泛海商業(yè)運(yùn)作

Aleadingfull-serviceproviderofrealestateservicesinChinaE-HOUSECHINA泛海建設(shè)武漢CBD西區(qū)啟動商業(yè)策略報告{}分享&增長CONTENTS壹貳叁肆總體定位項目特征分析市場定位伍形象定位陸目標(biāo)客戶群定位建筑規(guī)劃設(shè)計建議柒業(yè)態(tài)規(guī)劃壹項目特征分析地塊分析地塊分析-地塊現(xiàn)狀項目特征分析項目地塊平整，周邊有廠房未進(jìn)行拆遷，整體為“半生”狀態(tài)。地塊分析-項目四至項目特征分析至漢口火車站天河機(jī)場方向至建設(shè)大道金融街方向至沌口開發(fā)區(qū)方向至長豐大道發(fā)展大道方向至古田方向至武廣方向地塊分析-項目規(guī)劃特征項目特征分析西片一期商業(yè)地塊位于宗地23的西北角，毗鄰103號路，由編號為JH031703K和JH031702K（其中一半屬于泛海建設(shè)）的兩塊用地組成，項目占地面積約12500m2，總建筑面積27500m2。經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)地塊編號用地性質(zhì)用地面積(平方米)容積率建筑面積(平方米)小計JH031702K商業(yè)用地40002.2880027500JH031703K游樂用地85002.218700地塊分析-項目規(guī)劃特征項目特征分析限制條件整個地塊受地鐵規(guī)劃的影響，被地鐵快線E2線由西北向東南方向穿越。根據(jù)市規(guī)劃部門要求，地鐵控制線范圍內(nèi)不允許新建、改建、擴(kuò)建任何建筑物；地鐵影響線范圍內(nèi)需進(jìn)行建設(shè)的項目，必須提供具有軌道交通設(shè)計資質(zhì)的單位作出的軌道交通建設(shè)工程影響評估報告，并報市局市政處審查同意后方能進(jìn)行審批建設(shè)。受地鐵影響，可開發(fā)地塊縮水嚴(yán)重，且極不規(guī)整地塊分析-項目規(guī)劃特征項目特征分析限制條件在對地鐵影響線的使用進(jìn)行專項評估的前期下，保留部分地鐵影響線面積（相關(guān)部門答復(fù)，地鐵影響線區(qū)域可出現(xiàn)多層建筑），經(jīng)計算，這樣實際用地面積可以達(dá)到7750m2，整體容積率為3.55（見右圖）。而在扣除地塊無法建筑開發(fā)的銳三角地塊面積、內(nèi)部道路面積之后，商業(yè)建筑單層最大面積僅為4200平方米。商業(yè)建筑單層最大面積僅為4200平米地塊緊貼紅線無法開發(fā)三角地塊面積扣除內(nèi)部規(guī)劃道路面積扣除地塊分析-項目所處區(qū)域人流車流分析項目特征分析開工年份道路修建情況2008年103,202,3052009年101,102,201,3032010年104,203,204,205,302,307,308,3092011年106,401,402,403,404,405,406,4072012年310,408根據(jù)王家墩中央商務(wù)區(qū)的配套路網(wǎng)建設(shè)進(jìn)度來看，項目緊臨的103號路已完工，203號路將于2010年完工，307號路將于2010年完工。由此來看，本案在未來約一年多時間內(nèi)周邊路網(wǎng)不暢通，經(jīng)過型人流及車流較少，項目幾乎為城市的“半孤島”狀態(tài)。項目周邊物物業(yè)分布新華時代新華豪庭美林公館鑫城國際日月華庭長安麗都城開豐竹園園天順園航天花園青春驛站天澤一方云鶴園弘鑫花園潤和花園鳳凰城103路項目特征分分析項目周邊物物業(yè)分布住宅物業(yè)分分布項目地半徑徑3公里范圍內(nèi)內(nèi)居民區(qū)密集集，已建和和在建成規(guī)模的中中高檔小區(qū)區(qū)，總計約約18900余戶，按武武漢平均每戶3.15人計算，該區(qū)域有約約6萬常住人口口。未來CBD的建設(shè)，僅僅西部居住住區(qū)，將會會帶來1萬多戶，約約3萬多常住人人口。隨著CBD建設(shè)的不斷斷推進(jìn)，周周邊的舊城城改造力度度會加大，，未來潛在在消費(fèi)群體體龐大。本案

住宅樓盤名稱規(guī)模(面積/平)戶數(shù)平均人口住戶人口總數(shù)常碼頭區(qū)域潤和花園557008583.152702.7云鶴園約4203.151323云鶴小區(qū)約20723.156526.8天澤一方93598.77823.152463.3天順1511497.5城開豐竹154819.5航天花154176.9長碼社區(qū)約8123.152557.8井南社區(qū)約9803.153087雅豐園小區(qū)298152883.15907.2潤和花園557008433.152655.45火車站區(qū)域鑫城國際173332.62

12423.153912.3美林公館30000010003.153150日月華庭829576633.152088.45長安麗都12700963.15302.4青春驛棧36119.582163.15680.4華立新華時代972959523.152998.8金利明珠花園43367.43863.151215.9新華豪庭335882603.15819鳳凰城100861.585403.151701合計1891659585.4項目特征分分析項目周邊物物業(yè)分布住宅物業(yè)分分布?xì)W亞達(dá)家居居金馬家居居然之家中商平價武商量販麥德龍沃爾瑪百安居工貿(mào)家電西匯廣場新世界國貿(mào)貿(mào)武漢廣場世貿(mào)廣場國際廣場SOGO百貨漢商武展易初蓮花新世界中心心火車站家居商圈古田生活配配套及建材商圈圈武廣核心商圈本案項目特征分分析項目周邊物物業(yè)分布商業(yè)物業(yè)分分布周邊商圈主要業(yè)態(tài)及商戶距離武廣核心商圈大型百貨約5公里火車站家居商圈家居家飾廣場約3公里古田生活配套及建材商圈大型超市、生活型配套、建材專業(yè)市場約3公里中百超市商業(yè)名稱大致規(guī)模業(yè)態(tài)檔次/類別客戶定位人流情況易初蓮花10000平方米中低檔生活用品寶豐路附近居民較好沃爾瑪（南國西匯）10000平方米高中低檔生活用品古田區(qū)域居民較好百安居（南國西匯）5000平方米中高檔建材家居漢口客戶適中工貿(mào)家電（南國西匯）5000平方米家用電器古田區(qū)域居民適中南國西匯其他商業(yè)（棒約翰/肯德基/屈臣氏/DQ等）25000平方米中高檔餐飲/生活用品等古田區(qū)域居民較好麥德龍10000平方米高中低檔生活用品古田區(qū)域居民較好中商平價6000平方米中低檔生活用品常碼頭附近居民較好中百超市1500平方米中低檔生活用品常碼頭附近居民適中歐亞達(dá)20000平方米中高檔家具/家居武漢客戶，漢口為主較好居然之家50000平方米中高檔建材家居武漢客戶，漢口為主較好武商量販百圣店10000平方米高中低檔生活用品常青路周邊客戶較好金馬家居常青廣場10000平方米中高檔家居漢口為主較好附：項目周周邊商業(yè)簡簡況項目特征分分析項目周邊物物業(yè)分布商業(yè)物業(yè)分分布項目特征分分析項目周邊物物業(yè)分布未來影響物物業(yè)分布地塊編號建筑規(guī)模（萬㎡）120.13211.39340.5849.57522.32613.0971.7482.4492.67102.49112122.06131.23141.96155.32CBD內(nèi)部規(guī)劃商商業(yè)體量大大，集中度度高。從左左圖可以看看出，四大大居住功能能區(qū)商業(yè)規(guī)規(guī)劃面積少少，主要作作為社區(qū)配配套商業(yè)；；大體量的的商業(yè)集中中規(guī)劃在泛泛海城市廣廣場、核心心區(qū)、建設(shè)設(shè)大道接駁駁處三大區(qū)區(qū)域。本案作為CBD首先啟動的的集中商業(yè)業(yè)，也面臨臨著后續(xù)項項目的眾多多未知影響響與競爭。。SWOT分析SWOT分析優(yōu)勢劣勢機(jī)會威脅背倚百萬方方居住社區(qū)區(qū)，其將聚聚集眾多消消費(fèi)者，并成為為本案發(fā)展展的穩(wěn)定支支持；所在區(qū)域處處入人口導(dǎo)導(dǎo)入初期階階段，一定定時期內(nèi)缺少固固定消費(fèi)人人流；受制于地鐵鐵規(guī)劃控制制影響，開開發(fā)地塊不不規(guī)則，單層可可用地面積積??；臨建營銷中中心將占用用商業(yè)地塊塊約5年，商業(yè)一次性整體體規(guī)劃受阻阻；王家墩中央央商務(wù)區(qū)內(nèi)內(nèi)未來商業(yè)業(yè)項目較多多，存在較高的競競爭威脅；；王家墩中央央商務(wù)區(qū)的的建設(shè)將大大力推進(jìn)片片區(qū)發(fā)展，本項項目受大趨趨勢推動，，具有良好好的發(fā)展前景；；周邊有一定定老社區(qū)存存量，擁有有一定的潛潛在消費(fèi)力；許多品牌商商家對本項項目有意向向；項目規(guī)劃的的住宅社區(qū)區(qū)，將聚集集眾多消費(fèi)費(fèi)群，成為項目發(fā)發(fā)展的穩(wěn)定定支持。貳總體定位案例借鑒與與分析案例借鑒與與分析案例1-蘇州工業(yè)園園鄰里中心心打破傳統(tǒng)的的鄰里商業(yè)業(yè)——蘇州工業(yè)園園鄰里中心心重點參考點點：將鄰里里中心商業(yè)業(yè)類型帶入入超3層時代，并并取得了市市場認(rèn)可。。蘇州工業(yè)園園鄰里中心心（lifestore），概念源源自新加坡坡“購物中中心”，2002年首次亮相相蘇州后，成都、重慶慶等地紛紛紛仿效。核核心商業(yè)競競爭力是一一主三副，，一個“鄰鄰里中心””、附帶““鄰里假日日”、“鄰鄰里生鮮””、“鄰里里1＋1三個品牌。案例借鑒與與分析案例1-蘇州工業(yè)園園鄰里中心心蘇州工業(yè)園園鄰里中心心概況：投資商：蘇蘇州工業(yè)園園區(qū)鄰里中中心發(fā)展有有限公司總投資：4.5億元建筑面積超過12萬平米，未來將建成成17個鄰鄰里中心，已成功開發(fā)發(fā)、運(yùn)營：湖東大廈、、玲瓏大廈廈、新城大大廈、貴都都大廈、師惠大廈、沁苑大廈，，翰林大廈廈（單層建筑面面積為15000-24000平方米米湖）7座。17個鄰里里中心滿足70平方公公里的蘇州州工業(yè)園區(qū)區(qū)住戶需求，每個鄰里中心承承擔(dān)為方圓圓1公里內(nèi)內(nèi)約8000戶居民民服務(wù)的功功能。案例借鑒與與分析案例1-蘇州工業(yè)園園鄰里中心心鄰里中心運(yùn)營模型詳解社區(qū)商業(yè)定定位——發(fā)展方向為為住區(qū)商業(yè)業(yè)中心，以以連鎖品牌牌進(jìn)行擴(kuò)張張，對大型型品牌企業(yè)業(yè)進(jìn)行招商商，對小型型零售商業(yè)業(yè)進(jìn)行出售售。公益與與商業(yè)服務(wù)務(wù)結(jié)合。12種必備業(yè)態(tài)態(tài)——分別為超市市、藥店、、銀行、書書店、郵政政、維修店店、餐飲店店、文體活活動中心、、洗衣店、、鄰里生鮮鮮、美容美美發(fā)、衛(wèi)生生所，同時時根據(jù)社區(qū)區(qū)調(diào)研結(jié)果果，在服務(wù)務(wù)功能上對對居民進(jìn)行行個性化業(yè)業(yè)態(tài)設(shè)置。。想得到的的商品和服服務(wù)在鄰里里中心都能能找到。投資模式——租售并舉，，相對低廉廉的租金、、相對便宜宜的中小戶戶型，投資資一點滿足足百萬人群群消費(fèi)。123案例借鑒與與分析案例1-蘇州工業(yè)園園鄰里中心心除了12項項必備功能能以外，鄰里中心向中介、旅旅游、家政政、房產(chǎn)、、法律等方方面服務(wù)業(yè)業(yè)的深化功功能，做到到低層面中中層面高層層面統(tǒng)一全面服務(wù)。商業(yè)服務(wù)于于公益服務(wù)務(wù)有機(jī)結(jié)合合，鄰里中中心不僅提提供購物餐餐飲休閑娛娛樂服務(wù)，，還有文化化教育體育育衛(wèi)生醫(yī)療療等方面的的活動，如如語言培訓(xùn)訓(xùn)，音樂培培訓(xùn)中心，，讀書閱覽覽室，健身身俱樂部，，室外健身身設(shè)施，以以及社區(qū)衛(wèi)衛(wèi)生服務(wù)站站等一系列列的屬于公公益方面的的服務(wù)。如閱覽室，老老年活動室室，游樂中中心，修理鋪，衛(wèi)衛(wèi)生站。鄰里中心業(yè)態(tài)占比（按面積劃分）特色商業(yè)服務(wù)20%12項必備業(yè)態(tài)60%酒店20%案例借鑒與與分析案例1-蘇州工業(yè)園園鄰里中心心業(yè)態(tài)4層的鄰里中心芯源大廈師惠大廈貴都大廈翰林大廈一層業(yè)態(tài)郵局、超市、銀行、書店、中外快餐和各式電器超市、藥店、銀行、書店、郵政、維修店、餐飲店、文體活動中心、洗衣店、鄰里生鮮、美容美發(fā)、衛(wèi)生所品牌主力店二層業(yè)態(tài)各大品牌的專賣休閑娛樂健身三層業(yè)態(tài)文體娛樂中心，其中有影院、游樂場、旱冰場、圖書閱覽室、保齡球等特色文化休閑培訓(xùn)：芭蕾培訓(xùn)中心，音樂培訓(xùn)中心，兒童情商培訓(xùn)中心等特色餐飲：澳門高端餐飲“海鮮邊爐”個性商務(wù)辦公鄰里服務(wù)（12種必備）四層業(yè)態(tài)醫(yī)院，內(nèi)設(shè)九個?？平?jīng)濟(jì)型酒店4星級酒店五層業(yè)態(tài)與鄰里中心主體緊鄰的另一座樓房是菜市場，及酒店六層業(yè)態(tài)七層業(yè)態(tài)八-九層業(yè)態(tài)案例借鑒與與分析案例1-蘇州工業(yè)園園鄰里中心心案例借鑒與與分析案例2-武漢西匯生生活廣場刷新武漢副副中心商業(yè)業(yè)運(yùn)作模式式——武漢西匯生生活廣場重點參考點點：獨(dú)立商商業(yè)公司統(tǒng)統(tǒng)一招商、、統(tǒng)一經(jīng)營營管理，最最大程度保保證業(yè)主投投資回報。。案例借鑒與與分析案例2-武漢西匯生生活廣場武漢西匯生生活廣場概況：開發(fā)商：武武漢南國商商業(yè)發(fā)展有有限公司西匯生活廣廣場一期建建筑面積約約5萬平米，為為一個自成成體系的獨(dú)獨(dú)立經(jīng)營的的板塊，沃沃爾瑪租賃賃其二、三三樓，百安安居租賃負(fù)負(fù)一樓，棒棒約翰、肯肯德基、屈屈臣氏、工工貿(mào)家電、、中郵手機(jī)機(jī)、家之良良品等20多家主力店店位居一、、二樓。南國西匯生生活廣場區(qū)區(qū)位優(yōu)勢明明顯：解放放大道、建建設(shè)大道在在此交匯，，未來輕軌軌、地鐵在在此換乘，，獨(dú)占江漢漢二橋橋頭頭首站。案例借鑒與與分析案例2-武漢西匯生生活廣場核心運(yùn)營模型獨(dú)立商業(yè)公公司經(jīng)營——發(fā)展商為本本商業(yè)體特特別成立了了獨(dú)立的商商業(yè)管理公公司，負(fù)責(zé)責(zé)其物業(yè)的的招商、經(jīng)經(jīng)營、管理理工作，從從源頭即保保障了商業(yè)業(yè)經(jīng)營的遠(yuǎn)遠(yuǎn)期持續(xù)發(fā)發(fā)展性。精選業(yè)態(tài)——其所配置的的商業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)，包括：：建材超市市、生活超超市、西式式快餐、特特色餐飲、、家電賣場場、個人護(hù)護(hù)理超市、、衣飾零售售，整體商商家數(shù)量不不多，但所所覆蓋的業(yè)業(yè)態(tài)豐富、、商家整體體檔次較高高。商家的積極極招募政策策——對于主力商業(yè)，，商業(yè)經(jīng)營營公司以持持有的方式式參與實體體經(jīng)營，與與品牌商家家共同面對對市場，風(fēng)風(fēng)險共擔(dān)。。所吸引的的主力商業(yè)業(yè)較多為首首次亮相副副中心高業(yè)業(yè)區(qū)域，如如：棒約翰翰、DQ、屈臣氏等等。123案例借鑒與與分析案例2-武漢西匯生生活廣場1、產(chǎn)權(quán)商鋪鋪統(tǒng)一由大大本營公司司統(tǒng)一管理理。產(chǎn)權(quán)人人初始委托租賃賃管理期為為五年。初初始委托期期滿時，大大本營公司有有權(quán)可按條條件續(xù)約，，每次續(xù)約約最長期限限五年，可連連續(xù)續(xù)約三三次。2、產(chǎn)權(quán)人每每年可獲管管理公司支支付的商鋪鋪總款價的的7%。管理公司司對外出（（轉(zhuǎn)）租商商鋪，年租租金收益高于商鋪總總價款7%低于10%時，超出商商鋪總價款款7%的租金80%歸業(yè)主享有有；管理公司對對外出（轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)）租商鋪鋪，年租金金收益高于于商鋪總價款款10%的，超出商商鋪總價款款10%的租金70%歸業(yè)主享有有。案例借鑒與與分析案例3-深圳萬科城城社區(qū)商業(yè)業(yè)“生活方式式商業(yè)”的的運(yùn)作——深圳萬科城城社區(qū)商業(yè)業(yè)重點參考點點：社區(qū)商商業(yè)功能的的實現(xiàn)，以以及與社區(qū)區(qū)景觀資源源的融合提提升。案例借鑒與與分析案例3-深圳萬科城城社區(qū)商業(yè)業(yè)深圳萬科城城社區(qū)商業(yè)業(yè)概況：萬科城商業(yè)業(yè)以Living－mall理念進(jìn)行運(yùn)運(yùn)營，擁有有1萬平方米國國際美食坊坊、2萬平方米時時尚購物中中心、7千平方米人人工湖、1.2萬平方米市市民廣場場。商業(yè)+異域休閑的的結(jié)合，創(chuàng)創(chuàng)造了一個個生動的““萬科生活活版圖”。。案例借鑒與與分析案例3-深圳萬科城城社區(qū)商業(yè)業(yè)序列主題區(qū)業(yè)態(tài)內(nèi)容比例B1美膳街中式餐飲、西餐、中式快餐、西式快餐、面包房、早餐27%2休閑坊茶藝、咖啡、書吧、書店、茶莊、8%3娛樂院酒吧、量販KTV、桑拿足浴、精品電影院、網(wǎng)吧7%4時尚廊女子沙龍、服飾、精品、化妝品、美容美發(fā)、家居用品、生活用品飾品、花店、音像店、禮品、鞋帽16%5童樂港玩具、童裝、文具、兒童游樂6%6便利園超市、銀行、郵局、藥店、通訊、便利店、送水、彩擴(kuò)、洗衣、報刊、體育用品、汽車美容養(yǎng)護(hù)、維修店、日用雜品店、快遞、家政、冷飲店、家裝、中介地鋪、電腦維修、36%合計100%業(yè)態(tài)布置風(fēng)情休閑娛娛樂街區(qū)健身美容美汽中心社區(qū)日用配配套前期：裝修修、裝飾、、材料店、、布藝、園園藝、社區(qū)區(qū)配套后期：社區(qū)區(qū)配套、時時尚走廊美食世世界超超市主力商務(wù)酒酒樓Loft空間1,各類品牌商商家強(qiáng)勢進(jìn)進(jìn)駐；2,組團(tuán)式商業(yè)業(yè)街區(qū)，動動感流線，，循環(huán)暢通通；3,三大主題規(guī)規(guī)劃彰顯商商業(yè)魅力；；國際美食坊坊——打造深圳最最著名的中中西美食街街時尚購物中中心——體驗式購物物、感受型型消費(fèi)娛樂休閑廣廣場——無限魅力娛娛樂空間核心特質(zhì)之之一：永續(xù)續(xù)經(jīng)營案例借鑒與與分析案例3-深圳萬科城城社區(qū)商業(yè)業(yè)適合街鋪投投資行為較較為成熟的的特征1,全新建筑規(guī)規(guī)劃設(shè)計理理念在硬件規(guī)劃劃上，完全全依照開發(fā)發(fā)地的人文文景觀、地地利資源、氣候環(huán)環(huán)境，適當(dāng)當(dāng)引入異國國風(fēng)情等條條件進(jìn)行設(shè)設(shè)計，既因勢利導(dǎo)，，又兼具異異國風(fēng)情的的外觀造型型。無論在在外觀視覺或內(nèi)部空空間，也都都實現(xiàn)預(yù)留留了調(diào)整空空間，應(yīng)需需而變。2,12000平方米市政政廣場3,旖旎湖景強(qiáng)大的聚客客能力案例借鑒與與分析案例3-深圳萬科城城社區(qū)商業(yè)業(yè)核心特質(zhì)之之二：購物物公園萬科地產(chǎn)締締造商業(yè)典典范。深圳北硅谷谷，最具發(fā)發(fā)展?jié)摿Φ牡膮^(qū)位。華潤萬家、、肯德基、、丹桂軒等等眾多國內(nèi)內(nèi)外一線品品牌商家強(qiáng)強(qiáng)勢進(jìn)駐。。買鋪即做品品牌商家房房東，收益益穩(wěn)定，有有保障。全景式、獨(dú)獨(dú)立式、集集多元化、、休閑娛樂樂及景觀為為一體的商商業(yè)街區(qū)。。純獨(dú)立式商商業(yè)街鋪，，經(jīng)營投資資相適宜。。政府支持構(gòu)構(gòu)筑商業(yè)““聚寶盆””——12000平方米的超超大市政廣廣場。超高層高，，相當(dāng)于““買一送一一”。90%以上高實用用率。案例借鑒與與分析核心價值支支撐案例3-深圳萬科城城社區(qū)商業(yè)業(yè)案例借鑒與與分析結(jié)論社區(qū)商業(yè)定定位的公益益與商業(yè)結(jié)結(jié)合的新型型模式蘇州工業(yè)園園鄰里中心心武漢西匯生生活廣場4-9層的業(yè)態(tài)規(guī)規(guī)劃，12種必備商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)+特色商業(yè)獨(dú)立經(jīng)營公公司管理運(yùn)運(yùn)營，商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)的精精選化物業(yè)類型借鑒與參考考價值萬科城商業(yè)業(yè)社區(qū)商業(yè)的的精品化，，并與環(huán)境境進(jìn)行融合合，創(chuàng)造出出生活方式式氛圍定位闡述總體定位定位闡述物理定位一站式生活活歡聚中心心配套需求影影響：整個西部生生活區(qū)目前前無任何配配套商業(yè)，，此點對于于其住宅居居住價值的的體現(xiàn)與價值最最大化有較較大的負(fù)面面影響，從從需求角度度來說，““一站式””的商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)，符合合其整體價價值的需求求；人口基數(shù)影影響：根據(jù)本項目目輻射區(qū)域域的人口來來看，CBD內(nèi)常住人口口約為5萬，流動人人口約為2萬，復(fù)興村村、常碼頭頭一帶的人人口約為3-5萬，即總?cè)巳丝诩s為10-12萬人，此主主力輻射人口基數(shù)數(shù)能支撐““一站式””商業(yè)體的的可持續(xù)發(fā)發(fā)展；人口結(jié)構(gòu)影影響：從所輻射的的人群類別別來看，大大致可分為為以下幾類類：高級白白領(lǐng)、都市市新貴（CBD內(nèi)常住人口口及流動人人口）、企企業(yè)高層及及金領(lǐng)人士士（CBD內(nèi)常住人口口及流動人人口）、原原住居民（（CBD內(nèi)常住人口口及復(fù)興村村、常碼頭頭村民）、、私營業(yè)主主（CBD內(nèi)常住人口口和漢西的的生意人士士），主力力人群的消消費(fèi)實力較較強(qiáng)，對““一站式””商業(yè)體能能形成“消消費(fèi)力保證證”。總體定位定位闡述主題定位以青少年為為中心家家庭分享享型從需求上來來看：西部住區(qū)中中將配套4所名校入駐駐，由此可可以看出區(qū)區(qū)域人口容容量中青少少年所占的比重重。而名校校本身的吸吸引力，也也將帶來更更多的區(qū)域域人口導(dǎo)入入；從消費(fèi)影響響上來看：：青少年往往往是為現(xiàn)代代家庭的中中心，其消消費(fèi)中多有有所父母、、同學(xué)陪同同，是最容容易創(chuàng)造““消費(fèi)傳遞遞”效應(yīng)的的人群。從從另一個角角度來說，，吸引了青青少年的消消費(fèi)與目光，就相相當(dāng)于吸引引了其整個個家庭的消消費(fèi)力；從業(yè)態(tài)影響響上來看：：青少年不僅僅在傳統(tǒng)的的餐飲、零零售中構(gòu)成成消費(fèi)主體體，在教育育培訓(xùn)、個個性休閑等等方面也能能創(chuàng)造出獨(dú)獨(dú)特的業(yè)態(tài)態(tài)市場。也也就是說，，面向青少少年為中心心，業(yè)態(tài)上上不僅沒有有脫離基礎(chǔ)礎(chǔ)消費(fèi)，更更能放大特特色，創(chuàng)造造一定的目目的性消費(fèi)費(fèi)?？傮w定位定位闡述總體定位以青少年為為中心家家庭分享享型一站式生活活歡聚中心心總體定位中期后期家庭分享型一站式生活歡歡聚中心營銷中心臨建建拆除，大型型商業(yè)體引入入，商業(yè)主題題特征放大，，親子主題加加強(qiáng)，客層向向全家成員擴(kuò)擴(kuò)展；商業(yè)持續(xù)運(yùn)作作，并進(jìn)行內(nèi)外調(diào)整，最最終達(dá)到總體定位水平。。受制于開發(fā)條條件中“營銷銷中心占用商商業(yè)用地”的的影響，項目目的總體定位位需要分三步來進(jìn)行行發(fā)展實現(xiàn)——初期親子生活中心心非營銷中心臨臨建占用地塊啟動，商業(yè)業(yè)緊貼社區(qū)的的人口導(dǎo)入服服務(wù)為主，打打造社區(qū)型生生活中心；全家歡享中心心定位原因緊貼百萬住區(qū)區(qū)?總體定位定位原因以自身最大資資源為基礎(chǔ)，，創(chuàng)造擴(kuò)大輻輻射半徑的可可能本案商業(yè)運(yùn)營營中最為堅實實的消費(fèi)資源源即是西部住住宅區(qū)的住戶戶，在定位中中我們必須發(fā)揮“近水樓樓臺”的優(yōu)勢勢，首先滿足足核心消費(fèi)資資源——西部住區(qū)住戶戶的需求。緊扣核心資源源的商業(yè)運(yùn)作作，能最大程程度的避開CBD中未來將出現(xiàn)現(xiàn)的競爭商業(yè)業(yè)體。注重家庭參與與?總體定位定位原因業(yè)態(tài)向青少年年側(cè)重?尊重全家庭成成員的消費(fèi)，，延長客流入入店的停留時時間在緊貼社區(qū)，，滿足家庭需需求的同時，，必須要創(chuàng)造造出項目獨(dú)樹樹一幟的差異異性，才能使顧客形成一一定的目的性性重復(fù)入店動動機(jī)。針對青少年兒兒童所開設(shè)的的業(yè)態(tài)將會吸吸引大量的回回頭客，兒童童的父母將會會在購物中心心內(nèi)消費(fèi)，從從而提升商業(yè)業(yè)整體的客流流量、停留時時間和消費(fèi)金金額。在整體體業(yè)態(tài)中，將重點加強(qiáng)青青少年消費(fèi)類類別的比重。。加強(qiáng)休閑歡聚聚功能?總體定位定位原因本商業(yè)所在區(qū)區(qū)域并非市級級核心商業(yè)區(qū)區(qū)，同時作為為獨(dú)立型的商商業(yè)體，周邊邊并無較強(qiáng)聚聚合人流的成成熟商圈串連連。因此，我我們必須加強(qiáng)強(qiáng)項目的娛樂樂體驗性，顧顧客一旦入店店，設(shè)法讓他他們覺得有趣趣味性，而愿愿意延長停留留時間。在商業(yè)實例中中發(fā)現(xiàn)：在家家庭娛樂購物物中心定位中中加大餐飲、、休閑娛樂的的比重，能實現(xiàn)其市場場半徑是傳統(tǒng)統(tǒng)購物中心的的2-3倍，逗留時間間比傳統(tǒng)購物物中心超出1-2個小時以上。。叁市場定位市場定位檔次定位高中低日常用品/便民設(shè)施零售/餐飲零售/餐飲/娛樂價錢商品多元化本案中期階段段上海正大廣場場本案后期階段段深圳益田廣場場本案初期階段段武漢廣場本案的檔次定定位將遵循與與區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展水平、消消費(fèi)習(xí)慣、居居民的購買力力水平相適應(yīng)的原則；；在檔次定位上上，本案為中中檔定位，并并通過三個階階段的升級來來實現(xiàn)；在經(jīng)營商品品品類上，本案案將成為區(qū)域域商品品類較較豐富，但擁擁有特色體驗驗化的消費(fèi)場所。市場定位功能定位生活服務(wù)購物休閑娛樂餐飲本項目功能定定位是將購物物、餐飲、休休閑、娛樂和和生活服務(wù)等等多功能于一一體的家庭型型社區(qū)生活中心，同同時根據(jù)市場場及項目特質(zhì)質(zhì)，將重點突突出青少年文文化型消費(fèi)的的功能。肆形象定位市場定位形象定位CBD國際住區(qū)歡歡聚中心伍目標(biāo)客戶群定位項目輻射范圍圍目標(biāo)客戶群定定位項目輻射范圍圍核心輻射圈次級輻射圈邊際輻射圈核心輻射圈:西部住區(qū)居民民（約20分鐘步行）次級輻射圈：：常碼頭、漢西西、古田片區(qū)區(qū)居民（約15分鐘車程）邊際輻射圈：：寶豐路、王家家墩片區(qū)居民民（約30分鐘車程）本項目緊靠西西部住區(qū)，從從地理位置和和功能配置上上，都是為其生活第一購購物的目的地地。伴隨著前二年年房地房的高高速發(fā)展，常常碼頭、漢西、古田片區(qū)區(qū)的生活配套套型商業(yè)都得得到了極高的提升。但本本案青少年型型業(yè)態(tài)，會吸吸引他們的進(jìn)行目的性消消費(fèi)。目標(biāo)消費(fèi)群特特征總體定位定位闡述客戶定位以青少年為中中心的家庭消費(fèi)群體有青春期子女女的家庭描述述：注重與子子女的溝通和和歡聚，把主主要精力放于于家庭和諧度度上，日常消消費(fèi)主要是子子女的娛樂和和自身的高檔檔消費(fèi)娛樂上上。消費(fèi)能力力較前兩階段段有大步升。。有學(xué)齡子女的的家庭描述：：消費(fèi)主體以以教育和保健健醫(yī)療為主，，切合項目中中期的學(xué)校規(guī)規(guī)劃，文化培培訓(xùn)中心、家家庭互動文體體中心等是主主流消費(fèi)。有幼齡子女的的家庭描述：：主要兒童消消費(fèi)來自兒童童娛樂、兒童童托管、幼教教中心等，消消費(fèi)主流放在在美容、健身身、購物等個個人生活的完完善上。聰明增長父親母親年齡齡：35-60歲消費(fèi)特征：父親往往是家家庭生活主要要支配收入的的來源，并在在購物活動中中同時充當(dāng)多多種角色。同時時購物的理性性成分也比較較大，不容易易受打折、促促銷等外界因因素的影響，在在日常消費(fèi)中中，通常會有有兼顧商務(wù)消消費(fèi)和家庭消消費(fèi)的需求，，在一般情況下下他們既是消消費(fèi)行為的決決策者、執(zhí)行行者、影響者者，同時又又是使用者。業(yè)態(tài)需求：酒樓、自助餐餐廳、書店、、健身等業(yè)態(tài)態(tài)。年齡齡：30-55歲消費(fèi)特征：母親往往掌管管著家庭生活活的日常經(jīng)濟(jì)濟(jì)開銷，購物物的理性成分分也比較低，，容易受打折、、促銷等外界界因素的影響響，追求時尚尚精致的生活活方式。在家庭生活用用品的消費(fèi)中中，在一般情情況下他們大大多是消費(fèi)行行為的執(zhí)行者者和使用者。。她們更加注注意教育子女女，望子成龍龍，毫不吝嗇嗇在子女身上上花錢，尤其其是智力投資資；業(yè)態(tài)需求：百貨、超市、、美容、中西西快餐、西式式餐飲、健身身、培訓(xùn)等業(yè)業(yè)態(tài)。模擬圖目標(biāo)客戶群定定位目標(biāo)消費(fèi)群特特征2-7歲8-12歲13-22歲年齡齡：3-7歲歲消費(fèi)特征：作為學(xué)齡前的的兒童在吃、、穿、用、玩玩等方面只是是進(jìn)行單純的的模仿性消費(fèi)費(fèi)，更多希望得到到關(guān)懷與交流流，需要得到到更多體驗性性的參與活動動中去。需求業(yè)態(tài)：中中西快餐、早早教中心、兒兒童創(chuàng)意中心心、冰場等業(yè)業(yè)態(tài)。年齡齡：7-12歲消費(fèi)特征：到了中小學(xué)階階段的兒童具具有了更多自自主意識，擁擁有影響力而而無決策權(quán)的的子女，基本無無經(jīng)濟(jì)收入；；而是依靠家家庭成員完成成消費(fèi)行為；；對于商品的的時尚型和體驗驗性有較強(qiáng)要要求；注重個個性風(fēng)格的體體現(xiàn)，對家庭庭主要成員有有較強(qiáng)的影響力力。不僅要求求“別人的我我也要有”，，而且“要有有最好、最漂漂亮的”。業(yè)態(tài)需求：中西快餐、兒兒童培訓(xùn)、兒兒童創(chuàng)意中心心、書店、冰冰場等業(yè)態(tài)。。年齡齡：：13-22歲歲消費(fèi)特特征：：到了高高中大大學(xué)階階段的的青年年具有有了更更多叛叛逆的的自主主意識識、個個性十十足，，往往往“要有有最個個性的的、最最時尚尚的””。消消費(fèi)費(fèi)內(nèi)容容和范范圍飛飛速擴(kuò)擴(kuò)展，，由過過去單單一的生生活必必需品品消費(fèi)費(fèi)逐漸漸向社社交的的、精精神的的、心心理的的消費(fèi)費(fèi)品擴(kuò)擴(kuò)展，，消費(fèi)費(fèi)內(nèi)容逐逐漸接接近于于成人人。對對消費(fèi)費(fèi)品的的質(zhì)量量外觀觀、顏顏色和和功能能逐步步產(chǎn)生生了更更高的的要要求求。。業(yè)態(tài)態(tài)需需求求：：中中西西快快餐餐、、教教育育培培訓(xùn)訓(xùn)、、百百貨貨、、超超市市、、書書店店、、KTV等等業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)。。模擬擬圖圖目標(biāo)標(biāo)客客戶戶群群定定位位目標(biāo)標(biāo)消消費(fèi)費(fèi)群群特特征征陸業(yè)態(tài)態(tài)規(guī)規(guī)劃劃業(yè)態(tài)態(tài)組組合合方方案案業(yè)態(tài)態(tài)規(guī)規(guī)劃劃業(yè)態(tài)態(tài)組組合合方方案案類別特征商超大型生活超市餐飲特色＋多元休閑娛樂以青少年服務(wù)為主生活服務(wù)貼近社區(qū)為主大型型生生活活超超市市或或賣賣場場大型型賣賣場場和和超超市市的的引引入入，，有有利利于于方方圓圓一一公公里里內(nèi)內(nèi)的的人人流流引引入入，，提提高高社社區(qū)區(qū)知知名名度度和和品品牌牌效效應(yīng)應(yīng)。。滿足足基基本本的的社社區(qū)區(qū)生生活活配配套套：滿足足一一站站式式購購物物需需求求，，中中型型以以上上超超市市符符合合周周邊邊客客戶戶量量。。切合合項項目目的的檔檔次次定定位位：引進(jìn)進(jìn)品品牌牌賣賣場場，，利利于于后后期期其其他他業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)的的招招商商，，同同時時符符合合住住宅宅的的檔檔次次定定位位。。人氣氣提提升升：：人人流流量量的的大大量量聚聚集集可可帶帶動動其其他他業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)的的消消費(fèi)費(fèi)，，互互相相促促進(jìn)進(jìn)，，提提升升整整個個項項目目的的人人流流消消費(fèi)費(fèi)量量。。業(yè)態(tài)態(tài)規(guī)規(guī)劃劃業(yè)態(tài)態(tài)組組合合方方案案根據(jù)據(jù)本本項項目目輻輻射射區(qū)區(qū)域域的的人人口口來來看看，，CBD內(nèi)常常住住人人口口約約為為5萬，，流動動人人口口約約為為2萬，，復(fù)復(fù)興興村村、、常常碼碼頭頭一一帶帶的的人人口口約約為為3-5萬，，即總總?cè)巳丝诳诩s約為為10-12萬人人。。根據(jù)據(jù)超超市市面面積積和和輻輻射射人人口口對對應(yīng)應(yīng)比比例例約約為為1：12的規(guī)規(guī)律律分分析析，，本項項目目超超市市輻輻射射周周邊邊區(qū)區(qū)域域，，面面積積應(yīng)應(yīng)控控制制在在約約8000平米米左左右右；；本項項目目超超市市輻輻射射本本社社區(qū)區(qū)，，面面積積應(yīng)應(yīng)控控制制在在約約4000平米米左左右右。。大型型生生活活超超市市或或賣賣場場業(yè)態(tài)態(tài)規(guī)規(guī)劃劃業(yè)態(tài)態(tài)組組合合方方案案業(yè)態(tài)特點描述甄選理由 建議要點 生活超市超級市場指采取自選銷售方式、以銷售食品、生鮮食品、副食品和生活用品為主，滿足顧客每日生活需求的零售業(yè)態(tài)。 商業(yè)需要1-2家主力店支撐，從前期的人氣培育及商業(yè)招商上考慮，引入超市無疑是一條捷徑，而超市本地經(jīng)營狀況較好，發(fā)展空間較大。 引入面積在5000平米左右的生活超市，增加生活用品所占比例，精品化、精細(xì)化經(jīng)營，在環(huán)境營造上區(qū)別于一般大型超市。物業(yè)業(yè)要要求求———柱距距以以8米×8米每層層有有電電動動扶扶梯梯相相連連樓板板承承重重在在800KG/平方方米米需要要獨(dú)獨(dú)立立卸卸貨貨區(qū)區(qū)有充充足足自自來來水水供供應(yīng)應(yīng)有油油煙煙氣氣排排放放通通道道有污污水水排排放放、、凈凈化化處處理理裝裝置置餐飲飲業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)特特色色-中西西快快餐餐快餐餐業(yè)業(yè)在在武武漢漢紅紅火火的的發(fā)發(fā)展展過過程程中中，，人人們們對對中中式式快快餐餐與與洋洋快快餐餐可可謂謂是是各各有有見見地地。。喜歡歡洋洋快快餐餐的的人人：：西西式式餐餐廳廳以以溫溫馨馨的的餐餐廳廳布布局局，，柔柔和和的的燈燈光光，，營營造造一一種種輕輕松松悠悠然然的的就就餐餐氣氣氛氛，，讓讓人人感感覺覺這這是是一一種種輕輕松松享享用用型型的的用用餐餐，，而而且且衛(wèi)衛(wèi)生生環(huán)環(huán)境境好好，，再再加加上上優(yōu)優(yōu)質(zhì)質(zhì)的的服服務(wù)務(wù)，，讓讓人人在在享享用用美美食食的的同同時時，，更更是是釋釋放放一一種種心心情情。。喜歡歡中中式式快快餐餐的的人人：：中中式式快快餐餐品品種種多多、、樣樣式式全全，，口口味味和和風(fēng)風(fēng)格格各各異異，，更更加加符符合合中中國國人人的的飲飲食食習(xí)習(xí)慣慣，，而而且且相相對對于于西西式式快快餐餐在在價價格格上上具具有有很很多多優(yōu)優(yōu)勢勢，，特特別別是是具具有有地地方方特特色色和和民民族族特特色色的的小小吃吃快快餐餐，，讓讓吃吃慣慣了了中中式式快快餐餐的的人人們們情情有有獨(dú)獨(dú)鐘鐘，，百百吃吃不不厭厭。?？系碌禄^橋橋米米線線必勝勝客客永和和豆豆?jié){漿業(yè)態(tài)態(tài)規(guī)規(guī)劃劃業(yè)態(tài)態(tài)組組合合方方案案武漢漢作作為為南南北北交交匯匯之之地地，，特特色色餐餐飲飲有有著著較較高高的的需需求求，，中中式式特特色色餐餐飲飲的的出出現(xiàn)現(xiàn)可可滿滿足足本本地地居居民民對對不不同同區(qū)區(qū)域域特特色色的的中中式式餐餐飲飲的的旺旺盛盛需需求求。。川味味特特色色餐餐廳廳東北北風(fēng)風(fēng)味味特特色色餐餐廳廳湘菜菜風(fēng)風(fēng)味味特特色色餐餐廳廳業(yè)態(tài)態(tài)規(guī)規(guī)劃劃業(yè)態(tài)態(tài)組組合合方方案案餐飲飲業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)特特色色-中式式特特色色餐餐飲飲武漢漢的的餐餐飲飲業(yè)業(yè)發(fā)發(fā)達(dá)達(dá)，，武武漢漢人人民民對對于于西西式式特色色餐餐飲飲也也有有著著較較高高的的需需求求。。日式式料料理理東南南亞亞風(fēng)風(fēng)味味西式式餐餐廳廳業(yè)態(tài)態(tài)規(guī)規(guī)劃劃業(yè)態(tài)態(tài)組組合合方方案案餐飲飲業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)特特色色-西式式特特色色餐餐飲飲根據(jù)據(jù)本本地地消消費(fèi)費(fèi)者者調(diào)調(diào)研研發(fā)發(fā)現(xiàn)現(xiàn)，，本本地地居居民民對對于于朋朋友友宴宴請請和和商商務(wù)務(wù)消消費(fèi)費(fèi)就就餐餐需需求求不不斷斷增增高高，，中中低低檔檔酒酒樓樓已已無無法法滿滿足足其其需需求求，，故故本本案案可可考考慮慮引引進(jìn)進(jìn)中中高高檔檔商商務(wù)務(wù)酒酒樓樓。。豪華華酒酒樓樓中式式酒酒樓樓中式式酒酒樓樓商務(wù)務(wù)酒酒樓樓商務(wù)務(wù)酒酒樓樓業(yè)態(tài)態(tài)規(guī)規(guī)劃劃業(yè)態(tài)態(tài)組組合合方方案案餐飲飲業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)特特色色-大型型高高檔檔商商務(wù)務(wù)酒酒樓樓自助助餐餐在在西西方方叫叫做做buffet，，正正規(guī)規(guī)的的解解釋釋叫叫做做冷冷餐餐會會，，源源于于西西方方的的酒酒會會、、聚聚會會。。南南方方大大城城市市是是比比較較早早接接受受““自自助助餐餐文文化化””的的城城市市。。自自助助餐餐可可分分為為中中式式自自助助和和西西式式自自助助，，對對于于食食客客來來講講，，““自自助助餐餐””集集合合國國內(nèi)內(nèi)外外各各種種特特色色口口味味，，同同時時價價格格適適中中，，可可隨隨意意挑挑選選，，消消費(fèi)費(fèi)者者接接受受程程度度較較高高。。業(yè)態(tài)規(guī)劃劃業(yè)態(tài)組合合方案餐飲業(yè)態(tài)態(tài)特色-自助式餐餐飲中國歷史史悠久，，其烹飪飪藝術(shù)淵淵遠(yuǎn)流長長。中餐餐以它的的色、香香、味、、形而誘誘人。長長期以來來由于各各地區(qū)的的自然環(huán)環(huán)境、文文化、風(fēng)風(fēng)俗、習(xí)習(xí)慣不同同，中國國菜肴形形成了不不同風(fēng)味味的地方方菜系，，而美食食城可一一網(wǎng)打盡盡滿足不不同食客客的多種種需求。。美食城檔檔口美食城服服務(wù)臺美食城用用餐區(qū)業(yè)態(tài)規(guī)劃劃業(yè)態(tài)組合合方案餐飲業(yè)態(tài)態(tài)特色-美食城許多有一一定的經(jīng)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)礎(chǔ)，有健健身愛好好的消費(fèi)費(fèi)人群，，他們追追求一種種氛圍，，而在健健身中心心消費(fèi)者者可得到到科學(xué)的的、有規(guī)規(guī)律的鍛鍛煉。現(xiàn)在的人人的健身身意識逐逐漸增強(qiáng)強(qiáng)，大多多數(shù)去健健身的人人都是在在一定經(jīng)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)礎(chǔ)上自愿愿去的。。同時滿足足當(dāng)?shù)鼐泳用駥〗】敌蓍e閑運(yùn)動場場所的需需求，且且健身中中心可保保障有效效固定人人流。器材健身身器材健身身有氧健身身業(yè)態(tài)規(guī)劃劃業(yè)態(tài)組合合方案運(yùn)動健身休閑娛樂樂業(yè)態(tài)特特色培訓(xùn)中心心的出現(xiàn)現(xiàn)可滿足足家庭式式休閑的的需求，，這些業(yè)業(yè)態(tài)的補(bǔ)補(bǔ)充有效效的擴(kuò)大大商圈半半徑，吸吸引商圈圈外的消消費(fèi)群體體前來消消費(fèi)，并并增加消消費(fèi)群體體的逗留留時間。。據(jù)森拓普普商業(yè)研研究發(fā)現(xiàn)現(xiàn)：針對對兒童的的業(yè)態(tài)將將會吸引引大量的的回頭客客，兒童童的父母母將會在在購物中中心內(nèi)的的租戶消消費(fèi)從而而提升客客流量、、停留時時間和消消費(fèi)金額額。本案可考考慮開設(shè)設(shè)英語、、舞蹈、、音樂等等專業(yè)培培訓(xùn)中心心、兒童童創(chuàng)意培培訓(xùn)中心心、嬰幼幼兒培訓(xùn)訓(xùn)等培訓(xùn)訓(xùn)中心以以提升當(dāng)當(dāng)?shù)鼐用衩裎幕瘖蕣蕵窞槟磕康模彝ネハM(fèi)人人群。休閑娛樂樂業(yè)態(tài)特特色舞蹈培訓(xùn)訓(xùn)早教培訓(xùn)訓(xùn)表演培訓(xùn)訓(xùn)聲樂培訓(xùn)訓(xùn)業(yè)態(tài)規(guī)劃劃業(yè)態(tài)組合合方案培訓(xùn)中心休閑娛樂樂業(yè)態(tài)特特色72整個小城城市都設(shè)設(shè)置于室室內(nèi)，因因小孩的的大小而而建成，，就算很很細(xì)微的的細(xì)節(jié)也也能表現(xiàn)現(xiàn)出差異異，各個個主題區(qū)區(qū)為小孩孩提供一一個互動動的學(xué)習(xí)習(xí)及玩樂樂平臺。。兒童體驗驗性消費(fèi)費(fèi)場所讓讓小孩能能做他們們最想做做的事情情——變身成大大人，兒兒童職業(yè)業(yè)體驗娛娛樂中心心內(nèi)的資資源及設(shè)設(shè)備一應(yīng)應(yīng)俱全，，務(wù)求讓讓小孩得得到最深深刻的角角色扮演演體驗。。本案可考考慮開設(shè)設(shè)兒童體體驗性消消費(fèi)場所所，以滿滿足當(dāng)?shù)氐丶彝τ變航探逃龏蕵窐返南M(fèi)費(fèi)目的，，吸引家家庭消費(fèi)費(fèi)人群。。休閑娛樂樂業(yè)態(tài)特特色模擬消防防模擬法院院模擬醫(yī)院院模擬城市市業(yè)態(tài)規(guī)劃劃業(yè)態(tài)組合合方案兒童職業(yè)業(yè)體驗娛娛樂中心心休閑娛樂樂業(yè)態(tài)特特色女性是商商家的最最佳顧客客，時尚尚女性更更是容易易被打動動的一個個人群。。根據(jù)本地地消費(fèi)者者調(diào)查研研究發(fā)現(xiàn)現(xiàn)，美容容SPA作為一種種全新的的健康美美容概念念，已得得到越來來越多的的女性顧顧客接受受。如今的SPA是融合了了休閑、、美容、、美體、、健身、、水療、、營養(yǎng)學(xué)學(xué)、醫(yī)學(xué)學(xué)、資訊訊等功能能的健康康美容專專業(yè)沙龍龍，能夠夠給本項項目帶來來更加全全面的人人氣聚集集效應(yīng)。。休閑娛樂樂業(yè)態(tài)特特色精裝門廳廳SPA護(hù)理美容護(hù)膚業(yè)態(tài)規(guī)劃劃業(yè)態(tài)組合合方案美容SPA休閑娛樂樂業(yè)態(tài)特特色業(yè)態(tài)規(guī)劃劃原則業(yè)態(tài)規(guī)劃劃業(yè)態(tài)規(guī)劃劃原則零售吸引引力原則則在水平以以及垂直直兩個空空間維度度，布置置相應(yīng)的的主力店店及次主主力店，，以有效效吸引人人流在水水平及垂垂直方向流流動。與項目規(guī)規(guī)劃特征征相配合合原則物業(yè)臨街街面商業(yè)業(yè)氛圍較較淡，業(yè)業(yè)態(tài)布局局方面應(yīng)應(yīng)注重臨臨街商業(yè)業(yè)的業(yè)態(tài)態(tài)規(guī)劃，，合理分分布業(yè)態(tài)態(tài)，建議議以中西快快餐及知知名品牌牌服裝旗旗艦店零零售業(yè)態(tài)態(tài)相互配配，打造造商業(yè)氛氛圍吸引引消費(fèi)者者，帶來來人流；；項目內(nèi)部部業(yè)態(tài)規(guī)規(guī)劃應(yīng)盡盡量發(fā)揮揮物業(yè)每每處的潛潛在商業(yè)業(yè)價值創(chuàng)創(chuàng)造最大大經(jīng)濟(jì)效效益；租金最大大化原則則根據(jù)消費(fèi)費(fèi)者的消消費(fèi)習(xí)慣慣，樓層層越靠下下（地面面以上）），人流流量越大大，商業(yè)業(yè)價值也也越高，，因此，，靠下樓層層應(yīng)給予予承租能能力強(qiáng)的的品牌零零售，如如：化妝妝品、服服飾等；；同時，，考慮到到餐飲、、休閑娛娛樂對人流流的匯集集作用，，為有效效吸引人人流至更更高樓層層，餐飲飲休閑娛娛樂的布布置應(yīng)盡盡量靠上上。餐飲滲透透原則餐飲將是是重要的的組成部部分；餐餐飲亦能能有效的的延長消消費(fèi)者在在項目的的停留時時間，增增加其消消費(fèi)的可能性及及消費(fèi)額額度。休閑娛樂樂/文化概念念增值原原則在商品同同質(zhì)化日日趨嚴(yán)重重、消費(fèi)費(fèi)者選擇擇多樣性性的今天天，要想想吸引消消費(fèi)者的的注意力力，爭取取更多的消費(fèi)者者光顧項項目，項項目在滿滿足消費(fèi)費(fèi)者購物物需求的的同時，，應(yīng)該提提供形式式豐富的的其它功功能。隨著消費(fèi)費(fèi)水平的的提高，，消費(fèi)者者對娛樂樂、休閑閑需求日日益增加加，建議議未來購購物中心心應(yīng)該加加強(qiáng)娛樂與文化化功能的的設(shè)置，，增加目目的性消消費(fèi)，鎖鎖定固定定消費(fèi)者者，擴(kuò)大大項目的的輻射能能力。業(yè)態(tài)規(guī)劃劃業(yè)態(tài)規(guī)劃劃原則租務(wù)市場場概況有關(guān)不同同行業(yè)的的付租能能力，詳詳細(xì)解釋釋如下：：大型超市市所需面積積5，000平方米起起，提供供各式各各樣生鮮鮮食品、、日用品品、家電電、家居居等產(chǎn)品品。因面面積大，資本本投資高高，價格格競爭激激烈，毛毛利率低低，所負(fù)負(fù)擔(dān)的基基本單位位租金也也較低，，提成租租金通常不高于于3%，以高者者為準(zhǔn)。。業(yè)態(tài)規(guī)劃劃租務(wù)市場場概況中西快餐餐、特色色餐飲、、自助餐餐廳、美美食廣場場所需面積積介乎200與2000平方米之之間，提提供各式式各樣中中西快餐餐食品、、特色食食品、新新穎的自自助式餐飲等等。不同同餐飲業(yè)業(yè)態(tài)所要要求面積積不同，，樓層不不同，所所能承受受租金的的程度也也不相同同。其中中西西快餐餐、咖咖啡等等餐飲飲業(yè)態(tài)態(tài)多要要求設(shè)設(shè)置在在首層層，其其租金金價值值最高高，其其次為為特色色餐飲飲、自自助餐廳廳、美美食廣廣場。。大型酒酒樓所需面面積介介于2000-5000平方米米之間間，裝裝修獨(dú)獨(dú)特、、豪華華，環(huán)環(huán)境高高雅，，設(shè)施施設(shè)備備完善善，是是消費(fèi)費(fèi)者宴請請、聚聚會、、商談?wù)劦氖资走x之之地。。其面面積大大，投投資高高，所所負(fù)擔(dān)擔(dān)基本本單位位租金金較低低，酒酒樓對對樓層無特特殊要要求零售店店鋪視乎售售賣的的貨品品而定定，如如售賣賣一般般精品品服裝裝、飾飾品及及個人人護(hù)理理等，，所需需的面面積介介乎100與300平方米米之間間，因因?qū)儆谟诖蟊姳娤M(fèi)費(fèi)品，，顧客客群大大，并并且單單店面面積較較小,可承受受單位位租金金一般般較高高.業(yè)態(tài)規(guī)規(guī)劃租務(wù)市市場概概況有關(guān)不不同行行業(yè)的的付租租能力力，詳詳細(xì)解解釋如如下：：業(yè)態(tài)規(guī)規(guī)劃租務(wù)市市場概概況美容健健身目前美美容健健身行行業(yè)發(fā)發(fā)展較較為迅迅猛，，大型型連鎖鎖美容容院發(fā)發(fā)展勢勢頭強(qiáng)強(qiáng)勁。。美容容院一一般需需求的的面積積在200-1000㎡㎡。教育培培訓(xùn)機(jī)機(jī)構(gòu)兒童教教育培培訓(xùn)業(yè)業(yè)態(tài)是是近幾幾年興興起的的新型型業(yè)態(tài)態(tài)，主主要針針對兒兒童智智力、、興趣趣愛好好方面面的培培養(yǎng)，，頗受市場場歡迎迎。其其需求求面積積介乎乎于300-2000平方米米不等等，裝裝修個個性具具有特特色，，通常常自行行裝修修。該業(yè)態(tài)態(tài)對樓樓層通通常沒沒有特特別要要求。。有關(guān)不不同行行業(yè)的的付租租能力力，詳詳細(xì)解解釋如如下：：業(yè)態(tài)分分布及及收益益業(yè)態(tài)規(guī)規(guī)劃業(yè)態(tài)分分布選選擇樓層面積7F23006F42005F42004F42003F42002F42001F4200合計27500樓層面積4F42503F42502F42501F4250合計17000做滿容容積率率不做滿滿容積積率單純從從商業(yè)業(yè)經(jīng)營營面積積最大大化的的角度度來考考慮，，本商商業(yè)單單層最最大面面積為為4200平米，，要達(dá)達(dá)到27500平米的的整體體最大大經(jīng)營營面積積，樓樓層將將達(dá)到到7層。從武漢漢目前前成功功發(fā)展展的社社區(qū)商商業(yè)來來看，，4層是““經(jīng)營營面積積最大大化與與經(jīng)營營效益最最優(yōu)化化”之之間的的黃金金分割割體量量。VS業(yè)態(tài)規(guī)規(guī)劃業(yè)態(tài)分分布選選擇做滿容容積率率不做滿滿容積積率VS從運(yùn)營營角度度來看看7層社區(qū)商業(yè)業(yè)中心的案案例可尋，，但其操作作難度較大大，具體表表現(xiàn)為：其本身單層層經(jīng)營面積積較小，而而本身樓層較高的的特質(zhì)又帶帶來垂直交交通、人流通道的的占用比例例較高的問問題,層層問題的的疊加,使其單層的的商家布置十分困困難;越高的樓層層,商家的招商商引進(jìn)越難難,對于武漢史史無前例的的7層社區(qū)商業(yè)業(yè),其招商難度度趨高,稍有不慎即即出現(xiàn)“高樓層、、高空置””的現(xiàn)象；；高樓層的商商業(yè)對地塊后住住宅的布局局有一定影響響;不做滿容積積率的4層社區(qū)商業(yè)業(yè)中心，其在運(yùn)營上上所存在的的難度與問問題，較之之7層社區(qū)商業(yè)業(yè)中心大大大減低?！虖倪\(yùn)營角度度來看，建建議以不做做滿容積率率來進(jìn)行商商業(yè)運(yùn)作——業(yè)態(tài)規(guī)劃業(yè)態(tài)分布-1不做滿容積積率樓層面積4F42503F42502F42501F4250合計170007層社區(qū)商業(yè)業(yè)中心雖在在新加坡、、國內(nèi)蘇州州皆有運(yùn)行，但其在在武漢仍屬屬于百貨商商業(yè)的傳統(tǒng)統(tǒng)格局模式。借鑒武武漢傳統(tǒng)的的社區(qū)型商商業(yè)情況，，在不做滿滿容積率的情情況下，建建議物業(yè)最最高4層。在4層的商業(yè)布布置中，我我們同樣盡盡可能放大大青少年主題業(yè)態(tài)態(tài)，并保證證其它生活活配套功能能的相對完完善——業(yè)態(tài)規(guī)劃業(yè)態(tài)分布-1不做滿容積積率1F2F3F4F中西式快餐餐+品牌零售兒童培訓(xùn)+早教中心+兒童樂園+兒童主題零零售大型超市餐飲樓層業(yè)態(tài)面積（平方米）備注1F品牌零售+中西式快餐4200一樓預(yù)留部分面積租予承租能力強(qiáng)的零售店鋪，如服裝旗艦店，中西式快餐等。以保證商業(yè)效益最大化．2F大型超市4200超市是容易集聚人氣的業(yè)態(tài)之一，可有效的吸引客流，同時可快速提高住宅居住價值。3F兒童培訓(xùn)+早教中心+兒童樂園+兒童主題零售4200兒童培訓(xùn)，文化教育類業(yè)態(tài)能加強(qiáng)項目的特色的主題，為項目帶來人流及更多可能的重復(fù)消費(fèi)。4F餐飲4200餐飲為目的性消費(fèi)業(yè)態(tài)，且中式餐飲租金承受力較弱，安排在相對高樓層。業(yè)態(tài)規(guī)劃業(yè)態(tài)分布-1不做滿容積積率1F2F3F4F中西式快餐餐+品牌零售兒童培訓(xùn)+早教中心+兒童樂園+兒童主題零零售大型超市餐飲從運(yùn)營角度度來看，我我們對不做做滿容積率率進(jìn)行了商商業(yè)發(fā)展的的業(yè)態(tài)模擬擬與布置，，其中也包包括了以下下問題——業(yè)態(tài)無法滿滿足項目輻輻射范圍內(nèi)內(nèi)的人口消消費(fèi)根據(jù)本項目目輻射區(qū)域域的人口來來看，CBD內(nèi)常住人口約為5萬，流動人人口約為2萬，復(fù)興村村、常碼頭頭一帶的人口口約為3-5萬，即總?cè)巳丝诩s為10-12萬人。相對于輻射射人口來說說，本案的的商業(yè)容量量無法滿足足；作為自身項項目的配套套，其功能能不完善作為百萬方方住區(qū)（包包括4所學(xué)校）的的商業(yè)配套套，其業(yè)態(tài)容量有有限，主力力的超市業(yè)業(yè)態(tài)經(jīng)營范范圍也僅能能控制于5000平米之內(nèi)，，僅能作為為社區(qū)型超超市進(jìn)行輻射。對于于自身項目目的價值提提升助力不不大；CBD內(nèi)的商業(yè)多多側(cè)重于百百貨類，本本案必須擔(dān)擔(dān)綱社區(qū)消費(fèi)型商商業(yè)的區(qū)域域主角CBD內(nèi)商業(yè)多為為百貨類，，如本案類類的社區(qū)型型商業(yè)較少，從商業(yè)業(yè)角色上來來看，本案案必須擔(dān)綱綱起此類商商業(yè)的領(lǐng)銜角角色。而目目前所呈現(xiàn)現(xiàn)的體量、、業(yè)態(tài)都無無法匹配。做滿容積率率的嘗試——業(yè)態(tài)規(guī)劃業(yè)態(tài)分布-2做滿容積率率樓層面積7F23006F42005F42004F42003F42002F42001F4200合計27500單純從商業(yè)業(yè)經(jīng)營面積積最大化的的角度來考考慮，本商商業(yè)單層最大大面積為4200平米，要達(dá)達(dá)到27500平米的整體最大大經(jīng)營面積積，樓層將將達(dá)到7層。在7層的商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)布局中中，我們將將吸納社區(qū)區(qū)商業(yè)的所有需求求形態(tài)，并并根據(jù)租金金市場、經(jīng)經(jīng)營需求進(jìn)進(jìn)行相對合理理安排——業(yè)態(tài)規(guī)劃業(yè)態(tài)分布-2做滿容積率率1F2F3F4F品牌零售+中西式快餐餐+大型超市出出入通道大型超市5F健身+美發(fā)+美容SPA餐飲兒童培訓(xùn)+早教中心+兒童樂園+兒童主題零零售大型超市6F樓層面積7F23006F42005F42004F42003F42002F42001F4200合計27500大型餐飲＋＋露臺花園園7F業(yè)態(tài)規(guī)劃業(yè)態(tài)分布-2做滿容積率率1F2F3F4F品牌零售+中西式快餐餐+大型超市出出入通道大型超市5F健身+美發(fā)+美容SPA餐飲兒童培訓(xùn)+早教中心+兒童樂園+兒童主題零零售大型超市6F樓層業(yè)態(tài)面積（平方米）1F品牌零售+中西式快餐+大型超市出入通道4200注：1、由于大型型超市承租租能力較低低，為平衡衡租金收益益，一樓預(yù)預(yù)留部分面面積租予承承租能力強(qiáng)強(qiáng)的零售店店鋪，如服服裝旗艦店店，中西式式快餐等。。7F大型餐飲＋＋露臺花園園業(yè)態(tài)規(guī)劃業(yè)態(tài)分布-2做滿容積率率1F2F3F4F品牌零售+中西式快餐餐+大型超市出出入通道大型超市5F健身+美發(fā)+美容SPA餐飲兒童培訓(xùn)+早教中心+兒童樂園+兒童主題零零售大型超市6F樓層業(yè)態(tài)面積（平方米）2-3F大型超市8400注：1、考慮到項項目整體運(yùn)運(yùn)作的配套套需求，以以及當(dāng)?shù)叵M(fèi)者的消消費(fèi)習(xí)慣，，超市是容容易集聚人人氣的業(yè)態(tài)態(tài)之一，可可有效的吸吸引客流，，同時可快快速提高住住宅居住價價值。2、在做滿容容積率的情情況下，大大型超市的的面積可擴(kuò)擴(kuò)展為約8000平米，在達(dá)達(dá)到輻射周周邊10-12萬人口的要要求的同時時，也符合合商業(yè)建筑筑本身的要要求。7F大型型餐餐飲飲＋＋露露臺臺花花園園業(yè)態(tài)態(tài)規(guī)規(guī)劃劃業(yè)態(tài)態(tài)分分布布-2做滿滿容容積積率率1F2F3F4F品牌牌零零售售+中西西式式快快餐餐+大型型超超市市出出入入通通道道大型型超超市市5F健身身+美發(fā)發(fā)+美容容SPA餐飲飲兒童童培培訓(xùn)訓(xùn)+早教教中中心心+兒童童樂樂園園+兒童童主主題題零零售售大型型超超市市6F樓層業(yè)態(tài)面積（平方米）4F兒童培訓(xùn)1100早教中心800兒童樂園800兒童主題零售1500合計4200注：：1、兒兒童童培培訓(xùn)訓(xùn)，，文文化化教教育育類類業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)能能加加強(qiáng)強(qiáng)項項目目的的特特色色的的主主題題，，為為項項目目帶帶來來人人流流及及更更多多可可能能的的重重復(fù)復(fù)消消費(fèi)費(fèi)。。7F大型型餐餐飲飲＋＋露露臺臺花花園園業(yè)態(tài)態(tài)規(guī)規(guī)劃劃業(yè)態(tài)態(tài)分分布布-2做滿滿容容積積率率1F2F3F4F品牌牌零零售售+中西西式式