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中山·東鳳·凱盛廣場(chǎng)
前期銷售及招商策劃報(bào)告天地行房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)
佛山市天地行房產(chǎn)營(yíng)銷策劃有限公司
“你賣的不是一個(gè)鋼筋水泥的商鋪,它一定承載了一個(gè)很完備的商業(yè)計(jì)劃,你的商鋪能賣到五萬(wàn)、十萬(wàn),需要一個(gè)商業(yè)計(jì)劃來(lái)支撐他的附加值,所以一定要關(guān)注他的經(jīng)營(yíng)”。——引言目錄第一部分:前期市場(chǎng)調(diào)查一、近期房地產(chǎn)政策研究
二、城市發(fā)展現(xiàn)狀
三、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析
四、關(guān)聯(lián)性商業(yè)項(xiàng)目分析第二部分:商業(yè)經(jīng)營(yíng)定位第三部分:項(xiàng)目租售策略第四部分:營(yíng)銷推廣實(shí)施一、近期房地產(chǎn)政策研究控制首付、收緊貸款、限制購(gòu)房、上調(diào)利率,種種措施對(duì)住宅地產(chǎn)銷售影響甚大;致使大量投資資金轉(zhuǎn)向商業(yè),商鋪銷售價(jià)格節(jié)節(jié)攀升。一、近期房地產(chǎn)政策研究房地產(chǎn)政策研究小結(jié):二、城市發(fā)展現(xiàn)狀中山市位于廣東省珠江三角洲,珠江口西岸,北連廣州、佛山,毗鄰港澳。面積1800平方公里,戶籍人口約140萬(wàn),外來(lái)人口約310萬(wàn);海外華僑和旅居港澳臺(tái)約80萬(wàn)。市域公路通車?yán)锍?665.8公里;市內(nèi)有3個(gè)對(duì)外貿(mào)易港口;市周邊有5大機(jī)場(chǎng);鐵路運(yùn)輸經(jīng)由廣州通達(dá)全國(guó)各地。(一)中山市概況中山二、城市發(fā)展現(xiàn)狀
今年上半年生產(chǎn)總值(GDP)847.40億元,按可比價(jià)格計(jì)算,總量繼續(xù)居全省第五位。其中,第一產(chǎn)業(yè)增加值17.31億元,增長(zhǎng)2.3%;第二產(chǎn)業(yè)增加值508.42億元,增長(zhǎng)17.7%;第三產(chǎn)業(yè)增加值321.67億元,增長(zhǎng)8.1%。三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由上年的3.0:58.4:38.6調(diào)整為2.04:60:37.96。人均可支配收入和消費(fèi)水平逐年遞增。(二)近年主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)二、城市發(fā)展現(xiàn)狀商業(yè)規(guī)劃:在中山構(gòu)建由中心組團(tuán)、東部組團(tuán)、西北組團(tuán)、南部組團(tuán)四個(gè)組團(tuán)形成的“組團(tuán)式發(fā)展結(jié)構(gòu)”。中心城區(qū)商業(yè)中心布局采取“一主一副”結(jié)構(gòu),主中心為主城區(qū)綜合商業(yè)中心,副中心為東部新區(qū)商業(yè)中心。規(guī)劃建設(shè)2個(gè)組團(tuán)級(jí)商業(yè)中心,西北組團(tuán)中心設(shè)在小欖、古鎮(zhèn);南部組團(tuán)中心設(shè)在三鄉(xiāng),應(yīng)以大型商業(yè)設(shè)施為主要發(fā)展模式,具有商貿(mào)集聚效應(yīng),突出中心服務(wù)功能?!吨猩绞谐鞘锌傮w規(guī)劃(2004-2020)》及《中山市近期建設(shè)規(guī)劃(2004-2020)》提出(三)城市商業(yè)規(guī)劃二、城市發(fā)展現(xiàn)狀中山市屬居住城市和特色旅游城市,市內(nèi)人均收入和消費(fèi)水平較高,屬國(guó)內(nèi)發(fā)達(dá)富裕地區(qū)。商業(yè)規(guī)劃“一主一副中心結(jié)合南北雙組團(tuán)”,即中心組團(tuán)、東部組團(tuán)、西北組團(tuán)、南部組團(tuán)。中山宏觀經(jīng)濟(jì)及商業(yè)規(guī)劃小結(jié):(一)東鳳鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)簡(jiǎn)介項(xiàng)目所在地東鳳鎮(zhèn)地處中山市“北大門”,是珠江三角洲經(jīng)濟(jì)開放區(qū)重點(diǎn)工業(yè)衛(wèi)星鎮(zhèn)之一,北鄰順德容桂,南面與小欖、東升隔江相望;鎮(zhèn)區(qū)面積56.16平方公里,常住人口7.35萬(wàn)人,外來(lái)人口3.9萬(wàn)人。東鳳鎮(zhèn)是全國(guó)有名的小家電產(chǎn)業(yè)基地,同時(shí)著力推進(jìn)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的穩(wěn)步發(fā)展,天潤(rùn)物流已經(jīng)成為中山市北部最大的物流基地之一。
東鳳鎮(zhèn)是中山順德片區(qū)的工業(yè)小鎮(zhèn),總?cè)丝谏?。二、城市發(fā)展現(xiàn)狀(二)發(fā)展展定位東鳳鎮(zhèn)是中中山組團(tuán)發(fā)發(fā)展結(jié)構(gòu)中中西北組團(tuán)的的副商業(yè)中中心,接受受小欖、順順德雙方輻輻射,配套套小家電產(chǎn)產(chǎn)業(yè),培育育城市居住住職能。遠(yuǎn)景規(guī)劃劃(2010年-2020年)建設(shè)用用地30平方公里,,控制人口30萬(wàn)。目前城市發(fā)發(fā)展以完善原有工工業(yè)園區(qū)、、建設(shè)新興興工業(yè)園區(qū)區(qū)、起步鎮(zhèn)鎮(zhèn)新中心區(qū)區(qū)為主。西北組團(tuán)項(xiàng)目所在地二、城市發(fā)發(fā)展現(xiàn)狀(三)交通通路網(wǎng)東鳳鎮(zhèn)區(qū)內(nèi)內(nèi)105國(guó)道貫穿西北部部;S364沙口公路貫穿南北連連接順德杏杏壇和中山山阜沙鎮(zhèn);;城際輕軌和和廣珠西線線經(jīng)過(guò)鎮(zhèn)區(qū)東東南部。東鳳鎮(zhèn)內(nèi)外外交通網(wǎng)絡(luò)絡(luò)均非常發(fā)發(fā)達(dá),是經(jīng)濟(jì)和商商業(yè)發(fā)展非非常優(yōu)厚的的先天條件件。二、城市發(fā)發(fā)展現(xiàn)狀S364城際輕軌廣珠西線G105(四)鎮(zhèn)區(qū)區(qū)功能布局局東鳳鎮(zhèn)發(fā)展展規(guī)劃為“一核、兩極極、五片區(qū)區(qū)”城鎮(zhèn)結(jié)構(gòu)布布局。商業(yè)核心區(qū)項(xiàng)目所在地一核:鎮(zhèn)中中心區(qū)為核核心;兩極:同樂樂工業(yè)片區(qū)區(qū)、和穗工工業(yè)片區(qū)為為中心的集集中工業(yè)園園區(qū);五片區(qū):分分別為鎮(zhèn)中中心區(qū)、同同安居住片片區(qū)、永益益居住片區(qū)區(qū)、同樂工工業(yè)片區(qū)、、和穗工工業(yè)片區(qū)。。本項(xiàng)目位于于東鳳鎮(zhèn)中中心區(qū)。二、城市發(fā)發(fā)展現(xiàn)狀(五)鎮(zhèn)中中心區(qū)規(guī)劃劃《中山市東鳳鳳鎮(zhèn)中心區(qū)區(qū)控制性詳詳細(xì)規(guī)劃》體現(xiàn):東鳳鎮(zhèn)中心心區(qū)的規(guī)劃功能能結(jié)構(gòu)可歸歸納為:““一核”、、“兩軸””、“兩帶帶”?!耙缓恕保海杭礊槿?zhèn)鎮(zhèn)服務(wù)的政政治、文化化、體育、、商業(yè)、金金融中心,,位于東阜一路、、東海路和和中心排渠渠之間;“兩軸”::即東阜一一路建發(fā)展展軸以及東東海北路發(fā)發(fā)展軸。本項(xiàng)目處于于東鳳鎮(zhèn)中中心區(qū)的核核心功能區(qū)區(qū)。功能核心區(qū)項(xiàng)目所在地二、城市發(fā)發(fā)展現(xiàn)狀東鳳屬于工工業(yè)小鎮(zhèn),,總?cè)丝谏偕伲鄬?duì)中中山整體來(lái)來(lái)說(shuō),城市市發(fā)展緩慢慢,但交通通網(wǎng)絡(luò)比較較發(fā)達(dá),目目前正重點(diǎn)點(diǎn)培育城市市居住職能能;本項(xiàng)目正處處于東鳳鎮(zhèn)鎮(zhèn)中心區(qū)的的核心功能能區(qū),是城市發(fā)展展重點(diǎn)。二、城市發(fā)發(fā)展現(xiàn)狀東鳳鎮(zhèn)城市市規(guī)劃小結(jié)結(jié):(一)在售售商鋪和零零售網(wǎng)點(diǎn)分分布三、市場(chǎng)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分分析老鎮(zhèn)區(qū)天虹百貨冠鵬鞋服廣場(chǎng)鴻泰購(gòu)物廣場(chǎng)壹加壹超市興華路商業(yè)街肯德基東御世家本項(xiàng)目所在地麗景花園佛奧陽(yáng)光花園逸湖半島電子商貿(mào)城在售商鋪零售網(wǎng)點(diǎn)易揚(yáng)居(二)在售售商鋪銷售售價(jià)格對(duì)比比在售商鋪基基本是住宅底層臨臨街商鋪,面積小,,實(shí)用率高高;銷售價(jià)價(jià)格不高,,銷售價(jià)格格最高在1.2萬(wàn)-1.5萬(wàn)元/㎡左右。三、市場(chǎng)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分分析興華路商業(yè)業(yè)街(三)興華華路臨街商商鋪?zhàn)赓U價(jià)價(jià)格興華路是東東鳳傳統(tǒng)商商業(yè)街,新新舊兩區(qū)從從形象、業(yè)業(yè)態(tài)和租金金的差距很很大,除肯肯德基外,,以二三線的的品牌為主主,總商業(yè)業(yè)規(guī)模約3.3萬(wàn)平方米。三、市場(chǎng)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分分析天虹百貨鴻泰購(gòu)物廣廣場(chǎng)、冠鵬鵬鞋服廣場(chǎng)場(chǎng)東鳳壹加壹壹超市項(xiàng)目名稱::壹加壹項(xiàng)目位置::鳳翔大道道(東阜公公路)建筑面積::約15000㎡業(yè)態(tài)構(gòu)成::一層:超市市、珠寶、、日用品;;二層:男女女服裝、潮潮流服飾、、內(nèi)衣、鞋具箱包、、飾品;三層:家電電、童裝童童鞋、文體體用品。壹加壹是中中山本土連連鎖品牌,,其品牌知知名度在當(dāng)當(dāng)?shù)卦芎苌?,?duì)東東鳳的零售售業(yè)影響很很大,但基基本以生活活化商品為為主,可以以說(shuō)它與本本項(xiàng)目相互互促進(jìn)和競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)。項(xiàng)目名稱::易揚(yáng)居項(xiàng)目位置::鳳翔大道道(東阜公公路)建筑面積::約10000㎡原業(yè)態(tài)構(gòu)成成:家居、、家私城易揚(yáng)居業(yè)態(tài)態(tài)規(guī)劃規(guī)劃劃:一層:蘇寧電器、珠寶、品品牌服裝;;二層為家家居、家私私城。目前正在招招商中,并并不是太成成功,其未未來(lái)的整體體規(guī)劃將根根據(jù)項(xiàng)目經(jīng)經(jīng)營(yíng)情況再再進(jìn)行業(yè)態(tài)態(tài)調(diào)整。易揚(yáng)居(四)潛在在競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手手概況老鎮(zhèn)區(qū)天虹百貨冠鵬鞋服廣廣場(chǎng)鴻泰購(gòu)物廣廣場(chǎng)壹加壹超市市興華路商業(yè)業(yè)街肯德基東御世家本項(xiàng)目所在在地麗景花園佛奧陽(yáng)光花花園逸湖半島電子商貿(mào)城城時(shí)代廣場(chǎng)易揚(yáng)居三、市場(chǎng)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分分析項(xiàng)目名稱::時(shí)代廣場(chǎng)場(chǎng)項(xiàng)目位置::東阜公路路與105國(guó)道交接(與本項(xiàng)目目一路之隔隔)用地面積::約50畝業(yè)態(tài)構(gòu)成::娛樂城、、購(gòu)物中心心、飲食城城、酒店、公寓寓時(shí)代廣場(chǎng)將將規(guī)劃為集集娛樂、休休閑、購(gòu)物物、餐飲和和酒店、公公寓于一體體的商業(yè)綜綜合體,預(yù)預(yù)計(jì)其商業(yè)業(yè)體量要大大于本項(xiàng)目目,目前停停止開發(fā),,但若順利開發(fā)發(fā),將會(huì)是是本項(xiàng)目的的最直接的的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手手。時(shí)代廣場(chǎng)1、東鳳零售售商業(yè)相對(duì)對(duì)比較落后后,主要由超市市和臨街商商鋪組成,,呈“三點(diǎn)點(diǎn)一線”的的布局,總體規(guī)模小小,業(yè)態(tài)落落后單一檔檔次低,不不能滿足享享受性消費(fèi)費(fèi)需求,目前沒有綜綜合型購(gòu)物物中心;2、鎮(zhèn)區(qū)內(nèi)沒沒有成功經(jīng)經(jīng)營(yíng)到三層層或以上的的圍閉式商商場(chǎng);3、整體租賃賃價(jià)格比較較低,最高約90-100元/㎡/月,而且一般般不收取管管理費(fèi);4、在售商鋪鋪均集中在在住宅底商商,售價(jià)最高在15000元/㎡左右,基本本沒有一手手商鋪銷售售。三、市場(chǎng)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分分析東鳳鎮(zhèn)商業(yè)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀狀小結(jié):天佑城業(yè)態(tài)分布::-1F:停車場(chǎng);;1F:珠寶、服服飾、皮具具、名店街街;2F:運(yùn)動(dòng)休閑閑服飾、童童裝、超市市;3F:數(shù)碼港、、休閑、娛娛樂;4F:休閑、娛娛樂;5F:健身美容容。天佑城位于于順德區(qū)容容桂鎮(zhèn),項(xiàng)項(xiàng)目占地5萬(wàn)多平方米米,商業(yè)總總面積10萬(wàn)平方米。。全優(yōu)化的的購(gòu)物、飲飲食、文化化、娛樂、、運(yùn)動(dòng)五大大核心全新新業(yè)態(tài)格局局,以及創(chuàng)創(chuàng)新的商業(yè)業(yè)運(yùn)營(yíng)模式式SHOPPINGMALL理念吸引來(lái)來(lái)自本地的的大良、容容桂、杏壇壇、均安以以及周邊城城鎮(zhèn)的中山山南頭、東東鳳、小欖欖、江門等等地的消費(fèi)費(fèi)人流,擁?yè)碛邪舜笾髦黝}名店和和三百多家家專門店的的多業(yè)態(tài)組組合吸引了了國(guó)內(nèi)外眾眾多品牌商商家紛紛入入駐。四、關(guān)聯(lián)性性商業(yè)項(xiàng)目目概況中山市具規(guī)規(guī)模的商業(yè)業(yè)地產(chǎn)之一一,總建筑筑面積110000平方米;涵涵蓋了超市市、百貨、、專業(yè)店、、專賣店、、高檔餐館館、娛樂等等多種業(yè)態(tài)態(tài);該項(xiàng)目目在中山影影響力非常常大,聚集集了大量的的人流,以以此為中心心形成了一一個(gè)具有強(qiáng)強(qiáng)大輻射力力的商業(yè)圈圈,由于大大信的存在在,周邊的的商鋪、住住宅均有明明顯的升值值,是目前前中山商業(yè)業(yè)強(qiáng)勢(shì)的引引擎之一。。代表品牌::大潤(rùn)發(fā)、優(yōu)優(yōu)越百貨、、國(guó)美、肯肯德基、麥麥當(dāng)勞、彩彩蝶軒、屈屈臣氏、真真功夫等大信新都會(huì)會(huì)(中山店店)業(yè)態(tài)分布::-1F:餐飲、電電腦城、兒兒童百貨;;1F:優(yōu)越百貨貨、時(shí)尚精精品、國(guó)美美電器、屈臣氏、肯肯德基;2F:優(yōu)越百貨貨、大潤(rùn)發(fā)發(fā)、通訊;;3F:優(yōu)越百貨貨、大潤(rùn)發(fā)發(fā)、書城、、兒童樂園園;4F:KTV、家居用品品;5F:家居用品品、餐飲、、電影城、、游藝城。。四、關(guān)聯(lián)性性商業(yè)項(xiàng)目目概況小欖店是中中山店的復(fù)復(fù)制品,無(wú)無(wú)論是項(xiàng)目目規(guī)模、業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃、、商家組合合、輻射力力、影響力力均一致。。代表品牌::大潤(rùn)發(fā)、、優(yōu)越百貨貨、蘇寧、、肯德基、、麥當(dāng)勞、、彩蝶軒、、屈臣氏、、真功夫等等業(yè)態(tài)分布::1F:珠寶手表表、蘇寧電電器城、休休閑運(yùn)動(dòng)服服飾、手機(jī)城、屈屈臣氏、肯肯德基、2F:優(yōu)越百貨貨、大潤(rùn)發(fā)發(fā);3F:優(yōu)越百貨貨、大潤(rùn)發(fā)發(fā)、兒童樂樂園、西餐廳、美美容、網(wǎng)吧吧;4F:電影城、、娛樂城、、樂淘狀元元坊;休閑運(yùn)動(dòng)服服飾;5F:飯店、KTV。大信新都會(huì)會(huì)(小欖店店)四、關(guān)聯(lián)性性商業(yè)項(xiàng)目目概況位于康華路路,總建筑筑面積80000平方米;是是集購(gòu)物、、休閑、餐餐飲、娛樂樂、酒店于于一體的大大型商業(yè)項(xiàng)項(xiàng)目,該項(xiàng)項(xiàng)目現(xiàn)在招招商階段。。業(yè)態(tài)分布::1F:手表珠寶寶、化妝品品、皮具、、超市;2F:女士服飾飾、男女鞋鞋具、超市市;3F:男士服裝裝、休閑運(yùn)運(yùn)動(dòng)系列、、童裝童鞋鞋、床上用品、、娛樂城。。恒基商業(yè)廣廣場(chǎng)四、關(guān)聯(lián)性性商業(yè)項(xiàng)目目概況位于東區(qū)中中山三路的的益華百貨貨于90年代中期興興建并投入入使用,是是當(dāng)時(shí)中山山炙手可熱熱的大型零零售業(yè)旗艦艦。項(xiàng)目周周邊高檔住住宅林立,,如雍景園園、恒信花花園、豪逸逸華廷、俊俊軒庭等,,主要居住住著具有一一定生活品品味和消費(fèi)費(fèi)能力的人人群,作為為益華百貨貨本身走的的也屬中高高端路線,,目前經(jīng)營(yíng)營(yíng)的包括餐餐飲、娛樂樂、電器、、服飾、百百貨等商業(yè)業(yè)形態(tài)。代表品牌::周大福、四四海電器、、哈根達(dá)斯斯、樂家超超市等業(yè)態(tài)分布::1F:樂家綜合合超市、珠珠寶手表、、男士服裝裝、皮具、化妝妝品、品牌牌專賣;2F:樂家綜合合超市、女女士服裝、、內(nèi)衣、皮具、餐飲飲;3F:樂家綜合合超市、男男士服飾、、運(yùn)動(dòng)休閑服服飾、運(yùn)動(dòng)動(dòng)用品;4F:樂家綜合合超市、床床上用品、、童裝童鞋鞋、兒童樂園、、餐飲、品品牌折扣店店。益華百貨四、關(guān)聯(lián)性性商業(yè)項(xiàng)目目概況位于中山一一路,總建建筑面積23000平方米,屬屬于一個(gè)較較大型的綜綜合購(gòu)物商商場(chǎng),集百百貨、超市市、電器、、飲食等多多種業(yè)態(tài)的的組合。業(yè)態(tài)分布::1F:超市;2F:男女服裝裝、內(nèi)衣、、珠寶、皮皮具、化妝品、體體育用品;;3F:日用品、、家居用品品、小家電電;4F:童裝童鞋鞋、兒童玩玩具、餐飲飲、嬰幼兒用品品、兒童樂樂園。吉之島四、關(guān)聯(lián)性性商業(yè)項(xiàng)目目概況假日廣場(chǎng)位位于孫文東東路和興中中道交界的的繁華處,,占地共33畝、總建筑筑面積53000平方米,是是中山新的的大型商業(yè)業(yè)廣場(chǎng)之一一,是商場(chǎng)場(chǎng)、寫字樓樓組合成的的復(fù)合型商商業(yè),項(xiàng)目目05年初開業(yè)至至今經(jīng)營(yíng)狀狀況一直不不錯(cuò),新式式寫字樓也也較受企業(yè)業(yè)青睞。目目前的假日日廣場(chǎng)已成成為集休閑閑文化、配配套飲食、、購(gòu)物消遣遣、商務(wù)辦辦公于一體體的大型商商業(yè)項(xiàng)目。。代表品牌::百佳超市、、肯德基、、麥當(dāng)勞、、彩蝶軒、、明廊眼鏡鏡、頤東大大酒樓等業(yè)態(tài)分布::1F:男女品牌牌服裝、休休閑購(gòu)物步步行街、餐飲、珠寶寶、化妝品品;2F:餐飲、綜綜合超市。。假日廣場(chǎng)四、關(guān)聯(lián)性性商業(yè)項(xiàng)目目概況小結(jié):1、中山城區(qū)區(qū)整體的零零售商業(yè)環(huán)環(huán)境很成熟熟,是周邊邊鎮(zhèn)區(qū)消費(fèi)費(fèi)外流的主主要目的地地,大部分商場(chǎng)場(chǎng)業(yè)態(tài)豐富富齊全,都都是大而全以家家庭式消費(fèi)費(fèi)為主的購(gòu)購(gòu)物中心;2、從以上的的成功案例例看在業(yè)態(tài)規(guī)劃劃方面都有有共性:四、關(guān)聯(lián)性性商業(yè)項(xiàng)目目概況關(guān)聯(lián)項(xiàng)目租租金對(duì)比備注:以上上租金、物物業(yè)管理費(fèi)費(fèi)均按建筑筑面積計(jì)算算。四、關(guān)聯(lián)性性商業(yè)項(xiàng)目目概況備注:以上上租金均按按建筑面積積計(jì)算。關(guān)聯(lián)項(xiàng)目租租金對(duì)比四、關(guān)聯(lián)性性商業(yè)項(xiàng)目目概況小結(jié):1、中山城區(qū)區(qū)或小欖像像大信新都都會(huì)、益華華百貨等商商場(chǎng)均采取取自營(yíng)、聯(lián)聯(lián)營(yíng)或銷售售額扣點(diǎn)的的形式出租租,扣點(diǎn)比比例幅度在在20%-26%;2、而其他鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)如南頭頭、黃浦、、三角等地地方商業(yè)規(guī)規(guī)模都很少少,一般在在7000––10000平方米,也很少三樓樓以上成功功的案例,基本采用用按月收租租的方式::街鋪平均租金金約90元/㎡/月;內(nèi)鋪約50-60元/㎡/月;二層在35-40元/㎡/月之間。3、另外還有最最大的特征,,這些商場(chǎng)不銷售,產(chǎn)權(quán)集中、、統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)。。四、關(guān)聯(lián)性商商業(yè)項(xiàng)目概況況針對(duì)本項(xiàng)目需需要進(jìn)行銷售售的特點(diǎn),我我們選取周邊邊城市正在銷銷售或我司實(shí)實(shí)際操作過(guò)的的案例對(duì)該類類型物業(yè)的銷銷售手法進(jìn)行行分析。四、關(guān)聯(lián)性商商業(yè)項(xiàng)目概況況專項(xiàng)調(diào)查順德容桂新翼翼銀座(同類類型項(xiàng)目近期期成功案例))新翼銀座位于于容桂核心文文塔商圈,依依傍容桂商業(yè)業(yè)航母天佑城城,商業(yè)面積積約6000平方米,初步步定位以女性性用品為主的的主題商城。。目前二層售售價(jià)約28000元/㎡(按套內(nèi)面積積計(jì)算);6年返租,前6年實(shí)收年回報(bào)報(bào)率6%,其中首年回回報(bào)在物業(yè)交交付時(shí)一次性性返還,剩余余5年逐月返還;;在簽訂商品品房買賣合同同時(shí)由業(yè)主與與物業(yè)管理公公司簽訂委托托經(jīng)營(yíng)管理合合同,由發(fā)展展商作擔(dān)保;返租期內(nèi)物物業(yè)管理公司司代收、代支支經(jīng)營(yíng)過(guò)程產(chǎn)產(chǎn)生的水、電電、管理費(fèi)等等。容桂君豪酒店店(我司近期期實(shí)操案例))項(xiàng)目位于容奇奇大道,是純純投資型的產(chǎn)產(chǎn)權(quán)式江景酒酒店,是容桂桂少有的四星星級(jí)酒店,成成熟經(jīng)營(yíng)5年之久。目目前前銷售均價(jià)約約11000元/㎡(按套內(nèi)面積積計(jì)算),10年返租平均實(shí)實(shí)收回報(bào)率7.5%,可選回報(bào)形形式:※前5年回報(bào)率8%,后5年回報(bào)率7%;※前5年回報(bào)率10%,后5年回報(bào)率5%。該項(xiàng)目現(xiàn)屬二二手物業(yè)銷售售,新業(yè)主簽簽訂買賣合同同后與酒店管管理公司簽訂訂委托經(jīng)營(yíng)管管理合同,由甲方屬下的的富士電梯公公司作擔(dān)保,,返租期滿后若若業(yè)主認(rèn)為酒酒店經(jīng)營(yíng)不能能達(dá)到預(yù)期經(jīng)經(jīng)濟(jì)效益,開發(fā)商按原購(gòu)購(gòu)買價(jià)回購(gòu)該該物業(yè)。返租期內(nèi)業(yè)業(yè)主不需繳付付任何水、電電、管理費(fèi)等等,返租期后后的管理費(fèi)暫暫不約定。大良新紅棉大大廈(同類型型項(xiàng)目近期成成功案例)紅棉大廈位于于大良老街宜宜新路,比鄰鄰華蓋路商業(yè)業(yè)步行街、新新世界中心和和即將落成的的廣百百貨,,定位產(chǎn)權(quán)式式酒店公寓,,由單套套內(nèi)內(nèi)面積28-54㎡的單間或兩房房一廳組成,,目前銷售均均價(jià)約16000元/㎡(按套內(nèi)面積積計(jì)算)。業(yè)主購(gòu)買物業(yè)業(yè)同時(shí),需與與物業(yè)管理公公司簽訂5年期限的租賃賃合同,物業(yè)業(yè)管理公司以以年回報(bào)率8%的金額逐月返返還給業(yè)主,,但租賃過(guò)程程產(chǎn)生的房產(chǎn)產(chǎn)稅(月回報(bào)報(bào)金額8%)和租賃期間間的管理費(fèi)((5元/㎡/月)由業(yè)主承承擔(dān),在返還還回報(bào)中扣減減,另外該返返租期間,開開發(fā)商不提供供任何擔(dān)保承承諾。新興時(shí)代廣場(chǎng)場(chǎng)(我司近期期實(shí)操項(xiàng)目))時(shí)代廣場(chǎng)位于于云浮市新興興縣環(huán)城北路路,商業(yè)面積積20000多平方米,是是新興縣首個(gè)個(gè)集購(gòu)物、餐餐飲、休閑、、娛樂、酒店店于一體的商商業(yè)廣場(chǎng)。目目前銷售均價(jià)價(jià)18000元/㎡(面價(jià),按建建筑面積計(jì)算算),業(yè)主購(gòu)買商鋪鋪時(shí)需與開發(fā)發(fā)商簽訂3年期限經(jīng)營(yíng)權(quán)權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議,,并同意將一一次性扣減回回報(bào)率24%后的房款作為為買賣合同成成交價(jià)格,返租期內(nèi)商商鋪的水、電電、管理費(fèi)、、租賃稅等費(fèi)費(fèi)用由開發(fā)商商承擔(dān),商鋪鋪出租后以業(yè)業(yè)主名義與商商家簽訂租賃賃合同,并以業(yè)主名義義繳納租賃稅稅。湛江白馬服裝裝城(我司近近期實(shí)操項(xiàng)目目)湛江白馬服裝裝城位于湛江江服裝批發(fā)商商圈,地處新新舊商圈中軸軸線,商業(yè)面面積接近3萬(wàn)平方米,定定位湛江首個(gè)個(gè)產(chǎn)權(quán)式服裝裝批零商城。。首層銷售均均價(jià)約22000元/㎡,二層銷售均價(jià)價(jià)約13000元/㎡(面價(jià)),業(yè)主購(gòu)買商鋪鋪時(shí)與物業(yè)管管理公司簽訂訂3年免租合同,,并同意以扣扣減回報(bào)率24%后的總房款作作為買賣合同同成交價(jià)格,業(yè)主3年后收回商鋪鋪,返租期內(nèi)內(nèi)水、電、管管理費(fèi)、租賃賃稅由物業(yè)管管理公司或使使用者承擔(dān)。。南寧大嘉匯建建材家居城((國(guó)內(nèi)關(guān)注項(xiàng)項(xiàng)目)大嘉匯國(guó)際建建材家具城商商業(yè)建筑面積積50萬(wàn)平方米,致致力打造集展展示、交易、、辦公、倉(cāng)儲(chǔ)儲(chǔ)、物流、餐餐飲、休閑為為一體廣西首首席建材家居居一站式體驗(yàn)驗(yàn)中心,銷售售價(jià)格7000––22000元/㎡于11月28日開售。發(fā)展展商作為擔(dān)保保,業(yè)主委托經(jīng)營(yíng)營(yíng)管理公司““20年返租”統(tǒng)一一管理,其中中1-3年回報(bào)6%、4-6年回報(bào)7.5%、7-9年回報(bào)9%、10-20年回報(bào)10%,每半年返還還一次,但業(yè)業(yè)主需承擔(dān)經(jīng)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中租租賃稅即回報(bào)報(bào)金額的11.5%。各項(xiàng)目返租條條件設(shè)定橫向向?qū)Ρ人?、關(guān)聯(lián)性商商業(yè)項(xiàng)目概況況1、銷售方式凡進(jìn)行對(duì)外銷銷售的商場(chǎng)物物業(yè)均采用““售后返租””的銷售方式式。四、關(guān)聯(lián)性商商業(yè)項(xiàng)目概況況2、返租方式方式一:返租租租金一次性性在總房?jī)r(jià)中中扣減險(xiǎn),合合同金額為扣扣減返租租金金后的成交金金額。方方式二二:返租租金金分次返還,,合同金額為為未扣減返租租租金的成交交金額。專項(xiàng)調(diào)查小結(jié)結(jié):四、關(guān)聯(lián)性商商業(yè)項(xiàng)目概況況3、返租年限采用返租租金金一次性返還還模式,返租租時(shí)間一般不不超過(guò)3年采用返租租金金逐月返還模模式,返租時(shí)時(shí)間一般5-6年。4、返租回報(bào)率率采用返租租金金一次性返還還模式,返租租租金回報(bào)率率一般設(shè)定為為8%;采用返租租金金逐月返還模模式,返租租租金回報(bào)率一一般設(shè)定為6%-7%;部分增值空間間不大的物業(yè)業(yè)(酒店、公公寓),返租租租金回報(bào)率率一般設(shè)設(shè)定為8%-10%;5、擔(dān)?;刭?gòu)部分發(fā)展商為為增強(qiáng)投資者者的購(gòu)買信心心,會(huì)設(shè)定擔(dān)保,,甚至做回購(gòu)購(gòu)承諾。二層租賃價(jià)格格:110-140元/㎡/月(建筑面積積)二層成交價(jià)格格:28000元/㎡二層市場(chǎng)價(jià)格格:17920元/㎡6年委托經(jīng)營(yíng),,年回報(bào)率6%,合計(jì)36%;首年一次性返返還,其余逐逐月返還。二層租賃價(jià)格格:105元/㎡/月(套內(nèi)面積積)實(shí)用率85%年回報(bào)率7%案例定價(jià)體系系分析-新翼銀座租金反推法::直接利用租租金反推目標(biāo)標(biāo)銷售底價(jià),,然后結(jié)合返返租政策再反反推銷售成交交價(jià)格,保證證發(fā)展商的基基本收益。3.84%四、關(guān)聯(lián)性商商業(yè)項(xiàng)目概況況案例定價(jià)體系系分析–新興時(shí)代廣場(chǎng)場(chǎng)首層面價(jià):18000元/㎡首層成交價(jià)格格:13500元/㎡3年經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)讓讓,年回報(bào)率率8%,合計(jì)24%;在房款中一次次性扣減并寫寫進(jìn)合同價(jià)格格。首層租賃價(jià)格格:65元/㎡/月(建筑面積積)年回報(bào)率5.8%4.33%四、關(guān)聯(lián)性商商業(yè)項(xiàng)目概況況案例定價(jià)體系系分析–湛江白馬服裝裝城首層面價(jià):22000元/㎡首層成交價(jià)格格:16500元/㎡打76折,3年免租給物業(yè)業(yè)公司(相當(dāng)于年回回報(bào)8%);房款扣減后寫寫進(jìn)合同價(jià)格格。首層租賃價(jià)格格:80元/㎡/月(建筑面積積)年回報(bào)率5.8%市場(chǎng)對(duì)比結(jié)合合回報(bào)反推::根據(jù)市場(chǎng)的的對(duì)比制定銷銷售價(jià)格(制制定過(guò)程與租租金沒有直接接聯(lián)系),然然后利用返租租政策形成面面價(jià),通過(guò)該該手段獲得前前三年租金并并有效控制成成交總價(jià)。4.36%四、關(guān)聯(lián)性商商業(yè)項(xiàng)目概況況目錄第一部分:前前期市場(chǎng)調(diào)查查第二部分:商商業(yè)經(jīng)營(yíng)定位位一、項(xiàng)目理解解二二、功能能定位與業(yè)態(tài)態(tài)組合三三、、目標(biāo)招商及及銷售對(duì)象四四、總體形象象定位第三部分:項(xiàng)項(xiàng)目租售策略略第四部分:營(yíng)營(yíng)銷推廣實(shí)施施凱盛廣場(chǎng)商業(yè)業(yè)項(xiàng)目概況1、位于東鳳鎮(zhèn)鎮(zhèn)鳳翔大道((東阜公路))與105國(guó)道交接處,,北北鄰順德容桂桂,南接?xùn)|升升、小欖。2、用地面積為為16099㎡㎡,總建筑面積積89234㎡㎡;商商場(chǎng)部分建筑筑面積約25882㎡㎡;預(yù)留停車位位約600個(gè);3、地塊長(zhǎng)約165米,寬約75米,商場(chǎng)部分分共4層。一、項(xiàng)目理解解S(優(yōu)勢(shì))WOT分析交通地段優(yōu)勢(shì)勢(shì),巨大發(fā)展展空間東鳳鎮(zhèn)地處中中山市“北大大門”,北鄰鄰順德容桂,,南接?xùn)|升小小欖,項(xiàng)目地地處105國(guó)道、364省道(東阜公公路)交匯處處,往東連接接廣珠西線和和正在建設(shè)的的珠三角城際際快速軌道,,交通網(wǎng)絡(luò)便便捷發(fā)達(dá),人人流易達(dá)性相相當(dāng)強(qiáng),其難難以復(fù)制的區(qū)區(qū)位優(yōu)勢(shì)為項(xiàng)項(xiàng)目帶來(lái)了巨巨大的發(fā)展空空間。規(guī)模優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目商業(yè)體量量約2.6萬(wàn)平方米,對(duì)對(duì)于鎮(zhèn)級(jí)市場(chǎng)場(chǎng),規(guī)模較大大、體量適中中,可容納購(gòu)購(gòu)物、餐飲、、娛樂等多種種業(yè)態(tài),能滿滿足各品類品品牌商家的經(jīng)經(jīng)營(yíng)需要,體體現(xiàn)其綜合性性,從而形成成較大的市場(chǎng)場(chǎng)號(hào)召力。建筑立面時(shí)尚尚大氣,停車車位配套充足足項(xiàng)目建筑立面面規(guī)劃時(shí)尚、、大氣、可塑塑性強(qiáng);雙面面臨街,臨街街商鋪長(zhǎng)達(dá)165米,極具商業(yè)業(yè)價(jià)值;設(shè)置置地下和戶外外停車位,預(yù)預(yù)留約600個(gè)停車位。一、項(xiàng)目理解解SW(劣勢(shì))OT分析商業(yè)氣氛尚未未成熟,不利利于項(xiàng)目前期期經(jīng)營(yíng)東鳳鎮(zhèn)整體環(huán)環(huán)境目前尚未未形成較為成成熟的商業(yè)氛氛圍,可能會(huì)會(huì)導(dǎo)致目標(biāo)品品牌商家預(yù)期期信心不足,,對(duì)項(xiàng)目的全全面銷售、招招商及前期經(jīng)經(jīng)營(yíng)將造成不不利影響。低端市場(chǎng)消費(fèi)費(fèi)意識(shí)薄弱,,中高端市場(chǎng)場(chǎng)消費(fèi)外流周邊居民對(duì)傳傳統(tǒng)業(yè)態(tài)和傳傳統(tǒng)零售品具具有一定的消消費(fèi)慣性,奢奢侈品消費(fèi)意意識(shí)薄弱,部部分消費(fèi)能力力較強(qiáng)的有可可能習(xí)慣于前前往廣州、中中山或順德,,而本地卻缺缺乏享受性消消費(fèi)的商業(yè)載載體。在售商鋪銷售售價(jià)格低,可可參考項(xiàng)目少少目前東鳳鎮(zhèn)較較少商鋪或投投資型在售物物業(yè),整體投投資環(huán)境尚未未成熟,而且且周邊商鋪銷銷售價(jià)格不高高,與本項(xiàng)目目?jī)r(jià)格容易形形成強(qiáng)烈對(duì)比比。一、項(xiàng)目理解解SWO(機(jī)會(huì))T分析城市規(guī)劃重點(diǎn)點(diǎn)項(xiàng)目所在的地地段,是東鳳鳳鎮(zhèn)政府的重重點(diǎn)規(guī)劃區(qū)域域,在政策和和資金各方面面都受到大力力支持,同時(shí)時(shí)該區(qū)域?yàn)檎麄€(gè)中山西北北組團(tuán)未來(lái)的的副商業(yè)中心心及東鳳鎮(zhèn)的的新城鎮(zhèn)規(guī)劃劃的商業(yè)中心心。住宅限購(gòu),投投資客轉(zhuǎn)戰(zhàn)商商鋪隨著“國(guó)十條條”調(diào)控政策策的指向性日日漸明朗,住住宅類地產(chǎn)投投資處處受限限,有可能吸吸引大量的投投資資金轉(zhuǎn)向向商鋪投資。。消費(fèi)空白、市市場(chǎng)需求項(xiàng)目周邊整體體的消費(fèi)能力力處于上升態(tài)態(tài)勢(shì),當(dāng)?shù)厝比狈σ粋€(gè)綜合合性的大型商商業(yè)中心去滿滿足這潛在的的巨大需求,,所以項(xiàng)目的的開發(fā)將能夠夠彌補(bǔ)由此產(chǎn)產(chǎn)生的市場(chǎng)空空白。一、項(xiàng)目理解解SWOT(威脅)分析潛在競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手手壹加壹等商超超是中山本土土老字號(hào)品牌牌,以及時(shí)代代廣場(chǎng),對(duì)本本項(xiàng)目的未來(lái)來(lái)都是極大威威脅。周邊未有成功功經(jīng)營(yíng)至三層層或以上的商商場(chǎng)東鳳鎮(zhèn)內(nèi)基本本都是最高只只有三層的超超市,包括小小欖、古鎮(zhèn)、、東升、黃浦浦、三角等周周邊鎮(zhèn)區(qū),3樓以上經(jīng)營(yíng)成成功的很少。。一、項(xiàng)目理解解一、項(xiàng)目理解解SO策略分析1、把握“住宅宅限購(gòu)”的政政策調(diào)控時(shí)機(jī)機(jī),加快本項(xiàng)目的的工程進(jìn)度,,爭(zhēng)取盡快開開售;2、充分利用東鳳鳳城市規(guī)劃的的指導(dǎo)方向,拉升區(qū)位形形象;3、借助項(xiàng)目規(guī)規(guī)模和時(shí)尚外外形,樹立標(biāo)桿形象象形成號(hào)召力力;3、抓準(zhǔn)市場(chǎng)綜合合性、享受性性消費(fèi)的空白白,迎合需求進(jìn)進(jìn)行差異化的的定位和競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)。WT策略分析1、參考中山市市場(chǎng)成熟案例例,指導(dǎo)本項(xiàng)項(xiàng)目各樓層業(yè)業(yè)態(tài)定位;2、切合市場(chǎng),,避免盲目高檔檔次,適當(dāng)在現(xiàn)有有零售行業(yè)中中有所提升。。區(qū)域型、綜合合性、生活化化、時(shí)尚化的的購(gòu)物中心。。區(qū)域型:地處中山市西西北組團(tuán)的副副中心,以項(xiàng)項(xiàng)目所處的鳳鳳翔路(東阜阜路)為圓心心,覆蓋東鳳鳳鎮(zhèn)。綜合性:集休閑、購(gòu)物、、美食、娛樂樂于一體的綜合合性、一站式式消費(fèi)的體驗(yàn)驗(yàn)式購(gòu)物環(huán)境境。生活化:品牌結(jié)構(gòu)及商商品檔次以中中檔知名商品品、服務(wù)品牌牌為基礎(chǔ),以以中檔齊全為為號(hào)召力,注注重家庭購(gòu)物物體驗(yàn)。時(shí)尚化:收入水平不斷斷提高的年輕輕消費(fèi)群將成成為項(xiàng)目的核核心目標(biāo)消費(fèi)費(fèi)群之一,時(shí)時(shí)尚化的購(gòu)物物主題將能深深入挖掘他們們的消費(fèi)能力力,吸引受眾眾消費(fèi)意欲。。項(xiàng)目總體功能能定位:二、功能定位位與業(yè)態(tài)組合合東鳳匯集休閑閑、購(gòu)物、美食、娛樂為為一體的購(gòu)物物中心二、功能定位位與業(yè)態(tài)組合合1、項(xiàng)目地處非非傳統(tǒng)商業(yè)中中心,周邊已已有壹加壹等等知名本地連連鎖超市,本本項(xiàng)目必須強(qiáng)強(qiáng)化主力店的的影響力和號(hào)號(hào)召力,建議議在招商時(shí)適適當(dāng)把主力店店的條件放寬寬,可在1-3樓中庭以上位位置靈活選擇擇;2、首層以強(qiáng)化化中檔、適度度高端為宗旨旨,選擇抗風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)力強(qiáng)、形形象檔次較佳佳的品牌男女女服裝、皮具具、珠寶、化化妝品、連鎖鎖餐飲等業(yè)態(tài)態(tài)為主,以運(yùn)運(yùn)動(dòng)休閑為輔輔,增添整層層活躍氣氛;;3、二樓以租租金承受能能力高、容容易聚集人人流的青少少年潮流服服飾為主,,配合以婦婦嬰兒童用用品、保健健品專賣與與超市相互互補(bǔ)充,也也彌補(bǔ)當(dāng)?shù)氐厣虡I(yè)業(yè)態(tài)態(tài)的不足;;4、三樓設(shè)置置為功能性性業(yè)態(tài),針針對(duì)東鳳當(dāng)當(dāng)?shù)貨]有一一個(gè)品類齊齊全、規(guī)范范的數(shù)碼家家居家電數(shù)數(shù)碼等用品品的專業(yè)市市場(chǎng),引進(jìn)進(jìn)該業(yè)態(tài)為為了更好的的聚集當(dāng)?shù)氐氐漠a(chǎn)業(yè)能能力;5、四樓定位位為餐飲休休閑娛樂城城,電子游游藝城、KTV不僅彌補(bǔ)當(dāng)當(dāng)?shù)氐南M(fèi)費(fèi)空白,同同時(shí)也對(duì)人人流的吸引引起到一定定的作用;;而影院的的引進(jìn)大大大的提高項(xiàng)項(xiàng)目形象價(jià)價(jià)值。業(yè)態(tài)選擇總總體思路::二、功能定定位與業(yè)態(tài)態(tài)組合業(yè)態(tài)組合策策略一(方案1)一層業(yè)態(tài)態(tài)規(guī)劃圖名店匯:品牌男女服裝、黃金珠寶、鐘表、化妝品皮具、箱包、鞋帽動(dòng)感匯:品牌休閑、運(yùn)動(dòng)系列洋派餐飲社區(qū)商業(yè)配套青少年休閑閑運(yùn)動(dòng)青少年潮流流服裝青少年精品品飾品美容美甲內(nèi)內(nèi)衣保健品專賣賣店婦嬰兒童用用品洋派餐飲生活超市(方案1)二層業(yè)態(tài)態(tài)規(guī)劃圖家居家電生活匯:手機(jī)通訊、電子產(chǎn)品、DIY電腦裝配、家居用品、生活電器生活超市(方案1)三層業(yè)態(tài)態(tài)規(guī)劃圖中型粵菜或西餐廳電子游藝中心KTV娛樂城中華特色小吃電影院或健身美體(方案1)四層業(yè)態(tài)態(tài)規(guī)劃圖(方案1)業(yè)態(tài)規(guī)劃劃比例圖(方案1)購(gòu)物中心心經(jīng)營(yíng)布局局剖面圖業(yè)態(tài)組合策策略二(方案2)一層業(yè)態(tài)態(tài)規(guī)劃圖名店匯:品品牌男女服服裝、黃金金珠寶、鐘鐘表、化妝妝品、國(guó)際際品牌運(yùn)動(dòng)動(dòng)、皮具洋派餐飲社區(qū)商業(yè)配配套生活超市青少年休閑閑運(yùn)動(dòng)青少年潮流流服裝青少年精品品飾品美容美甲內(nèi)內(nèi)衣保健品專賣賣店婦嬰兒童用用品洋派餐飲生活超市(方案2)二層業(yè)態(tài)態(tài)規(guī)劃圖家居家電生活匯:手機(jī)通訊、電子產(chǎn)品、DIY電腦裝配、家居用品、生活電器生活超市(方案2)三層業(yè)態(tài)態(tài)規(guī)劃圖中型粵菜或西餐廳電子游藝中心KTV娛樂城中華特色小吃電影院或健身美體(方案2)四層業(yè)態(tài)態(tài)規(guī)劃圖(方案2)業(yè)態(tài)規(guī)劃劃比例圖(一)目標(biāo)標(biāo)招商對(duì)象象(主力店)三、目標(biāo)招招商與銷售售對(duì)象主力店配置置條件三、目標(biāo)招招商與銷售售對(duì)象層高:-賣場(chǎng)層高::5.5m-承租區(qū)室內(nèi)內(nèi)地面必須須保持同一一水平面柱距:-10.5mX8.4m-Min:8.4mX8.4m荷載:-賣場(chǎng)≥800kg/m2,商店街≥≥450kg/m2-倉(cāng)庫(kù)及室內(nèi)內(nèi)收貨區(qū)≥≥1000kg/m2-室外卸貨區(qū)區(qū)及卸貨車車道下方開開挖區(qū)≥1500kg/m2-空調(diào)主機(jī)房房等各類機(jī)機(jī)電設(shè)備區(qū)區(qū)(含屋頂)≥1000kg/m2-辦公區(qū)350kg/m2,停車場(chǎng)400kg/m2供電:-10KV的雙回路供供電或1臺(tái)300KVA的進(jìn)口發(fā)電電機(jī)-電容量:3200KVA(兩臺(tái)1600KVA的干式變壓壓器)供水:-專用雙回路路自來(lái)水至至租賃區(qū)內(nèi)內(nèi)并安裝獨(dú)獨(dú)立水表-若無(wú)雙回路路供水則安安裝恒壓變變頻供水裝裝置和200m3的水箱-供水管徑≥≥100mm煤氣:-用量:200m3/h空調(diào)系統(tǒng)::-乙方專用的的空調(diào)系統(tǒng)統(tǒng)-如為共享的的空調(diào)系統(tǒng)統(tǒng)需安裝獨(dú)獨(dú)立計(jì)量裝裝置。電梯:-提供坡道梯梯-3噸貨梯(一)目標(biāo)標(biāo)招商對(duì)象象(次主力店)三、目標(biāo)招招商與銷售售對(duì)象(一)目標(biāo)標(biāo)招商對(duì)象象(品牌形象店店)三、目標(biāo)招招商與銷售售對(duì)象(一)目標(biāo)標(biāo)招商對(duì)象象(珠寶玉器皮皮具)三、目標(biāo)招招商與銷售售對(duì)象(一)目標(biāo)標(biāo)招商對(duì)象象(手表化妝品品)二、目標(biāo)招招商與銷售售對(duì)象(一)目標(biāo)標(biāo)招商對(duì)象象(數(shù)碼通訊))二、目標(biāo)招招商與銷售售對(duì)象(一)目標(biāo)標(biāo)招商對(duì)象象(男裝)二、目標(biāo)招招商與銷售售對(duì)象(一)目標(biāo)標(biāo)招商對(duì)象象(女裝)二、目標(biāo)招招商與銷售售對(duì)象(一)目標(biāo)標(biāo)招商對(duì)象象(休閑運(yùn)動(dòng))二、目標(biāo)招招商與銷售售對(duì)象(二)目標(biāo)標(biāo)銷售對(duì)象象1、政府機(jī)關(guān)關(guān)單位職員員、公務(wù)員員;2、大企業(yè)高高層、企業(yè)業(yè)白領(lǐng);3、小型私企企主、經(jīng)商商人士、專專業(yè)投資者者;4、當(dāng)?shù)亻L(zhǎng)期期生活居民民,期待一一鋪養(yǎng)三代代或穩(wěn)定回回報(bào)。熟悉商業(yè)市市場(chǎng)發(fā)展、、熟悉本區(qū)區(qū)域區(qū)域商商業(yè)圈、生生活或工作作在周邊的的中高收入入階層投資資者。這批批人有可能能是項(xiàng)目的的消費(fèi)者又又是投資者者,手上有有50-200萬(wàn)元閑置流流動(dòng)資金,,有能力支支付從30萬(wàn)以上投資金金額,而且且正準(zhǔn)備為為流動(dòng)資金金找出路,,期待以財(cái)財(cái)生財(cái)或有有穩(wěn)定的收收租回報(bào)。。三、目標(biāo)招招商與銷售售對(duì)象(三)目標(biāo)標(biāo)銷售區(qū)域域中山順德廣州珠海核心區(qū)域::中山石岐、、東升鎮(zhèn)、、古鎮(zhèn)鎮(zhèn)、、小欖鎮(zhèn)、、東鳳鎮(zhèn)、、南頭鎮(zhèn)次核心區(qū)域域:佛山順德大大良、容桂桂偶得區(qū)域::廣州、珠海海等周邊城城市三、目標(biāo)招招商與銷售售對(duì)象項(xiàng)目處于東東鳳城市發(fā)展核核心位置,是中中山商業(yè)的的后起之秀秀;
項(xiàng)目目在當(dāng)?shù)鼐呔哂惺讋?chuàng)性,規(guī)規(guī)模首席,建筑立面面時(shí)尚大氣氣;
項(xiàng)目目匯聚一站式式多功能業(yè)業(yè)態(tài),容易形成成可持續(xù)發(fā)發(fā)展的模式式。四、總體形形象定位核心價(jià)值分分析:核心形象定定位:東鳳城市名名片,中山山商業(yè)新坐坐標(biāo)。肩負(fù)引領(lǐng)東東鳳商業(yè)格格局升級(jí)換換代的社會(huì)會(huì)使命!傍“中山”的款,整體體樹立和擴(kuò)擴(kuò)大項(xiàng)目影影響力,加加強(qiáng)投資經(jīng)經(jīng)營(yíng)者的信信心;把自己放在在與“中山”平起平坐的的位置,吸吸引更多的的鎮(zhèn)外投資資者;以“中山商業(yè)業(yè)新坐標(biāo)””引領(lǐng)東鳳商商業(yè),改寫寫東鳳人的的生活。四、總體形形象定位“凱盛·第一匯”“城”、““廣場(chǎng)”、、“中心””用得過(guò)多多,匯”更顯顯新穎時(shí)尚尚;水匯成財(cái),結(jié)合東鳳鳳地理位置置三面環(huán)水水,自然成成匯。推廣案名建建議:四、總體形形象定位四、總體形形象定位水魚財(cái)富城市名片NO.1窗口中山商業(yè)新坐標(biāo)“財(cái)富天下下聚商商識(shí)第一匯匯”標(biāo)志以“匯匯”為概念念,“魚””和“水””是財(cái)富的的象征;立立體解構(gòu)阿阿拉伯?dāng)?shù)字字“1”,轉(zhuǎn)變?yōu)橥ㄍㄍ?cái)富的的窗口,整整個(gè)形象象象征“第一一匯”商業(yè)業(yè)財(cái)富平臺(tái)臺(tái),吸納八八方財(cái)富,,穩(wěn)重的方方格字,獨(dú)獨(dú)具商業(yè)感感的中灰色色,符合商商業(yè)地產(chǎn)屬屬性和特質(zhì)質(zhì)。四、總體形形象定位目錄第一部分::前期市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)查第二部分::商業(yè)經(jīng)營(yíng)營(yíng)定位第三部分::項(xiàng)目租售售策略一、整體策策略二二、總體體招商策略略三三、總體銷銷售策略四四、、租售價(jià)格格體系第四部分::營(yíng)銷推廣廣實(shí)施(一)立足足經(jīng)營(yíng),確確立“返租租銷售,統(tǒng)統(tǒng)一管理””的思路一、整體策策略商業(yè)物業(yè)具具有長(zhǎng)期經(jīng)經(jīng)營(yíng)性,若若任由業(yè)主主、商戶各各自為戰(zhàn),,影響商場(chǎng)場(chǎng)統(tǒng)一規(guī)劃劃、招商、、促銷、運(yùn)運(yùn)營(yíng),商場(chǎng)場(chǎng)將進(jìn)入“自然然經(jīng)營(yíng)”狀狀態(tài),最終導(dǎo)致致商家質(zhì)素素參差不齊齊,經(jīng)營(yíng)慘慘淡,物業(yè)貶值。(二)雙軌軌并行,雙雙管齊下,,銷售招商商同步進(jìn)行行對(duì)任何銷售售的商場(chǎng)來(lái)來(lái)說(shuō),成功功招商必定定能為銷售售帶來(lái)促進(jìn)進(jìn),但同時(shí)時(shí)成功招商商需要時(shí)間間比較長(zhǎng),,結(jié)合項(xiàng)目目工程現(xiàn)狀狀,建議在吸納5-8個(gè)以上大品品牌商家后后開始銷售售,最終形形成銷售招招商同步進(jìn)進(jìn)行。一、整體策策略(一)品牌牌客戶先行行重點(diǎn)客戶((餐飲、娛娛樂及重點(diǎn)點(diǎn)零售品牌牌商家)招招商是招商商工作的關(guān)關(guān)鍵,應(yīng)盡盡早在大范范圍經(jīng)營(yíng)客客戶中選擇擇品牌號(hào)召召力強(qiáng)、租租金價(jià)格高高、符合商商業(yè)檔次規(guī)規(guī)劃的商家家入駐經(jīng)營(yíng)營(yíng),并確定定其所需經(jīng)經(jīng)營(yíng)面積以以利普通商商家進(jìn)場(chǎng)定定位;重點(diǎn)客戶招招商成功,,可有效帶帶動(dòng)散戶跟跟進(jìn),最終實(shí)現(xiàn)現(xiàn)項(xiàng)目招商商圓滿成功功;全面招商前前一個(gè)月對(duì)對(duì)普通商鋪鋪進(jìn)行意向向登記,了了解小商戶戶對(duì)項(xiàng)目的的整體反應(yīng)應(yīng)和租金承承受能力,,一邊根據(jù)據(jù)市場(chǎng)反饋饋情況對(duì)租租金的功能能布局進(jìn)行行有效調(diào)整整。二、總體招招商策略(二)商家家組合與素素質(zhì)控制購(gòu)物中心是是一種多業(yè)業(yè)態(tài)組合的的商業(yè)組織織模式,招招商推進(jìn)過(guò)過(guò)程中要始始終注意維護(hù)和管理理好既定的的經(jīng)營(yíng)主題題和品牌形形象,達(dá)到到主題統(tǒng)一一、業(yè)態(tài)復(fù)復(fù)合、同業(yè)業(yè)差異、異異業(yè)互補(bǔ)的的目的。消費(fèi)市場(chǎng)有有一定承受受力,不可可盲目引進(jìn)進(jìn)過(guò)量的同同一類商品品,避免商商品同質(zhì)化化嚴(yán)重,對(duì)對(duì)同一類的的不同商家家進(jìn)行數(shù)量量和質(zhì)量的的控制,營(yíng)營(yíng)造健康的的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境境;充分尊重顧顧客消費(fèi)的的選擇權(quán),,引進(jìn)多元元化的商品品品類,讓讓顧客身心心體驗(yàn)變化化,提高其其消費(fèi)興趣趣;計(jì)劃性合理理分布重點(diǎn)點(diǎn)客戶的位位置,充分分發(fā)揮其品品牌和市場(chǎng)場(chǎng)的影響力力,以利于于帶旺其他他中小品牌牌,保證項(xiàng)項(xiàng)目的長(zhǎng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)經(jīng)營(yíng);保留部分較較好的鋪位位,以備個(gè)個(gè)別外地品品牌或者談?wù)勁兄芷谳^較長(zhǎng)的優(yōu)勢(shì)勢(shì)品牌進(jìn)駐駐,避免不不可預(yù)見的的調(diào)整糾紛紛。二、總體招招商策略(三)招商商進(jìn)度控制制招商策略調(diào)調(diào)整與招商商目標(biāo)進(jìn)度度關(guān)系密切切,適時(shí)調(diào)整方方可加快推推進(jìn)速度;每月進(jìn)行行招商進(jìn)度度分析,根根據(jù)實(shí)際情情況調(diào)整((包括價(jià)格格等相關(guān)條條件),并并制定相應(yīng)應(yīng)推廣方案案。招商初期::加大整體體宣傳力度度,盡快確確定承租關(guān)關(guān)系,減輕輕中、后期期招商壓力力,帶動(dòng)持持續(xù)招商;;招商中期::分析初期期效果以及及存在的問(wèn)問(wèn)題,對(duì)部部分招商效效果不理想想的區(qū)域采采用有針對(duì)對(duì)性的優(yōu)惠惠政策,同同時(shí)對(duì)經(jīng)營(yíng)營(yíng)策略或品品類劃分進(jìn)進(jìn)行適當(dāng)調(diào)調(diào)整;招商后期::此階段剩剩余商鋪通通常位置較較篇,需嚴(yán)嚴(yán)格依據(jù)開開業(yè)目標(biāo)進(jìn)進(jìn)行,若總總體進(jìn)度不不理想,需需及時(shí)采用用較大幅度度的降租優(yōu)優(yōu)惠,同時(shí)時(shí)對(duì)有意向向的客戶進(jìn)進(jìn)行梳理,,挑選合適適的客戶承承租,確保保開業(yè)目標(biāo)標(biāo)順利進(jìn)行行。二、總體招招商策略(四)租賃賃價(jià)格控制制根據(jù)市場(chǎng)調(diào)調(diào)研評(píng)估擬擬定的租金金均價(jià)為基基準(zhǔn),結(jié)合合發(fā)展商的的基本財(cái)務(wù)務(wù)指標(biāo)要求求制定《商鋪?zhàn)赓U內(nèi)內(nèi)部?jī)r(jià)格》,為靈活處理理租賃過(guò)程程中的問(wèn)題題,盡可能能增加發(fā)展展商租金收收入,在此此基礎(chǔ)上上上調(diào)10%-15%,根據(jù)不同同時(shí)段有計(jì)計(jì)劃的調(diào)控控租價(jià);配合營(yíng)銷推推廣計(jì)劃不不斷更新租租價(jià)優(yōu)惠信信息,保持持市場(chǎng)的追追捧熱度;;宣傳推廣廣時(shí)商鋪?zhàn)庾饨鹁鶅r(jià)略略低于實(shí)際際均價(jià),以以增強(qiáng)吸引引力;科學(xué)控制招招商過(guò)程中中的租價(jià)調(diào)調(diào)整,根據(jù)據(jù)招商進(jìn)度度、品牌優(yōu)優(yōu)劣、租賃賃面積大小小等情況,,在不低于于內(nèi)部?jī)r(jià)格格的前提下下適時(shí)推出出階段性折折扣優(yōu)惠措措施,靈活活推進(jìn)招商商進(jìn)度。二、總體招招商策略(五)主題題分區(qū)策略略根據(jù)某種業(yè)業(yè)態(tài)或某區(qū)區(qū)域的商品品組合、檔檔次或特定定消費(fèi)群體體特征提煉煉主題,配配合不同階階段不同商商家進(jìn)行分分眾宣傳((如數(shù)碼港港、名店坊坊、揚(yáng)族匯匯等),便于目標(biāo)商商家了解認(rèn)認(rèn)識(shí),最終促成成承租;各主題在裝裝修、標(biāo)識(shí)識(shí)、包裝風(fēng)風(fēng)格上形成成一定差異異,增加商商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)特特色,便于顧客體體驗(yàn)情景消消費(fèi),進(jìn)入該區(qū)區(qū)域彷如身身臨其境,,最終引導(dǎo)導(dǎo)顧客消費(fèi)費(fèi)。二、總體招招商策略(一)街鋪鋪化策略1、把臨街面面建造成里外開門的的的商鋪,同時(shí)無(wú)論論內(nèi)鋪外鋪鋪,盡可能能做出獨(dú)立立臨街商鋪鋪的感覺;;2、以室內(nèi)步步行街進(jìn)行行銷售,并并與其他露露天步行街街進(jìn)行比較較,以避開其產(chǎn)品品屬于商場(chǎng)場(chǎng)內(nèi)鋪的實(shí)實(shí)質(zhì)。三、總體銷銷售策略(二)產(chǎn)權(quán)權(quán)控制策略略商場(chǎng)招商或或經(jīng)營(yíng)前期期,高樓層層商鋪銷售售一般價(jià)格低和進(jìn)進(jìn)度慢;為維護(hù)商場(chǎng)的的統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)營(yíng)管理權(quán),發(fā)展商有有必要持有有大部分物物業(yè)成為大大業(yè)主(例例如南海金金典廣場(chǎng)));產(chǎn)權(quán)集中可可以作為融資工具(例如順德德天佑城、、金典廣場(chǎng)場(chǎng))。建議招商或或經(jīng)營(yíng)前期期暫推出首、二二層商鋪銷銷售(超市外)),視市場(chǎng)場(chǎng)接受程度度和銷售進(jìn)進(jìn)度適當(dāng)加加推。三、總體銷銷售策略少量多次原原則:根據(jù)據(jù)銷售反應(yīng)應(yīng)分階段、、分貨源逐逐步加推。。少量推貨貨造成每推一一次旺銷一一次的氣氛氛;多次加推推,有助于于摸清市場(chǎng)場(chǎng),為價(jià)格格制定提供供依據(jù);優(yōu)劣組合原原則:每次次推貨把優(yōu)優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品與與普通產(chǎn)品品組合推出出,避免好鋪搶空空、劣鋪壓倉(cāng)倉(cāng)的現(xiàn)象;預(yù)留部分優(yōu)優(yōu)質(zhì)商鋪?zhàn)鳛闉槊看喂_發(fā)發(fā)售的主打產(chǎn)產(chǎn)品,可保證證每次開售的的現(xiàn)場(chǎng)人氣與與必銷售局面面;先儲(chǔ)客后推貨貨原則:每次次推貨前必須須做好蓄客準(zhǔn)準(zhǔn)備,爭(zhēng)取加加推一次,全全面售馨一次次,形成產(chǎn)品受市市場(chǎng)追捧的市市場(chǎng)口碑。三、總體銷售售策略(三)組合推推貨策略(四)價(jià)格走走勢(shì)策略“高開低走””策略:成功功營(yíng)銷的商業(yè)業(yè)項(xiàng)目?jī)r(jià)格的的走勢(shì)是一個(gè)個(gè)向上拉的過(guò)過(guò)程,可采用用“高端形象入市市,低于客戶戶預(yù)期判斷的的價(jià)格銷售””的營(yíng)銷策略,,高端優(yōu)質(zhì)形形象的市場(chǎng)植植入也為后期期逐漸走高的的物業(yè)銷售打打下鋪墊;針對(duì)性試探策策略:在內(nèi)部部認(rèn)購(gòu)時(shí)先拿拿部分商鋪對(duì)對(duì)意向客戶和關(guān)關(guān)系客戶進(jìn)行行試銷,規(guī)避了因?yàn)闉槊つ窟M(jìn)入市市場(chǎng)帶來(lái)的被被動(dòng)局面,更更好將價(jià)格與與市場(chǎng)接軌,,依市場(chǎng)反饋情況況彈性調(diào)控價(jià)價(jià)格;穩(wěn)步上揚(yáng)策略略:每次調(diào)價(jià)價(jià)能造成商鋪鋪增值的假象象,給前期購(gòu)購(gòu)房者以信心心,從而進(jìn)一一步形成人氣氣,刺激有購(gòu)鋪動(dòng)動(dòng)機(jī)者的強(qiáng)烈烈購(gòu)買欲,促使其產(chǎn)生生立即購(gòu)買的的行動(dòng)。三、總體銷售售策略(五)總價(jià)控控制策略三、總體銷售售策略在不影響業(yè)態(tài)態(tài)規(guī)劃和招商商的情況下,,控制商鋪產(chǎn)權(quán)權(quán)面積以控制制總價(jià),為提升單價(jià)價(jià)提供空間,,更便于擴(kuò)大大客戶層面。。結(jié)合本項(xiàng)目建建筑規(guī)劃,建建議產(chǎn)權(quán)面積積:臨街商鋪:建建筑面積主要要集中在100㎡以內(nèi);商場(chǎng)內(nèi)鋪:建建筑面積控制制在30-50㎡㎡左右。(六)氛圍營(yíng)營(yíng)造(造勢(shì)))策略1、營(yíng)銷中心營(yíng)銷中心內(nèi)部部應(yīng)布置成為為大氣、明朗、、時(shí)尚、現(xiàn)代代;能體現(xiàn)項(xiàng)項(xiàng)目的商業(yè)氛氛圍,能形成成銷售氛圍的場(chǎng)所。三、總體銷售售策略2、外圍施工現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)施工現(xiàn)場(chǎng)以大大氣的圍墻廣廣告進(jìn)行包裝裝,提升施工工形象。樓體包裝渲染銷售氣氛氛,加強(qiáng)促銷銷效果。三、總體銷售售策略3、認(rèn)籌儲(chǔ)客,,集中開售投資客戶交付付定金或保證證金,以優(yōu)惠惠登記、內(nèi)部部認(rèn)購(gòu)等方式式迅速儲(chǔ)備有有效客戶,公公開發(fā)售以排排隊(duì)、抽簽等等方式解籌,,營(yíng)造出搶鋪氛氛圍,對(duì)客戶施加加心理壓力,,促成成交。。三、總體銷售售策略(七)“泛銷銷售”策略推行“第一匯匯會(huì)籍”泛銷銷售制度,鼓鼓勵(lì)業(yè)主多帶帶朋友前來(lái),,讓舊業(yè)主介紹獎(jiǎng)獎(jiǎng)勵(lì)成為固定定模式。1、客戶會(huì)+老帶新策略三、總體銷售售策略通過(guò)順德樓市網(wǎng)公眾傳媒影響響力和利用該該平臺(tái)組織團(tuán)購(gòu)活動(dòng)動(dòng)短期內(nèi)聚集客客戶群;屬下機(jī)構(gòu)中順順聯(lián)合各區(qū)的的二手門市異地地網(wǎng)點(diǎn)推介聯(lián)動(dòng)。2、天地行資源源能量策略三、總體銷售售策略圈層營(yíng)銷是對(duì)對(duì)特定圈層人人群的特性進(jìn)進(jìn)行全方位剖剖析,然后施施加影響,以以匹合其消費(fèi)費(fèi)行為和習(xí)慣慣的營(yíng)銷模式式。“物以以類聚,人以以群分”,鋪天蓋地的廣廣告還不如一一個(gè)熟人的一一句話效果直直接。3、圈層營(yíng)銷策策略通過(guò)短信整合合中高端收入入客戶,如電電信運(yùn)營(yíng)商VIP大客戶、銀行行VIP大客戶、各協(xié)協(xié)會(huì)或組織會(huì)會(huì)員客戶;密集活動(dòng)區(qū)域域推廣,如與高速路服務(wù)務(wù)區(qū)各便利店店、當(dāng)?shù)匚逍切羌?jí)酒店、商商會(huì)、4S轎車店等異地地中高端客群群聚集地合作作,獲取客戶戶資源,或利利用其平臺(tái)進(jìn)進(jìn)行項(xiàng)目推介介;舉辦相關(guān)公關(guān)關(guān)活動(dòng)儲(chǔ)備客客戶資源,如如推介會(huì)、認(rèn)籌籌登記、開放放日等等。三、總體銷售售策略(一)租賃價(jià)價(jià)格四、租售價(jià)格格體系(暫按業(yè)態(tài)規(guī)劃劃的方案1測(cè)算)考慮到本項(xiàng)目目銷售的特性性,建議以純租金收入入為出租方式式,保證發(fā)展商商穩(wěn)定的租金金收入和增長(zhǎng)長(zhǎng)幅度,便于于運(yùn)營(yíng)過(guò)程中中業(yè)態(tài)調(diào)整。。出租方式建議議(一)租賃價(jià)價(jià)格:租金水平建議議本項(xiàng)目屬新開開發(fā)綜合型購(gòu)購(gòu)物中心,知知名度和影響響力尚未形成成,建議以當(dāng)當(dāng)?shù)鼗蜞徑?zhèn)鎮(zhèn)區(qū)正在招商商或剛開業(yè)不不久商場(chǎng)的租租金水平作參參考對(duì)比:凱盛第一匯從從商業(yè)規(guī)模和和硬件設(shè)施均均有明顯的優(yōu)優(yōu)勢(shì),建議租租金水平在兩兩項(xiàng)目基礎(chǔ)提提升15-20%,初步租賃價(jià)價(jià)格建議:一層街鋪:105元/㎡/月一層內(nèi)鋪:75元/㎡/月二層散鋪:55元/㎡/月四、租售價(jià)格格體系(暫按業(yè)態(tài)規(guī)劃劃的方案1測(cè)算)鑒于三、四樓樓沒有可參考考的案例,建建議以業(yè)態(tài)品品種一般可承承受租金為標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)設(shè)定,形形成商場(chǎng)各層層租金初步建建議:備注:以上租租金均按建筑筑面積計(jì)算。。四、租售價(jià)格格體系(暫按業(yè)態(tài)規(guī)劃劃的方案1測(cè)算)備注:1、上述租售價(jià)價(jià)格均按建筑筑面積計(jì)算,,2、上述價(jià)格為為理論推導(dǎo)值值,應(yīng)根據(jù)每每階段推貨前前的市場(chǎng)試探探適應(yīng)性地調(diào)調(diào)整上下浮動(dòng)動(dòng)5%以內(nèi)。本項(xiàng)目建議采采用租金回報(bào)報(bào)反推法進(jìn)行行售價(jià)測(cè)算,,按照常規(guī)的的相對(duì)符合租租售規(guī)律的年年回報(bào)率6%進(jìn)行推算。首、二層租售售價(jià)格初步建建議:(二)銷售價(jià)價(jià)格四、租售價(jià)格格體系(暫按業(yè)態(tài)規(guī)劃劃的方案1測(cè)算)(三)返租模模型建立方案1:1、返租方式::委托經(jīng)營(yíng)2、返租主體::第三方(如如物業(yè)管理公公司或個(gè)人))3、返還方式::逐月返還4、委托年限::4年5、年回報(bào)率::一年6%、二年7%、三年8%、四年9%(4年合計(jì)30%)6、經(jīng)營(yíng)費(fèi)用::經(jīng)營(yíng)過(guò)程產(chǎn)產(chǎn)生的稅、費(fèi)費(fèi)由受委托方方承擔(dān)。四、租售價(jià)格格體系(暫按業(yè)態(tài)規(guī)劃劃的方案1測(cè)算)以第三方作為出租方前4年委托經(jīng)營(yíng)管理商鋪銷售開發(fā)商投資者第三方經(jīng)營(yíng)商戶未售商鋪的由發(fā)展商委托物業(yè)管理公司出租逐月返還回報(bào)相關(guān)利益者示示意圖:四、租售價(jià)格格體系(暫按業(yè)態(tài)規(guī)劃劃的方案1測(cè)算)備注:以上租租售價(jià)格均按按建筑面積計(jì)計(jì)算。結(jié)合返租模型型形成的對(duì)外外價(jià)格表:4.42%四、租售價(jià)格格體系(暫按業(yè)態(tài)規(guī)劃劃的方案1測(cè)算)前四年租金收收入預(yù)測(cè):說(shuō)明:上述測(cè)測(cè)算未含租賃賃保證金、物物業(yè)管理費(fèi)、、租金遞增、、廣告位等收收益;上述測(cè)算未含含經(jīng)營(yíng)過(guò)程產(chǎn)產(chǎn)生的稅費(fèi)、、推廣費(fèi)、空空置率‘預(yù)測(cè)月租金收收入約120萬(wàn)元,前4年租賃收入5712萬(wàn)元。四、租售價(jià)格格體系(暫按業(yè)態(tài)規(guī)劃劃的方案1測(cè)算)首、二層銷售售收入測(cè)算::說(shuō)明:首二層銷售面面積約1萬(wàn)平方米,銷銷售總額約2.2億;4年后所有回報(bào)報(bào)(30%)扣減后,實(shí)際際收入約1.53億。四、租售價(jià)格格體系(暫按業(yè)態(tài)規(guī)劃劃的方案1測(cè)算)方案2:1、返租方式::售后經(jīng)營(yíng)權(quán)權(quán)轉(zhuǎn)讓2、返租主體::第三方(如如物業(yè)管理公公司或個(gè)人))3、返還方式::一次性返還還并在房款中中扣除4、轉(zhuǎn)讓年限::3年5、年回報(bào)率::年回報(bào)8%
6、經(jīng)營(yíng)費(fèi)用::經(jīng)營(yíng)過(guò)程產(chǎn)產(chǎn)生的稅、費(fèi)費(fèi)由受委托方方承擔(dān)。四、租售價(jià)格格體系(暫按業(yè)態(tài)規(guī)劃劃的方案1測(cè)算)備注:以上租租售價(jià)格均按按建筑面積計(jì)計(jì)算。結(jié)合返租模型型形成的對(duì)外外價(jià)格表:4.56%四、租售價(jià)格格體系(暫按業(yè)態(tài)規(guī)劃劃的方案1測(cè)算)前三年租金收收入預(yù)測(cè):說(shuō)明:上述測(cè)測(cè)算未含租賃賃保證金、物物業(yè)管理費(fèi)、、租金遞增、、廣告位等收收益;上述測(cè)算未含含經(jīng)營(yíng)過(guò)程產(chǎn)產(chǎn)生的稅費(fèi)、、推廣費(fèi)、空空置率‘預(yù)測(cè)月租金收收入約120萬(wàn)元,前3年租賃收入4284萬(wàn)元。四、租售價(jià)格格體系(暫按業(yè)態(tài)規(guī)劃劃的方案1測(cè)算)首、二層銷售售收入測(cè)算::說(shuō)明:首二層銷售面面積約1萬(wàn)平方米,實(shí)實(shí)際成交價(jià)格格約1.53億。四、租售價(jià)格格體系(暫按業(yè)態(tài)規(guī)劃劃的方案1測(cè)算)對(duì)比1:銷售價(jià)格方案1的銷售面價(jià)等等于實(shí)際成交交價(jià),均比方方案2高。四、租售價(jià)格格體系(暫按業(yè)態(tài)規(guī)劃劃的方案1測(cè)算)對(duì)比2:發(fā)展商收入入及風(fēng)險(xiǎn)方案1返租年限高,,租金收入隨隨之增多;方案1可以提前收到到超出預(yù)期的的銷售金額;;方案2的操作手法有有一定的稅務(wù)務(wù)法律風(fēng)險(xiǎn)。。四、租售價(jià)格格體系(暫按業(yè)態(tài)規(guī)劃劃的方案1測(cè)算)對(duì)比3:投資角度1、方案1可以給到投資資者“發(fā)展商商共同承擔(dān)經(jīng)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)”的的感覺;2、投資案例對(duì)對(duì)比:方案1首付較高,但但每月回報(bào)返返還高于月供供,基本沒有有投資壓力。。以建筑面積20㎡的商鋪?zhàn)鳒y(cè)測(cè)算,單位::元四、租售價(jià)格格體系(暫按業(yè)態(tài)規(guī)劃劃的方案1測(cè)算)綜合建議:考慮到方案2的操作有一定定法律風(fēng)險(xiǎn),,3年返租對(duì)品牌牌商家招商和和經(jīng)營(yíng)也不利利,建議采用用方案1.1、返租方式::委托經(jīng)營(yíng)2、返租主體::第三方(如如物業(yè)管理公公司或個(gè)人))3、返還方式::逐月返還4、委托年限::4年5、年回報(bào)率::一年6%、二年7%、三年8%、四年9%(4年合計(jì)30%)6、經(jīng)營(yíng)費(fèi)用::經(jīng)營(yíng)過(guò)程產(chǎn)產(chǎn)生的稅、費(fèi)費(fèi)由受委托方方承擔(dān)。四、租售價(jià)格格體系(暫按業(yè)態(tài)規(guī)劃劃的方案1測(cè)算)目錄第一部分:前前期市場(chǎng)調(diào)查查第二部分:商商業(yè)經(jīng)營(yíng)定位位第三部分:項(xiàng)項(xiàng)目租售策略略第四部分:營(yíng)營(yíng)銷推廣實(shí)施施一、總體營(yíng)銷銷推廣思路二二、整整體營(yíng)銷推廣廣工作安排三三、銷售售與招商目標(biāo)標(biāo)四四、推廣費(fèi)費(fèi)用預(yù)算一、總體營(yíng)銷銷推廣思路推廣難點(diǎn)分析析1、項(xiàng)目位于中中山,但離順順德容桂更近近,兩區(qū)域都都是本案招商商和銷售的重重點(diǎn)市場(chǎng),推推廣資源難以以整合可能導(dǎo)導(dǎo)致費(fèi)用重復(fù)復(fù);2、銷售招商同同時(shí)進(jìn)行,兩兩項(xiàng)任務(wù)都重重,媒體運(yùn)用用上孰重孰輕輕,如何平衡衡?應(yīng)對(duì)措施1、把握以中山山幾個(gè)富裕鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)為核心進(jìn)進(jìn)行多媒體組組合,順德區(qū)區(qū)域選取一個(gè)個(gè)最具影響力力的媒體輔以以天地行資源源渠道;2、強(qiáng)化項(xiàng)目整整體形象為基基礎(chǔ),招商推推廣貫穿整體體推廣線;銷銷售推廣方面面著力點(diǎn)在每每次開售前三三星期和開售售后一星期。。根據(jù)貴司提供供的工程進(jìn)度度顯示幾大重重要節(jié)點(diǎn):1、銷售招商中中心開放:2011年5月1日2、商場(chǎng)取得預(yù)預(yù)售許可證和和公開發(fā)售::2011年8月10日3、物業(yè)管理公公司進(jìn)駐:2012年10月20日4、交付商戶進(jìn)進(jìn)場(chǎng)裝修:2012年12月20日5、通知業(yè)主收收鋪:2010年12月30日6、商場(chǎng)開業(yè)慶慶典:2013年3月30日7、面積測(cè)繪、、確權(quán)、辦理理房產(chǎn)證:2013年5月30日二、整體營(yíng)銷銷推廣工作安安排考慮到3月-4月是服裝零售售業(yè)淡季,屬屬春末夏初之之季,商戶進(jìn)進(jìn)銷貨都很猶猶豫,建議加加快工程進(jìn)度度,爭(zhēng)取在2012年10月1日或元旦開業(yè)業(yè),各行業(yè)都進(jìn)進(jìn)入暢銷旺季季,避免商戶戶因前期經(jīng)營(yíng)營(yíng)困難而使商商場(chǎng)陷入各種種困局。采采用用返租銷售一一般都以返租租年限以內(nèi)作作為商戶承租租年限,若業(yè)業(yè)主提前收鋪鋪,有可能導(dǎo)導(dǎo)致各種利益益糾紛,建議業(yè)主收鋪鋪時(shí)間與開業(yè)業(yè)時(shí)間同步或或延后。首、二層銷售售面積約10000平方米,建議議少量多次,,分3期于8月、國(guó)慶、元元旦、五一等等重要節(jié)日以以5:3:2的比例推出。以以下將以2012年10月1日作為開業(yè)時(shí)時(shí)間制定各階階段工作計(jì)劃劃。二、整體營(yíng)銷銷推廣工作安安排3-4月5-6月7-8月9-10月11-12月1-2月3-4月5-6月7-8月9-10月2011年2012年整體形象導(dǎo)入入品牌商家招商商商場(chǎng)開業(yè)全面招商實(shí)施施招商沖刺經(jīng)營(yíng)團(tuán)隊(duì)進(jìn)駐駐商場(chǎng)開業(yè)籌備備亮相籌備備期核心工作:1、確定合作單單位在正式招商前前必須確定物物業(yè)管理公司司、經(jīng)營(yíng)管理理公司,制定定好管理費(fèi)、、水電分?jǐn)偡绞降认嚓P(guān)關(guān)政策和合同同文件;篩選廣告公司司,確定項(xiàng)目目形象VI,并開始制定定各階段媒體體計(jì)劃。2、為方便進(jìn)行行大客戶、品品牌客戶招商商,3月份需進(jìn)駐辦辦公;3、建造、裝修修銷售招商中中心,購(gòu)置各各項(xiàng)辦公設(shè)備備、家私以及及日常銷售工具和文文具;4、現(xiàn)場(chǎng)內(nèi)外商商業(yè)氣氛包裝裝,如圍墻、、吊旗、展板板等;銷售物物料如招商手冊(cè)、投投資手冊(cè)、宣宣傳單張等。。5、銷售招商團(tuán)團(tuán)隊(duì)的組建,,包括招聘、、培訓(xùn)、考核核、上崗。二、整體營(yíng)銷銷推廣工作安安排招商投資手冊(cè)冊(cè)銷售中心形象象墻施工現(xiàn)場(chǎng)圍墻墻相關(guān)物料3-4月5-6月7-8月9-10月11-12月1-2月3-4月5-6月7-8月9-10月2011年2012年整體形象導(dǎo)入入品牌商家招商商商場(chǎng)開業(yè)全面招商實(shí)施施招商沖刺經(jīng)營(yíng)團(tuán)隊(duì)進(jìn)駐駐商場(chǎng)開業(yè)籌備備市場(chǎng)培育育期核心工作:1、營(yíng)銷中心正正式開放,開開始接待和儲(chǔ)儲(chǔ)備承租和購(gòu)購(gòu)買的客戶;;2、繼續(xù)利用天天地行客戶資資源進(jìn)行大客客戶、品牌商商家招商;3、項(xiàng)目正式亮亮相市場(chǎng),直接樹立項(xiàng)目目標(biāo)桿形象,,以城市發(fā)
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