公寓。。南區(qū)北區(qū)濱海國國際活活力力新新城布局原則則：資源配置置最優(yōu)化化南區(qū)———布局參參考(萬萬科金色色雅筑、、金地未未未來)根據(jù)資源源配置最最優(yōu)化的的原則，，南區(qū)應(yīng)應(yīng)該形成成從南到到北的價價值梯度度排屋高級公寓寓排屋靠近近南側(cè)集集中綠化化，擁有有外部景景觀優(yōu)勢勢萬科金色色雅筑布布局三林.7090金地未未未來布局局高行.7090濱海國國際活活力力新新城布局原則則：資源配置置最優(yōu)化化北區(qū)———布局參參考奧園園合理利用用地塊的的內(nèi)外部部空間差差異和景景觀節(jié)點點的資源源優(yōu)勢進進行產(chǎn)品品分布，，使資源源配置最最優(yōu)化沿河景觀觀帶布局局圍繞公共共空間布布局圍繞景觀觀節(jié)點布布局充分利用用步行景景觀帶的的資源優(yōu)優(yōu)勢進行行產(chǎn)品分分布上海奧園園平面布布局九亭.7090.70萬方濱海國國際活活力力新新城產(chǎn)品分布布：產(chǎn)品類型型多樣化化普通公寓青年公寓復(fù)式公寓產(chǎn)品類型排屋電梯公寓高級公寓一房二房三房產(chǎn)品梯隊普通一房1+1戶型普通二房舒適二房普通三房復(fù)式三房排屋2+1三房舒適三房體現(xiàn)大盤盤的豐富富性和包包容性，，滿足客客戶需求求的擴展展。濱海國國際活活力力新新城產(chǎn)品分布布：產(chǎn)品類型型多樣化化產(chǎn)品分布布示意一房二房、三三房混合合布局電梯公寓寓復(fù)式主要以小小戶型為為主，部部分邊套套為80平米左左右兩房房87-93平米米兩房為為主復(fù)式三房房按照產(chǎn)品品類型價價值梯度度的不同同，對區(qū)區(qū)域內(nèi)產(chǎn)產(chǎn)品進行行合理化化布局，，使產(chǎn)品品類型和和布局區(qū)區(qū)域相匹匹配，使使產(chǎn)品價價值最優(yōu)優(yōu)化，充充分滿足足客戶需需求產(chǎn)品分布參考考——奧林匹匹克花園濱海國國際活活力新新城產(chǎn)品比例：面積控制合理理化戶型一房二房三房標準一房1+1戶型標準二房舒適二房標準三房2+1戶型舒適三房復(fù)式三房面積區(qū)間55㎡58-62㎡70-73㎡75-78㎡85-86㎡88-89㎡114-120㎡125-130㎡建議比例10%5%35%10%22%8%7%3%合計15%45%30%10%奧園戶型面積積段及比例（（7090項項目）戶型產(chǎn)品面積段套數(shù)比例標準一房64-68㎡35%舒適一房1+1多功能房70-75㎡5%標準二房83-89㎡38%舒適二房91-93㎡14%復(fù)式三房130-135㎡8%戶型面積段及及比例參考奧奧園、萬科花花園小城戶型產(chǎn)品面積段套數(shù)比例標準一房<58㎡13%舒適一房59-72㎡18%經(jīng)濟二房78-85㎡5%舒適二房86-90㎡29%舒適二房標準三房91-100㎡31%舒適三房>100㎡4%濱海國國際活活力新新城產(chǎn)品品質(zhì)：產(chǎn)品居住舒適適化戶型調(diào)整舉措示意圖一房二房三房嚴格控制面積積增加情趣空間間適當控制面積積增加彈性空間間提高舒適度度面積緊貼限限制增加附加值值強調(diào)舒適度度戶型舒適化調(diào)整建議一房標準一房合理控制面積，盡量減少空間浪費利用可拆卸凸窗的做法，增加空間尺度，提高舒適度1+1戶型利用入戶花園的改造，增加多功能空間，提高戶型使用靈活性二房標準二房合理壓縮面積，對整體戶型適當調(diào)整，做精細化處理舒適二房利用面積偏大的特點，充分做足客廳、臥室等空間尺度，提高居住舒適度三房標準三房適當控制面積，增設(shè)北側(cè)功能陽臺，增加空間使用功能；設(shè)置轉(zhuǎn)角凸窗，突出采光、觀景功能，提高居住舒適度2+1戶型采用放大南向客廳開間或利用空中庭院的方式，制造彈性空間，滿足不同需求的使用需求舒適三房標準大面積三房做法，增加客廳和主臥的面寬復(fù)式三房在不影響使用功能的前提下，適度壓縮空間尺寸；突出客廳的大尺度和主臥的舒適度產(chǎn)品品質(zhì)：：產(chǎn)品居住舒舒適化濱海國國際活活力力新新城產(chǎn)品品質(zhì)：：產(chǎn)品創(chuàng)新理理性化創(chuàng)新一：高高級公寓一層、二層層須設(shè)地下下室；庭院和下沉沉式庭院；；每戶設(shè)露臺臺；頂層套型設(shè)設(shè)室內(nèi)樓梯梯，使之可可利用樓頂頂露臺空間間；一層，3/2/2二層，3/2/1高級公寓創(chuàng)創(chuàng)新建議高級公寓比比例：25%濱海國國際活活力力新新城產(chǎn)品品質(zhì)：：產(chǎn)品創(chuàng)新理理性化創(chuàng)新二：復(fù)復(fù)式公寓挑空挑空金地未未來來戶型圖一、二層動動靜分區(qū)兼顧細節(jié)功功能，如吹吹拔和生活活陽臺挑空營造生生動活潑的的室內(nèi)空間間面積可控制制在90平平米以內(nèi)連廊戶戶戶戶交通核標準層示意意圖復(fù)式公寓比比例：3%報告重點回回顧：項目意義：：案例啟示：：項目定位方方向：產(chǎn)品定位原原則：主動城市化化產(chǎn)品多元化化生活差異化化展示先行化化示范性引領(lǐng)性標桿性濱海國際活活力新新城資源配置最最優(yōu)化產(chǎn)品類型多多樣化面積控制合合理化產(chǎn)品居住舒舒適化產(chǎn)品創(chuàng)新理理性化09各大廣廣告公司及及代理行案案子交流學學習QQ805831106長期有效?。。。。。。。。。。?！商業(yè)勿擾THEENDTHANKSALL9、靜夜四無無鄰，荒居居舊業(yè)貧。。。12月-2212月-22Friday,December23,202210、雨中黃葉葉樹，燈下下白頭人。。。02:26:4702:26:4702:2612/23/20222:26:47AM11、以以我我獨獨沈沈久久，，愧愧君君相相見見頻頻。。。。12月月-2202:26:4702:26Dec-2223-Dec-2212、故故人人江江海海別別，，幾幾度度隔隔山山川川。。。。02:26:4702:26:4702:26Friday,December23,202213、乍見翻疑夢夢，相悲各問問年。。12月-2212月-2202:26:4702:26:47December23,202214、他鄉(xiāng)生白發(fā)發(fā)，舊國見青青山。。23十二月月20222:26:47上午02:26:4712月-2215、比不了了得就不不比，得得不到的的就不要要。。。。十二月222:26上午午12月-2202:26December23,202216、行動出出成果，，工作出出財富。。。2022/12/232:26:4702:26:4723December202217、做前，，能夠環(huán)環(huán)視四周周；做時時，你只只能或者者最好沿沿著以腳腳為起點點的射線線向前。。。2:26:47上午午2:26上午午02:26:4712月-229、沒有有失敗敗，只只有暫暫時停停止成成功！！。12月月-2212月月-22Friday,December23,202210、很多多事情情努力力了未未必有有結(jié)果果，但但是不不努力力卻什什么改改變也也沒有有。。。02: