大知名案例全面分析特色商業(yè)街的開(kāi)發(fā)模式與成功因素

12大知名案例全面分析特色商業(yè)街的開(kāi)發(fā)模式與成功因素商業(yè)街是一個(gè)城市的名片，蘊(yùn)含巨大的商機(jī)與發(fā)展前景。特色商業(yè)街則是在有人氣有商氣的基本要求上，更講究獨(dú)具特色。其特色或表現(xiàn)在建筑風(fēng)格上、產(chǎn)品特色上或經(jīng)營(yíng)特色上。隨著中國(guó)城市化進(jìn)程的明顯加快，城市功能也日趨完善，特色商業(yè)街區(qū)作為城市發(fā)展的一個(gè)重要標(biāo)志越來(lái)越受到各地政府的重視，也成為了商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的熱點(diǎn)。時(shí)1三里屯太古里三里屯太古里是集文化、藝術(shù)、休閑和購(gòu)物于一體的全新空間藝術(shù)建筑：建筑本身就是一件藝術(shù)品，獨(dú)立品牌大樓，以三維建筑去宣示品牌形象。不規(guī)則的樓體、色彩斑斕的外觀(guān)，到大膽的建筑材料的運(yùn)用，以及相對(duì)獨(dú)立而又互相連接的多層空間設(shè)計(jì)，使得建筑整體本身就是一件藝術(shù)品（趨勢(shì)：世界一線(xiàn)品牌購(gòu)物終端的發(fā)展史，大多都經(jīng)歷了從只重視店鋪內(nèi)的設(shè)計(jì)，到重視整體建筑藝術(shù)風(fēng)格的演變過(guò)程）。業(yè)態(tài)：業(yè)態(tài)豐富，南區(qū)偏重年輕時(shí)尚，北區(qū)定位更高端，多為國(guó)際一線(xiàn)品牌。南區(qū)業(yè)態(tài)：定位更偏重年輕時(shí)尚，中高端為主。領(lǐng)域廣泛：業(yè)態(tài)涉及時(shí)裝/配飾、美容、家居、電子產(chǎn)品、書(shū)店、餐廳、影院和藝術(shù)文化，經(jīng)營(yíng)范圍延伸到了家電和兒童樂(lè)園的領(lǐng)域，如香港知名大型兒童教育品牌WiseKids，也將成為三里屯太古里的特色之一，同時(shí)也是進(jìn)入北京的首家店。北區(qū)業(yè)態(tài)：定位更高端，瞄準(zhǔn)國(guó)際一線(xiàn)品牌；品牌旗艦店裝修風(fēng)格前衛(wèi)、時(shí)尚。品牌—特色體驗(yàn)：接連不斷的創(chuàng)意、藝術(shù)、展示、活動(dòng)使得三里屯village成為北京時(shí)尚潮流地標(biāo)。2世貿(mào)天階世貿(mào)天階是京城時(shí)尚旅游新地標(biāo)定位——定位為“結(jié)合美食、娛樂(lè)、空間藝術(shù)、時(shí)尚信息櫥窗以滿(mǎn)足看、聽(tīng)、嗅、味、觸的全感官之旅的休閑購(gòu)物場(chǎng)所”，將為CBD內(nèi)的中高收入的白領(lǐng)提供流行時(shí)尚零售業(yè)態(tài)及商業(yè)服務(wù)設(shè)施，將集6星級(jí)NightClub異域特色主題餐廳、家居生活、Spa、美食廣場(chǎng)、品牌旗艦店等于一體。北京獨(dú)一無(wú)二的巨型天幕使世貿(mào)天階成為時(shí)尚旅游新地標(biāo)。品牌——世貿(mào)天階匯集了世界各地時(shí)尚特色品牌，其中包括很多北京首家店鋪及旗艦店：西班牙時(shí)尚品牌ZARA北京第一家旗艦店；MissSixty/Energy北京旗艦店；FUBU北京唯一店；直營(yíng)概念店AdidasHeritage；SJSJ北京第一家店；法國(guó)品牌Lilith北京第一家店；西班牙鞋具皮具品牌Patricia的北京第一家店；德國(guó)女裝品牌MARCCAIN的北京第一家店；高級(jí)服裝訂制臺(tái)灣品牌GIOIAPAN的中國(guó)第一家店；雅詩(shī)蘭黛集團(tuán)設(shè)立MAC彩妝專(zhuān)賣(mài)店等等；別具特色的爵士樂(lè)酒吧CJW；北京第一家外文書(shū)店ChaterHouse；韓國(guó)高檔超市及加州健身姚明運(yùn)動(dòng)館的中國(guó)第一家店；GoldBo-tree菩提島時(shí)尚生活SPA的北京每一家店；頌音樂(lè)廚房的中國(guó)第一家店等。

3藍(lán)色港灣一站式體驗(yàn)消費(fèi)場(chǎng)所定位：國(guó)內(nèi)首座LifestyleShoppingCenter，依托朝陽(yáng)公園水景資源，打造全新商業(yè)形式。藍(lán)色港灣有別于傳統(tǒng)商業(yè)，是集購(gòu)物、娛樂(lè)、休閑、旅游，文化于一身的一站式體驗(yàn)消費(fèi)場(chǎng)所。最大特點(diǎn)是將豐富業(yè)態(tài)與頂級(jí)環(huán)境資源相融合，以完全開(kāi)放式空間為城市中的精英群體營(yíng)造閑適輕松的購(gòu)物氛圍，是都市水泥森林中的一處稀有風(fēng)景。業(yè)態(tài)—SOLANA包含購(gòu)物、休閑、文化、娛樂(lè)等多種業(yè)態(tài)，經(jīng)營(yíng)內(nèi)容豐富，滿(mǎn)足各類(lèi)人群消費(fèi)需求。8字動(dòng)線(xiàn)：SOLANA藍(lán)色港灣獨(dú)有一條巧妙的8字型的動(dòng)線(xiàn)，消費(fèi)者沿著這條動(dòng)線(xiàn)行走，將不會(huì)錯(cuò)過(guò)SOLANA藍(lán)色港灣的絕大多數(shù)店鋪。整個(gè)建筑由19棟2-3層地中海風(fēng)格的樓宇環(huán)型組成，擁有眾多的國(guó)際品牌名店總結(jié)：必備條件：區(qū)域具備良好的商業(yè)消費(fèi)環(huán)境Solana：地處CBD、燕莎和麗都三大商圈交匯處，形成了濃厚的國(guó)際化氛圍；周?chē)奂?0多個(gè)北京最高檔的涉外公寓和高尚社區(qū)，此區(qū)域已發(fā)展成為北京最具消費(fèi)力人口的聚集區(qū)；周邊涉外寫(xiě)字樓里工作的高收入白領(lǐng)為Solana提供了眾多高素質(zhì)、高收入的消費(fèi)人流。歷史商業(yè)1上海新天地外地游客來(lái)上海旅游的必到之地；上海的白領(lǐng)一族體驗(yàn)小資生活的專(zhuān)屬地；居住在上海外籍人士進(jìn)行交流和聚會(huì)的根據(jù)地；上海新天地位于城市“中心的中心”，距淮海中路高檔消費(fèi)商業(yè)區(qū)600米左右，占地面積52萬(wàn)平米，緊鄰淮海中路商務(wù)圈，北至太倉(cāng)路；西至馬當(dāng)路；南至自忠路；東至西藏南路原自然街坊23個(gè)；原居住人口7萬(wàn)人。新天地是太平橋改造規(guī)劃的首期項(xiàng)目A太平橋人工湖綠地，占地4.4萬(wàn)，水面面積1.2萬(wàn)，已成為市中心景觀(guān)；B新天地，占地3萬(wàn)，建面6萬(wàn)，分南、北里；C翠湖天地高級(jí)住宅小區(qū)，總建68萬(wàn)；D企業(yè)天地甲級(jí)寫(xiě)字樓區(qū)，總建面50萬(wàn)；E瑞安集團(tuán)總部大樓，區(qū)域的標(biāo)志性建筑。開(kāi)發(fā)理念：改變?cè)鹊木幼」δ?，賦予商業(yè)經(jīng)營(yíng)價(jià)值，把這片反映了上海歷史和文化的老房子改造成集國(guó)際水平的餐飲、購(gòu)物、演藝等功能的時(shí)尚、休閑文化娛樂(lè)中心。改造方式：新天地開(kāi)發(fā)借鑒了國(guó)外經(jīng)驗(yàn)，采用保留建筑外皮、改造內(nèi)部結(jié)構(gòu)和功能、并引進(jìn)新的生活內(nèi)容，這一做法在上海甚至是全國(guó)尚屬首創(chuàng)。石庫(kù)門(mén)建筑群外表保留了當(dāng)年的磚墻、屋瓦，而每座建筑的內(nèi)部體現(xiàn)出現(xiàn)代休閑生活的氣氛。漫步新天地，仿佛時(shí)光倒流，有如置身于二十世紀(jì)二、三十年代的上海，但一步跨進(jìn)每個(gè)建筑內(nèi)部，則非?，F(xiàn)代和時(shí)尚；門(mén)外是風(fēng)情萬(wàn)種的石庫(kù)門(mén)弄堂，門(mén)里是完全的現(xiàn)代化生活方式，一步之遙，恍若隔世，真有穿越時(shí)空之感！功能定位：集餐飲、購(gòu)物、娛樂(lè)等功能于一身?？蛻?hù)定位：上海的小資一族、居住在上海的外籍人士以及到達(dá)上海的中外游客；提供一種集購(gòu)物、餐飲、住宿、休閑、娛樂(lè)和觀(guān)光旅游為一體的“一站式”消費(fèi)的場(chǎng)所。北里：約3.5萬(wàn)，以保留石庫(kù)門(mén)舊建筑為主，內(nèi)部為現(xiàn)代化裝修。南里：以反映時(shí)代特征的新建筑為主，包括一座總建面達(dá)2.5平米的購(gòu)物、娛樂(lè)、休閑中心，配合少量石庫(kù)門(mén)建筑。集中式商業(yè)與街鋪的比例：42％集中式商業(yè)（5層）＋58％街鋪（2－4層），近乎40％：60％的比例。藝術(shù)化商業(yè)：新意迭出的時(shí)尚活動(dòng)，為新天地帶來(lái)富有動(dòng)感的現(xiàn)代時(shí)尚風(fēng)采，使之成為現(xiàn)代潮流的領(lǐng)導(dǎo)者。服務(wù)：咨詢(xún)中心免費(fèi)提供新天地各個(gè)租戶(hù)的店卡和各種關(guān)于新天地的資料、刊物，以及上海旅游交通地圖等。電腦瀏覽新天地及其他相關(guān)的網(wǎng)站。中英雙語(yǔ)服務(wù)。上海新天地商業(yè)功能實(shí)現(xiàn)成功因素：選址：城市核心區(qū)中心位置、市級(jí)商圈、高檔商務(wù)區(qū)附近，周?chē)懈叨俗≌危徊町惢ㄎ唬号c臨近成熟商圈形成差異、功能綜合、集餐飲、購(gòu)物、娛樂(lè)休閑、文化于一體；商業(yè)業(yè)態(tài)比例：零售：餐飲：休閑娛樂(lè)及商服分別為42％：38％：20％；商業(yè)形態(tài)比例：42％集中式商業(yè)＋58％商鋪。盈利模式：采取只租不售模式，經(jīng)營(yíng)者和管理者分離（開(kāi)發(fā)商資金實(shí)力、商業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)）；對(duì)租戶(hù)嚴(yán)格挑選，現(xiàn)有租戶(hù)中，85％來(lái)自中國(guó)內(nèi)地以外的國(guó)家和地區(qū)?？偨Y(jié)：北京、上海兩個(gè)商業(yè)代表作成功的共同之處項(xiàng)目都抓住了符合現(xiàn)代消費(fèi)的“流行、時(shí)尚”的核心文化元素，迎合了市場(chǎng)的需求。上海新天地：建筑構(gòu)建出海派文化特色；商業(yè)運(yùn)營(yíng)上體現(xiàn)時(shí)尚代表時(shí)尚藝術(shù)的“陳逸飛”、代表流行音樂(lè)時(shí)尚的“東魅”，并輔之以星巴克、哈根達(dá)斯、酒吧。三里屯：超現(xiàn)代建筑藝術(shù)將項(xiàng)目與城市本身的歷史文化構(gòu)成一個(gè)強(qiáng)烈的反差，以彰顯項(xiàng)目的差異化和獨(dú)特性。反其道而行之，將項(xiàng)目的建筑風(fēng)格與城市文化的對(duì)比和反差做到極限；充分利用區(qū)域傳統(tǒng)的消費(fèi)基礎(chǔ)，并通過(guò)項(xiàng)目的打造，將影響擴(kuò)大到全市、全國(guó)。項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)上獨(dú)樹(shù)一幟，劍走極端，構(gòu)建區(qū)域建筑標(biāo)桿。上海新天地：老瓶裝新酒開(kāi)發(fā)商資金實(shí)力和運(yùn)營(yíng)能力的體現(xiàn)，啟動(dòng)運(yùn)營(yíng)到全面實(shí)現(xiàn)贏(yíng)利花費(fèi)近四年多的時(shí)間；香港成功的招商經(jīng)驗(yàn)及運(yùn)營(yíng)能力，引進(jìn)很多國(guó)際知名的品牌的旗艦店，以及首次進(jìn)入中國(guó)或北京的品牌。2南京1912昔日總統(tǒng)府邸，今朝城市客廳，主打“民國(guó)文化牌”，兼具文化歷史底蘊(yùn)和現(xiàn)代時(shí)尚的休閑文化商街位置：位于南京市長(zhǎng)江路與太平北路交匯處；規(guī)模：由１７幢民國(guó)風(fēng)格建筑及”共和”“博愛(ài)”“新世紀(jì)”“太平洋”４個(gè)街心廣場(chǎng)組成，總面積３萬(wàn)多平方米；案名：從征集的600多個(gè)方案中確定，1912是民國(guó)元年；定位：南京1912定位于“城市客廳”，力圖成為白領(lǐng)、小資、文化人群、外籍人士、商務(wù)客人、游客消費(fèi)的“高尚休閑商業(yè)區(qū)”。南京1912的設(shè)計(jì)風(fēng)格與總統(tǒng)府遺址建筑群總體風(fēng)貌保持一致?？偨y(tǒng)府是南京民國(guó)建筑風(fēng)貌的集中地；17幢建筑，其中５幢是原有的民國(guó)建筑，最高的只有三層樓，大多數(shù)建筑是兩層樓甚至是平房。青灰色與磚紅色相間的建筑群，風(fēng)格古樸精巧，錯(cuò)落有致、呈Ｌ形環(huán)繞”總統(tǒng)府”；大多數(shù)新建筑中，無(wú)修飾與浮華的青磚既是墻體，又是外部裝飾，煙灰色的墻面上，勾勒了白色的磚縫，除此之外無(wú)任何修飾。業(yè)態(tài)—以酒吧為主要經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)，消費(fèi)檔次定位中高檔，注重國(guó)際一線(xiàn)品牌的引進(jìn)。招商定位：招商方向主要定格在與旅游休閑相關(guān)的餐飲、酒吧、咖啡館、茶館、美容健身中心等國(guó)際頂尖品牌。國(guó)際一線(xiàn)品牌將占有40％的份額，國(guó)內(nèi)發(fā)達(dá)城市的一線(xiàn)品牌占有30％的份額，其余30％?？偨Y(jié)：選址：歷史文化資源、遺留建筑；1912：與民國(guó)總統(tǒng)府一墻之隔；規(guī)劃：以民國(guó)文化為載體；業(yè)態(tài)、定位上時(shí)尚、與建筑形成反差；定位：旅游、外國(guó)人、本地高端白領(lǐng)、小資。文化商業(yè)1成都錦里文化、商業(yè)與地產(chǎn)的融合，是巴蜀民風(fēng)民俗和三國(guó)蜀漢文化的民俗風(fēng)情街，號(hào)稱(chēng)“成都版清明上河圖”體驗(yàn)式、休閑式、互動(dòng)式的旅游方式，符合現(xiàn)代游客的旅游需求。在3個(gè)主題區(qū)域堅(jiān)持了主題和特色業(yè)態(tài)，再分別輔以其他業(yè)態(tài)，避免了相同業(yè)態(tài)過(guò)于集中，帶來(lái)消費(fèi)疲勞。根據(jù)依附的地理空間所承載的文化內(nèi)涵來(lái)確立建筑的主題，錦里外部為明清古建筑風(fēng)格，與武侯祠現(xiàn)存的清代建筑融為一體。錦里休閑街主要賣(mài)的是“文化”，是三國(guó)文化的代名詞，把文化與商業(yè)巧妙的融合起來(lái)，使顧客在體驗(yàn)文化的同時(shí)進(jìn)行消費(fèi)。2南鑼鼓巷以胡同四合院為肌理、歷史文化為底蘊(yùn)、兼具品味人文環(huán)境的休閑旅游和文化創(chuàng)意的特色街區(qū)定位:集商業(yè)休閑、文化旅游、藝術(shù)品交易、文化創(chuàng)意為一體的特色商街，目前經(jīng)營(yíng)的商鋪主要為酒吧、餐飲及工藝品店。除胡同文化之外，北京民俗文化以及現(xiàn)代休閑創(chuàng)意成為南鑼鼓巷特色商業(yè)街的最大亮點(diǎn)。北京民俗文化：漢服文化、傳統(tǒng)茶藝、變臉、中幡、雜技、老北京傳統(tǒng)叫賣(mài)等；現(xiàn)代藝術(shù)文化：花式調(diào)酒、非洲風(fēng)情舞蹈、先鋒音樂(lè)、經(jīng)典話(huà)劇等；文化產(chǎn)品的展示：主題明信片、紀(jì)念戳、老北京傳統(tǒng)小吃、民間藝人現(xiàn)場(chǎng)制作手工藝品以及全國(guó)各地創(chuàng)意達(dá)人手工藝品?？偨Y(jié)：歷史建筑或仿古建筑；民俗文化；分塊；潮流元素，胡同藝術(shù)商業(yè)1、798藝術(shù)區(qū)北京文化時(shí)尚創(chuàng)意先鋒基地——國(guó)內(nèi)最具國(guó)際影響力的藝術(shù)區(qū)“798藝術(shù)區(qū)”位于北京東北方向朝陽(yáng)區(qū)大山子地區(qū)，是50年代由蘇聯(lián)援建、東德負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)建造的重點(diǎn)工業(yè)頂目原國(guó)營(yíng)798廠(chǎng)等電子工業(yè)的廠(chǎng)區(qū)所在地。自2002年開(kāi)始，大量藝術(shù)家工作室和當(dāng)代藝術(shù)機(jī)構(gòu)開(kāi)始進(jìn)駐這里，成規(guī)模地租用和改造閑置廠(chǎng)房，逐漸發(fā)展成為畫(huà)廊、藝術(shù)中心、藝術(shù)家工作室、設(shè)計(jì)公司、時(shí)尚店鋪、餐飲酒吧等各種空間的聚集區(qū)。798藝術(shù)區(qū)已經(jīng)變成國(guó)內(nèi)最大、最具國(guó)際影響力的藝術(shù)區(qū)，并已成為了北京都市文化的新地標(biāo)。798進(jìn)駐機(jī)構(gòu)除了畫(huà)廊、藝術(shù)中心、工作室外，餐飲業(yè)、時(shí)尚業(yè)、媒體產(chǎn)業(yè)、設(shè)計(jì)、廣告公司目前在園區(qū)中已經(jīng)占有很大的比重。具有藝術(shù)氣息的特色餐飲、零售等商業(yè)配套已經(jīng)成為園區(qū)最主要的盈利點(diǎn)。798藝術(shù)區(qū)已經(jīng)基本形成了以藝術(shù)為核心的生態(tài)系統(tǒng)：藝術(shù)創(chuàng)作——園區(qū)發(fā)展的核心驅(qū)動(dòng)力。濃郁的創(chuàng)作氛圍使大量藝術(shù)家聚集在此，成為一切藝術(shù)活動(dòng)的源泉。藝術(shù)交流——園區(qū)面向社會(huì)的營(yíng)銷(xiāo)窗口。大量的展覽、沙龍極大地提升了798的知名度和社會(huì)影響力。但展覽和藝術(shù)品交易的收益狀況一般。衍生服務(wù)——園區(qū)主要的商業(yè)收入來(lái)源。特色餐館、酒吧、咖啡廳，創(chuàng)意家居、服飾店以及與藝術(shù)相關(guān)的書(shū)店等等，不僅