廣州市荔灣區(qū)HR-3地塊價(jià)值分析報(bào)告課件

廣州市荔灣區(qū)HR-3地塊價(jià)值分析報(bào)告營銷管理部2015年11月廣州市荔灣區(qū)HR-3地塊價(jià)值一、項(xiàng)目概況一、項(xiàng)目概況本案項(xiàng)目區(qū)位項(xiàng)目位于廣州主城區(qū)——荔灣區(qū)。本案項(xiàng)目區(qū)位項(xiàng)目位于廣州主城區(qū)——荔灣區(qū)。區(qū)域概況位處寶華路與長壽西路交匯東南。本案區(qū)域概況位處寶華路與長壽西路交匯東南。本案區(qū)域交通位處城市主干道旁，臨近地鐵口，交通便利，昭示性強(qiáng)。本案區(qū)域交通位處城市主干道旁，臨近地鐵口，交通便利，昭示性強(qiáng)。本項(xiàng)目四至周邊以百貨商場，零售業(yè)為主，臨近上下九步行街，東邊為文昌閣、西至百佳超市、北邊為荔灣區(qū)中醫(yī)院，周邊配套齊全，商業(yè)繁榮，生活便利，區(qū)域位置為項(xiàng)目核心價(jià)值所在。本案項(xiàng)目四至周邊以百貨商場，零售業(yè)為主，臨近上下九步行街，東邊為地塊特性1、項(xiàng)目地為破舊私人房且周邊多為兩-三層私房、一拖二、一拖三臨街商鋪；2、臨路面寬闊，進(jìn)深足夠；體量偏大、東向有曲尺位；3、周邊商業(yè)繁榮、人流量和車流絡(luò)繹不絕。地塊特性1、項(xiàng)目地為破舊私人房且周邊多為兩-三層私房、一拖二地塊概況地塊簡介：HR-3地塊是廣州地鐵一號線長壽西路站上蓋，位于廣州市荔灣區(qū)寶華路以東，長壽西路以南地段。地塊占地面積18616平方米，建筑紅線面積16313平方米，是當(dāng)前廣州市內(nèi)少有的具備開發(fā)條件的大型地鐵上蓋物業(yè)。地塊概況地塊簡介：HR-3地塊是廣州地鐵一號線長壽西路站上蓋項(xiàng)目價(jià)值點(diǎn)分析1、稀缺資源和區(qū)位優(yōu)勢，位處廣州核心中部、項(xiàng)目地處廣州市老城區(qū)傳統(tǒng)商業(yè)旺毗鄰上下九步行街和十三行商圈、地鐵一號線長壽西路站上蓋，地理位置優(yōu)越，交通網(wǎng)發(fā)達(dá)，是目前廣州市中心城區(qū)難得的優(yōu)質(zhì)地塊；2、區(qū)域知名市場云集，沉淀約三十年商業(yè)底蘊(yùn)，本項(xiàng)目周邊配套成熟、交通便利、商住皆宜，目前周邊房產(chǎn)售價(jià)已達(dá)每平方米3萬元以上；3、項(xiàng)目昭示性好，地塊面寬長達(dá)300米，臨街商業(yè)價(jià)值突顯。優(yōu)勢項(xiàng)目價(jià)值點(diǎn)分析1、稀缺資源和區(qū)位優(yōu)勢，位處廣州核心中部、項(xiàng)目項(xiàng)目價(jià)值點(diǎn)分析1、項(xiàng)目周邊臟、亂、雜，不利于開發(fā)和施工；2、寶華路是一條單行道;3、周邊商業(yè)也飽和，競爭大；4、拆遷是個(gè)大問題：拆遷費(fèi)和安置費(fèi)金額龐大，開發(fā)的成本高。劣勢項(xiàng)目價(jià)值點(diǎn)分析1、項(xiàng)目周邊臟、亂、雜，不利于開發(fā)和施工；劣勢二、市場層面二、市場層面土地市場概況1、從2014年10月開始荔灣區(qū)土地市場已無土地出讓和成交；2、2015年土地供應(yīng)量持續(xù)走低，因與政府推地計(jì)劃有關(guān)，存在捂地惜售的可能，市場往后呈現(xiàn)明顯的供不應(yīng)求，特別目標(biāo)地塊周邊更為明顯。3、近兩年目標(biāo)地塊周邊沒有一塊地塊招、拍、掛，因此項(xiàng)目無競爭對手，具有一定開發(fā)價(jià)值。土地市場概況1、從2014年10月開始荔灣區(qū)土地市場已無土商住市場1、城市化發(fā)展、商服核心帶的推進(jìn)，以及軌道交通的建設(shè)和產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型，市區(qū)高端盤的熱銷，都給廣州房地產(chǎn)市場帶來強(qiáng)大推動力；2、商品住宅價(jià)格和商業(yè)用房價(jià)格持續(xù)走高；3、隨著該區(qū)供應(yīng)的減少，銷售價(jià)格在近半年來一直圍繞35000元/㎡。商住市場1、城市化發(fā)展、商服核心帶的推進(jìn)，以及軌道交通的建設(shè)區(qū)域在售樓盤區(qū)域住宅樓盤較少，半徑3.5公里范圍內(nèi)僅5個(gè)在售項(xiàng)目珠光、御景壹號在售本案區(qū)域在售樓盤區(qū)域住宅樓盤較少，半徑3.5公里范圍內(nèi)僅5個(gè)在售區(qū)域在售住宅簡述項(xiàng)目名稱占地面積(㎡)建筑面積(㎡)容積率主力戶型當(dāng)期均價(jià)（元/㎡）裝修標(biāo)準(zhǔn)當(dāng)期開盤當(dāng)期貨量(套)銷售率廣物、龍津世家4362357708.2兩房兩廳三房兩廳37000精裝2015年6月14059%珠光、御景壹號2615077000002。69四房兩廳55000豪裝2015年8月19023%區(qū)域在售項(xiàng)目名稱占地面積(㎡)建筑面積(㎡)容積率主力戶型當(dāng)項(xiàng)目規(guī)模比較區(qū)域2個(gè)住宅樓盤（不含項(xiàng)目）僅御景壹號占地26萬㎡，其它項(xiàng)目規(guī)模均偏小區(qū)域在售住宅樓盤占地面積一大一?。河耙继栒嫉孛娣e在26萬㎡以上龍津世家占地只有0.43萬㎡項(xiàng)目占地面積在區(qū)域處中等偏上水平，就住宅而言，具有規(guī)模效應(yīng)。項(xiàng)目規(guī)模區(qū)域2個(gè)住宅樓盤（不含項(xiàng)目）僅御景壹號占地26萬㎡，區(qū)域個(gè)盤均價(jià)比較區(qū)域內(nèi)在售住宅均價(jià)高于荔灣區(qū)均價(jià)，住宅價(jià)格因?yàn)榈囟翁厥庑杂休^大保值空間本區(qū)域在售樓盤均價(jià)45000元/㎡，比荔灣區(qū)均價(jià)（2014年5月-2015年7月）高62%隨著住宅市場逐步回暖，本區(qū)域住宅價(jià)格將繼續(xù)穩(wěn)步上揚(yáng)區(qū)域個(gè)盤區(qū)域內(nèi)在售住宅均價(jià)高于荔灣區(qū)均價(jià)，住宅價(jià)格因?yàn)榈囟翁仡A(yù)計(jì)新增住宅體量根據(jù)區(qū)域內(nèi)招拍掛情況分析預(yù)計(jì)預(yù)計(jì)未來三年內(nèi)周邊沒有同類型商住項(xiàng)目供應(yīng)（不含本案）預(yù)計(jì)新增根據(jù)區(qū)域內(nèi)招拍掛情況分析預(yù)計(jì)預(yù)計(jì)未來三年內(nèi)周邊沒有同商業(yè)市場解決思路

從宏觀、中觀、微觀三個(gè)層面對項(xiàng)目可行性尋求支撐因素宏觀層面中觀層面微觀層面

宏觀背景對項(xiàng)目支持宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展區(qū)域整體規(guī)劃房地產(chǎn)市場對項(xiàng)目支持整體市場發(fā)展趨勢土地市場供應(yīng)情況

各物業(yè)市場對項(xiàng)目支持住宅市場商業(yè)市場商業(yè)市場解決思路宏觀層面中觀層面微觀層面宏觀背景對項(xiàng)目支廣州市商圈劃分廣州商業(yè)市場可劃分三大商圈，除上下九以及北京路商圈為傳統(tǒng)商業(yè)外，天河城商圈為依托集中商業(yè)發(fā)展北京路商圈：廣百百貨、光明廣場、名盛廣場、北京路步行街四大商業(yè)體使區(qū)域顯露出商圈格局，以輻射廣州市場為目標(biāo)使其有成為佛山核心商圈天河城商圈：作為廣州的CBD，于1995年起步，隨著公建配套的完善、品牌開發(fā)商的進(jìn)駐，歷經(jīng)20年終于形成以集中商業(yè)發(fā)展的商圈上下九商圈：以上下九路步行街為核心，向周邊輻射，商業(yè)模式以傳統(tǒng)街鋪為主，大型集中商業(yè)有恒寶廣場等廣州市商圈廣州商業(yè)市場可劃分三大商圈，除上下九以及北京路商圈商業(yè)經(jīng)營現(xiàn)狀舊荔灣區(qū)零售商業(yè)面積63萬㎡，是否過量，能否承載？在長約2公里的上下九路以及沿線已經(jīng)布局了極多臨街商鋪，商業(yè)面積已經(jīng)達(dá)到100萬平方米；其中，零售商業(yè)面積至少超過63萬平方米，是目前廣州商業(yè)第三密集的區(qū)域。商業(yè)經(jīng)營現(xiàn)狀舊荔灣區(qū)零售商業(yè)面積63萬㎡，是否過量，能否承載區(qū)域商業(yè)分布區(qū)域商業(yè)以零售為主，經(jīng)營方向?yàn)榘儇?、玉器、為大方向零售百貨零售百貨玉器批發(fā)區(qū)域商業(yè)分布區(qū)域商業(yè)以零售為主，經(jīng)營方向?yàn)榘儇?、玉器、為大方區(qū)域商業(yè)體量區(qū)域暫無商業(yè)項(xiàng)目在建區(qū)域商業(yè)體量區(qū)域暫無商業(yè)項(xiàng)目在建區(qū)域商業(yè)租金水平主要租金范圍在600—1500元/㎡，恒寶廣場、寶華路街鋪、上下九街鋪?zhàn)饨馂閰^(qū)域最高上下九步行街街鋪3005006008001000200東急天地寶華路街鋪恒寶廣場十浦名都東都國際美食街租金（元/平米·月）150012002000區(qū)域商業(yè)主要租金范圍在600—1500元/㎡，恒寶廣場、寶區(qū)域商鋪面積區(qū)間主要面積范圍在10—40㎡，上下九街鋪面積區(qū)間最大20406080商鋪面積（㎡）100恒寶廣場十浦名都東都國際美食街東急天地寶華路街鋪上下九步行街街鋪10150200區(qū)域商鋪主要面積范圍在10—40㎡，上下九街鋪面積區(qū)間最大2微觀小結(jié)解決思路

宏觀層面中觀層面微觀層面住宅市場商業(yè)市場價(jià)格仍有上升空間未來市場供不應(yīng)求預(yù)計(jì)未來5年區(qū)域商業(yè)供應(yīng)平穩(wěn)競爭有限前景樂觀全市供應(yīng)嚴(yán)重不均，舊荔灣區(qū)域明顯不足區(qū)域存在供需矛盾住宅市場樂觀，商業(yè)市場供需不足，微觀小結(jié)解決思路宏觀層面中觀層面微觀層面住宅市場商業(yè)市場價(jià)報(bào)告目錄2.0項(xiàng)目可行性支持因素分析

3.0物業(yè)發(fā)展可行性研判1.0研究背景及核心問題提煉報(bào)告目錄2.0項(xiàng)目可行性支持因素分析3.0物業(yè)發(fā)展物業(yè)發(fā)展評判思路1.地塊適應(yīng)性根據(jù)項(xiàng)目區(qū)位條件判定土地增值價(jià)值根據(jù)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)、地塊限制條件，

得出物業(yè)合理布局方向2.市場競爭環(huán)境通過各物業(yè)市場的競爭現(xiàn)狀、需求分析及后續(xù)競爭預(yù)測，初步判斷各類物業(yè)發(fā)展前景3.物業(yè)互動影響考慮各物業(yè)之間的有機(jī)聯(lián)系，選擇最優(yōu)組合方案4.資產(chǎn)處理靈活性考慮各物業(yè)的變現(xiàn)能力，選擇有利于企業(yè)現(xiàn)金合理回籠的方案物業(yè)發(fā)展1.地塊適應(yīng)性2.市場競爭環(huán)境3.物業(yè)互動影響4.資評判標(biāo)準(zhǔn)評判標(biāo)準(zhǔn)量化指標(biāo)權(quán)重地塊適應(yīng)性區(qū)位、交通、配套、區(qū)域規(guī)劃、項(xiàng)目用地

條件、住宅氛圍、商業(yè)氛圍、商務(wù)氛圍40%市場競爭環(huán)境市場現(xiàn)狀、未來競爭、政策風(fēng)險(xiǎn)30%物業(yè)互動影響物業(yè)優(yōu)化、溢價(jià)能力20%資產(chǎn)處理靈活性變現(xiàn)靈活性10%合計(jì)

100%評判標(biāo)準(zhǔn)評判標(biāo)準(zhǔn)量化指標(biāo)權(quán)重地塊適應(yīng)性區(qū)位、交通評分標(biāo)準(zhǔn)評分標(biāo)準(zhǔn)5分4分3分2分1分地塊適應(yīng)性非常適合完全無影響比較適合影響較小一般有一定影響不太適合有較大影響不適合發(fā)展影響很大評分標(biāo)準(zhǔn)10分8分6分4分2分市場競爭環(huán)境基本無壓力競爭壓力較小有一定壓力競爭壓力較大陷入激烈競爭物業(yè)互動影響正面影響很強(qiáng)負(fù)面影響輕微正面影響較強(qiáng)負(fù)面影響較少正負(fù)影響均衡正面影響較小負(fù)面影響較大正面影響輕微負(fù)面影響明顯資產(chǎn)處理靈活性快速消化變現(xiàn)靈活消化較快變現(xiàn)較靈活消化速度一般變現(xiàn)靈活一般消化速度較慢變現(xiàn)靈活較差消化速度很慢變現(xiàn)靈活很差評分標(biāo)準(zhǔn)評分標(biāo)準(zhǔn)5分4分3分2分1分地塊非常適合比較適合一般適應(yīng)性分析契合度住宅零售商業(yè)專業(yè)市場街鋪區(qū)位5535交通5555配套5555區(qū)域規(guī)劃4335項(xiàng)目用地條件4445住宅氛圍5555商業(yè)氛圍5445商務(wù)氛圍2222合計(jì)35332637從區(qū)位、交通、配套、區(qū)域規(guī)劃、項(xiàng)目用地條件、物業(yè)氛圍等8方面，對地塊可發(fā)展的物業(yè)類型進(jìn)行適應(yīng)性的初步判斷。適應(yīng)性分析契合度住宅零售商業(yè)專業(yè)市場街鋪區(qū)位5535交通55市場競爭環(huán)境分析綜合考慮市場現(xiàn)狀、未來競爭等因素，對市場競爭環(huán)境進(jìn)行評價(jià)市場現(xiàn)狀住宅：供應(yīng)情況、成交情況、價(jià)格水平零售商業(yè)、專業(yè)市場、商鋪：供應(yīng)情況、空置率、價(jià)格水平未來競爭在售項(xiàng)目待售部分待售項(xiàng)目后續(xù)土地供應(yīng)（招拍掛地塊及三舊改造地塊）契合度住宅零售商業(yè)專業(yè)市場街鋪市場現(xiàn)狀108710未來競爭1010710政策風(fēng)險(xiǎn)66810合計(jì)26242230市場競爭綜合考慮市場現(xiàn)狀、未來競爭等因素，對市場競爭環(huán)境進(jìn)行物業(yè)互動影響分析契合度住宅零售商業(yè)專業(yè)市場街鋪物業(yè)優(yōu)化88710溢價(jià)能力8468合計(jì)16121318契合度住宅零售商業(yè)專業(yè)市場街鋪說明可以為住戶、整個(gè)大廣州客戶提供消費(fèi)人群為住宅、寫字樓、酒店、游客提供

配套，幫助住宅溢價(jià)；影響住宅私密性物業(yè)互動契合度住宅零售商業(yè)專業(yè)市場街鋪物業(yè)優(yōu)化88710溢價(jià)資產(chǎn)處理靈活性契合度住宅零售商業(yè)專業(yè)市場商鋪資產(chǎn)處理靈活性108810合計(jì)108810契合度住宅專業(yè)市場商鋪零售商業(yè)說明變現(xiàn)靈活，資金快速回籠若要打造零售商業(yè)，不建議分割出售資產(chǎn)處理契合度住宅零售商業(yè)專業(yè)市場商鋪資產(chǎn)處理108810合物業(yè)發(fā)展初判契合度住宅零售商業(yè)專業(yè)市場街鋪地塊適應(yīng)性35332637市場競爭環(huán)境26242230物業(yè)互動影響16121318資產(chǎn)處理靈活性108810合計(jì)87776995物業(yè)發(fā)展初判(星級越高越適合發(fā)展)★★★★★★★★★★★★★★★★★適宜發(fā)展物業(yè)可考慮發(fā)展物業(yè)首選住宅、零售商業(yè)、街鋪；次選專業(yè)市場物業(yè)發(fā)展初判契合度住宅零售商業(yè)專業(yè)市場街鋪地塊適應(yīng)性3533物業(yè)發(fā)展初判適宜開發(fā)物業(yè)可考慮開發(fā)物業(yè)住宅商鋪零售商業(yè)專業(yè)市場根據(jù)以上分析，地塊可發(fā)展物業(yè)判斷如下：在作出物業(yè)發(fā)展的最終研判前,我們必須清晰兩個(gè)問題:1、項(xiàng)目商住面積比為60%：40%，此商業(yè)體量是否合理？2、如項(xiàng)目無法承載此商業(yè)體量，應(yīng)如何調(diào)整和優(yōu)化？測算項(xiàng)目可承載商業(yè)體量的額度調(diào)整和優(yōu)化本案適宜、可考慮開發(fā)物業(yè)的比例物業(yè)發(fā)展初判適宜開發(fā)物業(yè)可考慮開發(fā)物業(yè)住宅專業(yè)市場根據(jù)以上分物業(yè)發(fā)展判定裙樓塔樓商場商業(yè)臨街鋪?zhàn)≌?/p>

結(jié)論：從居住的角度看，地塊內(nèi)部綜合環(huán)境較優(yōu)于，我們將住宅定為剛需性產(chǎn)品以及改善型產(chǎn)品；在地塊外部布置配套型商業(yè)，對其他發(fā)展物業(yè)起優(yōu)化作用；因項(xiàng)目直通地鐵口，可考慮機(jī)械停車位建設(shè)，以增加地下室商業(yè)面積；如可行，則車位集中在三四五層裙樓劃分。物業(yè)發(fā)展判定裙樓塔樓商場住宅結(jié)論：容積率設(shè)定思路市場類似項(xiàng)目容積率初步財(cái)務(wù)測算容積率框定測算范圍：5.94參考項(xiàng)目占地面積容積率廣物、龍津世家0.43萬平方米8.2物業(yè)檔次容積率設(shè)定思路市場類似項(xiàng)目容積率初步財(cái)務(wù)測算容積率框定測算范地塊現(xiàn)狀目前HR-3地塊臨街已拆遷部分約5000平方米已用于地鐵出口和臨時(shí)商鋪，根據(jù)最新拆遷公司摸查報(bào)告顯示：尚有約3.2673萬平方米建筑面積待拆除，其中公房面積6895平方米，其余為私有產(chǎn)權(quán)，多為2-3層的低密度住宅，住戶約３００余戶。根據(jù)入戶調(diào)查，有意愿回遷戶約占總戶數(shù)的７０％，約３０％愿意棄產(chǎn)。本地塊拆遷將以地鐵公司的名義進(jìn)行，項(xiàng)目公司提供拆遷資金。地塊現(xiàn)狀目前HR-3地塊臨街已拆遷部分約5000平方米已用于方案基礎(chǔ)數(shù)據(jù)設(shè)定投資測算經(jīng)濟(jì)指標(biāo)序號經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)長壽路HR-3地塊(寶華路以東、長壽西路以南）單位1用地面積16313.00㎡2容積率5.94按照最后一次報(bào)批保守估算3建筑密度35%4綠化率30%5總建筑面積121,899㎡6計(jì)容建筑面積96,899㎡6.1其中住宅面積(70%)67,829㎡6.2商業(yè)面積(12%)11,941㎡6.3車場面積(18%)17,129㎡7地下室面積（補(bǔ)地價(jià)做商業(yè)計(jì)算）25,000㎡8機(jī)動停車位775個(gè)8.1其中三、四、五層停車位571個(gè)8.2地面停車位204個(gè)備注1、轉(zhuǎn)換層面積=地下車位數(shù)量X30㎡/個(gè)計(jì)算，地下車位數(shù)量按計(jì)容面積0.8個(gè)/100㎡計(jì)算2、如以樓上三、四、五層作為車位數(shù)量嚴(yán)重不足，路面停車位必須增加機(jī)械車位以滿足規(guī)劃需求3、地下室面積對項(xiàng)目的內(nèi)部收益率敏感度極高，如與容積率關(guān)聯(lián)，則無法測算出最高內(nèi)部收益率下的容積率，故本案按常規(guī)設(shè)定容積中值（5.94）時(shí)的地下室面積為固定值，不因容積率的變化而變化。方案基礎(chǔ)數(shù)據(jù)設(shè)定投資測算經(jīng)濟(jì)指標(biāo)序號經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)長壽路HR-方案投資測算投資測算開發(fā)成本構(gòu)成序號項(xiàng)目造價(jià)(元)計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)備注1拆遷成本

759,040,000

23,001按照3.3萬平方米拆遷面積住宅加商業(yè)70%回遷，30%棄產(chǎn)拉平均計(jì)算，包含地鐵前期代墊拆遷費(fèi)用1.1棄產(chǎn)成本

450,000,000

45,455住宅按照35000元/㎡、商鋪按照200000元/㎡計(jì)算1.2回遷臨時(shí)安置成本

131,040,000

5,672住宅按照80元/㎡/月、商鋪按照500元/㎡/月計(jì)算1.3地鐵代墊拆遷成本

178,000,000

2土地成本

800,000,000

6,563按計(jì)容建筑面積計(jì)算(未含契稅)2.1地上面積

300,000,000

3,096按計(jì)容建筑面積計(jì)算(未含契稅)2.2地下面積

500,000,000

20,000按商業(yè)計(jì)容建筑面積計(jì)算（未含契稅）3前期工程費(fèi)

20,113,335

165按總建筑面積(含地下室)計(jì)算3.1勘察、設(shè)計(jì)費(fèi)

9,751,920

80按總建筑面積(含地下室)計(jì)算3.2三通一平工程費(fèi)

8,532,930

70按總建筑面積(含地下室)計(jì)算3.3其他前期費(fèi)

1,828,485

15按總建筑面積(含地下室)計(jì)算4基礎(chǔ)\配套設(shè)施費(fèi)

18,284,850

150按總建筑面積(含地下室)計(jì)算5建筑+安裝工程

659,495,000

5,410按總建筑面積(含地下室)計(jì)算5.1住宅

339,145,000

5,000

5.2商業(yè)

145,350,000

5,000

5.3地下室

175,000,000

7,000

6開發(fā)期稅費(fèi)

12,189,900

100按總建筑面積(含地下室)計(jì)算

建造成本

1,510,083,085

12,388按總建筑面積(含地下室)計(jì)算方案投資測算投資測算開發(fā)成本構(gòu)成序號項(xiàng)目造價(jià)(元)計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)備方案投資測算投資測算7企業(yè)管理費(fèi)

30,201,6622%開發(fā)成本×2%8不可預(yù)見費(fèi)

46,208,5423%2~7項(xiàng)之和×3%（未含土地增值費(fèi)用）9銷售費(fèi)用

140,988,0003%按可銷售總金額計(jì)算10財(cái)務(wù)費(fèi)用

103,648,8776%2~9項(xiàng)之和×6%11銷售利潤稅

885,816,00018%按照銷售總額計(jì)算

項(xiàng)目總投資

2,590,170,166

21,248按總建筑面積(含地下室)計(jì)算備注：1、建安成本：參考萬科、信業(yè)、敏捷等公司在珠三角項(xiàng)目的標(biāo)準(zhǔn)方案投資測算投資測算7企業(yè)管理費(fèi)30,201,6方案銷售測算投資測算各物業(yè)售價(jià)設(shè)定銷售物業(yè)銷售面積/個(gè)銷售單價(jià)銷售金額（萬元）住宅4682938000177950商鋪3452884375291330其中首層鋪371415000055710二層鋪58144500026163負(fù)一層鋪1250090000112500負(fù)二層鋪125005250065625車位57140000022840合計(jì)81357

492120備注1\區(qū)域內(nèi)街鋪加首層鋪均價(jià)約150000元/㎡，二層鋪價(jià)約為首層鋪30%，負(fù)一層鋪價(jià)約為首層鋪60%，負(fù)二層鋪價(jià)約為首層鋪35%；2\區(qū)域內(nèi)10年內(nèi)二手電梯樓均價(jià)約3萬-3.5萬元/㎡，估本項(xiàng)目估算售價(jià)為保守售價(jià)3\三、四、五層車位按100%（住宅+商業(yè)面積比）可售計(jì)算，40萬元/個(gè)折價(jià)計(jì)算收入方案銷售測算投資測算各物業(yè)售價(jià)設(shè)定銷售物業(yè)銷售面積/個(gè)銷售單方案收益比測算投資測算投資測算指標(biāo)匯總項(xiàng)目數(shù)值單位或備注凈用地面積16313㎡容積率5.9

計(jì)容積率建筑面積96899㎡開發(fā)總投資259017萬元綜合單方造價(jià)（包含拆遷連地下室補(bǔ)地價(jià)）21248元/㎡其中：土地成本80000萬元前期開發(fā)費(fèi)2011萬元基礎(chǔ)\配套設(shè)施費(fèi)1828萬元建筑+安裝工程65950萬元開發(fā)期稅費(fèi)1219萬元企業(yè)管理費(fèi)3020萬元不可預(yù)見費(fèi)4621萬元銷售費(fèi)用14099萬元財(cái)務(wù)費(fèi)用10365萬元銷售總收入492120萬元其中：住宅177950萬元商鋪291330萬元車位22840萬元稅前利潤233103萬元銷售利潤稅88581萬元稅后凈利潤144522萬元投資回報(bào)率55.80%方案收益比測算投資測算投資測算指標(biāo)匯總項(xiàng)目數(shù)值單位或備注凈用動態(tài)分析投資測算7.0容積率動態(tài)指標(biāo)匯總項(xiàng)目數(shù)值單位或備注凈用地面積16313㎡容積率7.0

計(jì)容積率建筑面積114191㎡開發(fā)總投資275013萬元綜合單方造價(jià)（包含拆遷連地下室補(bǔ)地價(jià)）19758元/㎡其中：土地成本85000萬元前期開發(fā)費(fèi)2297萬元基礎(chǔ)\配套設(shè)施費(fèi)2088萬元建筑+安裝工程74596萬元開發(fā)期稅費(fèi)1392萬元企業(yè)管理費(fèi)3307萬元不可預(yù)見費(fèi)5060萬元銷售費(fèi)用14099萬元財(cái)務(wù)費(fèi)用11270萬元銷售總收入534991萬元其中：住宅223949萬元商鋪288202萬元車位22840萬元稅前利潤259978萬元銷售利潤稅96298萬元稅后凈利潤163680萬元投資回報(bào)率59.52%動態(tài)分析投資測算7.0容積率動態(tài)指標(biāo)匯總項(xiàng)目數(shù)值單位或備注凈時(shí)間節(jié)點(diǎn)把控拆遷啟動2016年1月2017年3月拆遷完成2017年4月招拍掛流程項(xiàng)目動工2017年6月項(xiàng)目達(dá)到預(yù)售條件2018年8月2017年12月內(nèi)部認(rèn)購2018年10月項(xiàng)目公開發(fā)售2020年5月項(xiàng)目銷售完畢時(shí)間節(jié)點(diǎn)把控拆遷啟動2016年1月2017年3月拆遷完成20費(fèi)用投資節(jié)點(diǎn)時(shí)間節(jié)點(diǎn)具備條件費(fèi)用明細(xì)不確定因素2015年9月合作框架落實(shí)支付金城公司部分股權(quán)收購費(fèi)（賣出股份比例暫定為10%）需確定投入值，按照比例支付2015年10月居間費(fèi)用中介人服務(wù)費(fèi)因地塊現(xiàn)階段屬于一級土地開發(fā)，暫時(shí)無法確定土地實(shí)際價(jià)格，故對方提出按照單筆收取2015年12月拆遷方案落實(shí)，正式啟動拆遷工作拆遷費(fèi)用支付全拆遷面積的30%進(jìn)國土局如最終拆遷比例有所調(diào)整則費(fèi)用也將調(diào)整2016年8月拆遷率達(dá)50%以上補(bǔ)充部分費(fèi)用進(jìn)國土局以及支付臨遷費(fèi)如最終拆遷比例有所調(diào)整則費(fèi)用也將調(diào)整2017年4月招拍掛流程支付地鐵欠款全額根據(jù)最終容積率批出，如有變動將會費(fèi)用也變動2017年5月出國土證后支付金城公司約定轉(zhuǎn)讓股權(quán)的剩余部分收購費(fèi)需確定投入值，按照比例支付2017年5月出國土證后支付地下室補(bǔ)地價(jià)具體價(jià)格需根據(jù)當(dāng)時(shí)國土局評估價(jià)支付2017年6月項(xiàng)目動工支付建安前期成本（15%）具體的建安成本支付周期及比例需跟工程總包方協(xié)商2017年12月地下室完成支付建安中期成本（15%）具體的建安成本支付周期及比例需跟工程總包方協(xié)商2018年4月商業(yè)裙樓完成支付建安中期成本（15%）具體的建安成本支付周期及比例需跟工程總包方協(xié)商2018年8月塔樓完成80%支付建安中期成本（25%）具體的建安成本支付周期及比例需跟工程總包方協(xié)商2018年12月項(xiàng)目工程總體完成支付建安中期成本（30%）具體的建安成本支付周期及比例需跟工程總包方協(xié)商以上費(fèi)用節(jié)點(diǎn)為初步估算，具體明確金額以及支付時(shí)間以雙方協(xié)商為準(zhǔn)費(fèi)用投資節(jié)點(diǎn)時(shí)間節(jié)點(diǎn)具備條件費(fèi)用明細(xì)不確定因素2015年9月-END-THANKS-END-廣州市荔灣區(qū)HR-3地塊價(jià)值分析報(bào)告營銷管理部2015年11月廣州市荔灣區(qū)HR-3地塊價(jià)值一、項(xiàng)目概況一、項(xiàng)目概況本案項(xiàng)目區(qū)位項(xiàng)目位于廣州主城區(qū)——荔灣區(qū)。本案項(xiàng)目區(qū)位項(xiàng)目位于廣州主城區(qū)——荔灣區(qū)。區(qū)域概況位處寶華路與長壽西路交匯東南。本案區(qū)域概況位處寶華路與長壽西路交匯東南。本案區(qū)域交通位處城市主干道旁，臨近地鐵口，交通便利，昭示性強(qiáng)。本案區(qū)域交通位處城市主干道旁，臨近地鐵口，交通便利，昭示性強(qiáng)。本項(xiàng)目四至周邊以百貨商場，零售業(yè)為主，臨近上下九步行街，東邊為文昌閣、西至百佳超市、北邊為荔灣區(qū)中醫(yī)院，周邊配套齊全，商業(yè)繁榮，生活便利，區(qū)域位置為項(xiàng)目核心價(jià)值所在。本案項(xiàng)目四至周邊以百貨商場，零售業(yè)為主，臨近上下九步行街，東邊為地塊特性1、項(xiàng)目地為破舊私人房且周邊多為兩-三層私房、一拖二、一拖三臨街商鋪；2、臨路面寬闊，進(jìn)深足夠；體量偏大、東向有曲尺位；3、周邊商業(yè)繁榮、人流量和車流絡(luò)繹不絕。地塊特性1、項(xiàng)目地為破舊私人房且周邊多為兩-三層私房、一拖二地塊概況地塊簡介：HR-3地塊是廣州地鐵一號線長壽西路站上蓋，位于廣州市荔灣區(qū)寶華路以東，長壽西路以南地段。地塊占地面積18616平方米，建筑紅線面積16313平方米，是當(dāng)前廣州市內(nèi)少有的具備開發(fā)條件的大型地鐵上蓋物業(yè)。地塊概況地塊簡介：HR-3地塊是廣州地鐵一號線長壽西路站上蓋項(xiàng)目價(jià)值點(diǎn)分析1、稀缺資源和區(qū)位優(yōu)勢，位處廣州核心中部、項(xiàng)目地處廣州市老城區(qū)傳統(tǒng)商業(yè)旺毗鄰上下九步行街和十三行商圈、地鐵一號線長壽西路站上蓋，地理位置優(yōu)越，交通網(wǎng)發(fā)達(dá)，是目前廣州市中心城區(qū)難得的優(yōu)質(zhì)地塊；2、區(qū)域知名市場云集，沉淀約三十年商業(yè)底蘊(yùn)，本項(xiàng)目周邊配套成熟、交通便利、商住皆宜，目前周邊房產(chǎn)售價(jià)已達(dá)每平方米3萬元以上；3、項(xiàng)目昭示性好，地塊面寬長達(dá)300米，臨街商業(yè)價(jià)值突顯。優(yōu)勢項(xiàng)目價(jià)值點(diǎn)分析1、稀缺資源和區(qū)位優(yōu)勢，位處廣州核心中部、項(xiàng)目項(xiàng)目價(jià)值點(diǎn)分析1、項(xiàng)目周邊臟、亂、雜，不利于開發(fā)和施工；2、寶華路是一條單行道;3、周邊商業(yè)也飽和，競爭大；4、拆遷是個(gè)大問題：拆遷費(fèi)和安置費(fèi)金額龐大，開發(fā)的成本高。劣勢項(xiàng)目價(jià)值點(diǎn)分析1、項(xiàng)目周邊臟、亂、雜，不利于開發(fā)和施工；劣勢二、市場層面二、市場層面土地市場概況1、從2014年10月開始荔灣區(qū)土地市場已無土地出讓和成交；2、2015年土地供應(yīng)量持續(xù)走低，因與政府推地計(jì)劃有關(guān)，存在捂地惜售的可能，市場往后呈現(xiàn)明顯的供不應(yīng)求，特別目標(biāo)地塊周邊更為明顯。3、近兩年目標(biāo)地塊周邊沒有一塊地塊招、拍、掛，因此項(xiàng)目無競爭對手，具有一定開發(fā)價(jià)值。土地市場概況1、從2014年10月開始荔灣區(qū)土地市場已無土商住市場1、城市化發(fā)展、商服核心帶的推進(jìn)，以及軌道交通的建設(shè)和產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型，市區(qū)高端盤的熱銷，都給廣州房地產(chǎn)市場帶來強(qiáng)大推動力；2、商品住宅價(jià)格和商業(yè)用房價(jià)格持續(xù)走高；3、隨著該區(qū)供應(yīng)的減少，銷售價(jià)格在近半年來一直圍繞35000元/㎡。商住市場1、城市化發(fā)展、商服核心帶的推進(jìn)，以及軌道交通的建設(shè)區(qū)域在售樓盤區(qū)域住宅樓盤較少，半徑3.5公里范圍內(nèi)僅5個(gè)在售項(xiàng)目珠光、御景壹號在售本案區(qū)域在售樓盤區(qū)域住宅樓盤較少，半徑3.5公里范圍內(nèi)僅5個(gè)在售區(qū)域在售住宅簡述項(xiàng)目名稱占地面積(㎡)建筑面積(㎡)容積率主力戶型當(dāng)期均價(jià)（元/㎡）裝修標(biāo)準(zhǔn)當(dāng)期開盤當(dāng)期貨量(套)銷售率廣物、龍津世家4362357708.2兩房兩廳三房兩廳37000精裝2015年6月14059%珠光、御景壹號2615077000002。69四房兩廳55000豪裝2015年8月19023%區(qū)域在售項(xiàng)目名稱占地面積(㎡)建筑面積(㎡)容積率主力戶型當(dāng)項(xiàng)目規(guī)模比較區(qū)域2個(gè)住宅樓盤（不含項(xiàng)目）僅御景壹號占地26萬㎡，其它項(xiàng)目規(guī)模均偏小區(qū)域在售住宅樓盤占地面積一大一小：御景壹號占地面積在26萬㎡以上龍津世家占地只有0.43萬㎡項(xiàng)目占地面積在區(qū)域處中等偏上水平，就住宅而言，具有規(guī)模效應(yīng)。項(xiàng)目規(guī)模區(qū)域2個(gè)住宅樓盤（不含項(xiàng)目）僅御景壹號占地26萬㎡，區(qū)域個(gè)盤均價(jià)比較區(qū)域內(nèi)在售住宅均價(jià)高于荔灣區(qū)均價(jià)，住宅價(jià)格因?yàn)榈囟翁厥庑杂休^大保值空間本區(qū)域在售樓盤均價(jià)45000元/㎡，比荔灣區(qū)均價(jià)（2014年5月-2015年7月）高62%隨著住宅市場逐步回暖，本區(qū)域住宅價(jià)格將繼續(xù)穩(wěn)步上揚(yáng)區(qū)域個(gè)盤區(qū)域內(nèi)在售住宅均價(jià)高于荔灣區(qū)均價(jià)，住宅價(jià)格因?yàn)榈囟翁仡A(yù)計(jì)新增住宅體量根據(jù)區(qū)域內(nèi)招拍掛情況分析預(yù)計(jì)預(yù)計(jì)未來三年內(nèi)周邊沒有同類型商住項(xiàng)目供應(yīng)（不含本案）預(yù)計(jì)新增根據(jù)區(qū)域內(nèi)招拍掛情況分析預(yù)計(jì)預(yù)計(jì)未來三年內(nèi)周邊沒有同商業(yè)市場解決思路

從宏觀、中觀、微觀三個(gè)層面對項(xiàng)目可行性尋求支撐因素宏觀層面中觀層面微觀層面

宏觀背景對項(xiàng)目支持宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展區(qū)域整體規(guī)劃房地產(chǎn)市場對項(xiàng)目支持整體市場發(fā)展趨勢土地市場供應(yīng)情況

各物業(yè)市場對項(xiàng)目支持住宅市場商業(yè)市場商業(yè)市場解決思路宏觀層面中觀層面微觀層面宏觀背景對項(xiàng)目支廣州市商圈劃分廣州商業(yè)市場可劃分三大商圈，除上下九以及北京路商圈為傳統(tǒng)商業(yè)外，天河城商圈為依托集中商業(yè)發(fā)展北京路商圈：廣百百貨、光明廣場、名盛廣場、北京路步行街四大商業(yè)體使區(qū)域顯露出商圈格局，以輻射廣州市場為目標(biāo)使其有成為佛山核心商圈天河城商圈：作為廣州的CBD，于1995年起步，隨著公建配套的完善、品牌開發(fā)商的進(jìn)駐，歷經(jīng)20年終于形成以集中商業(yè)發(fā)展的商圈上下九商圈：以上下九路步行街為核心，向周邊輻射，商業(yè)模式以傳統(tǒng)街鋪為主，大型集中商業(yè)有恒寶廣場等廣州市商圈廣州商業(yè)市場可劃分三大商圈，除上下九以及北京路商圈商業(yè)經(jīng)營現(xiàn)狀舊荔灣區(qū)零售商業(yè)面積63萬㎡，是否過量，能否承載？在長約2公里的上下九路以及沿線已經(jīng)布局了極多臨街商鋪，商業(yè)面積已經(jīng)達(dá)到100萬平方米；其中，零售商業(yè)面積至少超過63萬平方米，是目前廣州商業(yè)第三密集的區(qū)域。商業(yè)經(jīng)營現(xiàn)狀舊荔灣區(qū)零售商業(yè)面積63萬㎡，是否過量，能否承載區(qū)域商業(yè)分布區(qū)域商業(yè)以零售為主，經(jīng)營方向?yàn)榘儇洝⒂衿鳌榇蠓较蛄闶郯儇浟闶郯儇浻衿髋l(fā)區(qū)域商業(yè)分布區(qū)域商業(yè)以零售為主，經(jīng)營方向?yàn)榘儇?、玉器、為大方區(qū)域商業(yè)體量區(qū)域暫無商業(yè)項(xiàng)目在建區(qū)域商業(yè)體量區(qū)域暫無商業(yè)項(xiàng)目在建區(qū)域商業(yè)租金水平主要租金范圍在600—1500元/㎡，恒寶廣場、寶華路街鋪、上下九街鋪?zhàn)饨馂閰^(qū)域最高上下九步行街街鋪3005006008001000200東急天地寶華路街鋪恒寶廣場十浦名都東都國際美食街租金（元/平米·月）150012002000區(qū)域商業(yè)主要租金范圍在600—1500元/㎡，恒寶廣場、寶區(qū)域商鋪面積區(qū)間主要面積范圍在10—40㎡，上下九街鋪面積區(qū)間最大20406080商鋪面積（㎡）100恒寶廣場十浦名都東都國際美食街東急天地寶華路街鋪上下九步行街街鋪10150200區(qū)域商鋪主要面積范圍在10—40㎡，上下九街鋪面積區(qū)間最大2微觀小結(jié)解決思路

宏觀層面中觀層面微觀層面住宅市場商業(yè)市場價(jià)格仍有上升空間未來市場供不應(yīng)求預(yù)計(jì)未來5年區(qū)域商業(yè)供應(yīng)平穩(wěn)競爭有限前景樂觀全市供應(yīng)嚴(yán)重不均，舊荔灣區(qū)域明顯不足區(qū)域存在供需矛盾住宅市場樂觀，商業(yè)市場供需不足，微觀小結(jié)解決思路宏觀層面中觀層面微觀層面住宅市場商業(yè)市場價(jià)報(bào)告目錄2.0項(xiàng)目可行性支持因素分析

3.0物業(yè)發(fā)展可行性研判1.0研究背景及核心問題提煉報(bào)告目錄2.0項(xiàng)目可行性支持因素分析3.0物業(yè)發(fā)展物業(yè)發(fā)展評判思路1.地塊適應(yīng)性根據(jù)項(xiàng)目區(qū)位條件判定土地增值價(jià)值根據(jù)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)、地塊限制條件，

得出物業(yè)合理布局方向2.市場競爭環(huán)境通過各物業(yè)市場的競爭現(xiàn)狀、需求分析及后續(xù)競爭預(yù)測，初步判斷各類物業(yè)發(fā)展前景3.物業(yè)互動影響考慮各物業(yè)之間的有機(jī)聯(lián)系，選擇最優(yōu)組合方案4.資產(chǎn)處理靈活性考慮各物業(yè)的變現(xiàn)能力，選擇有利于企業(yè)現(xiàn)金合理回籠的方案物業(yè)發(fā)展1.地塊適應(yīng)性2.市場競爭環(huán)境3.物業(yè)互動影響4.資評判標(biāo)準(zhǔn)評判標(biāo)準(zhǔn)量化指標(biāo)權(quán)重地塊適應(yīng)性區(qū)位、交通、配套、區(qū)域規(guī)劃、項(xiàng)目用地

條件、住宅氛圍、商業(yè)氛圍、商務(wù)氛圍40%市場競爭環(huán)境市場現(xiàn)狀、未來競爭、政策風(fēng)險(xiǎn)30%物業(yè)互動影響物業(yè)優(yōu)化、溢價(jià)能力20%資產(chǎn)處理靈活性變現(xiàn)靈活性10%合計(jì)

100%評判標(biāo)準(zhǔn)評判標(biāo)準(zhǔn)量化指標(biāo)權(quán)重地塊適應(yīng)性區(qū)位、交通評分標(biāo)準(zhǔn)評分標(biāo)準(zhǔn)5分4分3分2分1分地塊適應(yīng)性非常適合完全無影響比較適合影響較小一般有一定影響不太適合有較大影響不適合發(fā)展影響很大評分標(biāo)準(zhǔn)10分8分6分4分2分市場競爭環(huán)境基本無壓力競爭壓力較小有一定壓力競爭壓力較大陷入激烈競爭物業(yè)互動影響正面影響很強(qiáng)負(fù)面影響輕微正面影響較強(qiáng)負(fù)面影響較少正負(fù)影響均衡正面影響較小負(fù)面影響較大正面影響輕微負(fù)面影響明顯資產(chǎn)處理靈活性快速消化變現(xiàn)靈活消化較快變現(xiàn)較靈活消化速度一般變現(xiàn)靈活一般消化速度較慢變現(xiàn)靈活較差消化速度很慢變現(xiàn)靈活很差評分標(biāo)準(zhǔn)評分標(biāo)準(zhǔn)5分4分3分2分1分地塊非常適合比較適合一般適應(yīng)性分析契合度住宅零售商業(yè)專業(yè)市場街鋪區(qū)位5535交通5555配套5555區(qū)域規(guī)劃4335項(xiàng)目用地條件4445住宅氛圍5555商業(yè)氛圍5445商務(wù)氛圍2222合計(jì)35332637從區(qū)位、交通、配套、區(qū)域規(guī)劃、項(xiàng)目用地條件、物業(yè)氛圍等8方面，對地塊可發(fā)展的物業(yè)類型進(jìn)行適應(yīng)性的初步判斷。適應(yīng)性分析契合度住宅零售商業(yè)專業(yè)市場街鋪區(qū)位5535交通55市場競爭環(huán)境分析綜合考慮市場現(xiàn)狀、未來競爭等因素，對市場競爭環(huán)境進(jìn)行評價(jià)市場現(xiàn)狀住宅：供應(yīng)情況、成交情況、價(jià)格水平零售商業(yè)、專業(yè)市場、商鋪：供應(yīng)情況、空置率、價(jià)格水平未來競爭在售項(xiàng)目待售部分待售項(xiàng)目后續(xù)土地供應(yīng)（招拍掛地塊及三舊改造地塊）契合度住宅零售商業(yè)專業(yè)市場街鋪市場現(xiàn)狀108710未來競爭1010710政策風(fēng)險(xiǎn)66810合計(jì)26242230市場競爭綜合考慮市場現(xiàn)狀、未來競爭等因素，對市場競爭環(huán)境進(jìn)行物業(yè)互動影響分析契合度住宅零售商業(yè)專業(yè)市場街鋪物業(yè)優(yōu)化88710溢價(jià)能力8468合計(jì)16121318契合度住宅零售商業(yè)專業(yè)市場街鋪說明可以為住戶、整個(gè)大廣州客戶提供消費(fèi)人群為住宅、寫字樓、酒店、游客提供

配套，幫助住宅溢價(jià)；影響住宅私密性物業(yè)互動契合度住宅零售商業(yè)專業(yè)市場街鋪物業(yè)優(yōu)化88710溢價(jià)資產(chǎn)處理靈活性契合度住宅零售商業(yè)專業(yè)市場商鋪資產(chǎn)處理靈活性108810合計(jì)108810契合度住宅專業(yè)市場商鋪零售商業(yè)說明變現(xiàn)靈活，資金快速回籠若要打造零售商業(yè)，不建議分割出售資產(chǎn)處理契合度住宅零售商業(yè)專業(yè)市場商鋪資產(chǎn)處理108810合物業(yè)發(fā)展初判契合度住宅零售商業(yè)專業(yè)市場街鋪地塊適應(yīng)性35332637市場競爭環(huán)境26242230物業(yè)互動影響16121318資產(chǎn)處理靈活性108810合計(jì)87776995物業(yè)發(fā)展初判(星級越高越適合發(fā)展)★★★★★★★★★★★★★★★★★適宜發(fā)展物業(yè)可考慮發(fā)展物業(yè)首選住宅、零售商業(yè)、街鋪；次選專業(yè)市場物業(yè)發(fā)展初判契合度住宅零售商業(yè)專業(yè)市場街鋪地塊適應(yīng)性3533物業(yè)發(fā)展初判適宜開發(fā)物業(yè)可考慮開發(fā)物業(yè)住宅商鋪零售商業(yè)專業(yè)市場根據(jù)以上分析，地塊可發(fā)展物業(yè)判斷如下：在作出物業(yè)發(fā)展的最終研判前,我們必須清晰兩個(gè)問題:1、項(xiàng)目商住面積比為60%：40%，此商業(yè)體量是否合理？2、如項(xiàng)目無法承載此商業(yè)體量，應(yīng)如何調(diào)整和優(yōu)化？測算項(xiàng)目可承載商業(yè)體量的額度調(diào)整和優(yōu)化本案適宜、可考慮開發(fā)物業(yè)的比例物業(yè)發(fā)展初判適宜開發(fā)物業(yè)可考慮開發(fā)物業(yè)住宅專業(yè)市場根據(jù)以上分物業(yè)發(fā)展判定裙樓塔樓商場商業(yè)臨街鋪?zhàn)≌?/p>

結(jié)論：從居住的角度看，地塊內(nèi)部綜合環(huán)境較優(yōu)于，我們將住宅定為剛需性產(chǎn)品以及改善型產(chǎn)品；在地塊外部布置配套型商業(yè)，對其他發(fā)展物業(yè)起優(yōu)化作用；因項(xiàng)目直通地鐵口，可考慮機(jī)械停車位建設(shè)，以增加地下室商業(yè)面積；如可行，則車位集中在三四五層裙樓劃分。物業(yè)發(fā)展判定裙樓塔樓商場住宅結(jié)論：容積率設(shè)定思路市場類似項(xiàng)目容積率初步財(cái)務(wù)測算容積率框定測算范圍：5.94參考項(xiàng)目占地面積容積率廣物、龍津世家0.43萬平方米8.2物業(yè)檔次容積率設(shè)定思路市場類似項(xiàng)目容積率初步財(cái)務(wù)測算容積率框定測算范地塊現(xiàn)狀目前HR-3地塊臨街已拆遷部分約5000平方米已用于地鐵出口和臨時(shí)商鋪，根據(jù)最新拆遷公司摸查報(bào)告顯示：尚有約3.2673萬平方米建筑面積待拆除，其中公房面積6895平方米，其余為私有產(chǎn)權(quán)，多為2-3層的低密度住宅，住戶約３００余戶。根據(jù)入戶調(diào)查，有意愿回遷戶約占總戶數(shù)的７０％，約３０％愿意棄產(chǎn)。本地塊拆遷將以地鐵公司的名義進(jìn)行，項(xiàng)目公司提供拆遷資金。地塊現(xiàn)狀目前HR-3地塊臨街已拆遷部分約5000平方米已用于方案基礎(chǔ)數(shù)據(jù)設(shè)定投資測算經(jīng)濟(jì)指標(biāo)序號經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)長壽路HR-3地塊(寶華路以東、長壽西路以南）單位1用地面積16313.00㎡2容積率5.94按照最后一次報(bào)批保守估算3建筑密度35%4綠化率30%5總建筑面積121,899㎡6計(jì)容建筑面積96,899㎡6.1其中住宅面積(70%)67,829㎡6.2商業(yè)面積(12%)11,941㎡6.3車場面積(18%)17,129㎡7地下室面積（補(bǔ)地價(jià)做商業(yè)計(jì)算）25,000㎡8機(jī)動停車位775個(gè)8.1其中三、四、五層停車位571個(gè)8.2地面停車位204個(gè)備注1、轉(zhuǎn)換層面積=地下車位數(shù)量X30㎡/個(gè)計(jì)算，地下車位數(shù)量按計(jì)容面積0.8個(gè)/100㎡計(jì)算2、如以樓上三、四、五層作為車位數(shù)量嚴(yán)重不足，路面停車位必須增加機(jī)械車位以滿足規(guī)劃需求3、地下室面積對項(xiàng)目的內(nèi)部收益率敏感度極高，如與容積率關(guān)聯(lián)，則無法測算出最高內(nèi)部收益率下的容積率，故本案按常規(guī)設(shè)定容積中值（5.94）時(shí)的地下室面積為固定值，不因容積率的變化而變化。方案基礎(chǔ)數(shù)據(jù)設(shè)定投資測算經(jīng)濟(jì)指標(biāo)序號經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)長壽路HR-方案投資測算投資測算開發(fā)成本構(gòu)成序號項(xiàng)目造價(jià)(元)計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)備注1拆遷成本

759,040,000

23,001按照3.3萬平方米拆遷面積住宅加商業(yè)70%回遷，30%棄產(chǎn)拉平均計(jì)算，包含地鐵前期代墊拆遷費(fèi)用1.1棄產(chǎn)成本

450,000,000

45,455住宅按照35000元/㎡、商鋪按照200000元/㎡計(jì)算1.2回遷臨時(shí)安置成本

131,040,000

5,672住宅按照80元/㎡/月、商鋪按照500元/㎡/月計(jì)算1.3地鐵代墊拆遷成本

178,000,000

2土地成本

800,000,000

6,563按計(jì)容建筑面積計(jì)算(未含契稅)2.1地上面積

300,000,000

3,096按計(jì)容建筑面積計(jì)算(未含契稅)2.2地下面積

500,000,000

20,000按商業(yè)計(jì)容建筑面積計(jì)算（未含契稅）3前期工程費(fèi)

20,113,335

165按總建筑面積(含地下室)計(jì)算3.1勘察、設(shè)計(jì)費(fèi)

9,751,920

80按總建筑面積(含地下室)計(jì)算3.2三通一平工程費(fèi)

8,532,930

70按總建筑面積(含地下室)計(jì)算3.3其他前期費(fèi)

1,828,485

15按總建筑面積(含地下室)計(jì)算4基礎(chǔ)\配套設(shè)施費(fèi)

18,284,850

150按總建筑面積(含地下室)計(jì)算5建筑+安裝工程

659,495,000

5,410按總建筑面積(含地下室)計(jì)算5.1住宅

339,145,000

5,000

5.2商業(yè)

145,350,000

5,000

5.3地下室

175,000,000

7,000

6開發(fā)期稅費(fèi)

12,189,900

100按總建筑面積(含地下室)計(jì)算

建造成本

1,510,083,085

12,388按總建筑面積(含地下室)計(jì)算方案投資測算投資測算開發(fā)成本構(gòu)成序號項(xiàng)目造價(jià)(元)計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)備方案投資測算投資測算7企業(yè)管理費(fèi)

30,201,6622%開發(fā)成本×2%8不可預(yù)見費(fèi)

46,208,5423%2~7項(xiàng)之和×3%（未含土地增值費(fèi)用）9銷售費(fèi)用

140,988,0003%按可銷售總金額計(jì)算10財(cái)務(wù)費(fèi)用

103,648,8776%2~9項(xiàng)之和×6%11銷售利潤稅

885,816,00018%按照銷售總額計(jì)算

項(xiàng)目總投資

2,590,170,166

21,248按總建筑面積(含地下室)計(jì)算備注：1、建安成本：參考萬科、信業(yè)、敏捷等公司在珠三角項(xiàng)目的標(biāo)準(zhǔn)方案投資測算投資測算7企業(yè)管理費(fèi)30,201,6方案銷售測算投資測算各物業(yè)售價(jià)設(shè)定銷售物業(yè)銷售面積/個(gè)銷售單價(jià)銷售金額（萬元）住宅4682938000177950商鋪3452884375291330其中首層鋪371415000055710二層鋪58144500026163負(fù)一層鋪1250090000112500負(fù)二層鋪125005250065625車位57140000022840合計(jì)81357

492120備注1\區(qū)域內(nèi)街鋪加首層鋪均價(jià)約150000元/㎡，二層鋪價(jià)約為首層鋪30%，負(fù)一層鋪價(jià)約為首層鋪60%，負(fù)二層鋪價(jià)約為首層鋪35%；2\區(qū)域內(nèi)10年內(nèi)二手電梯樓均價(jià)約3萬-3.5萬元/㎡，估本項(xiàng)目估算售價(jià)為保守售價(jià)3\三、四、五層車位按100%（住宅+商業(yè)面積比）可售計(jì)算，40萬元/個(gè)折價(jià)計(jì)算收入方案銷售測算投資測算各物業(yè)售價(jià)設(shè)定銷售物業(yè)銷售面積/個(gè)銷售單方案收益比