項目前期物業(yè)管理規(guī)劃設(shè)計階段介入工作指引

項目前期物業(yè)管理規(guī)劃設(shè)計階段介入工作指弓項目前期物業(yè)管理規(guī)劃設(shè)計階段介入工作指引提要：規(guī)劃設(shè)計評估的程序：地產(chǎn)提前 1個月向物業(yè)提由書面知會，要求物業(yè)參與莫項具體項目規(guī)劃設(shè)計的評估更多精品：總結(jié)項目前期物業(yè)管理規(guī)劃設(shè)計階段介入工作指引1規(guī)劃設(shè)計評估準(zhǔn)備規(guī)劃設(shè)計評估需要獲得的資料。報批報建文件《可行性研究報告》及批復(fù)、《詳規(guī)》及批復(fù)、項目選址意見書、《勘測定界報告》、配套條件明細(xì)資料、擴(kuò)初批復(fù)。企劃文件市場調(diào)研、產(chǎn)品定位、目標(biāo)客戶定位、目標(biāo)客戶資料。設(shè)計文件總說明、修建性詳規(guī)規(guī)劃圖、建筑〈設(shè)計說明書、設(shè)計圖紙（平面圖、立面圖、 ***圖）〉、結(jié)構(gòu)設(shè)計說明書、給水排水設(shè)計說明書、電氣設(shè)計說明書、弱電設(shè)計說明書、采暖通風(fēng)空調(diào)設(shè)計說明書、動力設(shè)計說明書、交通分析、綠化分析、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)等。地產(chǎn)需組織項目說明會，會同其所屬項目、設(shè)計、工程、營銷、物業(yè)等相關(guān)部門專題介紹項目情況并解答疑問。物業(yè)公司組織對項目宗地狀況、類似典型樓盤，周邊配套狀況，進(jìn)行實地考察。2項目評估細(xì)則。總體評估。住宅區(qū)規(guī)劃功能區(qū)分合理，居住私密性和社區(qū)交流協(xié)調(diào)。住宅區(qū)道路交通規(guī)劃合理，車流人流組織兼顧，停車位充足。建筑與自然和諧，采光、通風(fēng)充足，環(huán)境優(yōu)美。生活便利，基本生活配套齊全，由行便捷。設(shè)備、設(shè)施保障充分，水、電、煤、電信、廣播電視、電梯、污水處理等可靠完善。注重環(huán)境生態(tài)，使用環(huán)保、節(jié)能等環(huán)保材料、設(shè)備設(shè)施。安全防衛(wèi)設(shè)計完備，運(yùn)用先進(jìn)技防手段，安全及消防配置充分。智能化配置先進(jìn)，網(wǎng)絡(luò)資源充分，便于數(shù)字化小區(qū)建設(shè)。便于物業(yè)組織管理，節(jié)約管理成本。各項技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)在同類住宅區(qū)中水平領(lǐng)先分類評估安保布局a）便于安保管理區(qū)域分割，消除管理死角。b）便于安保管理視線的巡查，避免管理的盲點(diǎn)。c）人員及車輛各級由入口設(shè)置清晰，便于動態(tài)管理。d）安保設(shè)備設(shè)施配置齊全，可采取有效措施防范。e）安保技防措施完備，形成多層次的安保體系，信息匯總通暢，反應(yīng)快速（詳見智能化設(shè)備）。消防布局a）消防設(shè)備、設(shè)施配置（滅火器、消防箱、室內(nèi)（外）消防栓、消防泵、煙感、自動噴淋等）充分合理，使用可靠。b）消防車道設(shè)置合理，其位置及轉(zhuǎn)變半徑符合國家規(guī)范。c）消防登高面（場地）設(shè)置合理，具位置及面積符合國家規(guī)范。d）消防通道、門、墻、避難區(qū)設(shè)置合理，符合國家規(guī)范。交通布局a）各級道路的功能分配充分合理，有層次感，線路清晰，便于分流管理。b）主要道路和由入口人車分流，在設(shè)計和設(shè)施配置上考慮到限速要求及回車余地。c）機(jī)動車位配置充分（一般住宅不少于戶數(shù)的2：1、另加訪客車位占車位數(shù)的5%,聯(lián)排別墅等高標(biāo)準(zhǔn)住宅應(yīng)按戶數(shù)1:1，另加訪客車位占車位數(shù)的10%）。^動車位配置充分（一般住宅不少于戶數(shù)1：）,便于停放。d）有條件，宜設(shè)置地下機(jī)動車停車庫，應(yīng)符合國家規(guī)范。生活配置a）根據(jù)小區(qū)周邊（1公里范圍）市場、商業(yè)配套狀況設(shè)置充足市政、商業(yè)用房。b）一般應(yīng)考慮超市、菜市場、醫(yī)療、教育、郵政、銀行、餐飲、美容美發(fā)、建材、文化娛樂、交通等的配套服務(wù)功能。c）如住宅區(qū)設(shè)置商業(yè)配套，宜獨(dú)立集中，并事先規(guī)劃商業(yè)功能的劃分和商業(yè)經(jīng)營的配套條件，應(yīng)盡量避免產(chǎn)生干擾。如利用住宅層設(shè)置營業(yè)場所，由入口或樓梯須與住宅分開。d）如住宅區(qū)設(shè)置會所，宜獨(dú)立設(shè)計。會所面積、活動項目宜根據(jù)住宅區(qū)面積、檔次、經(jīng)營方式合理配置。例如：一般10萬平方米以上的住宅小區(qū)宜設(shè)置項目：健身、乒乓、

閱覽、兒童活動室、棋牌、桌球、多功能廳等；面積在400閱覽、兒童活動室、棋牌、桌球、多功能廳等；面積在400平方米左右，住宅區(qū)建筑面積每增加 10萬平方米會所面積增加200平方米。設(shè)備配套a）水、電、煤、電信、廣播電視、污水處理等的設(shè)計容量應(yīng)能滿足使用需要，并留有適當(dāng)擴(kuò)展余地。b）配電、水泵、電梯、中央空調(diào)的設(shè)備定型成熟可靠。c）溝、管、渠、井的設(shè)置合理，便于維護(hù)保養(yǎng)。d）公共照明、樓道照明配置合理。公共照明數(shù)量、亮度、位置合適，宜采用節(jié)能裝置。樓道照明十層以下住宅宜采用節(jié)能自熄開關(guān)，十八層以上高層住宅宜應(yīng)設(shè)疏散誘導(dǎo)照明和燈光疏散指示標(biāo)志。e）配電房、水泵房、電梯機(jī)房、中央空調(diào)機(jī)房等設(shè)備房設(shè)計應(yīng)符合國家規(guī)范。水泵房不應(yīng)設(shè)在住宅建筑內(nèi)，給水泵房內(nèi)不應(yīng)有污水管穿越，電梯并不應(yīng)緊鄰臥室，緊鄰書房及起居室時，應(yīng)采取隔音措施。智能化配置a）安保智能化一般可配置紅外線周界防越系統(tǒng)、門禁可視對講系統(tǒng)、小區(qū)巡更系統(tǒng)，電視監(jiān)控系統(tǒng)、車輛道匣管理系統(tǒng)、室內(nèi)緊急呼叫系統(tǒng)、電梯內(nèi)緊急呼叫系統(tǒng)、居家安防系統(tǒng)等，并與中央控制中心聯(lián)網(wǎng)。b）網(wǎng)絡(luò)智能化一般項目前期物業(yè)管理規(guī)劃設(shè)計階段介入工作指引提要：規(guī)劃設(shè)計評估的程序：地產(chǎn)提前1個月向物業(yè)提由書面知會，要求物業(yè)參與莫項具體項目規(guī)劃設(shè)計的評估更多精品：總結(jié)可配置社區(qū)寬帶、電子公告牌、社區(qū)物業(yè)管理網(wǎng)絡(luò)平臺、家電遠(yuǎn)程控制系統(tǒng)。c）設(shè)備管理智能化一般可配置公共照明管理系統(tǒng)、停車庫管理系統(tǒng)、電梯運(yùn)行狀態(tài)管理系統(tǒng)、消防管理系統(tǒng)、配電及給排水管理系統(tǒng)、家庭表具管理系統(tǒng)、煤氣泄漏報警系統(tǒng)、緊急廣播系統(tǒng)等，并與中央控制中心聯(lián)網(wǎng)。d）中央控制中心位置宜設(shè)于管理部內(nèi)，或與管理部相鄰相近，布線系統(tǒng)應(yīng)分考慮與中央控制中心的距離和由此造成的信號衰減。e）智能化設(shè)備和技術(shù)應(yīng)考慮技術(shù)先進(jìn)性、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)化、網(wǎng)絡(luò)開放性、系統(tǒng)可靠性及可擴(kuò)性，采用成熟產(chǎn)品。房屋單體a）屋面應(yīng)充分考慮到防水及隔熱效果，可上人屋面及屋頂花園滿足其特殊要求。b）墻體應(yīng)充分考慮到防水、隔熱、隔音效果。c）樓板厚度與隔音符合國家規(guī)范。d）住宅分戶門宜采用統(tǒng)一制作的安全防衛(wèi)門。e）住宅外窗應(yīng)考慮開啟方便，尺度（安裝空調(diào)要求）隔音防水效果好，不宜近距離直接面對其他住戶的門窗。f）廚房設(shè)計應(yīng)遵循洗、切、炒流線，操作面長度宜在2-3米，燃?xì)鉄崴魑恢煤侠?，灶宜避開窗口設(shè)置。g）衛(wèi)生間不應(yīng)直接開向起居房，餐廳或廚房不應(yīng)布置在下屋住戶廚房、臥室、起居房和餐廳上層，有上下水的潔具宜盡量避開臥室墻面布置。h）廚房、衛(wèi)生間隔樓板及墻身應(yīng)充分考慮防水隔聲設(shè)置，地漏位置合理，便于檢修。i）管道、管線布局合理、互不干擾碰撞，尺寸符合國家規(guī)范，管道井檢修孔應(yīng)設(shè)置合理，便于檢修。j）宜采用垂直煙道，斷面尺寸充分（一般不少于250mm）,應(yīng)有防止油煙回流和串煙措施。由屋頂口高度適中，高層宜安裝無動力風(fēng)帽。k）底層地坪應(yīng)充分考慮防潮措施。1）房型設(shè)計應(yīng)考慮生活習(xí)慣，不宜引起裝修時的大改動（敲墻、再次分隔等）。m）有上部屋面陽臺或管道可直接下至下一層屋面（陽臺）時，應(yīng)考慮防盜措施。n）陽臺欄桿或欄板高度合理（一般不少于），宜采用垂直桿件，桿件距小于，防止兒童攀爬。室內(nèi)配置a）室內(nèi)空調(diào)機(jī)位設(shè)置合理，應(yīng)與家具布置一并考慮。臥室內(nèi)宜避免對床直吹。b）室外空調(diào)機(jī)位應(yīng)考慮外墻美觀、設(shè)置統(tǒng)一機(jī)座、安全隱蔽。c）室外空調(diào)機(jī)位應(yīng)考慮安裝及維修便利。距離過近而對吹的室外機(jī)應(yīng)相互錯開，與鄰套住宅機(jī)座相鄰時，應(yīng)采取安全隔離措施。d）空調(diào)機(jī)冷凝水和隔霜水應(yīng)設(shè)專管排放，或接入陽臺排水系統(tǒng)。e）室內(nèi)空調(diào)洞位置合理，應(yīng)靠近室內(nèi)機(jī)位，管中應(yīng)距地米左右，向外傾斜10度左右。f）當(dāng)戶型或廳房過大時，應(yīng)考慮柜式空調(diào)的要求。g）如使用小型中央空調(diào)，層高應(yīng)大于，并留有室外機(jī)位置。h）室內(nèi)各類插座、開關(guān)位置合理，應(yīng)與家俱布置和使用習(xí)慣一并考慮。配電箱配由回路設(shè)計分配合理。i）電視、信息（電話和數(shù)據(jù)）插座宜在主臥、起居、書房分別設(shè)置，且不宜并行設(shè)置。j）聯(lián)排別墅及躍層宜在二層設(shè)置進(jìn)戶對講。k）高檔住宅宜考慮居家安防系統(tǒng)的配置及擴(kuò)展功能。綠化配置a）綠化布局合理，喬木、灌木、花、草的配置層次豐富，數(shù)量品種充足，造型優(yōu)美b）綠化率、集中綠地率設(shè)置合理，分布均衡，集中綠地位置適中，便于人流自然匯聚。c）綠化品種適宜當(dāng)?shù)貧夂驐l件，以變色觀葉植物為主，茂盛期長，成活率高，抗病蟲性好。d）綠化品種便于養(yǎng)護(hù)，養(yǎng)護(hù)成本節(jié)約。e）綠化布局不遮擋住宅采光，便于人行通行，宜考慮行走習(xí)慣。f）綠化品種宜無污染，兼具吸收有害污染功能（如尾氣）。g）主干道兩側(cè)及集中綠地宜有大型樹木。景觀配置a）景觀裝飾布局合理，宜處于相對而言7寸人流集中的區(qū)域。b）采用水景應(yīng)考慮水系的水質(zhì)、清理、保潔、排泄、補(bǔ)充、養(yǎng)護(hù)。c）水系岸床設(shè)計應(yīng)考慮防滲漏效果。d）不宜在小區(qū)內(nèi)設(shè)置深度超過1米的水系，并有防護(hù)或警示。如利用自然河道水系超過米，，還應(yīng)配置相應(yīng)的救生設(shè)備、設(shè)施。e）景觀裝飾應(yīng)便于清潔、養(yǎng)護(hù)，宜采用牢度較高、不易污染、損壞、變型、破舊的材料。f）泛光照明不影響住戶，不造成光污染。公共空間a）應(yīng)充分考慮雨水排泄能力的設(shè)計，避免排泄不暢通b）宜設(shè)置可開展社區(qū)活動的集中場所及避難場所。c）公共活動區(qū)域分布合理、均衡，位置適中，并盡量減少對住戶的影響。d）綠化及保潔用水取水口設(shè)置合理（一般距離不大于150m）。e）各類表具、表箱設(shè)置合理，便于查看、收發(fā)。樓道內(nèi)應(yīng)設(shè)置公告欄，宜預(yù)留牛奶箱，休閑椅位置，室外信報箱應(yīng)有防雨措施。f）樓宇入口處及公共場所宜考慮殘障人員由入，宜設(shè)置無障礙通道和設(shè)施。g）公共空間的道路、踏步、坡道應(yīng)考慮老人、小孩等行動不便人員，宜設(shè)置相應(yīng)保護(hù)措施。h）高層住宅通至屋頂平臺宜為普通玻璃門。i）樓道、樓梯、過道便于家具搬運(yùn)、人員不易碰撞。生態(tài)環(huán)保a）住宅區(qū)內(nèi)無污染環(huán)境的生產(chǎn)性經(jīng)營性項目。b）住宅區(qū)內(nèi)污水處理排放符合國家規(guī)范。c）住宅區(qū)內(nèi)無各類污染源。d）周邊應(yīng)無直接或間接嚴(yán)重影響住戶的污染源。e）宜采用對太陽能、雨水、綠化枝葉等的再次利用技術(shù)。f）垃圾收集宜采用有害、有機(jī)、無機(jī)的分類收集，宜采用垃圾壓縮或生化技術(shù)處理。g）垃圾房及變電房、煤氣調(diào)壓站或其他信號發(fā)射裝置應(yīng)選擇隱蔽位置，盡量不影響住戶及環(huán)境。h）宜在住宅區(qū)內(nèi)形成自然生態(tài)鏈。項目前期物業(yè)管理規(guī)劃設(shè)計階段介入工作指引提要：規(guī)劃設(shè)計評估的程序：地產(chǎn)提前 1個月向物業(yè)提由書面知會，要求物業(yè)參與莫項具體項目規(guī)劃設(shè)計的評估更多精品：總結(jié)管理用房a）物業(yè)管理處管理中心功能：經(jīng)理室、接待區(qū)、資料室、辦公區(qū)、會議室、衛(wèi)生問、中央監(jiān)控。作業(yè)用房功能：保安值勤室、用具房、維修清潔綠化工具房、員工休息室、員工生活用房?？偯娣e：根據(jù)住宅區(qū)管理面積和功能配置。（各地法規(guī)要求不一樣）一般：管理部用房面積=住宅區(qū)總建筑面積/位置：住宅區(qū)中央，底層，管理本部及各作業(yè)面相對集中。b）業(yè)委會、居委會（根據(jù)當(dāng)?shù)卣撸┕δ埽恨k公室、資料室、會議室、接待室面積：根據(jù)具體情況而定位置：和管理部相對接近，業(yè)委會與居委會可聯(lián)合設(shè)置于一處新材料、新技術(shù)a）應(yīng)盡量采用較為成熟并有先例的新材料、新技術(shù)。b）試驗性新材料、新技術(shù)應(yīng)充分論證，先行試點(diǎn)。c）采用新材料、新技術(shù)應(yīng)預(yù)留充足備品備件。d）采用新材料、新技術(shù)應(yīng)充分考慮今后的維修養(yǎng)護(hù)便利及成本。管理成本測算a）對規(guī)劃應(yīng)充分測算今后產(chǎn)生的管理成本。b）管理成本應(yīng)與市場上類似住宅接近，如因規(guī)劃設(shè)計原因造成差距過大，應(yīng)知會地產(chǎn)共同協(xié)商，相應(yīng)改進(jìn)規(guī)劃、設(shè)計。與相似典型項目的比較a）相似點(diǎn)b）差異點(diǎn)c）優(yōu)勢d）劣勢e）改進(jìn)建議3規(guī)劃設(shè)計評估的程序：地產(chǎn)提前1個月向物業(yè)提由書面知會，要求物業(yè)參與莫項具體項目規(guī)劃設(shè)計的評估，并提供評估報告。物業(yè)接到書面知會后，于3日內(nèi)回復(fù)，由相關(guān)部門牽頭組成評估小組，并向地產(chǎn)提交評估所需的開發(fā)資料目錄。地產(chǎn)接到資料目錄后3日內(nèi)向物業(yè)提供具體資料，對不能提供的資料，書面知會物業(yè)，并于一周內(nèi)組織所屬項目、設(shè)計、工程、營銷等部門召開項目說明會，介紹項目情況并解答疑問。物業(yè)接到開發(fā)資料后一周內(nèi)，組織評估小組研究，完成項目及類似典型項目的實地考察。評估小組根據(jù)開發(fā)資料中針對項目評估細(xì)則所列內(nèi)容，及項目說明會、實地考察情況，于一周內(nèi)詳細(xì)編寫完成《項目規(guī)劃設(shè)計評估報告》，并提交物業(yè)相關(guān)部門。物業(yè)相關(guān)部門在評估小組提交報告 3日內(nèi)，組織公司評審組對《項目規(guī)劃設(shè)計評估報告》進(jìn)行評審。評估小組根據(jù)物業(yè)公司評審會議的