城市投資策略課件何慧

企業(yè)城市投資戰(zhàn)略研究2022/12/30如何理解城市投資戰(zhàn)略？恒大2008-2011Q3年銷售業(yè)績情況（億元）萬科：7年時間內(nèi)翻了20倍恒大地產(chǎn)2011年前三季度銷售金額694億元的上佳成績

同比增長達85%，已經(jīng)大幅超過去年全年504億的銷售金額2003年萬科集團全年的銷售業(yè)績僅為60億2010年已達1000億之多2011年前三季度已接近1000億大關恒大：4年時間內(nèi)翻了11倍萬科2003-2011Q3銷售業(yè)績情況（億元）保利地產(chǎn)2005-2011Q3年銷售業(yè)績情況（億元）保利：6年時間內(nèi)翻了13倍2005年保利地產(chǎn)全年的銷售業(yè)績僅為60億2010年已超650億元2011年前三季度已超過09年全年銷售業(yè)績146億元如何理解城市投資戰(zhàn)略萬科、恒大等企業(yè)企業(yè)業(yè)績不斷翻新，正確的投資戰(zhàn)略是他們?nèi)俚姆▽?。中信地產(chǎn)已進入城市恒大已進入城市萬科已進入城市保利已進入城市中海已進入城市目前房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)規(guī)模化趨勢愈發(fā)明顯，強者恒強成為當下企業(yè)競爭的趨勢；高周轉(zhuǎn)，外拓擴張型發(fā)展成為開發(fā)商的主流成長模式；合理選擇城市進入成為企業(yè)戰(zhàn)略基礎。呼和浩特長沙重慶武漢成都西安太原北京天津大連長春上海南京杭州廣州深圳沈陽昆明貴陽?？谑仪f鄭州南昌蘭州銀川哈爾濱濟南合肥南寧企業(yè)名稱入駐城市個數(shù)企業(yè)名稱入駐城市個數(shù)恒大地產(chǎn)近70個城市萬科地產(chǎn)50多個城市保利地產(chǎn)近40個城市中海地產(chǎn)30多個城市如何理解城市投資戰(zhàn)略規(guī)模型房企每年以穩(wěn)定速度進行擴張，2010年開始進入高速擴張期，擴展城市的速度是以往的4-6倍，現(xiàn)已初步完成了全國的布局199719981999200020012002200320042005200620072008200920102011上半年深圳深圳深圳深圳深圳深圳深圳深圳深圳深圳深圳深圳深圳深圳深圳上海上海上海上海上海上海上海上海上海上海上海上海上海上海上海天津天津天津天津天津天津天津天津天津天津天津天津天津天津天津北京北京北京北京北京北京北京北京北京北京北京北京北京北京北京沈陽沈陽沈陽沈陽沈陽沈陽沈陽沈陽沈陽沈陽沈陽沈陽沈陽沈陽沈陽

成都成都成都成都成都成都成都成都成都成都成都成都

武漢武漢武漢武漢武漢武漢武漢武漢武漢武漢武漢

南昌南昌南昌南昌南昌南昌南昌南昌南昌南昌南昌

長春長春長春長春長春長春長春長春長春長春長春

南京南京南京南京南京南京南京南京南京南京南京

佛山佛山佛山佛山佛山佛山佛山佛山佛山佛山

廣州廣州廣州廣州廣州廣州廣州廣州廣州

中山中山中山中山中山中山中山中山中山

大連大連大連大連大連大連大連大連大連

鞍山鞍山鞍山鞍山鞍山鞍山鞍山鞍山鞍山

東莞東莞東莞東莞東莞東莞東莞東莞

蘇州蘇州蘇州蘇州蘇州蘇州蘇州蘇州

無錫無錫無錫無錫無錫無錫無錫無錫

杭州杭州杭州杭州杭州杭州

珠海珠海珠海珠海珠海珠海

長沙長沙長沙長沙長沙長沙

廈門廈門廈門廈門廈門廈門

鎮(zhèn)江鎮(zhèn)江鎮(zhèn)江鎮(zhèn)江鎮(zhèn)江鎮(zhèn)江

青島青島青島青島青島青島

寧波寧波寧波寧波寧波寧波

惠州惠州惠州惠州惠州

?？诤？诤？诤？诤？?/p>

福州福州福州福州溫州福州溫州

合肥合肥合肥揚州合肥揚州

重慶重慶重慶南通重慶南通

西安西安西安嘉興西安嘉興

三亞三亞唐山三亞唐山

煙臺煙臺廊坊煙臺廊坊

昆明吉林昆明吉林

貴陽撫順貴陽撫順

清遠烏魯木齊清遠烏魯木齊

蕪湖太原

秦皇島晉中萬科平均每年新進入3-4個城市，自2010年開始擴張步伐明顯加快，較上年新增12個城市。截止2011年上半年萬科已擴展到50個大中城市。2000年萬科開始實施新的擴張發(fā)展戰(zhàn)略2010年萬科對三四線城市進行急速擴張如何理解城市投資戰(zhàn)略示意199719981999200020012002200320042005200620072008200920102011上半年廣州廣州廣州廣州廣州廣州廣州廣州廣州廣州廣州廣州廣州廣州中山廣州中山

武漢武漢武漢武漢武漢云浮武漢云浮

重慶重慶重慶重慶重慶宜昌重慶宜昌

天津天津天津天津天津南充天津南充

沈陽沈陽沈陽沈陽沈陽自貢沈陽自貢

啟東啟東啟東啟東啟東鞍山啟東鞍山

佛山佛山佛山佛山佛山營口佛山營口

成都成都成都成都儋州成都儋州

太原太原太原太原濟南太原濟南

西安西安西安西安萊蕪西安萊蕪

南京南京南京南京長春南京長春

昆明昆明昆明昆明蘭州昆明蘭州

長沙長沙長沙長沙盤錦長沙盤錦

合肥合肥合肥合肥撫順合肥撫順

包頭包頭包頭包頭淮安包頭淮安

貴陽貴陽貴陽丹陽貴陽丹陽

洛陽洛陽洛陽宿遷洛陽宿遷

清遠清遠清遠曲靖清遠曲靖

彭山彭山運城彭山運城

?？诤？谧窳x?？谧窳x

石家莊石家莊石嘴山石家莊石嘴山

南昌南昌哈爾濱南昌哈爾濱

鄭州鄭州銀川鄭州銀川

南寧南寧銅陵南寧銅陵

鄂州鄂州淮北鄂州淮北

新鄉(xiāng)瀏陽新鄉(xiāng)瀏陽

景德鎮(zhèn)郴州景德鎮(zhèn)郴州

新余信陽新余信陽

秦皇島舞鋼秦皇島舞鋼

鹿泉安陽鹿泉安陽

嘉興廣州

連云港東莞

蕪湖烏蘭浩特

：六安2010年恒大憑借上市后獲得的資金，進行了大規(guī)模的拿地擴張。2006年恒大開始為上市做準備，城市擴張正式來開帷幕。恒大平均每年新進入6-8個城市，但進入2010年以后，受益于上市后資金的充裕，恒大開始快速擴張，當年新進入城市激增了35個。截止2011年上半年已擴展到101個城市。規(guī)模型房企恒大的全國布局起步較晚，但是擴張速度位居首位，憑借上市后充足的資金，在2010年急速擴張，現(xiàn)已進駐101個城市如何理解城市投資戰(zhàn)略示意2010年房地產(chǎn)企業(yè)銷售金額排行榜如何理解城市投資戰(zhàn)略排名公司名稱銷售金額1萬科集團10262保利地產(chǎn)6603綠地集團6504中海外5785恒大地產(chǎn)5276綠城中國5227萬達集團3698龍湖集團3369碧桂園33010富力地產(chǎn)32111雅居樂29512中信地產(chǎn)28213金地集團28014世茂房地產(chǎn)26915華潤置地226排名公司名稱銷售金額16遠洋地產(chǎn)21417復地集團17218招商地產(chǎn)14319新城控股14020星河灣13521中國中鐵13322金科實業(yè)13223首開股份13024世紀金源12625保利香港12326金輝集團11827華僑城11628首創(chuàng)置業(yè)11529合景泰富11330金隅股份110第一梯隊規(guī)模穩(wěn)定在500億元之上；第二梯隊規(guī)模200-500億元之間；第三梯隊規(guī)模在100-200億元；企業(yè)業(yè)績分化明顯，可見只有戰(zhàn)略得當，才能在競爭中取勝。隨著業(yè)績的不斷增加，很多企業(yè)需要重新梳理布局問題，同時目前的房地產(chǎn)現(xiàn)狀也為企業(yè)的擴張?zhí)峁┝擞欣臅r機：如何理解城市投資戰(zhàn)略123城市化進程不斷加快，購房需求仍會持續(xù)釋放一、二線城市是房地產(chǎn)市場調(diào)控的重災區(qū)，三四線城市調(diào)控力度相對緩和一、二線重點城市的高房價把購房者推向其他中小城市，隨著城市一體化的加快，這種現(xiàn)象越來越明顯如何制定企業(yè)城市投資戰(zhàn)略城市投資主要解決兩個層面問題：第一層面：在戰(zhàn)略層面解決城市選擇問題1、企業(yè)自身產(chǎn)品特征及未來企業(yè)發(fā)展方向和目標是什么？2、哪些城市契合企業(yè)的業(yè)務運營策略？如何構建城市篩選模型？3、哪些城市是企業(yè)優(yōu)先考慮的？以何種策略進入？第二層面：在策略層面解決城市投資問題1、城市進入時機如何確定？2、城市進入后的區(qū)域如何選擇？3、鎖定哪類目標客戶？4、如何確定發(fā)展哪種產(chǎn)品線？5、如何去拿地投資？制定城市投資戰(zhàn)略PART1戰(zhàn)略層面通過篩選模型型，篩選出適適合企業(yè)進入入城市；通過過比較模型，，挑選出企業(yè)業(yè)優(yōu)先進入城城市。制定城市投資資戰(zhàn)略企業(yè)戰(zhàn)略層面面的兩大前提提和一大核心心點兩大前提：1、不考慮企業(yè)業(yè)高層資源問問題；2、不考慮企業(yè)業(yè)資金狀況問問題；一大核心點：：結合企業(yè)特征征進行城市篩篩選；制定城市投資資戰(zhàn)略第一輪篩選第二輪篩選城市經(jīng)濟價值值篩選備選城市樣本本適合企業(yè)進入入的城市篩選模型：適合企業(yè)進入入的城市篩選選城市屬性與企企業(yè)匹配比較模型：城市進入優(yōu)優(yōu)先度判斷通過市場容量量、利潤水平平，挑選出**企業(yè)優(yōu)先先進入的價值值洼地城市選擇核心進入入城市第二輪篩選城市房地產(chǎn)價價值篩選具體方法：結結合企業(yè)的需需求特征和戰(zhàn)戰(zhàn)略目標選擇擇篩選標準，，建立城市篩選模型型，對重點區(qū)域域城市進行篩篩選；篩選后后的城市進入入城市比較模型型，挑選出企業(yè)業(yè)優(yōu)先進入的的城市。制定城市投資資戰(zhàn)略示意意【第一輪篩選】搭建模型：在在判斷城市經(jīng)經(jīng)濟價值和房房地產(chǎn)價值時時，我們會搭搭建判斷城市市價值的“五五力”模型，，通過評分機機制，篩選出出得分較高的的城市。示意意制定城市投資資戰(zhàn)略城市吸引力1第三產(chǎn)業(yè)增加值總量低第三產(chǎn)業(yè)增加值增速快第三產(chǎn)業(yè)增加值總量高第三產(chǎn)業(yè)增加值增速快第三產(chǎn)業(yè)增加值總量低第三產(chǎn)業(yè)增加值增速慢第三產(chǎn)業(yè)增加值總量高第三產(chǎn)業(yè)增加值增速慢經(jīng)濟支持力GDP總量低GDP增速快GDP總量高GDP增速快GDP總量低GDP增速慢GDP總量高GDP增速慢【第一輪篩選】指標評分：對每個評價指指標的四個象象限按照城市市價值的優(yōu)劣劣進行打分，，最優(yōu)為4分，最差為1分，相應得出出每個城市的的對應分值。。24132413市場消化力1購房適齡人口總量小人口密度高購房適齡人口總量大人口密度高購房適齡人口總量小人口密度低購房適齡人口總量大人口密度低2413示意意制定城市投資資戰(zhàn)略【第一輪篩選】權重設置：對考核指標采采用專家評分分法，最終得得出各個指標標的權重系數(shù)數(shù)。指標體系專家1專家2專家3專家4……經(jīng)濟支撐力19%18%22%20%城市吸引力15%6%5%6%城市吸引力25%6%4%7%市場消化力110%11%12%11%市場消化力26%6%5%4%市場消化力34%6%6%4%居民購買力19%12%8%8%居民購買力210%8%12%9%市場實現(xiàn)力117%14%13%16%市場實現(xiàn)力215%13%13%15%合計100%100%100%100%示意意制定城市投資資戰(zhàn)略【第一輪篩選】篩選結果：通過對目標城城市的打分結果與各各權重系數(shù)相相乘，得出目標城城市的最終分分值，采用分分值的5分法劃分原則則，保留得分分較高的一級級、二級、三三級城市。制定城市投資資戰(zhàn)略城市分類具體城市判定標準一級城市成都、長沙、西安、鄭州、濟南、沈陽、張家口、鎮(zhèn)江、株洲、包頭、青島、合肥、衡陽、常州、南昌、濰坊、營口、鞍山、湖州、金華、南通、蘇州、泰安、煙臺、安陽、濱州、江門、開封、臨沂、深圳、泰州、湘潭、新鄉(xiāng)、承德、石家莊、揚州、淄博、德州、昆明、秦皇島、通遼、廈門總分值達到3.5分以上二級城市武漢、上海、大連、長春、無錫、赤峰、廣州、淮安、嘉興、寧波、唐山、徐州、滄州、菏澤、惠州、濟寧、紹興、宿遷、鐵嶺、鹽城、駐馬店、佛山、貴陽、清遠、漳州、朝陽、呼和浩特、聊城、茂名、威海、邢臺、鄂爾多斯、廊坊、臺州、溫州、中山、保定、洛陽、遂寧、呼倫貝爾、昆山、遷安、棗莊、長治、達州、連云港、曲靖、日照、岳陽、江陰、忻州、東勝、二連浩特、邯鄲、懷化、渭南、張家港、常熟、調(diào)兵山、東港、商丘、運城總分值達到3分以上三級城市杭州、南京、天津、北京、重慶、太原、大同、三亞、哈爾濱、晉中、烏海、信陽、安丘、巴彥淖爾、燈塔、東營、臨汾、三門峽、珠海、安順、姜堰、蓬萊、吳江、丹東、鶴壁、通州、招遠、本溪、開原、萊蕪、凌海、棲霞、韶關、四平、湛江、大石橋、肥城、高郵、葫蘆島、集寧、金壇、錦州、朔州、泰興、烏蘭察布、孝感、許昌、鷹潭、北鎮(zhèn)、龍口、婁底、衢州、榮成、郴州、古交、衡水、侯馬、即墨、凱里、萊西、樂陵、溧陽、呂梁、南充、邳州、平度、如皋、邵陽、宿州、丹陽、晉城、蘭溪、六安、龍泉、太倉、桐鄉(xiāng)、孝義、興城總分值達到2分以上四級城市富陽、慈溪、阿爾山、蚌埠、河津、膠南、句容、離石、臨安、盤錦、乳山、滕州、牙克石、揚中、儀征、豐鎮(zhèn)、霍林郭勒、建德、江都、靖江、麗水、臨河、曲阜、嵊州、壽光、錫林浩特、永濟、原平、遵化、霸州、鳳城、根河、介休、萊州、龍華、潞城、瑞安、溫嶺、陽泉、榆次、大豐、東臺、遼陽、青州、任丘、汕尾總分值達到1.5分以上五級城市奉化、黑山、紅安、惠東、金堂、蓬溪、漳浦、赤壁、都勻、盤縣、永城、玉山、安國、定州、長興、肥東、滿洲里、渠縣、詔安、中江、昌樂、德惠、麻城、平原、云霄、扶余、陸豐、民權、平泉、吳川、蕭縣、關嶺、洞口、高邑、饒平、定遠、全椒、澠池、興隆總分值1.5分以下剔除除示意意【第二輪篩選】在考慮企業(yè)特特征與城市房房地產(chǎn)發(fā)展是是否匹配時，，我們會搭建建“匹配度””模型，通過過匹配度，篩篩選出與企業(yè)業(yè)特征匹配度度較高的城市市。篩選出與企業(yè)業(yè)特征匹配的的城市1、企業(yè)業(yè)務特特征與城市發(fā)發(fā)展特征匹配配2、企企業(yè)業(yè)產(chǎn)產(chǎn)品品特特征征與與城城市市標標桿桿產(chǎn)產(chǎn)品品匹匹配配3、企企業(yè)業(yè)管管控控半半徑徑與與要要進進入入城城市市距距離離匹匹配配制定定城城市市投投資資戰(zhàn)戰(zhàn)略略示意意典型型企企業(yè)業(yè)2010年不不同同等等級級城城市市利利潤潤率率【第二二輪輪篩篩選選】房價價匹匹配配：：從從利利潤潤率率基基本本要要求求出出發(fā)發(fā)，，對對**企企業(yè)業(yè)將將要要進進入入城城市市的的未未來來價價格格水水平平進進行行綜綜合合考考慮慮。。主要成本本構成企業(yè)城市土地成本（元/平方米）建安成本（元/平方米）平均房價（元/平方米）毛利潤率萬科一線788030002000046%二線31402000900043%三四線24441200600039%保利一線1051530002500046%二線29612000850042%三四線25321200600038%龍湖一線895030002200046%二線25342000800043%三四線20521200530038%綠地一線678830001900048%二線20582000700042%三四線16531200450037%目前全國國三四線線城市平平均地價價約1200元/平方米，，建安成成本約1200元/平方米，，平均房房價約3500元/平方米，，以此計計算，毛毛利率僅僅在30%左右，相相對偏低低。結合各城城市房價價及地價價漲幅，，我們認認為如果果3年后房價價還不能能達到5000元/平方米，該城市市整體利利潤偏低低，建議議不考慮慮進入。。2010年各城市市地價、、房價漲漲幅對比比圖數(shù)據(jù)來源源：cric示意意制定城市市投資戰(zhàn)戰(zhàn)略首先，從從市場占占有率角角度考慮慮：一二三線線城市成成交量前前3名企業(yè)的的市場占占有率基基本保持持在6%、8%、10%，四線城城市，我我們預計計這一比比例會達達到15%；其次，從從城市深深耕角度度考慮：：**企業(yè)業(yè)要達到到城市深深耕的戰(zhàn)戰(zhàn)略，我我們認為為城市的的項目應應保持在在3個左右；；最后，從從目前行行業(yè)內(nèi)企企業(yè)單項項目去化化量考慮慮：從我們所所監(jiān)控的的30企業(yè)數(shù)據(jù)據(jù)來看，，單項目目成交量量基本維維持在3-5萬平方米米水平；；因此，在綜合合考慮**企企業(yè)在新進入入城市市場占占有率的要求求后，我們把把未來三年后市市場容量在100萬方以上的城城市作為條件件，將2013年市場容量仍仍未達到100萬方的城市剔剔除?！镜诙喓Y選】市場容量匹配配：城市未來來的房地產(chǎn)容容量將決定該該城市是否適適合企業(yè)進行行深耕開發(fā)，，未來三年內(nèi)內(nèi)達到一定的的市場容量將將是企業(yè)戰(zhàn)略略開發(fā)的有力力保證。一線城市上海北京廣州深圳平均值成交量TOP1企業(yè)4.21%6.57%6.49%10.42%6.01%成交量TOP2企業(yè)1.80%5.41%5.41%4.67%3.96%成交量TOP3企業(yè)1.47%3.89%3.94%4.07%3.00%二線城市南京杭州天津武漢平均值成交量TOP1企業(yè)9.63%4.98%6.40%5.05%7.83%成交量TOP2企業(yè)4.11%3.28%4.17%4.71%5.47%成交量TOP3企業(yè)2.63%3.01%4.03%3.76%4.45%三線城市常州無錫揚州蘇州平均值成交量TOP1企業(yè)7.48%2.91%6.17%2.82%10.54%成交量TOP2企業(yè)1.92%2.69%5.97%2.82%7.37%成交量TOP3企業(yè)1.58%2.59%5.55%2.36%5.40%數(shù)據(jù)來源：cric示意意制定城市投資資戰(zhàn)略【第二輪篩選】產(chǎn)品匹配：**企業(yè)致力力于中高端住宅產(chǎn)產(chǎn)品的開發(fā)，，但在企業(yè)整整體價值創(chuàng)造造及項目產(chǎn)品品溢價創(chuàng)造上上仍有差距。。排名企業(yè)2011年上半年銷售額2011年上半年銷售面積銷售均價價差1綠城中232龍湖地產(chǎn)192133144471.463中海地產(chǎn)421307137221.384世茂地產(chǎn)142109130161.315保利地產(chǎn)385334115301.166萬科集團644620103901.057三盛………….…………數(shù)據(jù)來源：2011年上半年房地地產(chǎn)企業(yè)銷售售排行榜單位：億元、、萬平方米、、元/平方米A.企業(yè)整體價值值創(chuàng)造B.典型城市產(chǎn)品品溢價性對比比

城市企業(yè)項目溢價典型企業(yè)項目溢價典型企業(yè)項目溢價一線城市萬科15%金地10%保利15%龍湖25%中海16%復地8%二線城市萬科12%龍湖20%保利12%金地10%中海12%復地6%三四線城市萬科8%朗詩6%保利8%金地6%中海7%復地-以典型項目成成交均價進行行對比計算，，數(shù)據(jù)來源：：cric示意意制定城市投資資戰(zhàn)略核心管控城市核心布局城市車程進入城市核心管控城市核心布局城市車程進入城市核心管控城市核心布局城市車程進入城市長三角區(qū)域無錫0.5常熟沈陽//上海0.5昆山0.5江陰中西部區(qū)域0.5太倉1常州重慶2達州1嘉興1宜興成都1.5南充1南通1張家港長沙0.5湘潭1蘇州1.5泰興0.5株洲1.5啟東環(huán)渤海區(qū)域南昌1鷹潭南京0.5鎮(zhèn)江北京0.5廊坊昆明1曲靖1.5徐州1滄州貴陽//1.5揚州1石家莊西安//1.5溧陽1.5邯鄲武漢//2泰州2秦皇島太原//3.5吳江4呼和浩特鄭州//4鹽城5包頭珠三角區(qū)域杭州0.5桐鄉(xiāng)天津1唐山廣州1惠州0.5蕭山長春1哈爾濱1江門1紹興大連0.5營口1清遠1.5平湖1鞍山1中山1.5上虞1.5丹東1珠海1.5湖州3.5東港2韶關1.5寧波青島1膠州5湛江2衢州2威海廈門1漳州2金華2煙臺深圳//3臺州濟南0.5泰安注：表灰色城市表示企業(yè)目前尚未進入的省會級和副省會級城市

3.5溫州1聊城5舟山1棗莊合肥1六安2.5新泰【第二輪篩選】管控半徑匹配配：從目前企業(yè)已已經(jīng)入城市的的管控半徑考考慮，離企業(yè)業(yè)管控半徑較較遠的城市建建議暫不進入入。示意意制定城市投資資戰(zhàn)略高低低高適合進入城市市的選擇評估的依據(jù)利潤水水平市場容量AB市場容量以城市目前的的房地產(chǎn)成交交量為初始標標準，并根據(jù)影響市場場容量變化的的人口、城市市化率、區(qū)域域規(guī)劃等指標標來推導城市市未來的市場場容量利潤水平通過測算各城城市土地成本本和建安成本本占價格的比比重，并結合成本、溢溢價等因素，來評價價城市未來的的利潤回報水水平【建立初始矩陣陣】用城市的現(xiàn)有商商品住宅成交交量和利潤來來搭建容量—利潤初始矩陣，并并根據(jù)影響利利潤、容量的的指標的變動動調(diào)整矩陣，，最終挑選出最最適宜**企業(yè)進入的核心城市。制定城市投資資戰(zhàn)略【初始容量】通過各城市2010年商品住宅銷銷售面積確定定房地產(chǎn)市場場基本容量層級。城市重慶成都上海長沙西安沈陽鄭州天津青島北京蘇州大連廣州昆明武漢合肥無錫哈爾濱佛山常州商品住宅成交量（萬平方米）398622901685162415231516141113531210120111451127111210971091864854810808807城市杭州煙臺長春南京貴陽威海南通廊坊中山紹興惠州徐州淮安包頭揚州鞍山鄂爾多斯南昌寧波鹽城商品住宅成交量（萬平方米）798790786755734696676625618608594582561543526522505494493491城市營口嘉興濟南株洲泰州石家莊唐山臺州深圳連云港呼和浩特金華江門湖州南充丹東清遠鎮(zhèn)江滄州達州商品住宅成交量（萬平方米）484481477468458446437416414409394378354318314311307301300286城市昆山漳州泰安邯鄲廈門太原珠海韶關聊城棗莊秦皇島江陰六安溫州湘潭吳江曲靖常熟三亞湛江商品住宅成交量（萬平方米）276266259252239235233223217211205197195193186173157156141140城市衢州膠州舟山上虞慈溪新泰太倉宜興泰興溧陽大同金壇啟東平湖東港桐鄉(xiāng)海寧張家港富陽鷹潭商品住宅成交量（萬平方米）13613312710290898984837373737367656564525035數(shù)據(jù)來源：：各城市2010年統(tǒng)計公報報、統(tǒng)計局局，有統(tǒng)計計局數(shù)據(jù)以以統(tǒng)計局為為準；煙臺、南通通、廊坊、、徐州、鞍鞍山等城市市根據(jù)2009年數(shù)據(jù)及歷歷年商品住住宅成交量量增幅推算算而來；佛山、常州州、中山、、包頭、鄂鄂爾多斯、、揚州、營營口、嘉興興、泰州、、株洲等城城市統(tǒng)計公公報、統(tǒng)計計局只有商商品房數(shù)據(jù)據(jù)，用2009年商品住宅宅/商品房占比比推算。制定城市投投資戰(zhàn)略示意意【初始利潤】通過各城市市土地價格格、建安成成本、商品品住宅價格格初步測算算城市利潤潤水平。單位：元/平方米數(shù)據(jù)來源：：商品住宅宅均價來自自2010年城市統(tǒng)計計公報、統(tǒng)統(tǒng)計局，無無商品住宅宅者以商品品房代替；；住宅類土土地價格來來自各城市市國土資源源局；建安安成本來自自各省份公公布的建設設項目收費費標準，同同一省份城城市之間略略有差異城市三亞慈溪富陽煙臺珠海太原惠州寧波湖州揚州海寧昆山丹東廈門江門成都常熟泰州貴陽江陰住宅類土地樓板價29832045185263225441087863325710521569165019302333810863107725728316981711平均建安成本18001800200020001900200020002200185018501950185014002000200020001850170016001850商品住宅成交均價17317123481059964101069370466200117306156698372977622328011590550058278324474642336447利潤水平[1-(a+b)/c]0.720.690.640.590.580.560.540.530.530.510.510.500.500.500.480.470.470.470.460.45城市北京清遠哈爾濱鞍山天津平湖深圳呼和浩特濟南桐鄉(xiāng)中山宜興鄭州臺州啟東溧陽鄂爾多斯鎮(zhèn)江泰安包頭住宅類土地樓板價6488492102632719011029765345114429251167208384115008685639501353634868平均建安成本30001450185017002500185030001600200017501800185018001700170015001700170014501700商品住宅成交均價1715135005174364479095130189543647610047015207689045965500440135234479515235124300利潤水平[1-(a+b)/c]0.450.450.440.440.440.440.440.440.440.430.430.430.430.420.420.410.410.410.410.40城市杭州株洲張家港舟山聊城常州太倉大連達州金華徐州佛山嘉興南充青島威海南通合肥東港湘潭住宅類土地樓板價6025731221921335301923184719297531850126721761650782201078212581650353489平均建安成本25001150170018001000190018502200160018501600250018501350200015501700180016001150商品住宅成交均價142593140650065002527630760906759383260224632754556223419642137264725550131002601利潤水平[1-(a+b)/c]0.400.400.400.390.390.390.390.390.390.390.380.380.380.380.380.370.370.370.370.37城市沈陽韶關唐山紹興漳州上虞六安上海南京營口連云港棗莊廊坊吳江武漢金壇泰興蘇州溫州鷹潭住宅類土地樓板價12236538582980101922298036351358253259285017972049152858395335027500650平均建安成本20001400160018501700155015003000250016001700120014501850220017001600200018501450商品住宅成交均價5109323738717587426857733509142139227320034353062484858165552340038008145138173100利潤水平[1-(a+b)/c]0.370.370.370.360.360.350.340.340.340.330.330.330.330.330.330.330.330.320.320.32城市大同長春無錫淮安邯鄲鹽城西安南昌石家莊滄州膠州曲靖新泰廣州長沙昆明湛江重慶秦皇島衢州住宅類土地樓板價585126328396827501020105912539827857004806575119112710501580103119852352平均建安成本15002200220017001550140020001800170014501600145014502500200014501500200017001850商品住宅成交均價306950977353346132703437434143313803314032302708295010615432234084196404048715462利潤水平[1-(a+b)/c]0.320.320.310.310.300.300.300.300.290.290.290.290.290.280.280.270.270.250.240.23制定城市投投資戰(zhàn)略示意意【容量—利潤的初始始矩陣】根據(jù)城市的的房地產(chǎn)市市場規(guī)模和和利潤水平平，得到市場吸吸引力初始始矩陣，并以此為基基準對影響響容量和利利潤的所有有指標進行行不斷的優(yōu)化調(diào)整整。市場規(guī)模（萬平方米米）利潤水平（房價-土地成本-建安成本））/房價示意意制定城市投投資戰(zhàn)略【容量比較的的優(yōu)化調(diào)整整】人口紅利、、城市化率率、區(qū)域規(guī)規(guī)劃等方面面都會影響響該城市未未來商品住住宅市場的容量量。區(qū)域規(guī)劃城市化率人口紅利指標選擇房地產(chǎn)市場容量影響因素剛性需求人口紅利交通配套產(chǎn)業(yè)導入改善性需求內(nèi)部需求改善城市化發(fā)展投資性需求交通配套城市資源適購年齡人人口總量城市化率現(xiàn)現(xiàn)有水平由城市化率率規(guī)劃目標標的增長，，帶來的容容量增加預預期值綜合交通設設施及規(guī)劃劃產(chǎn)業(yè)能級及及規(guī)劃城市資源（（自然資源源、人文資資源）由城市重點點發(fā)展規(guī)劃劃，帶來的的容量增加加預期值制定城市投投資戰(zhàn)略示意意家庭生命周周期與購房房行為對應應關系200520102015202020252030203520402045205039年27年198019851990199520001965197019751960住房需求趨趨勢購房行為產(chǎn)產(chǎn)生與家庭庭的生命周期有著密切聯(lián)系系首置+再改年新生人口（萬人）首置需求再改需求剛性需求突出出，婚房需求比重較大改善性需求較較集中，以首改需求為主新一輪需求周周期醞釀，再改需求和第第二代首置需需求較集中0-18歲：新生代成長階階段，不具備備購房需求；；18-25歲：畢業(yè)工作階段段，工作年限限較短，基本本沒有購房資資金來源。55歲以上：步入退休年齡齡，第二代已已能獨立支付付購房款，加加上對多年以以來的居住環(huán)環(huán)境早已習慣慣，個人并沒沒有主動改善善住房的需求求?！救萘勘容^-人口紅利】從購房行為與與客戶年齡分分段匹配來看看，25-55歲是購房的黃黃金時期。年新生人口（（萬人）新生人口轉(zhuǎn)化化為購房人口口示意圖制定城市投資資戰(zhàn)略示意意容量比較-人口紅利：根據(jù)各城市人人口紅利結構構不同帶來的的潛在市場容容量影響，對對城市容量矩陣陣進行第一輪輪調(diào)整。人口紅利帶動的容量增長預期值城市50萬方以上廣州、佛山、深圳、蘇州、沈陽20-50萬方廊坊、哈爾濱、濟南、煙臺、常州、廈門、寧波、青島、合肥、溫州、南通、淮安、貴陽、徐州、昆明、鄭州、惠州、臺州10-20萬方唐山、營口、南昌、六安、昆山、石家莊、鞍山、棗莊、包頭、呼和浩特、江陰、泰安、江門、常熟、鎮(zhèn)江、宜興、鹽城、揚州、珠海、吳江、新泰、湛江、邯鄲、湖州、聊城、張家港、威海、泰興、嘉興、鷹潭、金華0-10萬方丹東、紹興、南充、桐鄉(xiāng)、連云港、啟東、韶關、上虞、衢州、株洲、太倉、湘潭、海寧、膠州、中山、舟山、平湖、清遠、泰州、溧陽、秦皇島、金壇、漳州、鄂爾多斯、滄州、曲靖、達州、東港數(shù)據(jù)來源：各各城市第六次次人口普查調(diào)整的依據(jù)市場規(guī)模（萬平方米）利潤水平制定城市投資資戰(zhàn)略示意意城鄉(xiāng)相互作用用是推動城市市化進程的直直接動力【容量比較-城市化率】快速推進城城市化發(fā)展展是城市進進行房地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)展的持持續(xù)動力，，隨著城市市化率的不不斷提高，，商品住宅宅成交量也也在快速增增加。2001年-2010年，全國城城市化率增增加12個百分點，，全國商品品住宅成交交量增加73113萬平方米，，城市化率平平均每增加加一個百分分點，商品品住宅成交交量增加6083萬平方米，雖然城市市化率的提提高并不是是影響房地地產(chǎn)市場放放量的唯一一要素，但但城市化率率確實對我我國房地產(chǎn)產(chǎn)市場起到到了巨大的的推動作用用。一般來說，，目前一線線城市城市市化率較高高，考慮其其在城市化化進程快速速發(fā)展時期期的市場容容量變化情情況；而二二三四線城城市正處于于城市化率率發(fā)展階段段，將會帶帶動房地產(chǎn)產(chǎn)市場容量量的提升。。全國城市化化率提升對對商品住宅宅成交量的的影響不同能級城城市的城市市化率提升升對成交量量的影響城市能級各能級城市系數(shù)λ：城市化率平均每增加一個百分點，商品住宅成交量增加幅度（萬平方米）一線2217二線2715三四線1600商品住宅成交量城市化率商品住宅成交量城市化率深紅色為城市化化率較低低時的市市場容量量，淡紅色為城市化化率發(fā)展展后的市市場容量量數(shù)據(jù)來源源：cric制定城市市投資戰(zhàn)戰(zhàn)略示意意容量比較較-城市化率：通過對各各城市的城市化率規(guī)劃預預期比較較，結合合城市的的能級因因素，對對城市容量量矩陣進進行第二二輪調(diào)整。城市化率帶動的容量增長預期值城市50萬方以上濟南、南昌、合肥20-50萬方清遠、湘潭、青島、寧波、泰安、包頭、鄂爾多斯、呼和浩特、貴陽、煙臺/哈爾濱、鎮(zhèn)江、惠州、臺州、嘉興、連云港、江陰、揚州、鄭州、營口、淮安、膠州、廊坊、達州、溫州、威海、江門、常熟、湖州、南充、徐州、舟山、吳江、韶關、泰興、秦皇島、紹興、金華、啟東、上虞、昆山、石家莊、六安、聊城、常州20萬方以下泰州、丹東、曲靖、沈陽、東港、衢州、蘇州、新泰、金壇、宜興、南通、太倉、溧陽、株洲、昆明、漳州、棗莊、滄州、唐山、廣州、平湖、湛江、邯鄲、鹽城、海寧、鷹潭、桐鄉(xiāng)、張家港數(shù)據(jù)來源源：““十二五五”規(guī)劃劃綱要數(shù)數(shù)據(jù)注：城市市化率已已達到100%的城市市，如如深圳圳、珠珠海、、佛山山、中中山、、廈門門等本本輪將將不做做容量量增長長值調(diào)調(diào)整。。利潤水水平市場規(guī)模（萬平平方米米）調(diào)整的的依據(jù)據(jù)制定城城市投投資戰(zhàn)戰(zhàn)略示意意【容量比比較-區(qū)域規(guī)規(guī)劃】城市受區(qū)域域規(guī)劃劃的輻輻射程程度也也會影影響城城市未未來房房地產(chǎn)容量變化。。區(qū)域輻輻射力力影響響的大小取決于于四個個方面面2143區(qū)域整整體定定位交通配配套產(chǎn)業(yè)定定位城市資資源區(qū)域規(guī)規(guī)劃級級別國家政政策傾傾斜程程度規(guī)劃所所覆蓋蓋的區(qū)區(qū)域整體產(chǎn)產(chǎn)業(yè)定定位產(chǎn)業(yè)之之間是是否形形成銜銜接互互補作作用交通系系統(tǒng)規(guī)規(guī)劃是否能能形成成交通通一體體化自然資資源（（海濱濱、山山林等等）人文資資源（（國家家級旅旅游景景點、、歷史史遺址址、大大型娛娛樂設設施等等）制定城城市投投資戰(zhàn)戰(zhàn)略示意意長三角角城市市群——長三角角一體體化（（產(chǎn)業(yè)業(yè)一體體化、、交通通一體體化））合肥巢湖蕪湖南京揚州鎮(zhèn)江南京都市圈皖江經(jīng)濟帶杭州城市圈長三角城市群核心城市次核心城市上海杭州南京主要輻射范圍蘇州、無錫、常州、南通湖州、嘉興、紹興揚州、鎮(zhèn)江、淮安次要輻射范圍合肥、蕪湖、寧波、金華、泰州、鹽城重大事事件1、皖江江經(jīng)濟濟帶升升級至至國家家戰(zhàn)略略主要利利好：：產(chǎn)業(yè)業(yè)轉(zhuǎn)移移、人人口導導入重點影影響城城市：：合肥、、蕪湖湖、馬馬鞍山山、銅銅陵、、安慶慶2、京京滬滬高高鐵鐵開開通主要要利利好好：完完善善1小時時交交通通圈，，一體體化化進進程程加加快快重點點影影響響城城市市：京滬滬高高鐵鐵沿沿線城城市市3、舟舟山山群群島島新新區(qū)區(qū)規(guī)規(guī)劃劃主要要利利好好：帶帶動動長長三三角角地地區(qū)區(qū)泛泛海海洋洋產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)發(fā)發(fā)展展重點點影影響響城城市市：舟山山制定定城城市市投投資資戰(zhàn)戰(zhàn)略略示意意巢湖市一分為為三：國務院院在2011年7月14日以國函［2011］84號文下發(fā)給安安徽省名為《國務院關于同同意安徽省撤撤銷地級巢湖湖市及部分行行政區(qū)劃調(diào)整整的批復》。這意味著巢巢湖將被分為為三部分，分分別并入合肥肥、蕪湖和馬馬鞍山，其中中，合肥市受受益最大，巢巢湖似乎成為為合肥的“內(nèi)內(nèi)湖”，最為為明顯的就是是有利于合肥肥濱湖新區(qū)的的發(fā)展。大合肥戰(zhàn)略：：加大區(qū)域資源源整合力度，，優(yōu)化總體布布局，促進區(qū)區(qū)域經(jīng)濟社會會協(xié)調(diào)發(fā)展。。促進皖江經(jīng)濟濟帶發(fā)展：在在分拆巢湖之之前，安徽東東部城市，包包括蕪湖和馬馬鞍山以及巢巢湖都采取了了東向戰(zhàn)略，，主動融入長長三角，尤其其是南京都市市圈。因此，，此次的調(diào)整整將使合肥發(fā)發(fā)揮省內(nèi)龍頭頭作用。-極大增強合肥的經(jīng)濟實力，增加合肥產(chǎn)業(yè)競爭力，提高合肥輻射力-合肥市所轄區(qū)縣達到至少10個，面積10000平方公里左右，人口800萬人，人口占全省比例12%，規(guī)模增加不小-城市的向心力大幅增強，合肥、馬鞍山、蕪湖三個城市將形成無縫對接，極大地增強了皖江城市帶整體競爭力城市綜合實力加強城市規(guī)模擴大城市輻射力增強制定城市投資資戰(zhàn)略示意意環(huán)勃海城市群群環(huán)渤海城市群核心城市群次核心城市群京津冀經(jīng)濟區(qū)山東半島經(jīng)濟區(qū)遼東半島經(jīng)濟區(qū)核心城市北京青島、煙臺沈陽、大連主要輻射范圍天津、石家莊、唐山威海、濰坊、濱州、東營鞍山、撫順、本溪、丹東次要輻射范圍河北、山東、遼寧、山西其他城市重大事件1、天津濱海新新區(qū)納入國家家發(fā)展戰(zhàn)略主要利好：吸吸引資金、人人口導入重點影響城市市：天津2、京津唐都市市經(jīng)濟圈主要利好：加加速區(qū)域一體體化，互補發(fā)發(fā)展重點影響城市市：北京、天津、、唐山3、山東半島藍藍色經(jīng)濟區(qū)建建設主要利好：海海陸一體化，，推動海洋旅旅游業(yè)，推進進中日韓貿(mào)易易重點影響城市市：青島、煙臺、、威海、濰坊坊、濱州、東東營等京津冀經(jīng)濟區(qū)區(qū)山東半島經(jīng)濟濟區(qū)制定城市投資資戰(zhàn)略示意意第五個直轄市市猜想：沈陽陽的東北核心心城市地位鞏鞏固，經(jīng)濟發(fā)發(fā)展和人口規(guī)規(guī)模均占優(yōu)。。早在十一五期期間，當時為為了加快振興興東北老工業(yè)業(yè)基地的步伐伐，中央、國國務院就有考考慮將沈陽市市作為新的國國家直轄市，，但由于種種種原因，一直直沒有得到結結果。根據(jù)目前東北北地區(qū)的狀況況及現(xiàn)有的行行政區(qū)劃，以以及未來東北北地區(qū)的定位位來看，作為為東北地區(qū)最最大的城市、、東北地區(qū)的的核心城市——沈陽市，具備備了成為國家家級中心城市市的一切要素素。-遼寧省十二五規(guī)劃中的“建設沈陽國家中心城市”-8月28日沈陽、撫順、鐵嶺三市正式開始共用024區(qū)號-長久以來對于沈陽將成為直轄市的傳言就不絕于耳猜想一猜想二猜想三如能像之前規(guī)規(guī)劃中所提及及的那樣，未未來沈陽直轄轄市，將包括括現(xiàn)在的沈陽陽市、撫順市市和鐵嶺市。。直轄市內(nèi)將將不設地級市市只設地級區(qū)區(qū)。新的沈陽陽直轄市將包包括市轄區(qū)9個，縣級市市2個，縣5個，自治縣縣2個。土地總總面積達37237平方公里，，總人口1200萬人。制定城市投投資戰(zhàn)略示意意交通配套【容量比較-區(qū)域規(guī)劃】交通配套的的完善將增增強中小城城市與大城城市之間的的流動性，，從而帶動動城市房地地產(chǎn)市場容容量的增加加。0.5小時以內(nèi)軌道交通11號線2009年2010年外來購房占比增幅（λ）昆山44%51%7%0.5-1小時滬寧高鐵2010年上半年2011年上半年外來購房占比增幅（λ）常州18%21%3%1.5-2小時滬杭高鐵2010年上半年2011年上半年外來購房占比增幅（λ）杭州25%26%1%隨著軌交、、高鐵的陸陸續(xù)通車，，上海對周周邊小城市市形成了較較大的利好好影響，區(qū)區(qū)域軌交網(wǎng)網(wǎng)正逐漸改改變著城市市的概念。。從目前來來看，在兩兩小時以內(nèi)內(nèi)可到達的的城市之間間，交通帶帶來的外來來購房人口口較明顯。。從對昆山、、常州、杭杭州三個不不同可達距距離的參考考，推算出出交通配套套對房地產(chǎn)產(chǎn)市場容量量的增長值值。交通配套對城市外來購房者的影響半小時兩小時一小時對外來購房者的吸引力制定城市投投資戰(zhàn)略示意意【容量比較-區(qū)域規(guī)劃】三四線城市市對于一二二線城市的的產(chǎn)業(yè)承接接帶來大量量外來人口口，從而在在一定程度度上增加了了當?shù)胤康氐禺a(chǎn)市場容容量。城市級別產(chǎn)業(yè)定位產(chǎn)業(yè)導入/導出由于產(chǎn)業(yè)導入帶來房地產(chǎn)市場容量的變化一二線線城市產(chǎn)業(yè)定位高，以高技術和服務業(yè)為主，基本不接受其他城市的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移產(chǎn)業(yè)導出無三四線城市產(chǎn)業(yè)能級較低，較容易接受一二線城市勞動密集型產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)移產(chǎn)業(yè)導入增加產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移就近原則：：同等條件下下，離被轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移產(chǎn)業(yè)所所在城市越越近，轉(zhuǎn)移移可能性越越大。產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的的兩大原則則由高向低原原則：城市產(chǎn)業(yè)能能級越高，，接受產(chǎn)業(yè)業(yè)轉(zhuǎn)移的可可能性越小小。制定城市投投資戰(zhàn)略示意意【容量比較-區(qū)域規(guī)劃】豐富的城市市資源也能能帶來一定定量外來人人口的進入入，從而在在一定程度度上帶動該該城市房地地產(chǎn)市場容容量的放大大。城市級別旅游資源定位投資需求由于投資需求帶來房地產(chǎn)市場容量的變化系數(shù)設定（λ）國家級旅游城市城市旅游資源豐富，尤其是自然資源，能吸引全國客戶投資者目光，如三亞大大市場調(diào)研數(shù)據(jù)顯示：國家級旅游城市中房地產(chǎn)市場年度成交量的約5%來自于城市資源帶動區(qū)域級旅游城市城市旅游資源相對豐富，僅對區(qū)域內(nèi)投資客戶有吸引力，如清遠較大較大市場調(diào)研數(shù)據(jù)顯示：區(qū)域級旅游城市中房地產(chǎn)市場年度成交量的約2%來自于城市資源的帶動無旅游資源城市基本無旅游資源，城市資源不對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生吸引力無無無城市資源城市資源將為房地產(chǎn)發(fā)展提供優(yōu)質(zhì)的景觀條件，便于開發(fā)旅游地產(chǎn)、概念地產(chǎn)等新型地產(chǎn)模式；優(yōu)美的自然和人文資源不僅能吸引廣大旅游者了解該城市，還有可能使得旅游者對該城市產(chǎn)生好感和向往，間接促使旅游者在該城市定居或投資置業(yè)。2005年2015年2010年住宅成交量變化旅游型城市規(guī)劃后對威海的影響威海案例190.3696.5制定城市投投資戰(zhàn)略示意意容量比較-區(qū)域規(guī)劃：通過對各城城市在交通配套套、產(chǎn)業(yè)定位、城城市資源以以及所在城城市群的價價值判斷，對城市市容量矩陣陣進行第三三輪調(diào)整。區(qū)域輻射帶動的容量增長預期值城市50萬方以上沈陽、蘇州、青島、昆明、廊坊、哈爾濱、惠州、鄭州、煙臺20-50萬方營口、株洲、廣州、昆山、佛山、常州、鞍山、中山、紹興、合肥、南通、嘉興、鎮(zhèn)江、貴陽、唐山、江陰、泰安、江門、珠海、威海、常熟、石家莊、溫州、聊城、包頭、南昌20萬方以下清遠、吳江、濟南、湘潭、徐州、臺州、金華、廈門、深圳、鄂爾多斯、揚州、寧波、漳州、棗莊、湖州、泰州、邯鄲、張家港、鹽城、淮安、海寧、丹東、滄州、膠州、湛江、南充、桐鄉(xiāng)、太倉、連云港、平湖、秦皇島、呼和浩特、韶關、溧陽、曲靖、六安、舟山、上虞、鷹潭、宜興、衢州、新泰、達州、泰興、金壇、啟東、東港調(diào)整的依據(jù)據(jù)市場規(guī)模（萬平方米米）利潤水平制定城市投投資戰(zhàn)略示意意【利潤比較的的優(yōu)化調(diào)整整】通過研究對對比發(fā)現(xiàn)，成本、溢溢價是影響響該城市商商品住宅市市場利潤潤空空間間的的核核心心關關鍵鍵要要素素。。成本本土地地成成本本建安安成成本本其他他成成本本溢價價能能力力品牌牌溢溢價價產(chǎn)品品溢溢價價利潤潤空空間間制定定城城市市投投資資戰(zhàn)戰(zhàn)略略【利潤潤比比較較-成本本】通過過對對比比研研究究發(fā)發(fā)現(xiàn)現(xiàn)，土土地地樓樓板板價價、、溢溢價價率率及及土土地地獲獲取取難難易易程程度度依依次次為為一一線線城城市市大大于于二二線線城城市市，，二二線線城城市市大大于于三三四四線線城城市市。。序號成本考核要素1土地成本土地樓板價

土地溢價率土地獲取難易程度2前期工程費用由于相對固定，不做為我們重點研究對象3基礎設施建設費4建筑安裝工程費5公共配套設施費6開發(fā)期間稅費7其他稅費8不可預見費土地獲取渠道城市類型競爭強度成本水平談判難易程度政府公開招拍掛經(jīng)濟水平較高，房地產(chǎn)市場相對成熟的城市，如上海、北京、深圳等一二線城市

較大較高資金驅(qū)動，談判難度一般政府協(xié)議土地出讓經(jīng)濟水平相對較低、房地產(chǎn)市場成熟度相對不高的城市，如三、四線城市等

一般較低資源驅(qū)動，談判難度較大，關鍵在于政府資源如何？企業(yè)二手土地轉(zhuǎn)讓兩者兼之

一般一般渠道驅(qū)動，談判伴讀一般，關鍵在于如何處理信息對稱問題*一一線線城城市市：：北北京京、、上上海海、、廣廣州州、、深深圳圳二線線城市市：南南京京、、杭杭州州、、武武漢漢、長長沙沙、、合合肥肥、、西西安安、、鄭州州等等cric監(jiān)測測的的20個省省會會、、直直轄轄市市城城市市三四四線線城城市市：：蘇蘇州州、、無無錫錫、、珠珠海海、、嘉嘉興興、、泰泰州州等等cric監(jiān)測測30個地地級級市市及及縣縣級級市市數(shù)據(jù)來源源：cric2010年一、二二、三四四線主要要城市土土地樓板板價及溢溢價率對對比圖制定城市市投資戰(zhàn)戰(zhàn)略示意意【利潤比較較-成本】通過研究究各能級級城市土土地樓板板價及溢溢價率發(fā)發(fā)現(xiàn)，由由于土地地成本所所帶來利利潤變動動幅度依依次為一一線城市市、二線線城市、、三四線線城市。。

2010年土地樓板價2010年房價平均建安成本平均利潤率一線城市75002000030000.48二線城市2050750020000.46三四線城市1200430012000.44考慮到土土地樓板板價與城城市出讓讓土地所所在區(qū)域域、位置置、供地地總量有有較大關關系，變變動幅度度較大，，尤其是是土地供供應日益益郊區(qū)化化的一線線城市；；而土地地溢價則則更能直直接反映映出由于于開發(fā)商商對地塊塊的競爭爭導致土土地成本本的上漲漲，因此此土地成成本中我我們重點點考慮土土地溢價價帶來的的利潤變變動。由于土地溢溢價而導致致城市利潤潤變動幅度度如下：一線城市下下降0.13點；二線城城市下降0.06點；三四線線城市下降降0.04點數(shù)據(jù)來源：：cric，單位：元元/平方米

2010年溢價前土地樓板價2010年房價平均建安成本平均利潤率一線城市49002000030000.61二線城市1500750020000.53三四線城市1000430012000.48土地溢價前前各城市利利潤率示意意表土地溢價后后各城市利利潤率示意意表*一線城市市：北京、、上海、廣廣州、深圳；二線線城市：南京、杭杭州、武漢漢、長沙、合合肥、西安安、鄭州等cric監(jiān)測的20個省會、直直轄市城市市；三四線線城市：蘇蘇州、無錫錫、珠海、、嘉興、泰泰州等cric監(jiān)測30個地級市及及縣級市制定城市投投資戰(zhàn)略示意意利潤比較（（成本）：：通過對各城市由于拿拿地成本的增加加而導致利利潤下降幅幅度的測算算，對各城城市的利潤潤進行第一一輪調(diào)整。。市場規(guī)模（萬平方米）利潤水平評估的依據(jù)據(jù)成本利潤調(diào)整幅度城市下調(diào)0.10以上溫州、廣州、深圳、太倉、蘇州、常熟、張家港、臺州、南通下調(diào)0.05以上合肥、啟東、漳州、秦皇島、常州、南昌、嘉興、青島、上虞、徐州、湖州、湛江、昆山、舟山、珠海、佛山、衢州、廈門、寧波、金華、紹興、吳江、昆明、清遠、鹽城、棗莊、宜興、泰興、滄州、唐山、濟南、鄭州、廊坊、株洲下調(diào)0.05以下江陰、連云港、邯鄲、六安、南充、海寧、新泰、膠州、鄂爾多斯、威海、聊城、鷹潭、揚州、包頭、韶關、平湖、桐鄉(xiāng)、達州、湘潭、淮安、泰安、曲靖、沈陽、營口、貴陽、中山、江門、金壇、溧陽、東港、鞍山、泰州、哈爾濱、鎮(zhèn)江、丹東、石家莊、惠州、煙臺、呼和浩特制定城市投投資戰(zhàn)略示意意除了復地集集團自身具具有的品牌牌溢價外，，城市對產(chǎn)產(chǎn)品溢價的的接受程度度成為影響響溢價提升升的重要因因素類型一：開開發(fā)企業(yè)的“品品牌溢價””類型二：開開發(fā)項目的“產(chǎn)產(chǎn)品溢價””復地集團““以人為藍藍圖”的品品牌文化和和長久以來來所追求的的高標準產(chǎn)產(chǎn)品打造，，為企業(yè)贏得良好的的“品牌溢價價”“產(chǎn)品溢價價”可以從高端項目目、精裝修修標準等體體現(xiàn)，購房房者對高標標準產(chǎn)品的的購買欲和和市場的接接納度是關關鍵所在萬科的項目目比周邊高出5%-10%綠城在杭州州的項目銷售普遍快快于其他對手星河灣的產(chǎn)產(chǎn)品被譽為為是“精品””的代表朗詩的產(chǎn)品品被稱為是“高科技技”產(chǎn)品的代表普通開發(fā)商品牌開發(fā)商品牌溢價部分普通產(chǎn)品高端產(chǎn)品產(chǎn)品溢價部分【利潤比較（（溢價）】影響利潤的的又一關鍵鍵要素是開開發(fā)商的品品牌及產(chǎn)品品的溢價，，品牌及產(chǎn)產(chǎn)品知名度度越高，相相應的利潤潤也越大。。制定城市投投資戰(zhàn)略示意意【利潤比較（（溢價）】通過對各城城市進入知知名企業(yè)的的研究發(fā)現(xiàn)現(xiàn)，由于品品牌和產(chǎn)品品所帶來的的溢價中，，一線城市市高于二線線城市，二二線城市高高于三四線線城市。

城市企業(yè)品牌溢價企業(yè)產(chǎn)品溢價客戶對企業(yè)品牌和企業(yè)產(chǎn)品的認知典型企業(yè)開發(fā)項目比周邊項目溢價典型企業(yè)開發(fā)項目比周邊項目溢價一線城市萬科10%-15%朗詩5-10%客戶對企業(yè)品牌及其產(chǎn)品均十分了解，購買物業(yè)時更加看重的是企業(yè)品牌及其產(chǎn)品質(zhì)量保利9%-15%龍湖25%中海8%-15%金地6%-10%二線城市萬科7%-12%朗詩10%-12%客戶對企業(yè)品牌和企業(yè)產(chǎn)品有一定了解，購買物業(yè)時會對企業(yè)品牌和產(chǎn)品進行比較，購買性價比較高的產(chǎn)品保利6%-12%龍湖20%-25%中海8%-12%金地7-14%三四線城市萬科5%-8%朗詩8%-10%絕大多數(shù)客戶對企業(yè)品牌認知度不高，購買物業(yè)時通常會更多考慮的是產(chǎn)品保利3%-8%龍湖/中海3%-7%金地5%-10%*一線城市市：北京、、上海、廣廣州、深圳圳二線城市：南京、杭杭州、武漢漢、長沙、合合肥、西安安、鄭州等上述述企業(yè)已經(jīng)經(jīng)進入城市市三四線城市市：蘇州、、無錫、常常州等上述述企業(yè)已經(jīng)經(jīng)進入城市市制定城市投投資戰(zhàn)略示意意利潤比較（（溢價）：根據(jù)對各城城市進入知知名