岳陽市XXXX商業(yè)廣場可行性研究報告

第1章總論1.1基本情況1.1.1項目名稱****商業(yè)廣場（西地塊）1.1.2項目性質(zhì)新建1.1.3建設(shè)地址湖南省岳陽市岳陽大道和白石嶺路交叉口1.1.4項目業(yè)主業(yè)主名稱：岳陽****置業(yè)有限公司業(yè)主地址：法人代表:注冊資本:1.1.5建設(shè)規(guī)模及內(nèi)容總項目規(guī)劃凈用地面積32954.4㎡平方米（約49.43畝），建設(shè)項目由1棟6層的大賣場，4棟4層的商鋪構(gòu)成，總建筑面積為：116322.49平方米，商業(yè)及配套用房建筑面積為96329.89平方米，車庫及設(shè)備房建筑面積為19992.6平方米，建筑密度為52%，容積率為3.6。1.1.6項目建設(shè)工期計算期：18年其中建設(shè)期：2年（2015.01—2016.12）營運期：15年（2017.01—2032.12）1.1.7總投資項目開發(fā)建設(shè)總投入36405.29萬元，其中：工程費用40266.09萬元(包括基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費用1328.36萬元，建筑安裝工程費用20702.03萬元，公共配套設(shè)施建設(shè)費用72萬元)，其他費用1593.86萬元，土地出讓金2901.65萬元，前期費用120.00萬元，管理費用268.87萬元、財務(wù)費用6878.87萬元、銷售費用133.59萬元，開發(fā)期稅費312.00萬元，預(yù)備費1356萬元，詳情請見項目投入總資金估算匯總表。1.1.8資金籌措資金來源：企業(yè)自籌資金15685.30萬元，占總投資的43.09%；銀行貸款20720萬元，占總投資56.91%。1.2業(yè)主簡介 1.3編制依據(jù)及研究范圍1.3.1編制依據(jù)1、《民用建筑設(shè)計通則》GB50352-2005；2、《建筑設(shè)計防火規(guī)范》GB50016-2006；3、《高層民用建筑設(shè)計防火規(guī)范》GB50045-95（2005年版）；4、《人民防空地下室設(shè)計規(guī)范》GB50038-20055、《人民防空工程設(shè)計防火規(guī)范》GB50098-20096、《商店建筑設(shè)計規(guī)范》JGJ48-201x；7、《辦公建筑設(shè)計規(guī)范》JGJ67—2006；8、《汽車庫建筑設(shè)計規(guī)范》JGJ100-98；9、《汽車庫、修車庫、停車場設(shè)計防火規(guī)范》GB50067-97；10、《湖南省公共建筑節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》DBJ43/003-2010;11、中華人民共和國公安部公消[2012]350號文件12、湘公消[2012]240號文件13、湘公消[2010]50號文件14、《岳陽市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》（2009年修訂）；15、《岳陽市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》補充規(guī)定（20120306）；16、《岳陽市居住建筑間距和日照管理規(guī)定》（2010年）；17、湖南省實施《中華人民共和國人民防空法》辦法；18、岳陽市人民防空辦公室關(guān)于貫徹《湖南省人民防空工程建設(shè)與管理規(guī)定》配套建設(shè)人防工程的意見；19、建設(shè)單位提供的電子土地紅線圖及項目規(guī)劃依據(jù)圖；20、國家、省、市等其它相關(guān)法律、法規(guī)。1.3.2研究范圍根據(jù)項目業(yè)主的委托要求，對本項目建設(shè)進(jìn)行技術(shù)及經(jīng)濟(jì)方面的研究和論證，包括項目建設(shè)的必要性、建設(shè)規(guī)模與產(chǎn)品方案、建設(shè)方案、投資估算與資金籌措、組織機構(gòu)與人力資源配置、項目進(jìn)度計劃安排、項目效益評價等。1.4主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表1-1主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表總平面規(guī)劃經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)總用地面積（m2）36469.44（合54.70畝）道路代征用地面積（m2）3515.04（合5.27畝）凈用地面積（m2）32954.4（合49.43畝）總建筑面積（m2）116322.49其中商業(yè)（m2）96329.89地下車庫及設(shè)備用房（m2）19992.6計容積率建筑面積（m2）96329.89不計容積率建筑面積（m2）19992.6建筑密度50.69%綠地率5.78%容積率3.56停車位（輛）670其中地上（輛）90地下（輛）580本項目的主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)見下表1-1。項目投入總資金估算匯總表單位：萬元序號項目名稱投資額占總投資的%估算說明1開發(fā)建設(shè)投資35666.87100.00%1.1土地費用2901.658.14%1.2前期工程費120.000.34%1.3基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費1328.363.72%1.4建筑安裝工程費20702.0358.04%1.5公共配套設(shè)施建設(shè)費72.000.20%1.6開發(fā)間接費0.000.00%1.7管理費用268.510.75%1.8財務(wù)費用6878.8719.29%1.9銷售費用133.590.37%1.10開發(fā)期稅費312.000.87%1.11其他費用1593.864.47%1.12不可預(yù)見費1356.003.80%2經(jīng)營資金0.000.00%3項目投入總資金35666.87100.00%3.1開發(fā)產(chǎn)品成本4683.0613.13%3.2自營資產(chǎn)投資30983.8186.87%形成：房屋、建筑物30983.8186.87%機器設(shè)備0.000.00%無形資產(chǎn)0.000.00%遞延資產(chǎn)0.000.00%3.4經(jīng)營資金0.000.00%銷售費用計提比率0.50%管理費用計提比率1.00%不可預(yù)見費計提比率5.00%房屋開發(fā)中形成固定資產(chǎn)比率86.87%1.5可行性研究結(jié)論****商業(yè)廣場是岳陽****置業(yè)有限公司和湖南和立東升置業(yè)投資有限公司在岳陽市區(qū)黃金地段擁有稀缺的土地資源基礎(chǔ)上新建集大型家居賣場、精品購物中心、為一體的現(xiàn)代建筑，并以大型家居賣場（一期工程）為中心，建設(shè)成為具有較強市場輻射力和集聚力的新型城市綜合體。通過對岳陽現(xiàn)階段房產(chǎn)市場的分析和未來市場的預(yù)測，岳陽市對大型購物商場還存在大量的剛性需求；岳陽市民的收入水平不斷提高提升了市民的購買力。因此本項目的市場前景好，具備良好的可行性。項目開發(fā)商已合法取得本項目土地使用權(quán)，各項建設(shè)手續(xù)正在申辦中。分析測算過程假定本項目在土地取得、立項、開發(fā)建設(shè)、銷售等方面均遵照國家及岳陽市的房地產(chǎn)項目開發(fā)程序及規(guī)定。本項目具備良好的可行性。建設(shè)工期為36個月，建設(shè)計劃科學(xué)合理，在正常的施工進(jìn)度下能準(zhǔn)時完成建設(shè)。項目總投資總投入36405.29萬元（企業(yè)自籌資金15685.30萬元，銀行貸款20720萬元），資金雄厚，各項財務(wù)指標(biāo)良好，在預(yù)計的銷售價格、銷售率條件下，預(yù)計稅后財務(wù)凈現(xiàn)值3769.32萬元，有一定的經(jīng)濟(jì)效益，在財務(wù)上是可行的。綜上所述，本項目的開發(fā)在市場銷售、建設(shè)方案、建設(shè)工資、資金籌措、經(jīng)濟(jì)評價上均具有良好的可行性。本項目建設(shè)規(guī)模大，基本功能齊全，總體規(guī)劃符合城市區(qū)域發(fā)展規(guī)劃的要求，功能定位準(zhǔn)確。項目建設(shè)的前置條件已具備，建設(shè)地交通便利，具有較好的建設(shè)條件。項目建成后，將向市場供應(yīng)大型的購物中心，大幅度改善、提高市區(qū)居民的購物環(huán)境、改善岳陽市的購物條件；有利于城鄉(xiāng)統(tǒng)籌戰(zhàn)略的實施，為和諧社會的構(gòu)建提供積極的支持和強有力的保障，為進(jìn)一步提升岳陽市的城市形象做出一定貢獻(xiàn)。因此本項目具有較好的社會效益。

第2章項目建設(shè)的背景及必要性2.1項目建設(shè)背景2.1.1岳陽市社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r初步核算，2013年全市生產(chǎn)總值僅次于省會長沙；發(fā)展動力進(jìn)一步增強。特別是投資保持高位增長，全年完成固定資產(chǎn)投資1485.35億元，同比增長27.2%，總量繼續(xù)穩(wěn)居全省第二，僅次于省會長沙。其中，城鎮(zhèn)投資1347.9億元，增長25.7%；農(nóng)村投資137.4億元，增長43.7%。國有投資332.9億元，增長23.8%；非國有投資1152.4億元，增長28.2%。第一、二、三產(chǎn)業(yè)分別完成固定資產(chǎn)投資40.1億元、872.8億元、572.4億元，分別增長-1.6%、26.1%、31.6%。民間投資804.5億元，增長23.8%，占全市投資的比重達(dá)54.2%。岳陽市全市地區(qū)生產(chǎn)總值2430.52億元，比上年增長10.2%。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值265.9億元，增長2.1%；第二產(chǎn)業(yè)增加值1338.94億元，增長11.0%；第三產(chǎn)業(yè)增加值825.68億元，增長11.8%。預(yù)計人均地區(qū)生產(chǎn)總值43864元，增長9.4%。岳陽市三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)為10.9:55.1:34.0，第一、二、三次產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)率分別為2.4%、61.5%和36.1%。其中，工業(yè)增加值對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)率為57.7%。高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)增加值占地區(qū)生產(chǎn)總值的比重為16.7%，比上年提高1.1個百分點。非公有制經(jīng)濟(jì)增加值1484.01億元，增長13%，占地區(qū)生產(chǎn)總值的比重為61.1%。隨著岳陽市經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，居民生活水平的不斷提高，城鄉(xiāng)居民收入持續(xù)增長，民生不斷改善，社會更加和諧。年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入（新口徑）21193元，增長9.8%；農(nóng)村居民人均可支配收入（新口徑）9930元，增長13.4%。城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額858.63億元，比年初增加112.32億元，增長15.1%。收入是消費和投資的前提，是社會經(jīng)濟(jì)循環(huán)中的重要組成部分。近年來，岳陽市經(jīng)濟(jì)高速增長，人均收入隨之大幅度提升，整體消費、購買能力大大加強，消費方式不斷增多，品質(zhì)追求越來越高，直接拉動了國民消費需求對各行業(yè)的刺激，極大地推動社會經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展。GDP、規(guī)模工業(yè)增加值、固定資產(chǎn)投資、社會消費品零售總額、財政總收入等主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)總量繼續(xù)穩(wěn)居全市第2位。因此基于岳陽市歷年社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展良好的基礎(chǔ)積累，可以樂觀預(yù)計在2013之后一段時期，岳陽乃至全省范圍內(nèi)社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展仍將保持在一個比較穩(wěn)定的水平。2.1.2岳陽城市規(guī)劃發(fā)展必然趨勢岳陽位于湖南省東北部，處洞庭湖與長江匯合口東岸，其東鄰江西省宜春、九江和湖北省咸寧市，南抵湖南省長沙市，西接湖南省益陽、常德市，北連湖北省咸寧、荊州市。岳陽市位于“長三角”和“珠三角”經(jīng)濟(jì)區(qū)的輻射圈內(nèi)，是湖南省以長株潭為中心的“3+5”城市群的次中心和首位門戶城市,地處“武漢1+8城市圈”和“長株潭城市群”的雙重輻射區(qū)，具備融入“兩區(qū)”、依托“兩圈(帶)”的地理區(qū)位優(yōu)勢，將建成武漢、長沙之間的區(qū)域性經(jīng)濟(jì)次中心。在“一化三基”和“兩型社會”建設(shè)的指導(dǎo)下，堅持走新型工業(yè)化道路，合理調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，建立以信息化和高新技術(shù)為先導(dǎo)，以新型工業(yè)和現(xiàn)代物流業(yè)為基礎(chǔ)，觀光農(nóng)業(yè)和旅游業(yè)高度發(fā)達(dá)、笫三產(chǎn)業(yè)全面繁榮、城鄉(xiāng)一體的現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)體系；實施科教興市和可持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略，大力提高對外開放水平，加速經(jīng)濟(jì)國際化進(jìn)程，加強人居環(huán)境整治和建設(shè)。本項目位于岳陽市岳陽大道和白石嶺路的交叉口。近年來，經(jīng)濟(jì)運行態(tài)勢良好，各項經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)是岳陽國民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，是國民經(jīng)濟(jì)的重要支柱之一。發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)有利于加快岳陽產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和消費結(jié)構(gòu)的調(diào)整，從而促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)健康持續(xù)發(fā)展?，F(xiàn)在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)是岳陽新的經(jīng)濟(jì)增長點，發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)，可以拉動一系列行業(yè)發(fā)展。隨著房地產(chǎn)業(yè)政策的日趨完善，政府進(jìn)一步促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，擴(kuò)大消費，加大宏觀調(diào)控力度，整頓市場經(jīng)濟(jì)秩序等一系列措施促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的政策環(huán)境下，岳陽市的房地產(chǎn)市場繼續(xù)升溫，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢良好。2.2項目建設(shè)的必要性2.2.1項目的建設(shè)，利于提升城市形象1、項目實施是滿足市場需求的需要城市發(fā)展與房地產(chǎn)業(yè)結(jié)合在公共屬性較強的領(lǐng)域，必然誕生城市綜合體，城市綜合體改變的是城市肌理，有利于改善岳陽市的城市功能，盤活城市發(fā)展滯后區(qū)域。岳陽是一座產(chǎn)業(yè)特色明顯、富有生機和活力的新興綜合性城市。岳陽產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級，第一、二、三產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)值比由2008年的17.2:51.7:31.1，發(fā)展為2013年的10.9:55.1:34.0，第一產(chǎn)業(yè)的比重不斷下降，第二、三產(chǎn)業(yè)比重不斷增加；2013年，第一、二、三次產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)率分別為2.4%、61.5%和36.1%。其中，工業(yè)增加值對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)率為57.7%。高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)增加值占地區(qū)生產(chǎn)總值的比重為16.7%，比上年提高1.1個百分點。非公有制經(jīng)濟(jì)增加值1484.01億元，增長13%，占地區(qū)生產(chǎn)總值的比重為61.1%。第三產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值572.4億元，比2012年增長31.6%第二產(chǎn)業(yè)的發(fā)展速度明顯高于其他產(chǎn)業(yè)，第二產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)度不斷增大。在岳陽樓區(qū)所以打造商業(yè)中心和智能環(huán)保公寓樓，有利于提升產(chǎn)業(yè)水準(zhǔn)，發(fā)揮產(chǎn)業(yè)聚集效應(yīng)和規(guī)模效應(yīng)，完善產(chǎn)業(yè)鏈，更重要的是，為岳陽及周邊縣市的產(chǎn)品產(chǎn)品走向更高端的市場，打響品牌奠定了堅實的基礎(chǔ)。所以說，本項目的建設(shè)，是發(fā)展岳陽經(jīng)濟(jì)和產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢的需要。2、項目實施是提高城市總體品位和促進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)繁榮的需要岳陽隸屬湖南省。東倚\(zhòng)t"/subview/4982/_blank"幕阜山，西臨洞庭湖，北接\t"/subview/4982/_blank"萬里長江，遠(yuǎn)眺湖北，南連湘、資、沅、澧四水，區(qū)位優(yōu)越，風(fēng)景秀麗，土地肥沃，物產(chǎn)豐富，素有“\t"/subview/4982/_blank"魚米之鄉(xiāng)”的美譽；不僅是中國南北東西交通要道，國務(wù)院首批沿江開放之重地；且是長江中游重要的\t"/subview/4982/_blank"區(qū)域中心城市，是湖南\t"/subview/4982/_blank"省域副中心城市，也是\t"/subview/4982/_blank"湖南的政治、文化、經(jīng)貿(mào)、交通次中心城市，湖南省第二大城市。經(jīng)濟(jì)互動性強，一體化的城市間互相帶動，商務(wù)活動頻繁，需求旺盛。如能將本地塊的土地以現(xiàn)代意識進(jìn)行規(guī)劃，配套城市休閑、購物、娛樂、辦公、酒店等設(shè)施，按高標(biāo)準(zhǔn)要求設(shè)計，建成后必然會成為岳陽市岳陽樓區(qū)區(qū)域內(nèi)新的亮點工程，無疑能夠提高城市的總體品味和城市總體建設(shè)水平。同時，****商業(yè)廣場的建設(shè)能夠促進(jìn)人流、商品流、信息流向岳陽樓區(qū)的更大集中，從而帶動其相關(guān)產(chǎn)業(yè)和基礎(chǔ)設(shè)施的發(fā)展，提高人口規(guī)模和經(jīng)濟(jì)實力，繁榮城市經(jīng)濟(jì)，使岳陽樓區(qū)發(fā)展成為帶動岳陽經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要區(qū)位。本地塊各方面綜合發(fā)展?jié)摿o限。隨著中南批發(fā)交易大市場在本地塊的站點建成使用，其周邊有多個成熟商業(yè)圈。太陽城物流園以及西萊頓國際酒店現(xiàn)正在積極開工建設(shè)，又一個全新的城市中心正在興起。本項目正是抓住這輪發(fā)展機遇，砥礪前行，重點建設(shè)該區(qū)域標(biāo)志性的城市綜合體。2.2.3項目實施企業(yè)本身發(fā)展的需要****商業(yè)廣場（湖南·岳陽）項目是由岳陽****置業(yè)有限公司與湖南和立東升置業(yè)投資有限公司聯(lián)合開發(fā)的，岳陽****置業(yè)有限公司負(fù)責(zé)該項目的西地塊。該項目現(xiàn)已立項為市級重點招商引資建設(shè)項目。對公司進(jìn)入重點區(qū)域市場、項目合理布局，對公司提高市場覆蓋率、提升品牌形象、降低經(jīng)營風(fēng)險、擴(kuò)大社會影響力有著重大影響。項目建成將會給公司帶來巨大的利潤，為公司的可持續(xù)經(jīng)營奠定了基礎(chǔ)。綜上所述，****商業(yè)廣場項目的推進(jìn)實施，對于加快岳陽武廣高鐵新城商圈健康、穩(wěn)步發(fā)展，構(gòu)建和諧社會主義社會、提升人民生活品質(zhì)，拉動地方經(jīng)濟(jì)、促進(jìn)地塊增值、推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、完善城市功能等方面都具有重要的推動作用和典范意義。另外，根據(jù)對本項目所在地的房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)查分析以及其所處背景環(huán)境的論證研究，本項目的開發(fā)建設(shè)具有較大的必要性。

第3章項目市場分析3.1岳陽商業(yè)市場分析2012年二季度以來，岳陽新房銷量日漸向好，各月份銷售環(huán)比逐步攀升。隨著“金九銀十”的到來，國家暫時不會出臺新的房地產(chǎn)調(diào)控政策，降息調(diào)準(zhǔn)等信貸政策環(huán)境也趨向?qū)捤桑种埔丫玫膭傂柚脴I(yè)亟待井噴。除剛性需求之外，改善型需求和部分投資需求也將加速進(jìn)場。岳陽2013年新建商品房成交11638套，這個數(shù)字相比2012年的12268套減少了630套，下降了5.14%。成交面積達(dá)到1366321.65平米，每月日均成交則達(dá)到了31套。其中商業(yè)地產(chǎn)成交912套，成交面積達(dá)79597.08平米，目前整體市場價格依然有所微漲，后期市場同樣存在著溫和上漲的可能性。2013年年初的“國五條”橫空出世，被稱為史上最嚴(yán)厲的調(diào)控機制。國五條對岳陽的新房銷售并沒有帶來大的沖擊，而20%的個稅政策也并未影響到岳陽樓市的銷售量。全市商品房銷售面積持續(xù)增長，2013年1-5月，岳陽市區(qū)尾盤為主，成交以縣區(qū)為主，拉低全市均價3173元/㎡，仍銷售93萬㎡，需求旺盛。2013年商業(yè)成交總面積79597.08平方米，商業(yè)成交912套；其中10月份成交面積為全年成交面積最大（17087.36平方米），6月份為全年成交面積最少（573.48平方米）。從成交套數(shù)看，12月為全年成交套數(shù)之最（200套），11月為成交套數(shù)最少的月份（20套）。3.2項目周圍商圈分析岳陽市包含岳陽樓區(qū)、君山區(qū)、云溪區(qū)三個區(qū)域，房地產(chǎn)開發(fā)主要集中在岳陽樓區(qū)，君山區(qū)共計樓盤6個，云溪區(qū)沒有商品房。商圈商業(yè)布局如右圖所示。為成熟商圈：東茅嶺商圈，發(fā)展型商圈：花板橋天倫商圈、在建商圈：高鐵站商圈、洛王商圈社區(qū)或主題商圈：太陽橋商圈、保利西街商圈3.2.1東茅嶺-步行街（重點商圈）分析東茅嶺商圈業(yè)態(tài)涵蓋購物+休閑+娛樂+餐飲等行業(yè)。以步行街為中心百貨商圈，商業(yè)形態(tài)以專業(yè)市場和百貨為主，占步行街商業(yè)份額的70%，是目前岳陽人氣最旺的商圈。該商圈聚合了追求時尚和品牌效應(yīng)的中高端消費群體，主要以25-35歲之間的實力購買群體為主，實力購買群體中女性群體占到60%。步行街為中心的百貨商圈，商業(yè)形態(tài)主要以專業(yè)市場和百貨為主，占步行街商業(yè)份額的70%。其中服裝專賣占10%，百貨業(yè)態(tài)（服裝為主）占70%，餐飲占10%，其它配套占10%。1、租金水平東茅嶺沿街商鋪租金低、經(jīng)營狀況好，而步行街內(nèi)部店鋪租金貴，人氣卻不足，導(dǎo)致經(jīng)營狀況不佳。步行街：1樓步行街臨街租金在800-1000元/㎡之間。東茅嶺路沿街鋪150-300元/㎡之間。東茅嶺地下：租金在150-260元/㎡之間。2、經(jīng)營情況簡介步行街內(nèi)：步行街內(nèi)部主要為百貨業(yè)態(tài)，經(jīng)營檔次普遍偏低，人氣不旺。東茅嶺：東茅嶺沿線及地下有大量的商鋪，主要為精品女裝。且岳陽最大最好的百貨——百盛也在東茅嶺，因此整體經(jīng)營檔次稍高，經(jīng)營狀況較好。商圈內(nèi)商家密集，商業(yè)氛圍濃厚，岳陽的大型商場全都集中在這一帶，是目前岳陽市最大最繁華的商圈。但步行街內(nèi)部人氣不足，且商品檔次過低；東茅嶺中高檔商品消費難成氣候以及周邊物業(yè)無法與中高檔商品消費購物環(huán)境相匹配成為了該商圈發(fā)展的幾大阻礙因素。3.2.2天倫·金三角購物公園分析項目位于岳陽市政府與岳陽樓區(qū)政府之間。南臨金鶚中路、東臨建湘路，北臨五里牌路，花板橋路及青年中路橫貫其中。項目位處市中心黃金地段，14萬㎡大規(guī)模商業(yè)體量，并引入品牌商業(yè)及國際影院入駐，為岳陽目前標(biāo)桿商業(yè)地產(chǎn)項目。項目業(yè)態(tài)規(guī)劃集娛樂、休閑、購物、餐飲于一體，打造岳陽唯一“一站式”購物中心。該商圈將吸引了追求時尚和品牌效應(yīng)的高端消費群體，主要以25-35歲之間的實力購買群體為主，實力購買群體中女性群體占到60%。國內(nèi)外一線男裝女裝、男鞋女鞋，名牌箱包、休閑運動龍頭品牌集聚。項目12年9月28日開園，目前人流量較少，公寓出租率低，部分店面仍在招商招租。岳陽習(xí)慣性消費商圏仍為東茅嶺步行街商圏，新興集中商業(yè)人氣不足。3.2.3其他商業(yè)項目分析1、土橋商業(yè)街該商業(yè)街位于南湖大道和巴陵中路交匯處，商鋪規(guī)模小，租金低，主營業(yè)態(tài)以服飾、煙酒、銀行、婚紗攝影、箱包皮具、美容養(yǎng)生、小型超市、床上用品、酒店、商務(wù)中心等。消費人群以20-45歲左右女性為主，中低等收入人群體。優(yōu)點就是業(yè)態(tài)齊全、人流量大；缺點就是檔次低、環(huán)境臟亂、業(yè)態(tài)分布不合理。2、八字門市場岳陽早期的家居建材城，業(yè)態(tài)單一的邊緣建材集散地，位于巴陵東路與白石嶺北路交匯處，商鋪一小規(guī)模私營為主，出租率約90%，主營業(yè)態(tài)以家裝建材、小超市等。消費人群有家裝需要的群體。有點家居建材集中大市場；缺點車流人流少、管理較差、環(huán)境臟亂。3、中南大市場岳陽家居建材批發(fā)市場，屬于尚未見起色的模仿品，位于岳陽大道與白石嶺南路交匯處，主營業(yè)態(tài)、消費人群、消費水平和八字門市場相似。本項目建設(shè)地點位于中南大市場，項目的定位彌補了中南大市場和八字門市場的管理較差、環(huán)境混亂等缺點。3.2.4、本項目的商業(yè)分析項目位于城市經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)中心區(qū)的岳陽大道與白石嶺路交界處，北靠城市快速干道——岳陽大道，連接京珠、隨岳高速。由于項目是經(jīng)開區(qū)項目，目前區(qū)域內(nèi)成熟商業(yè)群暫無，項目的地段價值為消費者所認(rèn)可，目前規(guī)劃中時即有考慮區(qū)位遠(yuǎn)離中心區(qū)，同時又著重目的性消費的著力點定位。從開發(fā)的功能定位來看，本項目包括建材家居、超市、購物中心、餐飲等多種功能，有居然之家和步步高等大型連鎖品牌家居超市和生活超市，屬于大型城市綜合體開發(fā)項目。項目地處城市主干道，在人流量車流量通行數(shù)量上可以得到很好的保證，這為項目的商業(yè)未來經(jīng)營提供了最大的利好。3.2.5岳陽市重點商業(yè)項目分析小結(jié)1、岳陽商業(yè)檔次基本為中低端，商業(yè)發(fā)展不匹配岳陽城市發(fā)展速度及消費水平，亟待突破。2、主營業(yè)態(tài)：大型超市、百貨店、專業(yè)店、購物中心等零售業(yè)態(tài)和餐飲、休閑娛樂的服務(wù)業(yè)態(tài)。3、消費人群：中低端消費人群為主，高收入人群無處消費。4、商鋪面積以30-60㎡最多，市中心一樓商鋪租金大部分在250元/㎡·月以上，經(jīng)開區(qū)一樓商鋪租金在60元/㎡·月以下。5、經(jīng)開區(qū)現(xiàn)有商圈檔次低、業(yè)態(tài)單一，區(qū)域內(nèi)中高端消費需求需前往市中心才能滿足（最近需到花板橋）。6、在建商業(yè)項目體量不大，較為分散，但是給項目造成的客群分流危機不得不重視。3.3項目營銷方案3.3.1項目定位主題本項目擬打造打造家居建材一級集散地，一站式家居建材采購中心，明確項目非凡價值因素，最大化突現(xiàn)項目魅力與競爭優(yōu)勢，通過資源有效配置整合和市場有力渲染，確立項目在區(qū)域內(nèi)標(biāo)桿地位。3.3.2項目營銷推廣的總體思路前期以吸引自營客進(jìn)駐為主，通過策略引導(dǎo)，使客戶產(chǎn)生強烈認(rèn)同感。對投資客戶采用3年年8%的返租，充抵總價，降低投資門檻，刺激客戶投資。借助媒體效用，演繹市場品牌感召魅力，發(fā)揮羊群效應(yīng)，成功引爆項目銷售。1、利用傳媒為銷售造勢房地產(chǎn)推廣、商業(yè)物業(yè)推廣之廣告?zhèn)鞑ズ诵氖轻槍︿N售而展開的傳播行為，其他的廣告目標(biāo)都要服從這個核心目標(biāo)。針對目標(biāo)消費群的特性，從市場心理出發(fā)，整合項目優(yōu)勢資源，通過各種途徑把項目獨特的定位、美好的經(jīng)營前景以及優(yōu)越的投資價值等元素傳播出去，向廣大受眾傳達(dá)項目的產(chǎn)品力，通過廣告的訴求，達(dá)到大眾的共識，突現(xiàn)項目獨特的商業(yè)形象和競爭優(yōu)勢，在市場建立項目的形象力，最終達(dá)到銷售成交，這是銷售力傳播的主要目的。2、開展推廣活動單純的廣告僅有告知的作用，對于提升項目知名度作用重大，但對于項目持續(xù)旺銷并缺乏更大推動意義，推廣傳播必須融入到項目操作的每一個環(huán)節(jié)中去，利用各種深具“殺傷力”的推廣渠道，并且要求每一個環(huán)節(jié)必須緊密地配合營銷運動，開展相應(yīng)的廣告及推廣活動，不斷將項目的產(chǎn)品力和形象力在市場上傳播出去。3、為目標(biāo)客戶造夢項目策劃推廣首先要根據(jù)項目的核心優(yōu)勢發(fā)展出項目推廣概念，并以此為基礎(chǔ)，抓住目標(biāo)消費群的購買心理，為買家創(chuàng)造一個美好置業(yè)夢想，造一個理想的投資升值之夢。造勢計劃要保證有足夠的力度，對目標(biāo)買家實行一網(wǎng)打盡，使項目成為這一階段房地產(chǎn)市場最受注目、最有名氣的項目，給買家一個勢不可擋的感覺，成就一個強勢項目的形象。3.4銷售計劃及目標(biāo)1、銷售地點:岳陽市岳陽大道與白石嶺路交界處的交匯處2、銷售節(jié)奏控制根據(jù)合理的銷售準(zhǔn)備期安排，合理開盤期在14年4月上旬，銷售期內(nèi)的銷售目標(biāo)為90%。3、通過市場調(diào)查暫時將項目家居租金每平定為22.75元/月，多層商業(yè)銷售價格為12380元/m2。

第4章工程概況與建設(shè)內(nèi)容4.1工程概況岳陽****商業(yè)廣場由岳陽****置業(yè)有限公司和湖南和立東升置業(yè)投資有限公司開發(fā)建設(shè)，基地位于岳陽大道與107國道互通式立交橋的西南角，中南建材市場的北側(cè)，岳陽大道與白石嶺路交匯的東南角，系由京港澳高速連接線進(jìn)入岳陽城區(qū)的門戶地段，是區(qū)域內(nèi)極為稀缺的土地資源。項目由高層家居賣場、高層公寓、商業(yè)、地下車庫和其他配套設(shè)施組成，區(qū)內(nèi)用地由東、西兩地塊組成，西地塊位于白石嶺路東側(cè)，形狀為矩形，凈用地面積為32954.4平方米，東西長為216米，南北長約196米，總建筑面積為116322.49平方米（含地下室）。東地塊位于西地塊東側(cè)，東臨互通立交橋鋪道，場地呈三角形不規(guī)則用地。地形基本平坦，北高南低，高度大約2--3米。基地周邊交通便捷，地理位置極佳，具有岳陽大道及107國道快速道路沿線的良好景觀視線，周邊交通便捷，作為商業(yè)布局城市綜合體，公共配套設(shè)施應(yīng)有盡有，如學(xué)校、市場、劇院、銀行、公園等。西地塊項目規(guī)劃用地地形平整，占地面積32954.4平方米。項目規(guī)劃布局遵循以人為本，追求自然，最大限度的提升環(huán)境品質(zhì)來滿足消費者的需要。同時擁有得天獨厚的自然位置、完善的基礎(chǔ)設(shè)施和方便快捷的交通條件使它具有無可比擬的巨大優(yōu)勢。4.2建設(shè)內(nèi)容和建設(shè)規(guī)模****商業(yè)廣場西地塊布置集中家居賣場和部分街區(qū)型商業(yè)和公寓。本項目規(guī)劃總用地面積36469.44平方米（約54.70畝），共建設(shè)5棟建筑，其中一棟6層大賣場（3#），兩棟4層商鋪（1#、2#），兩棟4層商鋪（4#、5#），主要功能為百貨、電影院、餐飲及娛樂等。地下室共兩層，地下一層為家電超市、家電賣場及設(shè)備用房；西地塊的地下一層為汽車庫和設(shè)備用房。1#、2#（1+3F）：兩棟商鋪樓屋頂高度均為16m，二層局部考慮露臺。4#、5#（1+3F）：兩棟商鋪樓屋頂高度為16m。3#（1+5F）：家居大賣場的屋頂高度為27m。負(fù)二層設(shè)有地下車庫；負(fù)一層設(shè)有家電超市、家居賣場，超市出入口設(shè)在西南角；一層設(shè)有家居賣場門廳、家居賣場，賣場內(nèi)設(shè)計三個中庭，家居賣場出入口設(shè)在北邊，物流出入口設(shè)在南邊；二至五層為家居賣場，賣場屋頂設(shè)置為種植屋面。規(guī)劃總建筑面積為：116322.49㎡，其中商業(yè)建筑面積：96329.89㎡，地下車庫及設(shè)備房建筑面積為19992.6㎡。綠化面積為4491㎡。共設(shè)計停車位670個（含地上90個，地下580個）。

第5章項目場址條件5.1地形、地貌及工程地質(zhì)條件地理位置：本項目位于岳陽市岳陽樓區(qū),岳陽大道與白石嶺路交匯的東南角?；刂虚g一條規(guī)劃道路將地塊分為東西兩塊（A、B兩塊）。此次規(guī)劃的為西地塊。其位置見下圖5-1圖5-1項目的位置圖周邊地貌及地形：東面緊鄰太陽坡路，東側(cè)有東風(fēng)汽車銷售點；南面臨近太陽坡北路，南側(cè)有較為密集的生活超市等基礎(chǔ)設(shè)施；西面臨白石嶺路，道路沿線有華冠東郡首府小區(qū)、農(nóng)業(yè)銀行等；北面臨岳陽大道，為城市主干道，車流量較大，分布有紅墅灣等住宅小區(qū)及圭塘村委會。地塊內(nèi)部略低于周邊道路，地塊內(nèi)部較為平整，南高北低，南北地塊高差大約為2--3M，地塊較平整，呈矩形分布，利于規(guī)劃設(shè)計。本項目基底巖性為泥質(zhì)粉砂巖。各巖層容許承載力均大于20噸/平方米，可作地基持力層?；鶐r裂隙水極為貧乏，pH值為6.68，滲透系數(shù)0.92米/日，對混凝土無侵蝕性。(3)地震設(shè)防根據(jù)全國地震帶劃分。岳陽市位于新華夏系巨型第二沉降帶，具有發(fā)生中強破壞性地震的地質(zhì)構(gòu)造背景。其中有兩條活動斷裂在岳陽市交匯。西邊有北西西走向的常德—益陽—長沙的活動斷裂從岳陽市區(qū)通過；東邊有北東走向的平江—瀏陽—長沙市區(qū)的第四紀(jì)隱伏斷裂。這兩條斷裂的存在，是岳陽地區(qū)發(fā)生地震災(zāi)害的隱患。核定本區(qū)地震烈度為7區(qū)域。按國標(biāo)GB50011-2001規(guī)范要求，按7級抗震設(shè)防。本工程擬建建筑物按《建筑工程抗震設(shè)防分類標(biāo)準(zhǔn)》（GB50223-2008）第3.0.2條，本工程抗震設(shè)防標(biāo)準(zhǔn)劃分為標(biāo)準(zhǔn)設(shè)防類（簡稱丙類）。5.2自然地理條件岳陽市位于\t"/subview/4982/_blank"湖南東北部，素稱“湘北門戶”。岳陽地處北緯28°25′33″～29°51′00″，東經(jīng)112°18′31″～114°09′06″之間。東鄰江西省銅鼓、修水縣和湖北省通城縣；南抵湖南省瀏陽市、長沙市、望城縣；西接湖南省沅江縣、南縣、安鄉(xiāng)縣；北界湖北省赤壁、洪湖、監(jiān)利、石首縣（市）。市東西橫跨177.84公里，南北縱長157.87公里。土地總面積15087平方公里，占全省總面積的7.05%。城市規(guī)劃區(qū)面積845平方公里，其中市區(qū)建成區(qū)面積78平方公里。5.3氣候與氣象岳陽市處在東亞季風(fēng)氣候區(qū)中，氣候帶上具有中亞熱帶向北亞熱帶過渡性質(zhì)，屬濕潤的大陸性季風(fēng)氣候。其主要特征：其主要特征：溫暖濕潤，四季分明，季節(jié)性強；熱量豐富，嚴(yán)寒期短、無霜期長，春溫多變，盛夏酷熱；雨水充沛，雨季明顯，降水集中；“湖陸風(fēng)”盛行，“洞庭秋月”明；湖區(qū)氣候均一，山地氣候懸殊。年平均降水量為1289.8～1556.2mm，呈春夏多、秋冬少，東部多、西部少的格局，春夏雨量占全年的70%～73%，降雨年際分布不均，最多達(dá)2336.5mm，降雨少的年份只有750.9mm。年平均氣溫在16.5～17.2℃之間，極端最高氣溫為39.3～40.8℃，極端最低氣溫為-11.4～-18.1℃。城區(qū)年平均氣溫偏高，為17.0℃。年日照時數(shù)為1590.2～1722.3小時，呈北部比南部多、西部比東部多的格局。年無霜期256～285天。市境主導(dǎo)風(fēng)向為北風(fēng)和東北偏北風(fēng)，年平均風(fēng)速為2.0～2.7m/s。“湖陸風(fēng)”盛行，“洞庭秋月”朗；湖區(qū)氣候均一，山地氣候差異大；生長季中光熱水充足，農(nóng)業(yè)氣候條件較好。5.4水資源岳陽市水系發(fā)達(dá)，湖泊星羅棋布，河流網(wǎng)織，有大小湖泊165個，280多條大小河流直接流入洞庭湖和長江。洞庭湖是長江中游最重要的調(diào)蓄湖泊，湖泊面積2691km2，總?cè)莘e170億m3，分為東、西、南洞庭湖。岳陽市境內(nèi)洞庭湖面積約1328km2。東洞庭湖是\t"/subview/4982/_blank"洞庭湖泊群落中最大、保存最完好的天然季節(jié)性湖泊，占洞庭湖總水面的49.35%，其水面大部分位于岳陽境內(nèi)。在洞庭湖周邊，沿東、南、西、北4個方向，分別有新墻河、汨羅江、湘江、資江、沅江、澧水、松滋河、虎渡河、藕池河等九條大中江河入湖，形成以洞庭湖為中心的輻射狀水系，亦被稱“九龍鬧洞庭”。其中前六條統(tǒng)稱為“南水”，后三條統(tǒng)稱為“北水”，南、北兩水在洞庭湖“九九歸一”于城陵磯匯入長江。全市長5公里以上河流有273條，流域面積100km2的河流有27條，流域面積2000km2以上的河流有兩條：汨羅江發(fā)源于通城、修水、平江交界的黃龍山脈，長253公里，流域面積5543km2；新墻河長108km，流域面積2370km2。黃蓋湖位于湘鄂交界處，全流域面積1552.8平方公里，在岳陽市境內(nèi)有1377.8平方公里。5.5公共設(shè)施條件本項目位于岳陽樓區(qū)政府輻射范圍內(nèi)，分享市政策配套設(shè)施建設(shè)的速度較快。目前項目周邊主要配套有：商業(yè)配套：南翔萬商國際商貿(mào)城、湘北大市場、鴻源購物廣場、北門集貿(mào)商場、南正街百貨商場等。教育配套：岳陽市鷹山小學(xué)、啟源外語實驗小學(xué)、岳陽中學(xué)、洛王中學(xué)、北港中學(xué)、梅溪中學(xué)、岳陽市第十五中學(xué)、岳陽市技工學(xué)校、岳陽市交通學(xué)校。交通配套：岳陽東站、岳陽站、岳陽北站。市政公園：金鶚公園、靈霧山風(fēng)景區(qū)、岳陽樓風(fēng)景區(qū)、九華山風(fēng)景區(qū)、岳陽市博物館、圣西羅足球公園等。醫(yī)療配套：岳陽市一人民醫(yī)院、岳陽市中醫(yī)院、岳陽市腫瘤醫(yī)院岳陽市三醫(yī)院。銀行郵局：工商銀行、交通銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國銀行、中國郵政。其他：洞庭湖沿湖路。5.6建設(shè)條件的結(jié)論與建議5.6.1結(jié)論1、項目區(qū)地形平坦，地貌類型單一，區(qū)域地質(zhì)構(gòu)造穩(wěn)定，水文地質(zhì)條件較好，工程地質(zhì)條件好，地質(zhì)災(zāi)害發(fā)育較弱，地震設(shè)防烈度為7度，地質(zhì)環(huán)境條件復(fù)雜程度中等；擬建工程屬一般建設(shè)項目，地質(zhì)災(zāi)害危險性評估級別為三級。2、項目區(qū)地質(zhì)災(zāi)害類型主要為地面沉降及特殊類巖土(軟土)災(zāi)害，現(xiàn)狀評估認(rèn)為其危險性小。預(yù)測評估認(rèn)為工程建設(shè)引發(fā)或加劇地面沉降及特殊類巖土<軟土)災(zāi)害的危險性小，遭受特殊類巖土(軟土)災(zāi)害危險性中等，遭受地面沉降災(zāi)害危險性小。3、綜合評估認(rèn)為：項目區(qū)地質(zhì)災(zāi)害危險性中等適宜。5.6.2建議1、工程建設(shè)前應(yīng)加強場地工程地質(zhì)勘察，了解軟土層的分布發(fā)育情況，設(shè)計合理的基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)，并對淺部存在的砂性土進(jìn)行液化判別。2、建議重要建筑物采用樁基施工，一般建筑物要對軟土進(jìn)行必要的工程處理，滿足：工程建設(shè)對地基承載力的要求。3、如進(jìn)行基坑開挖時，必須采取護(hù)壁和防滲等有效工程措施，以免發(fā)生基坑壁坍塌災(zāi)害。4、工程施工中須加強環(huán)保意識；商業(yè)、居住區(qū)建成后須做好生活廢水、污水的排放工作，防止污染地下水源及污染環(huán)境。

第6章建設(shè)方案6.1規(guī)劃依據(jù)與原則及定位6.1.1規(guī)劃依據(jù)及要求1、《民用建筑設(shè)計通則》GB50352-2005；2、《建筑設(shè)計防火規(guī)范》GB50016-2006；3、《高層民用建筑設(shè)計防火規(guī)范》GB50045-95（2005年版）；4、《人民防空地下室設(shè)計規(guī)范》GB50038-20055、《人民防空工程設(shè)計防火規(guī)范》GB50098-20096、《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》（GB50180-93)7、《汽車庫建筑設(shè)計規(guī)范》JGJ100-98；8、《汽車庫、修車庫、停車場設(shè)計防火規(guī)范》GB50067-97；9、《湖南省公共建筑節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》DBJ43/003-2010;10、中華人民共和國公安部公消[2012]350號文件11、湖南省實施《中華人民共和國人民防空法》辦法；12、建設(shè)單位提供的電子土地紅線圖及項目規(guī)劃依據(jù)圖；13、國家、省、市等其它相關(guān)法律、法規(guī)。6.1.2規(guī)劃設(shè)計原則1）區(qū)域協(xié)調(diào)原則：規(guī)劃力求從區(qū)域的角度充分考慮區(qū)內(nèi)功能、用地、交通等與周邊地區(qū)的銜接，以保證規(guī)劃在更多區(qū)域內(nèi)的科學(xué)性和合理性。2）可持續(xù)發(fā)展原則：基于本片區(qū)的自然條件，規(guī)劃堅持循序漸進(jìn)、逐步提高和可持續(xù)發(fā)展的理念，爭取做到現(xiàn)狀與未來的良好結(jié)合。3）整體效益優(yōu)先原則：注重技術(shù)上的可行性和社會、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境效益的統(tǒng)一，達(dá)到整體效益最優(yōu)的原則。4）對單體建筑的環(huán)保、衛(wèi)生、安全、節(jié)能、抗震、消防等進(jìn)行統(tǒng)一設(shè)計。在節(jié)省投資，降低造價，滿足使用要求的前提下，盡量使用新技術(shù)、新材料。5）設(shè)計中堅決貫徹執(zhí)行國家有關(guān)環(huán)境保護(hù)、防火安全、交通組織、用地分配、安全和消防等規(guī)定，要求相關(guān)的設(shè)備、設(shè)施與主體工程同時設(shè)計，同時施工，并符合有關(guān)規(guī)范和規(guī)定的要求。6.1.3規(guī)劃定位項目將建設(shè)成為，一座富有現(xiàn)代感的城市建筑將矗立在未來的岳陽岳陽樓區(qū)城市中心；一座由大型精品家居購物中心、精品酒店公寓、多元餐飲、高檔休閑娛樂等多種商業(yè)形態(tài)組成的新型城市綜合體將崛起；它代表的是一種全新的城市生活方式，將使人們充分體驗美食、居住、辦公、購物、娛樂、休閑一站式的服務(wù)，享受繁華、便捷的都市生活，深刻體驗城市讓生活更美好，最終提升整個城市的生活價值！6.2設(shè)計構(gòu)思主要關(guān)注自然、文化、人的相互關(guān)系：“自然”就是指與山、湖、城的關(guān)系，建筑本身低調(diào)，按規(guī)劃要求層層退臺，“顯山露水透綠”，與已有的環(huán)境和諧共生，相得益彰?！拔幕本褪峭高^建筑體現(xiàn)岳陽深厚悠久的文化底蘊，尤其是山、湖、城的文化特質(zhì)，同時體現(xiàn)建筑地域性特征。“人”是建筑與環(huán)境的主體，不僅要在功能上滿足他們的需求，更應(yīng)在精神層面上傳達(dá)美好的信息。提供一個品味高雅，溫馨，舒適的購物環(huán)境6.3規(guī)劃布局根據(jù)現(xiàn)場的地形條件，采用的是周邊式布局，建筑沿城市道路展開，設(shè)計注重與用地協(xié)調(diào)，構(gòu)圖均衡，合理處理場地高差關(guān)系。西地塊由1#、2#棟、4#、5#棟4F多層商業(yè)，3#棟1+5F高層家居賣場。均衡布置的配套設(shè)施、臨街便利的商業(yè)街鋪、連貫順暢的地下車庫共同形成了一個分區(qū)明確、完善舒適的商業(yè)區(qū)根據(jù)現(xiàn)有條件，合理布置各樓的位置，具體分布下圖：6.4建筑風(fēng)格整個建筑呈現(xiàn)代主義風(fēng)格，整體立面選用玻璃+鋁板幕墻體系，局部輔以石材裝飾，造型現(xiàn)代簡潔，但又不失細(xì)部。商業(yè)樓部分以強調(diào)橫向線條，結(jié)合大型廣告燈箱，烘托出炫目宜人的商業(yè)氣氛。6.4.1平面設(shè)計****商業(yè)廣場西地塊布置集中家居賣場和部分街區(qū)型商業(yè)和公寓。本項目規(guī)劃總用地面積36469.44平方米（約54.70畝），共建設(shè)6棟建筑，其中一棟6層大賣場（3#），兩棟4層商鋪（1#、2#），兩棟5層商鋪（4#、5#），主要功能為百貨、電影院、餐飲及娛樂等。地下室共兩層，地下一層為家電超市、家電賣場及設(shè)備用房；西地塊的地下二層為汽車庫和設(shè)備用房。1#、2#（1+3F）：兩棟商鋪樓屋頂高度均為16m，二層局部考慮露臺。4#、5#（1+4F）：兩棟商鋪樓屋頂高度為21.6m。3#（1+5F）：家居大賣場的屋頂高度為27m。負(fù)二層設(shè)有地下車庫；負(fù)一層設(shè)有家電超市、家居賣場，超市出入口設(shè)在西南角；一層設(shè)有家居賣場門廳、家居賣場，賣場內(nèi)設(shè)計三個中庭，家居賣場出入口設(shè)在北邊，物流出入口設(shè)在南邊；二至五層為家居賣場，賣場屋頂設(shè)置為種植屋面。6.4.2立體設(shè)計項目位于岳陽市的門戶地段，里面涉及要求既要體現(xiàn)國際先進(jìn)的設(shè)計理念和創(chuàng)新精神，又要具有鮮明的地方文化特色。在裙房外立面設(shè)計中，將洞庭湖的浩瀚氣勢，運用曲線的形態(tài)抽象語言融匯到平面設(shè)計中，凹凸退臺的商業(yè)立面配合變幻無窮的燈光效果，似幻的LED商業(yè)廣告找他，恰如在微博漣漪的水面上搖曳生姿的片片波鱗。西邊面臨城市生活街區(qū)，外立面設(shè)計融進(jìn)了更多的生活和商業(yè)氣息，以廣告牌、霓虹燈、招貼、燈具等，構(gòu)成一幅生機盎然的盛世畫卷。外墻材料選用玻璃+鋁板幕墻體系，局部輔以石材裝飾，幕墻中運用折疊角度的金屬外墻格柵，能反射陽光有效的減少熱量吸收，在注重建筑外觀的同時充分考慮道可持續(xù)環(huán)保的功能。6.4.3剖面設(shè)計建筑體量通過處理，減少了建筑對周邊城市的壓迫感，增加了親和感。通過建筑的高低變化形成多層退臺空間，帶來多種露天休閑場所，建筑屋面采用綠化屋面較好地隱藏了建筑的實際體量，結(jié)合建筑退臺形成立體的休閑場所，營造景觀、建筑一體的空間特質(zhì)。西地塊1#、2#、4#、5#1+3F棟多層商業(yè)。負(fù)一層層高5.1米，一~三層層高5.4米，3#棟1+5F高層家居賣場，負(fù)二層層高4.2米，負(fù)一層層高5.1米，一層~五層層高5.4西地塊：家居大賣場部分（3#）商業(yè)層高均為5.4m，3#大賣場總建筑高度為27m。商業(yè)裙樓部分（1#、2#、4#、5#）商業(yè)層高5.4m。1#、2#商業(yè)樓總建筑高度16m,4#、5#商業(yè)樓總建筑高度21.6m。地下室：地下室共二層，地下一層為家電超市、家具賣場及設(shè)備用房，層高5.1m；地下二層為汽車庫和設(shè)備用房，建筑層高4.2m，地下室停車位共580個。建筑體量通過處理，減少了建筑對周邊城市的壓迫感，增加了親和感。通過建筑的高低變化形成多層退臺空間，帶來多種露天休閑場所，建筑屋面采用綠化屋面較好地隱藏了建筑的實際體量，結(jié)合建筑退臺形成立體的休閑場所，營造景觀、建筑一體的空間特質(zhì)。6.5結(jié)構(gòu)設(shè)計6.5.1設(shè)計依據(jù)1、《建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范》（GB5009－2012）；2、《混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計規(guī)范》（GB50010－2010）；3、《建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計規(guī)范》（GB50007-2011）；4、《建筑樁基技術(shù)規(guī)范》（JGJ94-2008）；5、《建筑抗震設(shè)計規(guī)范》（GB50011－2010）；6、《高層建筑混凝土結(jié)構(gòu)技術(shù)規(guī)程》（JGJ3-2010）；7、《砌體結(jié)構(gòu)設(shè)計規(guī)范》（GB50003－2011）；8、《建筑邊坡工程技術(shù)規(guī)范》（GB50330-2002）；9、《建筑工程抗震設(shè)防分類標(biāo)準(zhǔn)》（GB50223-2008）；10、《建筑結(jié)構(gòu)可靠度設(shè)計統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)》（GB50068-2001）；11、其它國家及湖南省現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、規(guī)程。6.5.2設(shè)計要求建筑結(jié)構(gòu)安全等級：二級建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計使用年限：50年抗震設(shè)防基本烈度7度，設(shè)計基本地震加速度值0.10g?？拐鹪O(shè)防分類：3#家居賣場為乙類，其余均為丙類地基基礎(chǔ)設(shè)計等級：6#公寓及相關(guān)范圍為甲級。其余均為乙級人防設(shè)計及等級：有基本風(fēng)荷載：基本風(fēng)壓W0=0.4KN/m2基本雪荷載：基本雪壓S0=0.55KN/m26.5.3設(shè)計荷載標(biāo)準(zhǔn)值1、車庫:4.0kN/m22、商場:3.5kN/m23、衛(wèi)生間2.0kN/m24、消防疏散樓梯3.5kN/m25、屋面:一般上人屋面2.0kN/m2，屋面按實際情況考慮6、消防車道20.0kN/m27、設(shè)備房7.0kN/m28、其它均應(yīng)按國家相應(yīng)規(guī)范規(guī)程執(zhí)行6.5.4結(jié)構(gòu)類型及材料1、上部結(jié)構(gòu)及地下室結(jié)構(gòu)設(shè)計（1）本工程地上部分考慮結(jié)構(gòu)規(guī)則性要求及溫度收縮應(yīng)力，單體超長部分每隔50m左右設(shè)伸縮縫兼抗震縫。（2）結(jié)構(gòu)類型：3#家居賣場為鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)，框架抗震等級為一級；其余各棟均為框架結(jié)構(gòu)，框架抗震等級為二級。（3）樓蓋形式：根據(jù)建筑功能要求，采用現(xiàn)澆鋼筋混凝土梁板結(jié)構(gòu)。（4）地下室為超長結(jié)構(gòu)，不設(shè)伸縮縫，設(shè)計采用補償收縮無縫施工技術(shù)方案，每隔30米左右設(shè)置膨脹加強帶結(jié)合后澆帶。變形縫的設(shè)置：地下室采用無縫設(shè)計，每隔30米左右設(shè)一道后澆帶或膨脹加強帶。地上高層公寓樓與裙樓商業(yè)間設(shè)抗震縫。地基基礎(chǔ)設(shè)計暫無工程地質(zhì)勘察報告，基礎(chǔ)形式待定。3、主要結(jié)構(gòu)構(gòu)件材料的選用?；炷翉姸鹊燃墸毫骸錍35--25，墻、柱C45--30。鋼筋：HPB300級鋼筋主要用于板中分布鋼筋和梁、柱箍筋及各種構(gòu)造鋼筋。HRB400級筋主要用于梁、柱、剪力墻的縱向受力鋼筋及板的受力鋼筋。鋼材：Q235—B、Q345--B主要用于各種預(yù)埋件。填充墻：采用頁巖燒結(jié)多孔磚或加氣混凝土砌塊砌筑。6.6無障礙設(shè)計按照《無障礙設(shè)計規(guī)范》GB50763-2012，本工程無障礙設(shè)計部位有主要出入口、電梯廳、電梯轎廂、衛(wèi)生間、無障礙停車位。1、建筑主要出入口均做坡度小于1:20的平坡式出入口，建筑內(nèi)部的主要電梯廳均設(shè)無障礙電梯直達(dá)各層，建筑內(nèi)部走道、公共門扇等考慮無障礙設(shè)計要求。2、商場各層均設(shè)無障礙衛(wèi)生間，公寓樓按規(guī)定設(shè)置無障礙廁衛(wèi)。3、地下車庫按比例設(shè)置無障礙停車位。4、各種無障礙設(shè)施包括停車位、電梯、衛(wèi)生間等設(shè)有國際通用無障礙標(biāo)識。6.7智能化設(shè)計本次智能化設(shè)計考慮到以下各項，包括電話配線系統(tǒng)；網(wǎng)絡(luò)配線系統(tǒng)；有線電視系統(tǒng)；公共廣播（兼消防廣播）系統(tǒng)；火災(zāi)自動報警及聯(lián)動控制系統(tǒng)、閉路電視監(jiān)控、電子巡更、車輛出入管理系統(tǒng)、電子門禁系統(tǒng)等。6.8綠化景觀規(guī)劃室外景觀采用現(xiàn)代簡潔的手法，烘托商業(yè)建筑特征，玻璃幕墻包圍在主結(jié)構(gòu)的外圍而使整棟建筑達(dá)到美輪美奐，通過簡單的幾何形組織鋪地、綠化、雕塑小品，營造時尚、有序的商業(yè)形象。通過富有特色的下沉廣場，豐富城市空間形態(tài)，為市民創(chuàng)造有活力的交往、集散空間。通過中庭的設(shè)置塑造有活力、有層次的購物環(huán)境。用地范圍內(nèi)除建筑物、道路、停車場外的場地均可作為綠化環(huán)境用地，室外停車場采用生態(tài)綠化停車形式。綠化種植品種宜選用適宜當(dāng)?shù)厣L環(huán)境的樹木、花卉、地被植物為主，點綴在廣場及綠地中,讓建筑與環(huán)境融為一體，共同創(chuàng)造一個舒適、悅目的休閑、購物環(huán)境。6.9間距與日照根據(jù)《岳陽市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》（2009年修訂）及《岳陽市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》補充規(guī)定（20120306）有關(guān)規(guī)定，結(jié)合地塊周邊建筑現(xiàn)狀，地塊內(nèi)建筑與周邊原有建筑也分別符合建筑間距的控制要求，保證了周邊原有住宅建筑日照至少達(dá)到相關(guān)規(guī)范要求。

第7章公共工程方案7.1給排水工程7.1.1給排水工程設(shè)計依據(jù)（1）甲方及各相關(guān)專業(yè)提供的設(shè)計要求與資料。（2）《室外給水設(shè)計規(guī)范》（GB50013-2006）（2011年版）（3）《室外排水設(shè)計規(guī)范》（GB50014-200）（2014年版）（4）《建筑設(shè)計防火規(guī)范》GB50016—2006（5）《高層民用建筑設(shè)計防火規(guī)范》GB50045—95（2005年版）（6）《建筑給水排水設(shè)計規(guī)范》GB0015-2003（2009年版）（7）《自動噴水滅火系統(tǒng)設(shè)計規(guī)范》GB50084-2001（2005年版）（8）《建筑滅火器配置設(shè)計規(guī)范》GB50140-2005（9）《公共建筑節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》GB50189-2005（10）《住宅設(shè)計規(guī)范》GB50096-2011。（11）《氣體滅火設(shè)計防火規(guī)范》GB50370-2005（12）《汽車庫、修車庫、停車場設(shè)計防火規(guī)范》GB50067-97（13）《人民防空工程設(shè)計防火規(guī)范》（GB50098-98）（2005年版）（14）《節(jié)水型生活用水器具》（CJ164-2002）（15）《城鎮(zhèn)給排水技術(shù)規(guī)范》（GB50788-2012）7.1.2主要參數(shù)項目運營期用水定額及計算期取值是在參考《湖南省用水定額》（DB43-T388-2008）等相關(guān)規(guī)范的基礎(chǔ)上，綜合岳陽市實際情況確定的，具體取值如下：（1）公寓樓（包括物業(yè)管理用房）生活用水定額為100L／人·d，按365天／年計算；（2）商業(yè)用水定額按平均5L／㎡·月，按12個月計算；（3）綠化用水指標(biāo)按平均60L／㎡·月，按12個月計算；（4）道路廣場及車位用水指標(biāo)按平均36L／㎡·月，按12個月計算；（5）不可預(yù)見水量取生活用水量的10％估算。7.1.3給水設(shè)計1、水源：本工程以市政給水管網(wǎng)作為給水水源。岳陽大道的市政給水管和西邊白石嶺路市政給水管上分別接入一根DN200的給水管進(jìn)入片區(qū)，在片區(qū)形成環(huán)狀管網(wǎng)，供片區(qū)內(nèi)各建筑供水。市政管網(wǎng)壓力為0.35Mpa。2、用水量生活用水量：最高日用水量約為604.46m3，最大時用水量約為75.66m3。序號用水名稱用水人數(shù)/占地面積設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)用水單位最大日用水量（m3/d）用水時間（h）最大時間化系數(shù)（kh）最大時間用水量（m3/d）日污水量（m3/d）1家居、商業(yè)96329.895L/dm481.64121.560.2433.142辦公8050L/dm43停車庫19992.62L/m次39.9881.04.9936.13合計525.6265.79472.87未預(yù)見及漏損（15%）78.849.87總計604.4675.66472.87消防用水量：序號系統(tǒng)名稱用水量標(biāo)準(zhǔn)火災(zāi)延續(xù)時間一次滅火用水量備注1室內(nèi)消火栓系統(tǒng)40L/S3h432m3由消防水池供2自動噴水滅火系統(tǒng)30L/S1h108m3由消防水池供3室外消火栓系統(tǒng)30L/S3h324m3由城市管網(wǎng)供合計864m3一次火災(zāi)總用水量為864m3。本工程在公寓樓地下室設(shè)有一座540m3的鋼筋混凝土消防水池，貯有室內(nèi)消火栓及自動噴淋系統(tǒng)用水。室外消防管網(wǎng)滿足室外消防用水。3、給水系統(tǒng)本工程建筑6層及6層以下由市政管網(wǎng)直接供給，6層以上由水泵房變頻給水設(shè)備加壓供水。4、室內(nèi)消火栓系統(tǒng)室內(nèi)消火栓滅火系統(tǒng)基本流程為：消防水池→消火栓專用消防水泵→總分配管和環(huán)狀管網(wǎng)→消火栓；消防泵房內(nèi)設(shè)有消火栓專用消防水泵，水泵的開啟由消防按鈕或消防控制中心控制，以保證在發(fā)生火災(zāi)時能使任何一個消火栓有足夠的水壓和水量。消火栓的布置保證有兩支水槍的充實水柱同時到達(dá)室內(nèi)任何部位；消火栓栓口直徑為DN65，水帶長度為25m，水槍噴嘴口徑為19mm；室外設(shè)有水泵接合器，以便消防車?yán)檬彝庀鹚ㄈ∷苯泳仍?，水泵接合器距室外消火栓不大?0米。5、自動噴水滅火系統(tǒng)消防泵房內(nèi)設(shè)有自動噴淋專用消防水泵兩臺，噴淋系統(tǒng)用水由噴淋水泵加壓供給。按《規(guī)范》規(guī)定，公寓樓及商場地下車庫等建筑，應(yīng)設(shè)自動噴水滅火系統(tǒng)，噴淋系統(tǒng)用水量30L/S。自動噴淋系統(tǒng)設(shè)有濕式報警閥，壓力開關(guān)，水流指示器，自動排氣閥，末端試水裝置，噴頭等。濕式報警閥設(shè)在地下室內(nèi)，一個報警閥控制的噴頭數(shù)不超過800個。噴頭采用下垂型噴頭，噴頭的動作溫度為68℃，色標(biāo)紅色；室外設(shè)有自動噴淋系統(tǒng)專用水泵接合器，以便消防車?yán)檬彝庀鹚ㄈ∷苯泳仍?水泵接合器距室外消火栓不大于40米。自動噴淋系統(tǒng)前10min的消防用水量由公寓樓屋頂消防水箱供給。6、滅火器配置為了有效地?fù)錅绯跗诨馂?zāi)，按國家規(guī)范在相應(yīng)的房間內(nèi)配置相應(yīng)數(shù)目及種類的滅火器。7、氣體滅火變配電室設(shè)計設(shè)備選用AS600S型氣溶膠預(yù)制滅火系統(tǒng)，該系統(tǒng)具有環(huán)保，常壓儲存，免維護(hù)特點。8、消防排水消防電梯附近設(shè)容積大于2個立方的消防廢水集水坑，坑內(nèi)設(shè)2臺型號相同的消防排水泵（Q≥10L/s,一用一備、自動切換），自動提升至室外雨水井。7.1.4排水方案1、生活污廢水系統(tǒng)本工程室外排水管網(wǎng)采用雨污分流流制。由于本工程無工業(yè)廢水，室內(nèi)生活排水管網(wǎng)采用污廢水合流排出，經(jīng)化糞池處理后排入一期污水管網(wǎng)。食堂含油廢水通過隔油池處理后達(dá)到《污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》排放。建筑物總排水量按給水量90%考慮。本工程最高日污水排水量約為472.87m3。2雨水系統(tǒng)根據(jù)暴雨強度公式及相關(guān)設(shè)計系數(shù)：q=可算出本項目的最高日排水總量為699.8m3/d。本工程排水系統(tǒng)采用雨、污分流制。生活污水經(jīng)化糞池處理后排入其室外污水排水系統(tǒng)，再經(jīng)室外污水排水管排入市政污水管網(wǎng)；屋面雨水經(jīng)收集處理后回收利用，其余雨水直接排入市政雨水管。室外雨水采用雨水管道匯集；建筑雨水采用外排水系統(tǒng)；裙房雨水采用虹吸排水系統(tǒng)排出，雨水通過虹吸雨水斗收集經(jīng)其管道排至室外雨水管網(wǎng)；空調(diào)冷凝水設(shè)專用排水立管排至室外散水匯集至小區(qū)雨水管道，匯總后排至市政雨水管網(wǎng)。本工程設(shè)蓄水池收集屋面雨水排水。雨水經(jīng)處理系統(tǒng)處理后回用于室外綠化澆灑。7.2供電工程7.2.1供電系統(tǒng)設(shè)計根據(jù)本項目所在位置供電系統(tǒng)資源，項目規(guī)模以及供電部門意見，合理選用電壓等級，優(yōu)先使用10KV電壓等級。本工程中火災(zāi)報警及聯(lián)動控制設(shè)備、消防泵、電梯、排煙風(fēng)機、加壓風(fēng)機、安防監(jiān)控系統(tǒng)、弱電系統(tǒng)、應(yīng)急照明、疏散照明、航空障礙燈及重要功能間照明等等按一級負(fù)荷考慮。其他照明和及電力設(shè)備等按二級負(fù)荷考慮，均采用雙電源供電。1、10KV開閉所的設(shè)置10KV開閉所設(shè)置于地下室（負(fù)二層），設(shè)計需要充分考慮供電部門意見，同時需要滿足各業(yè)主的需要，繼電保護(hù)、設(shè)備選型等均應(yīng)滿足相關(guān)要求。10KV開閉所方案階段可按照120-150平方米要求預(yù)留。2、變配電所：本工程在項目地塊適當(dāng)位置擬設(shè)一座中心變配電所和2個分變電所，供本工程的全部負(fù)荷用電。變配電所內(nèi)設(shè)變壓器臺數(shù)及容量如下：1)單位面積負(fù)荷估算法：本工程商業(yè)用電按90W/m2估算，辦公用電按70W/m2估算，公寓、住宅按50W/m2估算，車庫用電按15W/m2估算。商業(yè)：Pe=96329.89*0.09=8669.69KW，Pjs=8669.69*0.6=5201.81kw。地下車庫：Pe=19992.6*0.015=299.89KW，Pjs=299.89*0.8=239.91kw。Pjs總=（5201.81+239.91）*0.9=4897.55KW,變壓器總裝機容量=4897.55KW*1.5=7346.32KVA故選用7臺1250KVA干式變壓器設(shè)在變配電所。3、電容補償采用移相電容器在變電所變壓器低壓側(cè)集中補償，補償后高壓側(cè)功率因數(shù)達(dá)0.9以上。4、電源：本工程從城市35KV及以上等級的不同區(qū)域變電站引來二回10kV電纜至中心變配電所。兩路電源同時工作，互為備用。高壓系統(tǒng)電壓等級為10kV，低壓系統(tǒng)電壓等級為～220V／380V。低壓配電采用放射式與樹干式相結(jié)合的方式，對于單臺容量較大的負(fù)荷或重要負(fù)荷，如：空調(diào)機房、水泵房、電梯機房、電話站、消防中心等設(shè)備采用放射式供電；對于一般負(fù)荷采用干式與放射式相結(jié)合的供電方式。本工程的消防動力設(shè)備、應(yīng)急照明、電梯、水泵房、電話機房、變配電所用電等采用雙電源供電，并在末端互投。7.2.2照明配電系統(tǒng)(1)照度標(biāo)準(zhǔn)參照國標(biāo)《建筑照明設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》GB50034—2013，主要場所的照度如下：一般商店營業(yè)廳300IxLPD小于12W/M2<高檔商店營業(yè)廳500IxLPD小于19W/M2<會議室300IxLPD小于11W/M2普通辦公室300IxLPD小于11W/M2高檔辦公室500IxLPD小于18W/M2車庫75IxLPD小于7W/M2水泵房、空調(diào)機房100IxLPD小于5W/M2變配電房200IxLPD小于8W/M2門廳200IxLPD小于8W/M2(2）設(shè)備用房、地下車庫采用以高效節(jié)能熒光燈為主的光源；樓梯間、電梯間、走廊及部分公共場所采用高效節(jié)能燈。(3)樓梯間、防煙樓梯間前室、消防電梯間及其前室或合用前室均設(shè)應(yīng)急照明。消防控制室、水泵房、配電室以及發(fā)生火災(zāi)仍需正常工作的其他房間設(shè)應(yīng)急照明，仍應(yīng)保持正常照明的照度。建筑內(nèi)消防應(yīng)急燈具的照度應(yīng)符合下列規(guī)定：疏散走道的地面最低水平照度不應(yīng)低于0.51x；人員密集場所內(nèi)的地面最低水平照度不應(yīng)低于1.01x；樓梯間的地面最低水平照度不應(yīng)低于5.01x；(4)應(yīng)急照明燈和燈光疏散指示標(biāo)志應(yīng)設(shè)玻璃或其它不燃燒材料制作的保護(hù)罩。應(yīng)急照明燈和疏散指示標(biāo)志采用鎘鎳電池作備用電源,連續(xù)供電時間不應(yīng)小于30min。水泵房、變配電房等需要正常工作的房間連續(xù)供電時間不應(yīng)小于180min。(5)景觀照明：本次設(shè)計只在中心變電所留有出線回路容量。7.3采暖通風(fēng)與空氣調(diào)節(jié)設(shè)計7.3.1設(shè)計范圍****商業(yè)廣場西地塊暖通專業(yè)設(shè)計內(nèi)容為：中央空調(diào)設(shè)計、通風(fēng)系統(tǒng)設(shè)計、防排煙設(shè)計。7.3.2室外氣象參數(shù)岳陽屬亞熱帶季風(fēng)性濕潤氣候。臺站位置：（湖南岳陽）北緯28.22°，東經(jīng)112.92°海拔：44.9m大氣壓力：冬季101830pa，夏季99560hpa冬季空氣調(diào)節(jié)室外計算干球溫度：-0.8℃冬季通風(fēng)室外計算干球溫度：3.5℃夏季空氣調(diào)節(jié)室外計算干球溫度：36.5℃夏季通風(fēng)室外計算干球溫度：32.2℃夏季空氣調(diào)節(jié)室外計算日平均溫度32.1℃夏季空氣調(diào)節(jié)室外計算濕球溫度29℃冬季空調(diào)室外計算相對濕度90%冬季室外平均風(fēng)速：2.4m/s夏季室外平均風(fēng)速：2.4m/s冬季最多風(fēng)向及其頻率：NW31%夏季最多風(fēng)向及其頻率SW14%7.3.3空調(diào)設(shè)計商業(yè)部分設(shè)置集中空調(diào)，經(jīng)初步負(fù)荷計算，商業(yè)部分夏季空調(diào)總冷負(fù)荷約為23000kW。經(jīng)過技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析比較，冷熱源擬采用四臺制冷量為4572Kw的離心式冷水機組，一臺制冷量為2814Kw的離心式冷水機組和一臺制冷量為1445Kw的螺桿式冷水機組。每臺制冷量為4571Kw的冷水機組設(shè)計流量為700m3/h的冷卻塔兩臺，每臺制冷量為2810Kw的離心式冷水機組設(shè)計流量為700m3/h的冷卻塔一臺，螺桿式冷水機組設(shè)計一臺流量為450m3/h的冷卻塔一臺?？偀嶝?fù)荷為7200Kw，主要建筑的空調(diào)和通風(fēng)方式如下：空調(diào)區(qū)域主要采用吊頂風(fēng)柜接風(fēng)管，每個區(qū)域單獨設(shè)新風(fēng)系統(tǒng)和排風(fēng)系統(tǒng)?？照{(diào)水系統(tǒng)：夏季由制冷設(shè)備提供7℃冷凍水，分季節(jié)分別送至空調(diào)房間的空氣處理設(shè)備，對空氣進(jìn)行冷卻、除濕處理。按使用功能、平面布置分別設(shè)計新風(fēng)系統(tǒng)，新風(fēng)經(jīng)過過濾、冷卻后送入室內(nèi)。水系統(tǒng)為雙管制，為了運行管理方便，根據(jù)房間的使用性質(zhì)和平面布置?？照{(diào)垂直干管采用異程式，各層水平干管采用同程和異程相結(jié)合的形式。機房供、回水總管設(shè)壓差旁通調(diào)節(jié)閥。7.3.4通風(fēng)及防排煙樓梯間、前室及合用前室的防煙對于不能采用自然排煙的合用前室和樓梯間分別設(shè)置加壓送風(fēng)系統(tǒng)，合用前室每層設(shè)計一個加壓送風(fēng)口，樓梯間每隔兩層設(shè)計一個加壓送風(fēng)口。各加壓送風(fēng)系統(tǒng)分別設(shè)置一臺消防風(fēng)機，一旦發(fā)生火災(zāi)，消防風(fēng)機自動啟動并聯(lián)動送風(fēng)口對合用前室和樓梯間送風(fēng)。對于不滿足自然排煙的內(nèi)走道設(shè)置排煙系統(tǒng)。各排煙系統(tǒng)分別設(shè)置一臺消防風(fēng)機，一旦發(fā)生火災(zāi)，消防風(fēng)機自動啟動并聯(lián)動風(fēng)口對著火層內(nèi)走道進(jìn)行排煙。對于地上部分不滿足自然通風(fēng)的房間設(shè)置排煙系統(tǒng)。地下車庫通風(fēng)：地下室車庫設(shè)計平時排風(fēng)及火災(zāi)排煙系統(tǒng)，平時通風(fēng)量按4次/h計算，排煙量按6次/h計算，有直通室外車道的防火分區(qū)利用車庫車道自然補風(fēng)，沒有直通室外通道的利用風(fēng)機機械排煙且設(shè)置機械送風(fēng)設(shè)備。為了節(jié)約能源，車庫排煙系統(tǒng)選用雙速排煙風(fēng)機，平時低速排風(fēng)，火災(zāi)時由消防控制中心高速啟動進(jìn)行機械排煙。7.3.5消聲與隔振1）、離心風(fēng)機選用低轉(zhuǎn)速、低噪聲產(chǎn)品。2）、風(fēng)機進(jìn)出風(fēng)口與管道之間用防火帆布軟管連接。3）、風(fēng)機振動設(shè)備落地安裝時采用減振基座。4）、防排煙、通風(fēng)管道材料為鍍鋅鋼板。外網(wǎng)至管井埋地管道采用聚氨酯預(yù)制保溫管道。7.4消防設(shè)計與安全疏散7.4.1室外消防項目設(shè)置環(huán)形消防車道，消防車道凈寬不小于4.0m，消防車道距外墻面大于5.0m，消防車道上空無障礙物。西地塊消防撲救面設(shè)在集中家具賣場南面整個長邊長度且不小于周邊長度1/4，消防撲救面寬度13.0m，消防登高面寬度8.0m，從登高面可直通消防電梯前室及疏散樓梯間，消防車可到達(dá)整個棟號進(jìn)行消防撲救。消防道路系統(tǒng)的道路轉(zhuǎn)彎半徑≥12m，地面坡度＜8%，穿過建筑物的門洞寬與高度不小于4.0m均可滿足消防車的通行，建筑布局及山墻等防火間均滿足《建筑設(shè)計防火規(guī)范》（GB50016-2006）及《高層民用建筑設(shè)計防火規(guī)范》（GB50045-95）2005年版的要求。7.4.2建筑消防設(shè)計布置集中家居賣場和部分街區(qū)型商業(yè)和公寓。標(biāo)準(zhǔn)柱網(wǎng)模數(shù)8.1×8.4m。1#、2#、4#、5#棟1+3F多層商業(yè)。1、3#棟1+5F高層家居賣場，由1層半地下室家電超市、家具賣場，5層家居賣場組成。每層均設(shè)有防煙樓梯間，前室面積大于6.0㎡，有機械送、排風(fēng)，開向樓梯間的門為乙級防火門，樓梯間可直接天然采光和自然通風(fēng)，設(shè)有消防電梯和防煙樓梯間，前室共用，面積大于10㎡，剪刀樓梯的合用前室與消防電梯前室合用時面積大于12㎡且短邊大于2.4米，有機械送、排風(fēng)。防火分區(qū)面積均小于一個防火分區(qū)要求，前室和樓梯間的門為乙級防火門，向疏散方向開啟，室內(nèi)消防給水系統(tǒng)獨立設(shè)置、層層設(shè)置消防栓。消防控制中心設(shè)在負(fù)一層，可直通室外。出口上部設(shè)有1米寬的防火挑檐。負(fù)一層面積18253.9㎡，為五個防火分區(qū)。第一防火分區(qū)面積3636.41㎡，第二防火分區(qū)面積3816.21㎡，第三防火分區(qū)面積3467.83㎡，第四防火分區(qū)面積3307.9㎡，第五防火分區(qū)面積3734.9㎡。一層面積12520.2㎡，為四個防火分區(qū)。第一防火分區(qū)面積2873.33㎡，第二防火分區(qū)面積3169.1㎡，第三防火分區(qū)面積3401.14㎡，第四防火分區(qū)面積3837.4㎡。二~五層每層面積12824㎡，為四個防火分區(qū)。第一防火分區(qū)面積3067.9㎡，第二防火分區(qū)面積3145.5㎡，第三防火分區(qū)面積3370.9㎡，第四防火分區(qū)面積2992.7㎡。負(fù)二層為地下室設(shè)置有車庫及設(shè)備用房，耐火等級為一級，地下室總停車數(shù)量為580輛，為一類停車庫，減值面積26273.73㎡，為八個防火分區(qū)，第一防火分區(qū)面積2568.85㎡，第二防火分區(qū)面積3713.11㎡，第三防火分區(qū)面積3688.01㎡，第四防火分區(qū)面積3542.28㎡，第五防火分區(qū)面積3474.2㎡，第六防火分區(qū)面積3908.58㎡，第七防火分區(qū)為設(shè)備用房面積980.00㎡，第八防火分區(qū)為生活超市面積3441.46㎡。地下室設(shè)有自動噴淋滅火系統(tǒng)。地下車庫防火分區(qū)的面積均小于4000㎡，設(shè)備用房防火分區(qū)的面積均小于1000㎡。地下車庫設(shè)有兩個車行出入口，均設(shè)置于車庫南向，凈寬均大于7.0米。車庫出入口上部均設(shè)有寬度不小于1.0米的防火挑檐。車庫坡道入口處設(shè)特級防火卷簾（背火面溫升作耐火極限判定條件的防火卷簾，其耐火極限不低于3小時），每個防火分區(qū)不低于3個小時）分隔。每個防火分區(qū)的人行安全出口不少于兩個，最遠(yuǎn)點距離不大于60米。地下室出地面樓梯間與地上部分均用乙級防火門分隔。7.4.3給排水消防設(shè)計1、消防用水量：室內(nèi)消火栓用水量40L/S火災(zāi)延續(xù)時間3小時一次火災(zāi)用水量為432m3。室外消火栓用水量30L/S火災(zāi)延續(xù)時間3小時一次火災(zāi)用水量為324m3。自動噴淋用水量30L/S火災(zāi)延續(xù)時間1小時一次火災(zāi)用水量為108m3。一次火災(zāi)總用水量為864m3。本工程在地下室設(shè)有一座540m3的鋼筋混凝土消防水池，貯有室內(nèi)消火栓及自動噴淋系統(tǒng)用水。室外消防管網(wǎng)滿足室外消防用水。室外消防管網(wǎng)滿足室外消防用水。2、室內(nèi)消火栓消防系統(tǒng)室內(nèi)消火栓由泵房加壓泵加壓供應(yīng)，水泵房內(nèi)設(shè)消火栓加壓泵兩臺。室內(nèi)消火栓滅火系統(tǒng)基本流程為：消防水池→消火栓專用消防水泵→總分配管和環(huán)狀管網(wǎng)→消火栓；消防泵房內(nèi)設(shè)有消火栓專用消防水泵，水泵的開啟由消防按鈕或消防控制中心控制，以保證在發(fā)生火災(zāi)時能使任何一個消火栓有足夠的水壓和水量。消火栓的布置保證有兩支水槍的充實水柱同時到達(dá)室內(nèi)任何部位；消火栓栓口直徑為DN65，水帶長度為25m，水槍噴嘴口徑為19mm；室外設(shè)有消火栓系統(tǒng)專用水泵接合器，以便消防車?yán)檬彝庀鹚ㄈ∷苯泳仍?；水泵接合器距室外消火栓不大?0米。3、自動噴水滅火系統(tǒng)消防泵房內(nèi)設(shè)有自動噴淋專用消防水泵兩臺，噴淋系統(tǒng)用水由噴淋水泵加壓供給。按《規(guī)范》規(guī)定，商場及地下車庫等建筑，應(yīng)設(shè)有自動噴水滅火系統(tǒng)，噴淋系統(tǒng)用水量30L/S。自動噴淋系統(tǒng)設(shè)有濕式報警閥，壓力開關(guān)，水流指示器，自動排氣閥，末端試水裝置，噴頭等。濕式報警閥設(shè)在地下室內(nèi),一個報警閥控制的噴頭數(shù)不超過800個。噴頭采用下垂型噴頭，噴頭的動作溫度為68℃，色標(biāo)紅色；室外設(shè)有自動噴淋系統(tǒng)專用水泵接合器，以便消防車?yán)檬彝庀鹚ㄈ∷苯泳仍?。水泵接合器距室外消火栓不大?0米。自動噴淋系統(tǒng)前10min的消防用水量由公寓樓屋頂消防水箱供給。4、滅火器配置為了有效地?fù)錅绯跗诨馂?zāi)，按國家規(guī)范在相應(yīng)的房間內(nèi)配置相應(yīng)數(shù)目及種類的滅火器。5、氣體滅火變配電室設(shè)計設(shè)備選用AS600S型氣溶膠預(yù)制滅火系統(tǒng)，該系統(tǒng)具有環(huán)保，常壓儲存，免維護(hù)特點。6、消防排水消防電梯附近設(shè)容積大于2個立方的消防廢水集水坑，坑內(nèi)設(shè)2臺型號相同的消防排水泵（Q≥10L/s,一用一備、自動切換），自動提升至室外雨水井。7、室外消防系統(tǒng)室外消火栓用水采用低壓制給水系統(tǒng)，與低區(qū)生活給水管道合用，在整個建筑周圍形成環(huán)狀管網(wǎng)。室外消火栓間距不大于120m。7.4.4電氣消防設(shè)計1、本工程建筑物保護(hù)等級為特級，采用控制中心報警系統(tǒng),配電房內(nèi)設(shè)置氣體滅火控制裝置。擬在西地塊家居賣場一層擬設(shè)消防控制室，負(fù)責(zé)整個工程的火警監(jiān)控及消防設(shè)施控制。2、漏電火災(zāi)報警系統(tǒng)西地塊各建筑在電力監(jiān)控系統(tǒng)中配置具有漏電檢測功能的儀表及配有相應(yīng)設(shè)備。并實時地將漏電故障報至電力監(jiān)控中心，同時報至消防中心。（在消防報警系統(tǒng)中設(shè)置漏電檢測子系統(tǒng)，實時地將各處漏電故障及時報至消防中心。）3、智能火災(zāi)疏散顯示系統(tǒng)1）采用的智能火災(zāi)報警信息顯示及疏散指示系統(tǒng)，要求與火災(zāi)報警控制器聯(lián)動，在正常監(jiān)視狀態(tài)下，顯示所在樓層（區(qū)域）安全疏散信息，在火災(zāi)報警狀態(tài)下，實時顯示火災(zāi)發(fā)生的樓層（區(qū)域）信息，同時發(fā)出安全疏散語言提示、文字指示信息。2）智能主機控制器與火災(zāi)報警系統(tǒng)連接并實現(xiàn)聯(lián)動，當(dāng)發(fā)生火災(zāi)時，控制器可根據(jù)火災(zāi)報警系統(tǒng)發(fā)出的火災(zāi)報警信息，控制在安全通道等處指示燈顯示火災(zāi)發(fā)生的部位信息，并根據(jù)設(shè)定的方案對火災(zāi)發(fā)生部位進(jìn)行分析，控制不同部位的指示燈顯示相應(yīng)正確的疏散指示信息，指引現(xiàn)場人員正確疏散。3）火災(zāi)報警信息顯示及疏散指示控制器主機設(shè)在消控中心，設(shè)備自帶2*DC12/7Ah備電。7.4.5暖通消防設(shè)計樓梯間、前室及合用前室的防煙對于不能采用自然排煙的合用前室和樓梯間分別設(shè)置加壓送風(fēng)系統(tǒng)，合用前室每層設(shè)計一個加壓送風(fēng)口，樓梯間每隔兩層設(shè)計一個加壓送風(fēng)口。各加壓送風(fēng)系統(tǒng)分別設(shè)置一臺消防風(fēng)機，一旦發(fā)生火災(zāi)，消防風(fēng)機自動啟動并聯(lián)動送風(fēng)口對合用前室和樓梯間送風(fēng)。對于不滿足自然排煙的內(nèi)走道設(shè)置排煙系統(tǒng)。各排煙系統(tǒng)分別設(shè)置一臺消防風(fēng)機，一旦發(fā)生火災(zāi)，消防風(fēng)機自動啟動并聯(lián)動風(fēng)口對著火層內(nèi)走道進(jìn)行排煙。對于地上部分不滿足自然通風(fēng)的房間設(shè)置排煙系統(tǒng)。地下車庫通風(fēng)：地下室車庫設(shè)計平時排風(fēng)及火災(zāi)排煙系統(tǒng)，平時通風(fēng)量按4次/h計算，排煙量按6次