物業(yè)管理法律糾紛與風險規(guī)避課件

物業(yè)管理法律糾紛與風險規(guī)避

深圳房地產(chǎn)和物業(yè)管理進修學院李釗焦點房地產(chǎn)網(wǎng)李釗博客主頁/~lizhao我的電子郵箱lizh1181@

勞動合同法帶來的法律沖擊強制性簽訂無固定期限勞動合同規(guī)章制度不可片面制定，須與工會協(xié)商不簽訂書面勞動合同，將面臨高昂的成本試用期限制嚴格，違法試用要付賠償金違約金法有限制，不得自由約定勞動者解約情形擴大，影響企業(yè)用工安排裁員時規(guī)定強制留用人員，不利企業(yè)用人決策勞動合同期滿終止也要支付經(jīng)濟補償，增加企業(yè)用工成本強制性購買社會保險勞動合同中必須簽社會保險條款，社會保險條款是勞動合同的必備條款違法辭退員工，應加倍支付經(jīng)濟補償違法勞務派遣，用工單位風險增加物權(quán)法帶來的法律沖擊有利的方面：重新界定了不動產(chǎn)所有權(quán)的構(gòu)成以建筑物區(qū)分所有權(quán)構(gòu)筑了物業(yè)管理的理論體系與法律制度限制了業(yè)主大會的成立與業(yè)主委員會的選舉明確了業(yè)主不得以放棄權(quán)利不履行義務明確了共有部分、共同管理權(quán)利不得單獨處分清晰地界定了車庫、車位所有權(quán)的歸屬賦予了業(yè)主的訴訟權(quán)利擴展了相鄰關(guān)系以及地役權(quán)的內(nèi)容不有利的方面：限制了業(yè)主大會之成員權(quán)限制了業(yè)主大會的成立與業(yè)主委員會的選舉在業(yè)主決策程序中增加了業(yè)主總?cè)藬?shù)的投票要求增加了專項維修資金使用的難度混淆了共有權(quán)與共用部分的概念混淆了管理人與管理服務人的概念混淆了管理規(guī)約與業(yè)主公約的概念專有部分、共有部分界定不清沒有賦予業(yè)主大會、業(yè)主委員會的訴訟主體資格相鄰關(guān)系、地役權(quán)的內(nèi)容粗糙不明晰不動產(chǎn)所有權(quán)的構(gòu)成不動產(chǎn)所有權(quán)土地所有權(quán)建筑物區(qū)分所有權(quán)居住權(quán)相鄰權(quán)建筑物區(qū)分所有權(quán)的構(gòu)成建筑物區(qū)分所有權(quán)專有部分所有權(quán)共用部分持分權(quán)業(yè)主大會組織的成員權(quán)業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)

《中華人民共和國物權(quán)法》第六章專有部分享有所有權(quán)。俗稱“專有權(quán)、私有權(quán)”專有部分以外的共有部分享有共有權(quán)。因這種共有為“按份共有”故亦稱“共用部分的持份權(quán)”專有部分以外的共有部分享有共同管理的權(quán)利。也稱“業(yè)主大會組織的成員權(quán)”《物權(quán)法》與原《物業(yè)管理條例》的區(qū)別業(yè)主共同決定的事項通過條件，與原《物業(yè)管理條例》的區(qū)別：原《條例》的2/3投票權(quán)《物權(quán)法》的雙2/3《物權(quán)法》與原《物業(yè)管理條例》的區(qū)別業(yè)主共同決定的事項通過條件，與原《物業(yè)管理條例》的區(qū)別：原《條例》的“雙過半”《物權(quán)法》的“新雙過半”業(yè)主與非非業(yè)主使使用人身身份界定定業(yè)主……《中華人民民共和國國物權(quán)法法》規(guī)定的建建筑物區(qū)區(qū)分所有有權(quán)人……《物業(yè)管理理條例》規(guī)定的房房屋所有有權(quán)人非業(yè)主使使用人……物業(yè)使用用人、住住戶、租租戶等不動產(chǎn)所所有權(quán)……按國際慣慣例以產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證書書確認沒有辦理理產(chǎn)權(quán)證證書……簽訂了售售房合同同發(fā)發(fā)展商商將客觀觀上已經(jīng)經(jīng)交付了了房屋業(yè)業(yè)主主業(yè)主非業(yè)業(yè)主的界界定嚴格格以產(chǎn)權(quán)權(quán)證書（（或售房房合同））和《中華人民民共和國國婚姻法法》界定業(yè)主總?cè)巳藬?shù)產(chǎn)權(quán)證書擁有者

未婚人士士已婚，屬屬于夫妻妻個人財財產(chǎn)已婚，屬屬于夫妻妻共同財財產(chǎn)夫妻產(chǎn)權(quán)權(quán)證書署署名者夫妻產(chǎn)權(quán)權(quán)證書未未署名者者未擁有產(chǎn)權(quán)證書者

簽訂了售房合同并獲得實際交付者夫妻共同同財產(chǎn)辦理了產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記記業(yè)主業(yè)主身份份類別沒有辦理理產(chǎn)權(quán)登登記夫妻個人人財產(chǎn)沒有辦理產(chǎn)權(quán)證書，但已簽署售房合同，并且發(fā)展商已經(jīng)客觀上實際交付了房屋的仍然是房屋所有權(quán)人。但其所有權(quán)行使受到一定限制，即不能流轉(zhuǎn)、交易、抵押……不得對抗第三人對于不動動產(chǎn)物權(quán)權(quán)：其依法律律行為而而發(fā)生變變更者，，按照物物權(quán)法不不動產(chǎn)統(tǒng)統(tǒng)一登記記規(guī)定，，即無論論其所有有權(quán)的移移轉(zhuǎn)，擔擔保物權(quán)權(quán)、或用用益物權(quán)權(quán)的設定定，及不不動產(chǎn)物物權(quán)的拋拋棄，均須經(jīng)登登記，始始生效力力非依法律律行為而而取得不不動產(chǎn)物物權(quán)，如如繼承、、強制執(zhí)執(zhí)行、公公用征收收、法院院判決等等，非經(jīng)登記記，不得得處分管理人業(yè)業(yè)主業(yè)主大會會業(yè)主委員員會政府主管管部門及及相關(guān)部部門管理服務務人物物業(yè)業(yè)管理公公司管理服務務人，是是指業(yè)主主大會決決議、決決定或管管理負責責人或業(yè)業(yè)主委員員會雇傭傭或聘任任選聘而而執(zhí)行建建筑物管管理維護護事務者者共用部分分是建筑筑物區(qū)分分所有權(quán)權(quán)的核心心重要問問題共用部分分之存在在是物業(yè)業(yè)管理存存在的前前提基礎礎專有部分分與共用用部分之之范圍界界定確定專有有部分與與共用部部分范圍圍對物業(yè)業(yè)管理的的意義與與作用：：內(nèi)容：專有部分分——專項服務務、特約約服務共用部分分——常規(guī)服務務責任：專有部分分——業(yè)主自己己負責共用部分分——物業(yè)管理理公司、、業(yè)主大大會及業(yè)業(yè)主委員員會分別別負責費用：專有部分分——業(yè)主自己己承擔共用部分分——物業(yè)管理理費、專專項維修修資金、、業(yè)主大大會及業(yè)業(yè)主委員員會決議議的分攤攤權(quán)利與義義務不同同有利于解解決糾紛紛專有部分分范圍：：以建筑筑物天花花、地板板、墻體體的中心心為界所所圍成的的立體空空間墻體地板天花墻體中心線專有部分分之中心心說專有部分分范圍：：以建筑筑物天花花、地板板、墻體體所圍成成的立體體空間墻體地板天花墻體中心線專有部分分之空間間說專有部分分之最后后粉刷層層說專有部分分范圍：：以建筑筑物天花花、地板板、墻體體的最后后粉刷層層所圍成成的立體體空間最后粉刷刷層也稱稱為抹灰灰層或批批宕層各種管線線的共用用部分與與專有部部分劃分分專有部分是指指在建筑物中中依法取得的的獨立使用并并具有排他性性獨立空間或或區(qū)域，包括括為這些空間間和區(qū)域?qū)Ｓ糜玫挠嬃吭O施施和管線接駁駁終端以內(nèi)的的相關(guān)設備設設施共用部分是指指物業(yè)管理區(qū)區(qū)域以內(nèi)，專專有部分及市市政設施以外外的，屬于全全體業(yè)主或兩兩個及以上業(yè)業(yè)主共同所有有、共同使用用的場所、空空間、設備、、設施住宅共用部位位，是指根據(jù)據(jù)法律、法規(guī)規(guī)和房屋買賣賣合同，由單單幢住宅內(nèi)業(yè)業(yè)主或者單幢幢住宅內(nèi)業(yè)主主及與之結(jié)構(gòu)構(gòu)相連的非住住宅業(yè)主共有有的部位一般共用部位位包括：住宅宅的基礎、承承重墻體、柱柱、梁、樓板板、屋頂以及及戶外的墻面面、門廳、樓樓梯間、走廊廊通道等共用設施設備備，是指根據(jù)據(jù)法律、法規(guī)規(guī)和房屋買賣賣合同，由住住宅業(yè)主或者者住宅業(yè)主及及有關(guān)非住宅宅業(yè)主共有的的附屬設施設設備一般共用設施施設備包括：：電梯、天線線、照明、消消防設施、綠綠地、道路、、路燈、溝渠渠、池、井、、非經(jīng)營性車車場車庫、公公益性文體設設施和共用設設施設備使用用的房屋等架空層、停車場、會所、綠地所有權(quán)屋頂外墻地下室外墻停車位DEFCBA樓梯建筑物區(qū)分所所有權(quán)的法律律關(guān)系專有部分建筑物物權(quán)關(guān)系共共用部部分（共有部部分）所有權(quán)基地使用權(quán)（地上上權(quán)、租賃權(quán)權(quán)等）業(yè)主大會（區(qū)區(qū)分所有權(quán)人人集會）建筑物區(qū)分所所有權(quán)管管理人業(yè)業(yè)主委員會會管理組織業(yè)業(yè)主、物業(yè)使使用人管理服務人（（物業(yè)管理公公司）《物權(quán)法》--------------國家基本法律律《物業(yè)管理條例例》-----國家行政法規(guī)規(guī)規(guī)范基礎各各地地方物業(yè)管理理法規(guī)管理規(guī)約（業(yè)業(yè)主公約)業(yè)主大會決議議、決定單獨所有、專專有專有部分建筑物區(qū)分所所有權(quán)之標的的適適用于不不動產(chǎn)物權(quán)規(guī)規(guī)定使用區(qū)區(qū)分所有有權(quán)人專用約定共用由區(qū)分所有權(quán)權(quán)人按應有部部分共有所有有權(quán)不屬于專有之之建筑物部分分（如樓梯間間、消防通道、屋面、外外墻等）法定建建筑物之附屬屬物（如排水水、防火、空空調(diào)、管線等設備）建筑物之附屬屬設備（如消消防栓、天井井、共有停共用部分分類車車場場、游泳池））（共有部分））約定附附屬建筑物（（如別棟建筑筑物的倉庫、、車庫）約定專有部分分（如交誼廳廳、會所、會會議室）全體共用（大大共）部分共用（小小共）售售房合同同約定共用部分之專專用權(quán)（約定定專用）管管理規(guī)約約定定業(yè)主大會決議議（物業(yè)服務務合同）約定得為單獨所有有權(quán)之標的專有部分要件：構(gòu)構(gòu)造造上及使用上上獨立性使用專專用共用（約定））區(qū)分所有建筑物范圍：專專有部分分及市政設施施以外之其他他部分不屬于專有部部分之附屬物物一體依依約約定：無約定定依專有部分分比例性共用部分持分占有作作為分分擔共用部分分負擔的準則則、依據(jù)使用共共用用（原則）基地專專用（法律律、規(guī)約、約約定）特色不不得分割割不得單獨處分分，共用部分分持分權(quán)應隨隨專有部分所有有權(quán)之轉(zhuǎn)移而而轉(zhuǎn)移不得獨立辦理理產(chǎn)權(quán)登記前期物業(yè)管理理過程中的法法律風險合同終止與移移交糾紛保修責任與糾糾紛物業(yè)服務收費費糾紛維修保養(yǎng)糾紛紛專項維修資金金挪用糾紛前期物業(yè)服務務合同所造成成的管理危機機其表現(xiàn)為：發(fā)展商與業(yè)主主之間糾紛不不斷裝修管理不規(guī)規(guī)范埋藏隱患患物業(yè)管理收費費糾紛頻頻發(fā)發(fā)生業(yè)主大會、業(yè)業(yè)主委員會濫濫用權(quán)利物業(yè)管理公司司侵害業(yè)主合合法權(quán)益業(yè)主大會、業(yè)業(yè)主委員會不不按法定程序序成立、運作作非業(yè)主濫用業(yè)業(yè)主權(quán)利物業(yè)管理公司司之間惡性競競爭善用合同技巧巧方能有效防防范合同糾紛紛前期物業(yè)服務務的概念前期物業(yè)服務務是指業(yè)主、、業(yè)主大會或業(yè)業(yè)主委員會首首次與物業(yè)服服務企業(yè)簽訂訂《物業(yè)服務合同同》生效之前，由由開發(fā)建設單單位選聘物業(yè)業(yè)服務企業(yè)所所進行的物業(yè)業(yè)管理服務選聘物業(yè)服務務企業(yè)的主體體……開發(fā)建設單位位而非業(yè)主、業(yè)業(yè)主大會、業(yè)業(yè)主委員會選聘物業(yè)服務務企業(yè)的時間間……首個業(yè)主入住住之前……業(yè)主簽訂售房房合同之前前期物業(yè)服務務期間……早期介入+業(yè)主入住后的的日常物業(yè)管管理服務前期物業(yè)管理理與正常物業(yè)業(yè)管理規(guī)劃設計階段段房地產(chǎn)項目可可行性研究階階段房地產(chǎn)項目開開發(fā)階段物業(yè)承接查驗驗階段成立業(yè)主大會會、選舉業(yè)主主委員會階段段前期物業(yè)管理理服務階段正常物業(yè)管理理服務階段竣工驗收階段段建設施工階段段業(yè)主二次裝修修階段業(yè)主入住階段段物業(yè)日常服務務階段首個《物業(yè)服務合同同》生效物業(yè)日常服務務階段前期物業(yè)服務務合同終止在前期物業(yè)管管理期間，物物業(yè)管理企業(yè)業(yè)從事的活動動和提供的服服務，既包含含物業(yè)正常使使用期所需要要的常規(guī)性服服務內(nèi)容又包含物業(yè)業(yè)共用部分分承接查驗驗，業(yè)主入入?。ㄈ牖锘铮?，裝修修管理，工工程質(zhì)量保保修處理，，物業(yè)管理理項目機構(gòu)構(gòu)的前期運運作，前期期溝通協(xié)調(diào)調(diào)等前期物物業(yè)管理的的特殊內(nèi)容容前期物業(yè)服服務合同的的特征前期期限的的過渡期要特別注重重保護前期期業(yè)主的利利益前期物業(yè)服服務合同具具有風險性性合同由發(fā)展展商與物業(yè)業(yè)管理企業(yè)業(yè)簽訂，而而發(fā)展商從從業(yè)主授權(quán)權(quán)或認可（（追認）獲獲得簽訂合合同資格雙務合同有償合同必須是書面面合同，要要式合同前期物業(yè)服服務合同的的主要內(nèi)容容前期物業(yè)服服務合同的的當事人前期物業(yè)服服務合同的的標的前期物業(yè)服服務合同的的數(shù)量前期物業(yè)服服務合同的的質(zhì)量前期物業(yè)服服務費用前期物業(yè)服服務合同的的履行期限限前期物業(yè)服服務合同的的違約責任任簽訂前期物物業(yè)服務合合同應注意意事項物業(yè)的承接接驗收物業(yè)服務費費用與早期期介入的報報酬物業(yè)的保修修責任前期物業(yè)服服務合同的的終止開發(fā)商在物物業(yè)管理活活動中權(quán)利利義務以建造者身身份依法承承擔物業(yè)建建造的最終終質(zhì)量責任任按照規(guī)劃設設計要求，，依法完善善配套設施施不得擅自改改變、保留留、處分物物業(yè)之共用用部分依法兌現(xiàn)售售房中的承承諾依法承擔物物業(yè)房屋的的質(zhì)量保修修責任依法無償提提供必要的的物業(yè)管理理用房以空置房的的業(yè)主身份份，依法享享有業(yè)主的的權(quán)利，履履行業(yè)主的的義務，承承擔業(yè)主的的責任依法交納住住宅專項維維修資金依法承擔前前期物業(yè)管管理工作物業(yè)房屋的的質(zhì)量保修修責任施工工程的的房屋質(zhì)量量保修責任任房屋買賣的的房屋質(zhì)量量保修責任任裝修工程的的房屋質(zhì)量量保修責任任維修工程房房屋的質(zhì)量量保修責任任房屋的最低低保修期間間:1.建筑物基礎礎設施、地地基基礎、、主體結(jié)構(gòu)構(gòu),為設計文件件規(guī)定的該該工程合理理使用年限限;2.屋面防水工工程、有防防水要求的的衛(wèi)生間、、房間、外外墻面的防防滲漏,為5年;3.供熱與供冷冷系統(tǒng),為2個采暖期、、供冷期;4.電氣管線、、給排水管管道、設備備安裝和裝裝修工程,為2年;5.其他項目的的保修由合合同雙方合合同約定.開發(fā)商承擔擔的前期物物業(yè)管理工工作銷售物業(yè)之之前制定《業(yè)主臨時管管理規(guī)約》，業(yè)主簽署署書面承諾諾書鼓勵招投標標選聘物業(yè)業(yè)服務企業(yè)業(yè),對前期住宅宅物業(yè)管理理實行強制制性招投標標與物業(yè)服務務企業(yè)簽訂訂書面《前期物業(yè)服服務合同》售房合同包包含《前期物業(yè)服服務合同》約定內(nèi)容《前期物業(yè)服服務合同》可以約定期期限，但《物業(yè)服務合合同》生效《前期物業(yè)服服務合同》終止無償提供必必要的物業(yè)業(yè)管理用房房辦理物業(yè)共共用部分移移交承接查查驗手續(xù)前期物業(yè)服服務與物業(yè)業(yè)管理早期期介入服務務早期介入是是從房地產(chǎn)產(chǎn)項目的可可行性研究究階段開始始到物業(yè)竣竣工完成，，且物業(yè)交交付于業(yè)主主，業(yè)主入入住之間物物業(yè)服務企企業(yè)為開發(fā)發(fā)建設的物物業(yè)項目提提供的物業(yè)業(yè)管理服務務活動早期介入貫穿于房地地產(chǎn)項目的可行性研研究階段、、規(guī)劃設計計階段、建建設階段、、竣工驗收收階段、銷銷售階段、、業(yè)主入住住階段等各個階段的的全過程前期物業(yè)服服務期間……早期介入+業(yè)主入住后后的日常物物業(yè)管理服服務區(qū)別：服務的目的的與作用不不同服務的對象象與承擔的的責任不同同服務合同簽簽署的主體體不同早期介入物物業(yè)服務企企業(yè)的服務務對象是……開發(fā)建設單單位，而非非業(yè)主小區(qū)安全問問題所造成成的管理危危機其表現(xiàn)為：：業(yè)主家中頻頻頻被盜危及業(yè)主人人身安全車輛被盜保安或員工工監(jiān)守自盜盜侵犯業(yè)主主利益高空拋物造造成傷害電力突然中中斷、火災災、浸水、、爆炸等意意外事件發(fā)發(fā)生衡陽火災教教訓安全是物業(yè)業(yè)管理公司司的最大的的效益物業(yè)管理中中安全責任任《物業(yè)管理條條例》第四十七條條規(guī)定屬于于安全防范范責任不屬于安全全保證、保保障、確保保責任——不要瞎承諾諾業(yè)主、住戶戶、業(yè)主大大會、業(yè)主主委員會、、居委會的的安全防范范——鄰里守望《物業(yè)管理條條例》第三十六條條明確規(guī)定定：“物業(yè)業(yè)服務企業(yè)業(yè)未能履行行物業(yè)服務務合同的約約定，導致致業(yè)主人身身、財產(chǎn)安安全受到損損害的，應應當依法承承擔相應的的法律責任任。”試從從經(jīng)濟賠償償?shù)慕嵌确址治?，這其其中物業(yè)服服務企業(yè)應應承擔那些些相應的法法律責任？？違約責任與與故意責任任、重大過過失責任物業(yè)管理中中的保管合合同保管，也稱稱寄托、寄寄存、委托托占有寄托：保管管合同期滿滿后保管人人將保管物物品返還被被保管人的的行為寄托占有（（保管合同同）構(gòu)成的的三個要件件：1.被保管人要要合法的擁擁有保管物物品2.被保管人必必須將保管管物品的實際控制權(quán)權(quán)、排他占占有權(quán)交付給保管管人3.保管人自愿愿接受和自自愿控制保保管物品，，并愿意承承擔保管物物品損壞或或丟失的賠賠償責任物業(yè)管理收收費所造成成的管理危危機其表現(xiàn)為：：不公布賬目目，忽視業(yè)業(yè)主知情權(quán)權(quán)亂收費供水、供電電等代收代代交收費引引發(fā)審計發(fā)現(xiàn)財財務賬目混混亂物業(yè)管理費費擅自或單單方提價財務丑聞電梯收費不不規(guī)范造成成歐陸經(jīng)典典教訓物業(yè)管理公公司不具備備收費資格格陽光光財財務務有有效效增增強強業(yè)業(yè)主主物物業(yè)業(yè)管管理理消消費費意意識識物業(yè)業(yè)管管理理中中的的供供水水、、供供電電合合同同供電電、、供供水水等等市市政政企企業(yè)業(yè)在在物物業(yè)業(yè)管管理理活活動動中中的的權(quán)權(quán)利利義義務務《物業(yè)業(yè)管管理理條條例例》第四四十十五五條條、、第第五五十十二二條條明明確確規(guī)規(guī)定定了了供供水水、、供供電電等等市市政政企企業(yè)業(yè)的的權(quán)權(quán)利利義義務務………向最最終終用用戶戶服服務務、、向向最最終終用用戶戶收收費費供電電、、供供水水合合同同可可以以是是書書面面合合同同，，也也可可以以是是事事實實合合同同停電電、、停停水水的的侵侵權(quán)權(quán)責責任任新法法律律、、新新法法規(guī)規(guī)實實施施所所造造成成的的管管理理危危機機其表表現(xiàn)現(xiàn)為為：：《中華華人人民民共共和和國國物物權(quán)權(quán)法法》的頒頒布布實實施施《中華華人人民民共共和和國國勞勞動動合合同同法法》的頒頒布布實實施施《中華華人人民民共共和和國國勞勞動動合合同同法法實實施施條條例例》的頒頒布布實實施施《物業(yè)業(yè)管管理理條條例例》的修修改改《物業(yè)業(yè)服服務務定定價價成成本本監(jiān)監(jiān)審審辦辦法法（（試試行行））》的頒頒布布實實施施《物業(yè)業(yè)服服務務收收費費管管理理辦辦法法》的頒頒布布實實施施《物業(yè)業(yè)管管理理師師制制度度暫暫行行規(guī)規(guī)定定》的頒頒布布實實施施《物業(yè)業(yè)服服務務企企業(yè)業(yè)資資質(zhì)質(zhì)管管理理辦辦法法》的修修改改《住宅宅專專項項維維修修資資金金管管理理辦辦法法》的頒頒布布實實施施物業(yè)業(yè)管管理理最最新新法法規(guī)規(guī)解解讀讀《物業(yè)業(yè)管管理理條條例例》的修修改改379號國國務務院院令令-------504號國國務務院院令令第十十條條增增加加了了““街街道道辦辦事事處處、、鄉(xiāng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)鎮(zhèn)人人民民政政府府””的的指指導導與與監(jiān)監(jiān)督督刪除除了了第第十十條條第第二二款款第十十一一條條業(yè)業(yè)主主大大會會職職責責修修改改成成““下下列列事事項項由由業(yè)業(yè)主主共共同同決決定定””第十十二二條條投投票票權(quán)權(quán)方方式式與與《物權(quán)權(quán)法法》一致致第十十九九條條修修改改保保持持與與第第十十條條一一致致物業(yè)業(yè)管管理理企企業(yè)業(yè)修修改改為為““物物業(yè)業(yè)服服務務企企業(yè)業(yè)””《物業(yè)業(yè)管管理理條條例例》的修修改改業(yè)主主公公約約修修改改為為““管管理理規(guī)規(guī)約約””，，業(yè)業(yè)主主臨臨時時公公約約為為““臨臨時時管管理理規(guī)規(guī)約約””第十十五五條條業(yè)業(yè)主主委委員員會會由由業(yè)業(yè)主主大大會會執(zhí)執(zhí)行行機機構(gòu)構(gòu)修修改改為為““業(yè)業(yè)主主委委員員會會執(zhí)執(zhí)行行業(yè)業(yè)主主大大會會的的決決定定事事項項””《物業(yè)業(yè)服服務務定定價價成成本本監(jiān)監(jiān)審審辦辦法法》國家家發(fā)發(fā)展展改改革革委委、、建建設設部部2007年9月10日頒頒布布“發(fā)發(fā)改改價價格格［［2007］2285號””適用用對對象象：：政政府府指指導導價價確確定定物物業(yè)業(yè)服服務務收收費費標標準準，，即即物物業(yè)業(yè)服服務務社社會會平平均均成成本本負責責：：政政府府價價格格主主管管部部門門組組織織實實施施，，房房地地產(chǎn)產(chǎn)主主管管部部門門配配合合物業(yè)業(yè)服服務務定定價價成成本本監(jiān)監(jiān)審審原原則則：：合法法性性原原則則相相關(guān)關(guān)性性原原則則對應應性性原原則則合合理理性性原原則則物業(yè)業(yè)服服務務定定價價成成本本構(gòu)構(gòu)成成：：人員員費費用用共用用部部分分日日常常運運行行、、維維護護費費用用綠化化養(yǎng)養(yǎng)護護費費清潔潔衛(wèi)衛(wèi)生生費費秩序序維維護護費費保險險費費用用辦公公費費用用管理理費費分分攤攤固定定資資產(chǎn)產(chǎn)折折舊舊費費經(jīng)業(yè)業(yè)主主同同意意的的其其它它費費用用物業(yè)業(yè)服服務務成成本本支支出出情情況況：：項目行次及關(guān)系上報數(shù)核增數(shù)核減數(shù)核定數(shù)一、人員費用（元）1=Σ(2：4)

(一)工資2

(二)社會保障費3

(三)其它支出4二、共用部分運行維護費(元)5其中(一)電梯日常運行維護費6=Σ(7：11)

1、電費7

2、維護費8

3、設備保險費9

4、年安檢費10

5、其它支出11(二)二次供水設施運行維修費12=Σ(13：15)

1、電費13

2、日常維護費14

3、其它支出15項目行次及關(guān)系上報數(shù)核增數(shù)核減數(shù)核定數(shù)三、綠化養(yǎng)護費（元）16四、清潔衛(wèi)生費（元）17五、秩序維護費（元）18六、共用部分保險費（元）19七、辦公費（元）20八、管理費分攤（元）21九、固定資產(chǎn)折舊費（元）22十、業(yè)主同意其他費用（元）23十一、扣除電梯及二次供水日常運行維護費的物業(yè)服務運行總成本（元）24=1+5+Σ(16：23)-6-12十二、服務小區(qū)應收費面積（平方米）25其中：(一)配有電梯物業(yè)應收費面積26(二)配有二次供水設施物業(yè)應收費面積27項目行次及關(guān)系上報數(shù)核增數(shù)核減數(shù)核定數(shù)十三、扣除電梯及二次供水設施日常運行維護費的平均單位面積物業(yè)服務成本（元/平方米）28=24÷25十四、平均單位面積電梯服務運行成本（元/平方米）29=6÷26十五、平均單位面積二次供水服務運行成本（元/平方米）30=12÷27《物業(yè)業(yè)服服務務企企業(yè)業(yè)資資質(zhì)質(zhì)管管理理辦辦法法》的修修改改125號建建設設部部令令-------164號建建設設部部令令刪去去第第十十七七條條、、第第十十八八條條、、第第二二十十二二條條，，即即有有關(guān)關(guān)企企業(yè)業(yè)資資質(zhì)質(zhì)年年檢檢的的相相關(guān)關(guān)規(guī)規(guī)定定物業(yè)業(yè)管管理理企企業(yè)業(yè)修修改改為為““物物業(yè)業(yè)服服務務企企業(yè)業(yè)””《住宅專項項維修資資金管理理辦法》的出臺建設部、、財政部部之行政政規(guī)章，，以165號建設部部令出臺臺，2008年2月1日起施行行替代建設設部、財財政部1998年頒布之之《住宅共用用部位、、共用設設施設備備維修基基金管理理辦法》《住宅專項項維修資資金管理理辦法》與《住宅共用用部位共共用設施施設備維維修基金金管理辦辦法》之變化：：■概念：““維修基基金”變變臉“專專項維修修資金””新《辦法》第2條規(guī)定，，本辦法法所稱住住宅專項項維修資資金是指指專項用用于住宅宅共用部部位、共共用設施施設備保保修期滿滿后的維維修和更更新、改改造的資資金舊《辦法》第四條規(guī)規(guī)定，凡凡商品房房和公有有住房出出售后都都應建立立住宅共共用部位位、共用用設施設設備維修修基金解讀：由“基金金”改為為“資金金”，在在概念上上實際更更體現(xiàn)了了保障安安全性性的特點點，即即強調(diào)調(diào)了專專項資資金的的安全全性和和不允允許交交易及及挪用用基金不不能使使用本本金只只能使使用增增值部部分；；而資資金不不但可可以動動用本本金也也可以以動用用所產(chǎn)產(chǎn)生的的增值值收益益且可進進行續(xù)續(xù)交，，以滿滿足房房屋長長期性性維修修之用用■繳存額額依據(jù)據(jù)標準準：由由“房房款””變?yōu)闉椤敖ńò操M費”新《辦法》第7條規(guī)定定，商商品住住宅、、非住住宅的的業(yè)主主按照照所擁擁有的的建筑筑面積積繳存存維修修資金金，每每平方方米建建筑面面積繳繳存的的首期期專項項維修修資金金是當當?shù)孛棵科椒椒矫捉ńㄖ舶惭b工工程造造價的的5%至8%舊《辦法》規(guī)定，，房屋屋維修修資金金是根根據(jù)多多層房房屋按按購房房款的的2%、高層層按購購房款款的3%來繳存存解讀：：這體現(xiàn)現(xiàn)了一一種更更科學學的公公平性性，不不再因因為房房價的的高低低不同同而出出現(xiàn)了了同一一樓上上的住住戶所所繳維維修資資金不不同的的非正正常現(xiàn)現(xiàn)象。?！龉凶∽》烤S維修資資金：：繳存存期限限得到到明確確新《辦法》第12條規(guī)定定，已已售公公有住住房單單位應應當在在辦理理房屋屋入住住手續(xù)續(xù)前將將首期期維修修資金金存入入公有有住房房專項項維修修資金金專戶戶或交交由售售房單單位存存入專專戶；；公有有住房房售房房單位位應當當在收收到房房款之之日起起30日內(nèi)，，將維維修資資金存存入公公有住住房專專項維維修資資金專專戶而在此此之前前，并并沒有有明確確的規(guī)規(guī)定新《辦法》更有利利于開開展對對房改改房、、公有有住房房維修修資金金的歸歸集解讀：：使公有有住房房的維維修有有了明明確可可靠的的保障障，減減輕了了對公公有住住房的的財政政依賴賴■有利于于業(yè)主主大會會發(fā)揮揮作用用新《辦法》中，從從交付付到法法律責責任，，都有有關(guān)于于業(yè)主主大會會和業(yè)業(yè)主委委員會會的明明確規(guī)規(guī)定條款規(guī)規(guī)定了了業(yè)主主委員員會的的監(jiān)管管責任任解讀：：對于維維修資資金的的使用用、監(jiān)監(jiān)管，，代表表業(yè)主主的業(yè)業(yè)主大大會和和業(yè)主主委員員會有有非常常重要要的責責任，，業(yè)主主大會會只有有真正正發(fā)揮揮其作作用，，才能能實現(xiàn)現(xiàn)業(yè)主主的共共同意意愿，，保障障業(yè)主主的權(quán)權(quán)益有助于于民主主、公公正，，為業(yè)業(yè)主大大會和和業(yè)主主委員員會發(fā)發(fā)揮作作用、、履行行職責責提供供依據(jù)據(jù)■住宅維維修資資金：：可購購買國國債增增值新《辦法》第27條規(guī)定定：““下列列資金金應當當轉(zhuǎn)入入住宅宅專項項維修修資金金滾存存使用用：（（一））住宅宅專項項維修修資金金的存存儲利利息；；（二二）利利用住住宅專專項維維修資資金購購買國國債的的增值值收益益；（（三））利用用住宅宅共用用部分分、共共用設設施設設備進進行經(jīng)經(jīng)營的的所得得收益益，但但業(yè)主主大會會另有有決定定的除除外；；（四四）住住宅共共用設設施設設備報報廢后后回收收的殘殘值。。”舊《辦法》第8條規(guī)定定“維維修基基金存存入維維修基基金專專戶起起按規(guī)規(guī)定記記息，，維修修基金金利息息凈收收益轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)作維維修基基金滾滾存使使用和和管理理。””解讀：：住宅維維修資資金滾滾存使使用范范圍明明顯擴擴大，，有助助于增增加維維修資資金的的來源源途徑徑，一一定程程度上上提高高了資資金的的增值值收益益能力力，減減輕了了業(yè)主主負擔擔■未繳維維修資資金，，不得得將房房屋交交付購購買人人新《辦法》第13條規(guī)定定：““未按按本辦辦法規(guī)規(guī)定繳繳付首首期住住宅專專項維維修資資金的的，開開發(fā)建建設單單位或或公有有住房房售房房單位位不得得將房房屋交交付購購房人人”舊《辦法》中，缺缺少相相應的的條款款解讀：：規(guī)定了了業(yè)主主繳存存房屋屋維修修資金金的約約束性性條例例，可可以進進一步步約束束開發(fā)發(fā)建設設單位位在初初始登登記和和轉(zhuǎn)移移登記記前完完成房房屋維維修資資金的的繳存存手續(xù)續(xù)，讓讓一些些不繳繳維修修資金金的業(yè)業(yè)主無無空可可鉆■續(xù)繳時時間：：余額額不足足首期期繳存存額30%時新《辦法》的第12條和第第15條，分分別對對房屋屋維修修資金金的使使用管管理作作了詳詳細的的規(guī)定定：一一是業(yè)業(yè)主大大會成成立前前的使使用程程序，，二是是業(yè)主主大會會成立立以后后維修修資金金的使使用程程序。。第17條還明明確規(guī)規(guī)定了了“業(yè)業(yè)主分分戶賬賬面住住宅專專項維維修資資金余余額不不足首首期繳繳存額額30%的，應應當及及時續(xù)續(xù)繳。。”舊《辦法》只是規(guī)規(guī)定了了“維維修基基金不不敷使使用時時，按按業(yè)主主占有有的住住宅建建筑面面積比比例向向業(yè)主主續(xù)籌籌”解讀：：細化了了維修修資金金使用用管理理程序序，明明確了了不同同階段段的管管理責責任和和使用用權(quán)限限，同同時明明確了了續(xù)繳繳的額額度，，更加加明晰晰透明明，讓讓業(yè)主主更明明白■挪用維維修資資金：：情節(jié)節(jié)嚴重重追究究刑事事責任任新《辦法》第35條至40條規(guī)定：一是買受人人未繳房屋屋維修資金金，但開發(fā)發(fā)建設單位位或公房售售房單位將將房屋交付付買受人的的，由縣級級以上房地地產(chǎn)主管部部門責令限限期改正，，逾期不改改的，處以以罰款二是挪用維維修資金的的，沒收非非法所得，，并處以挪挪用金額2倍以下罰款款；構(gòu)成犯犯罪的，依依法追究刑刑事責任；；物業(yè)服務務企業(yè)挪用用維修資金金，情節(jié)嚴嚴重的吊銷銷其資質(zhì)證證書三是對房屋屋維修資金金各級管理理部門挪用用維修資金金的具體懲懲處辦法也也做了詳細細規(guī)定舊《辦法》在第18條規(guī)定，維維修基金代代管部門構(gòu)構(gòu)成犯罪的的，應依法法追究刑事事責任，并并沒有沒收收非法所得得和處以罰罰款的規(guī)定定。風險管理理理論風險管理的的概念風險意識的的淡薄常常常為企業(yè)發(fā)發(fā)展帶來巨巨大的隱患患，風險管管理的落后后更是阻礙礙了企業(yè)發(fā)發(fā)展的進程程風險管理是是指未來的的不確定性性對企業(yè)實實現(xiàn)經(jīng)營目目標的影響響即企業(yè)圍繞繞總體經(jīng)營營目標，通通過在企業(yè)業(yè)管理各個個環(huán)節(jié)和經(jīng)經(jīng)營過程中中執(zhí)行風險險管理的基基本流程，，培育良好好的風險管管理文化，，建立健全全全面風險險管理體系系，包括風風險管理策策略、風險險理財措施施、風險管管理的組織織職能體系系、風險管管理信息系系統(tǒng)和內(nèi)部部控制系統(tǒng)統(tǒng)，從而為為實現(xiàn)風險險管理的總總體目標提提供合理保保證的過程程和方法風險管理貫貫穿于物業(yè)業(yè)管理企業(yè)業(yè)物業(yè)服務務各個階段段的全過程程物業(yè)管理之之全面風險險管理的總總體目標：：一是確保將風險險控制在與與總體目標標相適應并并可承受的的范圍內(nèi)二是確保內(nèi)外部部，尤其是是企業(yè)與股股東之間、、企業(yè)與業(yè)業(yè)主之間實實現(xiàn)真實實、可靠的的信息溝通通，包括編編制和提供供真實、可可靠的財務務報告三是確保企業(yè)遵遵守有關(guān)法法律法規(guī)，，既是有瑕瑕疵的法律律也必須遵遵守四是確保企業(yè)有有關(guān)規(guī)章制制度和為實實現(xiàn)經(jīng)營目目標而采取取的重大措措施的貫徹徹執(zhí)行，保保障經(jīng)營管管理的有效效性，提高高經(jīng)營活動動的效率和和效果，降降低實現(xiàn)經(jīng)經(jīng)營目標的的不確定性性五是確保企業(yè)建建立針對重重大風險發(fā)發(fā)生后的危危機處理計計劃，保護護企業(yè)不因因災害性風風險或人為為失誤而遭遭受重大損損失在開展全面面風險管理理工作的同同時，既要要注意防范范風險，也也要注意把把握機會，，將開展風風險管理工工作緊密結(jié)結(jié)合，把風險管理理的各項要要求融入企企業(yè)管理和和業(yè)務流程程中一般風險可可以分為：