房屋買賣合同糾紛案例1.2及其對比分析

案例1 方朋威 10 市場營銷（2）上海中原物業(yè)顧問有限公司訴陶德華居間合同糾紛案（最高人民法院審判委員會討論通過

2011年12月20日發(fā)布）案情簡介原告上海中原物業(yè)顧問有限公司 （簡稱中原公司） 訴稱：被告陶德華利用中原公司提供的上海市虹口區(qū)株洲路某號房屋銷售信息，故意跳過中介，私自與賣方直接簽訂購房合同，違反了《房地產(chǎn)求購確認書》的約定，屬于惡意“跳單”行為，請求法院判令陶德華按約支付中原公司違約金 1.65萬元。被告陶德華辯稱：涉案房屋原產(chǎn)權人李某某委托多家中介公司出售房屋，中原公司并非獨家掌握該房源信息， 也非獨家代理銷售。 陶德華并沒有利用中原公司提供的信息， 不存在“跳單”違約行為。關鍵詞民事 居間合同 二手房買賣 違約一審判決結果和要旨上海市虹口區(qū)人民法院于 2009年6月23日作出（2009）虹民三（民）初字第 912號民事判決：被告陶德華應于判決生效之日起十日內向原告中原公司支付違約金 1.38萬元。案情發(fā)展宣判后，陶德華提出上訴。二審判決結果和要旨上海市第二中級人民法院于2009年9月4日作出（2009）滬二中民二（民）終字第1508號民事判決：一、撤銷上海市虹口區(qū)人民法院(2009)虹民三(民)初字第912號民事判決；二、中原公司要求陶德華支付違約金 1.65萬元的訴訟請求，不予支持。案例2趙某訴某房地產(chǎn)公司房屋買賣合同糾紛案例分析（最高人民法院審判委員會討論通過 2011年5月22日發(fā)布）案情簡介原告房地產(chǎn)公司訴稱： 以趙某未支付房款構成違約、 利用未取得所有權的房屋進行抵押貸款為由，訴至法院，請求解除與趙某之間的《商品房買賣合同》，確認趙某以所購房屋作為抵押物的貸款抵押無效。被告趙某辯稱：涉案房屋相關的與房地產(chǎn)公司交易相關的材料得到銀行抵押貸款驗證通過，且已向房產(chǎn)局申請了該《商品房買賣合同》登記備案，抵押行為是有效的一審判決結果和要旨一審法院認為，趙某未取得房屋所有權，抵押登記無效，而第三人卻明知又同意抵押，因此判決抵押無效。案情發(fā)展一審判決后，第三人不服，提起上訴。二審判決結果和要旨二審法院認為，明確購房人可以用未實際取得房屋所有權的預購商品房作為按揭貸款抵押，又向房產(chǎn)局申請了該《商品房買賣合同》登記備案，抵押行為是有效的。故撤銷一審判決，發(fā)回重審。案例1、2判決結果分析及個人見解案例1 上海中原物業(yè)顧問有限公司訴陶德華居間合同糾紛案個人案情分析1）中原公司與陶德華簽訂的《房地產(chǎn)求購確認書》屬于居間合同性質，2）房屋買賣居間合同中關于禁止買方利用中介公司提供的房源信息卻繞開該中介公司與賣方簽訂房屋買賣合同的約定合法有效。3）衡量買方是否“跳單”違約的關鍵，是看買方是否利用了該中介公司提供的房源信息、機會等條件。4）當賣方將同一房屋通過多個中介公司掛牌出售時，買方通過其他公眾可以獲知的正當途徑獲得相同房源信息的，買方有權選擇報價低、服務好的中介公司促成房屋買賣合同成立，其行為并沒有利用先前與之簽約中介公司的房源信息，故不構成違約。綜上，本人認為二審的判決結果更具有公信力。案例2趙某訴某房地產(chǎn)公司房屋買賣合同糾紛案例分析個人分析（一審判決結果）一審法院判決抵押無效主要是因為：1）趙某未按約定支付款項的行為已構成違約，某房地產(chǎn)公司有權解除雙方的《商品房買賣合同》;2）趙某在以本案爭議房屋向第三人(某銀行)進行抵押貸款時，房屋所有權仍屬于某房地產(chǎn)公司所有，趙某未付清首付，更未取得房屋所有權， 其對房屋的處分權是受到限制的；3）趙某在未取得房屋所有權下，抵押也未經(jīng)房地產(chǎn)公司同意，因此雖辦理了抵押登記，但實際侵犯了房地產(chǎn)公司的合法權益；4）第三人銀行明知又同意抵押，因此判決抵押無效。個人分析（二審判決結果和要旨）二審法院判決抵押有效主要是因為：1）房地產(chǎn)公司在合同中同意趙某在支付首付款后，可以向銀行申請按揭貸款，且其與趙某的交易材料通過了銀行的法定審查，說明材料合理有效，如不合其本意，屬合同條款訂立不當，由原告自己承擔；2）在趙某未付清首付款的情況下，交易雙方成功向房產(chǎn)局申請了該《商品房買賣合同》登記備案，應視為其同意趙某在未支付首付款的情況下， 可以用預購的房屋作為抵押物向銀行申請貸款，某房地產(chǎn)公司未在借款合同上簽字或蓋章并不影響抵押合同的效力。3）依據(jù)《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》規(guī)定，明確購房人可以用未實際取得房屋所有權的預購商品房作為按揭貸款抵押，在借款合同有效的情況下，抵押行為是有效的。案例1、2對比分析1）兩個案例都是關于房屋買賣糾紛；2）兩個案例原告與被告都有簽署紙質的具有法律效力的合同文件，因此都屬于合同糾紛的范疇；3）兩個案例都是相對實力弱小個人與大的公司團體進行法律博弈以維護自身合法權益的案件，且都以個人的勝利個人的勝利作為最終判決結果，說明我國公民的法律素養(yǎng)有所提升，且認真搜集證據(jù)是可以通過法律手段維護自己的合法權益的；4）購買房屋等大件商品時，合同制定前要盡可能仔細考慮清楚，以確保合同要盡量詳細、精確無歧義。5）兩個案件中均顯示出我國企業(yè)在通過法制維權上不夠專業(yè)，合同條款制定不夠精準，導致條款概念模糊造成經(jīng)濟損失，而這在與國際大企業(yè)的博弈中是十分不利的；6）案例1與案例2相比，前者僅僅是企業(yè)在合同制定上的法律運用不夠專業(yè)，后者在前者的基礎上，就多了一個難以解決的難題，即沒有準確的法規(guī)定義銀行等審查部門的審查職能是否完全合法而沒有主觀為了自己的利益而有意促進審查得到通過；這說明了我國的法制仍有許多漏洞，有待完善；7）案例2警告我們，中國的政治體制導致一旦監(jiān)查機制出現(xiàn)問題，整個法制程序的公證性將大打折扣，權力蔽護下的民告官，人民顯然是信心不足的，因此政府開放某些部門，允許民間建立監(jiān)督機構與信用評分機構，已經(jīng)經(jīng)濟評級機構標準普爾對國家和公司進行信用評級一樣，監(jiān)督與指導中國法制建設；出師表兩漢：諸葛亮先帝創(chuàng)業(yè)未半而中道崩殂，今天下三分，益州疲弊，此誠危急存亡之秋也。然侍衛(wèi)之臣不懈于內，忠志之士忘身于外者，蓋追先帝之殊遇，欲報之于陛下也。誠宜開張圣聽，以光先帝遺德，恢弘志士之氣，不宜妄自菲薄，引喻失義，以塞忠諫之路也。宮中府中，俱為一體；陟罰臧否，不宜異同。若有作奸犯科及為忠善者，宜付有司論其刑賞，以昭陛下平明之理；不宜偏私，使內外異法也。侍中、侍郎郭攸之、費祎、董允等，此皆良實，志慮忠純，是以先帝簡拔以遺陛下：愚以為宮中之事，事無大小，悉以咨之，然后施行，必能裨補闕漏，有所廣益。將軍向寵，性行淑均，曉暢軍事，試用于昔日，先帝稱之曰愚以為營中之事，悉以咨之，必能使行陣和睦，優(yōu)劣得所。

“能”，是以眾議舉寵為督：親賢臣，遠小人，此先漢所以興隆也；親小人，遠賢臣，此后漢所以傾頹也。先帝在時，每與臣論此事，未嘗不嘆息痛恨于桓、靈也。侍中、尚書、長史、參軍，此悉貞良死節(jié)之臣，愿陛下親之、信之，則漢室之隆，可計日而待也。臣本布衣，躬耕于南陽，茍全性命于亂世，不求聞達于諸侯。先帝不以臣卑鄙，猥自枉屈，三顧臣于草廬之中，咨臣以當世之事，由是感激，遂許先帝以驅馳。后值傾覆，受任于敗軍之際，奉命于危難之間，爾來二十有一年矣。先帝知臣謹慎，故臨崩寄臣以大事也。受命以來，夙夜憂嘆，恐托付不效，以傷先帝之明；故五月渡瀘，深入不毛。今南方已定，兵甲已足，當獎率三軍，北定中