房地產(chǎn)開發(fā)第1章概述課件

教為不教教的最終目的不是“教會〞,而是〞不教〞學(xué)為會學(xué)學(xué)的最終目的不是“學(xué)會〞，而是“會學(xué)〞12/29/20221教為不教12/28/20221房地產(chǎn)開發(fā)使用教材劉洪玉編著，房地產(chǎn)開發(fā)，首都經(jīng)濟貿(mào)易大學(xué)出版社，2006年1月。參考書籍劉秋雁編著，房地產(chǎn)投資分析，東北財經(jīng)大學(xué)出版社，2003年6月。

12/29/20222房地產(chǎn)開發(fā)使用教材12/28/20222學(xué)習(xí)目的〔1〕滿足工程管理專業(yè)培養(yǎng)方案的需要工程管理專業(yè)的培養(yǎng)目標(biāo)是：具有土木工程技術(shù)、工程管理及房地產(chǎn)經(jīng)營管理的根底知識，掌握現(xiàn)代管理科學(xué)理論、方法和手段，能在國內(nèi)外工程建立領(lǐng)域及房地產(chǎn)經(jīng)營領(lǐng)域從事工程決策和全過程管理的復(fù)合型高級管理人才?！?〕為房地產(chǎn)開發(fā)公司、咨詢機構(gòu)培養(yǎng)合格人才的需要

12/29/20223學(xué)習(xí)目的12/28/20223主要內(nèi)容本課程主要介紹與房地產(chǎn)開發(fā)投資相關(guān)的市場研究\工程籌劃\投資分析\工程融資\工程管理\市場營銷等內(nèi)容課程特點實踐性綜合性12/29/20224主要內(nèi)容12/28/20224第1章概述

本章主要介紹房地產(chǎn)開發(fā)的含義、房地產(chǎn)開發(fā)的程序、土地使用權(quán)的獲取、城市規(guī)劃對房地產(chǎn)開發(fā)的影響等內(nèi)容。

12/29/20225第1章概述本章主要介紹房地產(chǎn)開發(fā)的含義、房地產(chǎn)

第1節(jié)房地產(chǎn)的概念及種類

一、房地產(chǎn)的概念1.房地產(chǎn)是指土地以及土地上的建筑物。土地一般指地面、地面以上及地面以下的空間?，F(xiàn)實生活中的土地是一塊特定面積范圍的地域，其使用權(quán)、經(jīng)營權(quán)要受許多方面〔如城市規(guī)劃〕的制約。建筑物是人類在地面上修建的各種房屋和構(gòu)筑物。2.房地產(chǎn)是房屋和土地作為一種財產(chǎn)的總稱?！皉ealestate〞“property〞不動產(chǎn)12/29/20226

第1節(jié)房地產(chǎn)的概念及種類

一、房地產(chǎn)的概念12/28/二、房地產(chǎn)的種類從物質(zhì)形態(tài)上劃分，房地產(chǎn)主要分為：土地、在建工程、建成后的物業(yè)〔一〕土地——依據(jù)土地所處狀態(tài)不同，分為:熟地、毛地或生地熟地，具備開發(fā)建立條件、立即可以開場建立的土地毛地〔生地〕，必須經(jīng)過土地的再開發(fā)過程才能用于建立的城市國有土地〔毛地〕或鄉(xiāng)村集體土地〔生地〕除土地開發(fā)費用外，土地開發(fā)過程中的不確定性和風(fēng)險是導(dǎo)致熟地與毛地〔生地〕之間價格差異的主要原因。12/29/20227二、房地產(chǎn)的種類從物質(zhì)形態(tài)上劃分，房地產(chǎn)主要分為：12/28——土地一級開發(fā)指由政府或政府授權(quán)委托的企業(yè)，對一定區(qū)域范圍內(nèi)的城市國有土地〔毛地〕或鄉(xiāng)村集體土地〔生地〕進展統(tǒng)一的征地、拆遷、安置、補償，并進展適當(dāng)?shù)氖姓涮自O(shè)施建立，使該區(qū)域范圍內(nèi)的土地到達三通一平、五通一平或七通一平的建立條件〔熟地〕，再對熟地進展有償出讓或轉(zhuǎn)讓的過程。

12/29/20228——土地一級開發(fā)12/28/20228〔二〕在建工程指已經(jīng)開場工程建立但尚未竣工投入使用的房地產(chǎn)。〔三〕建成后的物業(yè)即通常所說的已經(jīng)過竣工驗收、可投入正常使用的建筑物及其附屬物。按用途不同，分為居住物業(yè)、商業(yè)物業(yè)、工業(yè)物業(yè)、特殊物業(yè)。12/29/20229〔二〕在建工程12/28/202291、居住物業(yè)一般指供人們生活居住的建筑，包括普通住宅、公寓、別墅等。2、商業(yè)物業(yè)包括酒店、寫字樓、零售商業(yè)用房、出租商住樓等。

12/29/2022101、居住物業(yè)12/28/2022103、工業(yè)物業(yè)為人類的生產(chǎn)活動提供入住空間，包括工業(yè)廠房、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)用房、研究與開展用房、倉儲用房等。4、特殊物業(yè)對于賽馬場、高爾夫球場、飛機場、車站、碼頭、高速公路、橋梁、隧道等物業(yè)，常稱為特殊物業(yè)。12/29/2022113、工業(yè)物業(yè)12/28/202211第2節(jié)房地產(chǎn)商品的特性一、土地的特性1、自然特性不可移動性或位置固定性承載能力土地肥力土地有限性〔不可再生資源〕12/29/202212第2節(jié)房地產(chǎn)商品的特性一、土地的特性12/28/202212、社會特性區(qū)位性區(qū)位指特定地塊所處的空間場所以及該場所與其周圍地塊之間的相互關(guān)系。土地價格因區(qū)位特征的變化而相應(yīng)波動多種用途性〔最高最正確使用原那么〕經(jīng)濟效益性〔不以勞動形式表達，而是以滿足某種需求和用途來表達的〕商品性〔土地的所有權(quán)和使用權(quán)〕12/29/2022132、社會特性12/28/202213二、房地產(chǎn)商品的特性

位置固定性或不可移動性〔個別性〕使用期限較長投資大，建立周期長〔價格高〕生產(chǎn)規(guī)模的有限性〔由土地的固定性與有限性決定〕市場具有地區(qū)性交易復(fù)雜性受政策的影響大〔土地一級市場由國家壟斷〕12/29/202214二、房地產(chǎn)商品的特性位置固定性或不可移動性〔個別性〕12/第3節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)的含義及分類一、房地產(chǎn)開發(fā)的含義1995年公布的?中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法?定義：房地產(chǎn)開發(fā)是指在依據(jù)本法取得國有土地使用權(quán)的土地上進展根底設(shè)施、房屋建立的行為。12/29/202215第3節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)的含義及分類一、房地產(chǎn)開發(fā)的含義12/21998年國務(wù)院公布的?城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例?規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上進展根底設(shè)施建立、房屋建立，并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)工程或者銷售、出租商品房的行為。12/29/2022161998年國務(wù)院公布的?城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例?規(guī)定：1本書的定義:房地產(chǎn)開發(fā)是通過多種資源的組合使用而為人類提供入住空間,并改變?nèi)司迎h(huán)境的一種活動。其它定義:房地產(chǎn)開發(fā)是指由具有開發(fā)資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，對房地產(chǎn)工程進展投資、建立和管理，使之改變用途或使用性質(zhì)，從而獲得經(jīng)濟利益的過程。12/29/202217本書的定義:12/28/202217二、房地產(chǎn)開發(fā)的分類〔一〕按開發(fā)的規(guī)模及復(fù)雜程度劃分指功能單一、配套設(shè)施簡單的房地產(chǎn)工程開發(fā)。是對一個根底設(shè)施和配套設(shè)施齊全的完整的住宅小區(qū)的綜合開發(fā)。是對范圍廣、工程類型多、建立周期長的房地產(chǎn)工程的綜合開發(fā)

12/29/202218二、房地產(chǎn)開發(fā)的分類〔一〕按開發(fā)的規(guī)模及復(fù)雜程度劃分12/2〔二〕按開發(fā)地域劃分為：舊城區(qū)改造與新區(qū)開發(fā)1.舊城區(qū)改造〔城市功能與性質(zhì)的變化〕將舊城區(qū)的土地用途進展改變，使之重新適應(yīng)城市新的對原有土地的需要的房地產(chǎn)開發(fā)活動。2.新區(qū)開發(fā)〔城市規(guī)模的擴大〕將農(nóng)業(yè)用途的土地改變?yōu)槌鞘杏猛镜耐恋?，并在這快土地上進展開發(fā)的房地產(chǎn)經(jīng)濟活動。12/29/202219〔二〕按開發(fā)地域劃分為：12/28/202219舊城區(qū)改造特點:土地開發(fā)費用高昂規(guī)劃條件苛刻所處區(qū)位優(yōu)越，適用于作為商業(yè)、辦公、餐飲、娛樂、旅游等類型工程的開發(fā)。新區(qū)開發(fā)特點:拆遷安置費用低受周圍環(huán)境制約少城市規(guī)劃限制條件較少征地審批困難根底設(shè)施及配套設(shè)施不健全12/29/202220舊城區(qū)改造特點:新區(qū)開發(fā)特點:12/28/202220(三)按開發(fā)的階段劃分通常指開發(fā)中常說的“七通一平〞。在一定的土地上進展各種房屋的建立，使之滿足人們生產(chǎn)、生活需要的房地產(chǎn)工程的開發(fā)活動。12/29/202221(三)按開發(fā)的階段劃分12/28/202221第4節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的含義從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)，具有企業(yè)法人資格，且具有一定資質(zhì)條件的經(jīng)濟實體。包括:房地產(chǎn)開發(fā)專營企業(yè)以房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)為主營業(yè)務(wù)的企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)兼營企業(yè)以其他業(yè)務(wù)為主營業(yè)務(wù)，但也從事房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)工程企業(yè)城市建立主管部門批準(zhǔn)設(shè)立的專門針對城市建立某個工程〔通常是公益的〕的開發(fā)企業(yè)

12/29/202222第4節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的含義12/2二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)設(shè)立的條件有符合公司法人登記的名稱和組織機構(gòu)有適應(yīng)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營需要的固定的辦公用房注冊資本100萬元以上有四名以上持有專業(yè)證書的房地產(chǎn)專業(yè)、建筑工程專業(yè)的專職技術(shù)人員，兩名以上持有資格證書的專職會計人員。法律法規(guī)規(guī)定的其它條件12/29/202223二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)設(shè)立的條件12/28/202223三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理制度

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照企業(yè)條件分為一、二、三、四四個資質(zhì)等級。

12/29/202224三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理制度12/28/202224(一)一級資質(zhì)1．注冊資本不低于5000萬元；2．從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營5年上；3．近3年房屋建筑面積累計竣工30萬平方米以上，或者累計完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額；4．連續(xù)5年建筑工程質(zhì)量合格率達100％；5．上一年房屋建筑施工面積15萬平方米以上，或者完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額；6．有職稱的建筑、構(gòu)造、財務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟類的專業(yè)管理人員不少于40人，其中具有中級以上職稱的管理人員不少于20人，持有資格證書的專職會計人員不少于4人；7．工程技術(shù)、財務(wù)、統(tǒng)計等業(yè)務(wù)負責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱；8．具有完善的質(zhì)量保證體系，商品住宅銷售中實行了?住宅質(zhì)量保證書?和?住宅使用說明書?制度；9．未發(fā)生過重大工程質(zhì)量事故。

12/29/202225(一)一級資質(zhì)1．注冊資本不低于5000萬元；2．從事房地產(chǎn)(二)二級資質(zhì)

1．注冊資本不低于2000萬元；2．從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營3年以上；3．近3年房屋建筑面積累計竣工15萬平方米以上，或者累計完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額；4．連續(xù)3年建筑工程質(zhì)量合格率達100％；5．上一年房屋建筑施工面積10萬平方米以上，或者完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額；6．有職稱的建筑、構(gòu)造、財務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟類的專業(yè)管理人員不少于20人，其中具有中級以上職稱的管理人員不少于10人，持有資格證書的專職會計人員不少于3人；7．工程技術(shù)、財務(wù)、統(tǒng)計等業(yè)務(wù)負責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱；8．具有完善的質(zhì)量保證體系，商品住宅銷售中實行了?住宅質(zhì)量保證書?和?住宅使用說明書?制度；9．未發(fā)生過重大工程質(zhì)量事故。

12/29/202226(二)二級資質(zhì)

1．注冊資本不低于2000萬元；2．從事房

〔三〕三級資質(zhì)

1．注冊資本不低于800萬元；2．從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營2年以上；3．房屋建筑面積累計竣工5萬平方米以上，或者累計完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額；4．連續(xù)2年建筑工程質(zhì)量合格率達100％；5．有職稱的建筑、構(gòu)造、財務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟類的專業(yè)管理人員不少于10人，其中具有中級以上職稱的管理人員不少于5人，持有資格證書的專職會計人員不少于2人；6．工程技術(shù)、財務(wù)等業(yè)務(wù)負責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱，統(tǒng)計等其他業(yè)務(wù)負責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)初級以上職稱；7．具有完善的質(zhì)量保證體系，商品住宅銷售中實行了?住宅質(zhì)量保證書?和?住宅使用說明書?制度；8．未發(fā)生過重大工程質(zhì)量事故。

12/29/202227

〔三〕三級資質(zhì)

1．注冊資本不低于800萬元；2．從事房〔四〕四級資質(zhì)

1．注冊資本不低于100萬元；2．從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營1年以上；3．已竣工的建筑工程質(zhì)量合格率達100％；4．有職稱的建筑、構(gòu)造、財務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟類的專業(yè)管理人員不少于5人，持有資格證書的專職會計人員不少于2人；5．工程技術(shù)負責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱，財務(wù)負責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)初級以上職稱，配有專業(yè)統(tǒng)計人員；6．商品住宅銷售中實行了?住宅質(zhì)量保證書?和?住宅使用說明書?制度；7．未發(fā)生過重大工程質(zhì)量事故。12/29/202228〔四〕四級資質(zhì)

1．注冊資本不低于100萬元；12/28/表1-1各資質(zhì)等級房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)條件比較資質(zhì)等級注冊資本(萬元)開發(fā)經(jīng)營時間(年)近三年房屋建筑面積累計竣工(萬平米)連續(xù)幾年建筑工程質(zhì)量合格率達到100%(年)上一年房屋建筑施工面積(萬平米)專業(yè)管理人員(人數(shù))一500053051540二200031531020三80025210四1001已竣工的建筑工程512/29/202229表1-1各資質(zhì)等級房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)條件比較資質(zhì)注冊資本開發(fā)經(jīng)第5節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)的主要參與者一、開發(fā)商〔開發(fā)企業(yè)〕投資時機的發(fā)現(xiàn)者投資決策者投資方案實施的組織者與有關(guān)各方談判的專家能手風(fēng)險識別與控制專家工程主要風(fēng)險承擔(dān)者和工程成功后的主要收益者12/29/202230第5節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)的主要參與者一、開發(fā)商〔開發(fā)企業(yè)〕12/2二、政府相關(guān)機構(gòu)宏觀管理者和土地供給者土地管理部門獲取土地使用權(quán)證城市規(guī)劃部門獲取建立用地規(guī)劃許可證、建筑工程規(guī)劃許可證建立行政主管部門獲取施工許可證12/29/202231二、政府相關(guān)機構(gòu)12/28/202231市政管理部門獲取市政設(shè)施和配套設(shè)施使用許可證房地產(chǎn)管理部門獲取銷售許可證和房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證三、金融機構(gòu)提供資金支持12/29/202232市政管理部門12/28/202232四、工程籌劃及物業(yè)代理機構(gòu)承擔(dān)工程前期籌劃及后期物業(yè)銷售代理工作五、勘察及規(guī)劃設(shè)計機構(gòu)承擔(dān)開發(fā)建立用地勘察、規(guī)劃方案設(shè)計、建筑設(shè)計、構(gòu)造設(shè)計等12/29/202233四、工程籌劃及物業(yè)代理機構(gòu)12/28/202233六、建筑承包商承擔(dān)工程的建立工作七、物業(yè)管理機構(gòu)承擔(dān)工程建成后的物業(yè)管理工作八、消費者或買家包括自用型購置者和投資型購置者12/29/202234六、建筑承包商12/28/202234第6節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)的主要程序一、房地產(chǎn)開發(fā)為什么要按一定的程序進展1.房地產(chǎn)開發(fā)所具有的投資大、風(fēng)險大的特點，開發(fā)企業(yè)不能盲目、倉促地開發(fā)工程，必須按照一定的科學(xué)程序，先作充分的論證。2.為了使房地產(chǎn)開發(fā)符合城市規(guī)劃，促進城市社會經(jīng)濟的開展，保護廣闊消費者的利益，城市政府制定了審批制度，以便對房地產(chǎn)開發(fā)進展引導(dǎo)、監(jiān)視和管理。12/29/202235第6節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)的主要程序一、房地產(chǎn)開發(fā)為什么要按一定的程序二、房地產(chǎn)開發(fā)的主要程序1、投資時機尋找與投資時機篩選2、可行性研究3、獲取土地使用權(quán)4、征地及拆遷安置、補償5、規(guī)劃設(shè)計與方案報批6、籌措房地產(chǎn)開發(fā)資金7、選擇施工企業(yè)8、建筑施工9、市場營銷與籌劃10、物業(yè)管理12/29/202236二、房地產(chǎn)開發(fā)的主要程序1、投資時機尋找與投資時機篩選121、投資時機選擇與決策分析投資時機尋找通過市場調(diào)查與市場分析的手段，尋找投資的可能性。“看地〞投資時機篩選開發(fā)場地選擇，擬定開發(fā)工程投資決策分析市場分析與財務(wù)評估12/29/2022371、投資時機選擇與決策分析投資時機尋找12/28/20222、前期工作主要涉及與開發(fā)全過程有關(guān)的各種合同、條件的談判與簽約。獲取土地使用權(quán)征地及拆遷安置、補償規(guī)劃設(shè)計與方案報批籌措房地產(chǎn)開發(fā)資金辦理開工審批手續(xù)選擇施工企業(yè)，簽定建立工程施工承包合同12/29/2022382、前期工作主要涉及與開發(fā)全過程有關(guān)的各種合同、3、建立階段在選定的開發(fā)地點，以在特定時間段上分布的特定本錢，來開發(fā)建立一棟或一組特定的建筑物。開發(fā)工程工程管理與控制工程竣工驗收12/29/2022393、建立階段在選定的開發(fā)地點，以在特定時間段上4、租售階段主要是為工程找到買家或使用者。出租：寫字樓、酒店、商業(yè)用房以出租為主出售：居住物業(yè)以出售為主主要根據(jù)市場狀況、開發(fā)商對回收資金的迫切程度、開發(fā)工程的類型來選擇。12/29/2022404、租售階段主要是為工程找到買家或使用者。1第7節(jié)土地使用權(quán)的獲取方式主要有3種方式：出讓、轉(zhuǎn)讓和劃撥一、土地使用權(quán)出讓1.含義：國家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。12/29/202241第7節(jié)土地使用權(quán)的獲取方式主要有3種方式：出讓、轉(zhuǎn)讓和劃2.特征：有償有限期按國家有關(guān)法律規(guī)定,各類用地的出讓年限為:居住用地70年;工業(yè)用地50年;教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年；商業(yè)、旅游、娛樂用地40年；綜合或其他用地50年。12/29/2022422.特征：12/28/202242例：豪華住宅、私立學(xué)校、商場用地的土地使用權(quán)出讓的法定最高年限，由低至高的順序為〔〕

A、商場、豪華住宅、私立學(xué)校

B、豪華住宅、商場、私立學(xué)校

C、私立學(xué)校、商場、豪華住宅

D、商場、私立學(xué)校、豪華住宅

12/29/202243例：豪華住宅、私立學(xué)校、商場用地的土地使用權(quán)出讓的法定最高4.方式：協(xié)議、招標(biāo)、拍賣、掛牌?城市房地產(chǎn)管理法?規(guī)定：“商業(yè)、旅游、娛樂、豪華住宅用地，有條件的，必須采取拍賣、招標(biāo)方式；沒有條件，不能采取拍賣、招標(biāo)方式的，可以采取雙方協(xié)議的方式。中華人民共和國國土資源部令第11號?招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定?(2002年7月1日起施行)規(guī)定:商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營性用地，必須以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓。

12/29/2022444.方式：協(xié)議、招標(biāo)、拍賣、掛牌12/28/202244〔1〕協(xié)議出讓是指土地使用者在用地申請經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)后，與土地行政主管部門協(xié)商地價、用地年限、面積、付款方式和時間、用地條件等事項，在雙方達成一致意見的前提下，簽訂出讓合同，受讓方按合同約定支付土地出讓金，取得土地使用權(quán)。12/29/202245〔1〕協(xié)議出讓12/28/202245a、申請用地；b、審查回復(fù)；c、簽定合同；d、登記領(lǐng)證。12/29/20224612/28/202246〔2〕招標(biāo)出讓1.含義：指市、縣人民政府土地行政主管部門〔以下簡稱出讓人〕發(fā)布招標(biāo)公告，邀請不特定的公民、法人和其他組織參加國有土地使用權(quán)投標(biāo)，根據(jù)投標(biāo)結(jié)果確定土地使用者的行為。12/29/202247〔2〕招標(biāo)出讓1.含義：12/28/2022472.程序：a、發(fā)布招標(biāo)公告；b、資格審查；c、投標(biāo)；d、評標(biāo)；e、簽定合同；f、登記領(lǐng)證。12/29/2022482.程序：12/28/202248〔3〕拍賣出讓指出讓人發(fā)布拍賣公告，由競買人在指定時間、地點進展公開競價，根據(jù)出價結(jié)果確定土地使用者的行為。12/29/202249〔3〕拍賣出讓12/28/202249a、發(fā)布拍賣公告；b、資格審查；c、舉行拍賣會；d、簽定合同；e、登記領(lǐng)證。12/29/20225012/28/202250〔4〕掛牌出讓指出讓人發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場所掛牌公布，承受競買人的報價申請并更新掛牌價格，根據(jù)掛牌期限截止時的出價結(jié)果確定土地使用者的行為。12/29/202251〔4〕掛牌出讓12/28/202251a、在掛牌公告規(guī)定的掛牌起始日，出讓人將掛牌宗地的位置、面積、用途、使用年期、規(guī)劃要求、起始價、增價規(guī)那么及增價幅度等，在掛牌公告規(guī)定的土地交易場所掛牌公布；b、符合條件的競買人填寫報價單報價；c、出讓人確認該報價后，更新顯示掛牌價格；d、出讓人繼續(xù)承受新的報價；e、出讓人在掛牌公告規(guī)定的掛牌截止時間確定競得人。12/29/20225212/28/202252二、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓指房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣、贈與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。

12/29/202253二、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓12/28/2022532.轉(zhuǎn)讓的條件：〔1〕按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書；〔2〕按照出讓合同約定進展投資開發(fā)，屬于房屋建立工程的，完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建立用地條件。12/29/2022542.轉(zhuǎn)讓的條件：12/28/202254三、土地使用權(quán)劃撥1.含義：指縣級以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為。

12/29/202255三、土地使用權(quán)劃撥1.含義：12/28/2022552.劃撥用地的范圍：〔1〕國家機關(guān)用地和軍事用地；〔2〕城市根底設(shè)施用地和公益事業(yè)用地；〔3〕國家重點扶持的能源、交通、水利等工程用地；〔4〕法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地?！?〕經(jīng)濟適用房用地12/29/2022562.劃撥用地的范圍：12/28/202256例：以下建立用地的土地使用權(quán)可以采用行政劃撥方式取得的有〔〕A、豪華住宅用地

B、非國家重點扶持的交通工程用地C、軍事用地D、經(jīng)濟適用住房建立用地12/29/202257例：以下建立用地的土地使用權(quán)可以采用行政劃撥方式取得的有〔〕第8節(jié)城市規(guī)劃對房地產(chǎn)開發(fā)的影響一、城市規(guī)劃的任務(wù)確定城市的性質(zhì)、規(guī)模與開展方向二、城市規(guī)劃的層次及內(nèi)容總體規(guī)劃、分區(qū)規(guī)劃、詳細規(guī)劃12/29/202258第8節(jié)城市規(guī)劃對房地產(chǎn)開發(fā)的影響一、城市規(guī)劃的任務(wù)12/28三、城市規(guī)劃的動態(tài)變化城市總體規(guī)劃和詳細規(guī)劃在實施過程中會有所變化,有時甚至有很大變化。開發(fā)商要密切注意這種變化及可能的趨勢，并作為自己開發(fā)決策的重要依據(jù)。12/29/202259三、城市規(guī)劃的動態(tài)變化12/28/202259四、規(guī)劃設(shè)計方案中的主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)〔一〕居住區(qū)開發(fā)工程技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)1、居住區(qū)總用地指居住區(qū)范圍內(nèi)的總用地面積，包括居住用地、公共設(shè)施用地、道路用地、綠化用地。2、居住區(qū)總建筑面積指居住區(qū)各棟、各層建筑面積的總和，包括居住建筑面積和公共建筑面積。12/29/202260四、規(guī)劃設(shè)計方案中的主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)12/28/2022603、居住建筑密度指居住建筑對居住用地的覆蓋率。居住建筑密度=居住建筑基底面積/居住建筑用地面積4、容積率指居住建筑面積密度。容積率=居住建筑面積/居住建筑用地面積5、住宅間距相鄰居住建筑之間的距離。12/29/2022613、居住建筑密度12/28/202261〔二〕非居住區(qū)開發(fā)工程技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)包括酒店、寫字樓、商業(yè)零售中心、公寓、小型住宅區(qū)等開發(fā)工程。1、建筑容積率工程規(guī)劃建立用地范圍內(nèi)全部建筑面積與規(guī)劃建立用地面積之比。2、建筑密度用地范圍內(nèi)所有建筑物的基底面積與規(guī)劃建立用地面積之比。12/29/202262〔二〕非居住區(qū)開發(fā)工程技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)12/28/2022623、規(guī)劃建立用地面積指工程用地規(guī)劃紅線范圍內(nèi)的土地面積。4、綠化率規(guī)劃用地范圍內(nèi)的綠地面積與規(guī)劃建立用地面積之比。5、有效面積系數(shù)指建筑物內(nèi)可以出售或出租建筑面積與總建筑面積之比。12/29/2022633、規(guī)劃建立用地面積12/28/2022631．某宗地居住建筑用地面積1200平方米，其上建有一幢6層住宅樓，該樓各層的建筑面積均為900平方米，該宗地的居住建筑密度為()。A．0．75B．3．75C．4．5D．52．某小區(qū)總面積2．4公頃，規(guī)劃建立用地面積20000平方米，其上建有8棟6層住宅樓(各層建筑面積均為600平方米)，和幾幢一層的配套用房及公建用房(建筑面積共1200平方米)，該小區(qū)容積率為()。A．1．25B．1．44C．1．50D．0．2412/29/2022641．某宗地居住建筑用地面積1200平方米，其上建有一幢6層住教為不教教的最終目的不是“教會〞,而是〞不教〞學(xué)為會學(xué)學(xué)的最終目的不是“學(xué)會〞，而是“會學(xué)〞12/29/202265教為不教12/28/20221房地產(chǎn)開發(fā)使用教材劉洪玉編著，房地產(chǎn)開發(fā)，首都經(jīng)濟貿(mào)易大學(xué)出版社，2006年1月。參考書籍劉秋雁編著，房地產(chǎn)投資分析，東北財經(jīng)大學(xué)出版社，2003年6月。

12/29/202266房地產(chǎn)開發(fā)使用教材12/28/20222學(xué)習(xí)目的〔1〕滿足工程管理專業(yè)培養(yǎng)方案的需要工程管理專業(yè)的培養(yǎng)目標(biāo)是：具有土木工程技術(shù)、工程管理及房地產(chǎn)經(jīng)營管理的根底知識，掌握現(xiàn)代管理科學(xué)理論、方法和手段，能在國內(nèi)外工程建立領(lǐng)域及房地產(chǎn)經(jīng)營領(lǐng)域從事工程決策和全過程管理的復(fù)合型高級管理人才?！?〕為房地產(chǎn)開發(fā)公司、咨詢機構(gòu)培養(yǎng)合格人才的需要

12/29/202267學(xué)習(xí)目的12/28/20223主要內(nèi)容本課程主要介紹與房地產(chǎn)開發(fā)投資相關(guān)的市場研究\工程籌劃\投資分析\工程融資\工程管理\市場營銷等內(nèi)容課程特點實踐性綜合性12/29/202268主要內(nèi)容12/28/20224第1章概述

本章主要介紹房地產(chǎn)開發(fā)的含義、房地產(chǎn)開發(fā)的程序、土地使用權(quán)的獲取、城市規(guī)劃對房地產(chǎn)開發(fā)的影響等內(nèi)容。

12/29/202269第1章概述本章主要介紹房地產(chǎn)開發(fā)的含義、房地產(chǎn)

第1節(jié)房地產(chǎn)的概念及種類

一、房地產(chǎn)的概念1.房地產(chǎn)是指土地以及土地上的建筑物。土地一般指地面、地面以上及地面以下的空間?，F(xiàn)實生活中的土地是一塊特定面積范圍的地域，其使用權(quán)、經(jīng)營權(quán)要受許多方面〔如城市規(guī)劃〕的制約。建筑物是人類在地面上修建的各種房屋和構(gòu)筑物。2.房地產(chǎn)是房屋和土地作為一種財產(chǎn)的總稱?！皉ealestate〞“property〞不動產(chǎn)12/29/202270

第1節(jié)房地產(chǎn)的概念及種類

一、房地產(chǎn)的概念12/28/二、房地產(chǎn)的種類從物質(zhì)形態(tài)上劃分，房地產(chǎn)主要分為：土地、在建工程、建成后的物業(yè)〔一〕土地——依據(jù)土地所處狀態(tài)不同，分為:熟地、毛地或生地熟地，具備開發(fā)建立條件、立即可以開場建立的土地毛地〔生地〕，必須經(jīng)過土地的再開發(fā)過程才能用于建立的城市國有土地〔毛地〕或鄉(xiāng)村集體土地〔生地〕除土地開發(fā)費用外，土地開發(fā)過程中的不確定性和風(fēng)險是導(dǎo)致熟地與毛地〔生地〕之間價格差異的主要原因。12/29/202271二、房地產(chǎn)的種類從物質(zhì)形態(tài)上劃分，房地產(chǎn)主要分為：12/28——土地一級開發(fā)指由政府或政府授權(quán)委托的企業(yè)，對一定區(qū)域范圍內(nèi)的城市國有土地〔毛地〕或鄉(xiāng)村集體土地〔生地〕進展統(tǒng)一的征地、拆遷、安置、補償，并進展適當(dāng)?shù)氖姓涮自O(shè)施建立，使該區(qū)域范圍內(nèi)的土地到達三通一平、五通一平或七通一平的建立條件〔熟地〕，再對熟地進展有償出讓或轉(zhuǎn)讓的過程。

12/29/202272——土地一級開發(fā)12/28/20228〔二〕在建工程指已經(jīng)開場工程建立但尚未竣工投入使用的房地產(chǎn)。〔三〕建成后的物業(yè)即通常所說的已經(jīng)過竣工驗收、可投入正常使用的建筑物及其附屬物。按用途不同，分為居住物業(yè)、商業(yè)物業(yè)、工業(yè)物業(yè)、特殊物業(yè)。12/29/202273〔二〕在建工程12/28/202291、居住物業(yè)一般指供人們生活居住的建筑，包括普通住宅、公寓、別墅等。2、商業(yè)物業(yè)包括酒店、寫字樓、零售商業(yè)用房、出租商住樓等。

12/29/2022741、居住物業(yè)12/28/2022103、工業(yè)物業(yè)為人類的生產(chǎn)活動提供入住空間，包括工業(yè)廠房、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)用房、研究與開展用房、倉儲用房等。4、特殊物業(yè)對于賽馬場、高爾夫球場、飛機場、車站、碼頭、高速公路、橋梁、隧道等物業(yè)，常稱為特殊物業(yè)。12/29/2022753、工業(yè)物業(yè)12/28/202211第2節(jié)房地產(chǎn)商品的特性一、土地的特性1、自然特性不可移動性或位置固定性承載能力土地肥力土地有限性〔不可再生資源〕12/29/202276第2節(jié)房地產(chǎn)商品的特性一、土地的特性12/28/202212、社會特性區(qū)位性區(qū)位指特定地塊所處的空間場所以及該場所與其周圍地塊之間的相互關(guān)系。土地價格因區(qū)位特征的變化而相應(yīng)波動多種用途性〔最高最正確使用原那么〕經(jīng)濟效益性〔不以勞動形式表達，而是以滿足某種需求和用途來表達的〕商品性〔土地的所有權(quán)和使用權(quán)〕12/29/2022772、社會特性12/28/202213二、房地產(chǎn)商品的特性

位置固定性或不可移動性〔個別性〕使用期限較長投資大，建立周期長〔價格高〕生產(chǎn)規(guī)模的有限性〔由土地的固定性與有限性決定〕市場具有地區(qū)性交易復(fù)雜性受政策的影響大〔土地一級市場由國家壟斷〕12/29/202278二、房地產(chǎn)商品的特性位置固定性或不可移動性〔個別性〕12/第3節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)的含義及分類一、房地產(chǎn)開發(fā)的含義1995年公布的?中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法?定義：房地產(chǎn)開發(fā)是指在依據(jù)本法取得國有土地使用權(quán)的土地上進展根底設(shè)施、房屋建立的行為。12/29/202279第3節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)的含義及分類一、房地產(chǎn)開發(fā)的含義12/21998年國務(wù)院公布的?城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例?規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上進展根底設(shè)施建立、房屋建立，并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)工程或者銷售、出租商品房的行為。12/29/2022801998年國務(wù)院公布的?城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例?規(guī)定：1本書的定義:房地產(chǎn)開發(fā)是通過多種資源的組合使用而為人類提供入住空間,并改變?nèi)司迎h(huán)境的一種活動。其它定義:房地產(chǎn)開發(fā)是指由具有開發(fā)資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，對房地產(chǎn)工程進展投資、建立和管理，使之改變用途或使用性質(zhì)，從而獲得經(jīng)濟利益的過程。12/29/202281本書的定義:12/28/202217二、房地產(chǎn)開發(fā)的分類〔一〕按開發(fā)的規(guī)模及復(fù)雜程度劃分指功能單一、配套設(shè)施簡單的房地產(chǎn)工程開發(fā)。是對一個根底設(shè)施和配套設(shè)施齊全的完整的住宅小區(qū)的綜合開發(fā)。是對范圍廣、工程類型多、建立周期長的房地產(chǎn)工程的綜合開發(fā)

12/29/202282二、房地產(chǎn)開發(fā)的分類〔一〕按開發(fā)的規(guī)模及復(fù)雜程度劃分12/2〔二〕按開發(fā)地域劃分為：舊城區(qū)改造與新區(qū)開發(fā)1.舊城區(qū)改造〔城市功能與性質(zhì)的變化〕將舊城區(qū)的土地用途進展改變，使之重新適應(yīng)城市新的對原有土地的需要的房地產(chǎn)開發(fā)活動。2.新區(qū)開發(fā)〔城市規(guī)模的擴大〕將農(nóng)業(yè)用途的土地改變?yōu)槌鞘杏猛镜耐恋兀⒃谶@快土地上進展開發(fā)的房地產(chǎn)經(jīng)濟活動。12/29/202283〔二〕按開發(fā)地域劃分為：12/28/202219舊城區(qū)改造特點:土地開發(fā)費用高昂規(guī)劃條件苛刻所處區(qū)位優(yōu)越，適用于作為商業(yè)、辦公、餐飲、娛樂、旅游等類型工程的開發(fā)。新區(qū)開發(fā)特點:拆遷安置費用低受周圍環(huán)境制約少城市規(guī)劃限制條件較少征地審批困難根底設(shè)施及配套設(shè)施不健全12/29/202284舊城區(qū)改造特點:新區(qū)開發(fā)特點:12/28/202220(三)按開發(fā)的階段劃分通常指開發(fā)中常說的“七通一平〞。在一定的土地上進展各種房屋的建立，使之滿足人們生產(chǎn)、生活需要的房地產(chǎn)工程的開發(fā)活動。12/29/202285(三)按開發(fā)的階段劃分12/28/202221第4節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的含義從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)，具有企業(yè)法人資格，且具有一定資質(zhì)條件的經(jīng)濟實體。包括:房地產(chǎn)開發(fā)專營企業(yè)以房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)為主營業(yè)務(wù)的企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)兼營企業(yè)以其他業(yè)務(wù)為主營業(yè)務(wù)，但也從事房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)工程企業(yè)城市建立主管部門批準(zhǔn)設(shè)立的專門針對城市建立某個工程〔通常是公益的〕的開發(fā)企業(yè)

12/29/202286第4節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的含義12/2二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)設(shè)立的條件有符合公司法人登記的名稱和組織機構(gòu)有適應(yīng)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營需要的固定的辦公用房注冊資本100萬元以上有四名以上持有專業(yè)證書的房地產(chǎn)專業(yè)、建筑工程專業(yè)的專職技術(shù)人員，兩名以上持有資格證書的專職會計人員。法律法規(guī)規(guī)定的其它條件12/29/202287二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)設(shè)立的條件12/28/202223三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理制度

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照企業(yè)條件分為一、二、三、四四個資質(zhì)等級。

12/29/202288三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理制度12/28/202224(一)一級資質(zhì)1．注冊資本不低于5000萬元；2．從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營5年上；3．近3年房屋建筑面積累計竣工30萬平方米以上，或者累計完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額；4．連續(xù)5年建筑工程質(zhì)量合格率達100％；5．上一年房屋建筑施工面積15萬平方米以上，或者完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額；6．有職稱的建筑、構(gòu)造、財務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟類的專業(yè)管理人員不少于40人，其中具有中級以上職稱的管理人員不少于20人，持有資格證書的專職會計人員不少于4人；7．工程技術(shù)、財務(wù)、統(tǒng)計等業(yè)務(wù)負責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱；8．具有完善的質(zhì)量保證體系，商品住宅銷售中實行了?住宅質(zhì)量保證書?和?住宅使用說明書?制度；9．未發(fā)生過重大工程質(zhì)量事故。

12/29/202289(一)一級資質(zhì)1．注冊資本不低于5000萬元；2．從事房地產(chǎn)(二)二級資質(zhì)

1．注冊資本不低于2000萬元；2．從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營3年以上；3．近3年房屋建筑面積累計竣工15萬平方米以上，或者累計完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額；4．連續(xù)3年建筑工程質(zhì)量合格率達100％；5．上一年房屋建筑施工面積10萬平方米以上，或者完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額；6．有職稱的建筑、構(gòu)造、財務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟類的專業(yè)管理人員不少于20人，其中具有中級以上職稱的管理人員不少于10人，持有資格證書的專職會計人員不少于3人；7．工程技術(shù)、財務(wù)、統(tǒng)計等業(yè)務(wù)負責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱；8．具有完善的質(zhì)量保證體系，商品住宅銷售中實行了?住宅質(zhì)量保證書?和?住宅使用說明書?制度；9．未發(fā)生過重大工程質(zhì)量事故。

12/29/202290(二)二級資質(zhì)

1．注冊資本不低于2000萬元；2．從事房

〔三〕三級資質(zhì)

1．注冊資本不低于800萬元；2．從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營2年以上；3．房屋建筑面積累計竣工5萬平方米以上，或者累計完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額；4．連續(xù)2年建筑工程質(zhì)量合格率達100％；5．有職稱的建筑、構(gòu)造、財務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟類的專業(yè)管理人員不少于10人，其中具有中級以上職稱的管理人員不少于5人，持有資格證書的專職會計人員不少于2人；6．工程技術(shù)、財務(wù)等業(yè)務(wù)負責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱，統(tǒng)計等其他業(yè)務(wù)負責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)初級以上職稱；7．具有完善的質(zhì)量保證體系，商品住宅銷售中實行了?住宅質(zhì)量保證書?和?住宅使用說明書?制度；8．未發(fā)生過重大工程質(zhì)量事故。

12/29/202291

〔三〕三級資質(zhì)

1．注冊資本不低于800萬元；2．從事房〔四〕四級資質(zhì)

1．注冊資本不低于100萬元；2．從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營1年以上；3．已竣工的建筑工程質(zhì)量合格率達100％；4．有職稱的建筑、構(gòu)造、財務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟類的專業(yè)管理人員不少于5人，持有資格證書的專職會計人員不少于2人；5．工程技術(shù)負責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱，財務(wù)負責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)初級以上職稱，配有專業(yè)統(tǒng)計人員；6．商品住宅銷售中實行了?住宅質(zhì)量保證書?和?住宅使用說明書?制度；7．未發(fā)生過重大工程質(zhì)量事故。12/29/202292〔四〕四級資質(zhì)

1．注冊資本不低于100萬元；12/28/表1-1各資質(zhì)等級房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)條件比較資質(zhì)等級注冊資本(萬元)開發(fā)經(jīng)營時間(年)近三年房屋建筑面積累計竣工(萬平米)連續(xù)幾年建筑工程質(zhì)量合格率達到100%(年)上一年房屋建筑施工面積(萬平米)專業(yè)管理人員(人數(shù))一500053051540二200031531020三80025210四1001已竣工的建筑工程512/29/202293表1-1各資質(zhì)等級房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)條件比較資質(zhì)注冊資本開發(fā)經(jīng)第5節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)的主要參與者一、開發(fā)商〔開發(fā)企業(yè)〕投資時機的發(fā)現(xiàn)者投資決策者投資方案實施的組織者與有關(guān)各方談判的專家能手風(fēng)險識別與控制專家工程主要風(fēng)險承擔(dān)者和工程成功后的主要收益者12/29/202294第5節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)的主要參與者一、開發(fā)商〔開發(fā)企業(yè)〕12/2二、政府相關(guān)機構(gòu)宏觀管理者和土地供給者土地管理部門獲取土地使用權(quán)證城市規(guī)劃部門獲取建立用地規(guī)劃許可證、建筑工程規(guī)劃許可證建立行政主管部門獲取施工許可證12/29/202295二、政府相關(guān)機構(gòu)12/28/202231市政管理部門獲取市政設(shè)施和配套設(shè)施使用許可證房地產(chǎn)管理部門獲取銷售許可證和房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證三、金融機構(gòu)提供資金支持12/29/202296市政管理部門12/28/202232四、工程籌劃及物業(yè)代理機構(gòu)承擔(dān)工程前期籌劃及后期物業(yè)銷售代理工作五、勘察及規(guī)劃設(shè)計機構(gòu)承擔(dān)開發(fā)建立用地勘察、規(guī)劃方案設(shè)計、建筑設(shè)計、構(gòu)造設(shè)計等12/29/202297四、工程籌劃及物業(yè)代理機構(gòu)12/28/202233六、建筑承包商承擔(dān)工程的建立工作七、物業(yè)管理機構(gòu)承擔(dān)工程建成后的物業(yè)管理工作八、消費者或買家包括自用型購置者和投資型購置者12/29/202298六、建筑承包商12/28/202234第6節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)的主要程序一、房地產(chǎn)開發(fā)為什么要按一定的程序進展1.房地產(chǎn)開發(fā)所具有的投資大、風(fēng)險大的特點，開發(fā)企業(yè)不能盲目、倉促地開發(fā)工程，必須按照一定的科學(xué)程序，先作充分的論證。2.為了使房地產(chǎn)開發(fā)符合城市規(guī)劃，促進城市社會經(jīng)濟的開展，保護廣闊消費者的利益，城市政府制定了審批制度，以便對房地產(chǎn)開發(fā)進展引導(dǎo)、監(jiān)視和管理。12/29/202299第6節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)的主要程序一、房地產(chǎn)開發(fā)為什么要按一定的程序二、房地產(chǎn)開發(fā)的主要程序1、投資時機尋找與投資時機篩選2、可行性研究3、獲取土地使用權(quán)4、征地及拆遷安置、補償5、規(guī)劃設(shè)計與方案報批6、籌措房地產(chǎn)開發(fā)資金7、選擇施工企業(yè)8、建筑施工9、市場營銷與籌劃10、物業(yè)管理12/29/2022100二、房地產(chǎn)開發(fā)的主要程序1、投資時機尋找與投資時機篩選121、投資時機選擇與決策分析投資時機尋找通過市場調(diào)查與市場分析的手段，尋找投資的可能性。“看地〞投資時機篩選開發(fā)場地選擇，擬定開發(fā)工程投資決策分析市場分析與財務(wù)評估12/29/20221011、投資時機選擇與決策分析投資時機尋找12/28/20222、前期工作主要涉及與開發(fā)全過程有關(guān)的各種合同、條件的談判與簽約。獲取土地使用權(quán)征地及拆遷安置、補償規(guī)劃設(shè)計與方案報批籌措房地產(chǎn)開發(fā)資金辦理開工審批手續(xù)選擇施工企業(yè)，簽定建立工程施工承包合同12/29/20221022、前期工作主要涉及與開發(fā)全過程有關(guān)的各種合同、3、建立階段在選定的開發(fā)地點，以在特定時間段上分布的特定本錢，來開發(fā)建立一棟或一組特定的建筑物。開發(fā)工程工程管理與控制工程竣工驗收12/29/20221033、建立階段在選定的開發(fā)地點，以在特定時間段上4、租售階段主要是為工程找到買家或使用者。出租：寫字樓、酒店、商業(yè)用房以出租為主出售：居住物業(yè)以出售為主主要根據(jù)市場狀況、開發(fā)商對回收資金的迫切程度、開發(fā)工程的類型來選擇。12/29/20221044、租售階段主要是為工程找到買家或使用者。1第7節(jié)土地使用權(quán)的獲取方式主要有3種方式：出讓、轉(zhuǎn)讓和劃撥一、土地使用權(quán)出讓1.含義：國家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。12/29/2022105第7節(jié)土地使用權(quán)的獲取方式主要有3種方式：出讓、轉(zhuǎn)讓和劃2.特征：有償有限期按國家有關(guān)法律規(guī)定,各類用地的出讓年限為:居住用地70年;工業(yè)用地50年;教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年；商業(yè)、旅游、娛樂用地40年；綜合或其他用地50年。12/29/20221062.特征：12/28/202242例：豪華住宅、私立學(xué)校、商場用地的土地使用權(quán)出讓的法定最高年限，由低至高的順序為〔〕

A、商場、豪華住宅、私立學(xué)校

B、豪華住宅、商場、私立學(xué)校

C、私立學(xué)校、商場、豪華住宅

D、商場、私立學(xué)校、豪華住宅

12/29/2022107例：豪華住宅、私立學(xué)校、商場用地的土地使用權(quán)出讓的法定最高4.方式：協(xié)議、招標(biāo)、拍賣、掛牌?城市房地產(chǎn)管理法?規(guī)定：“商業(yè)、旅游、娛樂、豪華住宅用地，有條件的，必須采取拍賣、招標(biāo)方式；沒有條件，不能采取拍賣、招標(biāo)方式的，可以采取雙方協(xié)議的方式。中華人民共和國國土資源部令第11號?招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定?(2002年7月1日起施行)規(guī)定:商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營性用地，必須以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓。

12/29/20221084.方式：協(xié)議、招標(biāo)、拍賣、掛牌12/28/202244〔1〕協(xié)議出讓是指土地使用者在用地申請經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)后，與土地行政主管部門協(xié)商地價、用地年限、面積、付款方式和時間、用地條件等事項，在雙方達成一致意見的前提下，簽訂出讓合同，受讓方按合同約定支付土地出讓金，取得土地使用權(quán)。12/29/2022109〔1〕協(xié)議出讓12/28/202245a、申請用地；b、審查回復(fù)；c、簽定合同；d、登記領(lǐng)證。12/29/202211012/28/202246〔2〕招標(biāo)出讓1.含義：指市、縣人民政府土地行政主管部門〔以下簡稱出讓人〕發(fā)布招標(biāo)公告，邀請不特定的公民、法人和其他組織參加國有土地使用權(quán)投標(biāo)，根據(jù)投標(biāo)結(jié)果確定土地使用者的行為。12/29/2022111〔2〕招標(biāo)出讓1.含義：12/28/2022472.程序：a、發(fā)布招標(biāo)公告；b、資格審查；c、投標(biāo)；d、評標(biāo)；e、簽定合同；f、登記領(lǐng)證。12/29/20221122.程序：12/28/202248〔3〕拍賣出讓指出讓人發(fā)布拍賣公告，由競買人在指定時間、地點進展公開競價，根據(jù)出價結(jié)果確定土地使用者的行為。12/29/2022113〔3〕拍賣出讓12/28/202249a、發(fā)布拍賣公告；b、資格審查；c、舉行拍賣會；d、簽定合同；e、登記領(lǐng)證。12/29/202211412/28/202250〔4〕掛牌出讓指出讓人發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場所掛牌公布，承受競買人的報價申請并更新掛牌價格，