房地產(chǎn)行業(yè)偷逃所得稅案例分析課件

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)

少列收入虛增成本偷逃企業(yè)所得稅案

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)

少列收入虛增成本偷逃企業(yè)所得稅案第一部分一、案例編寫(xiě)人winwind二、編寫(xiě)目的

通過(guò)本案，使稽查人員掌握對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)少計(jì)收入、多列成本，偷逃企業(yè)所得稅違法行為的具體檢查方法，特別是分析性復(fù)核方法在查前、查中的運(yùn)用。三、關(guān)鍵詞企業(yè)所得稅少計(jì)收入虛假發(fā)票虛增成本多列期間費(fèi)用

2第一部分一、案例編寫(xiě)人2偷稅手段收入方面成本方面成本計(jì)算方法期間費(fèi)用1.隱瞞委托代銷(xiāo)收入2.隱瞞按揭首付款3.隱瞞違章建筑租金3偷稅手段收入方面成本方面成本計(jì)算方法期間費(fèi)用1.隱瞞委托代銷(xiāo)偷稅手段收入方面成本方面成本計(jì)算方法期間費(fèi)用4.虛列建安成本5.虛列材料成本6.虛列拆遷成本4偷稅手段收入方面成本方面成本計(jì)算方法期間費(fèi)用4.虛列建安成本偷稅手段收入方面成本方面成本計(jì)算方法期間費(fèi)用7.混淆成本對(duì)象5偷稅手段收入方面成本方面成本計(jì)算方法期間費(fèi)用7.混淆成本對(duì)象偷稅手段少計(jì)收入多列成本成本計(jì)算方法期間費(fèi)用8.利息費(fèi)用9.業(yè)務(wù)招待費(fèi)6偷稅手段少計(jì)收入多列成本成本計(jì)算方法期間費(fèi)用8.利息費(fèi)用9.5種檢查方法75種檢查方法78第一部分四、基本概念（一）建筑容積率

是指項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)全部建筑面積與規(guī)劃建設(shè)用地的面積之比。在每畝土地價(jià)格一定的條件下，建筑容積率同樓面地價(jià)成反比。8第一部分四、基本概念9第一部分（二）樓面地價(jià)

樓面地價(jià)又稱單位建筑面積地價(jià)，是指按特定地塊的規(guī)劃容積率，每平方米建筑面積所分?jǐn)偟降耐恋爻杀荆簿褪敲科椒矫淄恋貎r(jià)格與建筑物容積率之間的比值。它的計(jì)算公式是：樓面地價(jià)=土地總價(jià)÷建筑總面積；或：樓面地價(jià)=每平方米土地單價(jià)÷容積率。樓面地價(jià)為單位工程成本的重要組成部分，本案中樓面地價(jià)為檢查人員分析成本的項(xiàng)目。9第一部分（二）樓面地價(jià)10第一部分

(三)甲方供材

在建筑工程合同條款中，房地產(chǎn)公司被稱作甲方，建筑公司稱作乙方。習(xí)慣上，對(duì)于合同條款規(guī)定主要材料由房地產(chǎn)公司采購(gòu)的方式，稱作甲方供材。10第一部分(三)甲方供材11第二部分案件來(lái)源一納稅人基本情況二案件查處情況三定性處理及依據(jù)四11第二部分案件來(lái)源一納稅人基本情況二案件查處情況三定性處12一、案件來(lái)源專項(xiàng)檢查12一、案件來(lái)源專項(xiàng)檢查13二、納稅人基本情況工商注冊(cè)、稅務(wù)登記情況（一）企業(yè)經(jīng)營(yíng)情況（二）13二、納稅人基本情況工商注冊(cè)、稅務(wù)登記情況（一）企業(yè)經(jīng)營(yíng)情（一）工商注冊(cè)、稅務(wù)登記情況

金海岸房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱金海岸公司），成立于2003年10月。工商登記類(lèi)型：內(nèi)資有限責(zé)任公司；企業(yè)所得稅主管稅務(wù)機(jī)關(guān)：國(guó)稅部門(mén)。該企業(yè)成立三年以來(lái)，共取得銷(xiāo)售收入和預(yù)售收入35685.13萬(wàn)元，繳納企業(yè)所得稅47.48萬(wàn)元，營(yíng)業(yè)稅金及附加2337.38萬(wàn)元。該地區(qū)預(yù)售階段適用預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率15％14（一）工商注冊(cè)、稅務(wù)登記情況金海岸房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有15（二）企業(yè)經(jīng)營(yíng)情況

該公司2003年以186.48萬(wàn)元每畝的價(jià)格在市中心取得拍賣(mài)地塊85.8畝，開(kāi)發(fā)了兩個(gè)項(xiàng)目：都市花園一期、都市花園二期，規(guī)劃建筑面積20萬(wàn)平方米。其中都市花園一期建筑面積10萬(wàn)平方米，于2006年竣工；都市花園二期建筑面積10萬(wàn)平方米，尚未竣工。2004年實(shí)現(xiàn)預(yù)售收入9863.90萬(wàn)元，2005年實(shí)現(xiàn)預(yù)售收入10821.23萬(wàn)元，2006年實(shí)現(xiàn)一期現(xiàn)房銷(xiāo)售收入12000萬(wàn)元，二期預(yù)售收入3000萬(wàn)元。15（二）企業(yè)經(jīng)營(yíng)情況該公司2003年以186.48（二）企業(yè)經(jīng)營(yíng)情況都市花園一期建筑面積10萬(wàn)平方米2006年竣工取得拍賣(mài)地塊85.8畝開(kāi)發(fā)了兩個(gè)項(xiàng)目

都市花園二期建筑面積10萬(wàn)平方米尚未竣工16（二）企業(yè)經(jīng)營(yíng)情況都市花園一期取得拍賣(mài)地塊85.8畝都市花17三、案件查處情況案頭分析準(zhǔn)備（一）稽查實(shí)施（二）查補(bǔ)稅款計(jì)算（三）17三、案件查處情況案頭分析準(zhǔn)備（一）稽查實(shí)施（二）查補(bǔ)稅款（一）案頭分析準(zhǔn)備

檢查人員在入戶前，首先調(diào)閱了該企業(yè)的企業(yè)所得稅納稅申報(bào)表及資產(chǎn)負(fù)債表、利潤(rùn)表。對(duì)報(bào)表進(jìn)行了認(rèn)真全面的分析，然后微服私訪，深入到項(xiàng)目售樓部進(jìn)行調(diào)查，對(duì)樓盤(pán)銷(xiāo)售情況有了一個(gè)全面的了解。發(fā)現(xiàn)該企業(yè)成本明顯偏高，毛利率明顯偏低，銷(xiāo)售收入同售樓部了解情況不一致。18（一）案頭分析準(zhǔn)備檢查人員在入戶前，首先調(diào)閱了納稅申報(bào)情況（一）案頭分析準(zhǔn)備

項(xiàng)目/年度200420052006銷(xiāo)售收入

0032685.13預(yù)售收入

9863.9010821.233000計(jì)稅成本

OO30397.17期間費(fèi)用總計(jì)814.99788.7470.76利息支出582.34582.340業(yè)務(wù)招待費(fèi)13512020.76其他期間費(fèi)用97.6586.4050主營(yíng)業(yè)務(wù)稅金及附加646.09708.79982.5應(yīng)納稅所得額327.5125.65-1418.07應(yīng)納所得稅款6.1141.470已納所得稅款6.1141.470納稅申報(bào)情況（一）案頭分析準(zhǔn)備項(xiàng)目/年（一）案頭分析準(zhǔn)備申報(bào)表比率分析1財(cái)務(wù)費(fèi)用分析

2業(yè)務(wù)招待費(fèi)分析320（一）案頭分析準(zhǔn)備申報(bào)表比率分析1財(cái)務(wù)費(fèi)用分析2業(yè)務(wù)招待費(fèi)可能存在虛增成本或者少計(jì)收入問(wèn)題

1.申報(bào)表比率分析（完工項(xiàng)目）繳納所得稅款47.57萬(wàn)元所得稅貢獻(xiàn)率為0.13%<3%毛利率為7%<20%收入32685.13萬(wàn)元21可能存在1.申報(bào)表比率分析（完工項(xiàng)目）繳納所得稅款47.572.財(cái)務(wù)費(fèi)用分析

該企業(yè)2004、2005年利息支出在財(cái)務(wù)費(fèi)用中列支1164.68萬(wàn)元，檢查人員分析，如此大數(shù)額的利息支出，很可能是企業(yè)為開(kāi)發(fā)項(xiàng)目而借入的抵押貸款利息。而該企業(yè)銷(xiāo)售收入為零，證明2006年以前所有樓盤(pán)均未完工。根據(jù)總局稅收政策規(guī)定，從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的納稅人為開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)而借入資金所發(fā)生的借款費(fèi)用，在房地產(chǎn)完工之前發(fā)生的，應(yīng)計(jì)入有關(guān)房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)成本。因此，該企業(yè)存在稅前多列財(cái)務(wù)費(fèi)用的嫌疑，需要在檢查中進(jìn)一步核實(shí)取證。222.財(cái)務(wù)費(fèi)用分析該企業(yè)2004、20053.業(yè)務(wù)招待費(fèi)分析

該企業(yè)2004、2005年列支業(yè)務(wù)招待費(fèi)255萬(wàn)元。根據(jù)國(guó)稅發(fā)[2006]31號(hào)文件第八條規(guī)定，預(yù)售階段不允許扣除廣告費(fèi)用、業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)。該問(wèn)題也需要在查賬階段，取證核實(shí)。233.業(yè)務(wù)招待費(fèi)分析該企業(yè)2004、20（二）稽查實(shí)施調(diào)賬遇阻2007年7月18日，xx市國(guó)稅局稽查局開(kāi)始對(duì)金海岸房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司進(jìn)行檢查，企業(yè)接到檢查通知后，于次日聲稱所有賬簿及其它會(huì)計(jì)資料于2007年5月財(cái)務(wù)室失火中燒毀無(wú)法提供，并出具了當(dāng)時(shí)消防部門(mén)的火災(zāi)事故認(rèn)定書(shū)和企業(yè)自述材料，檢查人員對(duì)其財(cái)務(wù)人員就此事件做了訊問(wèn)筆錄。24（二）稽查實(shí)施24（二）稽查實(shí)施

被迫交出賬簿Xx市局稽查局業(yè)務(wù)會(huì)討論認(rèn)為，該企業(yè)辦公樓僅僅財(cái)務(wù)室失火且燒毀賬簿，而其它房間未受損失的可能性不大，經(jīng)報(bào)市局批準(zhǔn)，決定參照同地段樓盤(pán)銷(xiāo)售價(jià)格，對(duì)該企業(yè)采取懲罰性核定征收措施核定稅款。在稅務(wù)部門(mén)強(qiáng)大的壓力下，2007年7月23日，該企業(yè)被迫交出賬簿，xx市局稽查局隨即啟動(dòng)稽查程序，對(duì)其納稅情況進(jìn)行了全面檢查。25（二）稽查實(shí)施25（二）稽查實(shí)施收入檢查

1成本核查

2期間費(fèi)用審查

326（二）稽查實(shí)施收入檢查1成本核查2期間費(fèi)用審查3261.收入檢查側(cè)面突破查出少計(jì)收入（1）巧妙分析發(fā)現(xiàn)隱瞞首付款項(xiàng)（2）現(xiàn)場(chǎng)核查違章建筑收租金（3）271.收入檢查側(cè)面突破查出少計(jì)收入（1）巧妙分析發(fā)現(xiàn)隱瞞首付款（1）側(cè)面突破查出少計(jì)收入營(yíng)業(yè)費(fèi)用偏高，針對(duì)該企業(yè)采取委托銷(xiāo)售方式的特點(diǎn)，檢查人員全面調(diào)閱了該企業(yè)“營(yíng)業(yè)費(fèi)用－傭金支出”賬簿支付銷(xiāo)售傭金680.56萬(wàn)元按代銷(xiāo)手續(xù)費(fèi)3％推算出實(shí)際的預(yù)售收入22685.13萬(wàn)元該企業(yè)申報(bào)預(yù)售收入只有20685.13萬(wàn)元隱匿收入2000萬(wàn)元28（1）側(cè)面突破查出少計(jì)收入營(yíng)業(yè)費(fèi)用偏高，針對(duì)該企業(yè)采取委（２）巧妙分析發(fā)現(xiàn)隱瞞首付款項(xiàng)

該企業(yè)有按揭貸款入賬，卻未有首付款項(xiàng)收入記錄，根據(jù)我國(guó)按揭貸款有關(guān)法律規(guī)定，這是非常不正常的，檢查人員分析認(rèn)為，可能存在兩種情況：一是可能存在“假按揭”二是企業(yè)可能存在隱瞞首付款項(xiàng)的情況。29（２）巧妙分析發(fā)現(xiàn)隱瞞首付款項(xiàng)該企業(yè)有按揭貸30（２）巧妙分析發(fā)現(xiàn)隱瞞首付款項(xiàng)

經(jīng)到企業(yè)合作按揭銀行調(diào)查取證，發(fā)現(xiàn)銀行保存有企業(yè)收取首付款收據(jù)的復(fù)印件，金額合計(jì)570萬(wàn)元。而企業(yè)辯稱這是因?yàn)橐鏄I(yè)戶辦理按揭貸款，從而采取的變通措施，偽造了收據(jù)，實(shí)際并未收款。盡管從銀行取得首付款收據(jù)的證據(jù)已經(jīng)比較扎實(shí)，為了讓企業(yè)心服口服，檢查人員先后聯(lián)系了３戶購(gòu)房戶，并作了詢問(wèn)筆錄，證實(shí)了購(gòu)房戶早在2004年就已經(jīng)將首付款項(xiàng)交付給金海岸公司。從而對(duì)該項(xiàng)少記收入問(wèn)題取得了確鑿證據(jù)。30（２）巧妙分析發(fā)現(xiàn)隱瞞首付款項(xiàng)經(jīng)到企業(yè)合作按揭（３）現(xiàn)場(chǎng)核查違章建筑收租金

為了解樓盤(pán)建設(shè)情況，檢查人員來(lái)到了項(xiàng)目所在地進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)核查，意外的發(fā)現(xiàn)，有一座商務(wù)樓居然比施工圖多出了一層。經(jīng)了解，2006年初該樓層已出租給某廣告公司作為辦公場(chǎng)所，但是賬面并未體現(xiàn)該部分租金收入。在鐵證面前，金海岸公司不得不承認(rèn)了將違章建筑出租，收取租金400萬(wàn)元未申報(bào)納稅的違法事實(shí)。31（３）現(xiàn)場(chǎng)核查違章建筑收租金為了解樓2.成本核查綜合評(píng)估確定檢查突破點(diǎn)（1）地稅機(jī)關(guān)協(xié)查建安發(fā)票

（2）CTAIS“發(fā)票流向查詢”查出假材料發(fā)票

（3）拆遷辦協(xié)查查出假拆遷協(xié)議

（4）不配比結(jié)轉(zhuǎn)成本熱力站成本全入一期

（5）322.成本核查綜合評(píng)估確定檢查突破點(diǎn)（1）地稅機(jī)關(guān)協(xié)查建安發(fā)票（1）綜合評(píng)估確定檢查突破點(diǎn)總成本3.039億元單位工程成本3039元（單位工程成本偏高）總地價(jià)8000萬(wàn)元樓面地價(jià)800元（排除異常）建安成本2.009億單位建安成本2009元（高出預(yù)警值）拆遷補(bǔ)償款2300萬(wàn)元（可能存在問(wèn)題）甲供材料成本1.237億元（虛增成本高危環(huán)節(jié)）建安費(fèi)7731萬(wàn)（發(fā)票當(dāng)?shù)亻_(kāi)具）地稅機(jī)關(guān)協(xié)查建安發(fā)票（確定了多列成本）CTAISX系統(tǒng)發(fā)票流向查詢（確定了多列成本）拆遷辦協(xié)查“拆遷補(bǔ)償協(xié)議”（確定偽造補(bǔ)償協(xié)議）CTAISX系統(tǒng)發(fā)票流向查詢（確定了多列成本）（1）綜合評(píng)估確定檢查突破點(diǎn)總成本3.039億元總地價(jià)800（2）地稅機(jī)關(guān)協(xié)查建安發(fā)票發(fā)票存在疑點(diǎn)：一是同一時(shí)間、同一開(kāi)票人開(kāi)出的代開(kāi)發(fā)票號(hào)碼不在一個(gè)號(hào)段上；二是發(fā)票上代開(kāi)機(jī)關(guān)的印章字體、大小、清晰程度存在微小差別；三是機(jī)打發(fā)票票面信息的字體、排版格式等存在微小差別，有的票面看似人為調(diào)整過(guò)打印格式。經(jīng)過(guò)協(xié)查，共有19份加蓋有該局代開(kāi)發(fā)票專用章的建筑安裝（代開(kāi)）發(fā)票并非該局開(kāi)具，屬假票，涉及金額1450.05萬(wàn)元。

34（2）地稅機(jī)關(guān)協(xié)查建安發(fā)票發(fā)票存在疑點(diǎn)：34（3）CTAIS“發(fā)票流向查詢”查出假材料發(fā)票

為擴(kuò)大檢查成果，檢查組對(duì)該公司大額支出的成本費(fèi)用項(xiàng)目涉及的發(fā)票進(jìn)行全面檢查，對(duì)發(fā)現(xiàn)疑點(diǎn)的貨物銷(xiāo)售發(fā)票，借助CTAIS系統(tǒng)查詢發(fā)票流向，再對(duì)發(fā)票流向有問(wèn)題的發(fā)票進(jìn)行外調(diào)取證。針對(duì)CTAIS系統(tǒng)“發(fā)票流向查詢”，可以查詢?nèi)》秶鷥?nèi)商品銷(xiāo)售發(fā)票發(fā)票流向的功能，檢查人員采取了將所有的成本項(xiàng)目發(fā)票以明細(xì)表形式登記造冊(cè)的方式，分別錄入CTAIS系統(tǒng)進(jìn)行查詢。經(jīng)證實(shí)屬不符合規(guī)定發(fā)票列入都市花園一期的開(kāi)發(fā)成本1961.28萬(wàn)元。

35（3）CTAIS“發(fā)票流向查詢”查出假材料發(fā)票是否假票金額均要調(diào)減銷(xiāo)售成本？是否假票金額均要調(diào)減銷(xiāo)售成本？（4）拆遷辦協(xié)查查出假拆遷協(xié)議

該企業(yè)開(kāi)發(fā)成本中共列支拆遷補(bǔ)償費(fèi)2300萬(wàn)元，檢查人員核查拆遷補(bǔ)償協(xié)議時(shí)，發(fā)現(xiàn)有多份拆遷協(xié)議簽字，筆跡似乎一致。帶著這些疑問(wèn)，檢查人員來(lái)到了拆遷管理辦公室。查實(shí)了該企業(yè)偽造拆遷協(xié)議25份，經(jīng)過(guò)分?jǐn)傆?jì)算，都市花園一期涉及虛列開(kāi)發(fā)成本701.11萬(wàn)元。37（4）拆遷辦協(xié)查查出假拆遷協(xié)議該企業(yè)（5）不配比結(jié)轉(zhuǎn)成本熱力站成本全入一期

房地產(chǎn)企業(yè)的成本核算方法非常復(fù)雜，既然該企業(yè)在成本歸集方面做了不少手腳，會(huì)不會(huì)在計(jì)算方法上也作文章呢？帶著這些疑問(wèn)，檢查人員不辭辛苦，對(duì)該企業(yè)的成本結(jié)算進(jìn)行了重新核實(shí)，發(fā)現(xiàn)屬于全體業(yè)主所有的熱力站已經(jīng)于2006年完工，其成本全部記入都市花園一期項(xiàng)目。38（5）不配比結(jié)轉(zhuǎn)成本熱力站成本全入一期房地產(chǎn)企39（5）不配比結(jié)轉(zhuǎn)成本熱力站成本全入一期

根據(jù)國(guó)稅發(fā)[2006]31號(hào)文件對(duì)于計(jì)稅成本的規(guī)定，其發(fā)生的1000萬(wàn)元配套設(shè)施成本，應(yīng)當(dāng)按照配比原則分?jǐn)?，該企業(yè)都市花園一期、都市花園二期建筑面積均為10萬(wàn)平方米，一期應(yīng)分?jǐn)傞_(kāi)發(fā)成本500萬(wàn)元，企業(yè)多列開(kāi)發(fā)成本500萬(wàn)元。

鑒于一期開(kāi)發(fā)產(chǎn)品均已售出，該企業(yè)多列銷(xiāo)售成本500萬(wàn)元。39（5）不配比結(jié)轉(zhuǎn)成本熱力站成本全入一期根據(jù)國(guó)稅發(fā)3.期間費(fèi)用審查未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品多列利息支出（1）多列業(yè)務(wù)招待費(fèi)（2）403.期間費(fèi)用審查未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品多列利息支出（1）多列業(yè)務(wù)招待（1）未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品多列利息支出

根據(jù)案頭分析階段發(fā)現(xiàn)的疑點(diǎn)，經(jīng)過(guò)調(diào)查取證，證實(shí)該企業(yè)2004年初取得了兩年期開(kāi)發(fā)項(xiàng)目貸款9000萬(wàn)元，2004年和2005年共多列支“財(cái)務(wù)費(fèi)用－利息出”1164.68萬(wàn)元。41（1）未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品多列利息支出根據(jù)案頭分析階42（1）未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品多列利息支出

根據(jù)《企業(yè)所得稅稅前扣除辦法》（國(guó)稅發(fā)[2000]84號(hào)文）第三十五條規(guī)定，從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的納稅人為開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)而借入資金所發(fā)生的借款費(fèi)用，在房地產(chǎn)完工之前發(fā)生的，應(yīng)計(jì)入有關(guān)房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)成本該企業(yè)2004年、2005年所有樓盤(pán)均未完工，因此其利息支出不應(yīng)當(dāng)記入“財(cái)務(wù)費(fèi)用”在稅前直接列支，而應(yīng)當(dāng)列入開(kāi)發(fā)成本，都市花園一期兩年共應(yīng)攤?cè)肜①Y本化支出582.34萬(wàn)元。42（1）未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品多列利息支出根據(jù)《企業(yè)所得（2）多列業(yè)務(wù)招待費(fèi)

根據(jù)案頭分析階段發(fā)現(xiàn)的疑點(diǎn)，檢查人員對(duì)預(yù)售階段列支業(yè)務(wù)招待費(fèi)的問(wèn)題，進(jìn)行了調(diào)查取證，證實(shí)該企業(yè)在預(yù)售階段列支廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)共計(jì)255萬(wàn)元，應(yīng)調(diào)增應(yīng)納稅所得額255萬(wàn)元。43（2）多列業(yè)務(wù)招待費(fèi)根據(jù)案頭分析階段發(fā)（三）查補(bǔ)稅款計(jì)算

由于該企業(yè)在收入、成本、費(fèi)用三個(gè)所得稅要素中均存在問(wèn)題，檢查人員采取了重新計(jì)算應(yīng)納稅所得額比對(duì)的方法，計(jì)算查補(bǔ)稅款。通過(guò)計(jì)算，金海岸公司共應(yīng)補(bǔ)繳企業(yè)所得稅2246.36萬(wàn)元，其中2004年涉及企業(yè)所得稅款264.61萬(wàn)元，2005年涉及企業(yè)所得稅款275.55萬(wàn)元，2006年涉及企業(yè)所得稅款1706.21萬(wàn)元。檢查結(jié)果已經(jīng)通報(bào)地稅機(jī)關(guān)，計(jì)算稅款的時(shí)候已經(jīng)考慮扣除了營(yíng)業(yè)稅金及附加。44（三）查補(bǔ)稅款計(jì)算由于該企業(yè)在收入、成本、費(fèi)用項(xiàng)目年度200420052006檢查調(diào)整情況1隱瞞收入1傭金發(fā)現(xiàn)10001000

2違章建筑

4003隱瞞首付

570

合計(jì)2970

100015704002多列成本材料價(jià)款873.781087.5

建安費(fèi)1200250.05

拆遷協(xié)議400.56300.55

不配比結(jié)轉(zhuǎn)成本

500利息攤?cè)氤杀?/p>

-582.34合計(jì)4030.10查補(bǔ)稅款計(jì)算3調(diào)整后預(yù)售收入10863.9012391.2330004調(diào)整后銷(xiāo)售收入

35655.135計(jì)稅成本

30397.176期間費(fèi)用97.6586.4070.767稅金及附加711.56811.631008.78應(yīng)納稅所得額820.35960.675170.339稅率0.330.330.3310應(yīng)納稅額270.72317.021706.2111已納稅額6.1141.47

12查補(bǔ)稅額264.61275.551706.21定性處理13偷稅數(shù)額27.8943.781706.2114非偷稅數(shù)額236.72231.77

15稅罰款13.9421.89853.1016發(fā)票罰款

117行為罰款

518查補(bǔ)合計(jì)278.55297.442565.31合計(jì)3141.3045項(xiàng)目年度200420052006檢查調(diào)整情況1隱瞞收入1傭金四、定性處理及依據(jù)查補(bǔ)稅款及稅罰款

1發(fā)票罰款

2阻撓檢查行為罰款

3涉稅案件移送

446四、定性處理及依據(jù)查補(bǔ)稅款及稅罰款1發(fā)票罰款2阻撓檢查行1.查補(bǔ)稅款及稅罰款

根據(jù)《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》第六十三條之規(guī)定，決定對(duì)該單位少列收入、虛列成本等違法行為涉及少繳企業(yè)所得稅款1777.87萬(wàn)元定性為偷稅，并處偷稅數(shù)額50%的罰款計(jì)888.94萬(wàn)元。對(duì)該單位在稅前多扣除財(cái)務(wù)費(fèi)用、業(yè)務(wù)招待費(fèi)行為造成的少繳企業(yè)所得稅款468.50萬(wàn)元不定性為偷稅。以上共應(yīng)補(bǔ)繳所得稅款2246.36萬(wàn)元，罰款827.26萬(wàn)元，合計(jì)3135.30萬(wàn)元。471.查補(bǔ)稅款及稅罰款根據(jù)《中華人民共和國(guó)稅收征481.查補(bǔ)稅款及稅罰款

根據(jù)《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》第三十二條規(guī)定，決定對(duì)該企業(yè)少繳稅款從稅款滯納之日起，按日加征萬(wàn)分之五的滯納金。481.查補(bǔ)稅款及稅罰款根據(jù)《中華人民共和國(guó)稅收征收2.發(fā)票罰款

根據(jù)《中華人民共和國(guó)發(fā)票管理辦法》第三十六條、《中華人民共和國(guó)發(fā)票管理辦法實(shí)施細(xì)則》第四十八條之規(guī)定，決定對(duì)該單位取得假發(fā)票的行為，責(zé)令限期改正，并處１萬(wàn)元罰款。492.發(fā)票罰款根據(jù)《中華人民共和國(guó)發(fā)票管理辦3.阻撓檢查行為罰款

根據(jù)《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》第七十條之規(guī)定，對(duì)該企業(yè)偽稱燒賬抗拒檢查的行為，處５萬(wàn)元罰款。503.阻撓檢查行為罰款根據(jù)《中華人民共和國(guó)稅收征收4.涉稅案件移送

經(jīng)計(jì)算，金海岸公司偷稅數(shù)額三年來(lái)均超過(guò)1萬(wàn)元，且偷稅比例達(dá)到應(yīng)繳稅金10%以上比例，根據(jù)《中華人民共和國(guó)刑法》第二百零一條、最高人民檢察院、公安部《關(guān)于經(jīng)濟(jì)犯罪案件追訴標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定》第四十九條之規(guī)定及《行政執(zhí)法機(jī)關(guān)移送涉嫌犯罪案件的規(guī)定》第三條之規(guī)定，XX市國(guó)稅局稽查局已經(jīng)將該案移送公安機(jī)關(guān)查處。514.涉稅案件移送經(jīng)計(jì)算，金海岸公司偷稅數(shù)額三第三部分有關(guān)法律、法規(guī)和適用性分析

一稅務(wù)稽查手段和方法歸納

二企業(yè)所得稅檢查難點(diǎn)分析

三52第三部分有關(guān)法律、法規(guī)和適用性分析一稅務(wù)稽查手段和方法歸納一、有關(guān)法律、法規(guī)和適用性分析一事不二罰，是指對(duì)行為人的同一個(gè)違法行為，不得以同一事實(shí)和同一依據(jù)，給予兩次以上的罰款處罰。本案中，金海岸公司“虛列成本偷稅”和“取得假發(fā)票”是兩種不同性質(zhì)的違法行為，觸犯了不同的法律法規(guī)，并非“一事”，可以依照《稅收征管法》和《發(fā)票管理辦法》分別罰款，并不違反“一事不二罰”原則。53一、有關(guān)法律、法規(guī)和適用性分析一事不二罰，是指對(duì)行二、稅務(wù)稽查手段和方法歸納

本案中，檢查人員運(yùn)用了案頭報(bào)表分析、帳目分析、全面外調(diào)（包括地稅機(jī)關(guān)和拆遷辦）、征管信息系統(tǒng)運(yùn)用、實(shí)地核查等5種房地產(chǎn)稅務(wù)稽查常用手段。54二、稅務(wù)稽查手段和方法歸納本案中，檢查人員運(yùn)55三、企業(yè)所得稅檢查難點(diǎn)分析

（一）房地產(chǎn)企業(yè)由于其收入及成本構(gòu)成的復(fù)雜性決定了偷稅手段的復(fù)雜性，給房地產(chǎn)稅務(wù)稽查提出了更高的要求。本案中，地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司共采取了九種偷逃稅手段少繳企業(yè)所得稅：隱瞞預(yù)售收入、隱瞞首付款、違章建筑租金隱瞞收入、多列材料成本、多列建安費(fèi)、偽造拆遷協(xié)議、不配比結(jié)轉(zhuǎn)成本、財(cái)務(wù)費(fèi)用不資本化、預(yù)售階段扣除業(yè)務(wù)招待費(fèi)。這九種偷稅手段是房地產(chǎn)稽查中常見(jiàn)偷稅手法,通過(guò)對(duì)本案例的學(xué)習(xí),可以使檢查人員對(duì)一般的偷稅手段有感性認(rèn)識(shí),增強(qiáng)稽查的針對(duì)性。55三、企業(yè)所得稅檢查難點(diǎn)分析（一）房地產(chǎn)企業(yè)由于其收56三、企業(yè)所得稅檢查難點(diǎn)分析

（二）“真票虛開(kāi)”難以取證成為房地產(chǎn)稅務(wù)稽查的難點(diǎn)。本案中，通過(guò)CTAIS系統(tǒng)“發(fā)票流向查詢”、地稅機(jī)關(guān)外調(diào)查詢，查明了金海岸公司利用假發(fā)票虛增成本的事實(shí)。在實(shí)踐中，更為常見(jiàn)的是“真票虛開(kāi)”，即票面形式真實(shí)，而業(yè)務(wù)內(nèi)容虛假。房地產(chǎn)公司負(fù)擔(dān)3.3%的建筑行業(yè)營(yíng)業(yè)稅，可以扣除33％的所得稅扣除成本，而建筑公司企業(yè)所得稅大部分為核定征收，決定了“真票虛開(kāi)”有相當(dāng)?shù)慕?jīng)濟(jì)利益。房地產(chǎn)企業(yè)的成本明顯偏高，但是由于“真票虛開(kāi)”難以取證，成為房地產(chǎn)企業(yè)所得稅檢查的難點(diǎn)。

56三、企業(yè)所得稅檢查難點(diǎn)分析（二）“真票虛開(kāi)”難以取ThankYou!

謝謝！ThankYou!謝謝！58房地產(chǎn)所得稅檢查方法58房地產(chǎn)所得稅檢查方法59第一部分清晰的理念

檢查人員始終要有清晰的理念，只有明確理念才能選用適當(dāng)?shù)幕榉椒?，取得事半功倍的效果?9第一部分清晰的理念60一、首先要區(qū)分內(nèi)資企業(yè)和外資企業(yè)

因?yàn)閮?nèi)資企業(yè)和外資企業(yè)在房地產(chǎn)所適用的政策是完全不同的。例如：視同銷(xiāo)售、工資、廣告費(fèi)、成本結(jié)轉(zhuǎn)方法。稽查實(shí)踐中，內(nèi)外資企業(yè)所得稅政策混用現(xiàn)象經(jīng)常發(fā)生。60一、首先要區(qū)分內(nèi)資企業(yè)和外資企業(yè)61二、區(qū)分已完工項(xiàng)目還是未完工項(xiàng)目

要嚴(yán)格按照稅收政策（國(guó)稅發(fā)[2006]31號(hào)文件及國(guó)稅法[2001]142號(hào)文件）規(guī)定判斷企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目是否完工，然后再確定重點(diǎn)檢查方向。61二、區(qū)分已完工項(xiàng)目還是未完工項(xiàng)目62第二部分查前準(zhǔn)備62第二部分63一、充分利用網(wǎng)絡(luò)信息（一）房地產(chǎn)企業(yè)網(wǎng)站查找信息（二）相關(guān)政府部門(mén)網(wǎng)站查找信息63一、充分利用網(wǎng)絡(luò)信息64二、項(xiàng)目所在地實(shí)地查看因?yàn)樵诰W(wǎng)絡(luò)上已經(jīng)對(duì)該企業(yè)的一些基本情況有了一些基本了解，因此實(shí)地檢查是有準(zhǔn)備的印證。對(duì)該項(xiàng)目有基本的感性認(rèn)識(shí)，在房地產(chǎn)稅務(wù)檢查期間，項(xiàng)目所在地的查看應(yīng)當(dāng)是經(jīng)常性的，只有熟悉樓盤(pán)實(shí)際情況，才能結(jié)合財(cái)務(wù)資料，核對(duì)稅款繳納的真實(shí)性。64二、項(xiàng)目所在地實(shí)地查看因?yàn)樵诰W(wǎng)絡(luò)上已經(jīng)對(duì)該65三、案頭分析研究財(cái)務(wù)報(bào)表以及所得稅納稅申報(bào)表。新企業(yè)所得稅申報(bào)表非常詳細(xì)，可以研究出很多內(nèi)容。65三、案頭分析研究財(cái)務(wù)報(bào)表以及所得稅納稅申66第三部分收入檢查66第三部分67一、售樓處檢查

（一）先以購(gòu)樓人員的名義，到售樓處，詢問(wèn)一些事情，尤其是查驗(yàn)是否有個(gè)人卡收取房款的情況，要求給房地產(chǎn)商打款，掌握其個(gè)人卡或賬外賬號(hào)。67一、售樓處檢查68一、售樓處檢查

（二）取得銷(xiāo)控表

68一、售樓處檢查69一、售樓處檢查

（三）及時(shí)亮明身份，突擊售樓部經(jīng)理的微機(jī)。取得第一手資料，以待同企業(yè)申報(bào)表及帳簿資料進(jìn)行核對(duì)。69一、售樓處檢查70二、財(cái)務(wù)部門(mén)檢查

（一）責(zé)令提供發(fā)票購(gòu)領(lǐng)本（包括收據(jù)）和所有發(fā)票。發(fā)票購(gòu)領(lǐng)本用以核對(duì)該企業(yè)是否提供了全額的發(fā)票。70二、財(cái)務(wù)部門(mén)檢查71二、財(cái)務(wù)部門(mén)檢查

（二）責(zé)令提供蓋著備案章的銷(xiāo)售合同目前全國(guó)很多地方都已經(jīng)實(shí)行銷(xiāo)售合同網(wǎng)上備案，給銷(xiāo)售合同的核查提供了便利。71二、財(cái)務(wù)部門(mén)檢查72二、財(cái)務(wù)部門(mén)檢查

（三）責(zé)令提供銷(xiāo)售臺(tái)賬。銷(xiāo)售臺(tái)賬是比財(cái)務(wù)賬更加詳細(xì)的銷(xiāo)售情況明細(xì)。72二、財(cái)務(wù)部門(mén)檢查73三、收入檢查一般方法（一）查“預(yù)收賬款”科目貸方看是否有明顯的預(yù)售收入未繳納所得稅情況。由于征管原因，此類(lèi)問(wèn)題的確存在。正宗的預(yù)售收入就是應(yīng)當(dāng)在“預(yù)收賬款”科目反映。一般來(lái)說(shuō)房地產(chǎn)企業(yè)往往采取預(yù)售銷(xiāo)售的模式，因此預(yù)收賬款科目是最重要的賬戶。73三、收入檢查一般方法（一）查“74三、收入檢查一般方法（二）查“應(yīng)收賬款”科目有的企業(yè)不設(shè)“預(yù)收賬款”科目，可以查看“應(yīng)收賬款”科目的貸方。在稽查實(shí)踐中發(fā)現(xiàn)，有的企業(yè)人為的將收取的預(yù)售款項(xiàng)分別在預(yù)收賬款同應(yīng)收賬款貸方反映。僅將在預(yù)收賬款科目反映的收入申報(bào)納稅。74三、收入檢查一般方法（二）查“應(yīng)收賬款75三、收入檢查一般方法

（三）查“其他應(yīng)付款”科目一般下設(shè)二級(jí)科目“房款”、“訂金”、“定金”、“保證金”、“誠(chéng)意金”等都屬于預(yù)售收入。尤其還要注意“其他應(yīng)付款科目”是否有大額借款隱瞞收入問(wèn)題75三、收入檢查一般方法（三）查“其他應(yīng)付76三、收入檢查一般方法（四）查是否存在支付給中介機(jī)構(gòu)的費(fèi)用如果有支付的傭金發(fā)生，意味著肯定有預(yù)售收入。如：簽訂了合同，每賣(mài)出一套房子，中介公司要2%的手續(xù)費(fèi)，在06年12月31日的憑證中，列支給中介公司傭金72萬(wàn)，而該公司僅申報(bào)1800萬(wàn)收入，隱瞞了另外的1800萬(wàn)。76三、收入檢查一般方法（四）查是否存在支付給中介機(jī)構(gòu)77三、收入檢查一般方法（五）查應(yīng)繳稅金---應(yīng)繳營(yíng)業(yè)稅發(fā)生額看是否有申報(bào)營(yíng)業(yè)稅，而隱瞞所得稅收入問(wèn)題。可以將應(yīng)繳營(yíng)業(yè)稅除以5％的稅率，得出總收入（總收入＝現(xiàn)房銷(xiāo)售收入＋預(yù)售收入＋租金收入），同企業(yè)所得稅納稅申報(bào)表、利潤(rùn)表相核對(duì)，看是否有對(duì)稅務(wù)機(jī)關(guān)隱瞞收入的行為。77三、收入檢查一般方法（五）查應(yīng)繳稅金---應(yīng)繳營(yíng)業(yè)78三、收入檢查一般方法（六）查“銀行存款”日記賬看是否有莫名的大筆款項(xiàng)轉(zhuǎn)入，隱瞞預(yù)售收入。如果有向非金融機(jī)構(gòu)的借款，一定要審查借款合同，看是否有利息發(fā)生，無(wú)利息發(fā)生的借款一般是假的。“市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)沒(méi)有白吃的午餐”78三、收入檢查一般方法（六）查“銀行存款”79三、收入檢查一般方法（七）到人民銀行去查看賬號(hào)隨著通過(guò)銀行卡支付結(jié)算手段的發(fā)達(dá)，將收入隱瞞在銀行賬號(hào)的情況已經(jīng)比較少見(jiàn)。新動(dòng)向?yàn)閷㈩A(yù)售收入隱瞞在個(gè)人銀行卡上，給稅務(wù)機(jī)關(guān)帶來(lái)了很大的難度。79三、收入檢查一般方法（七）到人民銀行去查80三、收入檢查一般方法（八）核對(duì)“銀行對(duì)賬單”與“銀行存款日記賬”可以借助會(huì)計(jì)工作，令其作出“銀行存款余額調(diào)節(jié)表”，從而看是否有未入賬的收入項(xiàng)目。80三、收入檢查一般方法（八）核對(duì)“銀行對(duì)賬單”與“銀行存款81三、收入檢查一般方法（九）到銀行去查按揭款情況某企業(yè)采取偽造銷(xiāo)售合同的手段，隱瞞按借款，還聲稱自己是為了給用戶多貸款。81三、收入檢查一般方法（九）到銀行去查按揭82三、收入檢查一般方法（十）到房管局查“銷(xiāo)售合同”情況房管局可以查的信息有：銷(xiāo)售合同備案情況、初始產(chǎn)權(quán)證明辦理情況、房產(chǎn)證辦理情況，可以有效的控制房地產(chǎn)企業(yè)的收入。但是這種方法見(jiàn)效的可能效比較小，因?yàn)閷?shí)踐證明，沒(méi)有一定的力度，房管局是很難配合的。82三、收入檢查一般方法（十）到房管局查“銷(xiāo)售合同83三、收入檢查一般方法（十一）檢查施工單位同房地產(chǎn)公司的款項(xiàng)結(jié)算1．因施工方延誤工期等原因收取的罰款收入不通過(guò)“營(yíng)業(yè)外收入”科目核算，而直接抵減應(yīng)付工程款，從而減少會(huì)計(jì)利潤(rùn)。2．工抵房問(wèn)題。83三、收入檢查一般方法（十一）檢查施工單位同房地產(chǎn)公司的84三、收入檢查一般方法（十二）檢查應(yīng)付款項(xiàng)（1）內(nèi)資企業(yè)超過(guò)三年的應(yīng)付未付款項(xiàng)，是否調(diào)增應(yīng)納稅所得額。（要注意13號(hào)令的前置條件）（2）外資企業(yè)超過(guò)兩年的應(yīng)付未付款項(xiàng)，是否調(diào)增應(yīng)納稅所得額。（國(guó)稅發(fā)〔1999〕195號(hào)文件）84三、收入檢查一般方法（十二）檢查應(yīng)85三、收入檢查一般方法（十三）建設(shè)局、規(guī)劃局檢查項(xiàng)目情況看是否有企業(yè)財(cái)務(wù)賬目上有明顯的漏項(xiàng)情況。但如果項(xiàng)目在外地，隱瞞項(xiàng)目問(wèn)題就很難在建設(shè)局、規(guī)劃局查出。85三、收入檢查一般方法（十三）建設(shè)局、規(guī)劃局檢查項(xiàng)86三、收入檢查一般方法（十四）檢查委托代銷(xiāo)合同以保證稅基的完整因?yàn)槲写N(xiāo)時(shí)，有時(shí)要按照買(mǎi)斷價(jià)或基價(jià)確認(rèn)收入，而不能按照銷(xiāo)售合同確認(rèn)收入。當(dāng)銷(xiāo)售價(jià)格小于買(mǎi)斷價(jià)或基價(jià)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照買(mǎi)斷價(jià)格或者基價(jià)來(lái)處理，而不能按照銷(xiāo)售合同計(jì)稅。此時(shí)要特別注意審查委托代銷(xiāo)合同。86三、收入檢查一般方法（十四）檢查委托代銷(xiāo)合同以保證稅基的87三、收入檢查一般方法（十五）檢查以地?fù)Q房在實(shí)際銷(xiāo)售階段是否納入銷(xiāo)售入。國(guó)稅函〔2002〕172號(hào)文件的規(guī)定。87三、收入檢查一般方法（十五）檢查以地?fù)Q房在實(shí)際銷(xiāo)售階段是88第四部分成本、費(fèi)用檢查88第四部分89一、索取成本相關(guān)資料索取企業(yè)合同臺(tái)賬及合同付款情況臺(tái)賬。檢查成本項(xiàng)目合同記載內(nèi)容是否相同。將工程決算書(shū)同企業(yè)實(shí)際列支的成本進(jìn)行核對(duì)。計(jì)算單位工程成本，以驗(yàn)證成本項(xiàng)目是否真實(shí)。89一、索取成本相關(guān)資料索取企業(yè)合同臺(tái)賬及合同90二、合法扣稅憑證檢查

（一）合法扣稅憑證的完整性檢查看開(kāi)發(fā)成本科目借方對(duì)應(yīng)的原始憑證是否齊全，是否有白條或者無(wú)原始憑證列支成本情況。90二、合法扣稅憑證檢查（一）合法扣稅憑證的完91二、合法扣稅憑證檢查（二）合法扣稅憑的形式真實(shí)性檢查看原始憑證中所附發(fā)票是否真實(shí)。1．了解發(fā)票的版次，看是否有明顯的作廢票計(jì)入開(kāi)發(fā)成本情況。2．運(yùn)用ctais系統(tǒng)查詢發(fā)票流向，檢查發(fā)票的真實(shí)性。3．到地稅機(jī)關(guān)去核實(shí)建安發(fā)票的真實(shí)性。91二、合法扣稅憑證檢查（二）合法扣稅憑的形式真實(shí)92二、合法扣稅憑證檢查（三）假票檢查新動(dòng)向目前很多省份在網(wǎng)上可以驗(yàn)證發(fā)票的真?zhèn)?，因此一些供貨商采取發(fā)票真實(shí)領(lǐng)用，并未開(kāi)具。而以假票代替開(kāi)具的方法，以躲避發(fā)票流向查詢。以上檢查應(yīng)注意區(qū)分假票列支虛假開(kāi)發(fā)成本和業(yè)務(wù)真實(shí)而取得虛假發(fā)票問(wèn)題。兩類(lèi)問(wèn)題應(yīng)當(dāng)區(qū)分處理。92二、合法扣稅憑證檢查（三）假票檢查新93二、合法扣稅憑證檢查

（四）檢查真票虛開(kāi)問(wèn)題1．查資金回流，檢查真票虛開(kāi)。同增值稅專用發(fā)票資金回流同樣的檢查方法。資金流往往反映了業(yè)務(wù)的實(shí)質(zhì)。2．看是否有大額欠款，卻取得發(fā)票的情況，作為重點(diǎn)。3．到開(kāi)票方去外調(diào)以確認(rèn)對(duì)方是否真票虛開(kāi)。93二、合法扣稅憑證檢查（四）檢查94二、合法扣稅憑證檢查（四）檢查真票虛開(kāi)問(wèn)題4．評(píng)估報(bào)告列支成本問(wèn)題（1）以土地投資，被投資地產(chǎn)企業(yè)將土地價(jià)值按照評(píng)估價(jià)入賬。根據(jù)國(guó)稅發(fā)[2000]118號(hào)文件的原則來(lái)處理。（2）自行評(píng)估，將土地價(jià)值按照評(píng)估以后的價(jià)值入賬。根據(jù)歷史成本原則，財(cái)稅[1997]77號(hào)文件，不得列支成本。94二、合法扣稅憑證檢查（四）檢查真票虛95三、成本結(jié)轉(zhuǎn)方法檢查（一）檢查是否混淆成本對(duì)象例如：某地產(chǎn)公司共有二期開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，其中第一期已經(jīng)完工銷(xiāo)售，第二期尚處在預(yù)售階段，該企業(yè)將所有地價(jià)款均攤?cè)胍黄冢斐苫煜杀緦?duì)象。95三、成本結(jié)轉(zhuǎn)方法檢查（一）檢查是否混淆成本96三、成本結(jié)轉(zhuǎn)方法檢查（二）檢查是否不配比結(jié)轉(zhuǎn)成本根據(jù)31號(hào)文件規(guī)定銷(xiāo)售成本的確認(rèn)應(yīng)當(dāng)按照已售的建筑面積確認(rèn)。檢查房地產(chǎn)企業(yè)是否將未售部門(mén)的成本計(jì)入銷(xiāo)售成本，從而少繳企業(yè)所得稅。96三、成本結(jié)轉(zhuǎn)方法檢查（二）檢查是否不配比結(jié)轉(zhuǎn)97第五部分項(xiàng)目所在地檢查要點(diǎn)97第五部分98第一步不妨到樓盤(pán)所在地“云中漫步”，作用：第一，可以發(fā)現(xiàn)違章建筑，比如某電子城，賬目上只有5層，結(jié)果實(shí)地查看有6層，另外一層用于了出租。98第一步不妨到樓盤(pán)所在地“云中漫步”，作用：第一，99第二步由于人防工程改造的車(chē)庫(kù)不確權(quán)，因此用于出租、或者出售的車(chē)庫(kù)，賬目上往往不反映，而檢查車(chē)庫(kù)的做好辦法是去數(shù)數(shù)。99第二步由于人防工程改造的車(chē)庫(kù)不確權(quán)，因此用100第三步用房源表去檢查，到底賣(mài)了多少套房子，一般來(lái)說(shuō)房子賣(mài)與不賣(mài)是可以看出來(lái)的，例如：可以看是否安裝空調(diào)。100第三步用房源表去檢查，到底賣(mài)了多少套房101第四步

到物業(yè)公司去核對(duì)，到底有多少戶入住，到底有多少部車(chē)駐扎，進(jìn)行地毯式核對(duì)。101第四步到物業(yè)公司去核對(duì)，到底有多少戶入102第六部分房地產(chǎn)偷稅手法歸納102第六部分103一、隱瞞項(xiàng)目

隱瞞項(xiàng)目偷稅是房地產(chǎn)企業(yè)偷稅的第一層次手法，可以從五證的辦理情況來(lái)核查。103一、隱瞞項(xiàng)目104二、隱瞞收入、多列成本

采取多種方法以保證收入的完整性以及成本的真實(shí)性。104二、隱瞞收入、多列成本105三、錯(cuò)用計(jì)算方法（一）已經(jīng)達(dá)到完工標(biāo)準(zhǔn)但未結(jié)轉(zhuǎn)收入和成本而造成少繳稅款（二）混淆成本對(duì)象（三）不配比結(jié)轉(zhuǎn)成本105三、錯(cuò)用計(jì)算方法（一）已經(jīng)達(dá)到完工標(biāo)準(zhǔn)但未結(jié)轉(zhuǎn)收106四、適用政策錯(cuò)誤例如：稅法與會(huì)計(jì)差異問(wèn)題等。106四、適用政策錯(cuò)誤房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)

少列收入虛增成本偷逃企業(yè)所得稅案

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)

少列收入虛增成本偷逃企業(yè)所得稅案第一部分一、案例編寫(xiě)人winwind二、編寫(xiě)目的

通過(guò)本案，使稽查人員掌握對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)少計(jì)收入、多列成本，偷逃企業(yè)所得稅違法行為的具體檢查方法，特別是分析性復(fù)核方法在查前、查中的運(yùn)用。三、關(guān)鍵詞企業(yè)所得稅少計(jì)收入虛假發(fā)票虛增成本多列期間費(fèi)用

108第一部分一、案例編寫(xiě)人2偷稅手段收入方面成本方面成本計(jì)算方法期間費(fèi)用1.隱瞞委托代銷(xiāo)收入2.隱瞞按揭首付款3.隱瞞違章建筑租金109偷稅手段收入方面成本方面成本計(jì)算方法期間費(fèi)用1.隱瞞委托代銷(xiāo)偷稅手段收入方面成本方面成本計(jì)算方法期間費(fèi)用4.虛列建安成本5.虛列材料成本6.虛列拆遷成本110偷稅手段收入方面成本方面成本計(jì)算方法期間費(fèi)用4.虛列建安成本偷稅手段收入方面成本方面成本計(jì)算方法期間費(fèi)用7.混淆成本對(duì)象111偷稅手段收入方面成本方面成本計(jì)算方法期間費(fèi)用7.混淆成本對(duì)象偷稅手段少計(jì)收入多列成本成本計(jì)算方法期間費(fèi)用8.利息費(fèi)用9.業(yè)務(wù)招待費(fèi)112偷稅手段少計(jì)收入多列成本成本計(jì)算方法期間費(fèi)用8.利息費(fèi)用9.5種檢查方法1135種檢查方法7114第一部分四、基本概念（一）建筑容積率

是指項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)全部建筑面積與規(guī)劃建設(shè)用地的面積之比。在每畝土地價(jià)格一定的條件下，建筑容積率同樓面地價(jià)成反比。8第一部分四、基本概念115第一部分（二）樓面地價(jià)

樓面地價(jià)又稱單位建筑面積地價(jià)，是指按特定地塊的規(guī)劃容積率，每平方米建筑面積所分?jǐn)偟降耐恋爻杀?，也就是每平方米土地價(jià)格與建筑物容積率之間的比值。它的計(jì)算公式是：樓面地價(jià)=土地總價(jià)÷建筑總面積；或：樓面地價(jià)=每平方米土地單價(jià)÷容積率。樓面地價(jià)為單位工程成本的重要組成部分，本案中樓面地價(jià)為檢查人員分析成本的項(xiàng)目。9第一部分（二）樓面地價(jià)116第一部分

(三)甲方供材

在建筑工程合同條款中，房地產(chǎn)公司被稱作甲方，建筑公司稱作乙方。習(xí)慣上，對(duì)于合同條款規(guī)定主要材料由房地產(chǎn)公司采購(gòu)的方式，稱作甲方供材。10第一部分(三)甲方供材117第二部分案件來(lái)源一納稅人基本情況二案件查處情況三定性處理及依據(jù)四11第二部分案件來(lái)源一納稅人基本情況二案件查處情況三定性處118一、案件來(lái)源專項(xiàng)檢查12一、案件來(lái)源專項(xiàng)檢查119二、納稅人基本情況工商注冊(cè)、稅務(wù)登記情況（一）企業(yè)經(jīng)營(yíng)情況（二）13二、納稅人基本情況工商注冊(cè)、稅務(wù)登記情況（一）企業(yè)經(jīng)營(yíng)情（一）工商注冊(cè)、稅務(wù)登記情況

金海岸房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱金海岸公司），成立于2003年10月。工商登記類(lèi)型：內(nèi)資有限責(zé)任公司；企業(yè)所得稅主管稅務(wù)機(jī)關(guān)：國(guó)稅部門(mén)。該企業(yè)成立三年以來(lái)，共取得銷(xiāo)售收入和預(yù)售收入35685.13萬(wàn)元，繳納企業(yè)所得稅47.48萬(wàn)元，營(yíng)業(yè)稅金及附加2337.38萬(wàn)元。該地區(qū)預(yù)售階段適用預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率15％120（一）工商注冊(cè)、稅務(wù)登記情況金海岸房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有121（二）企業(yè)經(jīng)營(yíng)情況

該公司2003年以186.48萬(wàn)元每畝的價(jià)格在市中心取得拍賣(mài)地塊85.8畝，開(kāi)發(fā)了兩個(gè)項(xiàng)目：都市花園一期、都市花園二期，規(guī)劃建筑面積20萬(wàn)平方米。其中都市花園一期建筑面積10萬(wàn)平方米，于2006年竣工；都市花園二期建筑面積10萬(wàn)平方米，尚未竣工。2004年實(shí)現(xiàn)預(yù)售收入9863.90萬(wàn)元，2005年實(shí)現(xiàn)預(yù)售收入10821.23萬(wàn)元，2006年實(shí)現(xiàn)一期現(xiàn)房銷(xiāo)售收入12000萬(wàn)元，二期預(yù)售收入3000萬(wàn)元。15（二）企業(yè)經(jīng)營(yíng)情況該公司2003年以186.48（二）企業(yè)經(jīng)營(yíng)情況都市花園一期建筑面積10萬(wàn)平方米2006年竣工取得拍賣(mài)地塊85.8畝開(kāi)發(fā)了兩個(gè)項(xiàng)目

都市花園二期建筑面積10萬(wàn)平方米尚未竣工122（二）企業(yè)經(jīng)營(yíng)情況都市花園一期取得拍賣(mài)地塊85.8畝都市花123三、案件查處情況案頭分析準(zhǔn)備（一）稽查實(shí)施（二）查補(bǔ)稅款計(jì)算（三）17三、案件查處情況案頭分析準(zhǔn)備（一）稽查實(shí)施（二）查補(bǔ)稅款（一）案頭分析準(zhǔn)備

檢查人員在入戶前，首先調(diào)閱了該企業(yè)的企業(yè)所得稅納稅申報(bào)表及資產(chǎn)負(fù)債表、利潤(rùn)表。對(duì)報(bào)表進(jìn)行了認(rèn)真全面的分析，然后微服私訪，深入到項(xiàng)目售樓部進(jìn)行調(diào)查，對(duì)樓盤(pán)銷(xiāo)售情況有了一個(gè)全面的了解。發(fā)現(xiàn)該企業(yè)成本明顯偏高，毛利率明顯偏低，銷(xiāo)售收入同售樓部了解情況不一致。124（一）案頭分析準(zhǔn)備檢查人員在入戶前，首先調(diào)閱了納稅申報(bào)情況（一）案頭分析準(zhǔn)備

項(xiàng)目/年度200420052006銷(xiāo)售收入

0032685.13預(yù)售收入

9863.9010821.233000計(jì)稅成本

OO30397.17期間費(fèi)用總計(jì)814.99788.7470.76利息支出582.34582.340業(yè)務(wù)招待費(fèi)13512020.76其他期間費(fèi)用97.6586.4050主營(yíng)業(yè)務(wù)稅金及附加646.09708.79982.5應(yīng)納稅所得額327.5125.65-1418.07應(yīng)納所得稅款6.1141.470已納所得稅款6.1141.470納稅申報(bào)情況（一）案頭分析準(zhǔn)備項(xiàng)目/年（一）案頭分析準(zhǔn)備申報(bào)表比率分析1財(cái)務(wù)費(fèi)用分析

2業(yè)務(wù)招待費(fèi)分析3126（一）案頭分析準(zhǔn)備申報(bào)表比率分析1財(cái)務(wù)費(fèi)用分析2業(yè)務(wù)招待費(fèi)可能存在虛增成本或者少計(jì)收入問(wèn)題

1.申報(bào)表比率分析（完工項(xiàng)目）繳納所得稅款47.57萬(wàn)元所得稅貢獻(xiàn)率為0.13%<3%毛利率為7%<20%收入32685.13萬(wàn)元127可能存在1.申報(bào)表比率分析（完工項(xiàng)目）繳納所得稅款47.572.財(cái)務(wù)費(fèi)用分析

該企業(yè)2004、2005年利息支出在財(cái)務(wù)費(fèi)用中列支1164.68萬(wàn)元，檢查人員分析，如此大數(shù)額的利息支出，很可能是企業(yè)為開(kāi)發(fā)項(xiàng)目而借入的抵押貸款利息。而該企業(yè)銷(xiāo)售收入為零，證明2006年以前所有樓盤(pán)均未完工。根據(jù)總局稅收政策規(guī)定，從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的納稅人為開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)而借入資金所發(fā)生的借款費(fèi)用，在房地產(chǎn)完工之前發(fā)生的，應(yīng)計(jì)入有關(guān)房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)成本。因此，該企業(yè)存在稅前多列財(cái)務(wù)費(fèi)用的嫌疑，需要在檢查中進(jìn)一步核實(shí)取證。1282.財(cái)務(wù)費(fèi)用分析該企業(yè)2004、20053.業(yè)務(wù)招待費(fèi)分析

該企業(yè)2004、2005年列支業(yè)務(wù)招待費(fèi)255萬(wàn)元。根據(jù)國(guó)稅發(fā)[2006]31號(hào)文件第八條規(guī)定，預(yù)售階段不允許扣除廣告費(fèi)用、業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)。該問(wèn)題也需要在查賬階段，取證核實(shí)。1293.業(yè)務(wù)招待費(fèi)分析該企業(yè)2004、20（二）稽查實(shí)施調(diào)賬遇阻2007年7月18日，xx市國(guó)稅局稽查局開(kāi)始對(duì)金海岸房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司進(jìn)行檢查，企業(yè)接到檢查通知后，于次日聲稱所有賬簿及其它會(huì)計(jì)資料于2007年5月財(cái)務(wù)室失火中燒毀無(wú)法提供，并出具了當(dāng)時(shí)消防部門(mén)的火災(zāi)事故認(rèn)定書(shū)和企業(yè)自述材料，檢查人員對(duì)其財(cái)務(wù)人員就此事件做了訊問(wèn)筆錄。130（二）稽查實(shí)施24（二）稽查實(shí)施

被迫交出賬簿Xx市局稽查局業(yè)務(wù)會(huì)討論認(rèn)為，該企業(yè)辦公樓僅僅財(cái)務(wù)室失火且燒毀賬簿，而其它房間未受損失的可能性不大，經(jīng)報(bào)市局批準(zhǔn)，決定參照同地段樓盤(pán)銷(xiāo)售價(jià)格，對(duì)該企業(yè)采取懲罰性核定征收措施核定稅款。在稅務(wù)部門(mén)強(qiáng)大的壓力下，2007年7月23日，該企業(yè)被迫交出賬簿，xx市局稽查局隨即啟動(dòng)稽查程序，對(duì)其納稅情況進(jìn)行了全面檢查。131（二）稽查實(shí)施25（二）稽查實(shí)施收入檢查

1成本核查

2期間費(fèi)用審查

3132（二）稽查實(shí)施收入檢查1成本核查2期間費(fèi)用審查3261.收入檢查側(cè)面突破查出少計(jì)收入（1）巧妙分析發(fā)現(xiàn)隱瞞首付款項(xiàng)（2）現(xiàn)場(chǎng)核查違章建筑收租金（3）1331.收入檢查側(cè)面突破查出少計(jì)收入（1）巧妙分析發(fā)現(xiàn)隱瞞首付款（1）側(cè)面突破查出少計(jì)收入營(yíng)業(yè)費(fèi)用偏高，針對(duì)該企業(yè)采取委托銷(xiāo)售方式的特點(diǎn)，檢查人員全面調(diào)閱了該企業(yè)“營(yíng)業(yè)費(fèi)用－傭金支出”賬簿支付銷(xiāo)售傭金680.56萬(wàn)元按代銷(xiāo)手續(xù)費(fèi)3％推算出實(shí)際的預(yù)售收入22685.13萬(wàn)元該企業(yè)申報(bào)預(yù)售收入只有20685.13萬(wàn)元隱匿收入2000萬(wàn)元134（1）側(cè)面突破查出少計(jì)收入營(yíng)業(yè)費(fèi)用偏高，針對(duì)該企業(yè)采取委（２）巧妙分析發(fā)現(xiàn)隱瞞首付款項(xiàng)

該企業(yè)有按揭貸款入賬，卻未有首付款項(xiàng)收入記錄，根據(jù)我國(guó)按揭貸款有關(guān)法律規(guī)定，這是非常不正常的，檢查人員分析認(rèn)為，可能存在兩種情況：一是可能存在“假按揭”二是企業(yè)可能存在隱瞞首付款項(xiàng)的情況。135（２）巧妙分析發(fā)現(xiàn)隱瞞首付款項(xiàng)該企業(yè)有按揭貸136（２）巧妙分析發(fā)現(xiàn)隱瞞首付款項(xiàng)

經(jīng)到企業(yè)合作按揭銀行調(diào)查取證，發(fā)現(xiàn)銀行保存有企業(yè)收取首付款收據(jù)的復(fù)印件，金額合計(jì)570萬(wàn)元。而企業(yè)辯稱這是因?yàn)橐鏄I(yè)戶辦理按揭貸款，從而采取的變通措施，偽造了收據(jù)，實(shí)際并未收款。盡管從銀行取得首付款收據(jù)的證據(jù)已經(jīng)比較扎實(shí)，為了讓企業(yè)心服口服，檢查人員先后聯(lián)系了３戶購(gòu)房戶，并作了詢問(wèn)筆錄，證實(shí)了購(gòu)房戶早在2004年就已經(jīng)將首付款項(xiàng)交付給金海岸公司。從而對(duì)該項(xiàng)少記收入問(wèn)題取得了確鑿證據(jù)。30（２）巧妙分析發(fā)現(xiàn)隱瞞首付款項(xiàng)經(jīng)到企業(yè)合作按揭（３）現(xiàn)場(chǎng)核查違章建筑收租金

為了解樓盤(pán)建設(shè)情況，檢查人員來(lái)到了項(xiàng)目所在地進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)核查，意外的發(fā)現(xiàn)，有一座商務(wù)樓居然比施工圖多出了一層。經(jīng)了解，2006年初該樓層已出租給某廣告公司作為辦公場(chǎng)所，但是賬面并未體現(xiàn)該部分租金收入。在鐵證面前，金海岸公司不得不承認(rèn)了將違章建筑出租，收取租金400萬(wàn)元未申報(bào)納稅的違法事實(shí)。137（３）現(xiàn)場(chǎng)核查違章建筑收租金為了解樓2.成本核查綜合評(píng)估確定檢查突破點(diǎn)（1）地稅機(jī)關(guān)協(xié)查建安發(fā)票

（2）CTAIS“發(fā)票流向查詢”查出假材料發(fā)票

（3）拆遷辦協(xié)查查出假拆遷協(xié)議

（4）不配比結(jié)轉(zhuǎn)成本熱力站成本全入一期

（5）1382.成本核查綜合評(píng)估確定檢查突破點(diǎn)（1）地稅機(jī)關(guān)協(xié)查建安發(fā)票（1）綜合評(píng)估確定檢查突破點(diǎn)總成本3.039億元單位工程成本3039元（單位工程成本偏高）總地價(jià)8000萬(wàn)元樓面地價(jià)800元（排除異常）建安成本2.009億單位建安成本2009元（高出預(yù)警值）拆遷補(bǔ)償款2300萬(wàn)元（可能存在問(wèn)題）甲供材料成本1.237億元（虛增成本高危環(huán)節(jié)）建安費(fèi)7731萬(wàn)（發(fā)票當(dāng)?shù)亻_(kāi)具）地稅機(jī)關(guān)協(xié)查建安發(fā)票（確定了多列成本）CTAISX系統(tǒng)發(fā)票流向查詢（確定了多列成本）拆遷辦協(xié)查“拆遷補(bǔ)償協(xié)議”（確定偽造補(bǔ)償協(xié)議）CTAISX系統(tǒng)發(fā)票流向查詢（確定了多列成本）（1）綜合評(píng)估確定檢查突破點(diǎn)總成本3.039億元總地價(jià)800（2）地稅機(jī)關(guān)協(xié)查建安發(fā)票發(fā)票存在疑點(diǎn)：一是同一時(shí)間、同一開(kāi)票人開(kāi)出的代開(kāi)發(fā)票號(hào)碼不在一個(gè)號(hào)段上；二是發(fā)票上代開(kāi)機(jī)關(guān)的印章字體、大小、清晰程度存在微小差別；三是機(jī)打發(fā)票票面信息的字體、排版格式等存在微小差別，有的票面看似人為調(diào)整過(guò)打印格式。經(jīng)過(guò)協(xié)查，共有19份加蓋有該局代開(kāi)發(fā)票專用章的建筑安裝（代開(kāi)）發(fā)票并非該局開(kāi)具，屬假票，涉及金額1450.05萬(wàn)元。

140（2）地稅機(jī)關(guān)協(xié)查建安發(fā)票發(fā)票存在疑點(diǎn)：34（3）CTAIS“發(fā)票流向查詢”查出假材料發(fā)票

為擴(kuò)大檢查成果，檢查組對(duì)該公司大額支出的成本費(fèi)用項(xiàng)目涉及的發(fā)票進(jìn)行全面檢查，對(duì)發(fā)現(xiàn)疑點(diǎn)的貨物銷(xiāo)售發(fā)票，借助CTAIS系統(tǒng)查詢發(fā)票流向，再對(duì)發(fā)票流向有問(wèn)題的發(fā)票進(jìn)行外調(diào)取證。針對(duì)CTAIS系統(tǒng)“發(fā)票流向查詢”，可以查詢?nèi)》秶鷥?nèi)商品銷(xiāo)售發(fā)票發(fā)票流向的功能，檢查人員采取了將所有的成本項(xiàng)目發(fā)票以明細(xì)表形式登記造冊(cè)的方式，分別錄入CTAIS系統(tǒng)進(jìn)行查詢。經(jīng)證實(shí)屬不符合規(guī)定發(fā)票列入都市花園一期的開(kāi)發(fā)成本1961.28萬(wàn)元。

141（3）CTAIS“發(fā)票流向查詢”查出假材料發(fā)票是否假票金額均要調(diào)減銷(xiāo)售成本？是否假票金額均要調(diào)減銷(xiāo)售成本？（4）拆遷辦協(xié)查查出假拆遷協(xié)議

該企業(yè)開(kāi)發(fā)成本中共列支拆遷補(bǔ)償費(fèi)2300萬(wàn)元，檢查人員核查拆遷補(bǔ)償協(xié)議時(shí)，發(fā)現(xiàn)有多份拆遷協(xié)議簽字，筆跡似乎一致。帶著這些疑問(wèn)，檢查人員來(lái)到了拆遷管理辦公室。查實(shí)了該企業(yè)偽造拆遷協(xié)議25份，經(jīng)過(guò)分?jǐn)傆?jì)算，都市花園一期涉及虛列開(kāi)發(fā)成本701.11萬(wàn)元。143（4）拆遷辦協(xié)查查出假拆遷協(xié)議該企業(yè)（5）不配比結(jié)轉(zhuǎn)成本熱力站成本全入一期

房地產(chǎn)企業(yè)的成本核算方法非常復(fù)雜，既然該企業(yè)在成本歸集方面做了不少手腳，會(huì)不會(huì)在計(jì)算方法上也作文章呢？帶著這些疑問(wèn)，檢查人員不辭辛苦，對(duì)該企業(yè)的成本結(jié)算進(jìn)行了重新核實(shí)，發(fā)現(xiàn)屬于全體業(yè)主所有的熱力站已經(jīng)于2006年完工，其成本全部記入都市花園一期項(xiàng)目。144（5）不配比結(jié)轉(zhuǎn)成本熱力站成本全入一期房地產(chǎn)企145（5）不配比結(jié)轉(zhuǎn)成本熱力站成本全入一期

根據(jù)國(guó)稅發(fā)[2006]31號(hào)文件對(duì)于計(jì)稅成本的規(guī)定，其發(fā)生的1000萬(wàn)元配套設(shè)施成本，應(yīng)當(dāng)按照配比原則分?jǐn)偅撈髽I(yè)都市花園一期、都市花園二期建筑面積均為10萬(wàn)平方米，一期應(yīng)分?jǐn)傞_(kāi)發(fā)成本500萬(wàn)元，企業(yè)多列開(kāi)發(fā)成本500萬(wàn)元。

鑒于一期開(kāi)發(fā)產(chǎn)品均已售出，該企業(yè)多列銷(xiāo)售成本500萬(wàn)元。39（5）不配比結(jié)轉(zhuǎn)成本熱力站成本全入一期根據(jù)國(guó)稅發(fā)3.期間費(fèi)用審查未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品多列利息支出（1）多列業(yè)務(wù)招待費(fèi)（2）1463.期間費(fèi)用審查未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品多列利息支出（1）多列業(yè)務(wù)招待（1）未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品多列利息支出

根據(jù)案頭分析階段發(fā)現(xiàn)的疑點(diǎn)，經(jīng)過(guò)調(diào)查取證，證實(shí)該企業(yè)2004年初取得了兩年期開(kāi)發(fā)項(xiàng)目貸款9000萬(wàn)元，2004年和2005年共多列支“財(cái)務(wù)費(fèi)用－利息出”1164.68萬(wàn)元。147（1）未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品多列利息支出根據(jù)案頭分析階148（1）未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品多列利息支出

根據(jù)《企業(yè)所得稅稅前扣除辦法》（國(guó)稅發(fā)[2000]84號(hào)文）第三十五條規(guī)定，從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的納稅人為開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)而借入資金所發(fā)生的借款費(fèi)用，在房地產(chǎn)完工之前發(fā)生的，應(yīng)計(jì)入有關(guān)房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)成本該企業(yè)2004年、2005年所有樓盤(pán)均未完工，因此其利息支出不應(yīng)當(dāng)記入“財(cái)務(wù)費(fèi)用”在稅前直接列支，而應(yīng)當(dāng)列入開(kāi)發(fā)成本，都市花園一期兩年共應(yīng)攤?cè)肜①Y本化支出582.34萬(wàn)元。42（1）未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品多列利息支出根據(jù)《企業(yè)所得（2）多列業(yè)務(wù)招待費(fèi)

根據(jù)案頭分析階段發(fā)現(xiàn)的疑點(diǎn)，檢查人員對(duì)預(yù)售階段列支業(yè)務(wù)招待費(fèi)的問(wèn)題，進(jìn)行了調(diào)查取證，證實(shí)該企業(yè)在預(yù)售階段列支廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)共計(jì)255萬(wàn)元，應(yīng)調(diào)增應(yīng)納稅所得額255萬(wàn)元。149（2）多列業(yè)務(wù)招待費(fèi)根據(jù)案頭分析階段發(fā)（三）查補(bǔ)稅款計(jì)算

由于該企業(yè)在收入、成本、費(fèi)用三個(gè)所得稅要素中均存在問(wèn)題，檢查人員采取了重新計(jì)算應(yīng)納稅所得額比對(duì)的方法，計(jì)算查補(bǔ)稅款。通過(guò)計(jì)算，金海岸公司共應(yīng)補(bǔ)繳企業(yè)所得稅2246.36萬(wàn)元，其中2004年涉及企業(yè)所得稅款264.61萬(wàn)元，2005年涉及企業(yè)所得稅款275.55萬(wàn)元，2006年涉及企業(yè)所得稅款1706.21萬(wàn)元。檢查結(jié)果已經(jīng)通報(bào)地稅機(jī)關(guān)，計(jì)算稅款的時(shí)候已經(jīng)考慮扣除了營(yíng)業(yè)稅金及附加。150（三）查補(bǔ)稅款計(jì)算由于該企業(yè)在收入、成本、費(fèi)用項(xiàng)目年度200420052006檢查調(diào)整情況1隱瞞收入1傭金發(fā)現(xiàn)10001000

2違章建筑

4003隱瞞首付

570

合計(jì)2970

100015704002多列成本材料價(jià)款873.781087.5

建安費(fèi)1200250.05

拆遷協(xié)議400.56300.55

不配比結(jié)轉(zhuǎn)成本

500利息攤?cè)氤杀?/p>

-582.34合計(jì)4030.10查補(bǔ)稅款計(jì)算3調(diào)整后預(yù)售收入10863.9012391.2330004調(diào)整后銷(xiāo)售收入

35655.135計(jì)稅成本

30397.176期間費(fèi)用97.6586.4070.767稅金及附加711.56811.631008.78應(yīng)納稅所得額820.35960.675170.339稅率0.330.330.3310應(yīng)納稅額270.72317.021706.2111已納稅額6.1141.47

12查補(bǔ)稅額264.61275.551706.21定性處理13偷稅數(shù)額27.8943.781706.2114非偷稅數(shù)額236.72231.77

15稅罰款13.9421.89853.1016發(fā)票罰款

117行為罰款

518查補(bǔ)合計(jì)278.55297.442565.31合計(jì)3141.30151項(xiàng)目年度200420052006檢查調(diào)整情況1隱瞞收入1傭金四、定性處理及依據(jù)查補(bǔ)稅款及稅罰款

1發(fā)票罰款

2阻撓檢查行為罰款

3涉稅案件移送

4152四、定性處理及依據(jù)查補(bǔ)稅款及稅罰款1發(fā)票罰款2阻撓檢查行1.查補(bǔ)稅款及稅罰款

根據(jù)《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》第六十三條之規(guī)定，決定對(duì)該單位少列收入、虛列成本等違法行為涉及少繳企業(yè)所得稅款1777.87萬(wàn)元定性為偷稅，并處偷稅數(shù)額50%的罰款計(jì)888.94萬(wàn)元。對(duì)該單位在稅前多扣除財(cái)務(wù)費(fèi)用、業(yè)務(wù)招待費(fèi)行為造成的少繳企業(yè)所得稅款468.50萬(wàn)元不定性為偷稅。以上共應(yīng)補(bǔ)繳所得稅款2246.36萬(wàn)元，罰款827.26萬(wàn)元，合計(jì)3135.30萬(wàn)元。1531.查補(bǔ)稅款及稅罰款根據(jù)《中華人民共和國(guó)稅收征1541.查補(bǔ)稅款及稅罰款

根據(jù)《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》第三十二條規(guī)定，決定對(duì)該企業(yè)少繳稅款從稅款滯納之日起，按日加征萬(wàn)分之五的滯納金。481.查補(bǔ)稅款及稅罰款根據(jù)《中華人民共和國(guó)稅收征收2.發(fā)票罰款

根據(jù)《中華人民共和國(guó)發(fā)票管理辦法》第三十六條、《中華人民共和國(guó)發(fā)票管理辦法實(shí)施細(xì)則》第四十八條之規(guī)定，決定對(duì)該單位取得假發(fā)票的行為，責(zé)令限期改正，并處１萬(wàn)元罰款。1552.發(fā)票罰款根據(jù)《中華人民共和國(guó)發(fā)票管理辦3.阻撓檢查行為罰款

根據(jù)《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》第七十條之規(guī)定，對(duì)該企業(yè)偽稱燒賬抗拒檢查的行為，處５萬(wàn)元罰款。1563.阻撓檢查行為罰款根據(jù)《中華人民共和國(guó)稅收征收4.涉稅案件移送

經(jīng)計(jì)算，金海岸公司偷稅數(shù)額三年來(lái)均超過(guò)1萬(wàn)元，且偷稅比例達(dá)到應(yīng)繳稅金10%以上比例，根據(jù)《中華人民共和國(guó)刑法》第二百零一條、最高人民檢察院、公安部《關(guān)于經(jīng)濟(jì)犯罪案件追訴標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定》第四十九條之規(guī)定及《行政執(zhí)法機(jī)關(guān)移送涉嫌犯罪案件的規(guī)定》第三條之規(guī)定，XX市國(guó)稅局稽查局已經(jīng)將該案移送公安機(jī)關(guān)查處。1574.涉稅案件移送經(jīng)計(jì)算，金海岸公司偷稅數(shù)額三第三部分有關(guān)法律、法規(guī)和適用性分析

一稅務(wù)稽查手段和方法歸納

二企業(yè)所得稅檢查難點(diǎn)分析

三158第三部分有關(guān)法律、法規(guī)和適用性分析一稅務(wù)稽查手段和方法歸納一、有關(guān)法律、法規(guī)和適用性分析一事不二罰，是指對(duì)行為人的同一個(gè)違法行為，不得以同一事實(shí)和同一依據(jù)，給予兩次以上的罰款處罰。本案中，金海岸公司“虛列成本偷稅”和“取得假發(fā)票”是兩種不同性質(zhì)的違法行為，觸犯了不同的法律法規(guī)，并非“一事”，可以依照《稅收征管法》和《發(fā)票管理辦法》分別罰款，并不違反“一事不二罰”原則。159一、有關(guān)法律、法規(guī)和適用性分析一事不二罰，是指對(duì)行二、稅務(wù)稽查手段和方法歸納

本案中，檢查人員運(yùn)用了案頭報(bào)表分析、帳目分析、全面外調(diào)（包括地稅機(jī)關(guān)和拆遷辦）、征管信息系統(tǒng)運(yùn)用、實(shí)地核查等5種房地產(chǎn)稅務(wù)稽查常用手段。160二、稅務(wù)稽查手段和方法歸納本案中，檢查人員運(yùn)161三、企業(yè)所得稅檢查難點(diǎn)分析

（一）房地產(chǎn)企業(yè)由于其收入及成本構(gòu)成的復(fù)雜性決定了偷稅手段的復(fù)雜性，給房地產(chǎn)稅務(wù)稽查提出了更高的要求。本案中，地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司共采取了九種偷逃稅手段少繳企業(yè)所得稅：隱瞞預(yù)售收入、隱瞞首付款、違章建筑租金隱瞞收入、多列材料成本、多列建安費(fèi)、偽造拆遷協(xié)議、不配比結(jié)轉(zhuǎn)成本、財(cái)務(wù)費(fèi)用不資本化、預(yù)售階段扣除業(yè)務(wù)招待費(fèi)。這九種偷稅手段是房地產(chǎn)稽查中常見(jiàn)偷稅手法,通過(guò)對(duì)本案例的學(xué)習(xí),可以使檢查人員對(duì)一般的偷稅手段有感性認(rèn)識(shí),增強(qiáng)稽查的針對(duì)性。55三、企業(yè)所得稅檢查難點(diǎn)分析（一）房地產(chǎn)企業(yè)由于其收162三、企業(yè)所得稅檢查難點(diǎn)分析

（二）“真票虛開(kāi)”難以取證成為房地產(chǎn)稅務(wù)稽查的難點(diǎn)。本案中，通過(guò)CTAIS系統(tǒng)“發(fā)票流向查詢”、地稅機(jī)關(guān)外調(diào)查詢，查明了金海岸公司利用假發(fā)票虛增成本的事實(shí)。在實(shí)踐中，更為常見(jiàn)的是“真票虛開(kāi)”，即票面形式真實(shí)，而業(yè)務(wù)內(nèi)容虛假。房地產(chǎn)公司負(fù)擔(dān)3.3%的建筑行業(yè)營(yíng)業(yè)稅，可以扣除33％的所得稅扣除成本，而建筑公司企業(yè)所得稅大部分為核定征收，決定了“真票虛開(kāi)”有相當(dāng)?shù)慕?jīng)濟(jì)利益。房地產(chǎn)企業(yè)的成本明顯偏高，但是由于“真票虛開(kāi)”難以取證，成為房地產(chǎn)企業(yè)所得稅檢查的難點(diǎn)。

56三、企業(yè)所得稅檢查難點(diǎn)分析（二）“真票虛開(kāi)”難以取ThankYou!

謝謝！ThankYou!謝謝！164房地產(chǎn)所得稅檢查方法58房地產(chǎn)所得稅檢查方法165第一部分清晰的理念

檢查人員始終要有清晰的理念，只有明確理念才能選用適當(dāng)?shù)幕榉椒?，取得事半功倍的效果?9第一部分清晰的理念166一、首先要區(qū)分內(nèi)資企業(yè)和外資企業(yè)

因?yàn)閮?nèi)資企業(yè)和外資企業(yè)在房地產(chǎn)所適用的政策是完全不同的。例如：視同銷(xiāo)售、工資、廣告費(fèi)、成本結(jié)轉(zhuǎn)方法?；閷?shí)踐中，內(nèi)外資企業(yè)所得稅政策混用現(xiàn)象經(jīng)常發(fā)生。60一、首先要區(qū)分內(nèi)資企業(yè)和外資企業(yè)167二、區(qū)分已完工項(xiàng)目還是未完工項(xiàng)目

要嚴(yán)格按照稅收政策（國(guó)稅發(fā)[2006]31號(hào)文件及國(guó)稅法[2001]142號(hào)文件）規(guī)定判斷企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目是否完工，然后再確定重點(diǎn)檢查方向。61二、區(qū)分已完工項(xiàng)目還是未完工項(xiàng)目168第二部分查前準(zhǔn)備62第二部分169一、充分利用網(wǎng)絡(luò)信息（一）房地產(chǎn)企業(yè)網(wǎng)站查找信息（二）相關(guān)政府部門(mén)網(wǎng)站查找信息63一、充分利用網(wǎng)絡(luò)信息170二、項(xiàng)目所在地實(shí)地查看因?yàn)樵诰W(wǎng)絡(luò)上已經(jīng)對(duì)該企業(yè)的一些基本情況有了一些基本了解，因此實(shí)地檢查是有準(zhǔn)備的印證。對(duì)該項(xiàng)目有基本的感性認(rèn)識(shí)，在房地產(chǎn)稅務(wù)檢查期間，項(xiàng)目所在地的查看應(yīng)當(dāng)是經(jīng)常性的，只有熟悉樓盤(pán)實(shí)際情況，才能結(jié)合財(cái)務(wù)資料，核對(duì)稅款繳納的真實(shí)性。64二、項(xiàng)目所在地實(shí)地查看因?yàn)樵诰W(wǎng)絡(luò)上已經(jīng)對(duì)該171三、案頭分析研究財(cái)務(wù)報(bào)表以及所得稅納稅申報(bào)表。新企業(yè)所得稅申報(bào)表非常詳細(xì)，可以研究出很多內(nèi)容。65三、案頭分析研究財(cái)務(wù)報(bào)表以及所得稅納稅申172第三部分收入檢查66第三部分173一、售樓處檢查

（一）先以購(gòu)樓人員的名義，到售樓處，詢問(wèn)一些事情，尤其是查驗(yàn)是否有個(gè)人卡收取房款的情況，要求給房地產(chǎn)商打款，掌握其個(gè)人卡或賬外賬號(hào)。67一、售樓處檢查174一、售樓處檢查

（二）取得銷(xiāo)控表

68一、售樓處檢查175一、售樓處檢查

（三）及時(shí)亮明身份，突擊售樓部經(jīng)理的微機(jī)。取得第一手資料，以待同企業(yè)申報(bào)表及帳簿資料進(jìn)行核對(duì)。69一、售樓處檢查176二、財(cái)務(wù)部門(mén)檢查

（一）責(zé)令提供發(fā)票購(gòu)領(lǐng)本（包括收據(jù)）和所有發(fā)票。發(fā)票購(gòu)領(lǐng)本用以核對(duì)該企業(yè)是否提供了全額的發(fā)票。70二、財(cái)務(wù)部門(mén)檢查177二、財(cái)務(wù)部門(mén)檢查

（二）責(zé)令提供蓋著備案章的銷(xiāo)售合同目前全國(guó)很多地方都已經(jīng)實(shí)行銷(xiāo)售合同網(wǎng)上備案，給銷(xiāo)售合同的核查提供了便利。71二、財(cái)務(wù)部門(mén)檢查178二、財(cái)務(wù)部門(mén)檢查

（三）責(zé)令提供銷(xiāo)售臺(tái)賬。銷(xiāo)售臺(tái)賬是比財(cái)務(wù)賬更加詳細(xì)的銷(xiāo)售情況明細(xì)。72二、財(cái)務(wù)部門(mén)檢查179三、收入檢查一般方法（一）查“預(yù)收賬款”科目貸方看是否有明顯的預(yù)售收入未繳納所得稅情況。由于征管原因，此類(lèi)問(wèn)題的確存在。正宗的預(yù)售收入就是應(yīng)當(dāng)在“預(yù)收賬款”科目反映。一般來(lái)說(shuō)房地產(chǎn)企業(yè)往往采取預(yù)售銷(xiāo)售的模式，因此預(yù)收賬款科目是最重要的賬戶。73三、收入檢查一般方法（一）查“180三、收入檢查一般方法（二）查“應(yīng)收賬款”科目有的企業(yè)不設(shè)“預(yù)收賬款”科目，可以查看“應(yīng)收賬款”科目的貸方。在稽查實(shí)踐中發(fā)現(xiàn)，有的企業(yè)人為的將收取的預(yù)售款項(xiàng)分別在預(yù)收賬款同應(yīng)收賬款貸方反映。僅將在預(yù)收賬款科目反映的收入申報(bào)納稅。74三、收入檢查一般方法（二）查“應(yīng)收賬款181三、收入檢查一般方法

（三）查“其他應(yīng)付款”科目一般下設(shè)二級(jí)科目“房款”、“訂金”、“定金”、“保證金”、“誠(chéng)意金”等都屬于預(yù)售收入。尤其還要注意“其他應(yīng)付款科目”是否有大額借款隱瞞收入問(wèn)題75三、收入檢查一般方法（三）查“其他應(yīng)付182三、收入檢查一般方法（四）查是否存在支付給中介機(jī)構(gòu)的費(fèi)用如果有支付的傭金發(fā)生，意味著肯定有預(yù)售收入。如：簽訂了合同，每賣(mài)出一套房子，中介公司要2%的手續(xù)費(fèi)，在06年12月31日的憑證中，列支給中介公司傭金72萬(wàn)，而該公司僅申報(bào)1800萬(wàn)收入，隱瞞了另外的1800萬(wàn)。76三、收入檢查一般方法（四）查是否存在支付給中介機(jī)構(gòu)183三、收入檢查一般方法（五）查應(yīng)繳稅金---應(yīng)繳營(yíng)業(yè)稅發(fā)生額看是否有申報(bào)營(yíng)業(yè)稅，而隱瞞所得稅收入問(wèn)題?？梢詫?yīng)繳營(yíng)業(yè)稅除以5％的稅率，得出