亦莊銀行間REIT培訓(xùn)材料(精簡版)課件

中信證券股份有限公司銀行間REIT培訓(xùn)材料中信證券股份有限公司銀行間REIT培訓(xùn)材料一、關(guān)于REIT的基本簡介2一、關(guān)于REIT的基本簡介21、什么是REITs3REITs房地產(chǎn)投資信托基金〓房地產(chǎn)信托投資基金REIT（RealEstateInvestmentTrust）誕生于20世紀(jì)60年代的美國，目前已經(jīng)是國際上重要的房地產(chǎn)投融資方式。它通過發(fā)行受益憑證匯集眾多投資者的資金，由專門機(jī)構(gòu)經(jīng)營管理，主要投資于能產(chǎn)生穩(wěn)定現(xiàn)金流的房地產(chǎn)，在有效降低風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)通過將出租不動(dòng)產(chǎn)所產(chǎn)生的收入以派息的方式分配給投資人，從而使投資人獲取長期穩(wěn)定的投資收益；REIT是一種具有高收益率的防御性投資產(chǎn)品，風(fēng)險(xiǎn)和收益介于股票和債券之間；REIT通常采取公司制或者契約制的形式，通過證券化的形式，將不可實(shí)時(shí)交易的大宗的房地產(chǎn)資產(chǎn)，轉(zhuǎn)化為小份額的可實(shí)時(shí)交易的REIT份額，提高了房地產(chǎn)資產(chǎn)的變現(xiàn)能力和資金利用效率。1、什么是REITs3REITs房地產(chǎn)投資〓房地產(chǎn)信托投資基2、銀行間REIT的特點(diǎn)4

以資產(chǎn)為支持的類債務(wù)融資：銀行間產(chǎn)品本質(zhì)為基于企業(yè)信用和資產(chǎn)信用的類債權(quán)融資產(chǎn)品，理論上其利率應(yīng)低于資產(chǎn)持有人發(fā)行的普通公司債券；可保留對基礎(chǔ)資產(chǎn)的所有權(quán)和管理權(quán)：在銀行間REIT存續(xù)期間，資產(chǎn)持有人可以服務(wù)性機(jī)構(gòu)的身份繼續(xù)參與對資產(chǎn)日常運(yùn)營的管理，在新行間REIT終止后，資產(chǎn)持有人可對資產(chǎn)進(jìn)行回購；門檻相對較低且審核時(shí)間較短：產(chǎn)品準(zhǔn)備及發(fā)行流程相比交易所市場更簡單，所需時(shí)間較短。銀行間REIT的特點(diǎn)市場參與者比較單一：投資人是以基金、信托和銀行為主的機(jī)構(gòu)投資者，屬于大宗交易市場，廣大中小投資者無法參與；價(jià)格表現(xiàn)不活躍：銀行間產(chǎn)品主要為債券類固定收益產(chǎn)品，較難實(shí)現(xiàn)類似股票發(fā)行市場的大幅溢價(jià)和靈敏的二級市場價(jià)格波動(dòng)；需要資產(chǎn)回購及擔(dān)保安排：針對不同的評級結(jié)果，銀行間產(chǎn)品需要提供相應(yīng)的擔(dān)保措施，以保證委托人在銀行間REIT終止時(shí)履行回購義務(wù)。銀行間REIT存在的難點(diǎn)資產(chǎn)持有人對資產(chǎn)所有權(quán)和管理權(quán)有強(qiáng)烈要求：在銀行間REIT終止后，資產(chǎn)持有人將對物業(yè)資產(chǎn)進(jìn)行回購并獲得資產(chǎn)的所有權(quán)；在銀行間REIT存續(xù)期間，資產(chǎn)持有人將繼續(xù)保持對物業(yè)的管理權(quán)；資產(chǎn)所產(chǎn)生的現(xiàn)金流較為穩(wěn)定：適宜租期較長，且租戶結(jié)構(gòu)和租金收入均較為穩(wěn)定的資產(chǎn)。適合參與銀行間市場的資產(chǎn)2、銀行間REIT的特點(diǎn)4以資產(chǎn)為支持的類債務(wù)融資：銀行間3、交易所REIT的特點(diǎn)5門檻相對較高：對于資產(chǎn)質(zhì)量、產(chǎn)品方案、物業(yè)持有人背景以及發(fā)行模式等有非常嚴(yán)格的要求和規(guī)定；所需時(shí)間較長：證監(jiān)會(huì)的股權(quán)類產(chǎn)品審批流程較銀行間市場行的固定收益類產(chǎn)品更為復(fù)雜，且審批時(shí)間較長；對權(quán)屬要求嚴(yán)格且產(chǎn)權(quán)需發(fā)生轉(zhuǎn)移：對于資產(chǎn)的權(quán)屬性質(zhì)和證照齊備程度有嚴(yán)格標(biāo)準(zhǔn)；同時(shí)，產(chǎn)品設(shè)計(jì)需要基于所有權(quán)轉(zhuǎn)移。

多元化的投資者群體：包括個(gè)人投資者和機(jī)構(gòu)投資者在內(nèi)最廣泛的投資者群體；價(jià)值發(fā)現(xiàn)功能：交易所市場REIT的價(jià)格由基礎(chǔ)資產(chǎn)的盈利能力決定，因此管理公司可通過提高業(yè)績的方式充分發(fā)掘物業(yè)資產(chǎn)的價(jià)值；

財(cái)務(wù)杠桿的運(yùn)用：根據(jù)與監(jiān)管部門的溝通，我們預(yù)計(jì)未來交易所REIT或可允許40%左右的債務(wù)融資杠桿比例；健全成熟的市場制度：信息披露制度、市場監(jiān)管制度和投資者保護(hù)等相關(guān)制度較為成熟。交易所市場的特點(diǎn)交易所市場存在的難點(diǎn)適合參與交易所市場的資產(chǎn)資產(chǎn)規(guī)模相對較大：交易所REIT對物業(yè)資產(chǎn)的規(guī)模將有明確規(guī)定，考慮市場的流動(dòng)性，建議資產(chǎn)最小規(guī)模以20-30億為宜；資產(chǎn)權(quán)屬清晰且租金收益率較高：資產(chǎn)的權(quán)屬清晰明確，同時(shí)租金收益率需達(dá)到特定水平，且具備市場競爭力；資產(chǎn)成長性較強(qiáng)：適合商場、寫字樓等商業(yè)化程度較強(qiáng)，管理公司經(jīng)營模式的管理能力可提升物業(yè)的的價(jià)值，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)在日常運(yùn)營階段的溢價(jià)。3、交易所REIT的特點(diǎn)5門檻相對較高：對于資產(chǎn)質(zhì)量、產(chǎn)品4、銀行間REIT和交易所REIT的比較6銀行間REIT是債務(wù)融資工具。相對于銀行貸款，銀行間REIT擁有利率成本低以及融資期限長的特點(diǎn)。相對于公司債和企業(yè)債，銀行間REIT在企業(yè)信用的基礎(chǔ)上，引入了物業(yè)資產(chǎn)作為支持，具有更高的信用評級及更低的利率成本。但是，與公司債和企業(yè)債一樣，銀行間REIT需要通過盡調(diào)、審批、發(fā)行等環(huán)節(jié)，獲得融資所需要時(shí)間較銀行貸款更長。因此，對于收益不高且未來增長潛力有限的物業(yè)，銀行間REIT是一種成本低成本的債務(wù)融資途徑。

交易所REIT作為一種股權(quán)融資產(chǎn)品，通過出讓物業(yè)的所有權(quán)獲得融資，是持有型物業(yè)的一種退出渠道。交易所REIT對物業(yè)的權(quán)屬、經(jīng)營年限及收益率有著嚴(yán)格的標(biāo)準(zhǔn)。但同時(shí)，對于有增長潛力的優(yōu)質(zhì)物業(yè)，投資者也會(huì)給予一定溢價(jià)。因此，對于資產(chǎn)權(quán)屬清晰，且高收益高增長的優(yōu)質(zhì)物業(yè)，交易所REIT是一種有效的變現(xiàn)途徑。產(chǎn)品性質(zhì)存續(xù)期間物業(yè)的管理權(quán)物業(yè)的所有權(quán)物業(yè)的法律標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)的收益率交易所REIT股權(quán)類產(chǎn)品，作為持有型物業(yè)的退出渠道，通過出讓部分物業(yè)的所有權(quán)獲得股權(quán)融資永續(xù)保持對物業(yè)的管理權(quán)通過持有部分REIT份額擁有部分物業(yè)的所有權(quán)對物業(yè)的產(chǎn)權(quán)等方面標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)格，要求物業(yè)的權(quán)屬無瑕疵。經(jīng)過與投資者的溝通，初步預(yù)計(jì)交易所REIT的的派息收益率需要在5%以上。為了獲得更高的定價(jià)，交易所REIT未來還需保證一定增長空間銀行間REIT類債權(quán)產(chǎn)品，通過物業(yè)的抵押獲得中期的債務(wù)融資，到期需償還債務(wù)的利息及本金中期，3-5年保持對物業(yè)的管理權(quán)在銀行間REIT存續(xù)期間，REIT擁有物業(yè)的所有權(quán)；在銀行間REIT終止后，委托人將重新獲得物業(yè)的所有權(quán)標(biāo)準(zhǔn)較交易所市場寬松，可以探討以房屋所有權(quán)設(shè)立銀行間REIT的模式銀行間REIT的收益足夠覆蓋優(yōu)先級的利息即可。銀行間REIT為固定收益類產(chǎn)品，物業(yè)無需保證未來的增長空間4、銀行間REIT和交易所REIT的比較6銀行間REIT是二、總公司及下屬公司REIT的選擇建議7二、總公司及下屬公司REIT的選擇建議71、總公司REIT選擇建議8選擇建議公司2007年、2008年的租金收入分別為0.72億、1.2億，2009年預(yù)計(jì)總租金收入將達(dá)到1.6億元，租金規(guī)模有限；總公司為配合開發(fā)區(qū)招商引資工作，租金收取較低，物業(yè)的收益率不高，短期內(nèi)無法達(dá)到交易所REIT產(chǎn)品的發(fā)行要求；

依靠財(cái)政補(bǔ)貼人為提高租金收益，也因?yàn)榻灰姿袌鰧Ξa(chǎn)品的市場化程度要求很高，財(cái)政補(bǔ)貼模式很難被審批部門和投資人認(rèn)可而難以實(shí)現(xiàn)在交易所上市?？紤]因素一：總公司運(yùn)營情況銀行間REIT籌備工作相對簡單，發(fā)行籌備復(fù)雜性相對交易所市場REIT要低，發(fā)行籌備的時(shí)間跨度相對較短；

考慮到目前各部門對REIT產(chǎn)品的推進(jìn)力度與態(tài)度，銀行間REIT的推進(jìn)進(jìn)度可能較交易所REIT更快一些；

目前首批參與銀行間市場REIT試點(diǎn)的企業(yè)數(shù)量可以相對較多，且銀行間試點(diǎn)對城市是否擁有試點(diǎn)資格比較看重?？紤]因素二：試點(diǎn)產(chǎn)品操作情況我們建議：總公司先行在銀行間市場發(fā)行REIT產(chǎn)品，待條件成熟以后在交易所市場發(fā)行REIT。1、總公司REIT選擇建議8選擇建議公司2007年、201、總公司REIT選擇建議9銀行間REIT模式以工業(yè)廠房等資產(chǎn)設(shè)立REIT在銀行間債券市場公開發(fā)行REIT受益券募集資金用于開發(fā)區(qū)建設(shè)募集資金工業(yè)廠房等資產(chǎn)建成后出租REIT以所獲得的租金向受益券持有人分配收益REIT到期時(shí)，清償優(yōu)先級受益券本金，REIT終止本期REITs到期后，可用新建的工業(yè)廠房等資產(chǎn)作為基礎(chǔ)資產(chǎn)發(fā)行下一期REITs先試先行，體現(xiàn)開發(fā)區(qū)的創(chuàng)新優(yōu)勢；拓寬多元化融資渠道打造可持續(xù)融資平臺；充分提高融資效率；開創(chuàng)開發(fā)區(qū)建設(shè)融資的新模式；累積企業(yè)信用，為未來資本市場運(yùn)作打下基礎(chǔ)。1、總公司REIT選擇建議9銀行間REIT模式以工業(yè)廠房等資1、總公司REIT選擇建議10交易所REIT模式孵化基金交易所REIT未成熟持有型物業(yè)出售后培育租賃型物業(yè)和經(jīng)營型物業(yè)作為持有型物業(yè)將在總公司體內(nèi)培育成熟后，進(jìn)入專業(yè)孵化基金，可待成熟后直接進(jìn)入交易所REIT資產(chǎn)池。通過交易所REIT，可獲得較高的溢價(jià)倍數(shù)，打通資本市場的退出渠道，獲得最大的品牌效應(yīng)，增強(qiáng)持有型物業(yè)的流動(dòng)性。開發(fā)建設(shè)成熟后出售成熟持有型物業(yè)培育后出售總公司部分變現(xiàn)部分變?yōu)榉蓊~持有開發(fā)平臺1、總公司REIT選擇建議10交易所REIT模式孵化基金交易2、建議銀行間REIT推進(jìn)計(jì)劃11確定初步方案開展現(xiàn)場工作完成申報(bào)材料1234擇機(jī)申報(bào)2、建議銀行間REIT推進(jìn)計(jì)劃11確定初步方案開展現(xiàn)場工作完3、交易所REIT融資方式簡介12金融資本信托公司

信托計(jì)劃銀行

資本市場

貸款私募基金

房地產(chǎn)投資２4投入再開發(fā)物業(yè)出售土地、原材料、勞動(dòng)力成長期物業(yè)（持有）成熟物業(yè)（持有）產(chǎn)業(yè)資本1投入再開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)銀行間REIT交易所REIT股票債券CMBS3交易所REIT在房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)融結(jié)合中的重要地位3、交易所REIT融資方式簡介12金融資本信托公司信托計(jì)劃3、交易所REIT融資方式簡介管理服務(wù)

管理費(fèi)投資者基金管理人REIT托管人房地產(chǎn)物業(yè)物業(yè)管理人派息投資托管費(fèi)受托服務(wù)

物業(yè)管理費(fèi)租金收入持有物業(yè)管理服務(wù)REIT典型結(jié)構(gòu)圖交易所REIT是指在交易所市場進(jìn)行上市交易的REIT產(chǎn)品。主要通過發(fā)行股票或份額，集合公眾投資者資金，由專門機(jī)構(gòu)經(jīng)營管理，通過將投資不動(dòng)產(chǎn)所產(chǎn)生的收入以高比例派息的方式分配給投資者，從而使投資人獲取長期穩(wěn)定的投資收益。13交易所REIT產(chǎn)品概念3、交易所REIT融資方式簡介管理服務(wù)管理費(fèi)投資者基三、境外融資案例分析14三、境外融資案例分析141、金融與地產(chǎn)的唇齒結(jié)合——?jiǎng)P德置地案例凱德置地集團(tuán)是亞洲最大的上市地產(chǎn)公司之一，總部設(shè)在新加坡。核心業(yè)務(wù)包括房地產(chǎn)、服務(wù)公寓以及房地產(chǎn)金融，分布在亞太、歐洲和中東地區(qū)的主要城市。凱德置地的房地產(chǎn)和服務(wù)公寓網(wǎng)絡(luò)遍布全球近20個(gè)國家80多個(gè)城市。憑借其雄厚的產(chǎn)業(yè)資產(chǎn)和商業(yè)知識，凱德置地也為客戶提供的房地產(chǎn)金融產(chǎn)品和服務(wù)。凱德置地上市的子公司和合資公司包括雅詩閣集團(tuán)、萊佛士控股、嘉茂信托、嘉康信托、雅詩閣服務(wù)公寓信托以及在澳大利亞和新加坡上市的澳洲置地。凱德置地投資開發(fā)的高品質(zhì)住宅在上海有上海新家坡、新家坡美樹館、菊園、曼克頓豪庭、江臨天下、匯豪天下、萊詩邸、天山河畔花園、西郊林茵湖畔和柏麗華庭；在北京有上元、卓錦萬代、馬甸項(xiàng)目和京棉項(xiàng)目；在廣州有金沙洲項(xiàng)目；在杭州有拱墅項(xiàng)目；在成都有5-7個(gè)住宅項(xiàng)目.在佛山禪城區(qū)有魁奇路項(xiàng)目和東平路項(xiàng)目。商業(yè)房產(chǎn)包括上海的來福士廣場、北京的凱德大廈、廈門的匯騰大廈和北京的西環(huán)廣場。綜合房產(chǎn)包括廣州的天河新作、北京的來福士廣場和寧波的江北項(xiàng)目。另外，凱德置地在全國擁有或管理著29家購物中心。151、金融與地產(chǎn)的唇齒結(jié)合——?jiǎng)P德置地案例凱德置地集團(tuán)是亞洲最1、金融與地產(chǎn)的唇齒結(jié)合——?jiǎng)P德置地案例（續(xù)）161、金融與地產(chǎn)的唇齒結(jié)合——?jiǎng)P德置地案例（續(xù)）161、金融與地產(chǎn)的唇齒結(jié)合——?jiǎng)P德置地案例（續(xù)）凱德中國及其母公司集團(tuán)旗下有2只房地產(chǎn)信托基金和9只私募基金關(guān)注中國市場，這為其開發(fā)和擴(kuò)張?zhí)峁┝顺渥愕馁Y金支持，形成商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)循環(huán)：首先凱德開發(fā)商業(yè)物業(yè)并持有培育，在此期間可以與開發(fā)基金及孵化基金合作緩解初期資本壓力；待成熟之后通過打包發(fā)行REIT，實(shí)現(xiàn)資本市場的溢價(jià)退出變現(xiàn)，收回投資；同時(shí)用募得的資金投資于新的持有型物業(yè)，等持有型物業(yè)成熟以后再通過增發(fā)等形式將其裝入REIT，從而實(shí)現(xiàn)持有型物業(yè)的滾動(dòng)開發(fā)和REIT的持續(xù)發(fā)行，為開發(fā)商帶來持續(xù)的盈利。對私募基金、上市基金的參股、控股使得其對整個(gè)資本運(yùn)作過程保持足夠的控制力，風(fēng)險(xiǎn)亦得到控制，且可以獲取穩(wěn)定收益。171、金融與地產(chǎn)的唇齒結(jié)合——?jiǎng)P德置地案例（續(xù)）凱德中國及其母2、債權(quán)類REIT案例——臺灣REAT案例分析18

截至目前為止，臺灣共有6支公募（上柜）的REAT，分別為：嘉新國際、宏泰世紀(jì)、新光中山、新光敦南、新光松江、國泰敦南。該等不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)信托的基本信息如下表所示：嘉新萬國宏泰世紀(jì)新光中山新光敦南新光松江（承德、板橋）國泰敦南受益證券部分發(fā)行日2004/6/102004/12/282005/1/102005/6/222007/2/82007/6/25預(yù)期到期日2011/6/102010/12/252010/1/102012/6/222012/2/82012/6/25受益證券到期日2012/12/102012/6/282011/7/102013/12/222013/8/82013/12/25發(fā)行期間8.5年7.5年6.5年8.5年6.5年6.5年發(fā)行總額44.1億44.4億27.97億30.8億13.92億38.3億發(fā)行單位數(shù)4,4104753,8025,5693,93838.3億分券類別總面額與占總發(fā)總額比例A券:16.3億(37%)B券:5億(11.33%)次順位:22.8億(51.7%)A券:17.65億(39.75%)B券:3.55億(8%)次順位(C券):2.5億(5.63%)次順位(D券):20.7億(46.62%)A券:8.7億(31.1%)B券:2.23億(7.97%)C券:1.24億(4.43%)次順位:15.8億(56.49%)A券:11.3億(36.69%)B券:4億(12.98%)C券:1.2億(3.9%)次順位:14.3億(46.43%)A券:5.3億(38.07%)B券:1.212億(8.71%)C券:1.84億(13.22%)次順位:5.568億(40.00%)A券:13.6億(35.05%)B券:2.85億(7.34%)C券:3.1億(7.99%)次順位:18.75億(48.32%)分券類別票面利率A券:2.3%B券:2.6%A券:2.8%B券:3.0%C券:3.7%A券:2.7%B券:2.85%C券:3.0%A券:2.4%B券:2.68%C券:3.0%A券:2.213%B券:2.31%C券:2.313%A券:2.459%B券:2.559%C券:2.959%分券類別信用評級A券:Aaa.B券:A3A券:AAAB券:AA券:AaaB券:A2C券:Baa3A券:AaaB券:A2C券:Baa2A券:AAAB券:AC券:AA券:AAAB券:A+C券:BBB2、債權(quán)類REIT案例——臺灣REAT案例分析18截至目前2、債權(quán)類REIT案例——臺灣REAT案例分析（續(xù)）19嘉新萬國宏泰世紀(jì)新光中山新光敦南新光松江（承德、板橋）國泰敦南資產(chǎn)池部分標(biāo)的建筑物坐落地點(diǎn)臺北市松山區(qū)敦化南路一段2號臺北市松山區(qū)民生東路三段156號臺北市中山區(qū)中山北路二段44號臺北市大安區(qū)敦化南路一段245號臺北市中山區(qū)松江路61-1號臺北市士林區(qū)承德路四段318號臺北縣板橋市中山路一段104號臺北市大安區(qū)敦化南路與基隆路口二段建筑物完成日期與屋齡1986/9/24,17.72年1991/11/29,13.09年1991/9/19,13.2年1986/11/20,18.6年1972/12/22,34.15年1991/3/20,15.9年1990/7/9,16.6年1989/9/15,17.79年建筑物用途商業(yè)辦公大樓商業(yè)辦公大樓商業(yè)辦公大樓商業(yè)辦公大樓商業(yè)辦公大樓商業(yè)辦公大樓商業(yè)辦公大樓商業(yè)辦公大樓信托總面積(坪)10,867.909,836.548,186.109,217.022,144.131324.952,438.958,431.65租賃面積(坪)10,445.408,084.848,054.278,944.462,115.97971.752,438.958,431.24資產(chǎn)估價(jià)中華征信所:4,402,363,861仲量聯(lián)行:4,419,000,000(2003年)戴德梁行:4,503,950,000仲量聯(lián)行:4,378,000,000(2005年)戴德梁行:2,860,750,000仲量聯(lián)行:2,737,000,000(2004年)戴德梁行:3,081,800,000宏大不動(dòng)產(chǎn):3,051,390,000(2005年)戴德梁行:669,860,000宏大不動(dòng)產(chǎn):658,030,000(2007年)戴德梁行:285,510,000宏大不動(dòng)產(chǎn):276,750,000(2007年)戴德梁行:457,050,000宏大不動(dòng)產(chǎn):435,500,000(2007年)戴德梁行:3,847,000,000宏大不動(dòng)產(chǎn):3,810,000,000(2007年)2、債權(quán)類REIT案例——臺灣REAT案例分析（續(xù)）19嘉新2、債權(quán)類REIT案例——臺灣REAT案例分析（續(xù)）20發(fā)行日在6支上柜REAT中，官方核準(zhǔn)日期集中在2004年，但實(shí)際募集年度則平均散布在2004、2005與2007年這三年，每年各有2支REAT發(fā)行；其中，最早的是由臺北國際商業(yè)銀行于2004年6月10日發(fā)行的嘉新萬國；最晚的是由兆豐商業(yè)銀行于2007年6月25日發(fā)行的國泰敦南。預(yù)期到期日較偏向固定收益權(quán)性質(zhì)的REATs，其發(fā)行帶有融資成本，有既定的存續(xù)期間。在REATs的公開說明書中，預(yù)期到期日（受益證券的存續(xù)期間）是指“受益證券存續(xù)期間之結(jié)束日，其與發(fā)行日差距”。在6支上柜REATs中，存續(xù)期間最長為7年，最短為5年，平均存續(xù)期間為5.8年，故設(shè)計(jì)上屬于中期的不動(dòng)產(chǎn)融資工具。發(fā)行總額在6支上柜REATs中，發(fā)行總額最大的是宏泰世紀(jì)，其規(guī)模達(dá)到44.4億新臺幣，而新光松江的發(fā)行總額最小，僅有13.92億。就整體而言，平均發(fā)行總額為33.5億新臺幣，中位數(shù)為34.8億新臺幣，標(biāo)準(zhǔn)差為11.86億新臺幣。從6支上柜REAT來看，發(fā)行總額基本上與資產(chǎn)估價(jià)持平。就發(fā)行總額與資產(chǎn)估價(jià)（取兩家估價(jià)機(jī)構(gòu)出具估價(jià)的平均值）之比而言，平均值為100.07%，標(biāo)準(zhǔn)差為0.18%，其中，最高的是新光敦南的100.43%，最低的是新光中山的99.93%。2、債權(quán)類REIT案例——臺灣REAT案例分析（續(xù)）20發(fā)行2、債權(quán)類REIT案例——臺灣REAT案例分析（續(xù)）21證券分級就3種優(yōu)先順位受益證券而言，信用級別最高的A券的發(fā)行規(guī)模占總發(fā)行規(guī)模的比例最高。其中，A券占總發(fā)行規(guī)模比例最高的是宏泰世紀(jì)，達(dá)到39.75%；而新光中山的A券占總發(fā)行規(guī)模比例為31.1%則為最低。就信用較差的次順位證券而言，其占總發(fā)行規(guī)模比例平均為49.2%，最高值為新光中山的56.49%，最低值為新光松江的40%。從A券占優(yōu)先順位受益證券比例來衡量，平均值為72.13%，最低值恰為次順位證券比重最小的新光松江的63.45%，最高值為宏泰世紀(jì)的83.25%，而次順位證券比重最大的新光中山為71.49%，在優(yōu)先順位證券含有A、B、C券3種類別的4支REATs中是最高的。本息償付就優(yōu)先順位受益證券而言，6支上柜REATs均是采用本息攤還的方式，且以每六個(gè)月為一償付期間。在本金償付順序上，最先償付最優(yōu)先順位受益證券的本金，在最優(yōu)先順位受益證券都被贖回后，才償付次一順位優(yōu)先順位受益證券的本金，以此類推。票面利率

6支上柜REATs的A、B、C券的票面利率設(shè)計(jì)符合風(fēng)險(xiǎn)與報(bào)酬的對稱性。信用級別最高的A券，其票面利率在優(yōu)先順位證券中是最低的，其中，宏泰世紀(jì)的2.8%的A券票面利率為最高，新光松江的2.213%的A券票面利率為最低。相較而言，信用級別較差的C券理應(yīng)被索取較高的報(bào)酬，最高的為宏泰世紀(jì)的3.7%，最低的為新光敦南的2.3%。在6支上柜REATs中，次順位證券均由創(chuàng)始機(jī)構(gòu)直接持有，故無需任何信用評級等指標(biāo)，且大都無票面利率。2、債權(quán)類REIT案例——臺灣REAT案例分析（續(xù)）21證券3、股權(quán)類REIT案例——騰飛A-REIT案例分析22基本情況A-REIT于2002年11月19日在新加坡證券交易所上市交易，成為繼CapitaMallTrust之后新加坡第二支上市REIT，同時(shí)是新加坡第一支上市工業(yè)類REIT。A-REIT背后是全球工業(yè)地產(chǎn)巨頭新加坡騰飛集團(tuán)，這就使得對科技園區(qū)和工業(yè)園區(qū)的投資成為其鮮明特色。騰飛集團(tuán)早在2001年就已經(jīng)開始考慮推出REIT，但是由于REIT這一概念在新加坡尚無先例，和嘉德置地一樣，騰飛集團(tuán)也選擇尋找富有REITs經(jīng)驗(yàn)的海外合作伙伴。騰飛集團(tuán)最終和來自澳大利亞的麥格理古德曼（MacquarieGoodman）走到了一起，兩者合資組建了AMGM資產(chǎn)管理公司，為REIT的推出做準(zhǔn)備。麥格理古德曼公司來頭不小，是全球第一大工業(yè)地產(chǎn)巨頭，由投資銀行麥格理和澳洲工業(yè)地產(chǎn)巨頭嘉民集團(tuán)（Goodman）合資組建。騰飛集團(tuán)在麥格理古德曼的幫助下成功推出A-REIT，資產(chǎn)池包括八處位于新加坡的工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，其中4個(gè)科技園，3個(gè)輕工業(yè)園和1個(gè)定制廠房，總計(jì)可租面積約25萬平方米，公開籌集資金2.4億新元。根據(jù)0.83-0.88新元的發(fā)行價(jià)區(qū)間計(jì)算，A-REIT的年回報(bào)率基于在8.2-8.7%。在六年多的發(fā)展歷程中，又有劍橋工業(yè)、豐樹物流、麥卡特庫克等其他三支工業(yè)類REITs在新加坡上市，但A-REIT依然依靠龐大的資產(chǎn)規(guī)模雄踞榜首。2008年3月，騰飛集團(tuán)收購了嘉民集團(tuán)所持AMGM公司其余40%的股份，并將其改名為騰飛基金管理公司；同時(shí)從嘉民集團(tuán)手中收購了A-REIT6.28%的股權(quán)。這樣，騰飛集團(tuán)以26.77%的持股比例繼續(xù)控制著A-REIT，而基金管理公司則完全歸騰飛集團(tuán)所有。3、股權(quán)類REIT案例——騰飛A-REIT案例分析22基本情3、股權(quán)類REIT案例——騰飛A-REIT案例分析（續(xù)）23收購策略作為第一支在新加坡上市的工業(yè)地類REIT，A-REIT以88處物業(yè)、共計(jì)46億新元的資產(chǎn)規(guī)模雄踞新加坡已有的四支工業(yè)類REITs之首。從上市之初的八處物業(yè)，到現(xiàn)在的91處物業(yè)，A-REIT在短短七年多的時(shí)間內(nèi)實(shí)現(xiàn)了爆炸性的增長，這種飛速擴(kuò)張?jiān)醋訟-REIT積極向外拓展的收購策略。由于REITs需要將大部分收益分配給基金單位持有人，而A-REIT更是將可分派收入100%分配給投資者，其收購所需的資金基本全部來自外部，即通過增發(fā)新股和舉債來籌措資金。一般的操作模式是A-REIT先選定目標(biāo)并提出收購計(jì)劃，同一時(shí)期也會(huì)提出融資計(jì)劃，如此收購和再融資交替進(jìn)行，順暢地實(shí)現(xiàn)了A-REIT規(guī)模的迅速擴(kuò)張。3、股權(quán)類REIT案例——騰飛A-REIT案例分析（續(xù)）233、股權(quán)類REIT案例——騰飛A-REIT案例分析（續(xù)）24資產(chǎn)管理A-REIT的資產(chǎn)組合非常多元化，包含了商務(wù)科學(xué)園、輕工業(yè)物業(yè)、高科技工業(yè)物業(yè)、物流配送物業(yè)和倉儲零售物業(yè)、分層廠房等六種物業(yè)類型，且任何單一物業(yè)的租金貢獻(xiàn)度都在5%以下，這就避免了對特定物業(yè)的過度依賴，有效的實(shí)現(xiàn)了風(fēng)險(xiǎn)分散。A-REIT的租約平均到期時(shí)間約為五年半，長期和短期租約分布較為均衡，最長的租約到2024年才到期，這就使得A-REIT的租金收益在各個(gè)年度之間不會(huì)劇烈變化，在最大程度保持租金收入穩(wěn)定性，整體租金收入具有較高的可預(yù)期性，同時(shí)也可以在市場租金上揚(yáng)時(shí)擁有彈性空間。3、股權(quán)類REIT案例——騰飛A-REIT案例分析（續(xù)）243、股權(quán)類REIT案例——騰飛A-REIT案例分析（續(xù)）25資產(chǎn)管理（續(xù)）A-REIT在租戶組合方面有著獨(dú)特的考量。把傳統(tǒng)的制造業(yè)廠房控制在比較低的水平，而將招租重點(diǎn)放在了生物、醫(yī)藥、電子、咨詢等技術(shù)含量高、發(fā)展前景好的朝陽產(chǎn)業(yè)。此外，A-REIT擁有860家以上的租戶，前十大租戶貢獻(xiàn)了整體租金收益的25.9%，其中多為實(shí)力雄厚的上市公司，在各自所屬的行業(yè)具備一定的影響力。A-REIT在衡量收購目標(biāo)時(shí)會(huì)著重考慮交通便利的因素，這亦是工業(yè)企業(yè)或者科技園區(qū)租戶考量的重要指標(biāo)。A-REIT的物業(yè)地理位置優(yōu)越，都分布在交通干道沿線。另外，科技園區(qū)和一些高科技工業(yè)物業(yè)都選在與CBD區(qū)域較近的位置，有助于依托便利的交通和濃厚的商業(yè)氛圍，吸引高端企業(yè)和人才的入駐。3、股權(quán)類REIT案例——騰飛A-REIT案例分析（續(xù)）253、股權(quán)類REIT案例——騰飛A-REIT案例分析（續(xù)）26業(yè)績表現(xiàn)上市七年多以來，A-REIT整體經(jīng)營狀況良好，凈利潤保持了穩(wěn)健的增長態(tài)勢，每基金單位分紅穩(wěn)步提高，為投資者提供了可靠而且可觀的回報(bào)。就股價(jià)而言，A-REIT表現(xiàn)優(yōu)于大盤。A-REIT還被穆迪評為A3級，且入選MSCI指數(shù)、EPRA/NAREIT全球房地產(chǎn)指數(shù)、GPR亞洲250指數(shù)成份股。A-REIT的成功主要源于積極的收購策略和穩(wěn)健的資產(chǎn)管理。實(shí)際上，對于工業(yè)地產(chǎn)來說，租約期限一般較長，單純通過內(nèi)生增長來提高租金，很難有非常明顯的效果。如果外加收購高收益率的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，則可以提高整體回報(bào)率。而REITs恰恰提供了這樣一種內(nèi)生增長和外生增長相結(jié)合的模式和渠道。3、股權(quán)類REIT案例——騰飛A-REIT案例分析（續(xù)）262727演講完畢，謝謝觀看！演講完畢，謝謝觀看！中信證券股份有限公司銀行間REIT培訓(xùn)材料中信證券股份有限公司銀行間REIT培訓(xùn)材料一、關(guān)于REIT的基本簡介30一、關(guān)于REIT的基本簡介21、什么是REITs31REITs房地產(chǎn)投資信托基金〓房地產(chǎn)信托投資基金REIT（RealEstateInvestmentTrust）誕生于20世紀(jì)60年代的美國，目前已經(jīng)是國際上重要的房地產(chǎn)投融資方式。它通過發(fā)行受益憑證匯集眾多投資者的資金，由專門機(jī)構(gòu)經(jīng)營管理，主要投資于能產(chǎn)生穩(wěn)定現(xiàn)金流的房地產(chǎn)，在有效降低風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)通過將出租不動(dòng)產(chǎn)所產(chǎn)生的收入以派息的方式分配給投資人，從而使投資人獲取長期穩(wěn)定的投資收益；REIT是一種具有高收益率的防御性投資產(chǎn)品，風(fēng)險(xiǎn)和收益介于股票和債券之間；REIT通常采取公司制或者契約制的形式，通過證券化的形式，將不可實(shí)時(shí)交易的大宗的房地產(chǎn)資產(chǎn)，轉(zhuǎn)化為小份額的可實(shí)時(shí)交易的REIT份額，提高了房地產(chǎn)資產(chǎn)的變現(xiàn)能力和資金利用效率。1、什么是REITs3REITs房地產(chǎn)投資〓房地產(chǎn)信托投資基2、銀行間REIT的特點(diǎn)32

以資產(chǎn)為支持的類債務(wù)融資：銀行間產(chǎn)品本質(zhì)為基于企業(yè)信用和資產(chǎn)信用的類債權(quán)融資產(chǎn)品，理論上其利率應(yīng)低于資產(chǎn)持有人發(fā)行的普通公司債券；可保留對基礎(chǔ)資產(chǎn)的所有權(quán)和管理權(quán)：在銀行間REIT存續(xù)期間，資產(chǎn)持有人可以服務(wù)性機(jī)構(gòu)的身份繼續(xù)參與對資產(chǎn)日常運(yùn)營的管理，在新行間REIT終止后，資產(chǎn)持有人可對資產(chǎn)進(jìn)行回購；門檻相對較低且審核時(shí)間較短：產(chǎn)品準(zhǔn)備及發(fā)行流程相比交易所市場更簡單，所需時(shí)間較短。銀行間REIT的特點(diǎn)市場參與者比較單一：投資人是以基金、信托和銀行為主的機(jī)構(gòu)投資者，屬于大宗交易市場，廣大中小投資者無法參與；價(jià)格表現(xiàn)不活躍：銀行間產(chǎn)品主要為債券類固定收益產(chǎn)品，較難實(shí)現(xiàn)類似股票發(fā)行市場的大幅溢價(jià)和靈敏的二級市場價(jià)格波動(dòng)；需要資產(chǎn)回購及擔(dān)保安排：針對不同的評級結(jié)果，銀行間產(chǎn)品需要提供相應(yīng)的擔(dān)保措施，以保證委托人在銀行間REIT終止時(shí)履行回購義務(wù)。銀行間REIT存在的難點(diǎn)資產(chǎn)持有人對資產(chǎn)所有權(quán)和管理權(quán)有強(qiáng)烈要求：在銀行間REIT終止后，資產(chǎn)持有人將對物業(yè)資產(chǎn)進(jìn)行回購并獲得資產(chǎn)的所有權(quán)；在銀行間REIT存續(xù)期間，資產(chǎn)持有人將繼續(xù)保持對物業(yè)的管理權(quán)；資產(chǎn)所產(chǎn)生的現(xiàn)金流較為穩(wěn)定：適宜租期較長，且租戶結(jié)構(gòu)和租金收入均較為穩(wěn)定的資產(chǎn)。適合參與銀行間市場的資產(chǎn)2、銀行間REIT的特點(diǎn)4以資產(chǎn)為支持的類債務(wù)融資：銀行間3、交易所REIT的特點(diǎn)33門檻相對較高：對于資產(chǎn)質(zhì)量、產(chǎn)品方案、物業(yè)持有人背景以及發(fā)行模式等有非常嚴(yán)格的要求和規(guī)定；所需時(shí)間較長：證監(jiān)會(huì)的股權(quán)類產(chǎn)品審批流程較銀行間市場行的固定收益類產(chǎn)品更為復(fù)雜，且審批時(shí)間較長；對權(quán)屬要求嚴(yán)格且產(chǎn)權(quán)需發(fā)生轉(zhuǎn)移：對于資產(chǎn)的權(quán)屬性質(zhì)和證照齊備程度有嚴(yán)格標(biāo)準(zhǔn)；同時(shí)，產(chǎn)品設(shè)計(jì)需要基于所有權(quán)轉(zhuǎn)移。

多元化的投資者群體：包括個(gè)人投資者和機(jī)構(gòu)投資者在內(nèi)最廣泛的投資者群體；價(jià)值發(fā)現(xiàn)功能：交易所市場REIT的價(jià)格由基礎(chǔ)資產(chǎn)的盈利能力決定，因此管理公司可通過提高業(yè)績的方式充分發(fā)掘物業(yè)資產(chǎn)的價(jià)值；

財(cái)務(wù)杠桿的運(yùn)用：根據(jù)與監(jiān)管部門的溝通，我們預(yù)計(jì)未來交易所REIT或可允許40%左右的債務(wù)融資杠桿比例；健全成熟的市場制度：信息披露制度、市場監(jiān)管制度和投資者保護(hù)等相關(guān)制度較為成熟。交易所市場的特點(diǎn)交易所市場存在的難點(diǎn)適合參與交易所市場的資產(chǎn)資產(chǎn)規(guī)模相對較大：交易所REIT對物業(yè)資產(chǎn)的規(guī)模將有明確規(guī)定，考慮市場的流動(dòng)性，建議資產(chǎn)最小規(guī)模以20-30億為宜；資產(chǎn)權(quán)屬清晰且租金收益率較高：資產(chǎn)的權(quán)屬清晰明確，同時(shí)租金收益率需達(dá)到特定水平，且具備市場競爭力；資產(chǎn)成長性較強(qiáng)：適合商場、寫字樓等商業(yè)化程度較強(qiáng)，管理公司經(jīng)營模式的管理能力可提升物業(yè)的的價(jià)值，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)在日常運(yùn)營階段的溢價(jià)。3、交易所REIT的特點(diǎn)5門檻相對較高：對于資產(chǎn)質(zhì)量、產(chǎn)品4、銀行間REIT和交易所REIT的比較34銀行間REIT是債務(wù)融資工具。相對于銀行貸款，銀行間REIT擁有利率成本低以及融資期限長的特點(diǎn)。相對于公司債和企業(yè)債，銀行間REIT在企業(yè)信用的基礎(chǔ)上，引入了物業(yè)資產(chǎn)作為支持，具有更高的信用評級及更低的利率成本。但是，與公司債和企業(yè)債一樣，銀行間REIT需要通過盡調(diào)、審批、發(fā)行等環(huán)節(jié)，獲得融資所需要時(shí)間較銀行貸款更長。因此，對于收益不高且未來增長潛力有限的物業(yè)，銀行間REIT是一種成本低成本的債務(wù)融資途徑。

交易所REIT作為一種股權(quán)融資產(chǎn)品，通過出讓物業(yè)的所有權(quán)獲得融資，是持有型物業(yè)的一種退出渠道。交易所REIT對物業(yè)的權(quán)屬、經(jīng)營年限及收益率有著嚴(yán)格的標(biāo)準(zhǔn)。但同時(shí)，對于有增長潛力的優(yōu)質(zhì)物業(yè)，投資者也會(huì)給予一定溢價(jià)。因此，對于資產(chǎn)權(quán)屬清晰，且高收益高增長的優(yōu)質(zhì)物業(yè)，交易所REIT是一種有效的變現(xiàn)途徑。產(chǎn)品性質(zhì)存續(xù)期間物業(yè)的管理權(quán)物業(yè)的所有權(quán)物業(yè)的法律標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)的收益率交易所REIT股權(quán)類產(chǎn)品，作為持有型物業(yè)的退出渠道，通過出讓部分物業(yè)的所有權(quán)獲得股權(quán)融資永續(xù)保持對物業(yè)的管理權(quán)通過持有部分REIT份額擁有部分物業(yè)的所有權(quán)對物業(yè)的產(chǎn)權(quán)等方面標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)格，要求物業(yè)的權(quán)屬無瑕疵。經(jīng)過與投資者的溝通，初步預(yù)計(jì)交易所REIT的的派息收益率需要在5%以上。為了獲得更高的定價(jià)，交易所REIT未來還需保證一定增長空間銀行間REIT類債權(quán)產(chǎn)品，通過物業(yè)的抵押獲得中期的債務(wù)融資，到期需償還債務(wù)的利息及本金中期，3-5年保持對物業(yè)的管理權(quán)在銀行間REIT存續(xù)期間，REIT擁有物業(yè)的所有權(quán)；在銀行間REIT終止后，委托人將重新獲得物業(yè)的所有權(quán)標(biāo)準(zhǔn)較交易所市場寬松，可以探討以房屋所有權(quán)設(shè)立銀行間REIT的模式銀行間REIT的收益足夠覆蓋優(yōu)先級的利息即可。銀行間REIT為固定收益類產(chǎn)品，物業(yè)無需保證未來的增長空間4、銀行間REIT和交易所REIT的比較6銀行間REIT是二、總公司及下屬公司REIT的選擇建議35二、總公司及下屬公司REIT的選擇建議71、總公司REIT選擇建議36選擇建議公司2007年、2008年的租金收入分別為0.72億、1.2億，2009年預(yù)計(jì)總租金收入將達(dá)到1.6億元，租金規(guī)模有限；總公司為配合開發(fā)區(qū)招商引資工作，租金收取較低，物業(yè)的收益率不高，短期內(nèi)無法達(dá)到交易所REIT產(chǎn)品的發(fā)行要求；

依靠財(cái)政補(bǔ)貼人為提高租金收益，也因?yàn)榻灰姿袌鰧Ξa(chǎn)品的市場化程度要求很高，財(cái)政補(bǔ)貼模式很難被審批部門和投資人認(rèn)可而難以實(shí)現(xiàn)在交易所上市。考慮因素一：總公司運(yùn)營情況銀行間REIT籌備工作相對簡單，發(fā)行籌備復(fù)雜性相對交易所市場REIT要低，發(fā)行籌備的時(shí)間跨度相對較短；

考慮到目前各部門對REIT產(chǎn)品的推進(jìn)力度與態(tài)度，銀行間REIT的推進(jìn)進(jìn)度可能較交易所REIT更快一些；

目前首批參與銀行間市場REIT試點(diǎn)的企業(yè)數(shù)量可以相對較多，且銀行間試點(diǎn)對城市是否擁有試點(diǎn)資格比較看重?？紤]因素二：試點(diǎn)產(chǎn)品操作情況我們建議：總公司先行在銀行間市場發(fā)行REIT產(chǎn)品，待條件成熟以后在交易所市場發(fā)行REIT。1、總公司REIT選擇建議8選擇建議公司2007年、201、總公司REIT選擇建議37銀行間REIT模式以工業(yè)廠房等資產(chǎn)設(shè)立REIT在銀行間債券市場公開發(fā)行REIT受益券募集資金用于開發(fā)區(qū)建設(shè)募集資金工業(yè)廠房等資產(chǎn)建成后出租REIT以所獲得的租金向受益券持有人分配收益REIT到期時(shí)，清償優(yōu)先級受益券本金，REIT終止本期REITs到期后，可用新建的工業(yè)廠房等資產(chǎn)作為基礎(chǔ)資產(chǎn)發(fā)行下一期REITs先試先行，體現(xiàn)開發(fā)區(qū)的創(chuàng)新優(yōu)勢；拓寬多元化融資渠道打造可持續(xù)融資平臺；充分提高融資效率；開創(chuàng)開發(fā)區(qū)建設(shè)融資的新模式；累積企業(yè)信用，為未來資本市場運(yùn)作打下基礎(chǔ)。1、總公司REIT選擇建議9銀行間REIT模式以工業(yè)廠房等資1、總公司REIT選擇建議38交易所REIT模式孵化基金交易所REIT未成熟持有型物業(yè)出售后培育租賃型物業(yè)和經(jīng)營型物業(yè)作為持有型物業(yè)將在總公司體內(nèi)培育成熟后，進(jìn)入專業(yè)孵化基金，可待成熟后直接進(jìn)入交易所REIT資產(chǎn)池。通過交易所REIT，可獲得較高的溢價(jià)倍數(shù)，打通資本市場的退出渠道，獲得最大的品牌效應(yīng)，增強(qiáng)持有型物業(yè)的流動(dòng)性。開發(fā)建設(shè)成熟后出售成熟持有型物業(yè)培育后出售總公司部分變現(xiàn)部分變?yōu)榉蓊~持有開發(fā)平臺1、總公司REIT選擇建議10交易所REIT模式孵化基金交易2、建議銀行間REIT推進(jìn)計(jì)劃39確定初步方案開展現(xiàn)場工作完成申報(bào)材料1234擇機(jī)申報(bào)2、建議銀行間REIT推進(jìn)計(jì)劃11確定初步方案開展現(xiàn)場工作完3、交易所REIT融資方式簡介40金融資本信托公司

信托計(jì)劃銀行

資本市場

貸款私募基金

房地產(chǎn)投資２4投入再開發(fā)物業(yè)出售土地、原材料、勞動(dòng)力成長期物業(yè)（持有）成熟物業(yè)（持有）產(chǎn)業(yè)資本1投入再開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)銀行間REIT交易所REIT股票債券CMBS3交易所REIT在房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)融結(jié)合中的重要地位3、交易所REIT融資方式簡介12金融資本信托公司信托計(jì)劃3、交易所REIT融資方式簡介管理服務(wù)

管理費(fèi)投資者基金管理人REIT托管人房地產(chǎn)物業(yè)物業(yè)管理人派息投資托管費(fèi)受托服務(wù)

物業(yè)管理費(fèi)租金收入持有物業(yè)管理服務(wù)REIT典型結(jié)構(gòu)圖交易所REIT是指在交易所市場進(jìn)行上市交易的REIT產(chǎn)品。主要通過發(fā)行股票或份額，集合公眾投資者資金，由專門機(jī)構(gòu)經(jīng)營管理，通過將投資不動(dòng)產(chǎn)所產(chǎn)生的收入以高比例派息的方式分配給投資者，從而使投資人獲取長期穩(wěn)定的投資收益。41交易所REIT產(chǎn)品概念3、交易所REIT融資方式簡介管理服務(wù)管理費(fèi)投資者基三、境外融資案例分析42三、境外融資案例分析141、金融與地產(chǎn)的唇齒結(jié)合——?jiǎng)P德置地案例凱德置地集團(tuán)是亞洲最大的上市地產(chǎn)公司之一，總部設(shè)在新加坡。核心業(yè)務(wù)包括房地產(chǎn)、服務(wù)公寓以及房地產(chǎn)金融，分布在亞太、歐洲和中東地區(qū)的主要城市。凱德置地的房地產(chǎn)和服務(wù)公寓網(wǎng)絡(luò)遍布全球近20個(gè)國家80多個(gè)城市。憑借其雄厚的產(chǎn)業(yè)資產(chǎn)和商業(yè)知識，凱德置地也為客戶提供的房地產(chǎn)金融產(chǎn)品和服務(wù)。凱德置地上市的子公司和合資公司包括雅詩閣集團(tuán)、萊佛士控股、嘉茂信托、嘉康信托、雅詩閣服務(wù)公寓信托以及在澳大利亞和新加坡上市的澳洲置地。凱德置地投資開發(fā)的高品質(zhì)住宅在上海有上海新家坡、新家坡美樹館、菊園、曼克頓豪庭、江臨天下、匯豪天下、萊詩邸、天山河畔花園、西郊林茵湖畔和柏麗華庭；在北京有上元、卓錦萬代、馬甸項(xiàng)目和京棉項(xiàng)目；在廣州有金沙洲項(xiàng)目；在杭州有拱墅項(xiàng)目；在成都有5-7個(gè)住宅項(xiàng)目.在佛山禪城區(qū)有魁奇路項(xiàng)目和東平路項(xiàng)目。商業(yè)房產(chǎn)包括上海的來福士廣場、北京的凱德大廈、廈門的匯騰大廈和北京的西環(huán)廣場。綜合房產(chǎn)包括廣州的天河新作、北京的來福士廣場和寧波的江北項(xiàng)目。另外，凱德置地在全國擁有或管理著29家購物中心。431、金融與地產(chǎn)的唇齒結(jié)合——?jiǎng)P德置地案例凱德置地集團(tuán)是亞洲最1、金融與地產(chǎn)的唇齒結(jié)合——?jiǎng)P德置地案例（續(xù)）441、金融與地產(chǎn)的唇齒結(jié)合——?jiǎng)P德置地案例（續(xù)）161、金融與地產(chǎn)的唇齒結(jié)合——?jiǎng)P德置地案例（續(xù)）凱德中國及其母公司集團(tuán)旗下有2只房地產(chǎn)信托基金和9只私募基金關(guān)注中國市場，這為其開發(fā)和擴(kuò)張?zhí)峁┝顺渥愕馁Y金支持，形成商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)循環(huán)：首先凱德開發(fā)商業(yè)物業(yè)并持有培育，在此期間可以與開發(fā)基金及孵化基金合作緩解初期資本壓力；待成熟之后通過打包發(fā)行REIT，實(shí)現(xiàn)資本市場的溢價(jià)退出變現(xiàn)，收回投資；同時(shí)用募得的資金投資于新的持有型物業(yè)，等持有型物業(yè)成熟以后再通過增發(fā)等形式將其裝入REIT，從而實(shí)現(xiàn)持有型物業(yè)的滾動(dòng)開發(fā)和REIT的持續(xù)發(fā)行，為開發(fā)商帶來持續(xù)的盈利。對私募基金、上市基金的參股、控股使得其對整個(gè)資本運(yùn)作過程保持足夠的控制力，風(fēng)險(xiǎn)亦得到控制，且可以獲取穩(wěn)定收益。451、金融與地產(chǎn)的唇齒結(jié)合——?jiǎng)P德置地案例（續(xù)）凱德中國及其母2、債權(quán)類REIT案例——臺灣REAT案例分析46

截至目前為止，臺灣共有6支公募（上柜）的REAT，分別為：嘉新國際、宏泰世紀(jì)、新光中山、新光敦南、新光松江、國泰敦南。該等不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)信托的基本信息如下表所示：嘉新萬國宏泰世紀(jì)新光中山新光敦南新光松江（承德、板橋）國泰敦南受益證券部分發(fā)行日2004/6/102004/12/282005/1/102005/6/222007/2/82007/6/25預(yù)期到期日2011/6/102010/12/252010/1/102012/6/222012/2/82012/6/25受益證券到期日2012/12/102012/6/282011/7/102013/12/222013/8/82013/12/25發(fā)行期間8.5年7.5年6.5年8.5年6.5年6.5年發(fā)行總額44.1億44.4億27.97億30.8億13.92億38.3億發(fā)行單位數(shù)4,4104753,8025,5693,93838.3億分券類別總面額與占總發(fā)總額比例A券:16.3億(37%)B券:5億(11.33%)次順位:22.8億(51.7%)A券:17.65億(39.75%)B券:3.55億(8%)次順位(C券):2.5億(5.63%)次順位(D券):20.7億(46.62%)A券:8.7億(31.1%)B券:2.23億(7.97%)C券:1.24億(4.43%)次順位:15.8億(56.49%)A券:11.3億(36.69%)B券:4億(12.98%)C券:1.2億(3.9%)次順位:14.3億(46.43%)A券:5.3億(38.07%)B券:1.212億(8.71%)C券:1.84億(13.22%)次順位:5.568億(40.00%)A券:13.6億(35.05%)B券:2.85億(7.34%)C券:3.1億(7.99%)次順位:18.75億(48.32%)分券類別票面利率A券:2.3%B券:2.6%A券:2.8%B券:3.0%C券:3.7%A券:2.7%B券:2.85%C券:3.0%A券:2.4%B券:2.68%C券:3.0%A券:2.213%B券:2.31%C券:2.313%A券:2.459%B券:2.559%C券:2.959%分券類別信用評級A券:Aaa.B券:A3A券:AAAB券:AA券:AaaB券:A2C券:Baa3A券:AaaB券:A2C券:Baa2A券:AAAB券:AC券:AA券:AAAB券:A+C券:BBB2、債權(quán)類REIT案例——臺灣REAT案例分析18截至目前2、債權(quán)類REIT案例——臺灣REAT案例分析（續(xù)）47嘉新萬國宏泰世紀(jì)新光中山新光敦南新光松江（承德、板橋）國泰敦南資產(chǎn)池部分標(biāo)的建筑物坐落地點(diǎn)臺北市松山區(qū)敦化南路一段2號臺北市松山區(qū)民生東路三段156號臺北市中山區(qū)中山北路二段44號臺北市大安區(qū)敦化南路一段245號臺北市中山區(qū)松江路61-1號臺北市士林區(qū)承德路四段318號臺北縣板橋市中山路一段104號臺北市大安區(qū)敦化南路與基隆路口二段建筑物完成日期與屋齡1986/9/24,17.72年1991/11/29,13.09年1991/9/19,13.2年1986/11/20,18.6年1972/12/22,34.15年1991/3/20,15.9年1990/7/9,16.6年1989/9/15,17.79年建筑物用途商業(yè)辦公大樓商業(yè)辦公大樓商業(yè)辦公大樓商業(yè)辦公大樓商業(yè)辦公大樓商業(yè)辦公大樓商業(yè)辦公大樓商業(yè)辦公大樓信托總面積(坪)10,867.909,836.548,186.109,217.022,144.131324.952,438.958,431.65租賃面積(坪)10,445.408,084.848,054.278,944.462,115.97971.752,438.958,431.24資產(chǎn)估價(jià)中華征信所:4,402,363,861仲量聯(lián)行:4,419,000,000(2003年)戴德梁行:4,503,950,000仲量聯(lián)行:4,378,000,000(2005年)戴德梁行:2,860,750,000仲量聯(lián)行:2,737,000,000(2004年)戴德梁行:3,081,800,000宏大不動(dòng)產(chǎn):3,051,390,000(2005年)戴德梁行:669,860,000宏大不動(dòng)產(chǎn):658,030,000(2007年)戴德梁行:285,510,000宏大不動(dòng)產(chǎn):276,750,000(2007年)戴德梁行:457,050,000宏大不動(dòng)產(chǎn):435,500,000(2007年)戴德梁行:3,847,000,000宏大不動(dòng)產(chǎn):3,810,000,000(2007年)2、債權(quán)類REIT案例——臺灣REAT案例分析（續(xù)）19嘉新2、債權(quán)類REIT案例——臺灣REAT案例分析（續(xù)）48發(fā)行日在6支上柜REAT中，官方核準(zhǔn)日期集中在2004年，但實(shí)際募集年度則平均散布在2004、2005與2007年這三年，每年各有2支REAT發(fā)行；其中，最早的是由臺北國際商業(yè)銀行于2004年6月10日發(fā)行的嘉新萬國；最晚的是由兆豐商業(yè)銀行于2007年6月25日發(fā)行的國泰敦南。預(yù)期到期日較偏向固定收益權(quán)性質(zhì)的REATs，其發(fā)行帶有融資成本，有既定的存續(xù)期間。在REATs的公開說明書中，預(yù)期到期日（受益證券的存續(xù)期間）是指“受益證券存續(xù)期間之結(jié)束日，其與發(fā)行日差距”。在6支上柜REATs中，存續(xù)期間最長為7年，最短為5年，平均存續(xù)期間為5.8年，故設(shè)計(jì)上屬于中期的不動(dòng)產(chǎn)融資工具。發(fā)行總額在6支上柜REATs中，發(fā)行總額最大的是宏泰世紀(jì)，其規(guī)模達(dá)到44.4億新臺幣，而新光松江的發(fā)行總額最小，僅有13.92億。就整體而言，平均發(fā)行總額為33.5億新臺幣，中位數(shù)為34.8億新臺幣，標(biāo)準(zhǔn)差為11.86億新臺幣。從6支上柜REAT來看，發(fā)行總額基本上與資產(chǎn)估價(jià)持平。就發(fā)行總額與資產(chǎn)估價(jià)（取兩家估價(jià)機(jī)構(gòu)出具估價(jià)的平均值）之比而言，平均值為100.07%，標(biāo)準(zhǔn)差為0.18%，其中，最高的是新光敦南的100.43%，最低的是新光中山的99.93%。2、債權(quán)類REIT案例——臺灣REAT案例分析（續(xù)）20發(fā)行2、債權(quán)類REIT案例——臺灣REAT案例分析（續(xù)）49證券分級就3種優(yōu)先順位受益證券而言，信用級別最高的A券的發(fā)行規(guī)模占總發(fā)行規(guī)模的比例最高。其中，A券占總發(fā)行規(guī)模比例最高的是宏泰世紀(jì)，達(dá)到39.75%；而新光中山的A券占總發(fā)行規(guī)模比例為31.1%則為最低。就信用較差的次順位證券而言，其占總發(fā)行規(guī)模比例平均為49.2%，最高值為新光中山的56.49%，最低值為新光松江的40%。從A券占優(yōu)先順位受益證券比例來衡量，平均值為72.13%，最低值恰為次順位證券比重最小的新光松江的63.45%，最高值為宏泰世紀(jì)的83.25%，而次順位證券比重最大的新光中山為71.49%，在優(yōu)先順位證券含有A、B、C券3種類別的4支REATs中是最高的。本息償付就優(yōu)先順位受益證券而言，6支上柜REATs均是采用本息攤還的方式，且以每六個(gè)月為一償付期間。在本金償付順序上，最先償付最優(yōu)先順位受益證券的本金，在最優(yōu)先順位受益證券都被贖回后，才償付次一順位優(yōu)先順位受益證券的本金，以此類推。票面利率

6支上柜REATs的A、B、C券的票面利率設(shè)計(jì)符合風(fēng)險(xiǎn)與報(bào)酬的對稱性。信用級別最高的A券，其票面利率在優(yōu)先順位證券中是最低的，其中，宏泰世紀(jì)的2.8%的A券票面利率為最高，新光松江的2.213%的A券票面利率為最低。相較而言，信用級別較差的C券理應(yīng)被索取較高的報(bào)酬，最高的為宏泰世紀(jì)的3.7%，最低的為新光敦南的2.3%。在6支上柜REATs中，次順位證券均由創(chuàng)始機(jī)構(gòu)直接持有，故無需任何信用評級等指標(biāo)，且大都無票面利率。2、債權(quán)類REIT案例——臺灣REAT案例分析（續(xù)）21證券3、股權(quán)類REIT案例——騰飛A-REIT案例分析5