某地產(chǎn)對于社區(qū)商業(yè)運(yùn)營模式

社區(qū)商業(yè)運(yùn)營分析深圳地產(chǎn)市場研究部會議紀(jì)要：要重點(diǎn)考慮大項(xiàng)目如何經(jīng)營的問題，將以往開發(fā)大項(xiàng)目的思路轉(zhuǎn)變?yōu)榻?jīng)營大項(xiàng)目，通過大項(xiàng)目的經(jīng)營實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目價(jià)值的最大化。在項(xiàng)目前期要將非住宅部分（商業(yè)、大超市、健身等）排布好，明確開發(fā)順序，要明確商業(yè)的業(yè)主是誰？要考慮他們?nèi)绾慰梢話甑藉X？住宅開發(fā)的后期再來考慮商業(yè)配套的事情對住宅銷售的意義不大，同時(shí)也不利于小區(qū)氛圍的營造。這個(gè)課題作為一個(gè)作業(yè)布置給深圳地產(chǎn)，一個(gè)月以后匯報(bào)；思路分析：1）如何經(jīng)營？實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目價(jià)值最大化——經(jīng)營的前提是商業(yè)功能合理2）前期將非住宅部分規(guī)劃好——對各種功能的商業(yè)進(jìn)行組合，確定規(guī)劃3）開發(fā)順序——商業(yè)與住宅開發(fā)之間的關(guān)系，控制節(jié)奏4）商業(yè)的業(yè)主是誰——讓商業(yè)的經(jīng)營者賺錢，建立什么樣的合作方式業(yè)態(tài)、規(guī)劃、節(jié)奏、合作盡可能達(dá)到住戶、商戶和開發(fā)商三方利益的均衡核心是在不損失或少損失開發(fā)商利益的前提下讓商家賺錢，賺錢的前提是滿足客戶需求商戶住戶開發(fā)商1、商戶賺錢才能繼續(xù)經(jīng)營2、社區(qū)成熟，住戶才能舒心3、住戶滿意，開發(fā)商才能賺錢業(yè)態(tài)+規(guī)劃合作相關(guān)建議節(jié)奏客戶需求商家需求邏輯與提綱客戶對社區(qū)商業(yè)的需求包括“滿足基本生活，提升生活質(zhì)量及休閑游憩”等三類，獨(dú)立主城的郊區(qū)大盤需同時(shí)具備以上功能社區(qū)商業(yè)滿足基本生活功能提高生活質(zhì)量功能休閑游憩功能資料來源：2005年北京社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)如何定位/小組分析客戶提及率>50%20%<客戶提及率<50%客戶提及率<20%“滿足基本生活”類主要業(yè)態(tài)包括綜合超市、菜市場、購物中心和銀行，基本滿足客戶的日常購物需求客戶對業(yè)態(tài)提及率資料來源：2005年北京社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)如何定位/偉業(yè)社區(qū)商業(yè)要點(diǎn)滿足生活需求的必備商業(yè)用品，生活必備的“柴米油鹽醬醋茶”，主要包括雜貨、食品、調(diào)料、衣服、鞋帽、建筑材料等“提升生活質(zhì)量”類的主要業(yè)態(tài)包括藥房、診所、餐館、郵局、健身中心等客戶對業(yè)態(tài)提及率提升生活質(zhì)量、增加生活便利性的功能，主要包括郵政、電信、警察所、醫(yī)療中心等公共事業(yè)，也包括干洗、修鞋、裁剪、洗車等日常服務(wù)“休閑游憩”類的主要業(yè)態(tài)包括書店、游泳池、娛樂中心、老年活動中心等，以及社區(qū)的娛樂休閑場所和設(shè)施客戶對業(yè)態(tài)提及率在生活必要的購物和服務(wù)內(nèi)容之外，為滿足社區(qū)居民游憩休閑需求的商業(yè)及娛樂設(shè)施，包括雕刻、滑冰場、電影院、健身房、攝影、旅游代理等在考慮客戶需求的基礎(chǔ)上，需在2公里的客戶消費(fèi)半徑內(nèi)研究已有的商業(yè)布置，以確定社區(qū)的具體商業(yè)職能步行5分鐘步行10分鐘騎車15分鐘1、步行5分鐘到達(dá)“便利店”，約300m2、步行10分鐘到達(dá)超市和餐飲店，約500m3、騎車15分鐘到達(dá)購物中心住戶便利店超市/餐飲店購物中心邏輯與提綱業(yè)態(tài)+規(guī)劃合作相關(guān)建議節(jié)奏客戶需求商家需求配套內(nèi)容商家需求客戶需求開發(fā)商態(tài)度滿足基本生活功能（基本需求）超市1、能銜接上班或回家的動線

2、一定的居民量（500戶起）

3、有聚客點(diǎn)

4、能見度好

5、停車方便，停車位充足1、步行距離10-15分鐘2、商品品種齊全3、商品品質(zhì)保證4、商品價(jià)格合理（±5%）長期返租銀行1、一定的居民量

2、能見度好1、ATM機(jī)2、安全監(jiān)控設(shè)施菜市場1、能銜接上班或回家的動線

2、一定的居民量

3、有聚客點(diǎn)

4、能見度好

5、停車方便，停車位充足1、步行距離10-20分鐘2.品種要有蔬菜、水果、肉類、魚類3.價(jià)格與市場價(jià)接軌提高生活質(zhì)量功能（品質(zhì)需求）24小時(shí)便利店1、能銜接上班或回家的動線

2、一定的居民量

3、能見度好無小型餐飲店1、能銜接上班或回家的動線

2、一定的居民量

3、有聚客點(diǎn)

4、能見度好

5、停車方便，停車位充足1、集中設(shè)置2、配備早餐店、快餐店、小吃店、熟食店美發(fā)店1、一定的居民量

2、能見度好無面包房1、一定的居民量

2、能見度好1、商品品質(zhì)保證2、商品價(jià)格合理（±5%）家政服務(wù)1、一定的居民量

2、能見度好無電腦維修1、一定的居民量無干洗店1、一定的居民量

2、能見度好無定向扶持休閑游憩功能（游憩需求）郵局1、一定的居民量無市場自由發(fā)展家電維修1、一定的居民量無大型酒樓、酒家1、一定的居民量

2、能見度好

3、停車方便，停車位充足無書店1、一定的居民量無文具店1、一定的居民量無嬰兒用品1、一定的居民量無美容美體店1、一定的居民量無商家需求（（超市）：：客流量是是決定超市市配套的關(guān)關(guān)鍵前提條件：：具體要求：：【超市】1)位置：應(yīng)位位于業(yè)主回回家路線上上；小型超超市控制在在10分鐘內(nèi)步行行距離、中中大型超市市控制在10-15分鐘步行距距離（設(shè)計(jì)計(jì)）；2)價(jià)格：不宜宜高于區(qū)外外價(jià)格15%以上；3)品質(zhì):應(yīng)銷售品牌牌產(chǎn)品，保保證無假冒冒偽劣、過過期商品；；4)品種：中大大型超市應(yīng)應(yīng)品種齊全全，且提供供多個(gè)品牌牌供選擇；；如步行15分鐘內(nèi)沒有有大型菜市市場的，應(yīng)應(yīng)設(shè)置肉菜菜專柜；5)服務(wù)：中大大型超市應(yīng)應(yīng)是品牌連連鎖，并提提供質(zhì)量保保障和送貨貨服務(wù)；經(jīng)經(jīng)營時(shí)間宜宜在8：00-22：00；6)環(huán)境：應(yīng)做做到燈光明明亮、地面面干凈，擺擺放整齊、、分類有序序；15分鐘步行距距離以上無無中大型超超市，應(yīng)配配中大型超超市（3000-5000㎡）；10-15分鐘步行距距離內(nèi)有中中大型超市市，應(yīng)配小小型超市（（小于1000㎡）；萬科返租，，控制業(yè)態(tài)態(tài)商家需求（（菜市場））：在前前期客流量量有限的情情況下，菜菜市場是超超市的最優(yōu)優(yōu)替代前提條件：：具體要求：：【菜市場】20分鐘步行距距離內(nèi)，無無中大型菜菜市場，配配中大型菜菜市場（1500-2000平方或更大大）；10-15分鐘步行距距離內(nèi)有中中大型菜市市場，配小小型菜市場場或超市肉肉菜專柜（（小于500平方）；（萬科返租租，控制業(yè)業(yè)態(tài)）中型市場1)位置：應(yīng)控控制在步行行15分鐘距離范范圍內(nèi)；有有人行道，，適合步行行；2)品種：應(yīng)至至少有蔬菜菜、肉類、、魚類、海海鮮、水果果等；3)價(jià)格：宜與與市場價(jià)格格接軌；4)新鮮程度：：蔬菜應(yīng)保保證新鮮；；5)環(huán)境：明亮亮、干凈、、無異味；；小型菜市場場或超市肉肉菜專柜1)位置：控制制在步行5-10分鐘距離內(nèi)內(nèi)，營業(yè)時(shí)時(shí)間8：00-20：00，滿足業(yè)主主不同時(shí)段段需要；2)品種：宜提提供當(dāng)季蔬蔬菜、豬肉肉等；3)價(jià)格：業(yè)主主可接受價(jià)價(jià)格比市場場價(jià)高約20-30%；商家需求（（銀行）：：銀行配配套與否取取決社區(qū)周周邊的配套套現(xiàn)狀前提條件：：具體要求：：社區(qū)周邊沒沒有，則配配；萬科返租，，控制業(yè)態(tài)態(tài)【銀行】1)品牌：至少少有一家國國有四大銀銀行。需求求以四大銀銀行（中國國銀行、建建設(shè)銀行、、工商銀行行、農(nóng)業(yè)銀銀行）為首首選。其次次，為招商商銀行、廣廣東發(fā)展銀銀行等；2)柜臺業(yè)務(wù)：：應(yīng)提供存存取款業(yè)務(wù)務(wù)、轉(zhuǎn)賬匯匯款、水電電繳交、辦辦理貸款還還貸業(yè)務(wù)、、基金等投投資業(yè)務(wù)等等；3)ATM機(jī)：應(yīng)有存存款、取款款、存折打打印、羊城城通或深圳圳通充值等等基本業(yè)務(wù)務(wù)；保證機(jī)機(jī)器的穩(wěn)定定運(yùn)營、及及時(shí)報(bào)修、、有足夠的的現(xiàn)金可取?。ㄗⅲ篈TM機(jī)個(gè)數(shù)需求求不明顯））；4)安全性：應(yīng)應(yīng)提供銀行行內(nèi)的安全全性保障設(shè)設(shè)施、監(jiān)控控設(shè)備，并并保證ATM機(jī)之間的距距離等；商家需求（（藥店）：：藥店配配套與否取取決社區(qū)周周邊的配套套現(xiàn)狀前提條件：：具體要求：：社區(qū)周邊沒沒有，則配配；萬科返租，，控制業(yè)態(tài)態(tài)【藥店】1)位置：控制制在步行10分鐘距離內(nèi)內(nèi)；2)品牌：應(yīng)是是連鎖平價(jià)價(jià)藥房，以以藥店的品品牌來保證證產(chǎn)品的質(zhì)質(zhì)量；3)質(zhì)量：應(yīng)以以知名品牌牌為主，而而非銷售自自有品牌、、不知名品品牌商品；；藥品的生生產(chǎn)日期在在合理范圍圍內(nèi)，離過過期時(shí)間近近不可接受受；4)品種：絕大大多數(shù)常用用藥，如感感冒、消炎炎、胃藥、、外用藥等等；應(yīng)確保保提供兒童童用藥；5)服務(wù)：宜有有醫(yī)師駐店店；有24小時(shí)經(jīng)營窗窗口；可以以用醫(yī)?？?；邏輯與提綱綱業(yè)態(tài)+規(guī)劃合作相關(guān)建議節(jié)奏客戶需求商家需求社區(qū)商業(yè)規(guī)劃類型多個(gè)小集中中商業(yè)+商業(yè)街純商業(yè)街資料來源：：深圳社區(qū)區(qū)商業(yè)專題題研究/小組分析規(guī)劃：社區(qū)區(qū)商業(yè)的規(guī)規(guī)劃包括三三種主要形形式，分別別適用于金金色、城花花、四季系系列大型集中商商業(yè)+商業(yè)街1、大型集中中商業(yè)作為為綜合性商商場或大型型超市的備備選地，聚聚集社區(qū)及及周邊消費(fèi)費(fèi)人流2、利用商業(yè)業(yè)街布置日日常生活類類及休閑類類商業(yè)，利利用大型商商業(yè)聚集的的人流消費(fèi)費(fèi)3、適合于成成熟期的郊郊區(qū)盤或市市區(qū)的大型型盤。福田田中港城，，南山信和和春天。適適用于城花花系列或金金色系列1、周邊客流流不足以支支撐大型商商業(yè)。利用用多個(gè)中小小型的商業(yè)業(yè)打特色與與差異化，，利用小超超市服務(wù)社社區(qū)居民的的基本需求求2、商業(yè)街打打差異化和和特色，與與集中性商商業(yè)成為互互為補(bǔ)充的的街區(qū)3、適合于周周邊客流不不足，但某某方面需求求充足的社社區(qū)。適用用于四季系系列。1、周邊已有有大型的集集中商業(yè)，，已形成一一個(gè)區(qū)域性性商圈，周周邊商業(yè)氛氛圍成熟2、商業(yè)街進(jìn)進(jìn)一步豐富富商圈內(nèi)的的功能與業(yè)業(yè)態(tài)3、適合于市市區(qū)內(nèi)商業(yè)業(yè)成熟區(qū)域域的樓盤。。適用于金金色系列。。深圳萬科城城采用集中中商業(yè)和商商業(yè)街的規(guī)規(guī)劃模式，，并集中布布置，對小小區(qū)外開放放，是城花花系列商業(yè)業(yè)的成功案案例注：1、深圳萬科科城在興建建初期屬于于四季，目目前已演變變?yōu)槌腔?肖大訪談/小組分析1、組合：塊塊狀+帶狀的組合合，便于業(yè)業(yè)態(tài)布局2、道路：商商業(yè)及道路路向外開放放，吸引客客流3、節(jié)點(diǎn)：景景觀與商業(yè)業(yè)結(jié)合，形形成客戶聚聚集點(diǎn)4、區(qū)隔：商商業(yè)獨(dú)立布布置，住宅宅商業(yè)有效效區(qū)隔住宅住宅萬科城案例例塊狀商業(yè)有有利于加強(qiáng)強(qiáng)商家的集集聚功能，，讓客戶感感受到“場場域效應(yīng)””；條狀狀商業(yè)便于于布置商業(yè)業(yè)街，將購購物與休閑閑結(jié)合在一一起塊狀商業(yè)（（集中商業(yè)業(yè)）帶狀商業(yè)萬科城案例例對外開放的的商業(yè)及道道路系統(tǒng)有有利于吸引引外部客戶戶，使社區(qū)區(qū)商業(yè)演變變?yōu)榉?wù)于于周邊的區(qū)區(qū)域級商業(yè)業(yè)，為商家家吸引足夠夠的客流華為新天下華為新天下萬科城萬科城案例例商業(yè)休閑商業(yè)區(qū)和休休閑區(qū)的集集中布置進(jìn)進(jìn)一步強(qiáng)化化聚集客流流作用，成成為焦點(diǎn)；；客戶購物物消費(fèi)的同同時(shí)獲得休休閑享受，，提升社區(qū)區(qū)商業(yè)檔次次規(guī)劃分析實(shí)景照片萬科城案例例社區(qū)商業(yè)獨(dú)獨(dú)立布置有有效區(qū)隔了了商業(yè)和住住宅，同時(shí)時(shí)保證了社社區(qū)內(nèi)多數(shù)數(shù)業(yè)主能夠夠在10分鐘內(nèi)步行行至商業(yè)中中心商業(yè)中心300米500米資料來源：：購物步行行距離<300米很近，300~500米適中，500~700米較遠(yuǎn)，>700米很遠(yuǎn)萬科城案例例業(yè)態(tài)主要商家面積總計(jì)滿足基本生活功能（基本需求）超市華潤萬家5435便利店萬店通、一致藥店、博士眼鏡、萬果園等提高生活質(zhì)量功能（品質(zhì)需求）餐飲丹桂軒，KFC，湘江老櫥，關(guān)東風(fēng)，名典咖啡，肥牛府，巴蜀滋味軒,印度餐廳等8083裝修家居百安居、北新裝飾、雅蘭床褥等1573社區(qū)服務(wù)中國銀行、柯達(dá)沖印、小白兔干洗等315地產(chǎn)中介中原、中聯(lián)、創(chuàng)輝、萬科租賃、世聯(lián)等休閑游憩功能（游憩需求）服飾精品貝麗童裝、三王四木、芬怡內(nèi)衣、萬盛鞋業(yè)等543休閑娛樂雪天使、亞文萊爾、月亮灣足浴等473美容美發(fā)自然美、發(fā)軒名店、克麗緹娜、靚點(diǎn)、神采等1139音像久美書店、眾音音像培訓(xùn)、旅游平安保險(xiǎn)、機(jī)票、語言培訓(xùn)、藝術(shù)培訓(xùn)等306萬科城案例例萬科城的業(yè)業(yè)態(tài)涵蓋““基本需求求”、“品品質(zhì)需求”及”游憩需需求”，業(yè)業(yè)態(tài)齊全豐豐富，成功功輻射到社社區(qū)周邊地地區(qū)通過業(yè)態(tài)控控制，形成成了以餐飲飲為核心特特色的街區(qū)區(qū)，使萬科科城的社區(qū)區(qū)商業(yè)與周周邊商業(yè)及及其他社區(qū)區(qū)商業(yè)區(qū)隔隔開來餐飲1、丹桂軒；2、KFC；3、湘江老櫥；4、關(guān)東風(fēng)；5、名典咖啡；6、肥牛府；7、巴蜀滋味軒；8、印度餐廳9、必勝客等萬科城案例例規(guī)劃讓商圈圈升級，規(guī)規(guī)劃上需要要注意““集中布置置”和“對對外開放””，通過業(yè)業(yè)態(tài)組合讓讓社區(qū)商業(yè)業(yè)成為區(qū)域域級商業(yè)商圈級別商業(yè)價(jià)值社區(qū)型商圈圈區(qū)域型商圈圈區(qū)級商圈市級商圈·規(guī)劃讓商圈圈升級小結(jié)1、根據(jù)客戶戶需求確定定小區(qū)業(yè)態(tài)態(tài)，并分期期進(jìn)行統(tǒng)籌籌分配2、規(guī)劃上注注意“基本本需求”、、“品質(zhì)需需求”、““游憩需求求”直接的的組合3、規(guī)劃上需需考慮后期期招商組合合邏輯與提綱綱業(yè)態(tài)+規(guī)劃合作相關(guān)建議節(jié)奏客戶需求商家需求根據(jù)住宅的的開發(fā)階段段合理安排排商業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)和商業(yè)體體量是社區(qū)區(qū)商業(yè)成功功的關(guān)鍵；；郊區(qū)大型型樓盤需配配備0.9平米/人商業(yè)商業(yè)業(yè)態(tài)、、進(jìn)度與入入住之間匹匹配商業(yè)規(guī)模與與住宅規(guī)模模匹配業(yè)態(tài)配比在在項(xiàng)目不同同階段也是是不同的。。開盤的時(shí)時(shí)候便利店店、銀行網(wǎng)網(wǎng)點(diǎn)等配套套設(shè)施要建建立起來，，實(shí)際操作作中，可以以考慮把首首期商業(yè)配配置在售樓樓部、會所所等顯眼的的位置；項(xiàng)項(xiàng)目第一期期入住后，，超市、干干洗、送水水、裝修、、窗簾、銀銀行網(wǎng)點(diǎn)、、美容理發(fā)發(fā)等就都需需要，這對對入住的客客戶也是心心理保障根據(jù)住戶的的多少，確確定商業(yè)的的體量。就就超市而言言，要根據(jù)據(jù)項(xiàng)目整體體規(guī)劃有多多少戶來統(tǒng)統(tǒng)計(jì)常住率率，最終確確定超市體體量的大小小。首期的的超市主要要考慮首期期的需求，，整個(gè)社區(qū)區(qū)的超市要要到后期確確定。另外要考慮慮到社區(qū)的的入住率，，人口特征征，開放性性社區(qū)還是是封閉性社社區(qū)等在住宅開發(fā)發(fā)的前期，，適度低配配有利于商商業(yè)成熟；；在住宅開開發(fā)中后期期，適度高高配有利于于形成大規(guī)規(guī)模的商業(yè)業(yè)中心，提提高等級人數(shù)(戶數(shù)*3）商業(yè)面積適配低配一期二期三期四期N期高配0.9平米/人商業(yè)體量的的大小要配配合項(xiàng)目的的開發(fā)周期期，根據(jù)住住戶需求量量確定商業(yè)業(yè)體量鳳凰城一期期開盤的時(shí)時(shí)候，由于于事先預(yù)計(jì)計(jì)到社區(qū)較較大，內(nèi)部部交通不便便，首先修修建了交通通中心，此此外還配建建了10000平米的商業(yè)業(yè)，并于一一期客戶入入住時(shí)就投投入了運(yùn)營營盡管由于這這部分商業(yè)業(yè)開業(yè)較早早，管理沒沒有經(jīng)驗(yàn)，，但滿足了了客戶必需需的生活需需求，其中中最受客戶戶青睞的部部分就是大大約1000平米的超市市隨著社區(qū)建建設(shè)規(guī)模的的擴(kuò)大，又又在東大門門修建了規(guī)規(guī)模18000平方米的商商業(yè)街，用用以填補(bǔ)商商業(yè)配套的的不足按照大約10萬人口入住住的標(biāo)準(zhǔn)估估計(jì)，碧桂桂園在一期期商業(yè)中心心附近預(yù)留留了大片用用地隨著超過萬萬畝社區(qū)的的逐漸成熟熟，碧桂園園計(jì)劃利用用預(yù)留地修修建規(guī)模超超過20000平方米的超超市，并配配建其它相相關(guān)商業(yè)設(shè)設(shè)施資料來源：：碧桂園銷銷售中心商商業(yè)部訪談?wù)劤跗谥衅诤笃陧?xiàng)目開發(fā)周周期碧桂園鳳凰凰城10000畝，人口10萬，3萬多戶，最最早有約1000平方的超市市，后來有有了大約2000平方。現(xiàn)在在鳳凰城社社區(qū)接近成成熟，計(jì)劃劃做超過20000平方的超市市鳳凰城案例例-301資料料來來源源：：碧碧桂桂園園銷銷售售中中心心商商業(yè)業(yè)部部訪訪談?wù)勛≌帐杖肴胱阕阋砸詰?yīng)應(yīng)對對建建立立大大型型社社區(qū)區(qū)商商業(yè)業(yè)支支出出，，不不對對公公司司現(xiàn)現(xiàn)金金流流構(gòu)構(gòu)成成壓壓力力碧桂桂園園根根據(jù)據(jù)第第一一期期的的人人口口需需要要建建立立1000平米米的的超超市市，，初初期期不不投投大大量量資資金金建建造造應(yīng)應(yīng)付付后后期期發(fā)發(fā)展展的的社社區(qū)區(qū)商商業(yè)業(yè)隨著著大大社社區(qū)區(qū)的的逐逐漸漸成成熟熟，，原原建建1000平米米的的超超市市已已不不能能滿滿足足客客戶戶的的需需求求，，碧碧桂桂園園不不立立刻刻開開建建能能應(yīng)應(yīng)付付整整個(gè)個(gè)鳳鳳凰凰城城未未來來人人口口需需要要的的20000平方方米米超超市市，，反反而而先先建建立立臨臨時(shí)時(shí)菜菜市市場場，，應(yīng)應(yīng)對對住住戶戶需需求求，，大大受受歡歡迎迎計(jì)劃劃在在人人口口上上升升到到一一定定數(shù)數(shù)字字，，住住宅宅現(xiàn)現(xiàn)金金流流回回籠籠后后再再大大規(guī)規(guī)模模投投進(jìn)進(jìn)資資金金配配建建20000平方方米米的的超超市市………同時(shí)時(shí)，，要要考考慮慮到到其其對對現(xiàn)現(xiàn)金金流流的的影影響響。。資資金金投投入入要要配配合合收收入入，，階階段段性性控控制制商商業(yè)業(yè)體體量量在目目前前住住宅宅收收入入還還未未能能應(yīng)應(yīng)負(fù)負(fù)20000平方方米米大大型型超超市市的的建建造造及及運(yùn)運(yùn)營營成成本本時(shí)時(shí)，，臨臨時(shí)時(shí)菜菜市市場場成成本本低低，，資資金金需需要要小小，，減減低低對對公公司司現(xiàn)現(xiàn)金金流流的的負(fù)負(fù)擔(dān)擔(dān)初期期有有限限的的住住宅宅現(xiàn)現(xiàn)金金流流入入足足以以應(yīng)應(yīng)付付小小型型超超市市的的建建造造及及運(yùn)運(yùn)營營成成本本鳳凰凰城城案案例例初期期中期期后期期項(xiàng)目目開開發(fā)發(fā)周周期期社區(qū)區(qū)商商業(yè)業(yè)設(shè)施施建建造造對現(xiàn)現(xiàn)金金流流的影影響響合適適的的業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)分分布布節(jié)節(jié)奏奏和和多多元元化化的的招招商商方方式式是是成成功功構(gòu)構(gòu)建建社社區(qū)區(qū)商商業(yè)業(yè)體體系系的的另另一一重重要要因因素素-301資料料來來源源：：萬萬科科戰(zhàn)戰(zhàn)略略規(guī)規(guī)劃劃工工作作小小組組及及麥麥肯肯錫錫顧顧問問研研究究成成果果，，美美格格行行商商業(yè)業(yè)地地產(chǎn)產(chǎn)研研究究資資料料（（2005）建筑筑裝裝潢潢裝裝飾飾店店、、小小型型日日用用雜雜貨貨店店、、超超市市、、家家具具店店、、大大眾眾餐餐飲飲綜合合超超市市/標(biāo)超超、、百百貨貨店店、、書書店店、、美美容容美美發(fā)發(fā)、、快快餐餐店店、、醫(yī)醫(yī)藥藥店店、、銀銀行行、、郵郵政政、、保保險(xiǎn)險(xiǎn)、、地地產(chǎn)產(chǎn)中中介介超市、便利店店、服裝專賣賣店、美容美美發(fā)、健身、、特色餐飲、、茶館、酒吧吧、娛樂、社社區(qū)公共服務(wù)務(wù)、銀行、證證券、郵電、、培訓(xùn)主力店、主力力業(yè)態(tài)戰(zhàn)略合合作伙伴、具具有實(shí)際控制制權(quán)的連鎖商商業(yè)更新主力商戶戶招入次主力商商戶持續(xù)更新招入剩余零散散商戶依據(jù)社區(qū)客戶戶調(diào)研及規(guī)劃劃設(shè)想，選擇擇優(yōu)質(zhì)商戶介介入整個(gè)社區(qū)區(qū)商業(yè)的前期期策劃尋找可以長期期合作的主力力業(yè)態(tài)合作伙伙伴掌控具備長期期使用價(jià)值的的經(jīng)營主力業(yè)業(yè)態(tài)的商戶經(jīng)營業(yè)績與合合作態(tài)度直接接決定服務(wù)品品質(zhì)與投資收收益，以此為為評判標(biāo)準(zhǔn)考考核、更新已已招入主力商商戶分業(yè)態(tài)建立合合作資源庫，，不斷提高次次主力商戶的的招商效率與與質(zhì)量持續(xù)考核既有有商戶品質(zhì)，，根據(jù)考核結(jié)結(jié)果與客戶需需求不斷更新新分業(yè)態(tài)建立合合作資源庫，，不斷提高零零散商戶的招招商效率與質(zhì)質(zhì)量項(xiàng)目開發(fā)周期期業(yè)態(tài)組合類型主要招商對象主要招商方式初期中期后期鳳凰城案例邏輯與提綱業(yè)態(tài)+規(guī)劃合作相關(guān)建議節(jié)奏客戶需求商家需求商業(yè)發(fā)展階段段招商方式滿足基本生活活基本需求提升生活質(zhì)量量品質(zhì)需求游憩休閑游憩需求零散招商集中招商提前招商服務(wù)于客戶的的三類需求，，與商家的合合作依次適用用“零散招商商”、“集中中招商”和““提前招商””，循序漸進(jìn)進(jìn)地與商家合合作街鋪底鋪形成商業(yè)街大型集中商業(yè)業(yè)+商業(yè)街商業(yè)發(fā)展階段段招商方式N期滿足基本生活活基本需求提升生活質(zhì)量量品質(zhì)需求游憩休閑游憩需求零散招商集中招商提前招商街鋪底鋪形成商業(yè)街大型集中商業(yè)業(yè)+商業(yè)街滿足基本生活活需求是以入入住為前提，，適合采用零零散招商，同同時(shí)商業(yè)需要要基本配套支支持或經(jīng)濟(jì)補(bǔ)補(bǔ)貼桃源居案例資料來源：桃桃源居招商計(jì)計(jì)劃書/營銷總結(jié)報(bào)告告2000年項(xiàng)目建成部部分，外圍環(huán)環(huán)境荒涼，缺缺乏社區(qū)氛圍圍。96~00年，五年僅銷銷售6萬平米1、零散引進(jìn)餐餐飲、超市等等基本功能店店鋪2、2001年引進(jìn)清華試試驗(yàn)學(xué)校3、給予中小商商家一定的租租金補(bǔ)貼和減減免提升生活質(zhì)量量階段要求商商鋪相對集中中并形成商業(yè)業(yè)街，需要用用主力店帶動動商業(yè)街成熟熟，適用集中中招租，帶租租約銷售商業(yè)發(fā)展階段段招商方式N期滿足基本生活活基本需求提升生活質(zhì)量量品質(zhì)需求游憩休閑游憩需求零散招商集中招商提前招商街鋪底鋪形成商業(yè)街大型集中商業(yè)業(yè)+商業(yè)街2004年，客戶入住住增多，商業(yè)業(yè)趨向集中，，帶動社區(qū)的的發(fā)展，開始始形成互動1、2004年逐漸形成商商業(yè)街2、進(jìn)行特色主主題營造，業(yè)業(yè)態(tài)豐富且統(tǒng)統(tǒng)一3、利用集中招招商引導(dǎo)社區(qū)區(qū)商業(yè)的發(fā)展展桃源居案例商業(yè)發(fā)展階段段招商方式滿足基本生活活基本需求提升生活質(zhì)量量品質(zhì)需求游憩休閑游憩需求零散招商集中招商提前招商街鋪底鋪形成商業(yè)街大型集中商業(yè)業(yè)+商業(yè)街大型集中商業(yè)業(yè)+商業(yè)街1、已形成大型型集中商業(yè)與與商業(yè)街的組組合2、利用主力店店鋪促進(jìn)商業(yè)業(yè)街發(fā)展3、提前招商，，有意識引導(dǎo)導(dǎo)商圈成熟需要達(dá)到客戶戶休閑游憩需需求的社區(qū)商商業(yè)，需更多多的對外開放放，提前進(jìn)行行業(yè)態(tài)規(guī)劃和和組合，應(yīng)提提前招商，不不宜零散銷售售桃源居案例小結(jié)1、零散招商，，對商業(yè)的合合作形式要求求不高，但需需要市場培育育2、集中招商，，需要適當(dāng)引引導(dǎo)，租約集集中，重在業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃，集集中引導(dǎo)3、提前招商，，體量較大，，主力店效應(yīng)應(yīng)顯現(xiàn)，需要要前期深度介介入，往往直直接與主力商商家合作邏輯與提綱業(yè)態(tài)+規(guī)劃合作相關(guān)建議節(jié)奏客戶需求商家需求規(guī)劃布局方面面建議，將九九期商業(yè)中心心部分調(diào)整為為沿雅園路設(shè)設(shè)計(jì)，形成帶帶狀商業(yè)街區(qū)區(qū)，增加客戶戶購物及游憩憩休閑空間300米商業(yè)中心500米已有的商業(yè)中中心規(guī)劃九期商業(yè)業(yè)中心300米商業(yè)中心500米建議規(guī)劃街區(qū)區(qū)1、大型商業(yè)所所選位置不在在一、二、四四、五、六、、八期業(yè)主的的回家路線上上；2、一、二、四四期的商業(yè)配配置嚴(yán)重不足足；業(yè)態(tài)組合方面面建議，建議議重新考慮商商業(yè)面積的分分配，當(dāng)前在在各期內(nèi)設(shè)立立小型超市和和菜市場，后后期配合集中中商業(yè)設(shè)置大大型超市節(jié)奏控制方面面建議，當(dāng)前前商業(yè)略顯過過多，后期商商業(yè)興建計(jì)劃劃適度后延，，與住宅開發(fā)發(fā)計(jì)劃匹配人數(shù)(戶數(shù)*3）商業(yè)面積大型社區(qū)（0.9平米/人）中型社區(qū)（0.7平米/人）(1400戶，3780平米)(2136戶，5767平米)(2168戶，5854平米)(3261戶，8805平米)超配(第五園已有商商業(yè)6645平米)(第五園所有商商業(yè)21949平米)(約8348戶，22540平米)資料來來源：：1、明源源系統(tǒng)統(tǒng)；2、第五五園總總戶數(shù)數(shù)=2168（1/2/3期，明明源））+2980（4/5/8期，大大五園園配套套規(guī)劃劃PP）+3200(6//7/9期，總總建面面26.7萬，按按戶均均83平米估估計(jì))3、入伙伙、入入住人人數(shù)郵郵件咨咨詢王王文瑤瑤，向向姜浩浩電話話確認(rèn)認(rèn)；4、商務(wù)務(wù)部《社區(qū)商商業(yè)評評價(jià)規(guī)規(guī)范之之二(新建社社區(qū))》適配已入住住1400戶已入伙伙2136戶1-3期共2168戶1\2\3\5\8期已售售+可售共共3261戶共計(jì)約約8348戶08.03.26Page439、靜夜夜四無無鄰，，荒居居舊業(yè)業(yè)貧。。。12月月-2212月月-22Saturday,December24,202210、雨中中黃葉葉樹，，燈下下白頭頭人。。。23:23:4023:23:4023:2312/24/202211:23:40PM11、以我我獨(dú)沈沈久，，愧君君相見見頻。。。12月月-2223:23:4023:23Dec-2224-Dec-2212、故人人江海海別，，幾度度隔山山川。。。23:23:4023:23:4023:23Saturday,December24,202213、乍見翻翻疑夢，，相悲各各問年。。。12月-2212月-2223:23:4023:23:40December24,202214、他鄉(xiāng)生白發(fā)發(fā)，舊國見青青山。。24十二月月202211:23:40下午午23:23:4012月-2215、比不了得就就不比，得不不到的就不要要。。。十二月2211:23下下午12月-2223:23December24,202216、行動出成成果，工作作出財(cái)富。。。2022/12/2423:23:4023:23:4024December202217、做前，能能夠環(huán)視四四周；做時(shí)時(shí)，你只能能或者最好好沿著以腳腳為起點(diǎn)的的射線向前前。。11:23:40下下午11:23下午23:23:4012月-229、沒有失敗敗，只有暫暫時(shí)停止成成功！。12月-2212月-22Saturday,December24,202210、很很多多事事情情努努力力了了未未必必有有結(jié)結(jié)果果，，但但是是不不努努力力卻卻什什么么改改變變也也沒沒有有。。。。23:23:4023:23:4023:2312/24/202211:23:40PM11、成成功功就就是是日日復(fù)復(fù)一一日日那那一一點(diǎn)點(diǎn)點(diǎn)點(diǎn)小小小小努努力力的的積積累累。。。。12月月-2223:23:4023:23Dec-2224-Dec-2212、世間成事