住宅總圖布置設計策略

Word文檔住宅總圖布置設計策略總圖布置策略之高層居住建筑

：中江國際集團孟文儒

南京高校碩士，知名地產(chǎn)建筑師

高層居住建筑作為居住建筑類型中的主體，其重點性不言而喻，那么面對市場上現(xiàn)存的各種各樣的高層建筑產(chǎn)品，作為從業(yè)者我們該以什么標準評價它們，并從中能夠得到什么啟發(fā)為我們以后的居住建筑規(guī)劃與設計產(chǎn)生樂觀的影響，接下來本文將總結和分析筆者從業(yè)以來對該類產(chǎn)品設計的基本規(guī)律。

01建筑總圖設計的基本認知

高層居住建筑總圖設計意味著什么呢？作為設計者需要從不同維度來進行全方面的考慮。首先，從建設方來說，總圖設計不僅要實現(xiàn)產(chǎn)品的品質(zhì)提升，價值增值，更需要具有產(chǎn)品價值快速變現(xiàn)力量的；其次，從規(guī)劃等管理方來說，總圖設計不僅需要兼顧交通布局、規(guī)劃體量等地塊內(nèi)外關系，更需要從監(jiān)管方的角度維護大眾利益；最終，從使用者來說，購買時，關注居住小區(qū)整體的環(huán)境氛圍，居住時則更關注自身所處樓棟，甚至所處樓層的居住體驗。那么，作為設計者不僅需要貫徹建設方的意志，而且為實現(xiàn)項目落地綜合考量監(jiān)管方、使用方的訴求的同時，需要將居住品質(zhì)提升作為人文關懷融入自己的職業(yè)實踐中。

02常見的總圖布置方式及其特征

城市進展變遷是漫長更新的過程，那么不行避開造成城市用地劃分會消失樣式各異的形態(tài)。鑒于此，筆者僅列舉幾種常見的總圖布置方式。

一、條式用地布局：

何為條式用地，長寬比較大，而短邊較短的類矩形用地。此類用地周長與面積比較大，意味著可利用的外部條件豐富。這里的外部條件分為兩種類型，其一為東、西、南三面，這一類可以較好的獵取外部日照條件；其二為北向，這一類通常沿線布置，可以盡量多的布置體量，較少考慮對外界的影響，將自身不利條件轉(zhuǎn)移至外部，實現(xiàn)條件利用的最大化。當然，上述僅為抱負狀態(tài)分析。

▲圖2-1

如圖2-1所示，系筆者實踐項目，該總圖布局為橫向條式布局，該布局充分利用南、北兩側的大面寬。此外，還存在縱向條式用地，如圖2-2所示，該項目為概念方案項目，總圖布局為縱向條式用地和橫向條式用地組合的類型。以上兩種布局外部條件都非常有利。

▲圖2-2

二、方形用地布局：

何為方形用地，即地塊長寬比較小，而短邊至少布置三排建筑體量的住宅用地，該類用地可以理解成若干條形用地的組合，在結合詳細的外部條件拆解成不同特征條式用地布局，有閱歷的住宅建筑師，應深刻理解日照計算的機理，對該類地塊特征進行評估，實現(xiàn)地塊利用最大化。實踐過程中常見的概念化要素拆解，可為U、L、T、I等基本原型。在詳細的組合過程，需結合地塊內(nèi)外部條件進行設計。

▲圖2-3

如圖2-3所示，該布局兩側為30層，中間為18層，該方案就是將用地組合類型拆解成兩類進行U型和I型組合，在詳細的實踐過程中，還可以進行U型和T型、L型和I型組合等等，這里不做贅述。

三、異形用地布局：

何為不規(guī)章用地：不規(guī)章用地是指非以上所述的用地類型，這類用地形態(tài)多樣，在實際項目中更為普遍，那么這類用地該如何處理呢？筆者認為可以有兩種處理手法，第一是將地塊拆解成上述標準地塊做法進行設計，在詳細的地塊劃分過程中，要將外部條件和自身日照作為重要因素進行推斷。如圖2-4所示，系筆者參加實踐項目，在地塊切割過程中，可將南側部分作為單獨片區(qū)，亦可將東北側切割為單獨片區(qū)進行操作。

▲圖2-4

其次是將地塊作為一個整體，從圖底關系的角度是把握，將點，線，面等概念化的要素在此處加以運用，形成設計概念。當然上述也僅僅是典型的處理手法，實際項目中還需考慮其他因素進行推斷。

四、散點式布局：

此外，還有散點式布局。該類型在長三角地區(qū)較少使用，主要是該布局單體類型戶型受氣候條件等因素影響較大，對日照條件要求相對較低，因此戶型布局集約成蝶形、風車形、T形等點式類型，如圖2-5所示。而采納長三角地區(qū)戶型進行散點式布局，則土地利用率較低，長三角地區(qū)常見的住宅布局處理手法為板、點結合較為有利，因此不太適用，這里不多做爭論。

▲圖2-5（來自錦繡一方項目）

以上所述的典型布局特征通常存在軸線關系、空間收放、體量對比等常用處理手法，詳細可結合不同案例加以理解。

03場地條件分析與運用

通常在開啟總圖設計時，我們會獵取場地的容積率、建筑密度、建筑限高、綠地率等基本條件以及所屬區(qū)位用地紅線圖等基礎條件，作為有閱歷的建筑師已經(jīng)基本上獵取總圖布局實現(xiàn)的大致格局了，那么作為初始接觸該領域的建筑師來說，該如何進行設計呢？本文接下來將進行探討。

一、總圖基本布局：

首先明確一個前提：居住建筑高度越高，戶型得房率則越低，在設計中在滿意建筑密度的狀況下，那么則需要獵取該地塊的最低平均層數(shù)，即為：

平均層數(shù)=容積率/建筑密度

由于上述建筑密度指標通常是有彈性的指標，計算得出的平均層數(shù)相對較低，這部分富有的指標對于高層居住產(chǎn)品和洋房、疊墅類產(chǎn)品組合設計時非常有利。而常見的高層居住建筑總圖布置時即使考慮商業(yè)網(wǎng)點、物業(yè)服務用房、社區(qū)養(yǎng)老用房等基礎服務用房時，建筑密度通常也存在較大的富有量。因本文主要論述高層居住建筑這一類型，利用拉高拍低策略充分利用建筑密度實現(xiàn)戶型產(chǎn)品溢價策略不在本節(jié)考慮范圍內(nèi)。

此外，在獵取大致形態(tài)的前提下，需要結合相應的內(nèi)、外部限制條件確定商業(yè)網(wǎng)點、物業(yè)等相關配套的位置、需求量等。

最終，在獵取紅線圖時，不考慮外部影響時可結合本文其次部分獵取居住建筑在平面和空間上的基本空間形態(tài)，然而實際的建設項目或多或少會受周邊環(huán)境以及不同地區(qū)政策條件的限制，那么就需要對總圖的基本格局進行優(yōu)化，甚至顛覆性的變化，下節(jié)將綻開對該部分的爭論。

二、總圖布局優(yōu)化：

在進行總圖布局優(yōu)化時需要同時考慮內(nèi)部和外部因素的疊加干擾。

首先是外部環(huán)境，如面山臨河等有利條件，可與構建城市天際線、視覺走廊等手法相結合；如老舊小區(qū)、快速道路等外部建設量之類的不利條件，在總圖布局時需要加以克服，詳細手法包括日照仿真計算、體量遮擋、退讓不同間距等。

其次是內(nèi)部環(huán)境，這部分是建筑師考慮的重點，第一、對不同商業(yè)業(yè)態(tài)的功能價值進行評估，結合建設需求、規(guī)劃要點確定附屬配套設施位置；其次、內(nèi)部景觀節(jié)點打造，形成以此為中心的不同的組團類型，注意組團之間的組合關系，如圖2-3所示。另外，關注與外部有利條件的呼應關系等。在較大項目建設中，需結合開發(fā)節(jié)奏進行內(nèi)部布局優(yōu)化。

最終，強調(diào)一下，總圖布局優(yōu)化也是系統(tǒng)化的措施，需要內(nèi)部和外部綜合考慮，建筑師需要對內(nèi)、外部環(huán)境優(yōu)化策略有自己糊涂的認知。

三、貨值概念：

提到貨值，就離不開商業(yè)開發(fā)的本質(zhì)，作為營利性的商業(yè)活動，追求的商業(yè)利益最大化，這點常被其他人所詬病，但貨值增值也并非一無是處，在某種意義上實現(xiàn)價值的合理布局，商業(yè)開發(fā)是需要考慮貨值增值，在滿意商業(yè)利潤和居住品質(zhì)之間查找平衡。這時候建筑師這個角色仍需要對產(chǎn)品賣點有清楚的認知，即什么產(chǎn)品更能夠帶來公共空間價值和套內(nèi)居住價值的共贏，并為建設方供應合理的看法作為商業(yè)決策的依據(jù)。這部分設計關注的重點在于空間體量和戶型之間的平衡，下文將綻開論述。

04總圖和戶型平衡過程中的優(yōu)化策略

常見的總圖設計手法是將比較成熟的戶型作為單體體量進行設計，筆者認為這無可厚非。但住宅設計在精細化考量過程中，在滿意總圖空間形態(tài)的前提下，仍需要把握總圖和戶型之間的平衡，盡量將土地資源用足。如上文中，在總圖布局優(yōu)化基本完成后，可進行總圖和戶型平衡和進一步優(yōu)化。

一、體量與戶型：

在總圖設計中，體量形態(tài)大方向確認后，可以對戶型進行設計優(yōu)化。作為建筑師對戶型面寬和進深關系應有比較深刻的認知，理解戶型內(nèi)部布局的基本特征，這樣可以兼顧居住空間，外部環(huán)境的舒適度。（筆者在《戶型設計？平面布局分析之一|平面規(guī)律》和《戶型設計？平面布局分析之二|疊墅類產(chǎn)品平面規(guī)律及創(chuàng)新方向思索》二文中論述過戶型設計的限制條件及設計思路，這里可供大家溝通。）在此基礎上，將總圖的體量與戶型設計的基本約束條件搭接，完成體量和戶型之間的整合。此外，戶型在總圖中的分布需結合場地內(nèi)外的優(yōu)質(zhì)環(huán)境進行合理布局，如邊廳戶型朝向中心景觀、外部優(yōu)質(zhì)景觀等等。

二、日照仿真計算：

在上文中確定總圖布局的過程中已經(jīng)進行過日照計算，得出比較成熟的布局。住宅建筑師在日照計算過程中經(jīng)常將高度角和方位角相結合對建筑體量進行設計和優(yōu)化，這是日照仿真計算的基礎認知。那么如何將理解日照仿真計算的本質(zhì)呢？筆者將在此處談談自己的看法，如圖4-1所示，該總圖布局日照條件基本用足，那么是否還能進一步優(yōu)化嗎？答案是確定的，優(yōu)化的方向在于通過對體量的重新組合，惡化已經(jīng)不滿意要求的區(qū)域或外部，優(yōu)化部分可提升空間，實現(xiàn)建筑體量的增加，獵取戶型優(yōu)化的面寬資源。在實際的工程實踐中，仍需考慮建筑體量的面寬，外部建設體量等限制條件的基礎上平衡和把握總圖設計。

▲圖4-1

此外筆者認為現(xiàn)階段的日照計算規(guī)章缺乏肯定的人文關懷，該規(guī)定中大寒日有效日照時間帶（當?shù)卣嫣枙r）為早上八點至下午四點，冬至日有效日照時間帶（當?shù)卣嫣枙r）為早上九點至下午三點，而冬至日或大寒日太陽高度角很低，其早晚時間段日照質(zhì)量較差。而單純設置中午時間段日照時長則會給現(xiàn)階段居住建筑設計帶來巨大的挑戰(zhàn)，尤其是老舊小區(qū)等簡單狀態(tài)下很難實現(xiàn)，當然這是一個非常簡單的話題，規(guī)劃等主管部門出讓地塊時賜予更多的彈性空間，則有更多實現(xiàn)的可能性，現(xiàn)階段在節(jié)省土地政策下臨時沒有較好的操作空間，當然這是非常值得討論的課題，這里就不做詳細闡述，有愛好的建筑師可自行討論。

05場地交通組織

以上部分完成了高層居住建筑總圖布局的打算性因素（當然，上述的體量布局過程也需考慮諸如場地出入口及相應對景關系等本節(jié)的內(nèi)容），這時建筑師習以為常的各種流線開頭介入了。首先是住戶流線，它包括機動車流線和人行流線（非機動車流線）兩種，現(xiàn)階段居住小區(qū)布置一般考慮人車分流，機動車可就近進入地下車庫；人行流線常見的流線為入口大門組團儀式入口（非必要）--單元門戶門，在人行流線布置時可結合景觀設計進行優(yōu)化調(diào)整。其次是消防流線，常見的處理手法分為內(nèi)環(huán)和外環(huán)兩種布置方式，外環(huán)布置有利于內(nèi)部景觀的完整性，內(nèi)環(huán)布置常見于總圖體量布置壓力較大時（或更加傾向戶型產(chǎn)品）消失，以上這兩種處理手法均有優(yōu)缺點，詳細結合項目實際狀況選擇。最終為配套服務流線，包括垃圾清運路線，搬家路線及醫(yī)