合富輝煌濟(jì)南市名仕大廈項(xiàng)目發(fā)展提案

－－謹(jǐn)呈濟(jì)南萬基置業(yè)有限公司－－【名仕大廈】項(xiàng)目發(fā)展提案提案框架宏觀投資環(huán)境SWOT分析及初步定位

項(xiàng)目板塊解析市場(chǎng)解讀營銷推廣思路物業(yè)管理建議寫字樓市場(chǎng)分析房地產(chǎn)市場(chǎng)概況

第一部分

宏觀投資環(huán)境----對(duì)于一艘盲目航行的船來說，任何方向的風(fēng)都是逆風(fēng)。提案框架宏觀投資環(huán)境SWOT分析及初步定位

項(xiàng)目板塊解析市場(chǎng)解讀營銷推廣思路物業(yè)管理建議寫字樓市場(chǎng)分析房地產(chǎn)市場(chǎng)概況濟(jì)南城市發(fā)展定位濟(jì)南宏觀投資環(huán)境連接京津冀經(jīng)濟(jì)區(qū)、長(zhǎng)江三角洲經(jīng)濟(jì)區(qū)的京滬沿線經(jīng)濟(jì)發(fā)展軸上的重要交通樞紐和物流中心黃河下游的經(jīng)濟(jì)中心、金融中心、文化中心山東的政治中心濟(jì)南市濟(jì)南城市性質(zhì)及地位宏觀投資環(huán)境山東省的政治、經(jīng)濟(jì)、文化、科教和旅游中心；濟(jì)南成為全國首個(gè)BRT推廣示范城市，北園大街為首條，主城區(qū)擬定為“四橫五縱”，經(jīng)七路、洛源大街線路在規(guī)劃之列。縣西巷泉城廣場(chǎng)北側(cè)改造芙容街、曲水亭街改造銀座·晶都國際本案省政府省人大省政協(xié)文文文文文文建工、山師、體院、山大、廣電大旅游商業(yè)辦公圖例政務(wù)文文教宏觀投資環(huán)境濟(jì)南城市性質(zhì)及地位濟(jì)南快速公交線網(wǎng)布局主要考慮中心城區(qū)和東、西部新城的聯(lián)系，并將濟(jì)南BRT線網(wǎng)布局劃分為“支持型走廊”、“引導(dǎo)型走廊”。

支持型走廊位于二環(huán)路以內(nèi)、中心城區(qū)現(xiàn)客流較集中的區(qū)域。東西向有北園大街、經(jīng)一路、經(jīng)四路、經(jīng)七路和經(jīng)十路，其中北園大街、經(jīng)七路適合建設(shè)BRT系統(tǒng)；南北向的緯十二路、緯二路、歷山路、二環(huán)東路中，緯二路是建設(shè)BRT系統(tǒng)的最優(yōu)走廊。

２００７年，濟(jì)南市修建８條城區(qū)道路，總長(zhǎng)度共計(jì)４４．７公里，這８條路為：二環(huán)東路，快速路９．２公里；經(jīng)七路（ＢＲＴ程），主干路，１０．４公里······濟(jì)南城市性質(zhì)及地位——交通

濟(jì)南市旅游局“十一五”旅游規(guī)劃把明湖北路以南、東西以護(hù)城河為界、南以濼源大街以北為界，主要包括趵突泉、大明湖、芙蓉街歷史街區(qū)、泉城路、泉城廣場(chǎng)、環(huán)城公園等景區(qū)（點(diǎn)）定為中央游憩區(qū)。包括：以三大泉群、大明湖、泉城廣場(chǎng)和環(huán)城公園為主體的泉池園林景觀區(qū)、以泉水和府城民居為主體的芙蓉街歷史街區(qū)和西門地區(qū)——泉城路——南門地區(qū)的濟(jì)南中心商業(yè)區(qū)。

鏈接：中央游憩區(qū)（RBD，RecreationalBusinessDistrict），國外也叫商業(yè)游憩區(qū)。就是每一個(gè)城市應(yīng)該有自己最具吸引力的一片街區(qū)，這個(gè)地方不是旅游景區(qū)景點(diǎn)，而是最全面體現(xiàn)和展示城市的生活、城市的文化的場(chǎng)所，這也是構(gòu)建功能化城市的內(nèi)容。一個(gè)中央游憩區(qū)大體上需要幾個(gè)要素，第一個(gè)是步行街。第二是有娛樂場(chǎng)所。第三就是各種各樣的小商業(yè)。第四是小飲食。第五是各類的文化體現(xiàn)。中央游憩區(qū)

濟(jì)南城市性質(zhì)及地位——旅游三團(tuán)三廊天圓地方濟(jì)南城市性質(zhì)及地位——商業(yè)泉城廣場(chǎng)北側(cè)改造規(guī)劃濟(jì)南南城城市市性性質(zhì)質(zhì)及及地地位位————商商業(yè)業(yè)濟(jì)南南快快速速2004年年2月月提提交交市市政政府府批批準(zhǔn)準(zhǔn)的的《《濟(jì)濟(jì)南南市市商商業(yè)業(yè)網(wǎng)網(wǎng)點(diǎn)點(diǎn)發(fā)發(fā)展展規(guī)規(guī)劃劃》》確確定定濟(jì)濟(jì)南南市市商商業(yè)業(yè)網(wǎng)網(wǎng)點(diǎn)點(diǎn)總總體體布布局局為為““三三、、一一、、四四、、六六””結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)：：構(gòu)構(gòu)筑筑三三大大商商圈圈（（老老城城市市商商圈圈、、主主城城商商圈圈和和城城區(qū)區(qū)商商圈圈）），，其其中中將將古古城城區(qū)區(qū)傳傳統(tǒng)統(tǒng)中中心心商商業(yè)業(yè)區(qū)區(qū)提提升升為為都都市市級(jí)級(jí)商商業(yè)業(yè)中中心心，，著著力力打打造造現(xiàn)現(xiàn)代代化化都都市市商商業(yè)業(yè)中中心心新新形形象象，，形形成成立立足足濟(jì)濟(jì)南南，，服服務(wù)務(wù)山山東東，，輻輻射射華華東東、、華華北北及及環(huán)環(huán)渤渤海海地地區(qū)區(qū)的的大大都都市市級(jí)級(jí)商商業(yè)業(yè)中中心心。。2004年年3月月中中旬旬公公示示的的濟(jì)濟(jì)南南市市泉泉城城廣廣場(chǎng)場(chǎng)北北側(cè)側(cè)地地區(qū)區(qū)城城市市規(guī)規(guī)劃劃設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)方方案案，，規(guī)規(guī)劃劃范范圍圍為為濟(jì)濟(jì)南南市市黑黑西西路路與與泉泉城城路路、、榜榜棚棚街街與與天天地地壇壇街街之之間間，，總總用用地地面面積積約約8.49公公頃頃，，有有ＡＡ、、ＢＢ兩兩套套設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)方方案案，，均均采采用用““三三團(tuán)團(tuán)三三廊廊””的的規(guī)規(guī)劃劃結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)模模式式，，形形成成““三三縱縱一一橫橫””的的環(huán)環(huán)形形交交通通系系統(tǒng)統(tǒng)，，新新建建部部分分總總建建筑筑面面積積均均在在30萬萬平平方方米米以以上上。。濟(jì)南南城城市市經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)發(fā)展展概概況況宏觀觀投投資資環(huán)環(huán)境境濟(jì)南南市市近近五五年年來來的的國國民民經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)一一直直保保持持持持續(xù)續(xù)、、快快速速、、健健康康的的發(fā)發(fā)展展勢(shì)勢(shì)頭頭。。2004年年國國內(nèi)內(nèi)生生產(chǎn)產(chǎn)總總值值增增長(zhǎng)長(zhǎng)勢(shì)勢(shì)頭頭達(dá)達(dá)到到了了近近五五年年來來的的最最高高值值，，同同比比增增長(zhǎng)長(zhǎng)18.36％％。。目前前數(shù)數(shù)據(jù)據(jù)統(tǒng)統(tǒng)計(jì)計(jì)顯顯示示，，濟(jì)濟(jì)南南市市2005年年前前三三季季度度GDP為為1327.5億億元元,比比去去年年同同比比增增長(zhǎng)長(zhǎng)15.9%；；人人均均工工資資收收入入同同比比增增長(zhǎng)長(zhǎng)19.1%。。濟(jì)南南市市一一、、二二、、三三產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)歷歷年年發(fā)發(fā)展展比比例例單位:億元濟(jì)南南城城市市經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)發(fā)展展概概況況作為為省省會(huì)會(huì)城城市市，，濟(jì)濟(jì)南以以第第二二、、三三產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)為為主主導(dǎo)導(dǎo)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)，，第第三三產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)高高于于第第二二產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)顯顯示示城城市市的的商商業(yè)業(yè)化化程程度度較較高高，，并并逐逐年年增增長(zhǎng)長(zhǎng)，，在在一一定定程程度度上上也也增增加加了了對(duì)對(duì)寫寫字字樓樓的的需需求求。。經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)調(diào)整有新進(jìn)進(jìn)展。2004年三次產(chǎn)業(yè)比比例由上年年末的7.6：44.6：47.8變變化為7.3：45.9：46.8,第二產(chǎn)業(yè)業(yè)比重上升升1.3個(gè)個(gè)百分點(diǎn)。。全年現(xiàn)代服服務(wù)業(yè)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)增加值299.5億元，增增長(zhǎng)13.5%，在在第三產(chǎn)業(yè)業(yè)增加值中中所占的比比重為39.5%。。宏觀投資環(huán)環(huán)境單位：萬美元濟(jì)南城市經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展概概況宏觀投資環(huán)環(huán)境外商投資逐逐年增長(zhǎng),外來企企業(yè)對(duì)中高高檔物業(yè)消消化能力強(qiáng)強(qiáng)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2005年年上半年先先后有5家家世界500強(qiáng)企業(yè)業(yè)落戶濟(jì)南南，至此，，500強(qiáng)強(qiáng)在濟(jì)總數(shù)數(shù)已達(dá)23戶，泉城城魅力初顯顯。居住成為城城市居民消消費(fèi)的熱點(diǎn)點(diǎn)之一。2004年年末城市居居民人均住住宅使用面面積19.5平方米米，比上年年增加0.65平方方米。宏觀投資環(huán)環(huán)境居民收入與與消費(fèi)情況況2004年年，實(shí)現(xiàn)社社會(huì)消費(fèi)品品零售總額621.0億億元，增幅幅逐季升高，城市市市區(qū)居民（（非農(nóng)業(yè)））人均可支配配收入和人人均消費(fèi)性性支出分別達(dá)達(dá)到12005元和和8581元，分別別增長(zhǎng)9.0%和和2.2%。2004年年在各項(xiàng)消消費(fèi)中，用用于購房的的消費(fèi)支出出同比下降降0.3個(gè)個(gè)百分點(diǎn)，，歸結(jié)原因因：一是濟(jì)南消消費(fèi)者歷經(jīng)經(jīng)多年房地地產(chǎn)市場(chǎng)變變化消費(fèi)更更加趨于理理性；二是和近兩兩年濟(jì)南市市總體房地地產(chǎn)市場(chǎng)有有效供給不不足有關(guān)。。宏觀投資環(huán)環(huán)境居民收入與與消費(fèi)情況況小結(jié)：城市居民消消費(fèi)能力不不斷增強(qiáng)，，購房需求求加大，但但由于市場(chǎng)場(chǎng)、政策、消費(fèi)心心理等多種種因素影響響，住宅市市場(chǎng)存在調(diào)調(diào)整，刺激激了商業(yè)地地產(chǎn)投資的的力度。小結(jié)宏觀經(jīng)濟(jì)增增速較高。。濟(jì)南二、、三產(chǎn)業(yè)一一直保持持持續(xù)、快速速、健康發(fā)發(fā)展，宏觀觀經(jīng)濟(jì)將繼繼續(xù)保持穩(wěn)穩(wěn)定增長(zhǎng)態(tài)態(tài)勢(shì)。社會(huì)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)穩(wěn)定發(fā)展為為房地產(chǎn)業(yè)業(yè)的發(fā)展奠奠定了堅(jiān)實(shí)實(shí)的經(jīng)濟(jì)基基礎(chǔ)，不過過近期內(nèi)由由于宏觀政政策影響，，短期內(nèi)市市場(chǎng)中會(huì)出出現(xiàn)非結(jié)構(gòu)構(gòu)性行業(yè)調(diào)調(diào)整。居民可支配配收入穩(wěn)步步增長(zhǎng)，國國家“十一一五”規(guī)劃劃為濟(jì)南社社會(huì)經(jīng)濟(jì)突突飛猛進(jìn)的的發(fā)展指明明了方向。。金融業(yè)、高高科技產(chǎn)業(yè)業(yè)將推動(dòng)濟(jì)濟(jì)南市投資資環(huán)境的改改善，外商商投資的不不斷增長(zhǎng)也也將促進(jìn)城城市投資環(huán)環(huán)境優(yōu)化。。宏觀投資環(huán)環(huán)境第二部分市場(chǎng)解讀----““交換一個(gè)個(gè)蘋果,各各得一個(gè)蘋蘋果;交換換一個(gè)思想想，各得兩兩個(gè)思想””。提案框架宏觀投資環(huán)境SWOT分析及初步定位

項(xiàng)目板塊解析市場(chǎng)解讀營銷推廣思路物業(yè)管理建議寫字樓市場(chǎng)分析房地產(chǎn)市場(chǎng)概況市場(chǎng)解讀第一節(jié)濟(jì)濟(jì)南市房房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)概況第二節(jié)濟(jì)濟(jì)南市寫寫字樓市場(chǎng)場(chǎng)分析一、濟(jì)南寫寫字樓市場(chǎng)場(chǎng)供需分析析二、濟(jì)南在在售寫字樓樓樓盤特征征三、濟(jì)南寫寫字樓市場(chǎng)場(chǎng)板塊劃分分及對(duì)比分分析市場(chǎng)概況小小結(jié)城市固定資資產(chǎn)投資高高速增長(zhǎng)房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)供求兩旺旺，結(jié)構(gòu)差差異大城市規(guī)劃與與中疏戰(zhàn)略略影響市場(chǎng)解讀第一節(jié)濟(jì)濟(jì)南市房房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)概況市場(chǎng)概況小小結(jié)城市固定資資產(chǎn)投資高高速增長(zhǎng)房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)供求兩旺旺，結(jié)構(gòu)差差異大城市規(guī)劃與與中疏戰(zhàn)略略影響2003年年，全市完完成全社會(huì)會(huì)固定資產(chǎn)產(chǎn)投資504.9億億元，2004年全全市完成固固定資產(chǎn)投投資651.72億億元，同比比增長(zhǎng)29.08%。房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)概況城市固定資資產(chǎn)投資高高速增長(zhǎng)2004年年濟(jì)南市完完成房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)投資資110.2億元。。以上數(shù)字可可以說明：：

一、近近年來固定定資產(chǎn)投資資保持較高高增速發(fā)展展，同時(shí)加加快了房地地產(chǎn)投資的的步伐；二二、2004年房房地產(chǎn)投資資額占固定定資產(chǎn)投資資總額的16.9%，說明濟(jì)濟(jì)南房地產(chǎn)產(chǎn)投資目前前正處于一一個(gè)良性穩(wěn)穩(wěn)健發(fā)展?fàn)顮顟B(tài)。房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)供求兩旺旺，結(jié)構(gòu)差差異大分析一：房地產(chǎn)施工工面積穩(wěn)步步增長(zhǎng)，2004年年商品房銷銷售額同比比增長(zhǎng)60.6%，，市場(chǎng)供求求兩旺；從近幾年的的房地產(chǎn)供供求市場(chǎng)看看，住宅市市場(chǎng)一直保保持高速發(fā)發(fā)展勢(shì)頭，，占據(jù)主體體地位，商商業(yè)地產(chǎn)投投資比重保保持穩(wěn)定態(tài)態(tài)勢(shì)；房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)概況房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)供求兩旺旺，結(jié)構(gòu)差差異大分析二：2004年年住宅投資資額達(dá)87.1億元元，占整個(gè)個(gè)房地產(chǎn)開開發(fā)投資比比重的79%，比上上年同期下下降3.5個(gè)百分點(diǎn)點(diǎn)，商業(yè)營業(yè)用用房開發(fā)投投資比重為為13.5%，同比比上升6.4個(gè)百分分點(diǎn)，投資資力度明顯顯增大，同同時(shí)，寫字字樓投資有有一定幅度度的下降。。2005年年1-8月月份，房地地產(chǎn)開發(fā)完完成投資同同比增長(zhǎng)13.1%，其中住住宅完成51.6億億元，與去去年同期持持平，占全全部投資的的80.1%，仍舊舊是房地產(chǎn)產(chǎn)投資的主主體，但所所占比重比比去年同期期下降10.4個(gè)百百分點(diǎn)。辦公樓投資資完成2.6億元，，同比增長(zhǎng)長(zhǎng)120.5%，寫寫字樓市場(chǎng)場(chǎng)進(jìn)入新一一輪的增長(zhǎng)長(zhǎng)周期。房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)保持穩(wěn)定定發(fā)展態(tài)勢(shì)勢(shì)，但開發(fā)發(fā)結(jié)構(gòu)差異異較大，其其中，住宅宅開發(fā)占絕絕對(duì)主體地地位，自去去年開始商商業(yè)投資比比重增長(zhǎng)趨趨勢(shì)明顯。。房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)概況城市整體規(guī)規(guī)劃及發(fā)展展方向濟(jì)南市的城城市規(guī)劃總總體發(fā)展戰(zhàn)戰(zhàn)略總結(jié)成成十個(gè)字：：東拓、西進(jìn)進(jìn)、南控、、北跨、中中疏。疏中東拓西進(jìn)北跨南控泉城核心商務(wù)圈濟(jì)南市房地地產(chǎn)投資趨趨勢(shì)，勢(shì)必必會(huì)遵循城城市規(guī)劃十十字總體戰(zhàn)戰(zhàn)略?！笆晃濉薄币?guī)劃和十十字方針的的貫徹，必必將帶動(dòng)整整個(gè)濟(jì)南的的快速發(fā)展展，房房地產(chǎn)投資資隨之進(jìn)入入一個(gè)新的的快速提升升期。其中，泉城城核心商務(wù)務(wù)圈的中疏疏戰(zhàn)略，將將使市中心心區(qū)域更加加青睞于高高檔物業(yè)的的投資建設(shè)設(shè)，并且更更加注重產(chǎn)產(chǎn)品品質(zhì)和和檔次的提提升。房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)概況中疏，對(duì)泉泉城核心商商務(wù)圈的影影響泉城核心商商務(wù)圈以泉泉城廣場(chǎng)為中心，是泉城的特特色標(biāo)志區(qū)，環(huán)境優(yōu)優(yōu)美，經(jīng)濟(jì)濟(jì)交流頻繁，是體現(xiàn)現(xiàn)泉城特色色的商業(yè)中心、旅游游中心和經(jīng)經(jīng)濟(jì)文化中心。本項(xiàng)目泉城核心商商務(wù)圈擁有有良好的人人文環(huán)境、、優(yōu)美的自自然環(huán)境，，是商業(yè)投投資之首選選區(qū)間。便利的道路路交通情況況為核心商商務(wù)圈的又又一特大優(yōu)優(yōu)勢(shì)?！爸惺琛睉?zhàn)戰(zhàn)略將促使使泉城核心心商務(wù)圈的的房地產(chǎn)投投資向低密密度開發(fā)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)變，避免免了市中心心的過度開開發(fā)與產(chǎn)品品的無差異異化建設(shè)。。房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)概況房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)持續(xù)升溫溫，開發(fā)結(jié)結(jié)構(gòu)不協(xié)調(diào)調(diào)。住宅投資增增長(zhǎng)迅速，，寫字樓投投資相對(duì)趨趨緩。十字戰(zhàn)略促促使?jié)戏糠康禺a(chǎn)開發(fā)發(fā)“有疏有有重”。其中，東拓拓戰(zhàn)略促使使東部高新新科技區(qū)以以第二產(chǎn)業(yè)業(yè)為主要發(fā)發(fā)展方向；；便利的道道路交通和和密集的經(jīng)經(jīng)濟(jì)交流，，為中部核核心商務(wù)圈圈的泛CBD區(qū)繁榮榮帶來了特特大優(yōu)勢(shì)，，房地產(chǎn)開開發(fā)趨向于于低密度、、高檔次物物業(yè)類型。。寫字樓市場(chǎng)場(chǎng)回暖。2005年年國家先后后出臺(tái)了一一系列針對(duì)對(duì)商品房?jī)r(jià)價(jià)格漲幅過過快的重大大調(diào)控措施施，1-8月份，房房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)投資同比比增長(zhǎng)13.1%，，其中住宅宅完成額與與去年同期期持平，辦辦公樓投資資完成2.6億元，，同比增長(zhǎng)長(zhǎng)120.5%，寫寫字樓市場(chǎng)場(chǎng)開始回暖暖，進(jìn)入新新一輪的增增長(zhǎng)周期。。市場(chǎng)概況小小結(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)概況市場(chǎng)解讀第二節(jié)濟(jì)濟(jì)南市寫寫字樓市場(chǎng)場(chǎng)分析一、濟(jì)南寫寫字樓市場(chǎng)場(chǎng)供需分析析三、濟(jì)南寫寫字樓市場(chǎng)場(chǎng)板塊劃分分及對(duì)比分分析二、濟(jì)南在在售寫字樓樓樓盤特征征一、寫字樓市市場(chǎng)供需分分析1、濟(jì)南寫寫字樓投資資比例：房地產(chǎn)總額額增長(zhǎng)快，，寫字樓投投資趨緩。。2001-2004年，房地地產(chǎn)投資額額平均每年年以20%左右的速速度增長(zhǎng)，而寫字樓的的投資額趨趨向平緩，，所占比重重趨于降低低。寫字樓進(jìn)入入新一輪發(fā)發(fā)展周期。。2005年年1-8月月份，寫字字樓完成投投資額2.6億元，，同比增長(zhǎng)長(zhǎng)了120.5%，，同時(shí)，隨隨著政策的的不斷調(diào)整整和科技、、金融、貿(mào)貿(mào)易等方面面突飛猛進(jìn)進(jìn)的發(fā)展，，寫字樓市市場(chǎng)將逐漸漸走向成熟熟和規(guī)范化化，寫字樓樓市場(chǎng)的供供需增長(zhǎng)將將進(jìn)入新一一輪發(fā)展周周期。(同比增長(zhǎng)120.5%)一、寫字樓市市場(chǎng)供需分分析2、濟(jì)南在在售寫字樓樓供應(yīng)量：：濟(jì)南各區(qū)寫字樓供應(yīng)量區(qū)域歷下區(qū)市中區(qū)歷城區(qū)天橋區(qū)槐蔭區(qū)合計(jì)面積（萬㎡）58.314.620.30.3295.5比例（%）61.0515.2921.260.312.091002004年年濟(jì)南在售售寫字樓總總面積為95.5萬萬㎡。其中中歷下區(qū)占占61.05%，中央央商務(wù)區(qū)占占絕對(duì)比重重；歷城區(qū)區(qū)為21.26%，，這與濟(jì)南經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展“東拓拓”戰(zhàn)略相相符合。一、寫字樓市市場(chǎng)供需分分析3、2005年濟(jì)南南新投入市市場(chǎng)規(guī)模型型寫字樓狀狀況：名稱建筑面積（㎡）現(xiàn)狀區(qū)位租售形式嘉匯環(huán)球廣場(chǎng)43000尚未開工西北商務(wù)區(qū)售海蔚廣場(chǎng)40000地基已起中東商務(wù)圈售特區(qū)數(shù)碼港53000主體建設(shè)中東商務(wù)圈售普利海辰大廈30000主體完工中央商務(wù)區(qū)售歷東商務(wù)大廈36000主體完工中央商務(wù)區(qū)售明珠國際商務(wù)港91729現(xiàn)房西北商務(wù)區(qū)售發(fā)展大廈24000現(xiàn)房中東商務(wù)圈售東環(huán)國際廣場(chǎng)150000現(xiàn)房中東商務(wù)圈售三慶·世紀(jì)財(cái)富中心350000現(xiàn)房東部高新區(qū)售目前超過1萬平米較較大規(guī)模的的寫字樓有有近10個(gè)個(gè)，均采用用“只售不不租”營銷銷模式，目目前濟(jì)南超超過10萬萬㎡以上的的寫字樓盤盤已經(jīng)超過過三個(gè)，如如：三慶世世紀(jì)財(cái)富中中心、環(huán)保保科技園國國際商務(wù)中中心和東環(huán)環(huán)國際廣場(chǎng)場(chǎng)，目前均均在對(duì)外發(fā)發(fā)售中。一、寫字樓市市場(chǎng)供需分分析4、濟(jì)南寫寫字樓市場(chǎng)場(chǎng)迎來新發(fā)發(fā)展：新城市規(guī)劃劃及“十一一五”戰(zhàn)略略帶動(dòng)發(fā)展展。濟(jì)南市東拓拓、西進(jìn)、、中疏、南南控、北跨跨的城市規(guī)規(guī)劃發(fā)展戰(zhàn)戰(zhàn)略，新的的商業(yè)經(jīng)濟(jì)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)以以市中心為為基點(diǎn)，““東西兩翼翼”展開，，此發(fā)展戰(zhàn)戰(zhàn)略提升了了濟(jì)南市房房地產(chǎn)的總總體升值潛潛力，為濟(jì)濟(jì)南寫字樓樓市場(chǎng)提供供了更多的的機(jī)會(huì)。房地產(chǎn)投資資勢(shì)頭強(qiáng)勁勁，帶動(dòng)寫寫字樓市場(chǎng)場(chǎng)的增長(zhǎng)。。房地產(chǎn)投資資平均每年年以20%左右的速速度增長(zhǎng)，，寫字樓近近幾年的投投資趨勢(shì)有有小幅回落落，2005年的投投資勢(shì)頭看看好，對(duì)于于以二、三三產(chǎn)業(yè)為主主力產(chǎn)業(yè)的的城市來說說，經(jīng)濟(jì)的的迅猛發(fā)展展和房地產(chǎn)產(chǎn)投資的不不斷增長(zhǎng)，，勢(shì)必會(huì)為為寫字樓市市場(chǎng)帶來新新的發(fā)展空空間。需求空間較較大。數(shù)據(jù)顯示，，目前濟(jì)南南的寫字樓樓市場(chǎng)銷售售率和租賃賃率較高，，需求市場(chǎng)場(chǎng)具有較大大空間，隨隨著濟(jì)南宏宏觀投資環(huán)環(huán)境的優(yōu)化化，寫字樓樓市場(chǎng)將迎迎來新的發(fā)發(fā)展。二、濟(jì)南在在售寫字樓樓樓盤特征征●建筑及物業(yè)業(yè)形態(tài)●容積率●銷售率●配套設(shè)施●戶型分割特特點(diǎn)●價(jià)格及銷售售方式●建筑及物業(yè)業(yè)形態(tài)高層是寫字字樓主流。。當(dāng)前濟(jì)南市寫字字樓在租售售樓盤中，其建筑筑形態(tài)絕大大部分為高層，如如明珠國際際商務(wù)港、金龍大大廈、銀座座數(shù)碼廣場(chǎng)和歷東東商務(wù)大廈廈等；其次是小高高層和多層層。二、濟(jì)南在在售寫字樓樓樓盤特征征●建筑及物業(yè)業(yè)形態(tài)酒店內(nèi)寫字字間：這種物業(yè)主主要集中在在以泉城廣廣場(chǎng)為中心心的中央商商務(wù)區(qū)，多為四星級(jí)級(jí)、五星級(jí)級(jí)酒店，此此類型寫字字間檔次有有所提升，，但缺乏專專業(yè)商務(wù)辦辦公樓的氛氛圍和配套套設(shè)施；新入市混合合物業(yè)：目前部分新新入市項(xiàng)目目為酒店與與寫字間的的混合形式式，但以商商務(wù)辦公為為主要功能能，酒店為為配套經(jīng)營營產(chǎn)業(yè)，如如明珠國際際商務(wù)港、、東環(huán)國際際廣場(chǎng)等，，這些項(xiàng)目目體量普遍遍較大，自自身配套較較好，因所所處區(qū)域板板塊較偏，，周邊配套套不完善，，商業(yè)氛圍圍尚未成熟熟，因此導(dǎo)導(dǎo)致物業(yè)檔檔次及市場(chǎng)場(chǎng)影響力的的提升受限限。純寫字樓物物業(yè)：當(dāng)前濟(jì)南市市辦公樓以以純寫字樓樓為主，但因地段、、目標(biāo)商圈圈定位、周邊及自身身配套等因因素，項(xiàng)目目以中檔為為主，物業(yè)業(yè)檔次再次次提升的局局限性大。。商住兩用寫寫字樓。市場(chǎng)總量最最少，檔次次偏低。二、濟(jì)南在在售寫字樓樓樓盤特征征●容積率容積率普遍遍較高。濟(jì)南市寫字字樓項(xiàng)目除東部高新新區(qū)及東外環(huán)區(qū)域的的世紀(jì)財(cái)富中心、發(fā)發(fā)展大廈的容積率相相對(duì)較低外，其他區(qū)區(qū)域的大部分寫字樓樓容積率在4-8之之間。二、濟(jì)南在在售寫字樓樓樓盤特征征●銷售率寫字樓的銷銷售率較高高。據(jù)目前市場(chǎng)場(chǎng)資料統(tǒng)計(jì)計(jì)顯示，除除今年新入市的少量量寫字樓樓樓盤外，在在售寫字樓樓平均銷售售率50%以上，銷售率超過過70%的的寫字樓占占總數(shù)的2/3，多多數(shù)寫字樓樓的銷售已已近尾聲，這這表明了目目前寫字樓樓市場(chǎng)具有有較大的需需求缺口。。二、濟(jì)南在在售寫字樓樓樓盤特征征●配套設(shè)施項(xiàng)目配套缺缺陷多。各項(xiàng)目所處處地段和板板塊差異較較大，項(xiàng)目目周邊及自自身配套各各有優(yōu)劣。。如金龍大大廈，地處處濼源大街街西首，位位置優(yōu)越，，金融、餐餐飲、休閑閑等配套設(shè)設(shè)施完善，，但周邊環(huán)環(huán)境噪雜，，混亂的回回民小區(qū)為為項(xiàng)目的安安全防護(hù)增增加了威脅脅，周遭商商業(yè)氛圍也也略顯不足足，項(xiàng)目檔檔次提升困困難。項(xiàng)目定位區(qū)區(qū)域化程度度高。新入市寫字字樓盤，物物業(yè)類型多多元化，建筑形象定定位較高，，目標(biāo)商圈圈一般限于于某區(qū)域之之內(nèi)，多數(shù)數(shù)為區(qū)域商商圈的標(biāo)志志性建筑，，但物業(yè)檔檔次的進(jìn)一一步提升較較難實(shí)現(xiàn)。。新增項(xiàng)目亮亮點(diǎn)多。新入市項(xiàng)目目具有一定定的創(chuàng)新性性和多元性性，如東環(huán)環(huán)國際廣場(chǎng)場(chǎng)配有會(huì)所所空中花園園和商場(chǎng)，，明珠國際際商務(wù)港集集酒店、商商住、寫字字間為一體體，配套和和物業(yè)管理理均采用星星級(jí)酒店式式運(yùn)作模式式。二、濟(jì)南在在售寫字樓樓樓盤特征征●戶型分割特特點(diǎn)戶型選擇寬寬泛。濟(jì)南市場(chǎng)的的寫字樓小小戶型分隔隔主要在30~150㎡，大大戶型分隔隔區(qū)間集中中在200~5000㎡。有有部分寫字字樓可以自自由分隔，，如：世紀(jì)紀(jì)財(cái)富中心心等。商住兩用式式戶型較差差。部分商住住兩用式戶戶型設(shè)計(jì)較較差，如東東環(huán)國際商商務(wù)港C、、D座，戶戶型設(shè)計(jì)壓壓抑，采光光差；三慶慶匯文軒戶戶型設(shè)計(jì)較較好，但內(nèi)內(nèi)部通道空空間顯得比比較擁擠。。新概念戶型型。寫字樓市場(chǎng)場(chǎng)中不斷涌涌現(xiàn)出滿足足客戶多樣樣化需求的的產(chǎn)品，其其戶型面積積和結(jié)構(gòu)具具有靈動(dòng)性性和個(gè)性化化安排的特特點(diǎn)，如特特區(qū)數(shù)碼港港的LOFT工作室室，自由商商務(wù)間，垂垂直體驗(yàn)走走廊等；但但一定程度度上無法滿滿足高端客客戶總部經(jīng)經(jīng)濟(jì)的物業(yè)業(yè)需求。二、濟(jì)南在在售寫字樓樓樓盤特征征●價(jià)格及銷售售方式市中心區(qū)域域售價(jià)最高高。濟(jì)南市在售售寫字樓均均價(jià)在6000-6500元元/㎡之間間，位于市市中心區(qū)域域板塊的寫寫字樓均價(jià)價(jià)約為9000元/㎡。付款方式靈靈活。絕大部分樓樓盤在付款款方式上采采用了靈活活選擇及適適當(dāng)優(yōu)惠的的方法，一一般樓盤都都可以進(jìn)行行商業(yè)貸款款，首付在在40%左左右。二、濟(jì)南在在售寫字樓樓樓盤特征征項(xiàng)目明珠國際商務(wù)港Myoffice創(chuàng)展中心金龍大廈世紀(jì)財(cái)富中心東環(huán)國際廣場(chǎng)發(fā)展大廈嘉匯環(huán)球廣場(chǎng)均價(jià)元/㎡6600590070003900570055005100項(xiàng)目海蔚廣場(chǎng)特區(qū)數(shù)碼港普利海辰大廈大學(xué)科技園歷東商務(wù)大廈中銀大廈三箭·銀苑均價(jià)元/㎡51006150700030006600100007000三、濟(jì)南寫字字樓市場(chǎng)板板塊劃分及及對(duì)比分析析濟(jì)南寫字樓樓市場(chǎng)四大大集聚板塊塊A區(qū)-東部部高新區(qū)：濟(jì)南東部部高新科技技開發(fā)區(qū)B區(qū)-中央央商務(wù)區(qū)：經(jīng)十路-文化西路路-濼源大大街-泉城城路-解放放路中央商商圈C區(qū)-中東東商務(wù)圈：文化東路路-山大路路-花園路路-二環(huán)東東路合圍商商務(wù)區(qū)D區(qū)-西北北商務(wù)務(wù)圈：桿石石橋以以西，，經(jīng)十十路-北園園大街街中間間區(qū)域域商商圈B區(qū)C區(qū)A區(qū)D區(qū)濟(jì)南四四大板板塊寫寫字樓樓供應(yīng)應(yīng)比例例中央商商務(wù)區(qū)區(qū)占據(jù)據(jù)了寫寫字樓樓總量量的44%，寫寫字樓樓分布布密集集。中東商商務(wù)圈圈占據(jù)據(jù)了29%的席席位，，可以以看出出以中中央商商務(wù)區(qū)區(qū)為經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展展的龍龍頭，，在實(shí)實(shí)現(xiàn)““東拓拓”戰(zhàn)戰(zhàn)略過過程中中不斷斷帶活活了交交界區(qū)區(qū)域的商圈圈發(fā)展展。東部經(jīng)經(jīng)濟(jì)目目前尚尚處于于不斷斷提升升的過過程。。西北區(qū)區(qū)域以以中低低端物物業(yè)為為主，，寫字字樓分分布較較為疏疏松。。三、濟(jì)南南寫字字樓市市場(chǎng)板板塊劃劃分及及對(duì)比比分析析名稱建筑面積（㎡）售價(jià)(元）中銀大廈4800010000金匯大廈（齊魯證券大廈）6000010000普利海辰大廈300007000普利歷東商務(wù)大廈360006600豐利大廈2000010000三箭·銀苑800007000金龍大廈880007000勝利大廈2300013000中央商商務(wù)區(qū)區(qū)中東部部商務(wù)務(wù)區(qū)西北區(qū)區(qū)域商商務(wù)區(qū)區(qū)東部高高新科科技園園區(qū)三、濟(jì)南南寫字字樓市市場(chǎng)板板塊劃劃分及及對(duì)比比分析析四大板板塊寫寫字樓樓銷售市場(chǎng)比比較名稱建筑面積（㎡）售價(jià)三慶·世紀(jì)財(cái)富中心3500003900環(huán)保科技園國際商務(wù)中心1000003400大學(xué)科技園1000003000名稱建筑面積（㎡）售價(jià)創(chuàng)展中心360005900特區(qū)數(shù)碼港530006150發(fā)展大廈240005500東環(huán)國際廣場(chǎng)1500005700海蔚廣場(chǎng)1500005100名稱建筑面積（㎡）售價(jià)明珠國際商務(wù)港920006600嘉匯環(huán)球廣場(chǎng)430005100三、濟(jì)南南寫字字樓市市場(chǎng)板板塊劃劃分及及對(duì)比比分析析四大板板塊寫寫字樓樓銷售市場(chǎng)比比較中央商商務(wù)區(qū)區(qū)以均均價(jià)9000元元/㎡㎡獨(dú)占占鰲頭頭，中中東部部商務(wù)務(wù)區(qū)和和西北北區(qū)域價(jià)價(jià)格相相當(dāng)，，均價(jià)價(jià)在6000-7000元/㎡，，東部部高新新科技技園區(qū)區(qū)最低低，均均價(jià)4000元元/㎡左右右。三、濟(jì)南南寫字字樓市市場(chǎng)板板塊劃劃分及及對(duì)比比分析析四大板板塊寫寫字樓樓市場(chǎng)場(chǎng)銷售價(jià)價(jià)格走走勢(shì)近兩年年及2005上上半年年四大大區(qū)域域銷售售價(jià)格格走勢(shì)勢(shì)銷售價(jià)價(jià)格穩(wěn)穩(wěn)中有有升。。近三年年來，，濟(jì)南南市寫寫字樓樓價(jià)格格處于于穩(wěn)中中有升升發(fā)展展態(tài)勢(shì)勢(shì)，但但整體體漲幅幅不大大。區(qū)域之之間價(jià)價(jià)位差差異較較大。。中心區(qū)區(qū)域售售價(jià)一一直保保持最最高，，東部部區(qū)域域價(jià)格格最低低，從從價(jià)格格走勢(shì)勢(shì)圖可可以看看出，，兩級(jí)級(jí)價(jià)格格相差差額度度較大大。名稱建筑面積（㎡）租賃價(jià)格（元/㎡·天）匯寶大廈460003.1明珠國際商務(wù)港920002名稱建筑面積（㎡）租賃價(jià)格（元/㎡·天）三慶·世紀(jì)財(cái)富中心3500001凱貝特高新產(chǎn)業(yè)基地500001.3齊魯軟件園1560001.1-1.4環(huán)?？萍紙@國際商務(wù)中心1000000.8留學(xué)人員創(chuàng)業(yè)園597001.6保稅大廈110000.9大學(xué)科技園1000001中東部部商務(wù)務(wù)區(qū)西北區(qū)區(qū)域商商務(wù)區(qū)區(qū)東部高高新科科技園園區(qū)三、濟(jì)南南寫字字樓市市場(chǎng)板板塊劃劃分及及對(duì)比比分析析四大板板塊寫寫字樓樓租賃市場(chǎng)比比較名稱建筑面積（㎡）租賃價(jià)格（元/㎡·天）大東科技城200001.7嘉恒·商務(wù)大廈560000.8-1.8東方麗景大廈190001.2發(fā)展大廈240002.2東環(huán)國際廣場(chǎng)1500001.5二建·融基大廈680001.1三、濟(jì)南南寫字字樓市市場(chǎng)板板塊劃劃分及及對(duì)比比分析析四大板板塊寫寫字樓樓租賃市場(chǎng)比比較名稱建筑面積（㎡）租賃價(jià)格（元/㎡·天）玉泉森信大酒店480004索菲特寫字樓890004.5中銀大廈480003.3金匯大廈（齊魯證券大廈）600004山東新聞大廈500004普利海辰大廈300003豐利大廈200003三箭·銀苑800002金龍大廈880003.5中信廣場(chǎng)300003.5華能大廈300003.8勝利大廈230004中央商商務(wù)區(qū)區(qū)三、濟(jì)南南寫字字樓市市場(chǎng)板板塊劃劃分及及對(duì)比比分析析四大板板塊寫寫字樓樓市場(chǎng)場(chǎng)租金走走勢(shì)租金浮浮動(dòng)區(qū)區(qū)域化化。東部新新入世世項(xiàng)目目采用用租金金“穩(wěn)穩(wěn)步上上升””營銷銷策略略，預(yù)預(yù)計(jì)兩兩年內(nèi)內(nèi)漲幅幅在0.2元/㎡··天；；中東部部寫字字樓競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)較較為激激烈，，部分分商住住兩用用式寫寫字樓樓租金金有所所下滑滑，幅幅度在在0.2元/㎡··天左左右；；西北區(qū)區(qū)域部部分酒酒店內(nèi)內(nèi)寫字字間，，租金金受周周邊新新入世世項(xiàng)目目影響響有所所下降降，降降幅在元元/㎡㎡·天天；中央商商務(wù)區(qū)區(qū)寫字字樓出出租率率高，，租金金穩(wěn)中中有升升，保保持健健康發(fā)發(fā)展態(tài)態(tài)勢(shì)；；板塊租租金有有較大大差距距。目前中中央商商務(wù)區(qū)區(qū)的寫寫字樓樓租金金最高高，平平均租租金超超過3.5元/·天天，東東部高高新開開發(fā)區(qū)區(qū)最低低，平平均在在1.2左左右，，西北北區(qū)域域板塊塊和中中東商商務(wù)區(qū)區(qū)分別別位居居其次次，依依次平平均在在2.5元元/㎡㎡·天天、1.5元/㎡··天。。市場(chǎng)存存在空空白區(qū)區(qū)。盡管寫寫字樓樓市場(chǎng)場(chǎng)投入入絕對(duì)對(duì)量不不斷增增長(zhǎng)，，但因因?yàn)榈氐囟尾畈町?、、產(chǎn)品品差異異因素素影響響，看看則過過熱的的寫字字樓市市場(chǎng)實(shí)實(shí)際存存在開開發(fā)結(jié)結(jié)構(gòu)、、開發(fā)發(fā)區(qū)域域上““供不不應(yīng)求求”的的狀況況。三、濟(jì)南南寫字字樓市市場(chǎng)板板塊劃劃分及及對(duì)比比分析析四大板板塊寫寫字樓樓市場(chǎng)場(chǎng)配套及及客群群比較區(qū)域物業(yè)配套入住企業(yè)入住行業(yè)中央商務(wù)區(qū)比較完善外地或外企公司辦事處、分公司所占比例較大，本地知名大型企業(yè)下屬部門辦公機(jī)構(gòu)等。銀行、保險(xiǎn)、網(wǎng)絡(luò)、證券、地產(chǎn)、代理等等，行業(yè)門類最為齊全。中東部商務(wù)區(qū)中等層次本地大型公司所占比例較多，少量的外企和外地企業(yè)。多為從事網(wǎng)絡(luò)、電子信息、電腦軟硬件類的企業(yè)，專業(yè)化較強(qiáng)。西北區(qū)域高新區(qū)中等層次本地中小企業(yè)為主，國外大型企業(yè)的辦事處、代理商等。經(jīng)貿(mào)、旅游、餐飲、網(wǎng)絡(luò)信息等相關(guān)行業(yè)，專業(yè)集中化不明顯。東部高新科技園區(qū)比較差發(fā)展完善中主要是從事科研研發(fā)類的創(chuàng)業(yè)型企業(yè)。規(guī)模不大，知名度不高，處于積累階段。主要是生物醫(yī)藥、軟件研發(fā)、網(wǎng)絡(luò)通訊等高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)。同時(shí)注重國家高新技術(shù)企業(yè)優(yōu)惠政策的企業(yè)。9、靜夜四無鄰鄰，荒居舊業(yè)業(yè)貧。。12月-2212月-22Wednesday,December21,202210、雨中黃葉樹樹，燈下白頭頭人。。23:58:0823:58:0823:5812/21/202211:58:08PM11、以我獨(dú)沈沈久，愧君君相見頻。。。12月-2223:58:0823:58Dec-2221-Dec-2212、故人江海海別，幾度度隔山川。。。23:58:0823:58:0823:58Wednesday,December21,202213、乍見翻疑疑夢(mèng)，相悲悲各問年。。。12月-2212月-2223:58:0823:58:08December21,202214、他鄉(xiāng)鄉(xiāng)生白白發(fā)，，舊國國見青青山。。。21十十二二月202211:58:08下下午午23:58:0812月月-2215、比不了得得就不比，，得不到的的就不要。。。。十二月2211:58下午12月-2223:58December21,202216、行動(dòng)出成成果，工作作出財(cái)富。。。2022/12/2123:58:0823:58:0821December202217、做前前，能能夠環(huán)環(huán)視四四周；；做時(shí)時(shí)，你你只能能或者者最好好沿著著以腳腳為起起點(diǎn)的的射線線向前前。。。11:58:08下下午午11:58下下午23:58:0812月月-229、沒有有失敗敗，只只有暫暫時(shí)停停止成成功??！。12月月-2212月月-22Wednesday,December21,202210、很多多事情情努力力了未未必有有結(jié)果果，但但是不不努力力卻什什么改改變也也沒有有。。。23