虹橋銀都項目整體策略建議課件

虹橋銀都項目整體策略建議虹橋銀都項目整體策略建議1市場分析市場分析2總體市場背景三月以來，宏觀政策頻出，市場反應明顯尤其到6月1日國務院轉發(fā)七部委關于“2年內轉讓房產按全額繳納營業(yè)稅”“契稅上調至3%”正式實施市場更加蕭條，投資類房產受打擊尤其嚴重總體市場背景三月以來，宏觀政策頻出，市場反應明顯3總體市場背景從目前市場推出的政策來看，上海已經全面進入宏觀調整期。調控的力度不斷較大、手段方法多元，效果逐步顯現。房地產市場的各方主體已經明顯感受政府調控的決心和目的，自住消費者停手觀望、投資（機）者急于脫手套現、開發(fā)商項目去化速度明顯放緩等等都預示著，短期內市場的理性回落已經是大勢所趨?？傮w市場背景從目前市場推出的政策來看，上海已經全面進入宏觀調4總體市場背景總體市場結論目前市場看轉冷，消費者預期受政策調控，逐步走低在市場變化之際，判斷未來的市場走勢理性定價是保證項目良好去化和資金回籠的主要手段總體市場背景總體市場結論5區(qū)域總體定位為各板塊的交界，無明顯規(guī)劃優(yōu)勢交通條件位于中山西路、延安西路、虹橋路三條主干道之間，臨近軌道三號線住宅市場為古北虹橋板塊的延伸段雖然周邊住宅以老公房為主，但具備發(fā)展中高檔居住區(qū)的潛力商務環(huán)境為虹橋商務區(qū)的延伸，適合發(fā)展中高檔現代寫字樓商業(yè)環(huán)境目前以小型沿街商鋪為主，缺乏中高檔社區(qū)商鋪區(qū)域市場描述區(qū)域總體定位區(qū)域市場描述6住宅區(qū)位分析為古北虹橋板塊的延伸段雖然周邊住宅以老公房為主，但具備發(fā)展中高檔居住區(qū)的潛力紫勛雅園虹橋商務區(qū)皇家花園古北居住區(qū)延安路沿線商務區(qū)項目位置新華路高檔居住區(qū)虹橋上海城區(qū)域住宅市場住宅區(qū)位分析紫勛雅園皇家花園項目位置虹橋上海城區(qū)域住宅市場7住宅價格分析周邊次新房價格基本突破15000元/平方米，形成中高檔居住區(qū)樓盤單價（元/平方米）裝修情況元一新苑16000裝修虹橋銀城18000精裝修區(qū)域住宅市場住宅價格分析樓盤單價裝修情況元一新苑16000裝修虹橋銀城8在售項目去化分析虹橋上海城二期·虹橋豪苑區(qū)域住宅市場樓盤基本信息外立面效果圖地址紫云路118弄開盤日期2004-8-28總規(guī)模130000平方米產品四棟33-35層高層住宅組成容積率高達3.6目前售價21000-25000元/平方米客戶特征投資類住宅，投資比例達到70%去化情況最近開盤去化113套，銷售率61%小房型基本完銷，大房型剩余，可見目前投資類物業(yè)受政策影響之嚴重在售項目去化分析區(qū)域住宅市場樓盤基本信息外立面效果圖地9在售項目去化分析虹橋上海城二期·虹橋豪苑房型面積套數比例一房69-76平方米64套11.79%二房103-104平方米143套26.34%三房138-250平方米279套51.38%四房180-300平方米16套2.95%復式140-150平方米41套7.55%區(qū)域住宅市場在售項目去化分析房型面積套數比例一房69-76平方米64套110在售項目去化分析虹橋上海城二期·虹橋豪苑一房70平方米二房103平方米三房138平方米三房178平方米區(qū)域住宅市場在售項目去化分析一房70平方米二房103平方米三房138平方11樓盤名稱性質樓盤地址交房日期房型面積出售單價出租價格（元/月）元一新苑住宅中山西路1039號2002-6-30三房145160008500新安公寓住宅安順路158弄1999-12-31三房127130004500虹橋麗景苑住宅虹橋路1060弄2001-11-1三房127150005000周邊二手房銷售與出租價格樓盤名稱性質樓盤地址交房日期房型面積出售單價出租價格（元/月12住宅產品分析周邊的樓盤都以5-15萬平方米的中等社區(qū)為主以中大面積的大戶型產品為主戶型產品有向經濟型產品發(fā)展的趨向銷售狀態(tài)樓盤名稱小區(qū)規(guī)模主力房型次新房元一新苑8000二房110三房140-150在售虹橋上海城130000三房180形象皇家花園90000/形象紫勛雅園70000二房100三房120-130形象古北國際廣場107000二房130三房150區(qū)域住宅市場住宅產品分析銷售狀態(tài)樓盤名稱小區(qū)規(guī)模主力房型次新房元一新苑813處于虹橋商務區(qū)的延伸段，辦公樓為中高檔水平租金水平相差較大，為0.5-1.0美元/平方米/日客戶以國內外小型企業(yè)為主高檔寫字樓：以歐美辦事處、外資及本地高科技企業(yè)為主中檔寫字樓：以全國及本地中小貿易企業(yè)為主出租率普遍在90%以上區(qū)域辦公市場處于虹橋商務區(qū)的延伸段，辦公樓為中高檔水平區(qū)域辦公市場14樓盤名稱性質樓盤地址面積分割租金價格（美元/平方米·天）出租率物業(yè)管理費（美元/平方米·月）虹橋銀城乙級中山西路933號40-1120.587%2.4協泰中心乙級遵義南路88號57-9540.685%3.3安泰大廈乙級遵義路299號100-13500.6290%4太陽廣場乙級仙霞路88號/0.5595%2.7目前虹橋商務區(qū)在租辦公樓行情區(qū)域辦公市場樓盤名稱性質樓盤地址面積分割租金價格出租率物業(yè)管理費虹橋銀城15目前虹橋商務區(qū)在售辦公樓售價約為22000-28000元/平方米產品為中檔偏上水平區(qū)域辦公市場樓盤名稱性質樓盤地址開盤日期面積分割銷售價格銷售率同詮大廈（古北領峰）智能5A級古北路684號2004-9-25180-75017000-2200090%盛高國際大廈智能5A級仙霞路137號2004-12-10160-37020000-2800071%嘉麒大廈甲級古北路666號2005-5-29500-119625000-310000%現代廣場乙級仙霞路369號2005-5-2895-79520000-250001.50%虹橋銀城乙級中山西路933號2002-9-140-11216000-1800092%目前虹橋商務區(qū)在售辦公樓售價約為22000-28000元/平16在售項目去化分析嘉麒大廈區(qū)域辦公市場樓盤基本信息外立面效果圖地址古北路666號開盤日期2005-5-29總規(guī)模24807平方米產品1幢19層高層55套單元目前售價均價25000-31000元/平方米客戶特征境外公司，包括臺灣公司和外資公司等自用客為主去化情況目前預定率已達30%左右，但尚未有成交租金情況租金：0.8-1.0美元/平方米/天。物業(yè)管理費：3.5美元/平方米/月車位費：150美元/月在售項目去化分析區(qū)域辦公市場樓盤基本信息外立面效果圖地17在售項目去化分析嘉麒大廈區(qū)域辦公市場單層面積1196平方米，每層分割為三戶，分別為236、478、478平方米但從銷售來看，該盤半層起售，即每戶購買面積都為500平方米以上其236的戶型是不存在的，其戶型可以自由分割配備四部電梯一部貨梯在售項目去化分析區(qū)域辦公市場單層面積1196平方米，每層分割18在售項目去化分析虹橋銀城樓盤基本信息外立面效果圖地址中山西路933號開盤日期2003年12月總規(guī)模30000平方米產品1幢30層高層（地上29層，地下1層）目前售價16000-18000元/平方米客戶特征面向國內中小企業(yè)客戶，并以私營企業(yè)為主。由于面積小，總價低，個人投資客戶占據較大比例，約為65%去化情況進入租售市場租金情況租金：0.5美元/平方米/天物業(yè)管理費：20元/平方米/月區(qū)域辦公市場在售項目去化分析樓盤基本信息外立面效果圖地址中山西路19在售項目去化分析虹橋銀城該盤為中檔寫字樓，單層面積900平方米為小戶型分割，每間面積約為40-112平方米，共510套配置6部電梯區(qū)域辦公市場在售項目去化分析該盤為中檔寫字樓，單層面積900平方米區(qū)域辦20項目周邊的低檔沿街社區(qū)型商鋪凱旋路沿線的中高檔休閑娛樂商業(yè)周邊商業(yè)環(huán)境較差，為低檔沿街社區(qū)型商鋪為主，以房產中介店、小型餐飲店為主但在凱旋路上分布一些休閑娛樂型商業(yè)，對總體商業(yè)氛圍的提升有一定作用目前項目周邊缺乏中高檔社區(qū)型商業(yè)形態(tài)，為本項目發(fā)展提供空間區(qū)域商業(yè)環(huán)境項目周邊的低檔沿街社區(qū)型商鋪凱旋路沿線的中高檔休閑娛樂商業(yè)21地理位置北至安順路，西靠中山西路，屬“內環(huán)線”之內，隔內環(huán)高架與虹橋CBD呼應項目參數占地19675m2總建面116124.7m2容積率5.28綠地5921m2綠地率30.1%車位468個地上（m2）地下（m2）總計（m2）辦公/商業(yè)A16144102680823B453155024C213991915住宅A215126109433112A3157371155合計10372110214113935項目概況地理位置項目參數占地19675m2總建面116124.7m222優(yōu)勢（S）古北虹橋板塊延伸段，具備發(fā)展中高檔居住區(qū)的潛力虹橋CBD延伸段，辦公市場有一定發(fā)展空間道路交通發(fā)達劣勢（W）目前商業(yè)、商務氛圍不濃，檔次偏低項目占地小，規(guī)劃與景觀上難有亮點機會（O）長寧區(qū)檢察院遷至項目北側，對客戶及區(qū)域環(huán)境有一定改善作用古北二期的建設有助于提升區(qū)域整體檔次威脅（T）宏觀調控對市場壓力大未來競爭項目較多SWOT分析優(yōu)勢（S）劣勢（W）機會（O）威脅（T）SWOT分析23市場定位辦公樓虹橋商務區(qū)的新支點住宅虹橋國際生活的延伸市場建議市場定位市場建議24客戶定位—辦公樓使用者在虹橋CBD有業(yè)務往來的中小型企業(yè)、創(chuàng)業(yè)型企業(yè)、駐滬辦事機構等為主購買者自用客+投資客，本地客戶居多客戶群分類客戶群構成結構比重虹橋CBD周邊客戶主力客戶群65％左右周邊CBD客戶輔助客戶群20％左右外地及外籍客戶輔助客戶群15％左右客戶群分類客戶群構成結構比重自用型客戶主力客戶群50％左右投資兼自用型客戶輔助客戶群30％左右投資型客戶輔助客戶群20％左右表1：潛在目標客戶區(qū)域構成預測表2：潛在目標客戶購買目的分類市場建議客戶定位—辦公樓使用者在虹橋CBD有業(yè)務往來的購買者自用客+25客戶定位—住宅使用者往來虹橋CBD的商旅人士市區(qū)各CBD供職的精英人口購買者自用客+投資客市場建議客戶定位—住宅使用者往來虹橋CBD的商旅人士購買者自用客+投26價格定位辦公樓建議售價15000元/平方米住宅建議售價15000-18000元/平方米（房型調整后）根據區(qū)域市場目前情況以及項目自身特點并結合整體市場走勢，追求快速去化為前提市場建議價格定位市場建議27產品建議產品建議28“成長型中小企業(yè)”比例猛增的“泛虹橋CBD”+4大“辦公+品質住宅”版塊全面圍合的“品質谷地”區(qū)位市場研判“成長型中小企業(yè)”比例猛增的“泛虹橋CBD”區(qū)位市場研判29“成長型中小企業(yè)”比例猛增的“泛虹橋CBD”市府對虹橋CBD以“現代服務業(yè)集聚區(qū)”的未來規(guī)劃定位和發(fā)展趨勢，決定“成長型中小機構”將紛紛入駐，而虹橋CBD寫字樓的進駐標準對其而言相對過高，從而使大量此類商務客戶的各自為戰(zhàn)，散布在虹橋CBD周邊。因此，這一商務鏈并沒有被有效的組織起來，仍然屬于自發(fā)的發(fā)展狀態(tài)，以中低端產品為主，品質與形象存在升級發(fā)展空間。區(qū)位市場研判“成長型中小企業(yè)”比例猛增的“泛虹橋CBD”區(qū)位市場研判304大“辦公+品質住宅”版塊全面圍合的“居住品質谷地”本項目所在區(qū)域恰為“虹橋”、“內長寧”、“中山公園”、“徐家匯”4大“辦公+品質住宅”版塊的全面圍合，5大版塊融為一體的發(fā)展趨勢，使本項目所在區(qū)域目前處于力求迅速擺脫“品質谷地”的新陳代謝旺期，品質拔升的轉型節(jié)點已經來臨。區(qū)位市場研判4大“辦公+品質住宅”版塊全面圍合的“居住品質谷地”區(qū)位市場31契合市場需求·填補結構真空對辦公市場而言，區(qū)域商務發(fā)展趨勢與產品自身結構性矛盾之間的真空，構成本項目的市場機會；對住宅市場而言，版塊的外在要求和產品本源的內在動力，同樣構成本項目的市場機會；同時，本項目集辦公、商業(yè)、住宅于一體的“綜合商務生活”載體形式，相互依存，形成合力，有效規(guī)避了同類同質產品的局部競爭。整體市場機會契合市場需求·填補結構真空整體市場機會32CBD軟席商務生活空間兩部分構成已在正虹橋CBD形成業(yè)務基礎但分散在其周邊的涉外（外地）辦公機構與人口及往來CBD的商務旅人有效整合成長型中小企業(yè)需求的“引力”辦公空間產品依托目標市場高密度CBD氛圍中的自由生活港整體市場定位CBD軟席商務生活空間兩部分構成有效整合成長型中小企業(yè)產品依33以Sogo辦公空間和Class寓所為依托的CBD軟席商務生活空間針對房地產調控的政策面市場，首先針對受到抑制的二手轉售市場，以轉手套利為購買目的的短線投資市場明顯萎縮，需要將購買建立在自用消費的基礎上。同時，功能定位建議—全力打造功能使用型空間，以求在目前的首購/換購市場均立于不敗之地。整體功能定位以Sogo辦公空間和Class寓所為依托的針對房地產調控的政34以Sogo辦公物業(yè)、Class精品階層寓所搭配本項目的商務商業(yè)空間以CBD商務人口為主要目標客戶群體將CBD軟席商務生活空間的概念并利用虹橋獨特的交通節(jié)點位置和完善生活配套形成匹配往來虹橋CBD的商務旅人喜好的CBD軟席生活空間整體功能定位以Sogo辦公物業(yè)、Class精品階層寓所整體功能定位35辦公商務成長空間（SogoSpace）商業(yè)白領頻道（BizChannel）住宅精品階層寓所（ClassResidence）CBD軟席商務生活空間SoftRoom商務住宅整體功能組合辦公商業(yè)住宅CBD商務住宅整體功能組合36商務成長空間SogoSpace散布于周邊匹配虹橋CBD業(yè)務往來的中小型貿易機構/辦事處白領頻道BizChannel虹橋CBD商務人士及周邊人群為主力的社交與生活消費精品階層寓所ClassResidence往來虹橋CBD商務旅人為主客戶定位組合商務成長空間白領頻道精品階層寓所客戶定位組合37產品建議產品建議38以“SOGO成長空間”為核心的快速商務旗艦港（SOGO，SmallOfficeGrowingOffice）全力打造純商務使用型空間，也通過特殊的產品概念、錯位的產品設計吸收虹橋CBD區(qū)域周邊潛在客戶的需求，并且強化多功能性，以求在目前強化空間使用功能的辦公物業(yè)首購/換購市場均立于不敗之地。功能定位以“SOGO成長空間”為核心的全力打造純商務使用型空間，也通39提純“小戶型”辦公物業(yè)市場，同時結合虹橋CBD未來商務發(fā)展趨勢的功能定位，建議主要瞄準自用市場，強調在中小企業(yè)商務使用型基礎上的產品塑造，強化空間的功能性和差異化。以“大虹橋CBD”商旅人士為消費核心，塑造與整體虹橋商務生活氛圍相匹配的，追求快速、高效，同時不乏休閑舒緩的商業(yè)配套。商業(yè)線商辦線功能定位提純“小戶型”辦公物業(yè)市場，同時結合虹橋CBD未來商務發(fā)展趨40成長空間SogoSpace

白領頻道BizChannel商務配套StyleService魔方辦公MagicOffice靈動商務SmartOffice功能組合成長空間白領頻道商務配套魔方辦公靈動商務功能組合41產品策略商務成長空間通過對都市辦公空間使用特性與面積控制間關系的考量與挖掘，全力打造以“小面積大功能”的“商務使用空間”產品，力求從使用功能上完全匹配并征服落戶虹橋的“成長型的中小商務機構”。即在控制面積的前提條件下，通過精裝修、單位分割與相關軟硬件配套，突顯出都市小型商務產品的變換性與多功能。放大有限空間的使用機能。同時，發(fā)掘本項目A1和C兩幢辦公樓各自的層高特性，在垂直空間尺度上形成差異，以吸引最多的消費客群。產品定位產品策略通過對都市辦公空間使用特性與面積控制間關系的考量與挖42產品定位小面積·大功能·高產租以“商務成長空間”為核心利益平臺，以大虹橋CBD商務人口為主要目標客戶群體，將“市心快速商務旗艦港”的概念，結合交通網絡優(yōu)勢，通過產租能力強的小型商務配套產品，在商務與商業(yè)領域的衍生需求延伸出相關的產品線，引發(fā)本項目商務價值潛力在消費群中的認可。并在政府對虹橋CBD整體發(fā)展規(guī)劃的大背景下，迅速填補本區(qū)域市場的“成長型中小商務機構”對辦公空間的巨大需求。產品定位產品定位以“商務成長空間”為核心利益平臺，以大虹橋CBD商務43都市商辦產品線商務成長空間（SogoSpace）以小面積高性能的“商務成長空間”為主題的一系列的特色化產品。突顯出匹配“成長型中小企業(yè)”需求商辦產品所應有的靈動性與資源整合性，表達出在都市昂貴的空間成本下讓有限空間的使用機能得以放大的“花小公司的錢，辦大公司的事”的個性特色。這一產品主題將分別結合不同的商務需求，形成2個商務產品系列：靈動版：SmartOffice魔方版：MagicOffice產品定位都市商辦產品線以小面積高性能的“商務成長空間”為主題的一系列44靈動商務版—SmartOffice面積定位90-120m2（主力建面）室內組合將未來的家具模數與空間尺度做協調性設計，形成一個可自由間隔彈性使用的開放格局，將90-110m2空間塑造為一個萬能使用的精巧商務空間。建議設置位置C幢辦公樓（標準層層高3.3m）產品定位靈動商務版—SmartOffice面積定位產品定位45魔方商務版—MagicOffice面積定位70-90m2（主力建面）室內組合通過對室內空間形態(tài)與功能的分合變化；通過移門的運用，形成空間功能的分合變化。通過家具的內置集成設計，形成小面積單位最重要的高收納性。同時，以定制辦公為出發(fā)點，打造精裝修商務空間。建議設置位置A1幢辦公樓（標準層層高3.6m）產品定位魔方商務版—MagicOffice面積定位產品定位46靈動商務版—SmartOffice產品建議靈動商務版—SmartOffice產品建議47靈動商務版—SmartOffice產品建議靈動商務版—SmartOffice產品建議48魔方商務版—MagicOffice產品建議魔方商務版—MagicOffice產品建議49魔方商務版—MagicOffice產品建議魔方商務版—MagicOffice產品建議50建議以高新技術、環(huán)保材質，升華傳統(tǒng)建筑和文化的精華，在增加建筑線條層次感之際，形成重視環(huán)境、文化傳統(tǒng)的現代開放型立面風格。(視實際可行程度而定)立面建議一立面建議二外立面產品建議建議以高新技術、環(huán)保材質，立面建議一立面建議二外立面產品建議51智能化/空調建議智能化建議重點需接入高速光纖寬帶網絡和充足的電話線安保監(jiān)控設備和周接紅外報警系統(tǒng)也應適當強化空調建議建議采用獨立的分體式空調，以節(jié)省投資成本同時也便于未來業(yè)主的使用和費用計量產品建議智能化/空調建議智能化建議產品建議52配套設施建議“一站式”商務保姆服務商務日常服務辦公設備維修商、辦公用品提供商、商務保潔、代辦公司注冊、代繳費等商務行政服務辦公設備租賃、文件處理、裝幀、快印、旅行票務、快遞郵政、翻譯等商務休閑服務商務名片、商務禮品、音像、沖印、咖啡吧、便利店等產品建議配套設施建議“一站式”商務保姆服務產品建議53都市商業(yè)產品線白領頻道（BizChannel）商業(yè)機會著力抓住每天高度緊張的“1小時消費段”，以本案相關商務人士的日常商務消費為切入點，更有效輻射正虹橋CBD商務人士，打造“1小時消費時間的商務頻率”。同時，建議本案商業(yè)“會所化”，在滿足周邊居民休閑需求的同時，亦為緊張的“1小時商務消費”提供寬松的舒緩空間，隨時隨地成就白領生活的主流頻道。產品定位都市商業(yè)產品線商業(yè)機會產品定位54都市商業(yè)產品線白領頻道（BizChannel）商業(yè)策略本項目商業(yè)部分在市場切入時通過在高密度消費環(huán)境中形成的一個舒緩空間打造一個“社交與生活消費”為核心的商旅商業(yè)消費集群產品定位都市商業(yè)產品線商業(yè)策略產品定位55都市商業(yè)產品線白領頻道（BizChannel）商業(yè)概念西以“內環(huán)高架”為隔、東以“輕軌”為界，在虹橋CBD整體擁擠嘈雜的商業(yè)環(huán)境中，以本案商業(yè)為核心獨立出一個商旅休閑消費的“后花園”，在周邊區(qū)域整體高度居住的氛圍中，行塑一個“商務休閑軟席”空間。并由此為核心并組織起配合周邊商旅白領人口小型簡餐飲等“低客單價消費為主力”的“輕餐飲+完善配套”消費體系。產品定位都市商業(yè)產品線商業(yè)概念產品定位56商務配套—StyleService產品特色以多元化的風格選擇、私密型的空間氣氛，為商旅人士提供完善的“輕餐飲”、“商務配套”亦作為小型化的社交空間。同時，建議能將大堂挑高部分（均4.6m）有機融入其中。業(yè)態(tài)建議輕餐飲部分—簡餐、輕餐飲其他配套部分—主旨設置為本案辦公相銜接配套的商業(yè)設施：商務中心/自助銀行/便利店/干洗店等建議適用層面輕餐飲部分—沿安順路為主（A1號辦公樓底層）其他配套部分—其他商業(yè)面積（如：A1、C號辦公樓底層）產品定位商務配套—StyleService產品特色產品定位57多功能商務中心建議提供以下服務公共秘書服務/郵政服務、報刊訂閱/收發(fā)信件報紙、代售圖書雜志EMS、傳真/復印、打字裝訂/代理機票、火車票、演出票務/搬遷服務商務書房公共秘書公共商務中心公共商務會議室產品定位多功能商務中心建議提供以下服務商務書房公共秘書公共商務中心公58住宅物業(yè)住宅物業(yè)59以Class公寓為代表的CBD軟席生活空間Class精品階層寓所，搭配本項目的SOGO辦公物業(yè)及商務商業(yè)空間，同時配合虹橋CBD快速便捷的交通節(jié)點位置，形成一個匹配往來虹橋CBD的商務旅人及CBD精英人口喜好的CBD軟席生活空間。功能定位以Class公寓為代表的CBD軟席生活空間功能定位60產品策略精品階層寓所（ClassResidence）通過對CBD精英人口對居住空間的使用特性與面積控制間關系的考量，結合虹橋CBD地域上的關鍵節(jié)點，全力打造以“小面積大功能”的“商務使用空間”產品，匹配資深商旅居住消費群體的居住需求。即在控制面積的前提條件下，通過精裝修、單位分割與相關軟硬件配套，并著重引入“標準酒店化物管體系”，打造全程一站式“階層標準化生活空間”。產品定位產品策略通過對CBD精英人口對居住空間的使用特性與面積控制間61產品定位全功能空間·高物管私域以往來大虹橋CBD的商務精英人口為主要目標客戶群體，依托特殊的配套節(jié)點，全力塑造與之生活理念匹配的居住產品。即，以人為本，強化居住產品的“功能性”，將室內空間舒適度與功能完善有機結合，在功能充足與合理控制面積之間尋求精英階層的對話與共鳴。同時，亦注重社區(qū)產品的“高標準物管體系”，在有效阻隔來自辦公物業(yè)的影響之際，亦提升產品附加值，給客戶“私域生活”的真實空間。產品定位產品定位以往來大虹橋CBD的商務精英人口為主要目標客戶群體，62都市居住產品線精品階層寓所（ClassResidence）面積定位經濟型或豪華版室內組合房型基本為標準面積的建筑空間單位，通過特色模式的精裝修形成標準房型之間的產品差異化。小豪宅概念的空間為同一消費階層的另一種需求提供了居住產品。以常規(guī)戶型大尺度的居住單位為高級商務精英人口提供了一種世界級的簡單生活。產品定位都市居住產品線面積定位產品定位63外立面建議增加建筑線條層次感形成現代氣質的開放型立面風格(視實際可行程度而定)產品建議外立面建議產品建議64房型產品建議房型產品建議65房型產品建議房型產品建議66產品建議品質與去化的動態(tài)分析以原有的房型進行銷售，正常去化的前提必須是銷售價低于區(qū)域市場均價匹配市場適應面及區(qū)域整體品質的2條建議主打經濟型的兩房（110m2左右）/三房（140m2左右）啟動豪華版住宅，增加軟硬件的配置（如，精裝修等），著力拔升品質產品建議品質與去化的動態(tài)分析67社區(qū)動線從本項目的物業(yè)建筑排列來看，辦公和住宅間的動線顯然比較混亂，不利于人員的管理和物業(yè)管理的分區(qū)。客源層次辦公產品和住宅產品的客源層次、客群標準無法產生大范圍的交集，故，客層的相對復雜將是直接影響社區(qū)品質拔升的重要因素之一。社區(qū)品質社區(qū)緊靠內環(huán)高架、周邊環(huán)境品質一般、較小的占地與高密度的建筑體量等都是制約社區(qū)品質的重要方面。會所設置本項目缺乏放置會所的適當空間，則勢必有損于塑造住宅部分“精品階層寓所”的品質。問題提示社區(qū)動線問題提示68行銷企劃行銷企劃69核心目標找到市場縫隙，抓住目標客層心理產品帶動地塊形象，有效吸納意向客源實現依托整體社區(qū)產品的區(qū)位稀缺性緊扣區(qū)域打破“品質谷地”的新陳代謝節(jié)點行銷策略核心目標行銷策略70評判因素先辦公后住宅先住宅后辦公工程進度A1辦公樓已建設至3-4層順勢而為，緊扣工程進度可能會出現辦公、住宅同時出形象資金回籠小面積產權辦公較易回籠資金受上海整體房產市場影響較明顯銷售抗性辦公客戶對住宅客戶抗性不大住宅客戶對辦公客戶抗性較大政策影響辦公物業(yè)市場受整體政策影響不明顯住宅市場受整體政策影響相對明顯市場需求潛在客戶首購/換購成氣候增量市場極度稀缺市場切入切入以商旅為核心的CBD提升預期價值在虹橋CBD旁，平開平走源頭鎖定以短期商旅客群為切入點，發(fā)掘并衍生，最終吸引長期商務人士客層來源繁雜，鎖定不易地標效應辦公先行，較易形成地段價值標桿辦公物業(yè)廣泛的客源帶來的口碑效應遠大于簡單的住宅客群品質延伸住宅產品能享用辦公產品的配備，有效拔升自身品質可提升社區(qū)內涵價值整體氛圍整體造成社區(qū)略顯雜亂的氛圍優(yōu)于“先開辦公”行銷策略評判因素先辦公后住宅先住宅后辦公工程進度A1辦公樓已建設至371結論辦公先行·住宅跟進在目前整體上海樓市處于極不明朗的狀況下，住宅市場相對于辦公市場更顯低迷，故，建議采用如此行銷策略。而“具可執(zhí)行度的行銷策略”將根據開發(fā)商希望的時間節(jié)點的市場狀況做最后確定。行銷策略結論行銷策略72階段入市物業(yè)核心策略配套支持下階段啟動節(jié)點（建議）I期A1辦公樓通過特色產品的展示與銷售形象，建立項目的區(qū)域高端社區(qū)地標價值產品形象逐漸展現樣板產品亮相公開去化率逾50%II期C辦公樓產品的區(qū)域稀缺性以推動銷售放量A1熱銷區(qū)域小面積產權辦公逐漸升溫辦公物業(yè)整體去化率逾70%III期A2、A3住宅住宅市場走穩(wěn)下產品稀缺性的價值釋放產品樣板亮相公開市場面穩(wěn)中有升/各階段行銷策略行銷策略階段入市物業(yè)核心策略配套支持下階段啟動節(jié)點I期A1辦公樓通過73整體調性將整盤統(tǒng)籌考量先行設置統(tǒng)一的“推廣名”和“SLOGAN”以高端、中性為目標，維護整盤的統(tǒng)一形象辦公、住宅亦可根據日后具體推廣需要各自擬定獨立的VI系統(tǒng)商品企劃整體調性將整盤統(tǒng)籌考量商品企劃74推廣名虹橋·萬事達（CITYMASTER）項目由住宅和辦公兩部分組成，產品差異大案名需要較大涵蓋度和良好的可延展性萬事達，亦中亦洋，大俗大雅可從地段/交通/企業(yè)發(fā)展前景/周邊生活機能等諸多方面加以闡釋為項目后期的延展留足空間同時，“萬事達”是知名度極高的信用卡品牌在推廣上沒有太大難度，易說易記在辦公部分推廣中將產生較好的品牌聯想商品企劃推廣名虹橋·萬事達商品企劃75SLOGAN領袖空間·萬事可達針對本項目的客群分析無論是辦公或住宅產品求得產品和心理雙重層面的滿足感相當重要故，在虹橋CBD出現的此類產品就必須體現出“身份晉升”、“通達天下”的感受商品企劃SLOGAN領袖空間·萬事可達商品企劃76SHOW稿SHOW稿77道旗道旗78戶外廣告戶外廣告79謝謝觀看謝謝觀看80虹橋銀都項目整體策略建議虹橋銀都項目整體策略建議81市場分析市場分析82總體市場背景三月以來，宏觀政策頻出，市場反應明顯尤其到6月1日國務院轉發(fā)七部委關于“2年內轉讓房產按全額繳納營業(yè)稅”“契稅上調至3%”正式實施市場更加蕭條，投資類房產受打擊尤其嚴重總體市場背景三月以來，宏觀政策頻出，市場反應明顯83總體市場背景從目前市場推出的政策來看，上海已經全面進入宏觀調整期。調控的力度不斷較大、手段方法多元，效果逐步顯現。房地產市場的各方主體已經明顯感受政府調控的決心和目的，自住消費者停手觀望、投資（機）者急于脫手套現、開發(fā)商項目去化速度明顯放緩等等都預示著，短期內市場的理性回落已經是大勢所趨?？傮w市場背景從目前市場推出的政策來看，上海已經全面進入宏觀調84總體市場背景總體市場結論目前市場看轉冷，消費者預期受政策調控，逐步走低在市場變化之際，判斷未來的市場走勢理性定價是保證項目良好去化和資金回籠的主要手段總體市場背景總體市場結論85區(qū)域總體定位為各板塊的交界，無明顯規(guī)劃優(yōu)勢交通條件位于中山西路、延安西路、虹橋路三條主干道之間，臨近軌道三號線住宅市場為古北虹橋板塊的延伸段雖然周邊住宅以老公房為主，但具備發(fā)展中高檔居住區(qū)的潛力商務環(huán)境為虹橋商務區(qū)的延伸，適合發(fā)展中高檔現代寫字樓商業(yè)環(huán)境目前以小型沿街商鋪為主，缺乏中高檔社區(qū)商鋪區(qū)域市場描述區(qū)域總體定位區(qū)域市場描述86住宅區(qū)位分析為古北虹橋板塊的延伸段雖然周邊住宅以老公房為主，但具備發(fā)展中高檔居住區(qū)的潛力紫勛雅園虹橋商務區(qū)皇家花園古北居住區(qū)延安路沿線商務區(qū)項目位置新華路高檔居住區(qū)虹橋上海城區(qū)域住宅市場住宅區(qū)位分析紫勛雅園皇家花園項目位置虹橋上海城區(qū)域住宅市場87住宅價格分析周邊次新房價格基本突破15000元/平方米，形成中高檔居住區(qū)樓盤單價（元/平方米）裝修情況元一新苑16000裝修虹橋銀城18000精裝修區(qū)域住宅市場住宅價格分析樓盤單價裝修情況元一新苑16000裝修虹橋銀城88在售項目去化分析虹橋上海城二期·虹橋豪苑區(qū)域住宅市場樓盤基本信息外立面效果圖地址紫云路118弄開盤日期2004-8-28總規(guī)模130000平方米產品四棟33-35層高層住宅組成容積率高達3.6目前售價21000-25000元/平方米客戶特征投資類住宅，投資比例達到70%去化情況最近開盤去化113套，銷售率61%小房型基本完銷，大房型剩余，可見目前投資類物業(yè)受政策影響之嚴重在售項目去化分析區(qū)域住宅市場樓盤基本信息外立面效果圖地89在售項目去化分析虹橋上海城二期·虹橋豪苑房型面積套數比例一房69-76平方米64套11.79%二房103-104平方米143套26.34%三房138-250平方米279套51.38%四房180-300平方米16套2.95%復式140-150平方米41套7.55%區(qū)域住宅市場在售項目去化分析房型面積套數比例一房69-76平方米64套190在售項目去化分析虹橋上海城二期·虹橋豪苑一房70平方米二房103平方米三房138平方米三房178平方米區(qū)域住宅市場在售項目去化分析一房70平方米二房103平方米三房138平方91樓盤名稱性質樓盤地址交房日期房型面積出售單價出租價格（元/月）元一新苑住宅中山西路1039號2002-6-30三房145160008500新安公寓住宅安順路158弄1999-12-31三房127130004500虹橋麗景苑住宅虹橋路1060弄2001-11-1三房127150005000周邊二手房銷售與出租價格樓盤名稱性質樓盤地址交房日期房型面積出售單價出租價格（元/月92住宅產品分析周邊的樓盤都以5-15萬平方米的中等社區(qū)為主以中大面積的大戶型產品為主戶型產品有向經濟型產品發(fā)展的趨向銷售狀態(tài)樓盤名稱小區(qū)規(guī)模主力房型次新房元一新苑8000二房110三房140-150在售虹橋上海城130000三房180形象皇家花園90000/形象紫勛雅園70000二房100三房120-130形象古北國際廣場107000二房130三房150區(qū)域住宅市場住宅產品分析銷售狀態(tài)樓盤名稱小區(qū)規(guī)模主力房型次新房元一新苑893處于虹橋商務區(qū)的延伸段，辦公樓為中高檔水平租金水平相差較大，為0.5-1.0美元/平方米/日客戶以國內外小型企業(yè)為主高檔寫字樓：以歐美辦事處、外資及本地高科技企業(yè)為主中檔寫字樓：以全國及本地中小貿易企業(yè)為主出租率普遍在90%以上區(qū)域辦公市場處于虹橋商務區(qū)的延伸段，辦公樓為中高檔水平區(qū)域辦公市場94樓盤名稱性質樓盤地址面積分割租金價格（美元/平方米·天）出租率物業(yè)管理費（美元/平方米·月）虹橋銀城乙級中山西路933號40-1120.587%2.4協泰中心乙級遵義南路88號57-9540.685%3.3安泰大廈乙級遵義路299號100-13500.6290%4太陽廣場乙級仙霞路88號/0.5595%2.7目前虹橋商務區(qū)在租辦公樓行情區(qū)域辦公市場樓盤名稱性質樓盤地址面積分割租金價格出租率物業(yè)管理費虹橋銀城95目前虹橋商務區(qū)在售辦公樓售價約為22000-28000元/平方米產品為中檔偏上水平區(qū)域辦公市場樓盤名稱性質樓盤地址開盤日期面積分割銷售價格銷售率同詮大廈（古北領峰）智能5A級古北路684號2004-9-25180-75017000-2200090%盛高國際大廈智能5A級仙霞路137號2004-12-10160-37020000-2800071%嘉麒大廈甲級古北路666號2005-5-29500-119625000-310000%現代廣場乙級仙霞路369號2005-5-2895-79520000-250001.50%虹橋銀城乙級中山西路933號2002-9-140-11216000-1800092%目前虹橋商務區(qū)在售辦公樓售價約為22000-28000元/平96在售項目去化分析嘉麒大廈區(qū)域辦公市場樓盤基本信息外立面效果圖地址古北路666號開盤日期2005-5-29總規(guī)模24807平方米產品1幢19層高層55套單元目前售價均價25000-31000元/平方米客戶特征境外公司，包括臺灣公司和外資公司等自用客為主去化情況目前預定率已達30%左右，但尚未有成交租金情況租金：0.8-1.0美元/平方米/天。物業(yè)管理費：3.5美元/平方米/月車位費：150美元/月在售項目去化分析區(qū)域辦公市場樓盤基本信息外立面效果圖地97在售項目去化分析嘉麒大廈區(qū)域辦公市場單層面積1196平方米，每層分割為三戶，分別為236、478、478平方米但從銷售來看，該盤半層起售，即每戶購買面積都為500平方米以上其236的戶型是不存在的，其戶型可以自由分割配備四部電梯一部貨梯在售項目去化分析區(qū)域辦公市場單層面積1196平方米，每層分割98在售項目去化分析虹橋銀城樓盤基本信息外立面效果圖地址中山西路933號開盤日期2003年12月總規(guī)模30000平方米產品1幢30層高層（地上29層，地下1層）目前售價16000-18000元/平方米客戶特征面向國內中小企業(yè)客戶，并以私營企業(yè)為主。由于面積小，總價低，個人投資客戶占據較大比例，約為65%去化情況進入租售市場租金情況租金：0.5美元/平方米/天物業(yè)管理費：20元/平方米/月區(qū)域辦公市場在售項目去化分析樓盤基本信息外立面效果圖地址中山西路99在售項目去化分析虹橋銀城該盤為中檔寫字樓，單層面積900平方米為小戶型分割，每間面積約為40-112平方米，共510套配置6部電梯區(qū)域辦公市場在售項目去化分析該盤為中檔寫字樓，單層面積900平方米區(qū)域辦100項目周邊的低檔沿街社區(qū)型商鋪凱旋路沿線的中高檔休閑娛樂商業(yè)周邊商業(yè)環(huán)境較差，為低檔沿街社區(qū)型商鋪為主，以房產中介店、小型餐飲店為主但在凱旋路上分布一些休閑娛樂型商業(yè)，對總體商業(yè)氛圍的提升有一定作用目前項目周邊缺乏中高檔社區(qū)型商業(yè)形態(tài)，為本項目發(fā)展提供空間區(qū)域商業(yè)環(huán)境項目周邊的低檔沿街社區(qū)型商鋪凱旋路沿線的中高檔休閑娛樂商業(yè)101地理位置北至安順路，西靠中山西路，屬“內環(huán)線”之內，隔內環(huán)高架與虹橋CBD呼應項目參數占地19675m2總建面116124.7m2容積率5.28綠地5921m2綠地率30.1%車位468個地上（m2）地下（m2）總計（m2）辦公/商業(yè)A16144102680823B453155024C213991915住宅A215126109433112A3157371155合計10372110214113935項目概況地理位置項目參數占地19675m2總建面116124.7m2102優(yōu)勢（S）古北虹橋板塊延伸段，具備發(fā)展中高檔居住區(qū)的潛力虹橋CBD延伸段，辦公市場有一定發(fā)展空間道路交通發(fā)達劣勢（W）目前商業(yè)、商務氛圍不濃，檔次偏低項目占地小，規(guī)劃與景觀上難有亮點機會（O）長寧區(qū)檢察院遷至項目北側，對客戶及區(qū)域環(huán)境有一定改善作用古北二期的建設有助于提升區(qū)域整體檔次威脅（T）宏觀調控對市場壓力大未來競爭項目較多SWOT分析優(yōu)勢（S）劣勢（W）機會（O）威脅（T）SWOT分析103市場定位辦公樓虹橋商務區(qū)的新支點住宅虹橋國際生活的延伸市場建議市場定位市場建議104客戶定位—辦公樓使用者在虹橋CBD有業(yè)務往來的中小型企業(yè)、創(chuàng)業(yè)型企業(yè)、駐滬辦事機構等為主購買者自用客+投資客，本地客戶居多客戶群分類客戶群構成結構比重虹橋CBD周邊客戶主力客戶群65％左右周邊CBD客戶輔助客戶群20％左右外地及外籍客戶輔助客戶群15％左右客戶群分類客戶群構成結構比重自用型客戶主力客戶群50％左右投資兼自用型客戶輔助客戶群30％左右投資型客戶輔助客戶群20％左右表1：潛在目標客戶區(qū)域構成預測表2：潛在目標客戶購買目的分類市場建議客戶定位—辦公樓使用者在虹橋CBD有業(yè)務往來的購買者自用客+105客戶定位—住宅使用者往來虹橋CBD的商旅人士市區(qū)各CBD供職的精英人口購買者自用客+投資客市場建議客戶定位—住宅使用者往來虹橋CBD的商旅人士購買者自用客+投106價格定位辦公樓建議售價15000元/平方米住宅建議售價15000-18000元/平方米（房型調整后）根據區(qū)域市場目前情況以及項目自身特點并結合整體市場走勢，追求快速去化為前提市場建議價格定位市場建議107產品建議產品建議108“成長型中小企業(yè)”比例猛增的“泛虹橋CBD”+4大“辦公+品質住宅”版塊全面圍合的“品質谷地”區(qū)位市場研判“成長型中小企業(yè)”比例猛增的“泛虹橋CBD”區(qū)位市場研判109“成長型中小企業(yè)”比例猛增的“泛虹橋CBD”市府對虹橋CBD以“現代服務業(yè)集聚區(qū)”的未來規(guī)劃定位和發(fā)展趨勢，決定“成長型中小機構”將紛紛入駐，而虹橋CBD寫字樓的進駐標準對其而言相對過高，從而使大量此類商務客戶的各自為戰(zhàn)，散布在虹橋CBD周邊。因此，這一商務鏈并沒有被有效的組織起來，仍然屬于自發(fā)的發(fā)展狀態(tài)，以中低端產品為主，品質與形象存在升級發(fā)展空間。區(qū)位市場研判“成長型中小企業(yè)”比例猛增的“泛虹橋CBD”區(qū)位市場研判1104大“辦公+品質住宅”版塊全面圍合的“居住品質谷地”本項目所在區(qū)域恰為“虹橋”、“內長寧”、“中山公園”、“徐家匯”4大“辦公+品質住宅”版塊的全面圍合，5大版塊融為一體的發(fā)展趨勢，使本項目所在區(qū)域目前處于力求迅速擺脫“品質谷地”的新陳代謝旺期，品質拔升的轉型節(jié)點已經來臨。區(qū)位市場研判4大“辦公+品質住宅”版塊全面圍合的“居住品質谷地”區(qū)位市場111契合市場需求·填補結構真空對辦公市場而言，區(qū)域商務發(fā)展趨勢與產品自身結構性矛盾之間的真空，構成本項目的市場機會；對住宅市場而言，版塊的外在要求和產品本源的內在動力，同樣構成本項目的市場機會；同時，本項目集辦公、商業(yè)、住宅于一體的“綜合商務生活”載體形式，相互依存，形成合力，有效規(guī)避了同類同質產品的局部競爭。整體市場機會契合市場需求·填補結構真空整體市場機會112CBD軟席商務生活空間兩部分構成已在正虹橋CBD形成業(yè)務基礎但分散在其周邊的涉外（外地）辦公機構與人口及往來CBD的商務旅人有效整合成長型中小企業(yè)需求的“引力”辦公空間產品依托目標市場高密度CBD氛圍中的自由生活港整體市場定位CBD軟席商務生活空間兩部分構成有效整合成長型中小企業(yè)產品依113以Sogo辦公空間和Class寓所為依托的CBD軟席商務生活空間針對房地產調控的政策面市場，首先針對受到抑制的二手轉售市場，以轉手套利為購買目的的短線投資市場明顯萎縮，需要將購買建立在自用消費的基礎上。同時，功能定位建議—全力打造功能使用型空間，以求在目前的首購/換購市場均立于不敗之地。整體功能定位以Sogo辦公空間和Class寓所為依托的針對房地產調控的政114以Sogo辦公物業(yè)、Class精品階層寓所搭配本項目的商務商業(yè)空間以CBD商務人口為主要目標客戶群體將CBD軟席商務生活空間的概念并利用虹橋獨特的交通節(jié)點位置和完善生活配套形成匹配往來虹橋CBD的商務旅人喜好的CBD軟席生活空間整體功能定位以Sogo辦公物業(yè)、Class精品階層寓所整體功能定位115辦公商務成長空間（SogoSpace）商業(yè)白領頻道（BizChannel）住宅精品階層寓所（ClassResidence）CBD軟席商務生活空間SoftRoom商務住宅整體功能組合辦公商業(yè)住宅CBD商務住宅整體功能組合116商務成長空間SogoSpace散布于周邊匹配虹橋CBD業(yè)務往來的中小型貿易機構/辦事處白領頻道BizChannel虹橋CBD商務人士及周邊人群為主力的社交與生活消費精品階層寓所ClassResidence往來虹橋CBD商務旅人為主客戶定位組合商務成長空間白領頻道精品階層寓所客戶定位組合117產品建議產品建議118以“SOGO成長空間”為核心的快速商務旗艦港（SOGO，SmallOfficeGrowingOffice）全力打造純商務使用型空間，也通過特殊的產品概念、錯位的產品設計吸收虹橋CBD區(qū)域周邊潛在客戶的需求，并且強化多功能性，以求在目前強化空間使用功能的辦公物業(yè)首購/換購市場均立于不敗之地。功能定位以“SOGO成長空間”為核心的全力打造純商務使用型空間，也通119提純“小戶型”辦公物業(yè)市場，同時結合虹橋CBD未來商務發(fā)展趨勢的功能定位，建議主要瞄準自用市場，強調在中小企業(yè)商務使用型基礎上的產品塑造，強化空間的功能性和差異化。以“大虹橋CBD”商旅人士為消費核心，塑造與整體虹橋商務生活氛圍相匹配的，追求快速、高效，同時不乏休閑舒緩的商業(yè)配套。商業(yè)線商辦線功能定位提純“小戶型”辦公物業(yè)市場，同時結合虹橋CBD未來商務發(fā)展趨120成長空間SogoSpace

白領頻道BizChannel商務配套StyleService魔方辦公MagicOffice靈動商務SmartOffice功能組合成長空間白領頻道商務配套魔方辦公靈動商務功能組合121產品策略商務成長空間通過對都市辦公空間使用特性與面積控制間關系的考量與挖掘，全力打造以“小面積大功能”的“商務使用空間”產品，力求從使用功能上完全匹配并征服落戶虹橋的“成長型的中小商務機構”。即在控制面積的前提條件下，通過精裝修、單位分割與相關軟硬件配套，突顯出都市小型商務產品的變換性與多功能。放大有限空間的使用機能。同時，發(fā)掘本項目A1和C兩幢辦公樓各自的層高特性，在垂直空間尺度上形成差異，以吸引最多的消費客群。產品定位產品策略通過對都市辦公空間使用特性與面積控制間關系的考量與挖122產品定位小面積·大功能·高產租以“商務成長空間”為核心利益平臺，以大虹橋CBD商務人口為主要目標客戶群體，將“市心快速商務旗艦港”的概念，結合交通網絡優(yōu)勢，通過產租能力強的小型商務配套產品，在商務與商業(yè)領域的衍生需求延伸出相關的產品線，引發(fā)本項目商務價值潛力在消費群中的認可。并在政府對虹橋CBD整體發(fā)展規(guī)劃的大背景下，迅速填補本區(qū)域市場的“成長型中小商務機構”對辦公空間的巨大需求。產品定位產品定位以“商務成長空間”為核心利益平臺，以大虹橋CBD商務123都市商辦產品線商務成長空間（SogoSpace）以小面積高性能的“商務成長空間”為主題的一系列的特色化產品。突顯出匹配“成長型中小企業(yè)”需求商辦產品所應有的靈動性與資源整合性，表達出在都市昂貴的空間成本下讓有限空間的使用機能得以放大的“花小公司的錢，辦大公司的事”的個性特色。這一產品主題將分別結合不同的商務需求，形成2個商務產品系列：靈動版：SmartOffice魔方版：MagicOffice產品定位都市商辦產品線以小面積高性能的“商務成長空間”為主題的一系列124靈動商務版—SmartOffice面積定位90-120m2（主力建面）室內組合將未來的家具模數與空間尺度做協調性設計，形成一個可自由間隔彈性使用的開放格局，將90-110m2空間塑造為一個萬能使用的精巧商務空間。建議設置位置C幢辦公樓（標準層層高3.3m）產品定位靈動商務版—SmartOffice面積定位產品定位125魔方商務版—MagicOffice面積定位70-90m2（主力建面）室內組合通過對室內空間形態(tài)與功能的分合變化；通過移門的運用，形成空間功能的分合變化。通過家具的內置集成設計，形成小面積單位最重要的高收納性。同時，以定制辦公為出發(fā)點，打造精裝修商務空間。建議設置位置A1幢辦公樓（標準層層高3.6m）產品定位魔方商務版—MagicOffice面積定位產品定位126靈動商務版—SmartOffice產品建議靈動商務版—SmartOffice產品建議127靈動商務版—SmartOffice產品建議靈動商務版—SmartOffice產品建議128魔方商務版—MagicOffice產品建議魔方商務版—MagicOffice產品建議129魔方商務版—MagicOffice產品建議魔方商務版—MagicOffice產品建議130建議以高新技術、環(huán)保材質，升華傳統(tǒng)建筑和文化的精華，在增加建筑線條層次感之際，形成重視環(huán)境、文化傳統(tǒng)的現代開放型立面風格。(視實際可行程度而定)立面建議一立面建議二外立面產品建議建議以高新技術、環(huán)保材質，立面建議一立面建議二外立面產品建議131智能化/空調建議智能化建議重點需接入高速光纖寬帶網絡和充足的電話線安保監(jiān)控設備和周接紅外報警系統(tǒng)也應適當強化空調建議建議采用獨立的分體式空調，以節(jié)省投資成本同時也便于未來業(yè)主的使用和費用計量產品建議智能化/空調建議智能化建議產品建議132配套設施建議“一站式”商務保姆服務商務日常服務辦公設備維修商、辦公用品提供商、商務保潔、代辦公司注冊、代繳費等商務行政服務辦公設備租賃、文件處理、裝幀、快印、旅行票務、快遞郵政、翻譯等商務休閑服務商務名片、商務禮品、音像、沖印、咖啡吧、便利店等產品建議配套設施建議“一站式”商務保姆服務產品建議133都市商業(yè)產品線白領頻道（BizChannel）商業(yè)機會著力抓住每天高度緊張的“1小時消費段”，以本案相關商務人士的日常商務消費為切入點，更有效輻射正虹橋CBD商務人士，打造“1小時消費時間的商務頻率”。同時，建議本案商業(yè)“會所化”，在滿足周邊居民休閑需求的同時，亦為緊張的“1小時商務消費”提供寬松的舒緩空間，隨時隨地成就白領生活的主流頻道。產品定位都市商業(yè)產品線商業(yè)機會產品定位134都市商業(yè)產品線白領頻道（BizChannel）商業(yè)策略本項目商業(yè)部分在市場切入時通過在高密度消費環(huán)境中形成的一個舒緩空間打造一個“社交與生活消費”為核心的商旅商業(yè)消費集群產品定位都市商業(yè)產品線商業(yè)策略產品定位135都市商業(yè)產品線白領頻道（BizChannel）商業(yè)概念西以“內環(huán)高架”為隔、東以“輕軌”為界，在虹橋CBD整體擁擠嘈雜的商業(yè)環(huán)境中，以本案商業(yè)為核心獨立出一個商旅休閑消費的“后花園”，在周邊區(qū)域整體高度居住的氛圍中，行塑一個“商務休閑軟席”空間。并由此為核心并組織起配合周邊商旅白領人口小型簡餐飲等“低客單價消費為主力”的“輕餐飲+完善配套”消費體系。產品定位都市商業(yè)產品線商業(yè)概念產品定位136商務配套—StyleService產品特色以多元化的風格選擇、私密型的空間氣氛，為商旅人士提供完善的“輕餐飲”、“商務配套”亦作為小型化的社交空間。同時，建議能將大堂挑高部分（均4.6m）有機融入其中。業(yè)態(tài)建議輕餐飲部分—簡餐、輕餐飲其他配套部分—主旨設置為本案辦公相銜接配套的商業(yè)設施：商務中心/自助銀行/便利店/干洗店等建議適用層面輕餐飲部分—沿安順路為主（A1號辦公樓底層）其他配套部分—其他商業(yè)面積（如：A1、C號辦公樓底層）產品定位商務配套—StyleService產品特色產品定位137多功能商務中心建議提供以下服務公共秘書服務/郵政服務、報刊訂閱/收發(fā)信件報紙、代售圖書雜志EMS、傳真/復印、打字裝訂/代理機票、火車票、演出票務/搬遷服務商務書房公共秘書公共商務中心公共商務會議室產品定位多功能商務中心建議提供以下服務商務書房公共秘書公共商務中心公138住宅物業(yè)住宅物業(yè)139以Class公寓為代表的CBD軟席生活空間Class精品階層寓所，搭配本項目的SOGO辦公物業(yè)及商務商業(yè)空間，同時配合虹橋CBD快速便捷的交通節(jié)點位置，形成一個匹配往來虹橋CBD的商務旅人及CBD精英人口喜好的CBD軟席生活空間。功能定位以Class公寓為代表的CBD軟席生活空間功能定位140產品策略精品階層寓所（ClassResidence）通過對CBD精英人口對居住空間的使用特性與面積控制間關系的考量，結合虹橋CBD地域上的關鍵節(jié)點，全力打造以“小面積大功能”的“商務使用空間”產品，匹配資深商旅居住消費群體的居住需求。即在控制面積的前提條件下，通