不動產(chǎn)估價不動產(chǎn)投資分析課件

第3章不動產(chǎn)估價

3.1不動產(chǎn)估價概述

3.2不動產(chǎn)估價原則

3.3不動產(chǎn)估價方法

第3章不動產(chǎn)估價3.1不動產(chǎn)估價概述13.1不動產(chǎn)估價概述

3.1.1不動產(chǎn)估價的概念及其分類1.不動產(chǎn)估價的概念不動產(chǎn)估價全稱為不動產(chǎn)價格評估。不動產(chǎn)的三種實物形態(tài)使得存在三種不同的不動產(chǎn)評估形式，土地評估、建筑物評估和房地合一的房地評估。土地評估是對無建筑的空地評估。無論房地是否合一，都可以單獨評估土地價值。建筑物評估是對房屋和構(gòu)筑物統(tǒng)稱的建筑物的評估。建筑物的結(jié)構(gòu)包括五種：鋼結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、磚混結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)、簡易結(jié)構(gòu)。土地價格為不含建筑物價格，建筑物價格為不含土地價格，房地價格是土地和建筑物合為一個整體的價格。3.1不動產(chǎn)估價概述3.1.1不動產(chǎn)估價的概念及其分類2不動產(chǎn)估價是指專業(yè)估價人員根據(jù)估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，選用適宜的估價方法，并在綜合分析影響房地產(chǎn)價格因素的基礎(chǔ)上，對房地產(chǎn)在估價時點的客觀合理價格或價值進行估算和判定的一種活動。（1）專業(yè)估價人員不動產(chǎn)估價是指專業(yè)估價人員根據(jù)估價目的，遵循估價原則，按照估3（2）估價對象（3）估價目的（4）估價程序（5）客觀合理價格（6）估價方法（2）估價對象42.不動產(chǎn)評估種類（1）按評估對象的種類，可分為房產(chǎn)評估、地產(chǎn)評估、房地產(chǎn)評估（2）按評估的對象，可分為單項評估與整體評估2.不動產(chǎn)評估種類（1）按評估對象的種類，可分為房產(chǎn)評估53.不動產(chǎn)估價在我國的發(fā)展（1）確立了房地產(chǎn)估價的管理制度。（2）制定了不動產(chǎn)估價標準。（3）成立了不動產(chǎn)估價行業(yè)組織。（4）建立了統(tǒng)一開放的不動產(chǎn)估價市場，形成了比較完善的不動產(chǎn)估價理論和方法體系。（5）拓寬了不動產(chǎn)估價的服務(wù)領(lǐng)域。3.不動產(chǎn)估價在我國的發(fā)展（1）確立了房地產(chǎn)估價的管理制61.1.2不動產(chǎn)價格及其決定因素1.不動產(chǎn)價格的概念不動產(chǎn)價格是指在某個時點上為取得他人不動產(chǎn)而獲得相應(yīng)權(quán)益所支付的代價。，不動產(chǎn)價格有三個特征：一是隨市場供求關(guān)系變動而變化，因此不動產(chǎn)價格是某個時點狀態(tài)下的價格；二是不同的不動產(chǎn)權(quán)益對應(yīng)不動產(chǎn)的不同價格，權(quán)益不同價格不同；三是無論何種權(quán)益的不動產(chǎn)價格都以貨幣形式支付，一般中國境內(nèi)的價格都是以人民幣結(jié)算。1.1.2不動產(chǎn)價格及其決定因素1.不動產(chǎn)價格的概念72.不動產(chǎn)價格的形成需要具備三個條件：一是有用性；二是稀缺性；三是有效需求。不動產(chǎn)價格與一般物品價格既有區(qū)別又有共同之處。2.不動產(chǎn)價格的形成需要具備三個條件：一是有用性；二是稀83.不動產(chǎn)價格的種類（1）按不動產(chǎn)權(quán)益類型，可分為所有權(quán)價格、使用權(quán)價格、抵押價格和租賃價格（2）按不動產(chǎn)價格的形成形式，可分為市場價和評估價（3）按不動產(chǎn)價格的實物形態(tài)，可分土地價格、建筑物價格、房地產(chǎn)價格（4）按不動產(chǎn)價格的單位形態(tài)，可分總價格、單位價格和樓面價格（5）其他價格類型3.不動產(chǎn)價格的種類（1）按不動產(chǎn)權(quán)益類型，可分為所有權(quán)94.影響不動產(chǎn)價格的因素（1）一般因素①行政因素。主要包括土地與住房制度、城市規(guī)劃、房地價格政策、稅收政策、交通管制、行政隸屬變更等。②人口因素。人口因素是最主要的社會經(jīng)濟因素。③社會因素。影響地價的社會因素有政治安定狀況、社會治安狀況、房地產(chǎn)投機和城市化進程等四個主要方面。④國際因素。一個國家的經(jīng)濟發(fā)展不可能完全孤立于世界經(jīng)濟發(fā)展之外，總是或多或少地與其他國家發(fā)生經(jīng)濟上的聯(lián)系。⑤經(jīng)濟因素。主要包括經(jīng)濟發(fā)展狀況、儲蓄和投資水平、財政收支與金融狀況、居民收入與消費水平、物價變動、利率水平等。4.影響不動產(chǎn)價格的因素（1）一般因素10（2）區(qū)域因素區(qū)域因素是指不動產(chǎn)所在地區(qū)的自然條件與社會、經(jīng)濟條件。這些條件相互結(jié)合所產(chǎn)生的地區(qū)特性，對地區(qū)內(nèi)的不動產(chǎn)價格水平有決定性的影響。主要包含的內(nèi)容有地區(qū)的繁華程度、交通條件、基礎(chǔ)和公用設(shè)施條件、環(huán)境質(zhì)量、城市規(guī)劃限制等。（2）區(qū)域因素11（3）個別因素個別因素是指不動產(chǎn)本身所具有的特點或條件。例如，土地的個別因素有地質(zhì)、地貌、地勢、地形、日照、通風(fēng)、干濕，鄰接街道的條件，與市政設(shè)施的接近程度等等；又如，房屋的個別因素有坐落位置、面積、用途、結(jié)構(gòu)、類型、式樣、裝修、設(shè)備、質(zhì)量、戶型、層次、朝向、建造年代等等。（3）個別因素123.2不動產(chǎn)估價原則

估價原則是人們在不動產(chǎn)估價的反復(fù)實踐和理論探索中，在認識不動產(chǎn)價格形成和運動客觀規(guī)律的基礎(chǔ)上，總結(jié)出的一些簡明扼要的進行不動產(chǎn)估價所依據(jù)的法則或標準。3.2不動產(chǎn)估價原則估價原則是人們在不動產(chǎn)估價的反復(fù)實踐133.2.1替代原則不動產(chǎn)估價中的替代原則可概括如下：（1）不動產(chǎn)價格水平由具有相同性質(zhì)的替代性不動產(chǎn)的價格所決定；（2）不動產(chǎn)價格水平是由最了解市場行情的買賣者按市場的交易案例相互比較后所決定的價格；（3）不動產(chǎn)價格可通過比較不動產(chǎn)的條件及使用價值來確定。3.2.1替代原則143.2.2預(yù)期收益原則不動產(chǎn)的價格受預(yù)期收益形成因素的變動所左右。預(yù)期收益的估算必須是客觀合理的。在運用預(yù)期收益原則時，對不動產(chǎn)估價中的地區(qū)分析、交易實例價格的檢查、純收益及資本化率的確定非常重要。3.2.2預(yù)期收益原則153.2.3最有效利用原則不動產(chǎn)價格是以該不動產(chǎn)的效用最有效發(fā)揮為前提的。根據(jù)不動產(chǎn)價格以其最有效使用為前提的原則進行估價時，就不應(yīng)該受現(xiàn)實的使用狀況所限制，而應(yīng)對何種情況下才能最有效使用做出正確的判斷。3.2.3最有效利用原則163.2.4報酬遞增遞減原則經(jīng)濟學(xué)中的邊際效益遞減原則，是指增加各生產(chǎn)要素的單位投入量時，純收益隨之增加；但達到某一數(shù)值以后，如繼續(xù)追加投資，其純收益不再會與追加的投資成比例增加。不動產(chǎn)投資同樣遵循這一原則。假設(shè)在某地段建設(shè)高層樓房，隨著樓層增加，純收益相應(yīng)增加，當(dāng)超過某一層數(shù)之后，收益就很難成比例增加，這個收益達到最高的層數(shù)，在經(jīng)濟上是最有利的。3.2.4報酬遞增遞減原則173.2.5供需原則不動產(chǎn)需求與供給的特點如下：（1）需求與供給方都不容易了解何處有供給或需求信息；（2）替代性有限。由于成為交易對象的不動產(chǎn)具有個別性，各個不動產(chǎn)都有獨特的價格，因此其替代性也有限。3.2.5供需原則183.2.6貢獻原則對于不動產(chǎn)估價，這一原則是指不動產(chǎn)的總收益是由土地及建筑物等構(gòu)成因素共同作用的結(jié)果。3.2.6貢獻原則193.2.7變動原則在不動產(chǎn)估價時，必須分析該不動產(chǎn)的效用、稀缺性、個別性及有效需求，以及使這些因素發(fā)生變動的一般因素、區(qū)域因素及個別因素。3.2.7變動原則203.2.8合法原則合法原則是指不動產(chǎn)使用權(quán)價格評估必須以估價對象的合法利用為前提。由于我國土地所有制特性，土地流轉(zhuǎn)過程是土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)，土地使用權(quán)的取得、使用年限、利用方式、利用規(guī)劃等方面有嚴格控制，所以在進行土地使用權(quán)價格評估時，必須確保估價對象來源合法、利用合法。合法權(quán)益包括合法產(chǎn)權(quán)、合法使用、合法處分等方面。3.2.8合法原則213.3不動產(chǎn)估價方法

3.3.1市場比較法市場法，又稱市場比較法、現(xiàn)行市價法、交易實例比較法等，是指將估價對象與在估價時點近期交易的類似房地產(chǎn)進行比較，對這些類似房地產(chǎn)的已知價格進行交易日期、交易情況、區(qū)域因素、個別因素等的修正，以估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。由市場法估價得到的價格，稱為比準價格。3.3不動產(chǎn)估價方法3.3.1市場比較法221.市場比較法的數(shù)學(xué)表達式（1）基本公式待估不動產(chǎn)價格＝比較實例價格×交易情況修正系數(shù)×交易日期修正系數(shù)×區(qū)域因素修正系數(shù)×個別因素修正系數(shù)1.市場比較法的數(shù)學(xué)表達式23（2）市場比較法公式的演變市場比較法基本公式可演變?yōu)橐韵氯N形式。說明：第一項分子為100，表示以正常買賣情況或待估對象估價情況指數(shù)為100時，要確定比較交易實例發(fā)生時的情況指數(shù)；第二項分母為100，表示以比較實例買賣時的價格指數(shù)為100時，要確定估價期日的價格指數(shù)；第三項分子為100，表示以待估不動產(chǎn)的區(qū)域因素條件指數(shù)為100，要比較確定比較實例的區(qū)域因素條件指數(shù)；第四項分子為100，表示以待估不動產(chǎn)的個別因素條件指數(shù)為100時，要比較確定比較實例的個別因素條件指數(shù)。（2）市場比較法公式的演變說明：第一項分子為100，表示以正24說明：式中第一、二項含義同上，后兩項分母為100，表示比較實例不動產(chǎn)的區(qū)域因素和個別因素條件指數(shù)為100時，要比較確定待估不動產(chǎn)區(qū)域因素條件指數(shù)和個別因素條件指數(shù)。說明：式中第一、二項含義同上，后兩項分母為100，表示比較實25不動產(chǎn)估價不動產(chǎn)投資分析課件262.市場比較法實施步驟（1）收集宗地交易實例資料收集范圍包括：位置、面積、用途、成交時間、雙方當(dāng)事人、條件、使用年限、交易條件及價格等。（2）選取、確定比較實例（3）建立價格可比基礎(chǔ)（4）進行交易情況修正（5）進行交易日期修正2.市場比較法實施步驟27（6）進行區(qū)域因素修正（7）進行個別因素修正（8）綜合評估，確認估價結(jié)果（6）進行區(qū)域因素修正283.關(guān)鍵影響因素的修正方法（1）市場交易情況修正（2）時間因素修正（3）區(qū)域因素修正（4）個別因素修正①使用年期修正②容積率修正3.關(guān)鍵影響因素的修正方法（1）市場交易情況修正293.3.2收益法收益法，又稱為收益資本化法、收益還原法等，是指預(yù)計估價對象未來各期的正常凈收益，選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其折算到估價時點上的現(xiàn)值后累加，以估算待估對象的客觀合理價格或價值的方法。收益法適用于有收益或有潛在收益的房地產(chǎn)價值評估，條件是收益和風(fēng)險都可以預(yù)期和量化，如商場、寫字樓、旅館、公寓等。對于政府機關(guān)、學(xué)校、公園等公用、公益性房地產(chǎn)價值評估大多不適用。3.3.2收益法收益法，又稱為收益資本化法、收益還原法等301.基本公式（1）收益為無限年期

（2）收益為有限年期

1.基本公式（1）收益為無限年期（2）收益為有限年期312.收益法實施步驟（1）估算年總收益（2）確定年總費用（3）確定純收益（4）估算資本化率（5）計算收益價格2.收益法實施步驟（1）估算年總收益323.客觀純收益的計算（1）土地租賃（2）房地出租（3）經(jīng)營性企業(yè)（4）生產(chǎn)性企業(yè)（5）自用土地或待開發(fā)土地3.客觀純收益的計算334.資本化率的確定（1）市場提取法市場提取法，又稱純收益與價格比率法、直接比較法，它以市場數(shù)據(jù)為依據(jù)，因而最具客觀性，是最能反映市場實際的方法。4.資本化率的確定（1）市場提取法34（2）安全利率加風(fēng)險調(diào)整值法這種方法是先找出安全利率。所謂安全利率就是無風(fēng)險的資本投資收益率。安全利率可選用同一時期的一年期國債年利率或銀行一年期定期存款年利率。然后，在安全利率的基礎(chǔ)上，根據(jù)估價對象所處地區(qū)的社會經(jīng)濟發(fā)展和不動產(chǎn)市場等狀況對其影響程度，確定風(fēng)險調(diào)整值。（2）安全利率加風(fēng)險調(diào)整值法35（3）投資風(fēng)險與投資收益率綜合排序插入法這種方法的基本思路是：找出社會上各種類型的投資及其收益率，按收益率與風(fēng)險的大小從低到高順序排列，然后再根據(jù)經(jīng)驗分析判斷估價對象資本化率應(yīng)該對應(yīng)的范圍，從而確定其資本化率。各種投資及其風(fēng)險、收益率的一般排列順序是銀行存款、貸款、國庫券、公司債券、股票、保險及各個領(lǐng)域的投資收益率等，其投資風(fēng)險基本上是由低而高。（3）投資風(fēng)險與投資收益率綜合排序插入法363.3.3成本法成本法，又稱成本逼近法、原價法、重置成本法等，是指求取估價對象在估價時點的重置價格或重建價格，扣除折舊，以估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。成本法求出的價格由各項費用加總而來，因而被稱為積算價格。成本法適用于房地產(chǎn)市場不發(fā)達，難以運用市場比較法的房地產(chǎn)估價，如新開發(fā)土地及土地市場狹小、無法利用市場比較法進行估價的地區(qū)的部分工業(yè)用地價格評估。同時，對于既無收益又很少發(fā)生交易的學(xué)校、公園、寺廟等公共建筑、公益設(shè)施等具有特殊性的土地估價項目也比較適用。3.3.3成本法成本法，又稱成本逼近法、原價法、重置成本371.新開發(fā)土地的價格評估（1）基本公式對于新開發(fā)土地來說，評估的基本思路是以開發(fā)不動產(chǎn)所耗費的各項客觀費用之和為主要依據(jù)，再加上一定的利潤、利息、應(yīng)繳納的稅金來確定待估對象價格。其基本公式為：土地價格＝土地取得費＋土地開發(fā)費＋稅費＋利息＋利潤＋土地增值＝土地成本價格＋土地增值1.新開發(fā)土地的價格評估（1）基本公式38（2）實施步驟①確定土地取得費。②確定土地開發(fā)費。③確定各項稅費④確定土地開發(fā)利息。⑤確定土地開發(fā)利潤。⑥確定土地增值。⑦價格修正與確定。（2）實施步驟392.新建不動產(chǎn)（1）基本公式新建不動產(chǎn)的價格＝購置土地價格＋建造建筑物的價格購置土地價格＝（土地取得費＋土地開發(fā)費＋稅費＋利息＋利潤＋土地增值）×修正系數(shù)建造建筑物的價格＝直接成本＋間接成本＋正常利潤2.新建不動產(chǎn)（1）基本公式40（2）計算步驟①確定土地的重新取得價格，具體估算見前述部分。②計算投資利息。③計算銷售稅費。④計算開發(fā)利潤。（2）計算步驟413.舊有不動產(chǎn)估價（1）基本公式舊有房地產(chǎn)的價格＝土地的重新取得價格或重新開發(fā)成本＋建筑物的重新購建價格－建筑物折舊舊有建筑物的價格＝建筑物的重新購建價格－建筑物折舊3.舊有不動產(chǎn)估價（1）基本公式42（2）計算步驟①確定土地的重新取得價格，具體估算見前述部分。②確定建筑物的重新購建價格。③計算建筑物折舊。（2）計算步驟43第3章不動產(chǎn)估價

3.1不動產(chǎn)估價概述

3.2不動產(chǎn)估價原則

3.3不動產(chǎn)估價方法

第3章不動產(chǎn)估價3.1不動產(chǎn)估價概述443.1不動產(chǎn)估價概述

3.1.1不動產(chǎn)估價的概念及其分類1.不動產(chǎn)估價的概念不動產(chǎn)估價全稱為不動產(chǎn)價格評估。不動產(chǎn)的三種實物形態(tài)使得存在三種不同的不動產(chǎn)評估形式，土地評估、建筑物評估和房地合一的房地評估。土地評估是對無建筑的空地評估。無論房地是否合一，都可以單獨評估土地價值。建筑物評估是對房屋和構(gòu)筑物統(tǒng)稱的建筑物的評估。建筑物的結(jié)構(gòu)包括五種：鋼結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、磚混結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)、簡易結(jié)構(gòu)。土地價格為不含建筑物價格，建筑物價格為不含土地價格，房地價格是土地和建筑物合為一個整體的價格。3.1不動產(chǎn)估價概述3.1.1不動產(chǎn)估價的概念及其分類45不動產(chǎn)估價是指專業(yè)估價人員根據(jù)估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，選用適宜的估價方法，并在綜合分析影響房地產(chǎn)價格因素的基礎(chǔ)上，對房地產(chǎn)在估價時點的客觀合理價格或價值進行估算和判定的一種活動。（1）專業(yè)估價人員不動產(chǎn)估價是指專業(yè)估價人員根據(jù)估價目的，遵循估價原則，按照估46（2）估價對象（3）估價目的（4）估價程序（5）客觀合理價格（6）估價方法（2）估價對象472.不動產(chǎn)評估種類（1）按評估對象的種類，可分為房產(chǎn)評估、地產(chǎn)評估、房地產(chǎn)評估（2）按評估的對象，可分為單項評估與整體評估2.不動產(chǎn)評估種類（1）按評估對象的種類，可分為房產(chǎn)評估483.不動產(chǎn)估價在我國的發(fā)展（1）確立了房地產(chǎn)估價的管理制度。（2）制定了不動產(chǎn)估價標準。（3）成立了不動產(chǎn)估價行業(yè)組織。（4）建立了統(tǒng)一開放的不動產(chǎn)估價市場，形成了比較完善的不動產(chǎn)估價理論和方法體系。（5）拓寬了不動產(chǎn)估價的服務(wù)領(lǐng)域。3.不動產(chǎn)估價在我國的發(fā)展（1）確立了房地產(chǎn)估價的管理制491.1.2不動產(chǎn)價格及其決定因素1.不動產(chǎn)價格的概念不動產(chǎn)價格是指在某個時點上為取得他人不動產(chǎn)而獲得相應(yīng)權(quán)益所支付的代價。，不動產(chǎn)價格有三個特征：一是隨市場供求關(guān)系變動而變化，因此不動產(chǎn)價格是某個時點狀態(tài)下的價格；二是不同的不動產(chǎn)權(quán)益對應(yīng)不動產(chǎn)的不同價格，權(quán)益不同價格不同；三是無論何種權(quán)益的不動產(chǎn)價格都以貨幣形式支付，一般中國境內(nèi)的價格都是以人民幣結(jié)算。1.1.2不動產(chǎn)價格及其決定因素1.不動產(chǎn)價格的概念502.不動產(chǎn)價格的形成需要具備三個條件：一是有用性；二是稀缺性；三是有效需求。不動產(chǎn)價格與一般物品價格既有區(qū)別又有共同之處。2.不動產(chǎn)價格的形成需要具備三個條件：一是有用性；二是稀513.不動產(chǎn)價格的種類（1）按不動產(chǎn)權(quán)益類型，可分為所有權(quán)價格、使用權(quán)價格、抵押價格和租賃價格（2）按不動產(chǎn)價格的形成形式，可分為市場價和評估價（3）按不動產(chǎn)價格的實物形態(tài)，可分土地價格、建筑物價格、房地產(chǎn)價格（4）按不動產(chǎn)價格的單位形態(tài)，可分總價格、單位價格和樓面價格（5）其他價格類型3.不動產(chǎn)價格的種類（1）按不動產(chǎn)權(quán)益類型，可分為所有權(quán)524.影響不動產(chǎn)價格的因素（1）一般因素①行政因素。主要包括土地與住房制度、城市規(guī)劃、房地價格政策、稅收政策、交通管制、行政隸屬變更等。②人口因素。人口因素是最主要的社會經(jīng)濟因素。③社會因素。影響地價的社會因素有政治安定狀況、社會治安狀況、房地產(chǎn)投機和城市化進程等四個主要方面。④國際因素。一個國家的經(jīng)濟發(fā)展不可能完全孤立于世界經(jīng)濟發(fā)展之外，總是或多或少地與其他國家發(fā)生經(jīng)濟上的聯(lián)系。⑤經(jīng)濟因素。主要包括經(jīng)濟發(fā)展狀況、儲蓄和投資水平、財政收支與金融狀況、居民收入與消費水平、物價變動、利率水平等。4.影響不動產(chǎn)價格的因素（1）一般因素53（2）區(qū)域因素區(qū)域因素是指不動產(chǎn)所在地區(qū)的自然條件與社會、經(jīng)濟條件。這些條件相互結(jié)合所產(chǎn)生的地區(qū)特性，對地區(qū)內(nèi)的不動產(chǎn)價格水平有決定性的影響。主要包含的內(nèi)容有地區(qū)的繁華程度、交通條件、基礎(chǔ)和公用設(shè)施條件、環(huán)境質(zhì)量、城市規(guī)劃限制等。（2）區(qū)域因素54（3）個別因素個別因素是指不動產(chǎn)本身所具有的特點或條件。例如，土地的個別因素有地質(zhì)、地貌、地勢、地形、日照、通風(fēng)、干濕，鄰接街道的條件，與市政設(shè)施的接近程度等等；又如，房屋的個別因素有坐落位置、面積、用途、結(jié)構(gòu)、類型、式樣、裝修、設(shè)備、質(zhì)量、戶型、層次、朝向、建造年代等等。（3）個別因素553.2不動產(chǎn)估價原則

估價原則是人們在不動產(chǎn)估價的反復(fù)實踐和理論探索中，在認識不動產(chǎn)價格形成和運動客觀規(guī)律的基礎(chǔ)上，總結(jié)出的一些簡明扼要的進行不動產(chǎn)估價所依據(jù)的法則或標準。3.2不動產(chǎn)估價原則估價原則是人們在不動產(chǎn)估價的反復(fù)實踐563.2.1替代原則不動產(chǎn)估價中的替代原則可概括如下：（1）不動產(chǎn)價格水平由具有相同性質(zhì)的替代性不動產(chǎn)的價格所決定；（2）不動產(chǎn)價格水平是由最了解市場行情的買賣者按市場的交易案例相互比較后所決定的價格；（3）不動產(chǎn)價格可通過比較不動產(chǎn)的條件及使用價值來確定。3.2.1替代原則573.2.2預(yù)期收益原則不動產(chǎn)的價格受預(yù)期收益形成因素的變動所左右。預(yù)期收益的估算必須是客觀合理的。在運用預(yù)期收益原則時，對不動產(chǎn)估價中的地區(qū)分析、交易實例價格的檢查、純收益及資本化率的確定非常重要。3.2.2預(yù)期收益原則583.2.3最有效利用原則不動產(chǎn)價格是以該不動產(chǎn)的效用最有效發(fā)揮為前提的。根據(jù)不動產(chǎn)價格以其最有效使用為前提的原則進行估價時，就不應(yīng)該受現(xiàn)實的使用狀況所限制，而應(yīng)對何種情況下才能最有效使用做出正確的判斷。3.2.3最有效利用原則593.2.4報酬遞增遞減原則經(jīng)濟學(xué)中的邊際效益遞減原則，是指增加各生產(chǎn)要素的單位投入量時，純收益隨之增加；但達到某一數(shù)值以后，如繼續(xù)追加投資，其純收益不再會與追加的投資成比例增加。不動產(chǎn)投資同樣遵循這一原則。假設(shè)在某地段建設(shè)高層樓房，隨著樓層增加，純收益相應(yīng)增加，當(dāng)超過某一層數(shù)之后，收益就很難成比例增加，這個收益達到最高的層數(shù)，在經(jīng)濟上是最有利的。3.2.4報酬遞增遞減原則603.2.5供需原則不動產(chǎn)需求與供給的特點如下：（1）需求與供給方都不容易了解何處有供給或需求信息；（2）替代性有限。由于成為交易對象的不動產(chǎn)具有個別性，各個不動產(chǎn)都有獨特的價格，因此其替代性也有限。3.2.5供需原則613.2.6貢獻原則對于不動產(chǎn)估價，這一原則是指不動產(chǎn)的總收益是由土地及建筑物等構(gòu)成因素共同作用的結(jié)果。3.2.6貢獻原則623.2.7變動原則在不動產(chǎn)估價時，必須分析該不動產(chǎn)的效用、稀缺性、個別性及有效需求，以及使這些因素發(fā)生變動的一般因素、區(qū)域因素及個別因素。3.2.7變動原則633.2.8合法原則合法原則是指不動產(chǎn)使用權(quán)價格評估必須以估價對象的合法利用為前提。由于我國土地所有制特性，土地流轉(zhuǎn)過程是土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)，土地使用權(quán)的取得、使用年限、利用方式、利用規(guī)劃等方面有嚴格控制，所以在進行土地使用權(quán)價格評估時，必須確保估價對象來源合法、利用合法。合法權(quán)益包括合法產(chǎn)權(quán)、合法使用、合法處分等方面。3.2.8合法原則643.3不動產(chǎn)估價方法

3.3.1市場比較法市場法，又稱市場比較法、現(xiàn)行市價法、交易實例比較法等，是指將估價對象與在估價時點近期交易的類似房地產(chǎn)進行比較，對這些類似房地產(chǎn)的已知價格進行交易日期、交易情況、區(qū)域因素、個別因素等的修正，以估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。由市場法估價得到的價格，稱為比準價格。3.3不動產(chǎn)估價方法3.3.1市場比較法651.市場比較法的數(shù)學(xué)表達式（1）基本公式待估不動產(chǎn)價格＝比較實例價格×交易情況修正系數(shù)×交易日期修正系數(shù)×區(qū)域因素修正系數(shù)×個別因素修正系數(shù)1.市場比較法的數(shù)學(xué)表達式66（2）市場比較法公式的演變市場比較法基本公式可演變?yōu)橐韵氯N形式。說明：第一項分子為100，表示以正常買賣情況或待估對象估價情況指數(shù)為100時，要確定比較交易實例發(fā)生時的情況指數(shù)；第二項分母為100，表示以比較實例買賣時的價格指數(shù)為100時，要確定估價期日的價格指數(shù)；第三項分子為100，表示以待估不動產(chǎn)的區(qū)域因素條件指數(shù)為100，要比較確定比較實例的區(qū)域因素條件指數(shù)；第四項分子為100，表示以待估不動產(chǎn)的個別因素條件指數(shù)為100時，要比較確定比較實例的個別因素條件指數(shù)。（2）市場比較法公式的演變說明：第一項分子為100，表示以正67說明：式中第一、二項含義同上，后兩項分母為100，表示比較實例不動產(chǎn)的區(qū)域因素和個別因素條件指數(shù)為100時，要比較確定待估不動產(chǎn)區(qū)域因素條件指數(shù)和個別因素條件指數(shù)。說明：式中第一、二項含義同上，后兩項分母為100，表示比較實68不動產(chǎn)估價不動產(chǎn)投資分析課件692.市場比較法實施步驟（1）收集宗地交易實例資料收集范圍包括：位置、面積、用途、成交時間、雙方當(dāng)事人、條件、使用年限、交易條件及價格等。（2）選取、確定比較實例（3）建立價格可比基礎(chǔ)（4）進行交易情況修正（5）進行交易日期修正2.市場比較法實施步驟70（6）進行區(qū)域因素修正（7）進行個別因素修正（8）綜合評估，確認估價結(jié)果（6）進行區(qū)域因素修正713.關(guān)鍵影響因素的修正方法（1）市場交易情況修正（2）時間因素修正（3）區(qū)域因素修正（4）個別因素修正①使用年期修正②容積率修正3.關(guān)鍵影響因素的修正方法（1）市場交易情況修正723.3.2收益法收益法，又稱為收益資本化法、收益還原法等，是指預(yù)計估價對象未來各期的正常凈收益，選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其折算到估價時點上的現(xiàn)值后累加，以估算待估對象的客觀合理價格或價值的方法。收益法適用于有收益或有潛在收益的房地產(chǎn)價值評估，條件是收益和風(fēng)險都可以預(yù)期和量化，如商場、寫字樓、旅館、公寓等。對于政府機關(guān)、學(xué)校、公園等公用、公益性房地產(chǎn)價值評估大多不適用。3.3.2收益法收益法，又稱為收益資本化法、收益還原法等731.基本公式（1）收益為無限年期

（2）收益為有限年期

1.基本公式（1）收益為無限年期（2）收益為有限年期742.收益法實施步驟（1）估算年總收益（2）確定年總費用（3）確定純收益（4）估算資本化率（5）計算收益價格2.收益法實施步驟（1）估算年總收益753.客觀純收益的計算（1）土地租賃（2）房地出租（3）經(jīng)營性企業(yè)（4）生產(chǎn)性企業(yè)（5）自用土地或待開發(fā)土地3.客觀純收益的計算764.資本化率的確定（1）市場提取法市場提取法，又稱純收益與價格比率法、直接比較法，它以市場數(shù)據(jù)為依據(jù)，因而最具客觀性，是最能反映市場實際的方法。4.資本化率的確定（1）市場提取法77（2）安全利率加風(fēng)險調(diào)整值法這種方法是先找出安全利率。所謂安全利率就是無風(fēng)險的資本投資收益率。安全利率可選用同一時期的一年期國債年利率或銀行一年期定期存款年利率。然后，在安全利率的基礎(chǔ)上，根據(jù)估價對象