旅游地產(chǎn)-城市旅游休閑地產(chǎn)開發(fā)模式初探-32-課件

城市旅游休閑地產(chǎn)開發(fā)模式初探1王志綱工作室城市旅游休閑地產(chǎn)開發(fā)模式初探1王志綱工作室目錄隨著地產(chǎn)開發(fā)研究的進(jìn)程，復(fù)合式地產(chǎn)成為地產(chǎn)開發(fā)的一個趨勢，利用廣泛的資源，整合成為地產(chǎn)的元素，提升地產(chǎn)價值。城市旅游休閑地產(chǎn)作為復(fù)合地產(chǎn)的新興模式，已經(jīng)在全國多個城市以不同形式存在并取得廣泛的成功。經(jīng)過參加多個城市旅游休閑地產(chǎn)項目的實際操作和各地項目考察，特對城市旅游休閑地產(chǎn)的開發(fā)模式進(jìn)行初步探討，以求摸索一條獨特的地產(chǎn)開發(fā)道路2王志綱工作室目錄隨著地產(chǎn)開發(fā)研究的進(jìn)程，復(fù)合式地產(chǎn)成為地產(chǎn)開發(fā)的一個趨城市旅游休閑地產(chǎn)的定義

城市旅游休閑地產(chǎn)產(chǎn)生的社會背景

城市旅游休閑地產(chǎn)的表現(xiàn)形式

城市旅游休閑地產(chǎn)的開發(fā)條件

城市旅游休閑地產(chǎn)開發(fā)步驟項目運作成功的關(guān)鍵因素城市休閑旅游地產(chǎn)適應(yīng)性和前景預(yù)測實例介紹和分析3王志綱工作室城市旅游休閑地產(chǎn)的定義3王志綱工作室

城市旅游休閑地產(chǎn)的定義

城市旅游休閑地產(chǎn)，指的是整合旅游休閑資源，為滿足城市居民旅游、休閑、商業(yè)、居住需要而開發(fā)建設(shè)的復(fù)合式地產(chǎn)項目。旅游休閑地產(chǎn)以旅游休閑為主題，以商業(yè)和居?。ㄒ话銥榈诙铀橐劳?，包括旅游文化、休閑項目、運動健康、商務(wù)社交、餐飲娛樂、居住等元素（當(dāng)然可以是其中的部分元素結(jié)合，并不是所有元素的匯集）。城市旅游休閑地產(chǎn)已經(jīng)在局部城市以不同形式存在，具體形式和運作模式下面將進(jìn)行詳細(xì)研究探討。4王志綱工作室 城市旅游休閑地產(chǎn)的定義城市旅游休閑地產(chǎn)，指的是整合旅游休區(qū)別于原先的景區(qū)旅游地產(chǎn)，城市旅游休閑地產(chǎn)一般選擇在城市的邊沿，不一定需要依托強勢的景區(qū)品牌，消費圈以本城市為主，假日消費和日常商務(wù)休閑消費作為主要的消費渠道。因此也具有更大的普適性，在大多數(shù)城市均具有其開發(fā)的空間5王志綱工作室區(qū)別于原先的景區(qū)旅游地產(chǎn)，城市旅游休閑地產(chǎn)一般選擇在城市的邊城市旅游休閑地產(chǎn)產(chǎn)生的社會背景

1、經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，生活水平的提高，旅游和休閑成為城市居民重要的消費組成部分。據(jù)統(tǒng)計，部分較發(fā)達(dá)城市，旅游和休閑支出超過生活總支出的50%，大多數(shù)城市小康以上家庭旅游和休閑消費支出也在40%以上。旅游休閑消費每年以超過20%的比例增長，未來前景和空間非?？捎^。6王志綱工作室城市旅游休閑地產(chǎn)產(chǎn)生的社會背景1、經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，生活水平的提2、改革開放30多年的社會經(jīng)濟(jì)高度發(fā)展，為中國培養(yǎng)了一批具有較強消費力的群體。每個城市中的強勢經(jīng)濟(jì)群體實力較強數(shù)量可觀，因此旅游休閑地產(chǎn)具備廣闊的投資客戶群。（每個城市別墅的供不應(yīng)求正反映了這個狀況）。7王志綱工作室2、改革開放30多年的社會經(jīng)濟(jì)高度發(fā)展，為中國培養(yǎng)了一批具有3、交通狀況的改善以及汽車的逐步普及，使得城市居民的活動空間較以前5-6倍擴(kuò)大，1小時生活圈的半徑達(dá)到120公里，這給城市旅游休閑地產(chǎn)的發(fā)展提供了最有力的支持。8王志綱工作室3、交通狀況的改善以及汽車的逐步普及，使得城市居民的活動空間4、城市污染、人口密集、工作壓力等因素使得城市居民向往遠(yuǎn)離城市，親近自然的生活，假日舉家外出休閑成為很多市民的重要休閑方式。（近幾年每個城市周邊的旅游山莊、農(nóng)家樂等生意火爆正是部分迎合和滿足市民的這方面需求）。9王志綱工作室4、城市污染、人口密集、工作壓力等因素使得城市居民向往遠(yuǎn)離城5、商務(wù)交往的需求促進(jìn)城市旅游休閑地產(chǎn)的產(chǎn)生和快速發(fā)展。旅游休閑商務(wù)作為一種親和的方式逐步被眾多企業(yè)和商務(wù)人士采用，休閑和商務(wù)成為一對結(jié)合得很好的孿生兄弟。這很大程度上擴(kuò)大了城市旅游休閑地產(chǎn)的開發(fā)空間。（高爾夫球俱樂部就是一個很好的例證）。10王志綱工作室5、商務(wù)交往的需求促進(jìn)城市旅游休閑地產(chǎn)的產(chǎn)生和快速發(fā)展。旅游城市旅游休閑地產(chǎn)的表現(xiàn)形式

現(xiàn)金城市旅游地產(chǎn)還屬于發(fā)展初級階段，資源整合的還不是很完整，旅游休閑項目和地產(chǎn)之間的結(jié)合尚不緊密，主要表現(xiàn)形式包括如下形式，并具備一定的特點11王志綱工作室城市旅游休閑地產(chǎn)的表現(xiàn)形式11王志綱工作室1、區(qū)域性景點及其景區(qū)配套的形式：（這里指的區(qū)域性景點不包含大型知名全國性景點）區(qū)域性景點內(nèi)部具備一定的旅游主題，依托該旅游主題建設(shè)作為旅游配套的餐飲、旅游、休閑項目，同時作為休閑第二居所的形式建設(shè)部分公寓或者別墅或者酒店式公寓等等。主要特點為：以旅游為主，圍繞景點設(shè)置相關(guān)項目，靠景點吸引游客進(jìn)區(qū)消費，經(jīng)營為主，休閑或者投資為輔。地產(chǎn)占整個項目里面的比例很小甚至沒有。12王志綱工作室1、區(qū)域性景點及其景區(qū)配套的形式：（這里指的區(qū)域性景點不包含2、休閑山莊、休閑農(nóng)莊、山水風(fēng)情園等：休閑山莊、休閑農(nóng)莊、山水風(fēng)情園等形式，主要以休閑為主，以休閑中的某一個特色作為主題，比如以釣魚為主題或者以水上游樂為主題或者以特色餐飲為主題。很多項目除了經(jīng)營這些主題項目之外還經(jīng)營酒店或者建設(shè)地產(chǎn)作為第二居所投資或自用。主要特點為：僅僅以休閑項目為主，靠吸引休閑客戶消費盈利，運營者基本以經(jīng)營項目為主，地產(chǎn)所占的比例太小甚至沒有。這些都是作為城市旅游休閑地產(chǎn)沒有整合的資源之一。13王志綱工作室2、休閑山莊、休閑農(nóng)莊、山水風(fēng)情園等：13王志綱工作室3、更加復(fù)合完整的旅游休閑地產(chǎn)形式：（部分城市已經(jīng)開始被整合成地產(chǎn)形式）憑借有利的自然環(huán)境和交通優(yōu)勢，整體規(guī)劃，整合上述的包括文化景點、休閑項目、商務(wù)空間以及地產(chǎn)項目，以地產(chǎn)項目為主，作為旅游休閑的項目增加地產(chǎn)項目的價值。主要特點為：更加具備價值，運營中包括旅游休閑項目經(jīng)營收益和地產(chǎn)開發(fā)收益同時獲得，互相促進(jìn)，成為一個良好的價值項目。具體操作我們在下面將詳細(xì)闡述。14王志綱工作室3、更加復(fù)合完整的旅游休閑地產(chǎn)形式：（部分城市已經(jīng)開始被整合城市旅游休閑地產(chǎn)的開發(fā)條件

1、自然景觀條件：所謂旅游休閑地產(chǎn)，項目本身具備一定的旅游自然景觀資源或者休閑資源，比如山水、人文等，一方面使得項目的價值比較容易彰顯，另一方面操作難度相對小，投入硬件建設(shè)和改造費用相對較低。15王志綱工作室城市旅游休閑地產(chǎn)的開發(fā)條件1、自然景觀條件：所謂旅游休閑地2、通條件：所謂城市旅游休閑地產(chǎn)，一般偏離城市中心，交通可達(dá)性就非常重要了，交通便利與否決定項目的成敗。3、當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)狀況：城市旅游休閑地產(chǎn)僅適合相對發(fā)達(dá)地區(qū)，相對貧窮的地區(qū)享受該旅游休閑地產(chǎn)的群體有限，項目操作風(fēng)險大。4、當(dāng)?shù)叵M習(xí)慣和人文習(xí)慣：具備休閑意識的地區(qū)才具備開發(fā)旅游休閑地產(chǎn)的條件，即使當(dāng)?shù)卦儆绣X，但沒有達(dá)到這樣的消費理念，項目的成功難度也相當(dāng)大。16王志綱工作室2、通條件：所謂城市旅游休閑地產(chǎn)，一般偏離城市中心，交通可達(dá)城市旅游休閑地產(chǎn)開發(fā)步驟1、選好項目地址，是項目成功的關(guān)鍵：根據(jù)前面關(guān)于開發(fā)條件的分析，我們建議選擇在城市周邊交通到達(dá)性較好的具備一定自然和人文景觀優(yōu)勢的區(qū)域進(jìn)行開發(fā)。根據(jù)項目區(qū)域條件和經(jīng)濟(jì)發(fā)展以及人文習(xí)慣組織相應(yīng)的旅游休閑項目以及安排相應(yīng)的地產(chǎn)項目。17王志綱工作室城市旅游休閑地產(chǎn)開發(fā)步驟1、選好項目地址，是項目成功的關(guān)鍵：2、選擇好旅游休閑項目，做好項目整體規(guī)劃根據(jù)自然條件和當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)及人文習(xí)慣，確定項目主題定位（包括項目功能定位、文化定位和形象定位），根據(jù)主題定位，確定好各種經(jīng)營項目和地產(chǎn)項目以及相應(yīng)的比例，到底是以居家休閑為主還是以商務(wù)休閑為主還是以旅游休閑為主，因地制宜，具體問題具體分析。但需要進(jìn)行整體規(guī)劃。18王志綱工作室2、選擇好旅游休閑項目，做好項目整體規(guī)劃18王志綱工作室3、組合式運營模式的設(shè)定：部分休閑項目可以整合資源實現(xiàn)，商務(wù)休閑項目同樣可以實現(xiàn)資源整合：可以自建自營，可以委托代建，也可以建設(shè)招商，具體根據(jù)開發(fā)者的經(jīng)濟(jì)實力和運營能力確定。地產(chǎn)項目可以實現(xiàn)統(tǒng)一規(guī)劃，賣地自建，也建設(shè)后組織銷售。具體根據(jù)實際情況確定。設(shè)定專業(yè)的運營機構(gòu)進(jìn)行統(tǒng)籌運營和管理，保證投資者的投資收益或者旅游休閑利益。19王志綱工作室3、組合式運營模式的設(shè)定：19王志綱工作室4、盈利模式的設(shè)定：由于項目本身比較復(fù)雜，根據(jù)確定的運營模式系統(tǒng)安排其盈利模式，通過租賃、委托代建、銷售產(chǎn)權(quán)、銷售經(jīng)營權(quán)（使用權(quán)）等方式獲得開發(fā)收益，以及獲得后續(xù)經(jīng)營管理收益。整體收益將遠(yuǎn)大于簡單地產(chǎn)開發(fā)的收益，但需要結(jié)合自身情況系統(tǒng)規(guī)劃設(shè)定盈利模式20王志綱工作室4、盈利模式的設(shè)定：20王志綱工作室項目運作成功的關(guān)鍵因素

項目是否取得運作成功，除了上面提到的地段選址的因素外，如下因素將直接影響到項目的成敗。1、做勢的理念：城市旅游休閑地產(chǎn)屬于典型的“無中生有”的項目，需要把項目的旅游休閑大勢做足，吸引投資者和消費者眼光和獲得他們的認(rèn)同。因此城市旅游休閑地產(chǎn)的開發(fā)從開發(fā)理念上要跳出原做住宅項目的框架，大處著眼，小處入手，具備做大勢的開發(fā)理念。通過整合各種資源，不斷強化價值，大勢起，項目成。21王志綱工作室項目運作成功的關(guān)鍵因素項目是否取得運作成功，除了上面提到的2、必要的資金投入：城市旅游休閑地產(chǎn)需要的前期投入相對較大，基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)以及配套旅游休閑項目的建設(shè)以及文化景觀的建設(shè)需要一定的投入。所以對資金的要求相對較高。當(dāng)然，如果資源整合到位，相應(yīng)的資金會節(jié)約很多，具體看運作能力和資源整合能力。22王志綱工作室22王志綱工作室3、良好的政府資源：旅游一直作為政府資源被政府相關(guān)機構(gòu)把持，但在全國各地對旅游的支持和招商引資的大背景下，利用好政府的資源將對項目成敗起到重要作用。因此用好用活當(dāng)?shù)卣哔Y源將是項目的又以個重點23王志綱工作室3、良好的政府資源：23王志綱工作室4、廣闊的社會資源：城市旅游休閑地產(chǎn)作為復(fù)合式地產(chǎn)的一支新生力量，關(guān)鍵在于資源的整合，包括旅游資源、休閑項目資源等等，一方面需要較強的整合能力，另一方面需要具備廣闊的社會資源，對項目的成功大有裨益。24王志綱工作室4、廣闊的社會資源：24王志綱工作室5、專業(yè)的運營能力：相比住宅地產(chǎn)和其他相關(guān)地產(chǎn)項目，城市旅游休閑地產(chǎn)由于涉及的項目廣泛，運營系統(tǒng)比較多，運營模式的靈活多樣化，因此對項目的運營能力也就相應(yīng)要求更高，組建或者聘請專業(yè)運營人才或者團(tuán)隊將有利于項目取得良好的結(jié)果。25王志綱工作室5、專業(yè)的運營能力：25王志綱工作室城市休閑旅游地產(chǎn)適應(yīng)性和前景預(yù)測1、區(qū)域適應(yīng)性：根據(jù)多個城市的考察，一般經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況較好的地級市以上的城市均具備開發(fā)城市旅游休閑地產(chǎn)的空間。一方面，幾乎所有的城市周邊都擁有具備開發(fā)城市旅游休閑地產(chǎn)的自然和交通條件的項目。另一方面，經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況較好的地級市以上城市，休閑消費已經(jīng)成為了重要部分并逐年在強化，投資消費群體數(shù)量大質(zhì)量較好。因此，筆者認(rèn)為該開發(fā)模式可以適合于大多數(shù)城市。26王志綱工作室城市休閑旅游地產(chǎn)適應(yīng)性和前景預(yù)測1、區(qū)域適應(yīng)性：26王志綱工2、規(guī)模適應(yīng)性：規(guī)模取決于區(qū)域輻射力和交通狀況。交通狀況好、城市級別高、城市輻射力強的區(qū)域規(guī)?？梢韵鄳?yīng)大一些，反之，交通狀況相對弱，城市級別相對低，城市輻射力相對不足的城市規(guī)?？梢孕∫恍椖可峡梢造`活組合，不可追求小而全。具體問題根據(jù)具體情況通過詳細(xì)測算消費總量的方法來確定。27王志綱工作室2、規(guī)模適應(yīng)性：27王志綱工作室3、廣闊的發(fā)展前景通過前面的分析闡述，發(fā)展城市旅游休閑地產(chǎn)才剛剛起步，同時具有相當(dāng)廣泛的普適性，具備廣闊的發(fā)展空間。同時，由于通過整合資源系統(tǒng)運作，整體提升項目的價值，收益將遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于其他單項地產(chǎn)的開發(fā)收益。28王志綱工作室3、廣闊的發(fā)展前景28王志綱工作室實例介紹和分析項目所在地：廣西賀州姑婆山項目基本背景情況：距離賀州市約10公里，姑婆山是國家級森林公園，留下很多美麗傳說和非常優(yōu)美的自然景觀，曾經(jīng)在香港電視熱播的電視劇《酒是故鄉(xiāng)醇》的故事就是取源該地傳說并在姑婆山取景拍攝的。但由于景色沒有太突出的特點和長期以來沒有進(jìn)行系統(tǒng)推廣，姑婆山現(xiàn)仍僅僅是賀州當(dāng)?shù)氐囊粋€自然景觀景點。其主要的自然特點是：①自然風(fēng)景好；②森林茂密，空氣好；③青山和綠水，環(huán)境優(yōu)雅；④具有一定的人文文化特色；⑤交通辯論便利，距離城市中心僅20分鐘車程；⑥當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)情況尚好，城市休閑消費比較旺。項目所占面積約1200畝，分3期建設(shè)29王志綱工作室實例介紹和分析項目所在地：廣西賀州姑婆山29王志綱工作室整體定位整體定位為民俗風(fēng)景休閑區(qū)，包括旅游文化主題廣場，美食文化街區(qū)、酒吧西餐廳、居家小酒店、休閑娛樂中心、水上游樂中心、空中別墅、獨棟別墅、低層精品公寓等內(nèi)容。開發(fā)模式水上游樂中心是代建，其他均自行開發(fā)銷售并招商，部分別墅為賣地自建。現(xiàn)項目一期已經(jīng)啟動。30王志綱工作室整體定位30王志綱工作室前景和開發(fā)中問題的分析：作為政府重點旅游項目立項，土地成本非常低，同時作為政府重點招商引資項目，享受極大的政策優(yōu)惠。一期啟動后，獲得市民的廣泛追捧，搶售一空，后續(xù)別墅咨詢者絡(luò)繹不絕，預(yù)計銷售情況非常火爆。經(jīng)營項目基本落實，招商進(jìn)展順利，各休閑項目基本已經(jīng)進(jìn)入建設(shè)階段。主要消費者以賀州高端消費群為主，外地客戶相對很少?？傮w來說，該項目現(xiàn)階段已經(jīng)取得極大的成功，預(yù)計未來該項目將獲得社會效益和經(jīng)濟(jì)效益雙豐收。31王志綱工作室前景和開發(fā)中問題的分析：31王志綱工作室結(jié)論：城市旅游休閑地產(chǎn)，作為一種新興的復(fù)合式地產(chǎn)開發(fā)模式。雖然剛剛起步，但已經(jīng)引起全國眾多追捧者，詳細(xì)的開發(fā)思路和理念尚需要通過不斷的實踐摸索，在實踐中總結(jié)提升，但我相信，城市旅游休閑地產(chǎn)發(fā)展前景無限廣闊，熱切期望更加多的專業(yè)人士加入到該項目的研究中來，為地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展做出貢獻(xiàn)。32王志綱工作室結(jié)論：32王志綱工作室城市旅游休閑地產(chǎn)開發(fā)模式初探33王志綱工作室城市旅游休閑地產(chǎn)開發(fā)模式初探1王志綱工作室目錄隨著地產(chǎn)開發(fā)研究的進(jìn)程，復(fù)合式地產(chǎn)成為地產(chǎn)開發(fā)的一個趨勢，利用廣泛的資源，整合成為地產(chǎn)的元素，提升地產(chǎn)價值。城市旅游休閑地產(chǎn)作為復(fù)合地產(chǎn)的新興模式，已經(jīng)在全國多個城市以不同形式存在并取得廣泛的成功。經(jīng)過參加多個城市旅游休閑地產(chǎn)項目的實際操作和各地項目考察，特對城市旅游休閑地產(chǎn)的開發(fā)模式進(jìn)行初步探討，以求摸索一條獨特的地產(chǎn)開發(fā)道路34王志綱工作室目錄隨著地產(chǎn)開發(fā)研究的進(jìn)程，復(fù)合式地產(chǎn)成為地產(chǎn)開發(fā)的一個趨城市旅游休閑地產(chǎn)的定義

城市旅游休閑地產(chǎn)產(chǎn)生的社會背景

城市旅游休閑地產(chǎn)的表現(xiàn)形式

城市旅游休閑地產(chǎn)的開發(fā)條件

城市旅游休閑地產(chǎn)開發(fā)步驟項目運作成功的關(guān)鍵因素城市休閑旅游地產(chǎn)適應(yīng)性和前景預(yù)測實例介紹和分析35王志綱工作室城市旅游休閑地產(chǎn)的定義3王志綱工作室

城市旅游休閑地產(chǎn)的定義

城市旅游休閑地產(chǎn)，指的是整合旅游休閑資源，為滿足城市居民旅游、休閑、商業(yè)、居住需要而開發(fā)建設(shè)的復(fù)合式地產(chǎn)項目。旅游休閑地產(chǎn)以旅游休閑為主題，以商業(yè)和居?。ㄒ话銥榈诙铀橐劳?，包括旅游文化、休閑項目、運動健康、商務(wù)社交、餐飲娛樂、居住等元素（當(dāng)然可以是其中的部分元素結(jié)合，并不是所有元素的匯集）。城市旅游休閑地產(chǎn)已經(jīng)在局部城市以不同形式存在，具體形式和運作模式下面將進(jìn)行詳細(xì)研究探討。36王志綱工作室 城市旅游休閑地產(chǎn)的定義城市旅游休閑地產(chǎn)，指的是整合旅游休區(qū)別于原先的景區(qū)旅游地產(chǎn)，城市旅游休閑地產(chǎn)一般選擇在城市的邊沿，不一定需要依托強勢的景區(qū)品牌，消費圈以本城市為主，假日消費和日常商務(wù)休閑消費作為主要的消費渠道。因此也具有更大的普適性，在大多數(shù)城市均具有其開發(fā)的空間37王志綱工作室區(qū)別于原先的景區(qū)旅游地產(chǎn)，城市旅游休閑地產(chǎn)一般選擇在城市的邊城市旅游休閑地產(chǎn)產(chǎn)生的社會背景

1、經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，生活水平的提高，旅游和休閑成為城市居民重要的消費組成部分。據(jù)統(tǒng)計，部分較發(fā)達(dá)城市，旅游和休閑支出超過生活總支出的50%，大多數(shù)城市小康以上家庭旅游和休閑消費支出也在40%以上。旅游休閑消費每年以超過20%的比例增長，未來前景和空間非?？捎^。38王志綱工作室城市旅游休閑地產(chǎn)產(chǎn)生的社會背景1、經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，生活水平的提2、改革開放30多年的社會經(jīng)濟(jì)高度發(fā)展，為中國培養(yǎng)了一批具有較強消費力的群體。每個城市中的強勢經(jīng)濟(jì)群體實力較強數(shù)量可觀，因此旅游休閑地產(chǎn)具備廣闊的投資客戶群。（每個城市別墅的供不應(yīng)求正反映了這個狀況）。39王志綱工作室2、改革開放30多年的社會經(jīng)濟(jì)高度發(fā)展，為中國培養(yǎng)了一批具有3、交通狀況的改善以及汽車的逐步普及，使得城市居民的活動空間較以前5-6倍擴(kuò)大，1小時生活圈的半徑達(dá)到120公里，這給城市旅游休閑地產(chǎn)的發(fā)展提供了最有力的支持。40王志綱工作室3、交通狀況的改善以及汽車的逐步普及，使得城市居民的活動空間4、城市污染、人口密集、工作壓力等因素使得城市居民向往遠(yuǎn)離城市，親近自然的生活，假日舉家外出休閑成為很多市民的重要休閑方式。（近幾年每個城市周邊的旅游山莊、農(nóng)家樂等生意火爆正是部分迎合和滿足市民的這方面需求）。41王志綱工作室4、城市污染、人口密集、工作壓力等因素使得城市居民向往遠(yuǎn)離城5、商務(wù)交往的需求促進(jìn)城市旅游休閑地產(chǎn)的產(chǎn)生和快速發(fā)展。旅游休閑商務(wù)作為一種親和的方式逐步被眾多企業(yè)和商務(wù)人士采用，休閑和商務(wù)成為一對結(jié)合得很好的孿生兄弟。這很大程度上擴(kuò)大了城市旅游休閑地產(chǎn)的開發(fā)空間。（高爾夫球俱樂部就是一個很好的例證）。42王志綱工作室5、商務(wù)交往的需求促進(jìn)城市旅游休閑地產(chǎn)的產(chǎn)生和快速發(fā)展。旅游城市旅游休閑地產(chǎn)的表現(xiàn)形式

現(xiàn)金城市旅游地產(chǎn)還屬于發(fā)展初級階段，資源整合的還不是很完整，旅游休閑項目和地產(chǎn)之間的結(jié)合尚不緊密，主要表現(xiàn)形式包括如下形式，并具備一定的特點43王志綱工作室城市旅游休閑地產(chǎn)的表現(xiàn)形式11王志綱工作室1、區(qū)域性景點及其景區(qū)配套的形式：（這里指的區(qū)域性景點不包含大型知名全國性景點）區(qū)域性景點內(nèi)部具備一定的旅游主題，依托該旅游主題建設(shè)作為旅游配套的餐飲、旅游、休閑項目，同時作為休閑第二居所的形式建設(shè)部分公寓或者別墅或者酒店式公寓等等。主要特點為：以旅游為主，圍繞景點設(shè)置相關(guān)項目，靠景點吸引游客進(jìn)區(qū)消費，經(jīng)營為主，休閑或者投資為輔。地產(chǎn)占整個項目里面的比例很小甚至沒有。44王志綱工作室1、區(qū)域性景點及其景區(qū)配套的形式：（這里指的區(qū)域性景點不包含2、休閑山莊、休閑農(nóng)莊、山水風(fēng)情園等：休閑山莊、休閑農(nóng)莊、山水風(fēng)情園等形式，主要以休閑為主，以休閑中的某一個特色作為主題，比如以釣魚為主題或者以水上游樂為主題或者以特色餐飲為主題。很多項目除了經(jīng)營這些主題項目之外還經(jīng)營酒店或者建設(shè)地產(chǎn)作為第二居所投資或自用。主要特點為：僅僅以休閑項目為主，靠吸引休閑客戶消費盈利，運營者基本以經(jīng)營項目為主，地產(chǎn)所占的比例太小甚至沒有。這些都是作為城市旅游休閑地產(chǎn)沒有整合的資源之一。45王志綱工作室2、休閑山莊、休閑農(nóng)莊、山水風(fēng)情園等：13王志綱工作室3、更加復(fù)合完整的旅游休閑地產(chǎn)形式：（部分城市已經(jīng)開始被整合成地產(chǎn)形式）憑借有利的自然環(huán)境和交通優(yōu)勢，整體規(guī)劃，整合上述的包括文化景點、休閑項目、商務(wù)空間以及地產(chǎn)項目，以地產(chǎn)項目為主，作為旅游休閑的項目增加地產(chǎn)項目的價值。主要特點為：更加具備價值，運營中包括旅游休閑項目經(jīng)營收益和地產(chǎn)開發(fā)收益同時獲得，互相促進(jìn)，成為一個良好的價值項目。具體操作我們在下面將詳細(xì)闡述。46王志綱工作室3、更加復(fù)合完整的旅游休閑地產(chǎn)形式：（部分城市已經(jīng)開始被整合城市旅游休閑地產(chǎn)的開發(fā)條件

1、自然景觀條件：所謂旅游休閑地產(chǎn)，項目本身具備一定的旅游自然景觀資源或者休閑資源，比如山水、人文等，一方面使得項目的價值比較容易彰顯，另一方面操作難度相對小，投入硬件建設(shè)和改造費用相對較低。47王志綱工作室城市旅游休閑地產(chǎn)的開發(fā)條件1、自然景觀條件：所謂旅游休閑地2、通條件：所謂城市旅游休閑地產(chǎn)，一般偏離城市中心，交通可達(dá)性就非常重要了，交通便利與否決定項目的成敗。3、當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)狀況：城市旅游休閑地產(chǎn)僅適合相對發(fā)達(dá)地區(qū)，相對貧窮的地區(qū)享受該旅游休閑地產(chǎn)的群體有限，項目操作風(fēng)險大。4、當(dāng)?shù)叵M習(xí)慣和人文習(xí)慣：具備休閑意識的地區(qū)才具備開發(fā)旅游休閑地產(chǎn)的條件，即使當(dāng)?shù)卦儆绣X，但沒有達(dá)到這樣的消費理念，項目的成功難度也相當(dāng)大。48王志綱工作室2、通條件：所謂城市旅游休閑地產(chǎn)，一般偏離城市中心，交通可達(dá)城市旅游休閑地產(chǎn)開發(fā)步驟1、選好項目地址，是項目成功的關(guān)鍵：根據(jù)前面關(guān)于開發(fā)條件的分析，我們建議選擇在城市周邊交通到達(dá)性較好的具備一定自然和人文景觀優(yōu)勢的區(qū)域進(jìn)行開發(fā)。根據(jù)項目區(qū)域條件和經(jīng)濟(jì)發(fā)展以及人文習(xí)慣組織相應(yīng)的旅游休閑項目以及安排相應(yīng)的地產(chǎn)項目。49王志綱工作室城市旅游休閑地產(chǎn)開發(fā)步驟1、選好項目地址，是項目成功的關(guān)鍵：2、選擇好旅游休閑項目，做好項目整體規(guī)劃根據(jù)自然條件和當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)及人文習(xí)慣，確定項目主題定位（包括項目功能定位、文化定位和形象定位），根據(jù)主題定位，確定好各種經(jīng)營項目和地產(chǎn)項目以及相應(yīng)的比例，到底是以居家休閑為主還是以商務(wù)休閑為主還是以旅游休閑為主，因地制宜，具體問題具體分析。但需要進(jìn)行整體規(guī)劃。50王志綱工作室2、選擇好旅游休閑項目，做好項目整體規(guī)劃18王志綱工作室3、組合式運營模式的設(shè)定：部分休閑項目可以整合資源實現(xiàn)，商務(wù)休閑項目同樣可以實現(xiàn)資源整合：可以自建自營，可以委托代建，也可以建設(shè)招商，具體根據(jù)開發(fā)者的經(jīng)濟(jì)實力和運營能力確定。地產(chǎn)項目可以實現(xiàn)統(tǒng)一規(guī)劃，賣地自建，也建設(shè)后組織銷售。具體根據(jù)實際情況確定。設(shè)定專業(yè)的運營機構(gòu)進(jìn)行統(tǒng)籌運營和管理，保證投資者的投資收益或者旅游休閑利益。51王志綱工作室3、組合式運營模式的設(shè)定：19王志綱工作室4、盈利模式的設(shè)定：由于項目本身比較復(fù)雜，根據(jù)確定的運營模式系統(tǒng)安排其盈利模式，通過租賃、委托代建、銷售產(chǎn)權(quán)、銷售經(jīng)營權(quán)（使用權(quán)）等方式獲得開發(fā)收益，以及獲得后續(xù)經(jīng)營管理收益。整體收益將遠(yuǎn)大于簡單地產(chǎn)開發(fā)的收益，但需要結(jié)合自身情況系統(tǒng)規(guī)劃設(shè)定盈利模式52王志綱工作室4、盈利模式的設(shè)定：20王志綱工作室項目運作成功的關(guān)鍵因素

項目是否取得運作成功，除了上面提到的地段選址的因素外，如下因素將直接影響到項目的成敗。1、做勢的理念：城市旅游休閑地產(chǎn)屬于典型的“無中生有”的項目，需要把項目的旅游休閑大勢做足，吸引投資者和消費者眼光和獲得他們的認(rèn)同。因此城市旅游休閑地產(chǎn)的開發(fā)從開發(fā)理念上要跳出原做住宅項目的框架，大處著眼，小處入手，具備做大勢的開發(fā)理念。通過整合各種資源，不斷強化價值，大勢起，項目成。53王志綱工作室項目運作成功的關(guān)鍵因素項目是否取得運作成功，除了上面提到的2、必要的資金投入：城市旅游休閑地產(chǎn)需要的前期投入相對較大，基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)以及配套旅游休閑項目的建設(shè)以及文化景觀的建設(shè)需要一定的投入。所以對資金的要求相對較高。當(dāng)然，如果資源整合到位，相應(yīng)的資金會節(jié)約很多，具體看運作能力和資源整合能力。54王志綱工作室22王志綱工作室3、良好的政府資源：旅游一直作為政府資源被政府相關(guān)機構(gòu)把持，但在全國各地對旅游的支持和招商引資的大背景下，利用好政府的資源將對項目成敗起到重要作用。因此用好用活當(dāng)?shù)卣哔Y源將是項目的又以個重點55王志綱工作室3、良好的政府資源：23王志綱工作室4、廣闊的社會資源：城市旅游休閑地產(chǎn)作為復(fù)合式地產(chǎn)的一支新生力量，關(guān)鍵在于資源的整合，包括旅游資源、休閑項目資源等等，一方面需要較強的整合能力，另一方面需要具備廣闊的社會資源，對項目的成功大有裨益。56王志綱工作室4、廣闊的社會資源：24王志綱工作室5、專業(yè)的運營能力：相比住宅地產(chǎn)和其他相關(guān)地產(chǎn)項目，城市旅游休閑地產(chǎn)由于涉及的項目廣泛，運營系統(tǒng)比較多，運營模式的靈活多樣化，因此對項目的運營能力也就相應(yīng)要求更高，組建或者聘請專業(yè)運營人才或者團(tuán)隊將有利于項目取得良好的結(jié)果。57王志綱工作室5、專業(yè)的運營能力：25王志綱工作室城市休閑旅游地產(chǎn)適應(yīng)性和前景預(yù)測1、區(qū)域適應(yīng)性：根據(jù)多個城市的考察，一般經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況較好的地級市以上的城市均具備開發(fā)城市旅游休閑地產(chǎn)的空間。一方面，幾乎所有的城市周邊都擁有具備開發(fā)城市旅游休閑地產(chǎn)的自然和交通條件的項目。另一方面，經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況較好的地級市以上城市，休閑消費已經(jīng)成為了重要部分并逐年在強化，投資消費群體數(shù)量大質(zhì)量較好。因此，筆者認(rèn)為該開發(fā)模式可以適合于大多數(shù)城市。58王志綱工作室城市休閑旅游地產(chǎn)適應(yīng)性和前景預(yù)測1、區(qū)域適應(yīng)性：26王志綱工2、規(guī)模適應(yīng)性：規(guī)模取決于區(qū)域輻射力和交通狀況。交通狀況好、城市級別高、城市輻射