某地產(chǎn)住宅產(chǎn)業(yè)化戰(zhàn)略與實踐

萬科住宅產(chǎn)業(yè)化戰(zhàn)略與實踐毛大慶博士2010-10-28三、萬科工業(yè)化推進實踐一、萬科對住宅工業(yè)化的認(rèn)識二、萬科的住宅工業(yè)化戰(zhàn)略8萬科企業(yè)股份有限公司成立于1984年，是目前中國最大的專業(yè)住宅開發(fā)企業(yè)，2009年公司完成竣工面積536萬平方米，實現(xiàn)銷售金額634億元。萬科集團簡介:成立于1984年5月，總部位于深圳，股票代碼SZ000002；1988年涉足房地產(chǎn)業(yè)，連續(xù)七次獲得“中國最受尊敬企業(yè)”稱號。2009年在《歐洲貨幣》評選的“全球最佳房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)”榜單中，萬科集團獲得全球住宅類開發(fā)企業(yè)第一名；至2009年末，業(yè)務(wù)覆蓋到以珠三角、長三角、環(huán)渤海三大城市經(jīng)濟圈為重點的40個城市。20082007200620052009萬科銷售面積（萬平米）6635576143232320100200300400500600萬科對住宅工業(yè)化的認(rèn)識萬科對住宅工業(yè)化的認(rèn)識質(zhì)量穩(wěn)定節(jié)能環(huán)保效率提升

以工業(yè)化為平臺，通過工業(yè)化實現(xiàn)節(jié)能環(huán)保、質(zhì)量穩(wěn)定和效率提升，并利用規(guī)模形成的先發(fā)優(yōu)勢，最終確立萬科在房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)性競爭優(yōu)勢。工業(yè)化平臺社會效應(yīng)綠色環(huán)保節(jié)能

低碳低能耗住宅工廠集中生產(chǎn)，生產(chǎn)用水的循環(huán)利用現(xiàn)場施工節(jié)能環(huán)保、安全。降低施工噪音擾民，減少有害其他排放及施工粉塵污染全家居解決方案，減少裝修廢物的排放，減少裝修噪音產(chǎn)業(yè)升級

告別現(xiàn)場手工砌筑時代產(chǎn)品的標(biāo)準(zhǔn)化模數(shù)化十一五規(guī)劃，產(chǎn)業(yè)化布局萬科對住宅工業(yè)化的認(rèn)識客戶效應(yīng)房屋質(zhì)量：改善結(jié)構(gòu)精度、滲漏、開裂等質(zhì)量通病。傳統(tǒng)建造工業(yè)化建造萬科對住宅工業(yè)化的認(rèn)識預(yù)制構(gòu)件尺寸偏差3MM以內(nèi)預(yù)制構(gòu)件表面平整度偏差小于0.1%外墻瓷片拉拔強度提高9倍經(jīng)淋水試驗、冬雨季觀察，常規(guī)滲水多的部位（如窗下口)無一滲水客戶效應(yīng)房屋質(zhì)量：提高隔聲、保溫、防火等性能，便于系統(tǒng)維護、耐久性好。外墻免維護保溫體系外墻防滲漏體系建筑外窗安裝預(yù)制樓梯、陽臺、空調(diào)板VSI分離體系全家居解決方案萬科對住宅工業(yè)化的認(rèn)識企業(yè)效應(yīng)精益化管理萬科差異化優(yōu)勢效率提升規(guī)模經(jīng)營企業(yè)公民、社會責(zé)任

銷售制造向研發(fā)技術(shù)轉(zhuǎn)型通過預(yù)制生產(chǎn)和裝配式生產(chǎn)方式可大幅度減少建造周期，減少現(xiàn)場施工及管理人員數(shù)量萬科對住宅工業(yè)化的認(rèn)識勞務(wù)現(xiàn)狀：2010年除長三角地區(qū)外，萬科全國各地的總包單位均遇到勞務(wù)人員缺失的情況，初步統(tǒng)計目前北京萬科的勞務(wù)缺失情況如下表；項目標(biāo)段缺口人數(shù)缺口工種缺口人數(shù)萬科城七建30外保溫30華建150~200木工為主假日G地塊100鋼筋工50木工30架子工、瓦工10D地塊無長陽中建200鋼筋工80~100木工120房建無藍山華建無香河30鋼筋工10~20瓦工10唐山300木工150鋼筋工100勞務(wù)市場的三大變化趨勢：1、勞務(wù)人員數(shù)量變少；2、勞務(wù)人員技能變差；3、勞務(wù)人員年齡變大；小結(jié)：萬科集團總部通過走訪中建等總包單位，目前全國勞務(wù)缺口20%-30%；北京萬科統(tǒng)計數(shù)據(jù)基本與總承包單位數(shù)據(jù)相同；萬科對住宅工業(yè)化的認(rèn)識萬科對住宅工業(yè)化的認(rèn)識企業(yè)效應(yīng)%在國內(nèi)市場全面推廣后，深入分析進軍海外市場的可行性。

中國2009年11月26日正式對外宣布控制溫室氣體排放的行動目標(biāo)，決定到2020年單位國內(nèi)生產(chǎn)總值二氧化碳排放比2005年下降40％—45％。國務(wù)院總理溫家寶在25日主持召開的國務(wù)院常務(wù)會議還決定，這將作為約束性指標(biāo)納入國民經(jīng)濟和社會發(fā)展中長期規(guī)劃，并制定相應(yīng)的國內(nèi)統(tǒng)計、監(jiān)測、考核辦法。會議提出下一階段要重點做好六方面工作，其中一方面為：大力發(fā)展綠色經(jīng)濟。緊密結(jié)合擴大內(nèi)需促進經(jīng)濟增長的決策部署，培育以低碳排放為特征的新的經(jīng)濟增長點，加快建設(shè)以低碳排放為特征的工業(yè)、建筑、交通體系。機遇已經(jīng)來臨，我們已做好準(zhǔn)備。萬科對住宅工業(yè)化的認(rèn)識一、萬科科對住宅宅工業(yè)化化的認(rèn)識識二、萬科科的住宅宅工業(yè)化化戰(zhàn)略三、萬科科工業(yè)化化推進實實踐萬科的住宅工業(yè)化戰(zhàn)略中國房地地產(chǎn)行業(yè)業(yè)持續(xù)領(lǐng)領(lǐng)跑者卓越的綠綠色企業(yè)業(yè)回歸客戶戶價值，，完成精精益轉(zhuǎn)型型回歸市場場，理性性土地儲儲備，城城市圈深深耕選擇性突突破城市市綜合體體選擇性參參與保障障房模式式創(chuàng)新精益升級級：標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)化+持續(xù)改進進綠色升級級：前瞻瞻性的行業(yè)新新標(biāo)準(zhǔn)建立千億億級企業(yè)業(yè)需要的的組織、、激勵、、人才和和流程體體系工業(yè)化升升級：標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)化的設(shè)設(shè)計生產(chǎn)產(chǎn)2008年制定的的萬科中中長期戰(zhàn)戰(zhàn)略萬科的四四大綠色色定位

綠色節(jié)能技術(shù)的廣泛應(yīng)用者溫室氣體體減排的的行業(yè)領(lǐng)領(lǐng)先者

綠色住宅標(biāo)準(zhǔn)的制定推廣者 綠色社區(qū)生活的身體力行者2008年，萬科科修訂中中長期發(fā)發(fā)展戰(zhàn)略略，明確確將卓越越綠色企企業(yè)作為為萬科的的發(fā)展愿愿景。綠色主題題戰(zhàn)略與規(guī)規(guī)劃全裝修工工業(yè)業(yè)化綠綠色建筑筑三部曲：：全裝修修、住宅宅工業(yè)化化、綠色色建筑三部曲交交叉、同同時奏響響萬科的住宅工業(yè)化戰(zhàn)略綠色主題題戰(zhàn)略與規(guī)規(guī)劃綠色建筑筑平臺產(chǎn)業(yè)化工業(yè)化手段預(yù)制裝配配全裝修部品集成成萬科綠色色建筑產(chǎn)產(chǎn)業(yè)化規(guī)規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)化新技術(shù)應(yīng)應(yīng)用14萬科的住宅工業(yè)化戰(zhàn)略綠色是核核心，通通過工業(yè)業(yè)化的平平臺整合合資源做做綠色建建筑;加快工業(yè)業(yè)化步伐伐，與綠綠色（LEED認(rèn)證和綠綠色三星星）相結(jié)結(jié)合;產(chǎn)品僅有有一般的的質(zhì)量是是不夠的的，要有有高質(zhì)量量，要與與綠色環(huán)環(huán)保相結(jié)結(jié)合，學(xué)學(xué)習(xí)先進國家把質(zhì)量視視為生命命的精神神;利用市場場資源加加大應(yīng)用用型工業(yè)業(yè)化技術(shù)術(shù)的研發(fā)發(fā)及采用用。武漢萬科科茂園預(yù)預(yù)制環(huán)境境部品萬科的住宅工業(yè)化進程萬科的綠綠色戰(zhàn)略略與規(guī)劃劃加強技術(shù)術(shù)研發(fā)，，推進工工業(yè)化項項目試點點；加強強住宅性性能與節(jié)節(jié)能環(huán)保保技術(shù)的的研究應(yīng)應(yīng)用，最最終將綠綠色化戰(zhàn)戰(zhàn)略落實實為萬科科的“綠色競爭爭力”。加強工業(yè)化技術(shù)研發(fā)住宅性能與節(jié)能環(huán)保技術(shù)的研究應(yīng)用推進工業(yè)化項目加強技術(shù)術(shù)研發(fā)，，形成成成熟穩(wěn)定定、成本本可承受受的技術(shù)術(shù)體系實施內(nèi)部部激勵措措施，促促進各區(qū)區(qū)域的工工業(yè)化項項目穩(wěn)步步推進。。參與政府府主導(dǎo)的的工業(yè)化化住宅項項目建設(shè)設(shè)加強住宅宅性能技技術(shù)研發(fā)發(fā)，形成成住宅性性能技術(shù)術(shù)庫借助工業(yè)業(yè)化平臺臺，推廣廣節(jié)能環(huán)環(huán)保技術(shù)術(shù)，搶占占技術(shù)制制高點推廣精裝修推廣集團團精裝修修體系，，集團新新開工的的主流項項目全部部納入精精裝修體體系萬科的住宅工業(yè)化進程萬科的綠綠色戰(zhàn)略略與規(guī)劃劃一、萬科科對住宅宅工業(yè)化化的認(rèn)識識三、萬科科工業(yè)化化推進實實踐二、萬科科的住宅宅工業(yè)化化進程000204060002040699990101030305050707萬科工廠廠化中心心成立萬科一號號實驗樓樓落成萬科建筑筑研究中中心成立立萬科建筑筑研究中中心研究究大樓落落成萬科PC技術(shù)研究究開展萬科標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)化項目目啟動萬科2、3號實驗樓樓落成萬科部品品戰(zhàn)略采采購萬科產(chǎn)業(yè)業(yè)化基地地項目立立項上海新里程20、21號樓萬科4號實驗樓樓落成萬科獲得得國家住住宅產(chǎn)業(yè)業(yè)化基地地稱號東麗湖萬萬科城五期閱湖湖苑深圳第五五園公寓寓08080909上海中林林上海新新里里程北一一期北京假日風(fēng)景景三期B3、B4落成上海寶山四季花城上海地杰C1上海新新里程北北二期萬科5號實驗樓落成萬科的住宅工業(yè)化進程為加快住宅宅工業(yè)化進進程，萬科科于2006年開始建設(shè)設(shè)建筑研發(fā)發(fā)基地。研發(fā)基地的的合作技術(shù)術(shù)單位是—中國建筑設(shè)設(shè)計研究院院。萬科的住宅工業(yè)化實踐主要綠色技技術(shù)應(yīng)用：：零碳技術(shù)水循環(huán)利用用體系可再生材料料體系綠色交通體體系○○建筑研發(fā)基基地在萬科研究究工業(yè)化的的過程中，，與國內(nèi)外外諸多擁有有技術(shù)實力力和愿意投投入研發(fā)技技術(shù)的企業(yè)業(yè)進行了交交流溝通。。許多企業(yè)業(yè)對參與到到國內(nèi)的工工業(yè)化事業(yè)業(yè)當(dāng)中來，，都表示了了極大的興興趣。萬科的住宅工業(yè)化實踐住宅產(chǎn)業(yè)化化企業(yè)聯(lián)盟盟北京市住宅宅產(chǎn)業(yè)化企企業(yè)聯(lián)盟成成立2007年，萬科集集團被授予予住宅產(chǎn)業(yè)業(yè)聯(lián)盟型“國家住宅產(chǎn)產(chǎn)業(yè)化基地地”。萬科的住宅工業(yè)化實踐國家住宅產(chǎn)產(chǎn)業(yè)化基地地2007年上海萬科科新里程20#、21#工業(yè)化住宅宅樓開工，，成為全國國第一批利利用工業(yè)化化技術(shù)建造造并向市場場銷售的工工業(yè)化商品品住宅樓,該樓已于2008年6月底入住。。20#PC樓北立面自2007年5月正式裝配配以來，現(xiàn)現(xiàn)場施工質(zhì)質(zhì)量大為提提高，施工工工期縮短短近三分之之一，并且且現(xiàn)場建筑筑垃圾明顯顯減少，符符合國家大大力提倡的的綠色環(huán)保保節(jié)能建筑筑，是我國國商品住宅宅建造方式式上的一次次突破性嘗嘗試，為今今后大規(guī)模模的推廣積積累了寶貴貴的經(jīng)驗。。萬科的住宅工業(yè)化實踐21#PC樓南立面上海萬科新新里程萬科首個零零碳排放實實驗性住宅宅位于深圳圳萬科城項項目，于2009年內(nèi)開放。。在夏天使用用的制冷能能耗中，這這棟樓的建建筑能耗將將下降80%以上。碳排放量量從每年40千克/平降低到10千克/平。剩下的每每年10千克/平二氧化碳碳將通過自自身生產(chǎn)的的可持續(xù)能能源注銷，，基本可以以實現(xiàn)零碳碳排放的目目標(biāo)。萬科的住宅工業(yè)化實踐深圳零碳實實驗住宅繼萬科零碳碳住宅探索索后，萬科科將綠色環(huán)環(huán)保技術(shù)應(yīng)應(yīng)用于上海海世博會萬萬科館的建建設(shè)。萬科的住宅工業(yè)化實踐自然材料：：秸稈板將秸秸桿中含有有的CO2固化。自然采光：圓筒及中中庭頂部留留有采光天天窗。自然降溫：建筑周邊邊的水池不不僅是景觀觀需要，水水的蒸發(fā)可可降低進入入室內(nèi)空氣氣的溫度。。水池的水水將使用從從屋頂收集集的雨水。。在室外等等候區(qū)和中中庭，則設(shè)設(shè)置了人工工造霧降溫溫設(shè)施。自然通風(fēng)：應(yīng)用了風(fēng)風(fēng)壓、熱壓壓兩套自然然通風(fēng)系統(tǒng)統(tǒng)，在大多多數(shù)筒狀建建筑屋面安安裝了數(shù)量量不等的無無動力自然然通風(fēng)器（（渦輪通風(fēng)風(fēng)器），靠靠自然風(fēng)無無動力運行行抽出室內(nèi)內(nèi)空氣。上海世博會會-萬科館●●2049計劃于2014年，萬科集集團全面推推進工業(yè)化化住宅·上海區(qū)域：：8.9萬㎡（2007年）·上海區(qū)域：：12.6萬㎡（2008年）·深圳區(qū)域：：1萬㎡·北京區(qū)域：：2.7萬㎡·上海區(qū)域：：14.3萬㎡（2009年）·深圳區(qū)域：：31萬㎡·北京區(qū)域：：9.7萬㎡（2007年8.9萬㎡）（2008年16萬㎡）（2009年55萬㎡）VSI-C型·技術(shù)特點：：·工業(yè)化率：：10%現(xiàn)澆結(jié)構(gòu)，，局部構(gòu)件件構(gòu)件（2004年-2005年）VSI-B型·技術(shù)特點：：·工業(yè)化率：：20%主體現(xiàn)澆，，外墻預(yù)制制（2005年-2006年）VSI-A型·技術(shù)特點：：·工業(yè)化率：：35%水平受力構(gòu)構(gòu)件預(yù)制，，豎向受力構(gòu)構(gòu)件現(xiàn)澆（2007年）VSI-S型·技術(shù)特點：：·工業(yè)化率：：60%全預(yù)制（2007年、2008年）萬科綠色產(chǎn)產(chǎn)業(yè)化之路路綠色規(guī)劃-工業(yè)化VSI實踐·上海區(qū)域：：32.7萬㎡（2010年）·北京區(qū)域：：18萬㎡（2010年97萬㎡）·深圳區(qū)域：：46.6萬㎡萬科住宅工業(yè)化推進實踐專利技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計計結(jié)構(gòu)設(shè)計施工工藝實驗驗證行業(yè)認(rèn)可規(guī)范及標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)工業(yè)化、標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)化專利利（獲得專利利證書71項）綠色規(guī)劃-工業(yè)化VSI成果萬科住宅工業(yè)化推進實踐外保溫體系系采用夾芯芯保溫系統(tǒng)統(tǒng)。預(yù)制外墻內(nèi)內(nèi)側(cè)是受力力的結(jié)構(gòu)層層，中間為為保溫層，，最外側(cè)是是保護層。。通過阻熱熱性能非常常好的玻璃璃纖維連接接件把三層層連成一個個整體；保保護層是5公分厚的鋼鋼筋混凝土土，以保證證保溫層與與房屋的壽壽命同步。。結(jié)構(gòu)層保溫層保護層復(fù)合保溫連接件技術(shù)優(yōu)勢—免維護外墻墻保溫體系系萬科住宅工業(yè)化推進實踐由于在工廠廠制作，外外窗洞口尺尺寸誤差控控制在毫米米級，安裝裝精確、嚴(yán)嚴(yán)絲合縫。。窗洞口的的夾心保溫溫層內(nèi)預(yù)留留防腐木轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)，有效防防止冷橋，，方便現(xiàn)場場安裝。傳傳統(tǒng)工法下下的外窗滲滲漏是客戶戶集中投訴訴的焦點，，工廠預(yù)制制構(gòu)件誤差差控制從根根本上解決決了外窗滲滲漏問題。。防腐木磚技術(shù)優(yōu)勢—外窗安裝工工藝萬科住宅工業(yè)化推進實踐外墻材料防防水節(jié)點外墻水平縫縫反檻構(gòu)造造防水外墻用防水水材料防滲體系包包括結(jié)構(gòu)自自防水、構(gòu)構(gòu)造防水，，材料防水水三部分。。豎向縫采用用結(jié)構(gòu)自防防水，即兩兩塊墻板的的拼縫處采采用現(xiàn)澆混混凝土澆筑筑，使之渾渾然一體。。水平縫采用用構(gòu)造防水水，即墻板板的上部和和底部均預(yù)預(yù)制企口，，阻止水流流到室內(nèi)；；外墻接縫均均采用材料料防水，原原料為改良良硅酮膠。。特點如下下：具有優(yōu)越的的耐寒、耐耐熱、耐氣氣候、耐久久性；能柔和的適適應(yīng)預(yù)制墻墻板的運動動；不會像聚氨氨酯那樣受受到紫外線線會使表面面產(chǎn)生裂化化。企口技術(shù)優(yōu)勢—防滲漏體系系萬科住宅工業(yè)化推進實踐技術(shù)優(yōu)勢—全面家居解解決方案萬科住宅工業(yè)化推進實踐傳統(tǒng)毛坯住住宅業(yè)主入入住后需要要裝修改造造，產(chǎn)生大大量建筑垃垃圾，并造造成鄰里間間互相干擾擾。精裝修作為為工業(yè)化住住宅的重要要組成部分分，品質(zhì)得得到充分保保證。一體體化衛(wèi)浴、、整體廚房房、收納系系統(tǒng)等，給給業(yè)主以人人性化家居居的生活體體驗。節(jié)能環(huán)保效果顯著上海萬科新里程PC樓節(jié)能測算：注：pc率36.85%