房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)課程設(shè)計(jì)報(bào)告說(shuō)明書(shū)

廣西科技大學(xué)（籌）鹿山學(xué)

院

課程設(shè)計(jì)報(bào)告說(shuō)明書(shū)課程名稱：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)課題名稱：沃德?夢(mèng)想商品房銷售代理指導(dǎo)教師：王尚民/黃湘紅班級(jí)：房產(chǎn)101姓名：陳永禮成績(jī)?cè)u(píng)定：指導(dǎo)教師簽字：2012年11月25日目錄第一章緒論…………1第一節(jié)前言………………………1第二章方案設(shè)計(jì)……………………2第一節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的設(shè)立…………………2TOC\o"1-5"\h\z―、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)設(shè)立的定位2二、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的門(mén)店選址2三、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)選擇范圍2四、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的組織形式2五、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的經(jīng)營(yíng)模式2六、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的崗位設(shè)置2七、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的人員分工2第二節(jié)市場(chǎng)篇……………………3―、沃德夢(mèng)想新建商品房銷售代理業(yè)務(wù)的政策分析3二、沃德夢(mèng)想新建商品房銷售代理業(yè)務(wù)的市場(chǎng)分析與預(yù)測(cè)3三、沃德夢(mèng)想新建商品房銷售代理業(yè)務(wù)的競(jìng)爭(zhēng)分析4第三節(jié)操作篇……………………4―、沃德夢(mèng)想新建商品房銷售代理的操作流程步驟5第四節(jié)新建商品房銷售代理的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)篇……6―、沃德?夢(mèng)想新建商品房銷售代理業(yè)務(wù)的投資與成本、利潤(rùn)收入估……6第五節(jié)新建商品房銷售代理的風(fēng)險(xiǎn)與控制篇…………………6―、利用盈虧平衡分析防范風(fēng)險(xiǎn)6二、利用敏感性分析防范風(fēng)險(xiǎn)7三、利用概率分析防范風(fēng)險(xiǎn)9結(jié)束語(yǔ)……………10致謝………………11參考文獻(xiàn)…………11附錄………………12第一章緒論第一節(jié)前言主要內(nèi)容是新建商品房銷售代理的研究，通過(guò)研究新建商品房銷售代理，進(jìn)一步了解新建商品房代理業(yè)務(wù)、住宅項(xiàng)目的銷售代理、寫(xiě)字樓項(xiàng)目的銷售代理等商業(yè)項(xiàng)目的銷售代理。通過(guò)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)某項(xiàng)業(yè)務(wù)的全程策劃設(shè)計(jì)，進(jìn)一步熟悉房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)操作流程，掌握房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)流程重組設(shè)計(jì)，初步掌握其設(shè)計(jì)原則、方法和步驟，并獲得策劃設(shè)計(jì)技能的基本訓(xùn)練。方法是：通過(guò)模擬實(shí)踐操作，設(shè)置房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)公司、機(jī)構(gòu)設(shè)立的定位、門(mén)店選址、機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)范圍、機(jī)構(gòu)的組織形式、機(jī)構(gòu)的經(jīng)營(yíng)模式、機(jī)構(gòu)的崗位的設(shè)置、機(jī)構(gòu)人員分工等，以及設(shè)置相關(guān)業(yè)務(wù)流程。分別分為市場(chǎng)篇、操作篇、業(yè)務(wù)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)篇、業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)與控制篇。通過(guò)查找相關(guān)文獻(xiàn)資料，總結(jié)前人的研究成果，再結(jié)合自己的思考加工，從而得到獨(dú)特新穎的結(jié)論，提升操作房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的能力.第二章方案設(shè)計(jì)第一節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的設(shè)立一、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)設(shè)立的定位以“締造品牌，求新創(chuàng)優(yōu)，服務(wù)社會(huì)”為追求，以“發(fā)展房地產(chǎn)事業(yè)，規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)”為己任，以“勤奮、創(chuàng)新、團(tuán)結(jié)、高效”為宗旨，以與開(kāi)發(fā)商“風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)、利益共享”為理念，在實(shí)際工作中敢于承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)、挑戰(zhàn)極限，致力于把房地產(chǎn)營(yíng)銷市場(chǎng)做深、做細(xì)，以公司的命脈承載銷售。二、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的門(mén)店選址位于廣西柳州市城中區(qū)柳東派出所對(duì)面。名稱是沃德夢(mèng)想商品房銷售代理。選址理由：店面臨主干道，門(mén)店設(shè)在十字路口處，拐角的位置，成熟商業(yè)圈附近交通方便，有多個(gè)樓盤(pán)即將交付的地方，大型或重點(diǎn)學(xué)校旁，周邊高收入人群集中，有廣泛的市場(chǎng)，周邊片區(qū)是柳州市重點(diǎn)發(fā)展片區(qū)，周邊人們需求大，門(mén)店前三、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)選擇范圍廣西柳州市城中區(qū)沃德夢(mèng)想新建商品房銷售代理，商品房銷售代理的主要內(nèi)容是廣告策劃、廣告設(shè)計(jì)及投放安排，銷售現(xiàn)場(chǎng)管理和控制、銷售咨詢、商品房居間、中介、租賃服務(wù)、二書(shū)房中介、銷售、租賃、貸款、置換、商業(yè)運(yùn)作、商品房的行紀(jì)業(yè)務(wù)和拍賣(mài)業(yè)務(wù)等。四、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的組織形式沃德夢(mèng)想新建商品房銷售代理的組織形式采用分部制組織結(jié)構(gòu)，采用直線參謀制。公司高層負(fù)責(zé)公司重大決策和戰(zhàn)略方向，具體項(xiàng)目和計(jì)劃目標(biāo)各個(gè)部門(mén)，各部門(mén)根據(jù)各項(xiàng)目情況組織實(shí)施。五、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的經(jīng)營(yíng)模式沃德夢(mèng)想新建商品房銷售代理的經(jīng)營(yíng)模式采用直營(yíng)連鎖經(jīng)營(yíng)模式，連鎖經(jīng)營(yíng)有效地克服了零售企業(yè)由于店址固定，顧客分散造成，單店規(guī)模小，經(jīng)營(yíng)成本高等缺點(diǎn)，使企業(yè)可通過(guò)統(tǒng)一的信息管理統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)化管理和統(tǒng)一的廣告宣傳形成規(guī)模效益。分別分為A店、B店、C店、D店、E店.六、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的崗位設(shè)置各崗位分為總經(jīng)理、行政部、財(cái)務(wù)部、策劃部、設(shè)計(jì)部、招商部、廣告部、公關(guān)部、銷售部、項(xiàng)目部、交易部、法律顧問(wèn)組、業(yè)務(wù)部、信息資料部。七、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的人員分工設(shè)總經(jīng)理一人，負(fù)責(zé)主管公司各部門(mén)業(yè)務(wù)和重大決策，行政部、財(cái)務(wù)部、策劃部、設(shè)計(jì)部、招商部、廣告部、公關(guān)部、銷售部、項(xiàng)目部、交易部各設(shè)一名部長(zhǎng)，法律顧問(wèn)等，每個(gè)部設(shè)若干個(gè)部門(mén)員工。其中，行政部負(fù)責(zé)辦證、人事安排等業(yè)務(wù)。財(cái)物部主要負(fù)責(zé)物資采購(gòu)、資金結(jié)算等業(yè)務(wù)。策劃部主要負(fù)責(zé)銷售策劃公司前景策劃等。設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)門(mén)店裝修。招商部負(fù)責(zé)對(duì)外合作吸引外商加盟等。廣告部主要負(fù)責(zé)宣傳。公關(guān)部負(fù)責(zé)禮儀方面的內(nèi)容。銷售不負(fù)責(zé)銷售。項(xiàng)目部負(fù)責(zé)研究可行性項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)。各部門(mén)相互協(xié)調(diào)，分工合作。各部長(zhǎng)管理各部門(mén)的員工，各部長(zhǎng)要對(duì)總經(jīng)理負(fù)責(zé)。第二節(jié)市場(chǎng)篇一、沃德夢(mèng)想新建商品房銷售代理業(yè)務(wù)的政策分析為了遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，2010年中央出臺(tái)了一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策，經(jīng)濟(jì)手段和行政手段并用，從抑制需求、增加供給、加強(qiáng)監(jiān)管等方面對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行了全方位的調(diào)控。中國(guó)國(guó)務(wù)院在2011年1月下旬出臺(tái)了被形容為“力度驚人”，所屬程度“前所未有”的八條房?jī)r(jià)調(diào)控措施（簡(jiǎn)稱“國(guó)八條”）。中國(guó)一線重點(diǎn)城市的房?jī)r(jià)漲幅明顯收窄，漲勢(shì)向二三線城市轉(zhuǎn)移。京版“國(guó)八條”的落實(shí)細(xì)則，其中一個(gè)重要的措施，是限制在北京納稅或者繳納社保未達(dá)到五年的外來(lái)戶籍家庭，不準(zhǔn)在北京購(gòu)房。2012年國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)政策一是完善，二是調(diào)整，三是繼續(xù)整頓，國(guó)家將進(jìn)一步理順?lè)康禺a(chǎn)政策，糾偏改造，使其房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。一線重點(diǎn)城市的房?jī)r(jià)均已達(dá)到高位，加“上限貸”、“限購(gòu)”、“限價(jià)”一系列的調(diào)控政策使得一線重點(diǎn)城市房地產(chǎn)尤其是住宅投資的收益明顯收窄。近年來(lái)，一大批資金充裕的一線房地產(chǎn)企業(yè)逐步把房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的“主戰(zhàn)場(chǎng)”轉(zhuǎn)移到了二、三線城市，導(dǎo)致了二、三線城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和投資快速升溫。由于一線城市房地產(chǎn)調(diào)控政策愈加嚴(yán)重，部分需求將因受限制轉(zhuǎn)至二三線城市置業(yè)，未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)西南地區(qū)二三線城市商品房市場(chǎng)可能因此而增加購(gòu)房需求。同時(shí)，隨著區(qū)域一體化的推進(jìn)，城市化進(jìn)程加速，二、三線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的剛性需求也隨之增加，為二、三線城市房地產(chǎn)發(fā)展帶來(lái)了新的契機(jī)和空間。二、沃德夢(mèng)想新建商品房銷售代理業(yè)務(wù)的市場(chǎng)分析與預(yù)測(cè)2009年1-10月份，柳州房地產(chǎn)市場(chǎng)總投資達(dá)100.26億元，同比增長(zhǎng)了3.8%，樓盤(pán)均價(jià)超過(guò)3800元/平方米，是繼2007年柳州樓市飛速發(fā)展后，房?jī)r(jià)漲幅最快的一年。2009年來(lái)，柳州樓市銷勢(shì)持續(xù)火暴，成交量不斷放大，春節(jié)后樓價(jià)開(kāi)始觸底回升，到五一之后，柳州樓市回暖跡象明顯，陽(yáng)光100城市廣場(chǎng)、中房世紀(jì)廣場(chǎng)等樓市，單日銷售破億，再現(xiàn)排隊(duì)購(gòu)房現(xiàn)象。一些樓盤(pán)上市，出現(xiàn)推出100套住房千人搶購(gòu)的局面。購(gòu)房者擔(dān)憂房?jī)r(jià)持續(xù)上漲是造成供不應(yīng)求的一個(gè)原因，供不應(yīng)求與開(kāi)發(fā)商的背后助推也有一定關(guān)系。2009年二手房方面也異常火暴，買(mǎi)家捂盤(pán)的現(xiàn)象屢有發(fā)生。進(jìn)入12月份，中央政府針對(duì)樓市調(diào)控連連，從金融、土地、稅收等方面，加強(qiáng)了樓市的調(diào)控，房開(kāi)商的心再一次提起。總體來(lái)說(shuō)“國(guó)四條”是對(duì)金融危機(jī)以來(lái)，國(guó)家對(duì)抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲采取的一系列措施的重申和完善，從住房供給、需求、監(jiān)管等方面對(duì)畸高房?jī)r(jià)打出的組合拳，拉開(kāi)了中國(guó)房地產(chǎn)以拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)為主轉(zhuǎn)向民生為主的重大轉(zhuǎn)折。柳州是以自住型購(gòu)房者為主的三線城市，投資投機(jī)性購(gòu)房者只占極少數(shù)，因而在“國(guó)四條”中，大多柳州購(gòu)房者更關(guān)注“增加普通商品住房的有效供給”、“加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管”、“大規(guī)模推進(jìn)保障性安居工程建設(shè)”的執(zhí)行力度。特別是在用地上要適當(dāng)增加中低價(jià)位、中小套型普通商品住房和公共租賃住房的供應(yīng)。當(dāng)前，部分房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)商通過(guò)違規(guī)放號(hào)、要求購(gòu)房者交納誠(chéng)意金等方式哄抬房?jī)r(jià)、制造恐慌氣氛，嚴(yán)重?cái)_亂樓市正常交易秩序。此次“國(guó)四條”將加強(qiáng)整頓房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，完善土地招拍掛和商品房預(yù)售制度，對(duì)違規(guī)行為給予嚴(yán)懲。這些，顯然要給百姓一個(gè)穩(wěn)定的市場(chǎng)預(yù)期，給了因自住和改善性需求而購(gòu)房的老百姓吃了“定心丸”?，F(xiàn)在樓市好了，就會(huì)刺激開(kāi)發(fā)商，紛紛要加大投資力度，增加房源，柳州本土市場(chǎng)缺乏有力的競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，外地品牌及地王的誕生將成為催化劑，催進(jìn)柳州市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制的成熟。為貫徹落實(shí)國(guó)家促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的精神，柳州市出臺(tái)了穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的一系列相關(guān)措施，大力地推動(dòng)了全市改制企業(yè)職工危舊房改造和經(jīng)濟(jì)適用房的投資。柳州市城中區(qū)新建商品房銷售代理的市場(chǎng)成熟，區(qū)內(nèi)商品房銷售代理公司如雨后春筍。三、沃德夢(mèng)想新建商品房銷售代理業(yè)務(wù)的競(jìng)爭(zhēng)分析即使處于2008年底那樣的低潮期，柳州依然存在一股購(gòu)房剛性需求，主要包括拆遷戶、外來(lái)定居者、本地購(gòu)房者等，這三股勢(shì)力交叉上行，形成了具有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的購(gòu)房需求，他們的存在，削弱了經(jīng)濟(jì)大勢(shì)對(duì)柳州房?jī)r(jià)的影響力度。同時(shí)，各地產(chǎn)商為了保存實(shí)力，2009年上半年減少了樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)量，致使開(kāi)發(fā)量減少，從經(jīng)濟(jì)學(xué)上看，即使需求量不變，供應(yīng)量減少，也會(huì)使價(jià)格出現(xiàn)上行趨勢(shì)2009年當(dāng)中，6月是一個(gè)分水嶺，在下半年，若新樓盤(pán)投放市場(chǎng)量明顯減少的話供需矛盾會(huì)更加突出，價(jià)格上行趨勢(shì)是必然的。因此，從投資而言，在此趨勢(shì)凸顯前購(gòu)房較為理想。所以新建商品房銷售代理服務(wù)前景依然看好，存在著多種風(fēng)險(xiǎn)和機(jī)遇并存，競(jìng)爭(zhēng)依然嚴(yán)峻。第三節(jié)操作篇一、沃德夢(mèng)想新建商品房銷售代理的操作流程步驟我作為沃德夢(mèng)想商品房銷售代理公司的總經(jīng)理，我把沃德夢(mèng)想新建商品房銷售代理業(yè)務(wù)分為七個(gè)階段進(jìn)行，層層推進(jìn)。分別是項(xiàng)目信息開(kāi)發(fā)與整合、項(xiàng)目研究與拓展、項(xiàng)目簽約、項(xiàng)目執(zhí)行企劃、銷售準(zhǔn)備、銷售執(zhí)行、項(xiàng)目結(jié)算。第一階段：項(xiàng)目信息開(kāi)發(fā)與整合階段。在這一階段我首先要調(diào)動(dòng)沃德夢(mèng)想商品房銷售代理的全體人員進(jìn)行項(xiàng)目信息的開(kāi)發(fā)，即發(fā)動(dòng)每個(gè)員工通過(guò)各種途徑盡力打探新建商品房項(xiàng)目的信息，然后交給項(xiàng)目部和策劃部負(fù)責(zé)收集、匯總并初步篩選所得到的信息，上報(bào)我或?qū)ｉT(mén)決策人員，經(jīng)我和專門(mén)決策人員分析，決定項(xiàng)目后，再分門(mén)別類地落實(shí)到各分公司，各分公司再進(jìn)行審核，并交給各部門(mén)落實(shí)執(zhí)行。第二階段：項(xiàng)目研究與拓展階段。組織策劃部和設(shè)計(jì)部人員協(xié)調(diào)對(duì)承接項(xiàng)目進(jìn)行營(yíng)銷策劃。確定項(xiàng)目銷售的目標(biāo)客戶群、銷售價(jià)格策略和具體市場(chǎng)推廣的方式與途徑等，撰寫(xiě)書(shū)面營(yíng)銷策劃報(bào)告。策劃后交項(xiàng)目部組織研究拓展，并上交我審批。第三階段：項(xiàng)目簽約階段。安排項(xiàng)目部和招商部部長(zhǎng)具體與沃德夢(mèng)想開(kāi)發(fā)商進(jìn)行談判，并起草代理合同文本，然后在交易部門(mén)、法律顧問(wèn)、我和我的決策人員進(jìn)行溝通，并各自簽署意見(jiàn)書(shū)，安排專門(mén)負(fù)責(zé)法律事務(wù)的人員對(duì)代理合同草案出具書(shū)面法律意見(jiàn)書(shū)，提交我，最后，由我簽署已與開(kāi)發(fā)商達(dá)成一致的合同。第四階段：項(xiàng)目執(zhí)行企劃階段。項(xiàng)目部根據(jù)已簽署的代理合同，對(duì)營(yíng)銷策劃報(bào)告進(jìn)行修改，并初步制定項(xiàng)目的執(zhí)行指標(biāo)，并初步制定項(xiàng)目的執(zhí)行指標(biāo)，（銷售期為三年、費(fèi)用預(yù)算為293745.36萬(wàn)元人民幣、傭金分配方案為和沃德夢(mèng)想開(kāi)發(fā)商約定支付傭金的比例按照銷售底價(jià)的0.8%提取，作為銷售代理公司的銷售人員提成為千分之一到千分之三，這要根據(jù)銷售業(yè)績(jī)調(diào)整，然后超過(guò)部分的業(yè)績(jī)?cè)俜謾n不斷提高提成比率）。召集我的高層決策組人員和各部門(mén)人員協(xié)調(diào)行動(dòng)的合作會(huì)議。介紹經(jīng)修改的營(yíng)銷策劃報(bào)告和初步制定的項(xiàng)目執(zhí)行指標(biāo)及傭金分配方案。由會(huì)議決議最終的項(xiàng)目執(zhí)行指標(biāo)和傭金分配方案。第五階段：銷售準(zhǔn)備階段。這一階段是組織銷售部全體人員對(duì)銷售資料、銷售人員、銷售現(xiàn)場(chǎng)的準(zhǔn)備。銷售資料包括有關(guān)審批文件（如預(yù)售許可證）、商品房買(mǎi)賣(mài)合同文本、樓書(shū)、開(kāi)盤(pán)廣告、價(jià)目表、銷控表等。銷售人員準(zhǔn)備包括抽調(diào)、招聘銷售人員，進(jìn)行業(yè)務(wù)培訓(xùn)。銷售現(xiàn)場(chǎng)準(zhǔn)備包括搭建、裝修布置售樓處、樣板房、看房通道等。第六階段：銷售執(zhí)行階段。這一階段主要是組織銷售部全體銷售人員在銷售現(xiàn)場(chǎng)接待購(gòu)房者看房，簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同，各部門(mén)協(xié)調(diào)配合，并組織廣告部全體人員實(shí)施廣告宣傳，組織全體公關(guān)部人員實(shí)施公關(guān)活動(dòng)等市場(chǎng)推廣工作。這一階段時(shí)間很長(zhǎng)，在后期還要完成商品房交驗(yàn)（俗稱“交房”）的工作。第七階段：項(xiàng)目結(jié)算階段。在銷售過(guò)程中按月為周期進(jìn)行對(duì)外結(jié)算傭金（與開(kāi)發(fā)商結(jié)算傭金）和對(duì)內(nèi)結(jié)算傭金（與銷售人員結(jié)算傭金）。到整個(gè)項(xiàng)目銷售的最后階段（完成代理合同所約定的銷售指標(biāo)后），進(jìn)行項(xiàng)目的總結(jié)算。首先就是安排項(xiàng)目部部長(zhǎng)直接與開(kāi)發(fā)商進(jìn)行總結(jié)算，法律顧問(wèn)予以配合。其次就是對(duì)內(nèi)結(jié)算，各部門(mén)要將日常核對(duì)的傭金結(jié)算數(shù)據(jù)提交財(cái)務(wù)部門(mén)審核，項(xiàng)目部要撰寫(xiě)結(jié)案報(bào)告。最后由我、項(xiàng)目部負(fù)責(zé)人、業(yè)務(wù)部門(mén)負(fù)責(zé)人、財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)人和負(fù)責(zé)法律事務(wù)的專門(mén)人員共同召開(kāi)結(jié)案審計(jì)會(huì)，確定最終的結(jié)案報(bào)告和對(duì)內(nèi)結(jié)傭方案，最后按傭金結(jié)算方案對(duì)銷售人員總結(jié)算。結(jié)案報(bào)告交業(yè)務(wù)管理部門(mén)和信息資料部門(mén)存檔。第四節(jié)新建商品房銷售代理的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)篇一、沃德.夢(mèng)想新建商品房銷售代理業(yè)務(wù)的投資與成本、利潤(rùn)收入估算總投資成本和費(fèi)用為293745.36萬(wàn)元人民幣。其中自有資金26495.30萬(wàn)元，銷售收入投入220121.23萬(wàn)元人民幣，需向金融機(jī)構(gòu)貸款18336.47萬(wàn)元人民幣。投資成本測(cè)算，本項(xiàng)目固定資產(chǎn)投資總額為26493.0萬(wàn)元人民幣，融資費(fèi)用為28792.36萬(wàn)元人民幣，投資成本為293745.36萬(wàn)元人民幣。銷售收入收入為52291.79萬(wàn)元人民幣，銷售成本為36047.84萬(wàn)元，經(jīng)營(yíng)稅費(fèi)3425.11萬(wàn)元，營(yíng)業(yè)稅及附加2876.05，財(cái)務(wù)費(fèi)用3917.31萬(wàn)元，銷售費(fèi)用1045.81，交易管理費(fèi)及印花稅549.05萬(wàn)元，所得額7855.70萬(wàn)元，所得稅2592.38萬(wàn)元，稅后利潤(rùn)5263,32萬(wàn)元.（一）現(xiàn)金流量分析1、全部資金評(píng)價(jià)指標(biāo)；財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率：24.80%，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值10938.09，靜態(tài)投資回收期4.84年，動(dòng)態(tài)投資回收期6.35年。2、自有資金評(píng)價(jià)指標(biāo)；財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率：292.33%，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值155464.96萬(wàn)元，靜態(tài)投資回收期1.37，動(dòng)態(tài)投資回收期1.44年（二）盈利能力；投資凈利率=12.9%。投資利潤(rùn)率=利潤(rùn)/總投資=30970/180087.187*100%=17.20%。銷售收入盈虧平衡點(diǎn)=總成本/銷售收入*100%=81%。盈虧平衡點(diǎn)收入=0.81*22.6=18.4億元第五節(jié)新建商品房銷售代理的風(fēng)險(xiǎn)與控制篇首先分析存在著的各種風(fēng)險(xiǎn)，如1、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，市場(chǎng)供給與需求是動(dòng)態(tài)的和不確定的。2、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)，利率變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)，稅率變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)。3、融資風(fēng)險(xiǎn)，融資方式和條件發(fā)生變化帶來(lái)?yè)p失的可能性.4、管理風(fēng)險(xiǎn)，5、合同管理風(fēng)險(xiǎn)，6、時(shí)間管理風(fēng)險(xiǎn)，7企業(yè)商譽(yù)風(fēng)險(xiǎn)等。8、廣告風(fēng)險(xiǎn)一、利用盈虧平衡分析防范風(fēng)險(xiǎn)二、利用敏感性分析防范風(fēng)險(xiǎn)二、利用敏感性分析防范風(fēng)險(xiǎn)利潤(rùn)二銷售收入-銷售稅金-總成本，通過(guò)項(xiàng)目盈虧平衡點(diǎn)（BEP）來(lái)分析項(xiàng)目成本與收益的平衡關(guān)系，考察業(yè)務(wù)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力?？偼顿Y額=變動(dòng)成本+固定成本.盈虧平衡計(jì)算方式如下。（1）銷售均價(jià)平衡點(diǎn)：總銷售金額—項(xiàng)目建設(shè)安裝費(fèi)X1000（單位：元/平方米）（2）銷售面積平衡點(diǎn)：總投資額一銷售均價(jià)平衡點(diǎn)（單位：平方米）（3）盈虧平衡點(diǎn)：銷售面積平衡點(diǎn)一總建筑面積X100%（單位：%產(chǎn)品銷售利潤(rùn)二產(chǎn)品銷售收入-產(chǎn)品銷售成本-產(chǎn)品銷售稅金其中產(chǎn)品銷售稅金取決于產(chǎn)品銷售收入，而產(chǎn)品銷售收入二產(chǎn)品銷售量X產(chǎn)品單位價(jià)格產(chǎn)品銷售成本（總成本）二變動(dòng)成本+固定成本假設(shè)某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)年固定成本為F,單位可變成本為V,單位產(chǎn)品價(jià)格為P,單位產(chǎn)品銷售稅金為t達(dá)到盈虧平衡時(shí)的年產(chǎn)量為x,全部計(jì)劃建設(shè)房地產(chǎn)產(chǎn)量（建筑面積）為Q銷售收入為y，銷售稅金和附加費(fèi)為T(mén)產(chǎn)品總成本1費(fèi)用為y，根據(jù)上述假設(shè)條件，則：y=Px1y=Vx+F+TT=tx2如能達(dá)到盈虧平衡,則：y=y1即有PX=Vx+F+T所以用房地產(chǎn)產(chǎn)量表示的盈虧平衡點(diǎn)的計(jì)算公式是：房地產(chǎn)產(chǎn)量表示的盈虧平衡點(diǎn)v單位產(chǎn)品售價(jià)二單位產(chǎn)品可變成本二單位產(chǎn)畐銷售稅金及附加費(fèi)盈虧平衡點(diǎn)低,達(dá)到較低產(chǎn)量時(shí)可以保本。贏利區(qū)大,虧損區(qū)小,項(xiàng)目能取得較好的經(jīng)濟(jì)效益項(xiàng)目有較高的競(jìng)爭(zhēng)能力。項(xiàng)目的抗風(fēng)險(xiǎn)能力大。1）選擇經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)在對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行分析計(jì)算過(guò)程中，首先要選擇最能反映項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益的指標(biāo)做分析、計(jì)算對(duì)象。根據(jù)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的特點(diǎn)及國(guó)家建委的有關(guān)規(guī)定和要求，通過(guò)選擇凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率、投資回收期等經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)作為敏感性分析計(jì)算的對(duì)象。（2）選擇需要分析的不確定性因素在敏感性分析、計(jì)算時(shí)，選擇哪些不確定性因素作為分析和計(jì)算的變量呢？一般可以選擇銷售面積、房地產(chǎn)銷售單價(jià)、成本等常見(jiàn)的因素。（3）確定變量的變化范圍并計(jì)算其變動(dòng)幅度在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，開(kāi)發(fā)成本可能上漲5%或者下降5%，銷售價(jià)格可能下降10%或者上漲10%。（4）確定項(xiàng)目對(duì)風(fēng)險(xiǎn)因素的敏感程度由于各變量在其變化范圍內(nèi)的變化引發(fā)社會(huì)評(píng)價(jià)指標(biāo)的變動(dòng)幅度，而給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)帶來(lái)了投資風(fēng)險(xiǎn)，找出對(duì)投資效益影響明顯的風(fēng)險(xiǎn)因素以及確定項(xiàng)目對(duì)風(fēng)險(xiǎn)因素的敏感程度，以便在以后的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)中加以控制。具體方法是，將反映諸多條件變化后的項(xiàng)目盈利能力計(jì)算結(jié)果與原先計(jì)算出的結(jié)果進(jìn)行比較，就能確定項(xiàng)目對(duì)各風(fēng)險(xiǎn)因素的敏感程度了，從而也可確定項(xiàng)目所能承受的市場(chǎng)抗匕工’14血1￡主4/人必7、卜一1厶』投資成本固定時(shí)投資凈串利潤(rùn)率與銷售價(jià)格之間的天系［格用A表示（單位：元/平方米）初始價(jià)格（元/m）A調(diào)整后價(jià)格投資凈利潤(rùn)率20%AX(1+20%)15%AX(1+15%)10%AX(1+10%)5%AX(1+5%)0A-5%AX(1-5%)-10%AX(1-10%)-15%AX(1-15%)-20%AX(1-20%)2）銷售收入固定時(shí)投資凈利潤(rùn)率與開(kāi)發(fā)成本之間的關(guān)系初始成本B調(diào)整后成本投資凈利潤(rùn)率20%BX(1+20%)15%BX(1+15%)10%BX(1+10%)5%BX(1+5%)0B-5%BX(1-5%)-10%BX(1-10%)-15%BX(1-15%)-20%BX(1-20%)三、利用概率分析防范風(fēng)險(xiǎn)概率分布：由各個(gè)隨機(jī)變量與其相應(yīng)的概率組成的數(shù)列稱為概率分布。期望值計(jì)算。標(biāo)準(zhǔn)偏差計(jì)算。概率分析方法的應(yīng)用。舉例某房地產(chǎn)投資公司欲在一繁華地段投資一項(xiàng)目，投資方案有：一是投資興建一高級(jí)公寓；二是投資興建一商業(yè)大廈。建成后，兩方案皆以出租方式經(jīng)營(yíng)。這兩種投資方案的年凈收益率和市場(chǎng)情況如表所示。投資方案收益率和市場(chǎng)情況表年i爭(zhēng)收益率Cz)市場(chǎng)'斂槻率暢悄局TK花港銷耳暢悄的-般月4030200'.100800.105030100.200.600.20方案一期望收益率H=30%收益率的標(biāo)準(zhǔn)差0=4.5%風(fēng)險(xiǎn)度FD=4.5／30=0.15方案二期望收益率H=30%收益率的標(biāo)準(zhǔn)差0=12.65%風(fēng)險(xiǎn)度FD二0.42方案一、方案二的凈收益率正態(tài)分布曲線如圖所示結(jié)束語(yǔ)本案方案從全國(guó)市場(chǎng)大環(huán)境入手，再逐漸深入廣西及柳州房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場(chǎng)，之后結(jié)合城中區(qū)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)具體情況，認(rèn)真設(shè)計(jì)得出。本案在設(shè)計(jì)中本著以人為本、注重理性的原則，以“締造品牌，求新創(chuàng)優(yōu)，服務(wù)社會(huì)”為追求以與開(kāi)發(fā)商“風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)、利益共享”為理念，在實(shí)際工作中敢于承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)、挑戰(zhàn)極限致力于把房地產(chǎn)銷售代理市場(chǎng)做深、做細(xì)，以公司的命脈承載銷售。在宏觀與微觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境方面：2010年4月14日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議公布新“國(guó)四條”；15日，國(guó)土部公布全年住宅供地計(jì)劃；17日，國(guó)務(wù)院再度發(fā)布新“國(guó)十條”；19日，住建部發(fā)布加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管的通知，其中涉及銀行、房產(chǎn)企業(yè)、市場(chǎng)政策等各個(gè)方面。國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的頻率及嚴(yán)厲程度都是近幾年所罕見(jiàn)。目前一些新政對(duì)柳州樓市已產(chǎn)生落地影響。盡管?chē)?guó)家頻頻出招抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱，但從目前市場(chǎng)反應(yīng)來(lái)看，三線城市柳州并未如北京、香港等地敏感。其中一大表現(xiàn)來(lái)自開(kāi)發(fā)-一近期柳州樓市走向表明，其推盤(pán)的速度和熱情并未受到調(diào)控的影響。以4月份的柳州樓市為例，市場(chǎng)反饋的數(shù)據(jù)是，目前計(jì)劃在4月開(kāi)盤(pán)或接受預(yù)約的樓盤(pán)數(shù)量已超過(guò)十家。它們分布于柳州市各城區(qū)，其中以城中及柳南兩個(gè)片區(qū)的放量最大。而對(duì)于購(gòu)房者最為關(guān)心的房?jī)r(jià)問(wèn)題，市場(chǎng)行情反饋近期開(kāi)盤(pán)的樓盤(pán)均價(jià)都有一定幅度上漲。所以本新建商品房銷售代理的方案設(shè)計(jì)本著實(shí)際的原則，傾力打造客戶滿意的需求，合理設(shè)計(jì)商品房銷售代理的機(jī)構(gòu)、人員分配、業(yè)務(wù)流程等。注重市場(chǎng)、政策、競(jìng)爭(zhēng)的客觀規(guī)律，對(duì)各種風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行評(píng)估和防范，并對(duì)銷售代理經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)進(jìn)行評(píng)價(jià)、分析。合理安排各部門(mén)協(xié)調(diào)指揮，全力完成公司的任務(wù)，不辱公司的信譽(yù)。本方案設(shè)計(jì)條理、清楚、通俗易懂、簡(jiǎn)明，是新建商品房銷售代理業(yè)務(wù)的最佳選擇方案。致謝能順利完成本次設(shè)計(jì)，首先要感謝的，是教我們專業(yè)課的老師們，因?yàn)樗麄兪刮覍W(xué)到了許多商品房銷售代理方面的知識(shí)，老師教會(huì)了我怎樣利用電子表格評(píng)價(jià)一個(gè)項(xiàng)目及解決融資問(wèn)題，教會(huì)了我怎樣評(píng)價(jià)一個(gè)項(xiàng)目的可行性、風(fēng)險(xiǎn)分析等還有office辦公軟件的熟練使用。黃湘紅老師和王尚民老師在這次設(shè)計(jì)中教會(huì)我的知識(shí)，不僅是完成這次設(shè)計(jì)，在以后的工作生活中，我將也會(huì)受益。而這些都將是我終身受用的知識(shí)。課程設(shè)計(jì)的過(guò)程中，我們?nèi)嗟闹笇?dǎo)老師們嚴(yán)肅的科學(xué)態(tài)度，嚴(yán)謹(jǐn)?shù)闹螌W(xué)精神，精益求精的工作作風(fēng)，深深地感染和激勵(lì)著我，這將是我以后工作生活中去學(xué)習(xí)的榜樣。老師們的付出我們將銘記于心底，在此謹(jǐn)向各位指導(dǎo)老師們致以誠(chéng)摯的謝意和崇高的敬意。同時(shí)，還要感謝我們可敬的輔導(dǎo)員以及與我一起并肩努力的同學(xué)們，輔導(dǎo)員的責(zé)任心和親切的關(guān)懷讓我們能順利完成了課程設(shè)計(jì)，而同學(xué)們之間的互相幫助，更彰顯了團(tuán)隊(duì)的力量。很感激給過(guò)我?guī)椭娜嗤瑢W(xué)們，我相信這次課程設(shè)計(jì)，更加促進(jìn)的，是我們之間的情誼。當(dāng)然也還有學(xué)院對(duì)我們的照顧，為我們的設(shè)計(jì)提供了舒適的環(huán)境。最后，再一次感謝所有給過(guò)我?guī)椭牧紟熞嬗押陀H愛(ài)的同學(xué)們。這份感謝，我將永遠(yuǎn)珍藏。參考文獻(xiàn)建設(shè)部標(biāo)準(zhǔn)定額研究所.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)案例[M].北京：中國(guó)計(jì)劃出版社.