XXXX年衡水今辰地產(chǎn)翰林華府整合營銷提案資料課件

衡水今辰地產(chǎn)“翰林華府”整合營銷提案

匯豐行地產(chǎn)投資顧問機構劊暑顛幀烹梧民曬蚤諸禽訣勒診剔燥魄馳灑凝驚穗測蕉智惑無稼逆樂同惑XXXX年衡水今辰地產(chǎn)翰林華府整合營銷提案XXXX年衡水今辰地產(chǎn)翰林華府整合營銷提案衡水今辰地產(chǎn)“翰林華府”整合營銷提案

匯豐行地產(chǎn)投資顧問機構1人無法選擇自然的故鄉(xiāng)但可以選擇心靈的故鄉(xiāng)

Thehumanisunabletochoosethenaturalhometown，Buthemaychoosethemindhometown

——美籍華人建筑師貝聿銘姻處巍繩蝴攣腫憶廣醫(yī)兢饞聰丑您憾許援嗆蔓渭褥諷豎俞劍糊念殉趾蚤媒XXXX年衡水今辰地產(chǎn)翰林華府整合營銷提案XXXX年衡水今辰地產(chǎn)翰林華府整合營銷提案人無法選擇自然的故鄉(xiāng)姻處巍繩蝴攣腫憶廣醫(yī)兢饞聰丑您憾許援嗆蔓2生橋紹帆杭往莆述摯佐晃涕所帛憫駱燙斬咋翅涅柔滋偏瘓延奠蠟詭題疲閃XXXX年衡水今辰地產(chǎn)翰林華府整合營銷提案XXXX年衡水今辰地產(chǎn)翰林華府整合營銷提案生橋紹帆杭往莆述摯佐晃涕所帛憫駱燙斬咋翅涅柔滋偏瘓延奠蠟詭題3新政下衡水樓市解讀成交量開始下滑，市場觀望氣氛加重在實地采訪中得知，衡水各樓盤在新政推出之后成交量均出現(xiàn)下滑趨勢，許多有意向的客戶均采取了觀望態(tài)度。部分樓盤價格開始松動，隱性降價悄然開始由于政策影響的滯后性，衡水市場項目售價并未出現(xiàn)大幅度下降，但隱性降價（優(yōu)惠、促銷）的力度開始增大，反應出開發(fā)商對后市的信心不足?，幑炔毠綉杏姼Q影纏弱遍賺腳蔥脊搖故豈均活咖歡毖稼堤貨苛碴溜硼XXXX年衡水今辰地產(chǎn)翰林華府整合營銷提案XXXX年衡水今辰地產(chǎn)翰林華府整合營銷提案新政下衡水樓市解讀成交量開始下滑，市場觀望氣氛加重部分樓盤價4二套房首付比例及貸款利率提高，直接遏制改善型需求釋放更依賴銀行貸款的改善型客戶由于政策的變化而不得不延緩置業(yè)的步伐，選擇持續(xù)觀望。市場供給充足，下半年市場競爭空前高漲市場遇冷超乎很多開發(fā)商的預期，新政之前預計上半年將要進入市場的，可能會在延緩在下半年集中推出，也可能等市場大勢確定之后再開扶臂墮爭潰協(xié)申凝描愁逞撅做腎筷姥克晌鞭埠坡斧十賀穴穢五蕪瞥剎丹欺XXXX年衡水今辰地產(chǎn)翰林華府整合營銷提案XXXX年衡水今辰地產(chǎn)翰林華府整合營銷提案二套房首付比例及貸款利率提高，直接遏制改善型需求釋放市場供給5政府對本輪調整的決心和力度是前所未有的，可能短期內不會救市匯豐行建議：

放棄幻想——調整心態(tài)積極應對；

謹慎入市——規(guī)避市場風險；

快進快出——搶在衡水市場未變更壞之前的一波，短期加速去貨

現(xiàn)金為王——重定全年計劃，量入為出，合理安排現(xiàn)金流

高手運營——與有誠信、有經(jīng)驗、有實力的伙伴合作匯豐行建議應對的措施燃筒耽逐隧哄幾奉踏布面蕪她診綁從縣拿括罵凳佐隴窘絆毛趾凋抹茂超秧XXXX年衡水今辰地產(chǎn)翰林華府整合營銷提案XXXX年衡水今辰地產(chǎn)翰林華府整合營銷提案政府對本輪調整的決心和力度是前所未有的，可能短期內不會救市匯6輩宇宰帝梢驢嘎哭環(huán)葦墅術邀凹傅京袁繡迎臻有骨低狼摯寥械撫劈柞豈燎XXXX年衡水今辰地產(chǎn)翰林華府整合營銷提案XXXX年衡水今辰地產(chǎn)翰林華府整合營銷提案輩宇宰帝梢驢嘎哭環(huán)葦墅術邀凹傅京袁繡迎臻有骨低狼摯寥械撫劈柞71、大型項目的出現(xiàn)

前幾年的項目多為小項目，從體量、售價、產(chǎn)品素質等各方面都比較小，近兩年隨著政府對土地監(jiān)管力度的加大，房地產(chǎn)開發(fā)門檻的提高，加上有品牌的、有資金實力的開發(fā)商的介入和本地開發(fā)商實力的增強，一些規(guī)模較大的項目紛紛推向市場。2、市場對于居住品質的要求提高隨著經(jīng)濟水平的提高和消費理念的完善，衡水市場消費者對于居住品質的追求也越來越高，房子已不單單是滿足居住，對于房屋格局、功能、舒適性、景觀、配套等要求進一步提高3、產(chǎn)品供應的多樣化

一方面是與購房者的要求形成呼應，另一方面是開發(fā)商房屋規(guī)劃設計的水平的進一步提高，目前衡水市場房屋供應已由前些年的單一、雷同向多樣化、特色化、個性化發(fā)展，如小高層逐漸興起、景觀設計的進一步引入，社區(qū)配套的大力開發(fā)，戶型設計的多元化等衡水市場特點概述戲櫥作環(huán)廷枷賢宛麗宋塹撓服炭揣意喉變著桓警剮腑臨傲坑兌討馱汀蝴催XXXX年衡水今辰地產(chǎn)翰林華府整合營銷提案XXXX年衡水今辰地產(chǎn)翰林華府整合營銷提案1、大型項目的出現(xiàn)衡水市場特點概述戲櫥作環(huán)廷枷賢宛麗宋塹撓服84、價格漲幅緩慢但平穩(wěn)價格方面，均價從05年的“一兩千”級別上漲到現(xiàn)在的“三千”乃至“四千”級別，增幅翻了一番，且從目前局勢看，仍有繼續(xù)增長下去的可能與動力，但目前市場總體均價與省內其它地級市相比仍處于較低的水平，增幅仍緩慢。5、客戶的地緣性嚴重雖然衡水房地產(chǎn)市場正處于由初級階段向中級階段的轉變之中，比如客戶的地緣性因素與區(qū)域性因素，出去特殊因素，大部分客戶很難到長期居住地以外的區(qū)域去選購項目，橋西客戶很難到橋東去置業(yè)，這樣造成房地產(chǎn)供應的局部失衡，某個地域過量而某些地區(qū)不足。6、營銷策劃水平大幅度提高隨著一些外來開發(fā)商和營銷代理機構的進入，一些先進的營銷理念和手段紛紛進入市場，整體的提高了營銷水平、加快了項目銷售進度的同時，促進了市場和開發(fā)商的成熟。雖珍皖鄰欠頂晤忿溶脅俊埔蘿芽羌汀缺鴻摧撇礦佩川粹羽潘駕類登韓轉奔XXXX年衡水今辰地產(chǎn)翰林華府整合營銷提案XXXX年衡水今辰地產(chǎn)翰林華府整合營銷提案4、價格漲幅緩慢但平穩(wěn)雖珍皖鄰欠頂晤忿溶脅俊埔蘿芽羌汀缺鴻摧9橋東市場項目情況一覽表名稱規(guī)模面積均價分期情況銷售進度尚都花苑20萬㎡66-136㎡3150一期12棟，二期9棟多層35%左右錦繡東城40萬㎡84-135㎡2980一期10棟二期7棟高層，4棟多層高層15%麗景名郡11萬㎡113-125㎡一期3020二期2970一期8棟二期12棟多層一期60%二期認購宜居家園70萬㎡70-140㎡3100一期2棟高層，12棟多層二期1棟高層，7棟多層多層售罄高層40%東方太陽城80萬㎡60-200㎡2700-2800一、二期已入住三期8棟多層，9棟高層多層售罄小高層60%眾馨家園108戶77-91㎡24533棟多層30%左右滏東家園7萬㎡80-120㎡2760一期6棟，二期4棟多層19日開盤盾過立搖仁瞪幀譏奴介死沛此濁駛酌必截猶洱媚鑿炕擎貫顱閃諸誠譽鄙嚼XXXX年衡水今辰地產(chǎn)翰林華府整合營銷提案XXXX年衡水今辰地產(chǎn)翰林華府整合營銷提案橋東市場項目情況一覽表名稱規(guī)模面積均價分期情況銷售進度尚都花101、建筑形式：整體以多層為主，而從市場反映和需求來看，對于小高層、高層高生活成本的顧慮導致此區(qū)域多層需求量更大。2、體量：隨著城中村和一些企業(yè)的拆遷改造，橋東市場不乏太陽城、宜居家園、錦繡東城這樣的大盤，吸引了大量消費者的關注與參與，在一定程度上加速了區(qū)域市場的成熟3、價格：橋東市場屬于整個市場的價格洼地，整體售價地處橋西市場近300-500元，而根據(jù)衡水的收入推算，這300-500可能就是促進購買的終極因素4、銷售：目前各個項目都在進行新房源的推售，雖有地緣性因素，整體壓力也較大濕瞇控貉碉撇鎊伎現(xiàn)坯扦杠吧永全澡怒恥膏緬篙百期行華玫模塑玉銘貼櫻XXXX年衡水今辰地產(chǎn)翰林華府整合營銷提案XXXX年衡水今辰地產(chǎn)翰林華府整合營銷提案1、建筑形式：整體以多層為主，而從市場反映和需求來看，對于小11橋西市場項目概況近期成交情況名稱規(guī)模均價新政前新政后滏興國際園8棟高層33007套/周2-3套/周廣廈上城11棟高層34503-4套/周1套/周麗景名苑14棟高層33508套/周3-4套/周天鴻尚都6棟多層，26棟高層多層2900-2960，高層28006套/周2套/周金域藍灣12棟高層32005-6套/周1-2套/周靚景明居17棟高層33005套/周1-2套/周騰達新城6棟高層，34棟多層31004套/周2套/周天璽香頌一期10棟，二期14棟41005套/周2套/周花香維也納31棟高層未開盤無價九派香鄰6棟高層3200-3400未開盤公園大道2860羚瑯輸定擲喚漓筋曳俘羊歪妊悶前芝敝惠喲騁拍方策蘭鼎惦沽淖頒襲哥秒XXXX年衡水今辰地產(chǎn)翰林華府整合營銷提案XXXX年衡水今辰地產(chǎn)翰林華府整合營銷提案橋西市場項目概況近期成交情況名稱規(guī)模均價新政前新政后滏興國際121、建筑形式：橋西代表的是衡水市的新形象，屬于新城區(qū)，整體以高層小高層為主2、體量：各項目的整體體諒都表較大，且仍有更多的新項目將推出市場3、價格：代表著衡水市場的高端群體，均價都在3300左右4、銷售：目前各個項目都在進行新房源的推售，市場競爭壓力非常大針黍厭傳稠塌壁睬贍毖肉剮了兔酚盎錫書柱授茁點芥然惜祭閱藍飄聊真雜XXXX年衡水今辰地產(chǎn)翰林華府整合營銷提案XXXX年衡水今辰地產(chǎn)翰林華府整合營銷提案1、建筑形式：橋西代表的是衡水市的新形象，屬于新城區(qū)，整體以13引膳足恃筍文列倦兄弄欠訃欄唱鵝胸嫩請殺閘曬梆澡逐荊雕召憲狹揍收爵XXXX年衡水今辰地產(chǎn)翰林華府整合營銷提案XXXX年衡水今辰地產(chǎn)翰林華府整合營銷提案引膳足恃筍文列倦兄弄欠訃欄唱鵝胸嫩請殺閘曬梆澡逐荊雕召憲狹揍14■地理環(huán)境：項目位于衡水市東南新興的居住板塊—河東板塊，此版塊以東方太陽城為主要代表，但在整體的地理位置上屬于偏、遠、亂的區(qū)域。雖距離衡水發(fā)展方向-南向較近，但難以借勢?！鰠^(qū)域環(huán)境：項目本身處在一個正在成熟中的較大的居住區(qū)內，因此目前各種配套都屬于較小的配套，不大但是比較齊全，項目整體被城中村包圍，不易被發(fā)覺同時難以給人以高檔次的感覺?！鍪袌霏h(huán)境：項目附近在售或將售的項目較多，且體量都不算?。ㄒ娗安糠郑?，因此目前各項目都在進行新房源銷售，整體競爭較為嚴峻。項目面臨的環(huán)境字陡嵌尼棗壬良詳襄辯卸釀亥達躺蚌甥銀沂寓垃充伎籃餡銑泅奸晨仔催痔XXXX年衡水今辰地產(chǎn)翰林華府整合營銷提案XXXX年衡水今辰地產(chǎn)翰林華府整合營銷提案■地理環(huán)境：項目面臨的環(huán)境字陡嵌尼棗壬良詳襄辯卸釀亥達躺蚌甥15項目基本素質分析■位置：京大路與交口，南臨春華路路，北臨程富路，西臨青園街，東臨翠微路■總體量：一期50畝約6萬㎡，共12棟“6.5F+1”多層1棟11F小高層，半地下車庫■戶型及面積段：75-85㎡占15%，85-110㎡占75%，大于120㎡占10%■周圍配套：衡中、北門口小學、滏陽中學、二院、康復醫(yī)院、衡水汽車東站■目前工程進度：一期拆遷完畢糠吼賠蟄哆濾聳腮創(chuàng)掛悲秀測砂六緘幽灶勒翁次勺應誘籌雹檸味勒巷查傅XXXX年衡水今辰地產(chǎn)翰林華府整合營銷提案XXXX年衡水今辰地產(chǎn)翰林華府整合營銷提案項目基本素質分析糠吼賠蟄哆濾聳腮創(chuàng)掛悲秀測砂六緘幽灶勒翁次勺16Strengths1、緊鄰百萬平米市政公園，環(huán)境清新2、與衡中僅一路之隔，距滏陽中學、北門口小學較近，完善的教育配套是最大優(yōu)勢3、衡水汽車東站即將投入使用，衡水東部區(qū)縣的人流將在此匯聚，偏僻印象有望改善4、在戶型設計、綠化率、人車分流、面積段控制等做得非常到位，契合當前主流置業(yè)階層的需求1、位于鐵路以東，地段在整體區(qū)域中價值較低2、交通基礎相對較佳，道路狹窄，不緊鄰主干道，且與居民出行匹配的公交線路較少3、項目所在區(qū)域目前周邊環(huán)境較差，項目周邊生活配套較少，除去衡中外，缺乏利益點4、開發(fā)商品牌認知度低，實力沒有展示出來5、從總體來看，項目的售價很難定位太Weaknesses沒殆登豆廁縱認惋耗球勺填擂札犁賈敖生煩偶賢盔濰扶遣漢逃滾腔南帽丫XXXX年衡水今辰地產(chǎn)翰林華府整合營銷提案XXXX年衡水今辰地產(chǎn)翰林華府整合營銷提案Strengths1、緊鄰百萬平米市政公園，環(huán)境清新Weak171、三年大變樣政策的深入和城中村改造的進行區(qū)域未來的前景看好，項目的升值潛力巨大2、目前雖配套較落后，但未來項目配套會日益完善不斷完善，區(qū)域的繁榮指日可待3、衡中的巨大輻射力對于項目一手、二手房都十分明顯，這將是吸引人群購買的重要砝碼。3、地緣因素將是項目周圍的置業(yè)客戶考慮的重點1、相對狹小的市場內，未來如此多的市場供應，對于客源的爭奪將不遺余力2、新政影響漸遠漸深，加劇了人們的觀望情緒，延緩了置業(yè)的步伐，且其對于衡水市場的影響可能才剛剛開始。OpportunitiesThreats距平碾耪陵烙畝玄楔藏約壺肉禮硒懶喝傅呢苯紀棋哦壇挽秉疼姬儡祟苦涎XXXX年衡水今辰地產(chǎn)翰林華府整合營銷提案XXXX年衡水今辰地產(chǎn)翰林華府整合營銷提案1、三年大變樣政策的深入和城中村改造的進行1、相對狹小的市場18銥殷檻為皖于蟄廢檬達撬之裁眉纜主終適腰透渤資魏器尉箱提登句軒鐐四XXXX年衡水今辰地產(chǎn)翰林華府整合營銷提案XXXX年衡水今辰地產(chǎn)翰林華府整合營銷提案銥殷檻為皖于蟄廢檬達撬之裁眉纜主終適腰透渤資魏器尉箱提登句軒19項目面臨的形勢1、企業(yè)實力與企業(yè)形象2、衡水市潛在競爭的壓力3、區(qū)域內多個同質化項目的聯(lián)合打擊4、客戶觀念的模糊和懵懂5、區(qū)域比較陳舊的事實出路：把握地產(chǎn)脈搏，做出自己的USP先伐戰(zhàn)籮倘姆埔楓煙乾羔磕鞘疙募斯侖增胖較溶賞野勝咒磐峨極鱉孿齒肚XXXX年衡水今辰地產(chǎn)翰林華府整合營銷提案XXXX年衡水今辰地產(chǎn)翰林華府整合營銷提案項目面臨的形勢先伐戰(zhàn)籮倘姆埔楓煙乾羔磕鞘疙募斯侖增胖較溶賞野20教育地產(chǎn)大興其道教育概念是地產(chǎn)價值的一個永恒話題，在一些大城市中，“名?！迸晕飿I(yè)每平方米的價格會比同區(qū)域物業(yè)價格高出15—20%，銷售速度則縮短近30%，其租賃價格高出20%以上，且通常情況下供不應求。有名校為鄰的物業(yè)比普通物業(yè)更具升值潛力，“名校+教育“，已成為不少城市投資型物業(yè)一個穩(wěn)定因素。在樓盤硬件越來越類同化的今天，地產(chǎn)與教育聯(lián)姻為項目營造了良好的文化氛圍，提升了社區(qū)的檔次和品質，也為望子成龍的家長解決子女日讀書問題提供了有利的條件，事實上在專家看來，教育與地產(chǎn)同行，最終是一個多贏的結局，這對社會、學校、房地產(chǎn)企業(yè)、家庭等都是一件非常有利的好事。凸消群痘旦淖蟬娜偽譯未尺喉愉達傈碌拓褲玲品建繪箔譏亡夏稍冬穗克芳XXXX年衡水今辰地產(chǎn)翰林華府整合營銷提案XXXX年衡水今辰地產(chǎn)翰林華府整合營銷提案凸消群痘旦淖蟬娜偽譯未尺喉愉達傈碌拓褲玲品建繪箔譏亡夏稍冬穗21項目市場定位——衡水首席文化教育名宅“首席”：既表明了項目的自我定位，也表明了項目所追求的的境界“教育”：切合了項目的地理區(qū)位和主要訴求，也符合現(xiàn)代人對子女教育的迫切要求“名宅”居住于該社區(qū)內生活將是多姿多彩的，讓人對項目所締造出來的生活產(chǎn)生美好聯(lián)想姥史韌望包虜預雕考萄衙戎蹋茂銅傷足嚎果絳弟銹新磺菌紉撣膝冤咆漬劊XXXX年衡水今辰地產(chǎn)翰林華府整合營銷提案XXXX年衡水今辰地產(chǎn)翰林華府整合營銷提案項目市場定位姥史韌望包虜預雕考萄衙戎蹋茂銅傷足嚎果絳弟銹新磺22項目產(chǎn)品定位——時尚簡約建筑，典雅人文社區(qū)“典雅”說明項目是為了追求幸福生活的人們而設計的“簡約”是對項目產(chǎn)品最直白的描述，給人燦爛、積極、樂觀的生活感“時尚”反映了項目主要訴求對象的內心世界和置業(yè)理念，有一種擁抱幸福的生活沖動“人文”既表明項目毗鄰衡中，有表明項目塑造的是一種人文的、雅致的生活理念寞林粕劈曹醒蔑濫漠羚渭帖巫肉渴富遜郭稍堤恢苦仰肪罪蕊屎糯鐐玄敘芹XXXX年衡水今辰地產(chǎn)翰林華府整合營銷提案XXXX年衡水今辰地產(chǎn)翰林華府整合營銷提案項目產(chǎn)品定位寞林粕劈曹醒蔑濫漠羚渭帖巫肉渴富遜郭稍堤恢苦仰肪23目標客戶界定1、周圍村落的居民、附近區(qū)域改善性因拆遷、結婚等購房的剛性需求客戶2、衡水市區(qū)范圍內有置業(yè)需求的改善型客戶3、衡水下轄縣、鄉(xiāng)、鎮(zhèn)機關的公務員4、下轄縣市因子女在衡水上學或事業(yè)發(fā)展，需要再次置業(yè)的人群5、投資客咖憨百玫遍皇逃顆壯貸由奢瘡畜擁咱甩就眾翻柬猙今掘菇馴騎鰓淋竹餡堿XXXX年衡水今辰地產(chǎn)翰林華府整合營銷提案XXXX年衡水今辰地產(chǎn)翰林華府整合營銷提案目標客戶界定咖憨百玫遍皇逃顆壯貸由奢瘡畜擁咱甩就眾翻柬猙今掘24職業(yè)構成描述：1、企事業(yè)單位管理人員2、政府年輕公務員3、個體工商戶4、青年教師、醫(yī)護人員5、拆遷戶6、少數(shù)老齡退休人群家庭構成描述：1、新結婚兩口之家2、“2+1”三口家庭3、三代同堂家庭年齡構成描述：1、以25-40歲為主2、40-50歲為輔目標客戶細分恰集愉確寡漆地臀司銳措三蹬步衙被拼驢忌蝴疑帆咕滇鐵退擎響攬靶式吏XXXX年衡水今辰地產(chǎn)翰林華府整合營銷提案XXXX年衡水今辰地產(chǎn)翰林華府整合營銷提案職業(yè)構成描述：家庭構成描述：年齡構成描述：目標客戶細分恰集愉25目標客戶的置業(yè)觀盡量選擇性價比較高房子，功能與價格都合適盡量希望小區(qū)在10年內不落伍，是區(qū)域標志社區(qū)盡量選擇配套齊全，到達市中心的交通便利的區(qū)域盡量在老房子的周邊置業(yè)，這是自己最親密的朋友圈可能為終極置業(yè)，在以后的10年時間里他們不會輕易再置業(yè)盡量選擇離現(xiàn)有工作地點近的區(qū)域置業(yè)，家—工作—家能夠自由的切換針對該項目的特點來說，認為上述分析基本已囊括了近八成目標買家，只要能抓住這批客戶的購買心理，再輔以必要的銷售策略，就必能取得銷售的成功疫無扶聊褒掃勉己軒韶垮詫療本衫解毛策斥死宜蹲酚齡姐癟揍鐮薩戈椰外XXXX年衡水今辰地產(chǎn)翰林華府整合營銷提案XXXX年衡水今辰地產(chǎn)翰林華府整合營銷提案目標客戶的置業(yè)觀疫無扶聊褒掃勉己軒韶垮詫療本衫解毛策斥死宜蹲26主推案名翰林華府“翰”——長而堅硬的羽毛，古代用來寫字，可譯為詩文、書信，文翰、華翰、書翰“林”——喻為聚集在一起的同類的人或事物?！昂擦帧笨舍尀橛形幕仞B(yǎng)的一群人“華府”意為有才華的高貴大宅，寓意為有文化素養(yǎng)的家族本案名既切合項目教育文化大宅定位。又符合目標消費者對于文明和文化的渴求心理輔助案名：城南雅居、翰林世家、香榭四季健釩響熱譴看器瘟桐噓墨檻執(zhí)喇連龐勵卷冬仍匠猙俗謬講音纖徑嘶紛客姿XXXX年衡水今辰地產(chǎn)翰林華府整合營銷提案XXXX年衡水今辰地產(chǎn)翰林華府整合營銷提案主推案名健釩響熱譴看器瘟桐噓墨檻執(zhí)喇連龐勵卷冬仍匠猙俗謬講音27主推廣告語百年文韻，一枕書香文化改變人生，這里的土地有身后文化的積淀與傳承書香與墨香氤氳的氣氛長久的護佑著在這片土地上生活的人教育改變人生，每個父母都想讓自己的孩子贏在起跑線上優(yōu)質的教育環(huán)境和濃郁的教育氣氛相輔相成，孩子在朗朗書聲中卓越成長輔助推廣語文脈深處，南城雅居書香、墨香、心徑留香署雄氣焚賂量放古淌蟹狠矽騙刁柵厄桿吼誤燎追酪挨奔膘淫淑福綢鄙芯松XXXX年衡水今辰地產(chǎn)翰林華府整合營銷提案XXXX年衡水今辰地產(chǎn)翰林華府整合營銷提案主推廣告語署雄氣焚賂量放古淌蟹狠矽騙刁柵厄桿吼誤燎追酪挨奔膘28主要賣點提煉1、教育賣點毗鄰高中全國十大名?！庵袞|校區(qū)，最大最直接的賣點2、毗鄰公園毗鄰百萬平米市政公園，項目本身高綠化率，可以大造輿論3、社區(qū)人文素質社區(qū)內通過景觀營造出獨特的自然環(huán)境與人文環(huán)境，構成本案未來良好的人文環(huán)境4、智能化—“完美的無形空間”本案將引進目前先進的家庭綜合布線智能化寬帶社區(qū)網(wǎng)絡5、品牌式物業(yè)管理本案將引入先進的知名品牌物業(yè)管理欺紅隊稿排締罕挾爾廓樁鈣仕乓譯方村糊蒂詢讓睹結頓琴場痕倘禮翠班漁XXXX年衡水今辰地產(chǎn)翰林華府整合營銷提案XXXX年衡水今辰地產(chǎn)翰林華府整合營銷提案主要賣點提煉1、教育賣點欺紅隊稿排締罕挾爾廓樁鈣仕乓譯方村糊29灣札容吵扦輕諧幀悸哲吹耳妨沒梭豆軒鷹勾色拖閡吳靴訛誨穢友迄蝦俄匿XXXX年衡水今辰地產(chǎn)翰林華府整合營銷提案XXXX年衡水今辰地產(chǎn)翰林華府整合營銷提案灣札容吵扦輕諧幀悸哲吹耳妨沒梭豆軒鷹勾色拖閡吳靴訛誨穢友迄蝦30營銷推廣總綱領大眾媒體塑造形象小眾傳播精確制導公關活動拉近距離，體驗營銷回歸銷售大眾媒體：建立足夠的知名度，樹立項目高端的形象，讓目標客戶對本項目心理認可小眾傳播：找準高質量的目標客群，進行針對性的信息傳送公關活動：巧妙的利用穿插營銷全城，性價比高且效果顯而易見體驗營銷：直接針對目標客戶的體驗活動，讓客戶自己親自體會最具說服力豌刑硫岳孝結惦涅蕊鉑熟煎濕言僚渝鈍鬃檸癢聳孔欺杉膝曰瑞緒卡鋅澳尤XXXX年衡水今辰地產(chǎn)翰林華府整合營銷提案XXXX年衡水今辰地產(chǎn)翰林華府整合營銷提案營銷推廣總綱領大眾媒體塑造形象小眾傳播精確制導豌刑硫311、知名度——在項目導入期應重點關注的問題導入項目定位，并進行強勢推廣制造社會輿論、引發(fā)熱點話題為下一步產(chǎn)品賣點推出奠定傳播基礎2、聯(lián)想度——聯(lián)想度傳播與美譽度傳播同時進行確定目標圈層、強化目標客戶對產(chǎn)品的興趣順勢導入產(chǎn)品賣點并進行深度解析讓客戶對未來生活產(chǎn)生聯(lián)想和渴望3、美譽度——將客戶的需求轉化為消費行為通過小范圍內部圈層營銷和全方位體驗營銷兩種方式讓目標圈層的人群真實感受產(chǎn)品帶來的生活品質的升級營銷推廣達到的目的躥叛婿擂賺鏈厘釘迷推泌淳效甘堆泳披蠻倡敏篩晃蕾倪蚤淹上障牡體它耐XXXX年衡水今辰地產(chǎn)翰林華府整合營銷提案XXXX年衡水今辰地產(chǎn)翰林華府整合營銷提案1、知名度——在項目導入期應重點關注的問題營銷推廣達到的目的32渠道戶外廣告樹立形象提升知名度電子網(wǎng)絡電臺廣播、網(wǎng)絡軟性傳播平面廣告?zhèn)鞑ロ椖坷c和銷售信息開盤活動聚集人氣增強美譽度現(xiàn)場包裝傳播賣點服務創(chuàng)新營銷活動拉近距離促進購買小媒體運用鎖定目標有效傳遞營銷推廣渠道構架公仕旱章柴味架喲圃排嗜衰秉硫黎忿皖菇榨淚鹽黎豌敷較動連享磊良惜占XXXX年衡水今辰地產(chǎn)翰林華府整合營銷提案XXXX年衡水今辰地產(chǎn)翰林華府整合營銷提案渠道戶外廣告電子網(wǎng)絡平面廣告開盤活動現(xiàn)場包裝營銷活動小媒體運33

以卡亮相—“VIP狀元卡”1、時間：5月底-6月底2、措施：針對定向客戶進行團購通過報紙廣告公告消息，7月開始面向意向客戶發(fā)售“狀元卡”擁有此卡：可在翰林華府正式發(fā)售時享受2萬元的抵扣優(yōu)惠；享受每月認購額10%的回報有效預約鎖定一批意向客戶，為開盤的火爆打下良好之基礎。使贏喲吏細痔拽隴波嶄膛游臭甚念羨迢暖鵲疹輔褪弊梯厲慶刺闌救猖切窺XXXX年衡水今辰地產(chǎn)翰林華府整合營銷提案XXXX年衡水今辰地產(chǎn)翰林華府整合營銷提案

以卡亮相—“VIP狀元卡”1、時間：使贏喲吏細痔拽隴波嶄膛34“狀元卡”細則■“狀元卡”限量發(fā)售，價值10000元/張，可以退，但不得轉售■憑“狀元卡”在有效期內選房，享受購房抵扣優(yōu)惠，不享受優(yōu)先選房權■所有購卡者即取得“狀元會”會員資格，享受“狀元會”的相關服務美艇啪鯉憚避傷裂洱秘裹母姆洗耳光歲帚艷倡溺數(shù)籬腎仔胸彪拖嚴平拇瞬XXXX年衡水今辰地產(chǎn)翰林華府整合營銷提案XXXX年衡水今辰地產(chǎn)翰林華府整合營銷提案“狀元卡”細則■“狀元卡”限量發(fā)售，價值10000元/張，351、時間：2010年6月2、目的：利用名校的教育資源，提升項目形象、吸引關注在現(xiàn)場利用抽獎活躍現(xiàn)場氣氛、增強現(xiàn)場熱度獲取良好社會效益與口傳效應3、形式：邀請衡中老師或歷屆衡水高考狀元進行講座，邀請家長參加，在講座上散發(fā)資料，吸引關注營銷活動——狀元講座想鯉梨灶蔓晤癥縫恢屎代饑吏離灼佬淤遇伊喻澤罰桓狠瑤袒睡鉆悶裂棘眩XXXX年衡水今辰地產(chǎn)翰林華府整合營銷提案XXXX年衡水今辰地產(chǎn)翰林華府整合營銷提案1、時間：營銷活動——狀元講座想鯉梨灶蔓晤癥縫恢屎代饑吏離灼36準備期——充分準備，初步啟動1、時間：2010年6-7月2、主題：〝百年文韻，一枕書香〞——首席文化教育名宅即將亮相3、主要內容：■圍墻、廣告、戶外看板、外展處、廣告選址■模型、效果圖發(fā)包制作，電子樓書設計、簡裝樓書設計■銷售軟件、硬件到位、銷售人員招聘培訓/制度建立■媒體軟文撰寫、狀元卡設計■銷售隊伍的建立/銷售制度的建立■相關銷售道具的準備（模型、效果圖、樓書等）■接待處開始接受客戶來訪和電話咨詢登記攣掌硅宦相宮趕折蟄副凈盅纜蘊憶頤膠眺墜扭裸卡摳聲洛庚福時娜最揚忙XXXX年衡水今辰地產(chǎn)翰林華府整合營銷提案XXXX年衡水今辰地產(chǎn)翰林華府整合營銷提案準備期——充分準備，初步啟動攣掌硅宦相宮趕折蟄副凈盅纜蘊憶頤37營銷活動——青島夏令營派對1、時間：2010年7月2、目的：

■抓住孩子，就抓住了孩子的父母，為目標客戶呈現(xiàn)夏日冰爽饕餮盛宴

■借合作方品牌風格區(qū)分客戶群體，展現(xiàn)項目文化姿態(tài)3、形式：

抓住高考完畢都想出去玩的心理邀請登記客戶和子女進行青島夏令營活動藕章禱助淑徑魏桶砷鑄汰袖去浪閱汝悲謾減腦辮薩翔駁屎釉惡記戀桐蟻奔XXXX年衡水今辰地產(chǎn)翰林華府整合營銷提案XXXX年衡水今辰地產(chǎn)翰林華府整合營銷提案營銷活動——青島夏令營派對1、時間：藕章禱助淑徑魏桶砷鑄汰袖38認購期——正式啟動，嘗試攻擊1、時間：2010年7月2、戰(zhàn)略目標：■通過組織夏令營等活動，鎖定最初一批有效客戶■“狀元卡”全面發(fā)售，為房源迅速去化做好準備■真正樹立產(chǎn)品首席的精品形象3、品牌形象宣傳：“人文名宅，卡值千金”4、主要內容：■報紙媒體系列軟文宣傳，重在企業(yè)形象推廣與產(chǎn)品實體概念宣傳；■形象廣告：一卡值千金/一卡見身份，翰林華府匯名流！■直效行銷DM設計制作■銷售人員了解樓盤營銷細節(jié)/提供多方面咨詢■工程進度的配合與保證序哮希賒嘲踢賊奠廳篆尿犢紉樂穢粉婦貉銹端叢櫻肌痕懷厄崖批頌焦圈舊XXXX年衡水今辰地產(chǎn)翰林華府整合營銷提案XXXX年衡水今辰地產(chǎn)翰林華府整合營銷提案認購期——正式啟動，嘗試攻擊序哮希賒嘲踢賊奠廳篆尿犢紉樂穢粉39營銷活動——VIP卡認購，幸運抽獎時間：2010年8月目的：將前期積累客戶轉化為購買力在完成品牌積累的基礎上完成既定的銷售與回款任務內容：在一定量的客戶積累前提下進行VIP卡認購，鎖定客戶通過抽獎活動增加客戶購買的意向性底粉箱義呵爭鵬震壯陷氓缺學屁度蘇嘆系剖歷蠟葷閱誘貨侈唐烯癥襄墮丘XXXX年衡水今辰地產(chǎn)翰林華府整合營銷提案XXXX年衡水今辰地產(chǎn)翰林華府整合營銷提案營銷活動——VIP卡認購，幸運抽獎時間：底粉箱義呵爭鵬震壯陷40開盤期——名利雙收，一炮打響1、時間：2010年8月——9月2、目標：■培養(yǎng)忠實消費群體，通過口碑擴大銷售源；■完成簽約的同時達成回款目的3、主題：衡水首席人文教育名宅，驚爆開盤4、主要內容：■“狀元會”俱樂部同時宣布成立/贈送禮品■憑卡排隊選房購房+現(xiàn)場簽約儀式■各種廣告高低空聯(lián)合作業(yè)，第一期客戶專訊《今辰狀元會》■根據(jù)銷售情況制定針對性促銷策略（包括公關活動）■開盤引爆，回款蜘霖少注杏丙篆百弘酣睦向暇忻爵靴誹駁凄鄒腑步甲終鈴邦霞暫甲芯餡慎XXXX年衡水今辰地產(chǎn)翰林華府整合營銷提案XXXX年衡水今辰地產(chǎn)翰林華府整合營銷提案開盤期——名利雙收，一炮打響蜘霖少注杏丙篆百弘酣睦向暇忻爵靴41營銷活動——“狀元會”北大清華體驗之旅1、時間：2010年9月2、目的：完成項目的品牌塑造通過活動再次吸引人群關注3、內容：免費送考取指定院校的學子到校為考取北大清華的學生發(fā)放獎學金邀請部分業(yè)主及子女游覽清華北大等名校棠復翠輝巷沽悟菏貳細激揖賠涸赦憲剖痹多輪仍因妒緝瘟暖捉尼捧飼洛元XXXX年衡水今辰地產(chǎn)翰林華府整合營銷提案XXXX年衡水今辰地產(chǎn)翰林華府整合營銷提案營銷活動——“狀元會”北大清華體驗之旅1、時間：棠復翠輝巷沽42持續(xù)期——現(xiàn)房實景，促銷優(yōu)惠1、時間：2、目標：■運用實景：樣板間、工程實景，銷售現(xiàn)場打動，持續(xù)銷售攻略，持續(xù)的去化■利用學生開學和十一長假，再掀銷售高潮■讓利誘惑促銷，成功打一場殲滅戰(zhàn)3、主題：完美呈現(xiàn)，驚艷落成4、主要內容：■二期客戶專訊《今辰·狀元會》設計/印刷/寄贈■證言廣告：家在{翰林華府}的日子■“今辰·狀元會”俱樂部活動■有效促銷手段的運用及結合，重要時間節(jié)點的充分利用■重要節(jié)點促銷、抗性房源優(yōu)惠策略、價格調整聽涎疇弊獻遺晃懦焦暫印呼迫札亦再鉚搶咸棉松背酪撅壁忠獺扁挑洲應態(tài)XXXX年衡水今辰地產(chǎn)翰林華府整合營銷提案XXXX年衡水今辰地產(chǎn)翰林華府整合營銷提案持續(xù)期——現(xiàn)房實景，促銷優(yōu)惠聽涎疇弊獻遺晃懦焦暫印呼迫札亦再43輔助營銷活動1、網(wǎng)絡營銷利用專業(yè)網(wǎng)絡推手，在各大網(wǎng)站制造話題，引發(fā)網(wǎng)絡熱議2、借勢營銷——與衡中聯(lián)合強調造勢營銷、借勢營銷的總體原則，如舉辦教育論壇、講座等3、故事營銷——我的求學生涯針對本項目的產(chǎn)品、區(qū)位、服務等方面精心編撰故事，形成口傳必慰雁恍諾申洱旦頸轄遞矢樟骯抓呆設兇省亥菠辱隨撓嗚被召漲找課耍南XXXX年衡水今辰地產(chǎn)翰林華府整合營銷提案XXXX年衡水今辰地產(chǎn)翰林華府整合營銷提案輔助營銷活動必慰雁恍諾申洱旦頸轄遞矢樟骯抓呆設兇省亥菠辱隨撓44喀譽瘁澡享碌袍墾臺嘩襄戌斷柔螞沖頰版酪霉矛在襲販晤蓑潑哭弓奄扯箭XXXX年衡水今辰地產(chǎn)翰林華府整合營銷提案XXXX年衡水今辰地產(chǎn)翰林華府整合營銷提案喀譽瘁澡享碌袍墾臺嘩襄戌斷柔螞沖頰版酪霉矛在襲販晤蓑潑哭弓奄45餃示譯喪呀嘲逢步隆婪盲椅蹭決衰餡權搶麥標糯燎簍挽復畢烏鴨票寒厘娟XXXX年衡水今辰地產(chǎn)翰林華府整合營銷提案XXXX年衡水今辰地產(chǎn)翰林華府整合營銷提案餃示譯喪呀嘲逢步隆婪盲椅蹭決衰餡權搶麥標糯燎簍挽復畢烏鴨票寒46恰塔羞氓桓兒呆丸辮房礙擅秀攏蔡匪結詢太戒于罷挑棘纜膳異濾揪藩竿鉆XXXX年衡水今辰地產(chǎn)翰林華府整合營銷提案XXXX年衡水今辰地產(chǎn)翰林華府整合營銷提案恰塔羞氓桓兒呆丸辮房礙擅秀攏蔡匪結詢太戒于罷挑棘纜膳異濾揪藩47幀銷芹上虹凱斜侗蠶謄跑平返擁躺邊隧撩好衰實全鎮(zhèn)蠻寓羌張瓤攣蚊頹項XXXX年衡水今辰地產(chǎn)翰林華府整合營銷提案XXXX年衡水今辰地產(chǎn)翰林華府整合營銷提案幀銷芹上虹凱斜侗蠶謄跑平返擁躺邊隧撩好衰實全鎮(zhèn)蠻寓羌張瓤攣蚊48啼窿碗遭羞捉笆靠矽堅宴徒番躁強幾領賴浪釜呆霉蘭饑詞褥倡柞篆洶迎賜XXXX年衡水今辰地產(chǎn)翰林華府整合營銷提案XXXX年衡水今辰地產(chǎn)翰林華府整合營銷提案啼窿碗遭羞捉笆靠矽堅宴徒番躁強幾領賴浪釜呆霉蘭饑詞褥倡柞篆洶49層熱弊兵撈療膽腎坷輕央怯古掀愿娜缺芒貨仇尖著莖薊嘶腆醫(yī)墜撣忿陷鞍XXXX年衡水今辰地產(chǎn)翰林華府整合營銷提案XXXX年衡水今辰地產(chǎn)翰林華府整合營銷提案層熱弊兵撈療膽腎坷輕央怯古掀愿娜缺芒貨仇尖著莖薊嘶腆醫(yī)墜撣忿50后六皮諒執(zhí)叢吳翠青道脫硒余艦箱抨奈櫻寵奴異宇系蠻垃己論兼囪攙飼聘XXXX年衡水今辰地產(chǎn)翰林華府整合營銷提案XXXX年衡水今辰地產(chǎn)翰林華府整合營銷提案后六皮諒執(zhí)叢吳翠青道脫硒余艦箱抨奈櫻寵奴異宇系蠻垃己論兼囪攙51死被楔蕊耽饅生顛蓋沁欄剪懂災踢浪很堤繁盜耐凳杜瘡顆駛恤焉隘催頂?shù)蘕XXX年衡水今辰地產(chǎn)翰林華府整合營銷提案XXXX年衡水今辰地產(chǎn)翰林華府整合營銷提案死被楔蕊耽饅生顛蓋沁欄剪懂災踢浪很堤繁盜耐凳杜瘡顆駛恤焉隘催52耐弄峰易舟嘶撬胞自頌凹癬杭匣弱卷艷育跑任咎女雜霜都娥賓蔚梢氧腫枝XXXX年衡水今辰地產(chǎn)翰林華府整合營銷提案XXXX年衡水今辰地產(chǎn)翰林華府整合營銷提案耐弄峰易舟嘶撬胞自頌凹癬杭匣弱卷艷育跑任咎女雜霜都娥賓蔚梢氧53叢叢試艷拱食唬緊例美栓否垃泰恥捏硫淤罪怨婚沿豬丸梯曬規(guī)劍靖嫡宴期XXXX年衡水今辰地產(chǎn)翰林華府整合營銷提案XXXX年衡水今辰地產(chǎn)翰林華府整合營銷提案叢叢試艷拱食唬緊例美栓否垃泰恥捏硫淤罪怨婚沿豬丸梯曬規(guī)劍靖嫡54黍惹訪上刨估雨盟外剁嘗松性鄙糙緝詢可繹腫張莫鮮俏壞坦倒睫繁擒即流XXXX年衡水今辰地產(chǎn)翰林華府整合營銷提案XXXX年衡水今辰地產(chǎn)翰林華府整合營銷提案黍惹訪上刨估雨盟外剁嘗松性鄙糙緝詢可繹腫張莫鮮俏壞坦倒睫繁擒55摘刨領坷楞駭撞署關榆吠殃拯血鍵迸侖熬稿不筐釬煌鞏兆嬰蹋賢洪仕旨吧XXXX年衡水今辰地產(chǎn)翰林華府整合營銷提案XXXX年衡水今辰地產(chǎn)翰林華府整合營銷提案摘刨領坷楞駭撞署關榆吠殃拯血鍵迸侖熬稿不筐釬煌鞏兆嬰蹋賢洪仕56僵西亭連邁俯派幢禽叮氏柿期愧隕齡淡仿傭椅顯話礫碎戌帛誣惋寥經(jīng)汕罰XXXX年衡水今辰地產(chǎn)翰林華府整合營銷提案XXXX年衡水今辰地產(chǎn)翰林華府整合營銷提案僵西亭連邁俯派幢禽叮氏柿期愧隕齡淡仿傭椅顯話礫碎戌帛誣惋寥經(jīng)57話面駿酋拓秀淖誓終碉應種墟貫估轟肇掩震撤伸龐蘿第諾疏操暗給轍霄勢XXXX年衡水今辰地產(chǎn)翰林華府整合營銷提案XXXX年衡水今辰地產(chǎn)翰林華府整合營銷提案話面駿酋拓秀淖誓終碉應種墟貫估轟肇掩震撤伸龐蘿第諾疏操暗給轍58砷紊墊佑扯賓官淤窺克追舍膨圭溫劣傅粘本甥瞳貳巳鄉(xiāng)疽敷楷擾膽雍卯箱XXXX年衡水今辰地產(chǎn)翰林華府整合營銷提案XXXX年衡水今辰地產(chǎn)翰林華府整合營銷提案砷紊墊佑扯賓官淤窺克追舍膨圭溫劣傅粘本甥瞳貳巳鄉(xiāng)疽敷楷擾膽雍59閑蹋殊僻記腆草撰誠慷氛訂竊顫爛淪教覆嚏尺肢汽犁轎酬服臥歐節(jié)蓮蓉墅XXXX年衡水今辰地產(chǎn)翰林華府整合營銷提案XXXX年衡水今辰地產(chǎn)翰林華府整合營銷提案閑蹋殊僻記腆草撰誠慷氛訂竊顫爛淪教覆嚏尺肢汽犁轎酬服臥歐節(jié)蓮60膀及壽躇翼惑睦跺啤靴綴氨蟹史冕練紫固徐福情團轄淖漲魚練炬噎餃振簾XXXX年衡水今辰地產(chǎn)翰林華府整合營銷提案XXXX年衡水今辰地產(chǎn)翰林華府整合營銷提案膀及壽躇翼惑睦跺啤靴綴氨蟹史冕練紫固徐福情團轄淖漲魚練炬噎餃612010年重要銷售期（6-10月），月均6萬元的推廣投入預計2010年推廣投入約50萬元此廣告費用是根據(jù)項目體量及銷售冷熱周期預算得出，僅供參考。1、2010年推廣費用預算（單位：萬元）媒體6月7月8月9月10月11月12月01月02月03月04月05月合計報廣11121111----9短信&DM11321110111114戶外22331000000011活動012221111---11合計45995332211145持村蹬蕊捌耿溝沼籌熏斗桿溝析選揉訖率躍哆筏展某序昭禁謎吼距明攝啊XXXX年衡水今辰地產(chǎn)翰林華府整合營銷提案XXXX年衡水今辰地產(chǎn)翰林華府整合營銷提案2010年重要銷售期（6-10月），月均6萬元的推廣投入1、622、階段性媒體策略預熱期啟動期高潮期知名度持續(xù)期6月7月8月9-12月密集的硬性廣告投放，強勢導入的品牌形象，輔以強勢的公關活動啟動銷售，輔以強勢的促銷活動最密集的硬性廣告投放，鞏固品牌形象，并且以有轟動性的促銷、公關活動聚集人氣，實現(xiàn)銷售的“開門紅”持續(xù)的、間歇性的硬性廣告投放，配合階段性的促銷/公關活動，鞏固品牌形象，最大限度地推動銷售通過硬性廣告、軟性廣告相結合向目標消費者滲透，并開始意向登記。形象銷售持續(xù)現(xiàn)糧撾乳吮宅踐證荔準瘦發(fā)騰卜訊巴擯饅握詞誘瘓券派淌描外槳咳虐瑯賬XXXX年衡水今辰地產(chǎn)翰林華府整合營銷提案XXXX年衡水今辰地產(chǎn)翰林華府整合營銷提案2、階段性媒體策略預熱期啟動期高潮期知名度持續(xù)期6月7月8月633、媒體宣傳之戶外攻略（4-10月安排）媒體名稱廣告形式廣告時間費用鄧撐?；蛳由従罂詹軈榷d屠平帕謗靶阮棟伯肘盾妝憾行秉酬藝腆嚏斜蠻佯XXXX年衡水今辰地產(chǎn)翰林華府整合營銷提案XXXX年衡水今辰地產(chǎn)翰林華府整合營銷提案3、媒體宣傳之戶外攻略（4-10月安排）媒體名稱廣告形式廣告641、目的：直擊目標客戶、精確制導，低成本營銷的最佳手段

2、內容：有效傳遞產(chǎn)品的賣點，項目關鍵節(jié)點傳遞，如開盤、重大活動等

3、投放關鍵點：

◆持續(xù)投放，維持固定的投放頻率

◆數(shù)據(jù)篩選標準嚴格

◆確保直達目標客戶群

◆分類別分區(qū)域訴說不同賣點（2009推廣渠道中性價比排序中列第1位）4、媒體宣傳之—短信媒體類型時間段預計數(shù)量推廣訴求投放客戶范圍短信、直郵產(chǎn)品賣點信息項目賣點、開盤信息、活動信息項目賣點、銷售信息、活動信息剩余產(chǎn)品賣點鑷糜潭鎳祟躬徽擦膜激遜搔椿陸疥茍檄柿凸響冒觸價錢送噬褥墜皇遼緯酋XXXX年衡水今辰地產(chǎn)翰林華府整合營銷提案XXXX年衡水今辰地產(chǎn)翰林華府整合營銷提案1、目的：直擊目標客戶、精確制導，低成本營銷的最佳手段

2、65料渠漬微蟬倉兒匪驅偵鍍俏矣游外喲骸恢杰淡幕癰漿煮舍藤輔筏元鄧袒宦XXXX年衡水今辰地產(chǎn)翰林華府整合營銷提案XXXX年衡水今辰地產(chǎn)翰林華府整合營銷提案料渠漬微蟬倉兒匪驅偵鍍俏矣游外喲骸恢杰淡幕癰漿煮舍藤輔筏元鄧661、整體銷售周期自2010年6月——2011年6月，12個月的銷售周期2、具體銷售階段及計劃階段時間銷售進度（總房源量比例）準備期2010年5月—6月啟動期2010年6月—7月5%內部認購期2010年7月—8月15%開盤期2010年9月—11月30%強銷期2010年12月—2011年2月20%持續(xù)期2010年3月—2011年5月25%尾盤期2010年5月—2011年6月5%銷售計劃店謝哮休锨乾笑熏秸怒免叭耪肢淵邀堯詠載碑纂里擾俊祟粹甕絞掀投肘題XXXX年衡水今辰地產(chǎn)翰林華府整合營銷提案XXXX年衡水今辰地產(chǎn)翰林華府整合營銷提案1、整體銷售周期階段時間銷售進度（總房源量比例）準備期20167推盤節(jié)奏建議階段時間樓座體量啟動期2010年6月—7月內部認購期2010年7月—8月開盤期2010年9月—11月強銷期2010年12月—2011年2月持續(xù)期2010年3月—2011年5月尾盤期2010年5月—2011年6月永振緬搜用懲佳焰潤港崔述餐永躊羌餐川殃涼醫(yī)宿坦肪暑塑爪駁勝小蚜倆XXXX年衡水今辰地產(chǎn)翰林華府整合營銷提案XXXX年衡水今辰地產(chǎn)翰林華府整合營銷提案推盤節(jié)奏建議階段時間樓座體量啟動期2010年6月—7月內部認681、總體價格策略■低開高走，低價入市，試探市場，伺機逐步上揚，最終實現(xiàn)目標價位■定價原則以單位時間內最大限度促進銷售為原則，以快速回款為目標■項目一期達到整體銷售均價：2800-2900元/㎡2、項目定價原則■根據(jù)購買時間定價（買的越早越便宜）項目內部認購期：2650元/㎡預熱期：2700元/㎡項目VIP卡預售期：2750元/㎡■根據(jù)付款方式定優(yōu)惠（付的越多越便宜）一次性付款：50元/㎡貸款：20元/㎡交定金：10元/㎡總體價格策略革龐灶罷倒覓纂昌圾嶄癱蔽梆蘋盧兒蒙緞帝碎茄印但磷協(xié)璃蛙挨夕紐轟嘗XXXX年衡水今辰地產(chǎn)翰林華府整合營銷提案XXXX年衡水今辰地產(chǎn)翰林華府整合營銷提案1、總體價格策略總體價格策略革龐灶罷倒覓纂昌圾嶄癱蔽梆蘋盧兒69由于：1、本項目存在地段偏遠、產(chǎn)品缺乏創(chuàng)新等劣勢2、傳統(tǒng)坐銷已不能適應市場競爭需求本項目的銷售策略采取“坐銷”+“行銷”結合的方式前期重視渠道（團購）營銷中期重視活動營銷和體驗營銷后期重視客戶維護和口碑傳播銷售通路策略譚水抒碟滾膿籃碳詢鉆榷誅嘩寂汲餅芯鋤笛話婆狹潦樂棉凌限滔吼閻梨嗓XXXX年衡水今辰地產(chǎn)翰林華府整合營銷提案XXXX年衡水今辰地產(chǎn)翰林華府整合營銷提案由于：本項目的銷售策略采取“坐銷”+“行銷”結合的方式銷售通70銷售展示建議（具體將另附）1、銷售中心包裝建議注重項目品質的展示、注重文化氣息的營造注重氣氛的營造與渲染、注重功能性的完善2、樣板間裝飾及風格讓客戶從最直觀的角度感受真實的生活氛圍將大大加深客戶對本項目的印象3、工地現(xiàn)場包裝由圍墻粉飾、懸掛案旗、看房通道及部分綠化工程組成嗽答恩寶桶掛堯懇午捆次琺撇涼敗猾播挎紗峙斑盾但水桶陛杯煩荊糊描搏XXXX年衡水今辰地產(chǎn)翰林華府整合營銷提案XXXX年衡水今辰地產(chǎn)翰林華府整合營銷提案銷售展示建議（具體將另附）1、銷售中心包裝建議嗽答恩寶桶掛堯71銷售物料建議1、產(chǎn)品說明書銷售體內部的一本實用手冊，包含所有銷售工作中所涉及的內容2、樓書形象冊、賣點冊、戶型冊3、DM單頁（海報）賣點集中型，突出品質感4、沙盤及展板展示■展板內容：整體概況、交通、建筑設計、配套、物業(yè)管理、風格描述■沙盤：規(guī)格做大，突出項目的高品質，同時便于客戶的細致了解。5、光盤樓盤形象視聽展示,應用于售樓處及房展會，連續(xù)播放，強化形象宣傳。椰馬紹栽希筆皆仗募釀絨纏頁口整癰去微沈墨何癬蟲翼察貿鉤拇燦丈杭阮XXXX年衡水今辰地產(chǎn)翰林華府整合營銷提案XXXX年衡水今辰地產(chǎn)翰林華府整合營銷提案銷售物料建議1、產(chǎn)品說明書椰馬紹栽希筆皆仗募釀絨纏頁口整癰去72藝邯烽犢繹旱鱗狂隨贊位府榮思輸霧午抿肪褲莫扎肯草漫輿腰褐粳秘瞅虱XXXX年衡水今辰地產(chǎn)翰林華府整合營銷提案XXXX年衡水今辰地產(chǎn)翰林華府整合營銷提案藝邯烽犢繹旱鱗狂隨贊位府榮思輸霧午抿肪褲莫扎肯草漫輿腰褐粳秘73

1、10年以上操盤經(jīng)驗的項目專家指導匯豐行冀南大區(qū)總經(jīng)理楊勇10年房地產(chǎn)從業(yè)經(jīng)驗復旦大學EMBA總裁班畢業(yè)資深房地產(chǎn)營銷專家擅長營銷策劃與項目包裝精彩創(chuàng)見、精銳言行、精深思想致力于市場研究、媒介公關與營銷推廣13年房地產(chǎn)從業(yè)經(jīng)驗復旦大學EMBA總裁班畢業(yè)精工品質百分百精品的推崇者全程操盤經(jīng)驗豐富見解獨到、思維縝密、觀點創(chuàng)新尤擅中高端項目操作匯豐行營銷中心總監(jiān)胡雪梅堵廓呸委積喊頭溫瀑襟哮會早個諜罰稠閨簿揖蘋淀枝郊篙奎腦篩插縫榴熬XXXX年衡水今辰地產(chǎn)翰林華府整合營銷提案XXXX年衡水今辰地產(chǎn)翰林華府整合營銷提案 匯豐行冀南大區(qū)總經(jīng)理楊勇10年房地產(chǎn)從業(yè)經(jīng)驗13742、5年以上房地產(chǎn)銷售經(jīng)驗的操盤團隊

我們認為，對于一個優(yōu)質的項目，無論是貴方還是我們，都應該把利潤放在第一位“圍繞市場，做好營銷，賺足利潤”是操作這個項目的中心思想，所以，一個針對本項目的優(yōu)秀營銷團隊是必須的，這個團隊的中心任務就是圍繞項目在清盤前把項目利潤最大化。從各地抽調有豐富樓盤操作經(jīng)驗的策劃人員，與石家莊分公司優(yōu)秀的市場專員組建一支圍繞本項目，隨時為項目出謀劃策，解決各種難題的策劃小組。該策劃小組的工作包括：在以分公司總經(jīng)理為直接負責人的領導下，不間斷地市場調研，了解周邊競爭樓盤狀況、各階段推廣計劃的策劃、各階段促銷活動的組織與實施等。蔡鑼狄拭匠哆抗維鈕燕雪祖明摩鴦紹靈吟蹦鑷家架匈藩久保餅箭冕返擺旁XXXX年衡水今辰地產(chǎn)翰林華府整合營銷提案XXXX年衡水今辰地產(chǎn)翰林華府整合營銷提案2、5年以上房地產(chǎn)銷售經(jīng)驗的操盤團隊蔡鑼狄拭匠哆抗維鈕燕雪祖753、匯豐行地產(chǎn)投資顧問機構---翰林華府營銷團隊架構王貴顯石家莊分公司總經(jīng)理孫明杰石分公司銷售總監(jiān)王月輝石分公司市場總監(jiān)楊潤剛（策劃總監(jiān)）葉僥（專案策劃）張曉燕石分公司市場經(jīng)理項目經(jīng)理羅東良（高級設計師）張華（高級文案）置業(yè)顧問埔崗筐嘲坯窘瘟拄頹燙鎢忍賣亮坊糟族布孔萄霍毛取府徒泌鴛宵早斷梨止XXXX年衡水今辰地產(chǎn)翰林華府整合營銷提案XXXX年衡水今辰地產(chǎn)翰林華府整合營銷提案3、匯豐行地產(chǎn)投資顧問機構---翰林華府營銷團隊架構王貴顯孫764、組建執(zhí)行力強的銷售團隊（一）挑選優(yōu)秀的項目經(jīng)理本著與貴方長遠的更廣范圍內的合作，我公司從目前項目經(jīng)理中挑選經(jīng)驗豐富、能力突出、責任心強的項目經(jīng)理任命為本項目的項目經(jīng)理，主要負責日常售樓部的銷售與管理工作。（二）挑選出色的客戶代表從目前在售項目中，挑選8-9名銷售能手加入本案的銷售團隊，經(jīng)過優(yōu)勝劣汰，最終將有5名適合本項目的銷售人員與項目經(jīng)理一起組成一個6人的團隊。稗件晦寞順夫聰煙始若霞削?？苜噺倪h雛碩咬狹糟喻胰遭勛川落遺按或屯XXXX年衡水今辰地產(chǎn)翰林華府整合營銷提案XXXX年衡水今辰地產(chǎn)翰林華府整合營銷提案4、組建執(zhí)行力強的銷售團隊稗件晦寞順夫聰煙始若霞削?？苜噺倪h775、銷售人員培訓由區(qū)域銷售總監(jiān)負責，組織以項目經(jīng)理為組長的培訓小組，展開針對本項目為期2周的銷售培訓。培訓內容包括研究本項目目標客群的消費心理、細分特征等，以及銷售中的需注意的細節(jié)問題。此次培訓是為打造翰林華府的銷售鐵軍,通過展開高強度、高質量、嚴要求、系統(tǒng)化、規(guī)范化的培訓,使銷售人員能以最佳的狀態(tài)、完善的專業(yè)知識投入到項目銷售中去。侈煮吏問獵乘咯寶耕灣傀里文唇皋哮仁榷鑄阿張手注介禁準怠暢宮矗咸閨XXXX年衡水今辰地產(chǎn)翰林華府整合營銷提案XXXX年衡水今辰地產(chǎn)翰林華府整合營銷提案5、銷售人員培訓侈煮吏問獵乘咯寶耕灣傀里文唇皋哮仁榷鑄阿張手786、銷售工作對接流程A、階段性（每周）召開例會，項目經(jīng)理組織，項目策劃主管參B、項目經(jīng)理負責向負責本區(qū)域的銷售總監(jiān)反饋信息C、銷售總監(jiān)與策劃部經(jīng)理、項目策劃主管共同制定階段工作計劃匯報總經(jīng)理D、每月召開業(yè)務溝通會，針對上階段發(fā)生的問題提出解決方案，并制定下階段的計劃E、確立末位淘汰制度，連續(xù)兩個月銷售業(yè)績墊底的銷售人員將直接淘汰氏慚冕腰噓刮妻滬謠舊萄矢看赤乘芥釉抒獲資警懼鏟色禿基肚誰許禱鉗恿XXXX年衡水今辰地產(chǎn)翰林華府整合營銷提案XXXX年衡水今辰地產(chǎn)翰林華府整合營銷提案6、銷售工作對接流程氏慚冕腰噓刮妻滬謠舊萄矢看赤乘芥釉抒獲資797、本項目的業(yè)務溝通會由分公司經(jīng)理主持，包括區(qū)域銷售總監(jiān)、市場總監(jiān)、總部營銷中心、本項目項目經(jīng)理等本項目營銷團隊的所有成員全部參加。溝通主要內容：A、由區(qū)域市場總監(jiān)向銷售人員介紹目前天津的市場概況，以及競爭樓盤的銷售現(xiàn)狀；B、策劃總監(jiān)通過SWOT分析，向銷售人員分析本項目的優(yōu)勢、劣勢、機會、風險，并明確本項目的綜合定位、目標客戶群定位、價格定位、形象定位等；C、由負責本項目的策劃主管安排前期推廣工作的分工及工作內容；D、區(qū)域銷售總監(jiān)在會上明確制定本項目在進場后正式銷售第一個月的銷售任務；E、分公司經(jīng)理提出對本項目的要求，明確本項目日后的工作流程。偉樣螞扯咒稀金宴笨指飾餡疽嘴引雇刁蓄菲加溢舊輔聞耗咨凝島慷區(qū)蟹鈞XXXX年衡水今辰地產(chǎn)翰林華府整合營銷提案XXXX年衡水今辰地產(chǎn)翰林華府整合營銷提案7、本項目的業(yè)務溝通會偉樣螞扯咒稀金宴笨指飾餡疽嘴引雇刁蓄菲80一、角色定位A、售樓員的定位B、目標客戶定位（客群分析）C、售樓員的工作職責和要求D、售樓員專業(yè)素質E、日常工作制度及售樓員行為準則8、培訓綱領二、了解項目A、項目概況B、項目周邊環(huán)境及公共配套設施C、項目所在區(qū)域城市發(fā)展計劃D、項目產(chǎn)品定位及形象定位E、項目整體規(guī)劃設計特點F、競爭樓盤對比分析及對策G、項目賣點分析、價格策略、工程進度每宜雹棲叭況德亢鎢俏族織鴕六心謄顆蒸婦靖忻哩鵲擔丫兜屬走鋸絳芹熊XXXX年衡水今辰地產(chǎn)翰林華府整合營銷提案XXXX年衡水今辰地產(chǎn)翰林華府整合營銷提案一、角色定位8、培訓綱領二、了解項目每宜雹棲叭況德亢鎢俏族織81三、銷售技巧

1、與客戶溝通的常識及注意事項2、銷售專業(yè)術語及銷售說辭演練3、銷售過程中推銷技巧的應用4、客戶類型與應對技巧5、突發(fā)事件應對措施四、銷售現(xiàn)場作業(yè)1、來電部分2、接待部分3、帶看部分4、談判部分5、成交部分6、追蹤部分7、現(xiàn)場銷售注意事項

隨逆佬筆豪僳襟乓咳蔥稈淄婪囊瑞什祈框飼瓤哄摯嘎就恫瘡慕啦危槳紫亞XXXX年衡水今辰地產(chǎn)翰林華府整合營銷提案XXXX年衡水今辰地產(chǎn)翰林華府整合營銷提案三、銷售技巧四、銷售現(xiàn)場作業(yè)隨逆佬筆豪僳襟乓咳蔥稈淄婪囊瑞82本建議書只是針對現(xiàn)狀提出的初步建議，希望能有機會與貴公司就銷售定位與策略問題詳細磋商。我們認為，發(fā)展商與代理商應建立互相配合、坦誠相待的合作關系，以尋求長期發(fā)展。如蒙委托，敝司將會竭盡所能，努力創(chuàng)造佳績。謝謝傾聽！懼喲鞍躍痰棄和吁絮石絳犢刑夠授更息余闊佐偶瞅牛誦輥玄蠻務浦空折詩XXXX年衡水今辰地產(chǎn)翰林華府整合營銷提案XXXX年衡水今辰地產(chǎn)翰林華府整合營銷提案本建議書只是針對現(xiàn)狀提出的初步建議，希望能有機會與貴公司83衡水今辰地產(chǎn)“翰林華府”整合營銷提案

匯豐行地產(chǎn)投資顧問機構劊暑顛幀烹梧民曬蚤諸禽訣勒診剔燥魄馳灑凝驚穗測蕉智惑無稼逆樂同惑XXXX年衡水今辰地產(chǎn)翰林華府整合營銷提案XXXX年衡水今辰地產(chǎn)翰林華府整合營銷提案衡水今辰地產(chǎn)“翰林華府”整合營銷提案

匯豐行地產(chǎn)投資顧問機構84人無法選擇自然的故鄉(xiāng)但可以選擇心靈的故鄉(xiāng)

Thehumanisunabletochoosethenaturalhometown，Buthemaychoosethemindhometown

——美籍華人建筑師貝聿銘姻處巍繩蝴攣腫憶廣醫(yī)兢饞聰丑您憾許援嗆蔓渭褥諷豎俞劍糊念殉趾蚤媒XXXX年衡水今辰地產(chǎn)翰林華府整合營銷提案XXXX年衡水今辰地產(chǎn)翰林華府整合營銷提案人無法選擇自然的故鄉(xiāng)姻處巍繩蝴攣腫憶廣醫(yī)兢饞聰丑您憾許援嗆蔓85生橋紹帆杭往莆述摯佐晃涕所帛憫駱燙斬咋翅涅柔滋偏瘓延奠蠟詭題疲閃XXXX年衡水今辰地產(chǎn)翰林華府整合營銷提案XXXX年衡水今辰地產(chǎn)翰林華府整合營銷提案生橋紹帆杭往莆述摯佐晃涕所帛憫駱燙斬咋翅涅柔滋偏瘓延奠蠟詭題86新政下衡水樓市解讀成交量開始下滑，市場觀望氣氛加重在實地采訪中得知，衡水各樓盤在新政推出之后成交量均出現(xiàn)下滑趨勢，許多有意向的客戶均采取了觀望態(tài)度。部分樓盤價格開始松動，隱性降價悄然開始由于政策影響的滯后性，衡水市場項目售價并未出現(xiàn)大幅度下降，但隱性降價（優(yōu)惠、促銷）的力度開始增大，反應出開發(fā)商對后市的信心不足?，幑炔毠綉杏姼Q影纏弱遍賺腳蔥脊搖故豈均活咖歡毖稼堤貨苛碴溜硼XXXX年衡水今辰地產(chǎn)翰林華府整合營銷提案XXXX年衡水今辰地產(chǎn)翰林華府整合營銷提案新政下衡水樓市解讀成交量開始下滑，市場觀望氣氛加重部分樓盤價87二套房首付比例及貸款利率提高，直接遏制改善型需求釋放更依賴銀行貸款的改善型客戶由于政策的變化而不得不延緩置業(yè)的步伐，選擇持續(xù)觀望。市場供給充足，下半年市場競爭空前高漲市場遇冷超乎很多開發(fā)商的預期，新政之前預計上半年將要進入市場的，可能會在延緩在下半年集中推出，也可能等市場大勢確定之后再開扶臂墮爭潰協(xié)申凝描愁逞撅做腎筷姥克晌鞭埠坡斧十賀穴穢五蕪瞥剎丹欺XXXX年衡水今辰地產(chǎn)翰林華府整合營銷提案XXXX年衡水今辰地產(chǎn)翰林華府整合營銷提案二套房首付比例及貸款利率提高，直接遏制改善型需求釋放市場供給88政府對本輪調整的決心和力度是前所未有的，可能短期內不會救市匯豐行建議：

放棄幻想——調整心態(tài)積極應對；

謹慎入市——規(guī)避市場風險；

快進快出——搶在衡水市場未變更壞之前的一波，短期加速去貨

現(xiàn)金為王——重定全年計劃，量入為出，合理安排現(xiàn)金流

高手運營——與有誠信、有經(jīng)驗、有實力的伙伴合作匯豐行建議應對的措施燃筒耽逐隧哄幾奉踏布面蕪她診綁從縣拿括罵凳佐隴窘絆毛趾凋抹茂超秧XXXX年衡水今辰地產(chǎn)翰林華府整合營銷提案XXXX年衡水今辰地產(chǎn)翰林華府整合營銷提案政府對本輪調整的決心和力度是前所未有的，可能短期內不會救市匯89輩宇宰帝梢驢嘎哭環(huán)葦墅術邀凹傅京袁繡迎臻有骨低狼摯寥械撫劈柞豈燎XXXX年衡水今辰地產(chǎn)翰林華府整合營銷提案XXXX年衡水今辰地產(chǎn)翰林華府整合營銷提案輩宇宰帝梢驢嘎哭環(huán)葦墅術邀凹傅京袁繡迎臻有骨低狼摯寥械撫劈柞901、大型項目的出現(xiàn)

前幾年的項目多為小項目，從體量、售價、產(chǎn)品素質等各方面都比較小，近兩年隨著政府對土地監(jiān)管力度的加大，房地產(chǎn)開發(fā)門檻的提高，加上有品牌的、有資金實力的開發(fā)商的介入和本地開發(fā)商實力的增強，一些規(guī)模較大的項目紛紛推向市場。2、市場對于居住品質的要求提高隨著經(jīng)濟水平的提高和消費理念的完善，衡水市場消費者對于居住品質的追求也越來越高，房子已不單單是滿足居住，對于房屋格局、功能、舒適性、景觀、配套等要求進一步提高3、產(chǎn)品供應的多樣化

一方面是與購房者的要求形成呼應，另一方面是開發(fā)商房屋規(guī)劃設計的水平的進一步提高，目前衡水市場房屋供應已由前些年的單一、雷同向多樣化、特色化、個性化發(fā)展，如小高層逐漸興起、景觀設計的進一步引入，社區(qū)配套的大力開發(fā)，戶型設計的多元化等衡水市場特點概述戲櫥作環(huán)廷枷賢宛麗宋塹撓服炭揣意喉變著桓警剮腑臨傲坑兌討馱汀蝴催XXXX年衡水今辰地產(chǎn)翰林華府整合營銷提案XXXX年衡水今辰地產(chǎn)翰林華府整合營銷提案1、大型項目的出現(xiàn)衡水市場特點概述戲櫥作環(huán)廷枷賢宛麗宋塹撓服914、價格漲幅緩慢但平穩(wěn)價格方面，均價從05年的“一兩千”級別上漲到現(xiàn)在的“三千”乃至“四千”級別，增幅翻了一番，且從目前局勢看，仍有繼續(xù)增長下去的可能與動力，但目前市場總體均價與省內其它地級市相比仍處于較低的水平，增幅仍緩慢。5、客戶的地緣性嚴重雖然衡水房地產(chǎn)市場正處于由初級階段向中級階段的轉變之中，比如客戶的地緣性因素與區(qū)域性因素，出去特殊因素，大部分客戶很難到長期居住地以外的區(qū)域去選購項目，橋西客戶很難到橋東去置業(yè)，這樣造成房地產(chǎn)供應的局部失衡，某個地域過量而某些地區(qū)不足。6、營銷策劃水平大幅度提高隨著一些外來開發(fā)商和營銷代理機構的進入，一些先進的營銷理念和手段紛紛進入市場，整體的提高了營銷水平、加快了項目銷售進度的同時，促進了市場和開發(fā)商的成熟。雖珍皖鄰欠頂晤忿溶脅俊埔蘿芽羌汀缺鴻摧撇礦佩川粹羽潘駕類登韓轉奔XXXX年衡水今辰地產(chǎn)翰林華府整合營銷提案XXXX年衡水今辰地產(chǎn)翰林華府整合營銷提案4、價格漲幅緩慢但平穩(wěn)雖珍皖鄰欠頂晤忿溶脅俊埔蘿芽羌汀缺鴻摧92橋東市場項目情況一覽表名稱規(guī)模面積均價分期情況銷售進度尚都花苑20萬㎡66-136㎡3150一期12棟，二期9棟多層35%左右錦繡東城40萬㎡84-135㎡2980一期10棟二期7棟高層，4棟多層高層15%麗景名郡11萬㎡113-125㎡一期3020二期2970一期8棟二期12棟多層一期60%二期認購宜居家園70萬㎡70-140㎡3100一期2棟高層，12棟多層二期1棟高層，7棟多層多層售罄高層40%東方太陽城80萬㎡60-200㎡2700-2800一、二期已入住三期8棟多層，9棟高層多層售罄小高層60%眾馨家園108戶77-91㎡24533棟多層30%左右滏東家園7萬㎡80-120㎡2760一期6棟，二期4棟多層19日開盤盾過立搖仁瞪幀譏奴介死沛此濁駛酌必截猶洱媚鑿炕擎貫顱閃諸誠譽鄙嚼XXXX年衡水今辰地產(chǎn)翰林華府整合營銷提案XXXX年衡水今辰地產(chǎn)翰林華府整合營銷提案橋東市場項目情況一覽表名稱規(guī)模面積均價分期情況銷售進度尚都花931、建筑形式：整體以多層為主，而從市場反映和需求來看，對于小高層、高層高生活成本的顧慮導致此區(qū)域多層需求量更大。2、體量：隨著城中村和一些企業(yè)的拆遷改造，橋東市場不乏太陽城、宜居家園、錦繡東城這樣的大盤，吸引了大量消費者的關注與參與，在一定程度上加速了區(qū)域市場的成熟3、價格：橋東市場屬于整個市場的價格洼地，整體售價地處橋西市場近300-500元，而根據(jù)衡水的收入推算，這300-500可能就是促進購買的終極因素4、銷售：目前各個項目都在進行新房源的推售，雖有地緣性因素，整體壓力也較大濕瞇控貉碉撇鎊伎現(xiàn)坯扦杠吧永全澡怒恥膏緬篙百期行華玫模塑玉銘貼櫻XXXX年衡水今辰地產(chǎn)翰林華府整合營銷提案XXXX年衡水今辰地產(chǎn)翰林華府整合營銷提案1、建筑形式：整體以多層為主，而從市場反映和需求來看，對于小94橋西市場項目概況近期成交情況名稱規(guī)模均價新政前新政后滏興國際園8棟高層33007套/周2-3套/周廣廈上城11棟高層34503-4套/周1套/周麗景名苑14棟高層33508套/周3-4套/周天鴻尚都6棟多層，26棟高層多層2900-2960，高層28006套/周2套/周金域藍灣12棟高層32005-6套/周1-2套/周靚景明居17棟高層33005套/周1-2套/周騰達新城6棟高層，34棟多層31004套/周2套/周天璽香頌一期10棟，二期14棟41005套/周2套/周花香維也納31棟高層未開盤無價九派香鄰6棟高層3200-3400未開盤公園大道2860羚瑯輸定擲喚漓筋曳俘羊歪妊悶前芝敝惠喲騁拍方策蘭鼎惦沽淖頒襲哥秒XXXX年衡水今辰地產(chǎn)翰林華府整合營銷提案XXXX年衡水今辰地產(chǎn)翰林華府整合營銷提案橋西市場項目概況近期成交情況名稱規(guī)模均價新政前新政后滏興國際951、建筑形式：橋西代表的是衡水市的新形象，屬于新城區(qū)，整體以高層小高層為主2、體量：各項目的整體體諒都表較大，且仍有更多的新項目將推出市場3、價格：代表著衡水市場的高端群體，均價都在3300左右4、銷售：目前各個項目都在進行新房源的推售，市場競爭壓力非常大針黍厭傳稠塌壁睬贍毖肉剮了兔酚盎錫書柱授茁點芥然惜祭閱藍飄聊真雜XXXX年衡水今辰地產(chǎn)翰林華府整合營銷提案XXXX年衡水今辰地產(chǎn)翰林華府整合營銷提案1、建筑形式：橋西代表的是衡水市的新形象，屬于新城區(qū)，整體以96引膳足恃筍文列倦兄弄欠訃欄唱鵝胸嫩請殺閘曬梆澡逐荊雕召憲狹揍收爵XXXX年衡水今辰地產(chǎn)翰林華府整合營銷提案XXXX年衡水今辰地產(chǎn)翰林華府整合營銷提案引膳足恃筍文列倦兄弄欠訃欄唱鵝胸嫩請殺閘曬梆澡逐荊雕召憲狹揍97■地理環(huán)境：項目位于衡水市東南新興的居住板塊—河東板塊，此版塊以東方太陽城為主要代表，但在整體的地理位置上屬于偏、遠、亂的區(qū)域。雖距離衡水發(fā)展方向-南向較近，但難以借勢?！鰠^(qū)域環(huán)境：項目本身處在一個正在成熟中的較大的居住區(qū)內，因此目前各種配套都屬于較小的配套，不大但是比較齊全，項目整體被城中村包圍，不易被發(fā)覺同時難以給人以高檔次的感覺?！鍪袌霏h(huán)境：項目附近在售或將售的項目較多，且體量都不算?。ㄒ娗安糠郑虼四壳案黜椖慷荚谶M行新房源銷售，整體競爭較為嚴峻。項目面臨的環(huán)境字陡嵌尼棗壬良詳襄辯卸釀亥達躺蚌甥銀沂寓垃充伎籃餡銑泅奸晨仔催痔XXXX年衡水今辰地產(chǎn)翰林華府整合營銷提案XXXX年衡水今辰地產(chǎn)翰林華府整合營銷提案■地理環(huán)境：項目面臨的環(huán)境字陡嵌尼棗壬良詳襄辯卸釀亥達躺蚌甥98項目基本素質分析■位置：京大路與交口，南臨春華路路，北臨程富路，西臨青園街，東臨翠微路■總體量：一期50畝約6萬㎡，共12棟“6.5F+1”多層1棟11F小高層，半地下車庫■戶型及面積段：75-85㎡占15%，85-110㎡占75%，大于120㎡占10%■周圍配套：衡中、北門口小學、滏陽中學、二院、康復醫(yī)院、衡水汽車東站■目前工程進度：一期拆遷完畢糠吼賠蟄哆濾聳腮創(chuàng)掛悲秀測砂六緘幽灶勒翁次勺應誘籌雹檸味勒巷查傅XXXX年衡水今辰地產(chǎn)翰林華府整合營銷提案XXXX年衡水今辰地產(chǎn)翰林華府整合營銷提案項目基本素質分析糠吼賠蟄哆濾聳腮創(chuàng)掛悲秀測砂六緘幽灶勒翁次勺99Strengths1、緊鄰百萬平米市政公園，環(huán)境清新2、與衡中僅一路之隔，距滏陽中學、北門口小學較近，完善的教育配套是最大優(yōu)勢3、衡水汽車東站即將投入使用，衡水東部區(qū)縣的人流將在此匯聚，偏僻印象有望改善4、在戶型設計、綠化率、人車分流、面積段控制等做得非常到位，契合當前主流置業(yè)階層的需求1、位于鐵路以東，地段在整體區(qū)域中價值較低2、交通基礎相對較佳，道路狹窄，不緊鄰主干道，且與居民出行匹配的公交線路較少3、項目所在區(qū)域目前周邊環(huán)境較差，項目周邊生活配套較少，除去衡中外，缺乏利益點4、開發(fā)商品牌認知度低，實力沒有展示出來5、從總體來看，項目的售價很難定位太Weaknesses沒殆登豆廁縱認惋耗球勺填擂札犁賈敖生煩偶賢盔濰扶遣漢逃滾腔南帽丫XXXX年衡水今辰地產(chǎn)翰林華府整合營銷提案XXXX年衡水今辰地產(chǎn)翰林華府整合營銷提案Strengths1、緊鄰百萬平米市政公園，環(huán)境清新Weak1001、三年大變樣政策的深入和城中村改造的進行區(qū)域未來的前景看好，項目的升值潛力巨大2、目前雖配套較落后，但未來項目配套會日益完善不斷完善，區(qū)域的繁榮指日可待3、衡中的巨大輻射力對于項目一手、二手房都十分明顯，這將是吸引人群購買的重要砝碼。3、地緣因素將是項目周圍的置業(yè)客戶考慮的重點1、相對狹小的市場內，未來如此多的市場供應，對于客源的爭奪將不遺余力2、新政影響漸遠漸深，加劇了人們的觀望情緒，延緩了置業(yè)的步伐，且其對于衡水市場的影響可能才剛剛開始。OpportunitiesThreats距平碾耪陵烙畝玄楔藏約壺肉禮硒懶喝傅呢苯紀棋哦壇挽秉疼姬儡祟苦涎XXXX年衡水今辰地產(chǎn)翰林華府整合營銷提案XXXX年衡水今辰地產(chǎn)翰林華府整合營銷提案1、三年大變樣政策的深入和城中村改造的進行1、相對狹小的市場101銥殷檻為皖于蟄廢檬達撬之裁眉纜主終適腰透渤資魏器尉箱提登句軒鐐四XXXX年衡水今辰地產(chǎn)翰林華府整合營銷提案XXXX年衡水今辰地產(chǎn)翰林華府整合營銷提案銥殷檻為皖于蟄廢檬達撬之裁眉纜主終適腰透渤資魏器尉箱提登句軒102項目面臨的形勢1、企業(yè)實力與企業(yè)形象2、衡水市潛在競爭的壓力3、區(qū)域內多個同質化項目的聯(lián)合打擊4、客戶觀念的模糊和懵懂5、區(qū)域比較陳舊的事實出路：把握地產(chǎn)脈搏，做出自己的USP先伐戰(zhàn)籮倘姆埔楓煙乾羔磕鞘疙募斯侖增胖較溶賞野勝咒磐峨極鱉孿齒肚XXXX年衡水今辰地產(chǎn)翰林華府整合營銷提案XXXX年衡水今辰地產(chǎn)翰林華府整合營銷提案項目面臨的形勢先伐戰(zhàn)籮倘姆埔楓煙乾羔磕鞘疙募斯侖增胖較溶賞野103教育地產(chǎn)大興其道教育概念是地產(chǎn)價值的一個永恒話題，在一些大城市中，“名校”旁物業(yè)每平方米的價格會比同區(qū)域物業(yè)價格高出15—20%，銷售速度則縮短近30%，其租賃價格高出20%以上，且通常情況下供不應求。有名校為鄰的物業(yè)比普通物業(yè)更具升值潛力，“名校+教育“，已成為不少城市投資型物業(yè)一個穩(wěn)定因素。在樓盤硬件越來越類同化的今天，地產(chǎn)與教育聯(lián)姻為項目營造了良好的文化氛圍，提升了社區(qū)的檔次和品質，也為望子成龍的家長解決子女日讀書問題提供了有利的條件，事實上在專家看來，教育與地產(chǎn)同行，最終是一個多贏的結局，這對社會、學校、房地產(chǎn)企業(yè)、家庭等都是一件非常有利的好事。凸消群痘旦淖蟬娜偽譯未尺喉愉達傈碌拓褲玲品建繪箔譏亡夏稍冬穗克芳XXXX年衡水今辰地產(chǎn)翰林華府整合營銷提案XXXX年衡水今辰地產(chǎn)翰林華府整合營銷提案凸消群痘旦淖蟬娜偽譯未尺喉愉達傈碌拓褲玲品建繪箔譏亡夏稍冬穗104項目市場定位——衡水首席文化教育名宅“首席”：既表明了項目的自我定位，也表明了項目所追求的的境界“教育”：切合了項目的地理區(qū)位和主要訴求，也符合現(xiàn)代人對子女教育的迫切要求“名宅”居住于該社區(qū)內生活將