沈陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告

沈陽(yáng)誠(chéng)勤地產(chǎn)顧問(wèn)

沈陽(yáng)5月份房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告

2011年5月28日

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目錄

本月數(shù)據(jù)概覽及導(dǎo)讀????????????????????????????3

第一部分：宏觀市場(chǎng)運(yùn)行情況分析...............................................................................................2

一、市場(chǎng)資訊...................................................................................................................................2

1．政策資訊.............................................................................................................................2

2．城市規(guī)劃發(fā)展及市政資訊.................................................................................................5

二、一級(jí)市場(chǎng)分析...........................................................................................................................9

1．沈陽(yáng)土地市場(chǎng)供給情況.....................................................................................................9

2．沈陽(yáng)土地市場(chǎng)成交情況...................................................................................................13

3．重點(diǎn)出讓/成交地塊解讀.................................................................................................18

三、二級(jí)市場(chǎng)分析.........................................................................................................................19

1．整體供應(yīng)情況...................................................................................................................19

2．整體去化情況...................................................................................................................21

3．整體價(jià)格情況...................................................................................................................22

4．區(qū)域市場(chǎng)供求及價(jià)格走勢(shì)情況.......................................................................................23

四、本月沈陽(yáng)新品上市及開(kāi)盤(pán).....................................................................................................29

本月新開(kāi)盤(pán).............................................................................................................................29

五、報(bào)媒信息監(jiān)測(cè)分析.................................................................................................................30

1．各月投放項(xiàng)目量及版數(shù)...................................................................................................30

2．各月報(bào)紙投放量分析.......................................................................................................30

3．5月各報(bào)紙投放版數(shù)及金額............................................................................................31

4．5月各區(qū)投放項(xiàng)目量及版數(shù)............................................................................................32

5．5月報(bào)廣投放前五名........................................................................................................33

第二部分：微觀市場(chǎng)運(yùn)行狀況研究與分析.................................................................................35

一、西部地區(qū)（鐵西區(qū)+于洪西部）...........................................................................................35

二、沈北新區(qū)（輝山+道義）......................................................................................................41

(一)道義地區(qū).......................................................................................................................41

（二）輝山農(nóng)業(yè)高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū).........................................................................................44

三、南部區(qū)域（渾南新區(qū)+蘇家屯區(qū)）.......................................................................................47

（一）蘇家屯區(qū).....................................................................................................................47

（二）渾南新區(qū).....................................................................................................................50

四、東部區(qū)域（大東區(qū)+東陵區(qū)）...............................................................................................55

（一）大東區(qū).........................................................................................................................55

（二）東陵區(qū).........................................................................................................................59

五、沈河區(qū).....................................................................................................................................62

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六、和平區(qū).....................................................................................................................................65

七、北部區(qū)域（皇姑區(qū)+北于洪）...............................................................................................69

（一）皇姑區(qū).........................................................................................................................69

（二）北于洪區(qū)域.................................................................................................................71

5月

5848本月市場(chǎng)總體表現(xiàn)：價(jià)升量平

5份商品房供

應(yīng)面積為144.5萬(wàn)

平米，環(huán)比上個(gè)月

下降43.2%，商品

住宅供應(yīng)面積111

萬(wàn)平，環(huán)比上月下

降49.8%，4月份

新增供應(yīng)面積很

5月8414全：99.11.1%沈河：3.58

第一部分：宏觀市場(chǎng)運(yùn)行情況分析

一、市場(chǎng)資訊

1．政策資訊

1）二環(huán)P.

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環(huán)P.

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2）《商品房銷(xiāo)售明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定》等法規(guī)今起實(shí)施

新聞來(lái)源：華商晨報(bào)2011年5月1日2版

從5月1日開(kāi)始，由國(guó)家發(fā)改委發(fā)布的《商品房銷(xiāo)售明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《規(guī)定》）正式實(shí)施，一套商品房只能是一個(gè)價(jià)，想要改價(jià)，必須到政府主管部門(mén)備案申請(qǐng)——今兒賣(mài)3000元/平方米，后天就賣(mài)3050元/平方米的行為將被嚴(yán)厲懲處。

來(lái)自沈陽(yáng)市房產(chǎn)部門(mén)的最新信息顯示，沈陽(yáng)市正在升級(jí)沈陽(yáng)市房產(chǎn)網(wǎng)的房源價(jià)格查詢(xún)功能，方便市民購(gòu)房需求。一旦出現(xiàn)違規(guī)開(kāi)發(fā)商，沈陽(yáng)房產(chǎn)部門(mén)不僅要記入誠(chéng)信檔案，還將根據(jù)有關(guān)條例實(shí)施處罰。

精誠(chéng)解讀：一房一價(jià)從5月1日開(kāi)始實(shí)施，可以制止開(kāi)發(fā)商的過(guò)快漲價(jià)，對(duì)控制房?jī)r(jià)有很大作用，但是也會(huì)出現(xiàn)開(kāi)發(fā)商高價(jià)申報(bào)、低價(jià)售房的情況，這就要看法規(guī)實(shí)施的保證措施和實(shí)施力度。

3）央行年P(guān).

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情況對(duì)首付款比例自主決策，也就是說(shuō)，首套房首付款上調(diào)至4成、5成都屬正常。昨日，記者采訪了沈城多家商業(yè)銀行，工農(nóng)中建四家國(guó)有銀行的個(gè)貸部人員均表示，目前對(duì)首套房貸者仍實(shí)施首付3成、利率基準(zhǔn)的規(guī)定。但中行沈陽(yáng)分行信貸員強(qiáng)調(diào)，“我們只做合作樓盤(pán)，一些小樓盤(pán)的業(yè)務(wù)不接了。”工行和平支行信貸員也表示，不同樓盤(pán)首付不同，高端樓盤(pán)可做3成首付，也有一些樓盤(pán)的客戶(hù)則首付4成。

中小股份制商業(yè)銀行的房貸政策大部分變?yōu)椤笆赘?成起”。多家銀行已將首付比例提至4成，興業(yè)銀行則從今年年初開(kāi)始，便停辦了房貸業(yè)務(wù)。一信貸員表示：“首套房首付4、5成或成趨勢(shì)，享受3成首付的客戶(hù)要滿足‘三高’條件——高端客戶(hù)、高檔樓盤(pán)，或愿承受高利息（利息上浮）?！?/p>

精誠(chéng)解讀：很多銀行都調(diào)整了房貸，各大銀行紛紛采取了保守的信貸措施，這也是提高存款準(zhǔn)備金率導(dǎo)致的，有限的額度優(yōu)先考慮優(yōu)質(zhì)購(gòu)房客戶(hù)，這也就造成了首付“變相”的提高，目前部分銀行采取了四成首付的方式，且享受三成首付的客戶(hù)要滿足“三高”條件，從一定程度上抑制了需求。

2．城市規(guī)劃發(fā)展及市政資訊

表1-1-2：1-2月份沈陽(yáng)城市規(guī)劃發(fā)展及市政資訊列表

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數(shù)據(jù)來(lái)源：精誠(chéng)置業(yè)&誠(chéng)勤顧問(wèn)

1)地鐵二號(hào)線6月30日將實(shí)現(xiàn)“電通”

新聞來(lái)源：沈陽(yáng)日?qǐng)?bào)2011年5月26日A10

6月30日前，沈陽(yáng)地鐵二號(hào)線供電系統(tǒng)工程將全部完工，實(shí)現(xiàn)”電通”，年底前將通車(chē)試運(yùn)營(yíng)。這是記者從5月25日舉行的沈陽(yáng)地鐵集團(tuán)運(yùn)營(yíng)分公司與中鐵電氣化局城鐵公司“黨建共建”活動(dòng)啟動(dòng)儀式上獲悉的。

目前沈陽(yáng)地鐵二號(hào)線建設(shè)正處于攻堅(jiān)時(shí)刻。沈陽(yáng)地鐵集團(tuán)運(yùn)營(yíng)分公司與中鐵電氣化局城鐵公司通過(guò)成立黨員突擊隊(duì)、實(shí)行黨員“掛牌”服務(wù)等方式，在確保工程安全和質(zhì)量的前提下，全力推進(jìn)各項(xiàng)工程建設(shè)任務(wù)按期完成。

2)渾南新城地下綜合管廊1.5公里初成型

新聞來(lái)源：沈陽(yáng)日?qǐng)?bào)2011年5月5日A7

5月4日，渾南新城的1.5公里長(zhǎng)地下綜合管廊的廊道剛建成型。渾南新城綜合管廊規(guī)劃總長(zhǎng)32公里，其中2013年前需建設(shè)20公里。剛剛成型的1.5公里的綜合地下管廊正處于養(yǎng)生階段，養(yǎng)生結(jié)束后，底板還需要用細(xì)水泥找一下平，在管廊的底板一側(cè)還要預(yù)留出坡形的集水槽，以防2011年5月23日A10

22日，東陵區(qū)（渾南新區(qū)）成立了由

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楊亞洲副市長(zhǎng)任組長(zhǎng)的區(qū)重點(diǎn)商業(yè)街發(fā)

展領(lǐng)導(dǎo)小組，全力打造金牌商業(yè)街。按

業(yè)態(tài)互補(bǔ)、定位準(zhǔn)確、產(chǎn)業(yè)升級(jí)、分步

落實(shí)的原則，規(guī)劃全區(qū)的服務(wù)業(yè)發(fā)展，

先在奧體現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集聚區(qū)2011年5月10日A6

為了加強(qiáng)老城區(qū)和渾南地區(qū)的聯(lián)系，方便市民出行，5月9日，記者從市建委了解到，沈陽(yáng)計(jì)劃從今年開(kāi)始在渾河上再建設(shè)新立堡橋和長(zhǎng)安橋兩座跨河橋，在2013年全運(yùn)會(huì)前投入使用。

目前，沈陽(yáng)市長(zhǎng)青橋至三環(huán)路東陵橋之間的渾河上沒(méi)有跨河橋，沈河?xùn)|部地區(qū)車(chē)輛去往渾南地區(qū)，需繞行長(zhǎng)青橋。新立堡橋起點(diǎn)為新立堡街現(xiàn)狀路，終點(diǎn)為渾南東路，橋長(zhǎng)1320米，其中橋梁總長(zhǎng)790米，兩側(cè)引道共530米，橋?qū)?0米，機(jī)動(dòng)車(chē)道為雙向八車(chē)道。新立堡橋的建設(shè)，將填補(bǔ)沈陽(yáng)東部跨河橋梁空白，交通更快捷，形成南北一體、東西聯(lián)動(dòng)的開(kāi)發(fā)態(tài)勢(shì)。

據(jù)介紹，長(zhǎng)安橋位于王家灣橡膠壩東側(cè)約260米，向南接入東陵區(qū)渾南東路，向北接入沈河區(qū)長(zhǎng)安路，大橋需跨越渾河、南岸旅游路、渾河泄洪池、南堤。橋梁全長(zhǎng)

924

米，橋梁總寬33米。長(zhǎng)安橋的建設(shè)，會(huì)進(jìn)一步完善城市基礎(chǔ)設(shè)施，使城市中心區(qū)與該地區(qū)之間聯(lián)系更加快捷。

5)沈陽(yáng)今年重點(diǎn)改建12條城市出口路

新聞來(lái)源：遼沈晚報(bào)2011年5月12日A4

沈陽(yáng)今年將對(duì)12條城市出口路進(jìn)行重點(diǎn)改造建設(shè)，所涉及的43個(gè)地塊將于6月末全部

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完成房屋征收和土地收儲(chǔ)。

沈陽(yáng)市城市主要出口路包括高速公路、國(guó)道、省道共計(jì)18條，此次改造的分別是黃河大街、望花街、沈鐵路、東望街、沈通公路、沈撫大道、沈丹公路、沈營(yíng)公路、沈遼公路、沈西開(kāi)發(fā)大道、沈新路、丹霍公路12條城市出口路。沈陽(yáng)其他的城市出口路還有沈大、京沈、沈彰、沈哈、沈吉、沈丹6條高速公路。此次出口路整治，重點(diǎn)開(kāi)展拆遷與土地收儲(chǔ)工作。對(duì)嚴(yán)重影響道路交通及景觀的破舊建筑予以拆遷，進(jìn)行土地收儲(chǔ),同時(shí)對(duì)拆遷區(qū)域?qū)嵤┭鼐€綠化和道路整治，并同步開(kāi)展市容環(huán)境整治。5條出口路今年完成綠化。

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二、一級(jí)市場(chǎng)分析1．沈陽(yáng)土地市場(chǎng)供給情況

1）全市住宅及商業(yè)用地供應(yīng)情況

從土地供應(yīng)情況來(lái)看，2011年5月份新增供應(yīng)地塊有28宗，供應(yīng)面積達(dá)156.8萬(wàn)平，，供應(yīng)面積同比上升202.1%，環(huán)比下降32.3%。圖1-2-1：近期土地供應(yīng)走勢(shì)

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注：不包含工業(yè)用地、地下空間統(tǒng)計(jì)時(shí)間：截止5月25日

2）本月全市供給土地結(jié)構(gòu)分布

5月份居住商業(yè)用地是供應(yīng)的主力軍，供應(yīng)23宗地塊，供應(yīng)面積達(dá)139.7萬(wàn)平，占本月總供應(yīng)量的89.1%，其次為商業(yè)用地，供應(yīng)4宗，供應(yīng)面積達(dá)11.6萬(wàn)平，占本月供應(yīng)量7.4%。圖1-2-2：本月土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)

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3）本月各區(qū)供應(yīng)情況

5月份土地供應(yīng)主要來(lái)自東陵區(qū)，供應(yīng)土地5宗，供應(yīng)面積達(dá)49.3萬(wàn)平，其次為沈北新區(qū)，供應(yīng)土地5宗，供應(yīng)面積達(dá)32.9萬(wàn)平。圖1-2-3：4月各區(qū)土地供應(yīng)情況

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4）本月供應(yīng)地塊情況

表1-2-1：本月推出土地情況列表

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2．沈陽(yáng)土地市場(chǎng)成交情況

1）全市住宅及商業(yè)用地成交情況

從土地成交情況來(lái)看，2011年5月份成交地塊共35宗，成交面積168.2萬(wàn)平，成交面積同比上升210.3%，環(huán)比上升67.0%，圖1-2-4：近期土地成交情況

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2）本月全市成交土地結(jié)構(gòu)分布

5月土地成交主要成交量來(lái)自于居住商業(yè)地塊，成交29塊，成交總量160.2萬(wàn)平，占總成交量95.2%，其次商業(yè)用地，成交6塊，成交總量達(dá)8萬(wàn)平，占總成交量4.8%。圖1-2-5：本月成交土地結(jié)構(gòu)居住

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3）本月各區(qū)成交情況

本月成交量主要來(lái)自于鐵西區(qū)，共成交17宗共78.1萬(wàn)平，其次為沈北新區(qū)，成交5塊，，成交量為33.6萬(wàn)平。圖1-2-6：本月各區(qū)成交土地情況

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4）本月供應(yīng)地塊情況

表1-2-2：本月成交土地情況列表

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3．重點(diǎn)出讓/成交地塊解讀

1)長(zhǎng)白島-4地塊

本案地處長(zhǎng)白島區(qū)域，行政隸屬于和平區(qū)，隨著萬(wàn)科、中海、遠(yuǎn)洋等品牌開(kāi)發(fā)商的齊聚開(kāi)發(fā)，區(qū)域越加成熟，也逐漸得到消費(fèi)者的認(rèn)可，特別是近期隨著限購(gòu)令政策來(lái)襲，不受限購(gòu)限制的長(zhǎng)白土地越加受到開(kāi)發(fā)商的喜愛(ài)，本月非凡中國(guó)南洋社區(qū)開(kāi)發(fā)控股（李寧集團(tuán)公司）以2862元/平的樓面地價(jià)取得長(zhǎng)白島-9號(hào)地塊。

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三、二級(jí)市場(chǎng)分析1．整體供應(yīng)情況

1）整體供應(yīng)分析

5份商品房供應(yīng)面積為144.5萬(wàn)平米，環(huán)比上個(gè)月下降43.2%，同比下降6.%，5月份商品住宅供應(yīng)面積111萬(wàn)平，環(huán)比上月下降49.8%。圖1-3-1：近期沈陽(yáng)上市量走勢(shì)

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2）5月供應(yīng)結(jié)構(gòu)分析

5月各物業(yè)供應(yīng)結(jié)構(gòu)中住宅94.8%，網(wǎng)點(diǎn)占5%，車(chē)庫(kù)占0%，其他占0.05%。圖1-3-2：

5月沈陽(yáng)上市產(chǎn)品物業(yè)結(jié)構(gòu)情況

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3）5月各區(qū)域供應(yīng)情況

5月鐵西區(qū)上市量最多為33.6萬(wàn)平米，鐵西區(qū)樓盤(pán)很多，尤其本月巴塞羅那晶座和北一路萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)上市量很大，分別為8.9萬(wàn)平和7.1萬(wàn)平，其次為東陵區(qū)28.4萬(wàn)平米。圖1-3-3：5月沈陽(yáng)各區(qū)上市情況

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4）5月供應(yīng)前10名

表1-3-1：5月供應(yīng)面積前10名列表

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2．整體去化情況

1）整體去化情況

2011年5月份沈陽(yáng)商品房和商品住宅去化面積分別為116.91萬(wàn)平米和99.07萬(wàn)平米，環(huán)比分別上漲7.02%和11.01%，和去年相比同比下降1.5%和1.1%。截至5月末沈陽(yáng)商品房銷(xiāo)售面積已經(jīng)達(dá)到662.28萬(wàn)平米，同比增長(zhǎng)31.4%。圖1-3-4近期沈陽(yáng)去化情況

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2）本月各區(qū)去化情況

2011年5月份沈陽(yáng)商品房銷(xiāo)售面積排在前三位分別為于洪區(qū)、鐵西區(qū)、沈北新區(qū)，銷(xiāo)售面積分別為24.43萬(wàn)平米、21.49萬(wàn)平米和11.67萬(wàn)平米；銷(xiāo)量最少區(qū)域?yàn)樯蚝訁^(qū)4.27萬(wàn)平米。

圖1-3-5：本月各區(qū)成交量情況

數(shù)據(jù)來(lái)源：精誠(chéng)置業(yè)&誠(chéng)勤顧問(wèn)（鐵西區(qū)包含經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)）

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3）本月去化前10名

表1-3-2：本月成交面積前10名列表

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3．整體價(jià)格情況

1）整體價(jià)格分析

本月沈陽(yáng)商品房和商品住宅價(jià)格分別為6287元/平米和5848元/平米，環(huán)比漲幅分別為3.90%和4.13%。

圖1-3-6：近期房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)

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2）分區(qū)價(jià)格分析

本月商品房?jī)r(jià)格前三位分別為和平區(qū)、沈河區(qū)、東陵區(qū)，價(jià)格分別為9126元/平米、8658元/平米、7952元/平米，沈北新區(qū)價(jià)格最低，為4516元/平米。圖1-3-7：本月各區(qū)成交價(jià)格情況

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4．區(qū)域市場(chǎng)供求及價(jià)格走勢(shì)情況

1）沈河區(qū)供求及價(jià)格情況

本月商品房和商品住宅上市都為2.09萬(wàn)平米，去化面積分別為4.27萬(wàn)平和3.58萬(wàn)平米，商品住宅銷(xiāo)量同比上漲316%，商品房?jī)r(jià)格為8658元/平米，環(huán)比漲幅17.3%，商品住宅價(jià)格8414元/平米，環(huán)比漲幅21.6%。圖1-3-8：本月沈河區(qū)供求及價(jià)格情況

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2）和平區(qū)供求及價(jià)格情況

本月和平區(qū)商品房和商品住宅上市量分別為14.27萬(wàn)平米和14.01萬(wàn)平米，去化量分別為8.32萬(wàn)平米和6.08萬(wàn)平米，商品住宅銷(xiāo)量同比漲幅-57.7%，商品住宅價(jià)格為8519元/平米，環(huán)比上漲16.5%。

圖1-3-9：本月和平區(qū)供求及價(jià)格情況

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3）大東區(qū)供求及價(jià)格情況

本月大東區(qū)商品房和商品住宅上市量分別為6.27萬(wàn)平米和6.06萬(wàn)平米，去化量分別為5.23萬(wàn)平米和4.42萬(wàn)平米，商品住宅銷(xiāo)量同比漲幅-3.7%，商品房?jī)r(jià)格為6866元/平米，環(huán)比漲幅1%，商品住宅價(jià)格6413元/平米，環(huán)比漲幅0.6%。圖1-3-10：本月大東區(qū)供求及價(jià)格情況

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4）鐵西區(qū)供求及價(jià)格情況

本月鐵西區(qū)商品房和商品住宅上市量分別為26.26萬(wàn)平米和14.95萬(wàn)平米，去化量分別為21.49萬(wàn)平米和15.11萬(wàn)平米，商品住宅同比漲幅-14.1%，商品房?jī)r(jià)格為7089元/平米，環(huán)比漲幅-0.5%，商品住宅價(jià)格6131元/平米，環(huán)比漲幅2.3%。圖1-3-11：本月鐵西區(qū)供求及價(jià)格情況

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5）皇姑區(qū)供求及價(jià)格情況

本月皇姑區(qū)商品房和商品住宅上市量分別為2.67萬(wàn)平米和2.67萬(wàn)平米，去化量分別為8.6萬(wàn)平米和8.18萬(wàn)平米，商品住宅銷(xiāo)量同比漲幅68.6%，商品房?jī)r(jià)格為6003元/平米，環(huán)比漲幅-2.2%，商品住宅價(jià)格5863元/平米，環(huán)比漲幅1.9%。圖1-3-12：本月皇姑區(qū)供求及價(jià)格情況

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6）于洪區(qū)供求及價(jià)格情況

本月于洪區(qū)商品房和商品住宅上市量分別為13.03萬(wàn)平米和12.83萬(wàn)平米，去化量分別為24.43萬(wàn)平米和21.73萬(wàn)平米，商品住宅銷(xiāo)量同比漲幅20.1%，商品房?jī)r(jià)格為5444元/平米，環(huán)比漲幅-4.1%，商品住宅價(jià)格5202元/平米，環(huán)比漲幅-3.2%。圖1-3-13：本月于洪區(qū)供求及價(jià)格情況

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7）東陵區(qū)供求及價(jià)格情況

本月東陵區(qū)商品房和商品住宅上市量分別為25.43萬(wàn)平米和23.01萬(wàn)平米，去化量分別為6.52萬(wàn)平米和6.19萬(wàn)平米，商品住宅銷(xiāo)量同比漲幅-49%，商品房?jī)r(jià)格為7952元/平米，環(huán)比漲幅3.2%，商品住宅價(jià)格8000元/平米，環(huán)比漲幅5.1%。圖1-3-14：本月東陵區(qū)供求及價(jià)格情況

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8）渾南新區(qū)供求及價(jià)格情況

本月渾南新區(qū)商品房和商品住宅上市量分別為6.44萬(wàn)平米和5.43萬(wàn)平米，去化量分別為11.5萬(wàn)平米和10.3萬(wàn)平米，商品住宅銷(xiāo)量同比漲幅-8.4%，商品房?jī)r(jià)格為6198元/平米，環(huán)比漲幅-7.5%，商品住宅價(jià)格5937元/平米，環(huán)比漲幅-11.1%。圖1-3-15：本月渾南新區(qū)供求及價(jià)格情況

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9）沈北新區(qū)供求及價(jià)格情況

本月沈北新區(qū)商品房和商品住宅上市量分別為25.02萬(wàn)平米和10.43萬(wàn)平米，去化量分別為11.67萬(wàn)平米和10.41萬(wàn)平米，商品住宅銷(xiāo)量同比漲幅46.6%，商品房?jī)r(jià)格為4516元/平米，環(huán)比漲幅0.4%，商品住宅價(jià)格4355元/平米，環(huán)比漲幅2.5%。圖1-3-16：本月沈北新區(qū)供求及價(jià)格情況

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10）蘇家屯區(qū)供求及價(jià)格情況

本月蘇家屯區(qū)商品房和商品住宅上市量分別為12.61萬(wàn)平米和12.51萬(wàn)平米，去化量分別為6.85萬(wàn)平米和6.31萬(wàn)平米，商品住宅銷(xiāo)量同比漲幅43.1%，商品房?jī)r(jià)格為4568元/平米，環(huán)比漲幅10.3%，商品住宅價(jià)格4379元/平米，環(huán)比漲幅9.8%。圖1-3-17：本月蘇家屯區(qū)供求及價(jià)格情況

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四、本月沈陽(yáng)新品上市及開(kāi)盤(pán)本月新開(kāi)盤(pán)

1）華府丹郡

表1-4-7：華府丹郡開(kāi)盤(pán)情況

華府丹郡于今年3月份開(kāi)始面市，主打38-125平純板式住宅，5月14日開(kāi)始誠(chéng)意認(rèn)籌，5月22日開(kāi)盤(pán)熱銷(xiāo)，主推35-95平湖景住宅，銷(xiāo)售額達(dá)2.1億，銷(xiāo)售率86%。2）北一路萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)

表1-4-2：北一路萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)開(kāi)盤(pán)情況

北一路萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)5月14日開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售，產(chǎn)品包括30-57平精裝公寓，1500元/平裝修標(biāo)準(zhǔn)，100-278平商鋪同時(shí)銷(xiāo)售，開(kāi)盤(pán)當(dāng)天銷(xiāo)售約6億元，銷(xiāo)售率90%。

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五、報(bào)媒信息監(jiān)測(cè)分析

1．各月投放項(xiàng)目量及版數(shù)

2010年5月至2011年5月期間報(bào)廣總量5149版，與上一年度的5585版相比，環(huán)比下降7.8%。11年截止目前有報(bào)廣宣傳的項(xiàng)目總數(shù)為206個(gè)，環(huán)比上月上漲22.8%。由下圖可見(jiàn)，本月報(bào)廣無(wú)論從項(xiàng)目量還是報(bào)廣量來(lái)看都相比上月有較大幅度增長(zhǎng)。

各月報(bào)廣量及項(xiàng)目量分布

8007006005004003002001000

10—510—610—710—810—109—1010—1101—201211-1-211—311—411—

5

表1-5-1：2010年5月-2011年5月期間各月報(bào)廣量及項(xiàng)目量分布情況

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2．各月報(bào)紙投放量分析

2010年5月至2011年5月期間五大報(bào)媒廣告量居首的月份為11年5月，其次是10年的9月份，各報(bào)媒投放期間量勢(shì)走向一致，報(bào)廣周期有規(guī)律可循，其中《遼沈晚報(bào)》《華商晨報(bào)》在12個(gè)月的廣告量排行中交替居榜首位置。

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各月各報(bào)紙投放報(bào)廣量

300250200150100500

10—510—610—710—810—109—1100—1110—1112—1-211—311—411—5

表1-5-2：2010年5月-2011年5月期間各月各報(bào)紙廣告量分布

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3．5月各報(bào)紙投放版數(shù)及金額

5月報(bào)廣總量683版，估計(jì)總投入資金35，105，340元，其中《遼沈晚報(bào)》廣告量271版，位列第一，占總體廣告量的39.6%，其次是《華商晨報(bào)》205版，占總體廣告量的30.0%。而在投入金額方面，《遼沈晚報(bào)》居首，為24，091，560元，占總體的68.6%。由此可見(jiàn)，綜合認(rèn)可指數(shù)最高的為《遼沈晚報(bào)》。

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5月各報(bào)紙投放版數(shù)及估計(jì)費(fèi)用

250000002000000015000000100000005000000

華商晨報(bào)遼沈晚報(bào)沈陽(yáng)日?qǐng)?bào)沈陽(yáng)晚報(bào)時(shí)代商報(bào)

表1-5-3：2011年5月份各報(bào)紙投放版數(shù)及估計(jì)費(fèi)用

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4．5月各區(qū)投放項(xiàng)目量及版數(shù)

在十大區(qū)域：024—28553781

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5月各區(qū)域投放報(bào)廣項(xiàng)目量及版數(shù)

120100806040200

大東區(qū)東陵區(qū)和平區(qū)皇姑區(qū)沈河區(qū)鐵西區(qū)于洪渾區(qū)南新蘇區(qū)家屯沈區(qū)北新

區(qū)

表1-5-4：2011年5月份各區(qū)域投放報(bào)廣項(xiàng)目量及版數(shù)數(shù)據(jù)來(lái)源：精誠(chéng)置業(yè)&誠(chéng)勤顧問(wèn)

5．5月報(bào)廣投放前五名

在按費(fèi)用排名前五的項(xiàng)目中，排名第一位的是地一大道，總計(jì)19版廣告，估計(jì)費(fèi)用達(dá)1,997,080元。另外，幾個(gè)項(xiàng)目周期選擇主要傾向周三周四為主。

5月報(bào)廣投放費(fèi)用前五名項(xiàng)目

9876543210

沈陽(yáng)日?qǐng)?bào)

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P.

33：024—28553781

沈陽(yáng)晚報(bào)遼沈晚報(bào)時(shí)代商報(bào)華商晨報(bào)

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表1-5-5：2011年5月份報(bào)廣投入費(fèi)用前五名項(xiàng)目

數(shù)據(jù)來(lái)源：精誠(chéng)置業(yè)&誠(chéng)勤顧問(wèn)

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P.

34：024—28553781

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第二部分：微觀市場(chǎng)運(yùn)行狀況研究與分析

一、西部地區(qū)（鐵西區(qū)+于洪西部）

總體性評(píng)述：

4月西部區(qū)域新增供應(yīng)量較大，導(dǎo)致本月新增供應(yīng)量較上個(gè)月有回落，但是銷(xiāo)售量環(huán)比上漲，鐵西區(qū)商品房和商品住宅銷(xiāo)售量為21.49萬(wàn)平米和15.11萬(wàn)平米，分別環(huán)比上漲42%和49%。

1．典型項(xiàng)目篩選（鐵西區(qū)+于洪西部）

恒大華府金地名京

2．產(chǎn)品研究

1）售價(jià)水平

目前區(qū)域P.

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表2-1-1：鐵西區(qū)典型樓盤(pán)價(jià)格情況表

2）主力戶(hù)型

鐵西主力面積區(qū)間主要集中在70-110平米，本月主力面積區(qū)間未發(fā)生變化。表2-1-2：鐵西區(qū)典型樓盤(pán)產(chǎn)品面積情況表

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3．銷(xiāo)售表現(xiàn)分析

1）供應(yīng)量與去化量及銷(xiāo)售率

本月西部地區(qū)典型樓盤(pán)備案量同上月相比，沒(méi)有較大幅度變化，只是個(gè)別樓盤(pán)加推，如第一城和鐵西萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，5月份備案量大幅增長(zhǎng)，位于二環(huán)：024—28553781

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注：截至?xí)r間為每月25日

2）銷(xiāo)售簡(jiǎn)析

春季房交會(huì)之后沈陽(yáng)樓市進(jìn)入銷(xiāo)售旺季，鐵西區(qū)樓盤(pán)較密集，大部分項(xiàng)目開(kāi)始加推新產(chǎn)品。

表2-1-4：鐵西區(qū)典型樓盤(pán)銷(xiāo)售情況簡(jiǎn)析

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3）報(bào)廣監(jiān)測(cè)

表2-1-5：鐵西區(qū)典型樓盤(pán)推廣情況表

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二、沈北新區(qū)（輝山+道義）

整體性評(píng)述：

本月，沈北新區(qū)新增供應(yīng)429套，銷(xiāo)售情況較上月有所提升，其中步陽(yáng)江南甲第銷(xiāo)售量上升幅度最大，環(huán)比上月增長(zhǎng)241.7%，個(gè)別項(xiàng)目?jī)r(jià)格有小幅上漲，明華香峪蘭溪均價(jià)上漲700元/平。

(一)道義地區(qū)

本月區(qū)域項(xiàng)目的供應(yīng)量34

均為碧桂園太陽(yáng)城房源，區(qū)域項(xiàng)目銷(xiāo)售整體有所上升，其中江南甲第增幅較大，除明華香峪蘭溪價(jià)格有上漲外，其余項(xiàng)目量?jī)r(jià)均無(wú)明顯波動(dòng)。

1、典型項(xiàng)目篩選

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41：024—28553781

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2．產(chǎn)品研究1）售價(jià)水平

5月份區(qū)域項(xiàng)目中明華香峪蘭溪多層產(chǎn)品價(jià)格上浮了700元/平，環(huán)比上月上漲幅度達(dá)到14.6%。其余項(xiàng)目?jī)r(jià)格均無(wú)明顯波動(dòng)。

2）主力戶(hù)型

本月在售產(chǎn)品以中小戶(hù)型為主，其中主力面積集中在70-100平方米實(shí)用型兩居室。

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P.

42：024—28553781

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3．銷(xiāo)售表現(xiàn)分析

1）供應(yīng)量與去化量及銷(xiāo)售率

本月區(qū)域：024—28553781

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2）報(bào)廣監(jiān)測(cè)

5月報(bào)廣以產(chǎn)品宣傳和優(yōu)惠活動(dòng)為主。

（二）輝山農(nóng)業(yè)高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)

1．典型項(xiàng)目篩選

大溪地

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P.

44：024—28553781

皇第龍邸

陽(yáng)光洛可可天恒森林里

陽(yáng)光國(guó)際花園

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2．產(chǎn)品研究

1）售價(jià)水平

本月陽(yáng)光洛可可售價(jià)上浮200元/平，其余在售項(xiàng)目?jī)r(jià)位均無(wú)明顯波動(dòng)

2）主力戶(hù)型

區(qū)域住宅項(xiàng)目主要以實(shí)用、經(jīng)濟(jì)型居室為主。洋房主力面積80-150平方米；

3．銷(xiāo)售表現(xiàn)分析

1）供應(yīng)量與去化量及銷(xiāo)售率

本月新增供應(yīng)495套，均為天恒森林里項(xiàng)目，除大溪地銷(xiāo)售量有小幅下滑外，其余項(xiàng)目均有一定幅度的增長(zhǎng)，其中皇第龍邸銷(xiāo)售量較上月環(huán)比增加120%。

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45：024—28553781

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2）銷(xiāo)售簡(jiǎn)析

本月區(qū)域：024—28553781

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三、南部區(qū)域（渾南新區(qū)+蘇家屯區(qū)）

總體性評(píng)述：

5月整個(gè)南部區(qū)域的房地產(chǎn)市場(chǎng)都處于穩(wěn)定上升階段，不論是蘇家屯還是渾南，都呈現(xiàn)了供銷(xiāo)兩旺的狀態(tài)，隨著部分項(xiàng)目的開(kāi)盤(pán)加推等活動(dòng)，區(qū)域大部分項(xiàng)目的銷(xiāo)售情況都相比上月有大幅提升，個(gè)別項(xiàng)目呈現(xiàn)熱銷(xiāo)狀態(tài)。（一）蘇家屯區(qū)

本月區(qū)域新增供應(yīng)581套，碧桂園鳳凰城呈現(xiàn)供銷(xiāo)兩旺的狀態(tài)，實(shí)現(xiàn)了開(kāi)盤(pán)后的持續(xù)熱銷(xiāo)，香醇波爾多銷(xiāo)售有小幅上升，其余項(xiàng)目銷(xiāo)售量均有小幅下降，本月泰盈十里錦城和鳳凰城均有新品推出。

1．典型項(xiàng)目篩選

2．產(chǎn)品研究1）售價(jià)水平

本月，碧桂園鳳凰城別墅均價(jià)上漲600元/平，其余在售項(xiàng)目?jī)r(jià)格無(wú)明顯波動(dòng)。

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2

）主力戶(hù)型

本月在售項(xiàng)目主力面積無(wú)明顯變化。3．銷(xiāo)售表現(xiàn)分析

1）供應(yīng)量與去化量及銷(xiāo)售率

本月新增供應(yīng)581套，分別為泰盈十里錦城和碧桂園鳳凰城房源，其中碧桂園本月持續(xù)熱銷(xiāo)，去化328套，其余項(xiàng)目銷(xiāo)量有小幅下降。

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48：024—28553781

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2)銷(xiāo)售簡(jiǎn)析：

本月泰盈十里錦城將有新品推出，鳳凰城有新房源加推，其余項(xiàng)目均以銷(xiāo)售庫(kù)存為主。

3)報(bào)廣監(jiān)測(cè)

本月楓楊·1克拉生活廣場(chǎng)和鳳凰城有報(bào)廣推出，以產(chǎn)品為主要推廣訴求。

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P.

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（二）渾南新區(qū)

總體性評(píng)述：

5月區(qū)域新增供應(yīng)546套，金地濱河國(guó)際和東亞國(guó)際城開(kāi)盤(pán)加推，分別去化了436套和147套，其他項(xiàng)目銷(xiāo)售情況也均較上月有大幅提升，整體呈現(xiàn)供銷(xiāo)

兩旺的狀態(tài)。

1．典型項(xiàng)目篩選。

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2．產(chǎn)品研究

1）價(jià)格情況

5月，渾南區(qū)域項(xiàng)目?jī)r(jià)格均處于平穩(wěn)狀態(tài)，無(wú)明顯波動(dòng)。

2）主力戶(hù)型

從面積戶(hù)型來(lái)看：區(qū)域在售項(xiàng)目戶(hù)型以90-110舒適型兩室為主，110-150平方米三室為主，產(chǎn)品同質(zhì)化現(xiàn)象較為嚴(yán)重。

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P.

51：024—28553781

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3．銷(xiāo)售表現(xiàn)分析

1）供應(yīng)量、去化量與銷(xiāo)售率

5月份，區(qū)域新增供應(yīng)546套，其中金地濱河國(guó)際所占比例較大，新增503套，占92%銷(xiāo)售情況較上月有明顯提升，其中金地濱河國(guó)際和東亞國(guó)際城去化量有較大幅度提升，整體呈現(xiàn)穩(wěn)定上升趨勢(shì)。?2010沈陽(yáng)精誠(chéng)置業(yè)顧問(wèn)版權(quán)所有地址：沈陽(yáng)市沈河區(qū)惠工街167號(hào)奉天銀座C座1507室

P.52：024—28553781

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4)銷(xiāo)售簡(jiǎn)析

5月，在售項(xiàng)目?jī)?yōu)惠主要以折扣為主。公司：沈陽(yáng)誠(chéng)勤地產(chǎn)顧問(wèn)

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5)報(bào)廣監(jiān)測(cè)

本月區(qū)域有三個(gè)項(xiàng)目推出報(bào)廣，主要以產(chǎn)品推廣和促銷(xiāo)信息為主。

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四、東部區(qū)域（大東區(qū)+東陵區(qū)）

（一）大東區(qū)

總體性評(píng)述:

本月萬(wàn)恒愿景、萬(wàn)恒領(lǐng)域項(xiàng)目均有少量新品加推，新品價(jià)格較前階段銷(xiāo)售庫(kù)存產(chǎn)品價(jià)格相比，并無(wú)明顯浮動(dòng)，也標(biāo)示著在市場(chǎng)宏觀收緊時(shí)期，以?xún)r(jià)保量是首要因素，從目前周邊潛在供應(yīng)項(xiàng)目如東方銀座、金地鉑悅府預(yù)期市場(chǎng)價(jià)格來(lái)看，預(yù)計(jì)首期開(kāi)盤(pán)將在7000-7500元/平之間。

1．典型項(xiàng)目篩選

2．產(chǎn)品研究

1）售價(jià)水平

本月區(qū)域典型項(xiàng)目?jī)r(jià)格基本無(wú)浮動(dòng)，萬(wàn)恒愿景、萬(wàn)恒領(lǐng)域本月新推出新品價(jià)格基本等同于原有剩余產(chǎn)品價(jià)格。

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2）主力戶(hù)型

目前區(qū)域主力供應(yīng)產(chǎn)品面積集中80-130平之間。

3．銷(xiāo)售表現(xiàn)分析

1）供應(yīng)量與去化量及銷(xiāo)售率

區(qū)域本月備案量仍然保持較少的趨勢(shì)，典型項(xiàng)目中本月備案量最高的為上月新開(kāi)盤(pán)的楓

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丹白露項(xiàng)目5月份去化111套，備案量最少的為萬(wàn)恒領(lǐng)域，本月備案去化0套。

2）銷(xiāo)售簡(jiǎn)析

本月萬(wàn)恒愿望景推出一棟高層與多層產(chǎn)品，萬(wàn)恒領(lǐng)域16#小高層開(kāi)始認(rèn)購(gòu)。

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P.

57：024—28553781

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3）報(bào)廣監(jiān)測(cè)

伴隨著區(qū)域項(xiàng)目新品房源的加推，釋放信息，報(bào)廣量較上月比有所增加。

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（二）東陵區(qū)總體性評(píng)述:

東陵區(qū)近期項(xiàng)目均較為平靜，新立堡區(qū)域受限購(gòu)政策影響，區(qū)域項(xiàng)目近期銷(xiāo)售速度較2010年比有所放緩，但價(jià)格仍保持著原有價(jià)格水平，棋盤(pán)山別墅區(qū)萬(wàn)科、保利、中旅等項(xiàng)目有節(jié)奏的少量推出新品，預(yù)計(jì)下半年區(qū)域?qū)⒂谐墙ㄒ萜芳偃?、新希望紫檀山等品牌新?xiàng)目上市。

1．典型項(xiàng)目篩選

2．產(chǎn)品研究

1）售價(jià)水平

本月區(qū)域典型項(xiàng)目較上月無(wú)明顯浮動(dòng)。

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2）主力戶(hù)型

區(qū)域新增保利海上花項(xiàng)目，以90-170平洋房為主，定位屬區(qū)域中高端產(chǎn)品。

3．銷(xiāo)售表現(xiàn)分析

1）供應(yīng)量與去化量及銷(xiāo)售率

本月區(qū)域銷(xiāo)售備最高項(xiàng)目仍為水晶城項(xiàng)目，本月備案111套，備案量最少的為中旅國(guó)際小鎮(zhèn)項(xiàng)目，本月備案7套。

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2）銷(xiāo)售簡(jiǎn)析：

本月區(qū)域沒(méi)有新品推出。

3）報(bào)廣監(jiān)測(cè)

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五、沈河區(qū)

本月區(qū)域典型項(xiàng)目大悅城D座開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售，供應(yīng)37-64平小戶(hù)型精裝產(chǎn)品，均價(jià)12000元/平（含精裝），認(rèn)購(gòu)前200名，兩萬(wàn)抵五萬(wàn)，當(dāng)天供應(yīng)170套產(chǎn)品，當(dāng)天成交100套，當(dāng)天成交率達(dá)58.8%。

1．典型項(xiàng)目篩選

天璽

大悅城

公園雅筑

萬(wàn)科柏翠園

2．產(chǎn)品研究

1）售價(jià)水平

沈河區(qū)典型樓盤(pán)價(jià)格分為兩類(lèi)，清水房?jī)r(jià)格在8000元/平以上，精裝修房?jī)r(jià)格在12000-20000元/平，根據(jù)裝修標(biāo)準(zhǔn)和品牌的不同價(jià)格也略有不同。

2）主力戶(hù)型

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4）報(bào)廣監(jiān)測(cè)

相比上月區(qū)域典型項(xiàng)目大量的報(bào)廣宣傳，本月區(qū)域報(bào)廣宣傳量明顯減少，主要為大悅城D公寓開(kāi)盤(pán)的認(rèn)購(gòu)倒計(jì)時(shí)的造勢(shì)，新華天璽與公園雅筑項(xiàng)目常規(guī)性的推廣宣傳。

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