房地產(chǎn)經(jīng)濟評價指標與評價方法課件

房地產(chǎn)經(jīng)濟評價指標與評價方法此處添加副標題內(nèi)容房地產(chǎn)經(jīng)濟評價指標與評價方法房地產(chǎn)經(jīng)濟評價指標與評價方法此處添加副標題內(nèi)容第五章房地產(chǎn)經(jīng)濟評價指標與評價方法1、效益和費用識別2、經(jīng)濟評價指標及其計算方法3、經(jīng)濟評價指標計算實例2RealEstateDevelopment無私房地產(chǎn)經(jīng)濟評價指標與評價方法此處添加副標題內(nèi)容房地產(chǎn)經(jīng)濟評價第五章房地產(chǎn)經(jīng)濟評價指標與評價方法

1、效益和費用識別2、經(jīng)濟評價指標及其計算方法3、經(jīng)濟評價指標計算實例2RealEstateDevelopment第五章房地產(chǎn)經(jīng)濟評價指標與評價方法1、效益和費用識別2第一節(jié)效益和費用識別一、投資與成本1、概念房地產(chǎn)投資（狹義）是指人們在房地產(chǎn)開發(fā)或投資活動中，為實現(xiàn)某種預定的開發(fā)、經(jīng)營目標而預先墊支的資金。固定資產(chǎn)投資流動資金用于建造或購置建筑物、構筑物和機器設備等固定資產(chǎn)的投資，在使用過程中磨損和貶值，以折舊計入成本，以貨幣（銷售收入等）回到投資者手中。是指工業(yè)項目投產(chǎn)前有限墊付、在投產(chǎn)后用于購買原材料、燃料動力、備品備件，支付工資和其他費用及產(chǎn)品占用的周轉(zhuǎn)資金。3RealEstateDevelopment第一節(jié)效益和費用識別一、投資與成本固定資流動資金用于建造第一節(jié)效益和費用識別一、投資與成本1、概念

成本是指人們?yōu)檫_成一事或取得一物所必須付出或已經(jīng)付出的代價。

影響因素：技術方案、生產(chǎn)規(guī)模、生產(chǎn)組織方式技術水平、管理水平等。

與會計中成本的區(qū)別：A、會計中：實際發(fā)生，因素確定，成本數(shù)據(jù)惟一；

投資分析中：預測和估算，因素不確定。B、投資中有機會成本、不可預見費等成本。4RealEstateDevelopment第一節(jié)效益和費用識別一、投資與成本4RealEstat第一節(jié)效益和費用識別一、投資與成本2、房地產(chǎn)投資分析中的投資與成本與一般工業(yè)生產(chǎn)活動有較大差異。投資形式經(jīng)營方式投資成本開發(fā)投資出售開發(fā)建設過程中的資金投入建設成本出租建設成本＋出租成本經(jīng)營建設成本＋經(jīng)營成本置業(yè)投資出租購買房地產(chǎn)時的資金投入購買成本＋出租成本經(jīng)營5RealEstateDevelopment第一節(jié)效益和費用識別一、投資與成本投資形式經(jīng)營方式投資第一節(jié)效益和費用識別一、投資與成本2、房地產(chǎn)投資分析中的投資與成本

房地產(chǎn)項目總投資是指在開發(fā)期內(nèi)投入的全部資金以及維持開發(fā)企業(yè)正常經(jīng)營活動的周轉(zhuǎn)資金，主要包括開發(fā)建設投資和經(jīng)營資金。

開發(fā)建設投資是指在開發(fā)期內(nèi)完成房地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)建設所需投入的各項費用，主要包括：土地費用、前期工程費用、基礎設施建設費用、建筑安裝工程費用、公共配套設施建設費用、開發(fā)間接費用、財務費用、管理費用、銷售費用、開發(fā)期稅費、其他費用以及不可預見費用等。

經(jīng)營資金是指用于開發(fā)企業(yè)日常經(jīng)營的周轉(zhuǎn)資金。

6RealEstateDevelopment第一節(jié)效益和費用識別一、投資與成本6RealEstat開發(fā)項目總投資開發(fā)建設投資經(jīng)營資金固定資產(chǎn)及其他資產(chǎn)投資開發(fā)產(chǎn)品成本開發(fā)經(jīng)營成本7RealEstateDevelopment開發(fā)項目總投資開發(fā)建設投資經(jīng)營資金固定資產(chǎn)及其他資產(chǎn)投資開發(fā)第一節(jié)效益和費用識別二、經(jīng)營收入、利潤和稅金1、經(jīng)營收入

經(jīng)營收入（租售收入）主要包括：銷售收入、租金收入和自營收入。

銷售收入和租金收入主要包括土地轉(zhuǎn)讓收入，商品房銷售收入、出租房租金收入、配套設施銷售收入等。

自營收入是指開發(fā)企業(yè)以開發(fā)完成后的房地產(chǎn)為其進行商業(yè)和服務業(yè)等經(jīng)營活動的載體，通過綜合性的自營方式得到的收入。

8RealEstateDevelopment第一節(jié)效益和費用識別二、經(jīng)營收入、利潤和稅金8Real第一節(jié)效益和費用識別二、經(jīng)營收入、利潤和稅金2、利潤

利潤總額＝經(jīng)營收入－經(jīng)營成本－管理費用－銷售費用－財務費用－經(jīng)營稅金及附加－土地增值稅

經(jīng)營收入＝銷售收入＋租金收入＋自營收入

銷售收入＝土地轉(zhuǎn)讓收入＋商品房銷售收入＋配套設施銷售收入

租金收入＝出租房租金收入＋出租土地租金收入

經(jīng)營稅金及附加＝營業(yè)稅＋城市維護建設稅＋教育費附加

經(jīng)營成本＝土地轉(zhuǎn)讓成本＋商品房銷售成本＋配套設施銷售成本＋出租房經(jīng)營成本

9RealEstateDevelopment第一節(jié)效益和費用識別二、經(jīng)營收入、利潤和稅金9Real第一節(jié)效益和費用識別二、經(jīng)營收入、利潤和稅金3、稅金

經(jīng)營稅金及附加營業(yè)稅、城市維護建設稅、教育費附加

城鎮(zhèn)土地使用稅和房產(chǎn)稅

企業(yè)所得稅內(nèi)外資企業(yè)所得稅稅率統(tǒng)一為25%?！镀髽I(yè)所得稅法草案》意味著我國內(nèi)資企業(yè)和外資企業(yè)“公平競爭”的新時代25%稅率屬適中偏低水平，主要是考慮對內(nèi)資企業(yè)要減輕稅負，對外資企業(yè)也盡可能少增加稅負，同時要將財政減收控制在可以承受的范圍內(nèi)。10RealEstateDevelopment第一節(jié)效益和費用識別二、經(jīng)營收入、利潤和稅金10Real第二節(jié)經(jīng)濟效果評價指標及其計算方法一、房地產(chǎn)投資經(jīng)濟效果的表現(xiàn)形式

置業(yè)投資：租金、物業(yè)增值、減少納稅、股權增加開發(fā)投資：銷售收入11RealEstateDevelopment第二節(jié)經(jīng)濟效果評價指標及其計算方法一、房地產(chǎn)投資經(jīng)濟效果第二節(jié)經(jīng)濟效果評價指標及其計算方法二、投資回收與投資回報

投資回收：投資者對其所投入資本的回收投資回報：投資者所投入的資本在經(jīng)營過程中所獲得的報酬+＝12RealEstateDevelopment第二節(jié)經(jīng)濟效果評價指標及其計算方法二、投資回收與投資回報第二節(jié)經(jīng)濟效果評價指標及其計算方法三、經(jīng)濟評價指標體系

盈利能力：是用來考察項目營利能力水平的指標，包括靜態(tài)指標和動態(tài)指標兩類。靜態(tài)指標是在不考慮資金時間價值因素影響的情況下，直接通過現(xiàn)金流量計算出來的經(jīng)濟評價指標，動態(tài)指標考慮了資金時間價值因素影響。清償能力：是考察項目在計算期內(nèi)償債能力的指標。13RealEstateDevelopment第二節(jié)經(jīng)濟效果評價指標及其計算方法三、經(jīng)濟評價指標體系1第二節(jié)經(jīng)濟效果評價指標及其計算方法四、盈利指標計算方法

（一）動態(tài)指標1、財務凈現(xiàn)值（FNPV）是反映項目在計算期內(nèi)獲利能力的動態(tài)指標，是指按設定的貼現(xiàn)率，將各年的凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到投資起點的現(xiàn)值代數(shù)和，以此反映項目在計算期內(nèi)獲利能力?；鶞适找媛适莾衄F(xiàn)值計算中反映資金時間價值的基準參數(shù)，是導致投資行為發(fā)生所要求的最低投資回報率。14RealEstateDevelopment第二節(jié)經(jīng)濟效果評價指標及其計算方法四、盈利指標計算方法1第二節(jié)經(jīng)濟效果評價指標及其計算方法15RealEstateDevelopment第二節(jié)經(jīng)濟效果評價指標及其計算方法15RealEsta第二節(jié)經(jīng)濟效果評價指標及其計算方法四、盈利指標計算方法2、財務內(nèi)部收益率財務內(nèi)部收益率（FIRR）也稱內(nèi)部收益率（IRR），是指項目在整個計算期內(nèi)，各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計等于零時的折現(xiàn)率。

財務內(nèi)部收益率的經(jīng)濟含義是到項目終了時，所有投資可以被完全收回。內(nèi)部收益率表明了項目投資所能支付的最高貸款利率。如果貸款利率高于內(nèi)部收益率，項目投資就會面臨虧損。16RealEstateDevelopment第二節(jié)經(jīng)濟效果評價指標及其計算方法四、盈利指標計算方法1FIRR的計算方法1：插值法NPV1NPV2i1i2IRRi1-i2NPV1+|NPV2|IRR-i1NPV1NPVi17RealEstateDevelopmentFIRR的計算NPV1NPV2i1i2IRRi1-i2NPVFIRR的計算方法2：Excel函數(shù)法IRR（X:Y）18RealEstateDevelopmentFIRR的計算18RealEstateDevelopme第二節(jié)經(jīng)濟效果評價指標及其計算方法四、盈利指標計算方法3、動態(tài)投資回收期是指考慮現(xiàn)金折現(xiàn)時，項目以凈收益來抵償全部投資（包括固定資產(chǎn)投資和流動資金）所需的時間，是反映項目投資回收能力的重要指標。

Pb=[累計凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值開始出現(xiàn)正值期數(shù)-1]+[上期累計凈現(xiàn)金流量的絕對值/當期凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值]19RealEstateDevelopment第二節(jié)經(jīng)濟效果評價指標及其計算方法四、盈利指標計算方法1第二節(jié)經(jīng)濟效果評價指標及其計算方法四、盈利指標計算方法

（二）靜態(tài)指標1、成本利潤率指開發(fā)利潤占總開發(fā)成本的比率，是初步判斷房地產(chǎn)開發(fā)項目財務可行性的一個經(jīng)濟評價指標。成本利潤率一般與目標利潤率進行比較20RealEstateDevelopment第二節(jié)經(jīng)濟效果評價指標及其計算方法四、盈利指標計算方法2第二節(jié)經(jīng)濟效果評價指標及其計算方法四、盈利指標計算方法2、投資利潤率投資利潤率指項目達到設計生產(chǎn)或服務功能后的正常年份的年利潤總額(或平均的利潤總額)與項目總投資之比。投資利潤率與行業(yè)平均利潤率對比，以判別項目單位投資盈利能力是否達到本行業(yè)的平均水平。

21RealEstateDevelopment第二節(jié)經(jīng)濟效果評價指標及其計算方法四、盈利指標計算方法2第二節(jié)經(jīng)濟效果評價指標及其計算方法四、盈利指標計算方法3、資本金利潤率是指項目經(jīng)營期內(nèi)一個正常年份的年利潤總額或項目經(jīng)營期內(nèi)的年平均利潤總額與資本金的比率，它反映投入項目的資本金的盈利能力。

22RealEstateDevelopment第二節(jié)經(jīng)濟效果評價指標及其計算方法四、盈利指標計算方法2第二節(jié)經(jīng)濟效果評價指標及其計算方法四、盈利指標計算方法4、資本金凈利潤率是指項目經(jīng)營期內(nèi)一個正常年份的年稅后利潤總額或項目經(jīng)營期內(nèi)的年平均稅后利潤總額與資本金的比率，它反映投入項目的資本金的盈利能力。

23RealEstateDevelopment第二節(jié)經(jīng)濟效果評價指標及其計算方法四、盈利指標計算方法2第二節(jié)經(jīng)濟效果評價指標及其計算方法四、盈利指標計算方法5、靜態(tài)投資回收期是指不考慮現(xiàn)金折現(xiàn)時，項目以凈收益來抵償全部投資（包括固定資產(chǎn)投資和流動資金）所需的時間。例：某項目現(xiàn)金流量分別為-400、-300、-150、100、200、250、300、390萬元，則靜態(tài)投資回收期為？24RealEstateDevelopment第二節(jié)經(jīng)濟效果評價指標及其計算方法四、盈利指標計算方法2第二節(jié)經(jīng)濟效果評價指標及其計算方法25RealEstateDevelopment第二節(jié)經(jīng)濟效果評價指標及其計算方法25RealEsta序號項目200320042005200620071現(xiàn)金流出302.00425.00572.20

2現(xiàn)金流入

0.00444.00663.00864.003凈現(xiàn)金流量-302.00-425.00-128.20663.00864.004累計現(xiàn)金流量-302.00-727.00-855.20-192.20671.805折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量(8%)-279.63-364.37-101.77487.32588.026累計折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量-279.63-644.00-745.77-258.44329.58靜態(tài)：(5-1)+192.2/864=4.22年動態(tài)：(5-1)+258.44/588.02=4.44年26RealEstateDevelopment序號項目200320042005200620071現(xiàn)金流出3第二節(jié)經(jīng)濟效果評價指標及其計算方法四、盈利指標計算方法6、現(xiàn)金回報率指房地產(chǎn)置業(yè)投資過程中，每年所獲得的現(xiàn)金報酬與投資者初始投入的權益資本的比率。27RealEstateDevelopment第二節(jié)經(jīng)濟效果評價指標及其計算方法四、盈利指標計算方法2第二節(jié)經(jīng)濟效果評價指標及其計算方法四、盈利指標計算方法7、投資回報率指房地產(chǎn)置業(yè)投資過程中，每年所獲得的凈收益報酬與投資者初始投入的權益資本的比率。不考慮物業(yè)增值收益考慮物業(yè)增值收益28RealEstateDevelopment第二節(jié)經(jīng)濟效果評價指標及其計算方法四、盈利指標計算方法不第二節(jié)經(jīng)濟效果評價指標及其計算方法五、清償能力指標計算方法1、利息計算方法各年應計利息＝（年初借款本息累計+本年借款額/2）×年利率29RealEstateDevelopment第二節(jié)經(jīng)濟效果評價指標及其計算方法五、清償能力指標計算方第二節(jié)經(jīng)濟效果評價指標及其計算方法五、清償能力指標計算方法2、借款償還期30RealEstateDevelopment第二節(jié)經(jīng)濟效果評價指標及其計算方法五、清償能力指標計算方序號項目合計計算期第1年第2年第3年第4年1借款

1.1年初本息余額5.50%

4000600010001.2本年借款900040005000001.3本年應計利息1.4本年還本付息9852.51103357.553301055

其中：還本9000

300050001000

付息852.51.5年末本息余額

40006000100002還本資金來源9852.51103357.5533010552.1當年可用于還本的未分配利潤

2.2當年可用于還本的折舊和攤銷

2.3以前年度結余可用于還本資金

2.4用于還本的短期借款

2.5可用于還款的其他資金

借款償還計劃表31RealEstateDevelopment序號項目合計計算期第1年第2年第3年第第二節(jié)經(jīng)濟效果評價指標及其計算方法五、清償能力指標計算方法3、其他指標32RealEstateDevelopment第二節(jié)經(jīng)濟效果評價指標及其計算方法五、清償能力指標計算方第二節(jié)經(jīng)濟效果評價指標及其計算方法六、通貨膨脹的影響通貨膨脹往往首先導致資金和信用規(guī)模以及總體價格水平的上升，并進一步導致購買力下降。房地產(chǎn)增值往往是需求超過供給從而導致房地產(chǎn)價值上升造成的。兩者對未來的錢有類似的影響，但對折現(xiàn)率影響不同。通貨膨脹導致折現(xiàn)率提高，因為投資者希望提高名義投資回報率以抵消通貨膨脹帶來的價值損失；增值則不影響折現(xiàn)率。

33RealEstateDevelopment第二節(jié)經(jīng)濟效果評價指標及其計算方法六、通貨膨脹的影響33第三節(jié)經(jīng)濟評價指標計算實例例1某投資者擬以一次性付款的方式購買價格為1200萬元的一出租公寓20年的經(jīng)營收益權，用于出租經(jīng)營。第一年投入裝修費300萬元并完成裝修；第二年開始出租，當年的月租金收入為25萬元，經(jīng)營費用占租金收入的1/3；此后一段時期內(nèi)，租金收入和經(jīng)營費用均以每年5%的比例遞增；從第11年起，租金收人和經(jīng)營費用穩(wěn)定在第10年的水平上。若投資者期望的目標收益率為13%。試列出項目的現(xiàn)金流量表，計算財務凈現(xiàn)值和財務內(nèi)部收益率，并判斷該項目是否可行（假設購樓款發(fā)生在年初，其他收支均發(fā)生在年末）。34RealEstateDevelopment第三節(jié)經(jīng)濟評價指標計算實例例1時間（年末）012345現(xiàn)金流入量300315330.75347.29現(xiàn)金流出量1200300100105110.25115.76凈現(xiàn)金流量－1200－300200210220.5231.53時間（年末）67891011～20現(xiàn)金流入量364.65382.88402.03422.13443.24443.24現(xiàn)金流出量121.55127.63134.01140.71147.75147.75凈現(xiàn)金流量243.10255.2668.02281.42295.49295.49解：（1）現(xiàn)金流量表35RealEstateDevelopment時間（年末）012345現(xiàn)金流入量300315330.753解：（2）目標收益率ic=13%則從財務凈現(xiàn)值判斷，該項目投資可行。

36RealEstateDevelopment解：（2）目標收益率ic=13%36RealEstate解：（3）凈現(xiàn)值函數(shù)為：當i1=13%時，NPVl=76.96萬元

當i2=14%時，NPV2＝－27.78萬元

則，F(xiàn)IRR=13.73%因為FIRR=13.73%>13%，則從財務內(nèi)部收益率判斷，該項目投資是可行的。37RealEstateDevelopment解：（3）凈現(xiàn)值函數(shù)為：37RealEstateDev第三節(jié)經(jīng)濟評價指標計算實例

例2某投資者以1000萬元一次性付款方式取得一寫字樓物業(yè)20年的經(jīng)營收益權，第一年投入裝修費用200萬元（按年末一次投入計算）并完成裝修工程。第二年開始出租，當年凈租金收入為200萬元，以后每年以5%的比例遞增。若房地產(chǎn)市場上寫字樓物業(yè)投資的基準收益率為15%，試計算該項目的財務凈現(xiàn)值和財務內(nèi)部收益率，并判斷該項目是否可行（各年凈租金收入均發(fā)生在年末）。若經(jīng)營期內(nèi)年均通貨膨脹率為4%，計算項目的實際收益率。38RealEstateDevelopment第三節(jié)經(jīng)濟評價指標計算實例例2解：（1）畫出現(xiàn)金流量圖或現(xiàn)金流量表（2）計算FNPV并判斷項目投資的可行性因為i＝15%，s＝5%，且i≠s，則：因為FNPV＝256.40>0，則該項目投資可行。39RealEstateDevelopment解：（1）畫出現(xiàn)金流量圖或現(xiàn)金流量表39RealEstat解：（3）計算見解并判斷項目投資的可行性

當i1＝17%時，NPVl＝71.22萬元；

當i2＝18%時，NPV2＝－7.64萬元

則FIRR＝17.90%因為FIRR＝17.90%>15%，則該項目投資可行。（4）計算實際收益率因為Ra＝17.90%，Rd＝4%，（1+Ra）＝（1+Rr）（1+Rd）則實際收益率Rr＝13.37%40RealEstateDevelopment解：（3）計算見解并判斷項目投資的可行性40RealEst

例3

某開發(fā)商以8000萬元購置了一宗商業(yè)用地50年的使用權。該宗地的規(guī)劃建設用地面積為5000M2，容積率為8，建筑密度為60%，建筑層數(shù)為24層，從－2～＋4層建筑面積均相等。地下兩層中，－1層為車庫，有供出售的100個車位，－2層為人防和技術設備用房（不可出售）；地上1～4層為用于出租的商業(yè)用房，地上5～22層為用于出售的標準層住宅。預計項目的開發(fā)周期為3年（其中準備期為12個月，建造期為24個月）；平均建造成本為1500元/M2，專業(yè)人員費用和管理費用分別為建造成本的8%和5%，行政性收費等其他費用為200萬元；地價款在項目開發(fā)期初一次投入，建造成本、專業(yè)人員費用、管理費用和其他費用在建造期內(nèi)均勻投入；該項目建成后，住宅的售價預計為6000元/M2，停車位售價為10萬元/個；商業(yè)用房的租金在每年年末收取，第一年的年凈租金收入為1000元/M2，以后每年年凈租金收入的上漲率為2%；銷售費用和銷售稅金分別為銷售收入的2.5%和6.0%。開發(fā)建設貸款利率為6%，同檔次商業(yè)用房的投資收益率為8%。試計算該項目的開發(fā)商成本利潤率。

41RealEstateDevelopment例3某開發(fā)商以8000萬元購第三節(jié)經(jīng)濟評價指標計算實例解：（1）項目總開發(fā)價值①項目總建筑面積及各部分建筑面積

項目總建筑面積：5000×8＝40000（M2）

－2～＋4層每層建筑面積：5000×60%＝3000（M2）

地上5～22層的總建筑面積：40000－6×3000＝22000（M2）②銷售部分的總開發(fā)價值A、－l層車庫銷售收入：100×10＝1000（萬元）B、5～22層標準層住宅銷售收入：22000×6000＝13200（萬元）C、總銷售收入：1000+13200＝14200（萬元）D、銷售稅金：14200×6%＝852（萬元）E、銷售部分總開發(fā)價值：14200－852＝13348（萬元）42RealEstateDevelopment第三節(jié)經(jīng)濟評價指標計算實例解：（1）項目總開發(fā)價值42R第三節(jié)經(jīng)濟評價指標計算實例解：③出租部分總開發(fā)價值總出租面積：3000×4＝12000（M2）出租第一年末的年凈租金收入：A＝12000×1000＝1200（萬元）出租部分總開發(fā)價值：其中n＝47年，s＝2%，則：④項目總開發(fā)價值：13348+18637.55＝31985.55（萬元）43RealEstateDevelopment第三節(jié)經(jīng)濟評價指標計算實例解：③出租部分總開發(fā)價值43R第三節(jié)經(jīng)濟評價指標計算實例解：（2）項目總開發(fā)成本①土地成本：8000萬元

②建造成本：1500×40000＝6000（萬元）③專業(yè)人員費用：6000×8%＝480（萬元）④管理費用：6000×5%＝300（萬元）⑤其他費用：200萬元⑥財務費用：土地費用利息：8000[（1+6%）3－1]＝1528.13（萬元）建造成本、專業(yè)人員費用、管理費用和其他費用的利息：（6000+480+300+200）[（1+6%）2/2－1]＝418.8（萬元）財務費用：1528.13+418.8＝1946.93（萬元）44RealEstateDevelopment第三節(jié)經(jīng)濟評價指標計算實例解：（2）項目總開發(fā)成本44R第三節(jié)經(jīng)濟評價指標計算實例解：⑦銷售費用：14200×2.5%＝355（萬元）⑧項目總開發(fā)成本：8000＋6000＋480＋300＋200＋1946.93＋355＝17281.93（萬元）（3）開發(fā)商利潤：31985.55－17281.93＝14703.62（萬元）

（4）開發(fā)商成本利潤率：（14703.62/17281.93）×100%＝85.08%45RealEstateDevelopment第三節(jié)經(jīng)濟評價指標計算實例解：⑦銷售費第三節(jié)經(jīng)濟評價指標計算實例

例4A開發(fā)商以3500萬元的價格獲得了一宗七通一平的土地，面積4000M2，使用年限50年，規(guī)劃建筑容積率5，用途為酒店。現(xiàn)A開發(fā)商與B酒店管理集團就合作開發(fā)經(jīng)營事宜進行協(xié)商，由B集團負責投資建設房屋（含設備裝修費），并在項目投入運營后由B集團經(jīng)營，B集團通過經(jīng)營收益回收投資并獲得預期利潤后，將項目無償移交給A開發(fā)商。B集團估算數(shù)據(jù)如下：房屋建造成本為每平方米建筑面積4000元，專業(yè)人員費用為建造成本的10%，管理費用為建造成本、專業(yè)人員費用之和的5%，建設期3年，建造成本、專業(yè)人員費用、管理費用在建造期內(nèi)均勻投入，年貸款利率（融資費用不另計）10%。按年計息。預計酒店運營期間收益水平保持在3600萬元/年，運營成本為收益的35%，B集團目標成本利潤率為45%。假設項目收益發(fā)生在年末，折現(xiàn)率為10%，請測算B集團經(jīng)營多少年后可收回投資，并達到目標利潤率。46RealEstateDevelopment第三節(jié)經(jīng)濟評價指標計算實例例4解：（1）總開發(fā)價值①項目年凈收益：3600×（1－35%）＝2340（萬元）

②總開發(fā)價值：（2）總開發(fā)成本①總建筑面積：4000×5＝20000（M2）②建造成本：4000×20000＝8000（萬元）

③專業(yè)人員費用：8000×10%＝800（萬元）④管理費用：（8000＋800）×5%＝440（萬元）47RealEstateDevelopment解：（1）總開發(fā)價值47RealEstateDevelo解：⑤財務費用：（8000+800+440）[（1+10%）3/2－1]＝1420（萬元）⑥總開發(fā)成本：8000＋800＋440＋1420＝10660（萬元）（3）成本利潤率成本利潤率＝（總開發(fā)價值－總開發(fā)成本）/總開發(fā)成本×100%1.1n＝2.94599

得n＝11.34（年）48RealEstateDevelopment解：⑤財務費用：48RealEstateDevelo第三節(jié)經(jīng)濟評價指標計算實例

例5某投資者以1.8萬元/M2的價格購買了一個建筑面積為60M2的店鋪，用于出租經(jīng)營。該投資者以自有資金支付了總價款的30%，其余用銀行提供的抵押貸款支付。該抵押貸款期限為10年，年利率為5.31%基礎上上浮1.5個百分點，按年等額償還。經(jīng)營費用為毛租金收入的25%。投資者希望該店鋪投資在抵押貸款還貸期內(nèi)的稅前現(xiàn)金回報率不低于12%。試計算在還貸期內(nèi)滿足投資者最低現(xiàn)金回報率要求的月租金單價（每平方米建筑面積月毛租金）。49RealEstateDevelopment第三節(jié)經(jīng)濟評價指標計算實例例5解：（1）購買總價：1.8×60＝108（萬元）（2）自有資金：108×30%＝32.4（萬元）

（3）抵押貸款年等額償還額抵押貸款總額：108×70%＝75.6（萬元）已知：n＝10年，i＝5.31%＋1.5%＝6.81%則：

50RealEstateDevelopment解：（1）購買總價：1.8×60＝108（萬元）50Real解：（4）設月租金單價為y元/M2·月年租金＝60×12y＝720y年稅前現(xiàn)金流＝720y－720y×25%－106693.81則：（720y－720y×25%－106693.81）/32400×100%＝12%解得：y＝269.58（元/M2）51RealEstateDevelopment解：（4）設月租金單價為y元/M2·月51RealEsta

例6某開發(fā)商于2000年8月1日投資開發(fā)一專業(yè)商場，開發(fā)期為3年，平均售價為0.8萬元/M2。2002年8月1日王某以1.1萬元/M2的價格購買了其中50M2的店面，并向開發(fā)商支付了5萬元定金，產(chǎn)權持有期為47年。2003年8月1日開發(fā)商交房時，王某又支付了11.5萬元，余款由商業(yè)銀行提供的10年期抵押貸款支付，年貸款利率為6.5%，按年末等額付款方式償還。另外，王某與一承租人簽訂了一份為期10年（2003年8月1日至2013年7月31日）的租賃合同。合同規(guī)定，第一年租金為每月150元/M2，此后租金按每年2%的比率遞增，每年年末一次性收取。據(jù)估算每年的平均出租經(jīng)營費用為3萬元。王某打算在出租期滿時，將此店面裝修后轉(zhuǎn)售，裝修費估計為6萬元。如果王某要求其自有資金在整個投資經(jīng)營期的內(nèi)部收益率達到12%，試計算屆時最低轉(zhuǎn)售單價（計算時點為2003年8月1日，不考慮裝修時間和轉(zhuǎn)售稅費，計算結果精確到元）。52RealEstateDevelopment例6某開發(fā)商于2000年8月1解：（1）店面總價格：1.1×50＝55萬元（2）抵押貸款總額：55－5－11.5＝38.5萬元

（3）i＝6.5%，n＝10年（4）出租租金出租第一年租金：150×12×50＝9萬元53RealEstateDevelopment解：（1）店面總價格：1.1×50＝55萬元53RealE（5）自有資金現(xiàn)金流量表，設最低轉(zhuǎn)售單價為y元/M2年末內(nèi)容01234自有資金511.5抵押貸款還本付息5.36經(jīng)營費用3裝飾費租金9轉(zhuǎn)售收入年末內(nèi)容56789自有資金抵押貸款還本付息5.365.365.365.365.36經(jīng)營費用33333裝飾費租金9(1+2%)9(1+2%)29(1+2%)39(1+2%)49(1+2%)5轉(zhuǎn)售收人54RealEstateDevelopment（5）自有資金現(xiàn)金流量表，設最低轉(zhuǎn)售單價為y元/M2關于還本收益

教材P180表5-9定義：還本付息收益，即抵押貸款還本付息中還本所帶來的收益。計算公式：還本收益＝年等額還款A－當年年初剩余本金×年利率解釋：收益中的一部分用于償還了貸款本金，這部分資金在年純收益中沒有得到體現(xiàn)，而是隨同抵押貸款還本付息一同被減掉了。其體現(xiàn)的現(xiàn)金回報中不含每年用于支付貸款本金的部分，可以說是一種隱性收益。如果自有資金考慮了這部分收益，那么其收益率就會大大提高。55RealEstateDevelopment關于還本收益

計算表年0123451年初借款累計189001890018176.417398.5316562.3215663.392當年還本付息

2141.12141.12141.12141.12141.13當年還本

723.60777.87836.21898.93966.354當年付息

1417.51363.231304.891242.1741174.7555年末剩余本金

18176.417398.5316562.3215663.3914697.0556RealEstateDevelopment計算表年0123451年初借款累計1890018900181感謝您的聆聽共同學習相互提高感謝您的聆聽共同學習相互提高房地產(chǎn)經(jīng)濟評價指標與評價方法此處添加副標題內(nèi)容房地產(chǎn)經(jīng)濟評價指標與評價方法房地產(chǎn)經(jīng)濟評價指標與評價方法此處添加副標題內(nèi)容第五章房地產(chǎn)經(jīng)濟評價指標與評價方法1、效益和費用識別2、經(jīng)濟評價指標及其計算方法3、經(jīng)濟評價指標計算實例2RealEstateDevelopment無私房地產(chǎn)經(jīng)濟評價指標與評價方法此處添加副標題內(nèi)容房地產(chǎn)經(jīng)濟評價第五章房地產(chǎn)經(jīng)濟評價指標與評價方法

1、效益和費用識別2、經(jīng)濟評價指標及其計算方法3、經(jīng)濟評價指標計算實例59RealEstateDevelopment第五章房地產(chǎn)經(jīng)濟評價指標與評價方法1、效益和費用識別2第一節(jié)效益和費用識別一、投資與成本1、概念房地產(chǎn)投資（狹義）是指人們在房地產(chǎn)開發(fā)或投資活動中，為實現(xiàn)某種預定的開發(fā)、經(jīng)營目標而預先墊支的資金。固定資產(chǎn)投資流動資金用于建造或購置建筑物、構筑物和機器設備等固定資產(chǎn)的投資，在使用過程中磨損和貶值，以折舊計入成本，以貨幣（銷售收入等）回到投資者手中。是指工業(yè)項目投產(chǎn)前有限墊付、在投產(chǎn)后用于購買原材料、燃料動力、備品備件，支付工資和其他費用及產(chǎn)品占用的周轉(zhuǎn)資金。60RealEstateDevelopment第一節(jié)效益和費用識別一、投資與成本固定資流動資金用于建造第一節(jié)效益和費用識別一、投資與成本1、概念

成本是指人們?yōu)檫_成一事或取得一物所必須付出或已經(jīng)付出的代價。

影響因素：技術方案、生產(chǎn)規(guī)模、生產(chǎn)組織方式技術水平、管理水平等。

與會計中成本的區(qū)別：A、會計中：實際發(fā)生，因素確定，成本數(shù)據(jù)惟一；

投資分析中：預測和估算，因素不確定。B、投資中有機會成本、不可預見費等成本。61RealEstateDevelopment第一節(jié)效益和費用識別一、投資與成本4RealEstat第一節(jié)效益和費用識別一、投資與成本2、房地產(chǎn)投資分析中的投資與成本與一般工業(yè)生產(chǎn)活動有較大差異。投資形式經(jīng)營方式投資成本開發(fā)投資出售開發(fā)建設過程中的資金投入建設成本出租建設成本＋出租成本經(jīng)營建設成本＋經(jīng)營成本置業(yè)投資出租購買房地產(chǎn)時的資金投入購買成本＋出租成本經(jīng)營62RealEstateDevelopment第一節(jié)效益和費用識別一、投資與成本投資形式經(jīng)營方式投資第一節(jié)效益和費用識別一、投資與成本2、房地產(chǎn)投資分析中的投資與成本

房地產(chǎn)項目總投資是指在開發(fā)期內(nèi)投入的全部資金以及維持開發(fā)企業(yè)正常經(jīng)營活動的周轉(zhuǎn)資金，主要包括開發(fā)建設投資和經(jīng)營資金。

開發(fā)建設投資是指在開發(fā)期內(nèi)完成房地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)建設所需投入的各項費用，主要包括：土地費用、前期工程費用、基礎設施建設費用、建筑安裝工程費用、公共配套設施建設費用、開發(fā)間接費用、財務費用、管理費用、銷售費用、開發(fā)期稅費、其他費用以及不可預見費用等。

經(jīng)營資金是指用于開發(fā)企業(yè)日常經(jīng)營的周轉(zhuǎn)資金。

63RealEstateDevelopment第一節(jié)效益和費用識別一、投資與成本6RealEstat開發(fā)項目總投資開發(fā)建設投資經(jīng)營資金固定資產(chǎn)及其他資產(chǎn)投資開發(fā)產(chǎn)品成本開發(fā)經(jīng)營成本64RealEstateDevelopment開發(fā)項目總投資開發(fā)建設投資經(jīng)營資金固定資產(chǎn)及其他資產(chǎn)投資開發(fā)第一節(jié)效益和費用識別二、經(jīng)營收入、利潤和稅金1、經(jīng)營收入

經(jīng)營收入（租售收入）主要包括：銷售收入、租金收入和自營收入。

銷售收入和租金收入主要包括土地轉(zhuǎn)讓收入，商品房銷售收入、出租房租金收入、配套設施銷售收入等。

自營收入是指開發(fā)企業(yè)以開發(fā)完成后的房地產(chǎn)為其進行商業(yè)和服務業(yè)等經(jīng)營活動的載體，通過綜合性的自營方式得到的收入。

65RealEstateDevelopment第一節(jié)效益和費用識別二、經(jīng)營收入、利潤和稅金8Real第一節(jié)效益和費用識別二、經(jīng)營收入、利潤和稅金2、利潤

利潤總額＝經(jīng)營收入－經(jīng)營成本－管理費用－銷售費用－財務費用－經(jīng)營稅金及附加－土地增值稅

經(jīng)營收入＝銷售收入＋租金收入＋自營收入

銷售收入＝土地轉(zhuǎn)讓收入＋商品房銷售收入＋配套設施銷售收入

租金收入＝出租房租金收入＋出租土地租金收入

經(jīng)營稅金及附加＝營業(yè)稅＋城市維護建設稅＋教育費附加

經(jīng)營成本＝土地轉(zhuǎn)讓成本＋商品房銷售成本＋配套設施銷售成本＋出租房經(jīng)營成本

66RealEstateDevelopment第一節(jié)效益和費用識別二、經(jīng)營收入、利潤和稅金9Real第一節(jié)效益和費用識別二、經(jīng)營收入、利潤和稅金3、稅金

經(jīng)營稅金及附加營業(yè)稅、城市維護建設稅、教育費附加

城鎮(zhèn)土地使用稅和房產(chǎn)稅

企業(yè)所得稅內(nèi)外資企業(yè)所得稅稅率統(tǒng)一為25%?！镀髽I(yè)所得稅法草案》意味著我國內(nèi)資企業(yè)和外資企業(yè)“公平競爭”的新時代25%稅率屬適中偏低水平，主要是考慮對內(nèi)資企業(yè)要減輕稅負，對外資企業(yè)也盡可能少增加稅負，同時要將財政減收控制在可以承受的范圍內(nèi)。67RealEstateDevelopment第一節(jié)效益和費用識別二、經(jīng)營收入、利潤和稅金10Real第二節(jié)經(jīng)濟效果評價指標及其計算方法一、房地產(chǎn)投資經(jīng)濟效果的表現(xiàn)形式

置業(yè)投資：租金、物業(yè)增值、減少納稅、股權增加開發(fā)投資：銷售收入68RealEstateDevelopment第二節(jié)經(jīng)濟效果評價指標及其計算方法一、房地產(chǎn)投資經(jīng)濟效果第二節(jié)經(jīng)濟效果評價指標及其計算方法二、投資回收與投資回報

投資回收：投資者對其所投入資本的回收投資回報：投資者所投入的資本在經(jīng)營過程中所獲得的報酬+＝69RealEstateDevelopment第二節(jié)經(jīng)濟效果評價指標及其計算方法二、投資回收與投資回報第二節(jié)經(jīng)濟效果評價指標及其計算方法三、經(jīng)濟評價指標體系

盈利能力：是用來考察項目營利能力水平的指標，包括靜態(tài)指標和動態(tài)指標兩類。靜態(tài)指標是在不考慮資金時間價值因素影響的情況下，直接通過現(xiàn)金流量計算出來的經(jīng)濟評價指標，動態(tài)指標考慮了資金時間價值因素影響。清償能力：是考察項目在計算期內(nèi)償債能力的指標。70RealEstateDevelopment第二節(jié)經(jīng)濟效果評價指標及其計算方法三、經(jīng)濟評價指標體系1第二節(jié)經(jīng)濟效果評價指標及其計算方法四、盈利指標計算方法

（一）動態(tài)指標1、財務凈現(xiàn)值（FNPV）是反映項目在計算期內(nèi)獲利能力的動態(tài)指標，是指按設定的貼現(xiàn)率，將各年的凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到投資起點的現(xiàn)值代數(shù)和，以此反映項目在計算期內(nèi)獲利能力?；鶞适找媛适莾衄F(xiàn)值計算中反映資金時間價值的基準參數(shù)，是導致投資行為發(fā)生所要求的最低投資回報率。71RealEstateDevelopment第二節(jié)經(jīng)濟效果評價指標及其計算方法四、盈利指標計算方法1第二節(jié)經(jīng)濟效果評價指標及其計算方法72RealEstateDevelopment第二節(jié)經(jīng)濟效果評價指標及其計算方法15RealEsta第二節(jié)經(jīng)濟效果評價指標及其計算方法四、盈利指標計算方法2、財務內(nèi)部收益率財務內(nèi)部收益率（FIRR）也稱內(nèi)部收益率（IRR），是指項目在整個計算期內(nèi)，各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計等于零時的折現(xiàn)率。

財務內(nèi)部收益率的經(jīng)濟含義是到項目終了時，所有投資可以被完全收回。內(nèi)部收益率表明了項目投資所能支付的最高貸款利率。如果貸款利率高于內(nèi)部收益率，項目投資就會面臨虧損。73RealEstateDevelopment第二節(jié)經(jīng)濟效果評價指標及其計算方法四、盈利指標計算方法1FIRR的計算方法1：插值法NPV1NPV2i1i2IRRi1-i2NPV1+|NPV2|IRR-i1NPV1NPVi74RealEstateDevelopmentFIRR的計算NPV1NPV2i1i2IRRi1-i2NPVFIRR的計算方法2：Excel函數(shù)法IRR（X:Y）75RealEstateDevelopmentFIRR的計算18RealEstateDevelopme第二節(jié)經(jīng)濟效果評價指標及其計算方法四、盈利指標計算方法3、動態(tài)投資回收期是指考慮現(xiàn)金折現(xiàn)時，項目以凈收益來抵償全部投資（包括固定資產(chǎn)投資和流動資金）所需的時間，是反映項目投資回收能力的重要指標。

Pb=[累計凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值開始出現(xiàn)正值期數(shù)-1]+[上期累計凈現(xiàn)金流量的絕對值/當期凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值]76RealEstateDevelopment第二節(jié)經(jīng)濟效果評價指標及其計算方法四、盈利指標計算方法1第二節(jié)經(jīng)濟效果評價指標及其計算方法四、盈利指標計算方法

（二）靜態(tài)指標1、成本利潤率指開發(fā)利潤占總開發(fā)成本的比率，是初步判斷房地產(chǎn)開發(fā)項目財務可行性的一個經(jīng)濟評價指標。成本利潤率一般與目標利潤率進行比較77RealEstateDevelopment第二節(jié)經(jīng)濟效果評價指標及其計算方法四、盈利指標計算方法2第二節(jié)經(jīng)濟效果評價指標及其計算方法四、盈利指標計算方法2、投資利潤率投資利潤率指項目達到設計生產(chǎn)或服務功能后的正常年份的年利潤總額(或平均的利潤總額)與項目總投資之比。投資利潤率與行業(yè)平均利潤率對比，以判別項目單位投資盈利能力是否達到本行業(yè)的平均水平。

78RealEstateDevelopment第二節(jié)經(jīng)濟效果評價指標及其計算方法四、盈利指標計算方法2第二節(jié)經(jīng)濟效果評價指標及其計算方法四、盈利指標計算方法3、資本金利潤率是指項目經(jīng)營期內(nèi)一個正常年份的年利潤總額或項目經(jīng)營期內(nèi)的年平均利潤總額與資本金的比率，它反映投入項目的資本金的盈利能力。

79RealEstateDevelopment第二節(jié)經(jīng)濟效果評價指標及其計算方法四、盈利指標計算方法2第二節(jié)經(jīng)濟效果評價指標及其計算方法四、盈利指標計算方法4、資本金凈利潤率是指項目經(jīng)營期內(nèi)一個正常年份的年稅后利潤總額或項目經(jīng)營期內(nèi)的年平均稅后利潤總額與資本金的比率，它反映投入項目的資本金的盈利能力。

80RealEstateDevelopment第二節(jié)經(jīng)濟效果評價指標及其計算方法四、盈利指標計算方法2第二節(jié)經(jīng)濟效果評價指標及其計算方法四、盈利指標計算方法5、靜態(tài)投資回收期是指不考慮現(xiàn)金折現(xiàn)時，項目以凈收益來抵償全部投資（包括固定資產(chǎn)投資和流動資金）所需的時間。例：某項目現(xiàn)金流量分別為-400、-300、-150、100、200、250、300、390萬元，則靜態(tài)投資回收期為？81RealEstateDevelopment第二節(jié)經(jīng)濟效果評價指標及其計算方法四、盈利指標計算方法2第二節(jié)經(jīng)濟效果評價指標及其計算方法82RealEstateDevelopment第二節(jié)經(jīng)濟效果評價指標及其計算方法25RealEsta序號項目200320042005200620071現(xiàn)金流出302.00425.00572.20

2現(xiàn)金流入

0.00444.00663.00864.003凈現(xiàn)金流量-302.00-425.00-128.20663.00864.004累計現(xiàn)金流量-302.00-727.00-855.20-192.20671.805折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量(8%)-279.63-364.37-101.77487.32588.026累計折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量-279.63-644.00-745.77-258.44329.58靜態(tài)：(5-1)+192.2/864=4.22年動態(tài)：(5-1)+258.44/588.02=4.44年83RealEstateDevelopment序號項目200320042005200620071現(xiàn)金流出3第二節(jié)經(jīng)濟效果評價指標及其計算方法四、盈利指標計算方法6、現(xiàn)金回報率指房地產(chǎn)置業(yè)投資過程中，每年所獲得的現(xiàn)金報酬與投資者初始投入的權益資本的比率。84RealEstateDevelopment第二節(jié)經(jīng)濟效果評價指標及其計算方法四、盈利指標計算方法2第二節(jié)經(jīng)濟效果評價指標及其計算方法四、盈利指標計算方法7、投資回報率指房地產(chǎn)置業(yè)投資過程中，每年所獲得的凈收益報酬與投資者初始投入的權益資本的比率。不考慮物業(yè)增值收益考慮物業(yè)增值收益85RealEstateDevelopment第二節(jié)經(jīng)濟效果評價指標及其計算方法四、盈利指標計算方法不第二節(jié)經(jīng)濟效果評價指標及其計算方法五、清償能力指標計算方法1、利息計算方法各年應計利息＝（年初借款本息累計+本年借款額/2）×年利率86RealEstateDevelopment第二節(jié)經(jīng)濟效果評價指標及其計算方法五、清償能力指標計算方第二節(jié)經(jīng)濟效果評價指標及其計算方法五、清償能力指標計算方法2、借款償還期87RealEstateDevelopment第二節(jié)經(jīng)濟效果評價指標及其計算方法五、清償能力指標計算方序號項目合計計算期第1年第2年第3年第4年1借款

1.1年初本息余額5.50%

4000600010001.2本年借款900040005000001.3本年應計利息1.4本年還本付息9852.51103357.553301055

其中：還本9000

300050001000

付息852.51.5年末本息余額

40006000100002還本資金來源9852.51103357.5533010552.1當年可用于還本的未分配利潤

2.2當年可用于還本的折舊和攤銷

2.3以前年度結余可用于還本資金

2.4用于還本的短期借款

2.5可用于還款的其他資金

借款償還計劃表88RealEstateDevelopment序號項目合計計算期第1年第2年第3年第第二節(jié)經(jīng)濟效果評價指標及其計算方法五、清償能力指標計算方法3、其他指標89RealEstateDevelopment第二節(jié)經(jīng)濟效果評價指標及其計算方法五、清償能力指標計算方第二節(jié)經(jīng)濟效果評價指標及其計算方法六、通貨膨脹的影響通貨膨脹往往首先導致資金和信用規(guī)模以及總體價格水平的上升，并進一步導致購買力下降。房地產(chǎn)增值往往是需求超過供給從而導致房地產(chǎn)價值上升造成的。兩者對未來的錢有類似的影響，但對折現(xiàn)率影響不同。通貨膨脹導致折現(xiàn)率提高，因為投資者希望提高名義投資回報率以抵消通貨膨脹帶來的價值損失；增值則不影響折現(xiàn)率。

90RealEstateDevelopment第二節(jié)經(jīng)濟效果評價指標及其計算方法六、通貨膨脹的影響33第三節(jié)經(jīng)濟評價指標計算實例例1某投資者擬以一次性付款的方式購買價格為1200萬元的一出租公寓20年的經(jīng)營收益權，用于出租經(jīng)營。第一年投入裝修費300萬元并完成裝修；第二年開始出租，當年的月租金收入為25萬元，經(jīng)營費用占租金收入的1/3；此后一段時期內(nèi)，租金收入和經(jīng)營費用均以每年5%的比例遞增；從第11年起，租金收人和經(jīng)營費用穩(wěn)定在第10年的水平上。若投資者期望的目標收益率為13%。試列出項目的現(xiàn)金流量表，計算財務凈現(xiàn)值和財務內(nèi)部收益率，并判斷該項目是否可行（假設購樓款發(fā)生在年初，其他收支均發(fā)生在年末）。91RealEstateDevelopment第三節(jié)經(jīng)濟評價指標計算實例例1時間（年末）012345現(xiàn)金流入量300315330.75347.29現(xiàn)金流出量1200300100105110.25115.76凈現(xiàn)金流量－1200－300200210220.5231.53時間（年末）67891011～20現(xiàn)金流入量364.65382.88402.03422.13443.24443.24現(xiàn)金流出量121.55127.63134.01140.71147.75147.75凈現(xiàn)金流量243.10255.2668.02281.42295.49295.49解：（1）現(xiàn)金流量表92RealEstateDevelopment時間（年末）012345現(xiàn)金流入量300315330.753解：（2）目標收益率ic=13%則從財務凈現(xiàn)值判斷，該項目投資可行。

93RealEstateDevelopment解：（2）目標收益率ic=13%36RealEstate解：（3）凈現(xiàn)值函數(shù)為：當i1=13%時，NPVl=76.96萬元

當i2=14%時，NPV2＝－27.78萬元

則，F(xiàn)IRR=13.73%因為FIRR=13.73%>13%，則從財務內(nèi)部收益率判斷，該項目投資是可行的。94RealEstateDevelopment解：（3）凈現(xiàn)值函數(shù)為：37RealEstateDev第三節(jié)經(jīng)濟評價指標計算實例

例2某投資者以1000萬元一次性付款方式取得一寫字樓物業(yè)20年的經(jīng)營收益權，第一年投入裝修費用200萬元（按年末一次投入計算）并完成裝修工程。第二年開始出租，當年凈租金收入為200萬元，以后每年以5%的比例遞增。若房地產(chǎn)市場上寫字樓物業(yè)投資的基準收益率為15%，試計算該項目的財務凈現(xiàn)值和財務內(nèi)部收益率，并判斷該項目是否可行（各年凈租金收入均發(fā)生在年末）。若經(jīng)營期內(nèi)年均通貨膨脹率為4%，計算項目的實際收益率。95RealEstateDevelopment第三節(jié)經(jīng)濟評價指標計算實例例2解：（1）畫出現(xiàn)金流量圖或現(xiàn)金流量表（2）計算FNPV并判斷項目投資的可行性因為i＝15%，s＝5%，且i≠s，則：因為FNPV＝256.40>0，則該項目投資可行。96RealEstateDevelopment解：（1）畫出現(xiàn)金流量圖或現(xiàn)金流量表39RealEstat解：（3）計算見解并判斷項目投資的可行性

當i1＝17%時，NPVl＝71.22萬元；

當i2＝18%時，NPV2＝－7.64萬元

則FIRR＝17.90%因為FIRR＝17.90%>15%，則該項目投資可行。（4）計算實際收益率因為Ra＝17.90%，Rd＝4%，（1+Ra）＝（1+Rr）（1+Rd）則實際收益率Rr＝13.37%97RealEstateDevelopment解：（3）計算見解并判斷項目投資的可行性40RealEst

例3

某開發(fā)商以8000萬元購置了一宗商業(yè)用地50年的使用權。該宗地的規(guī)劃建設用地面積為5000M2，容積率為8，建筑密度為60%，建筑層數(shù)為24層，從－2～＋4層建筑面積均相等。地下兩層中，－1層為車庫，有供出售的100個車位，－2層為人防和技術設備用房（不可出售）；地上1～4層為用于出租的商業(yè)用房，地上5～22層為用于出售的標準層住宅。預計項目的開發(fā)周期為3年（其中準備期為12個月，建造期為24個月）；平均建造成本為1500元/M2，專業(yè)人員費用和管理費用分別為建造成本的8%和5%，行政性收費等其他費用為200萬元；地價款在項目開發(fā)期初一次投入，建造成本、專業(yè)人員費用、管理費用和其他費用在建造期內(nèi)均勻投入；該項目建成后，住宅的售價預計為6000元/M2，停車位售價為10萬元/個；商業(yè)用房的租金在每年年末收取，第一年的年凈租金收入為1000元/M2，以后每年年凈租金收入的上漲率為2%；銷售費用和銷售稅金分別為銷售收入的2.5%和6.0%。開發(fā)建設貸款利率為6%，同檔次商業(yè)用房的投資收益率為8%。試計算該項目的開發(fā)商成本利潤率。

98RealEstateDevelopment例3某開發(fā)商以8000萬元購第三節(jié)經(jīng)濟評價指標計算實例解：（1）項目總開發(fā)價值①項目總建筑面積及各部分建筑面積

項目總建筑面積：5000×8＝40000（M2）

－2～＋4層每層建筑面積：5000×60%＝3000（M2）

地上5～22層的總建筑面積：40000－6×3000＝22000（M2）②銷售部分的總開發(fā)價值A、－l層車庫銷售收入：100×10＝1000（萬元）B、5～22層標準層住宅銷售收入：22000×6000＝13200（萬元）C、總銷售收入：1000+13200＝14200（萬元）D、銷售稅金：14200×6%＝852（萬元）E、銷售部分總開發(fā)價值：14200－852＝13348（萬元）99RealEstateDevelopment第三節(jié)經(jīng)濟評價指標計算實例解：（1）項目總開發(fā)價值42R第三節(jié)經(jīng)濟評價指標計算實例解：③出租部分總開發(fā)價值總出租面積：3000×4＝12000（M2）出租第一年末的年凈租金收入：A＝12000×1000＝1200（萬元）出租部分總開發(fā)價值：其中n＝47年，s＝2%，則：④項目總開發(fā)價值：13348+18637.55＝31985.55（萬元）100RealEstateDevelopment第三節(jié)經(jīng)濟評價指標計算實例解：③出租部分總開發(fā)價值43R第三節(jié)經(jīng)濟評價指標計算實例解：（2）項目總開發(fā)成本①土地成本：8000萬元

②建造成本：1500×40000＝6000（萬元）③專業(yè)人員費用：6000×8%＝480（萬元）④管理費用：6000×5%＝300（萬元）⑤其他費用：200萬元⑥財務費用：土地費用利息：8000[（1+6%）3－1]＝1528.13（萬元）建造成本、專業(yè)人員費用、管理費用和其他費用的利息：（6000+480+300+200）[（1+6%）2/2－1]＝418.8（萬元）財務費用：1528.13+418.8＝1946.93（萬元）101RealEstateDevelopment第三節(jié)經(jīng)濟評價指標計算實例解：（2）項目總開發(fā)成本44R第三節(jié)經(jīng)濟評價指標計算實例解：⑦銷售費用：14200×2.5%＝355（萬元）⑧項目總開發(fā)成本：8000＋6000＋480＋300＋200＋1946.93＋355＝17281.93（萬元）（3）開發(fā)商利潤：31985.55－17281.93＝14703.62（萬元）

（4）開發(fā)商成本利潤率：（14703.62/17281.93）×100%＝85.08%102RealEstateDevelopment第三節(jié)經(jīng)濟評價指標計算實例解：⑦銷售費第三節(jié)經(jīng)濟評價指標計算實例

例4A開發(fā)商以3500萬元的價格